ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Transkript

1 UPPDRAG APRIL 2015 I samarbete med ÖVERLÅTELSEBESIKTNING STOCKHOLM URMAKAREN 40 Gesällbacken 9, Hägersten Denna besiktning är utförd på uppdrag av säljaren. Observera att Du som köpare har en egen långtgående undersökningsplikt! För att uppfylla en del av Din undersökningsplikt och för att juridiskt överta detta besiktningsutlåtande krävs att Du kontaktar Independia för utförande av en köpargenomgång. I annat fall har besiktningsmannen inget juridiskt ansvar gentemot Dig. Vid en köpargenomgång gäller samma villkor och ansvar som vid en separat köparbesiktning. Bo Bjerking Fastighetskonsult AB Stångjärnsgatan 8, Uppsala Tel: Organisationsnummer: , F-skattesedel

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 7, 8 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 8 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner

3 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Urmakaren 40 Adress: Gesällbacken 9 Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: Beställare Hägersten Stockholm Kommun Bitte Elisabet och Carl Mats Patrik Modin Samma som ovan Telefon: E-post: Beställningsnummer Besiktningsman Certifieringsnummer Martin Bjerking av SITAC certifierad besiktningsman SBR SC Telefon: E-post: info@bobjerking.com Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser. Besiktningsdag onsdag den 8 april 2015 Klockan 10:30 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Patrik Modin överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och eventuellt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning. 1

4 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Information från uppdragsgivaren: Planskisser tillhandahölls vid besiktningstillfället. Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten Följande renoveringar och underhåll är utförda Tidigare ägare skapar ny planlösning. Större hall på nedervåning. Ny trappa på övervåning. Gästtoalett. Slår ihop tvättstuga och kök på övre plan. Öppnar upp matrum och vardagsrum Installerades bergvärme. Ny takbeläggning. Ny elcentral. Nya innerdörrar och garderober Byte av 3-glasisoler samt fönstermålning. Putsades fasaden Nytt kök. Renoverades badrummet på nedervåningen. Nytt avlopp, nytt tät och ytskikt samt belysning Renoverades WC. Renoverades hall Lades yttertaket om Relinades delar av avloppet. Trädäck runt hus byts ut mot kompositrall. Trappa byggs på övre plan till nedre. Altanerna får nya ytskikt samt glasräcken. Garagets tak får nytt tät- och ytskikt. Renoverades fönster på övervåningen Staket repareras och målas. Upplysningar om fel i fastigheten: Vattenläckage mellan kök och sovrum på nedervåningen som visade sig komma från golvbrunnen i den tidigare tvättstugan på övervåningen. Åtgärdades genom relining under I samband med det inspekterades avlopp och stammar och man fann inget att anmärka på i övrigt. 2

5 OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Muntliga uppgifter: En fuktmätning med ingrepp har ej utförts i fastigheten och dess konstruktioner. I de fall en fuktmätning utförs redovisas resultatet i ett separat utlåtande. Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Byggnadstyp: Byggnadsår: Ombyggnadsår: Ca 10 ºC och mulet 2 plans friliggande enfamiljshus i souterräng. Undergrund av berg. Stomme av lättbetong och bjälklag av trä och betong. Fasader med puts på tidigare kalksandsten. Fönster 3-glas isoler. Pulpettak med beklädnad av asfaltpapp. Mekanisk frånluftsventilation. Kommunalt anslutet vatten och avlopp. Vattenburen värme via en bergvärmepump Se under säljarupplysningar 3

6 NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Grundmur/ hussockel Fasad Fönster/dörrar Yttertak Allmän information Uppvuxen trädgård. Planteringar skall undvikas mot husfasaden då dessa ökar fuktbelastningen på grund och fasader samt kan påverka vind och tak negativt. Följande noterades: - Närliggande planteringar. Se även riskanalys punkt 3:1. - Tomten/berget lutar mot husgrunden. Se även riskanalys punkt 3:1. Allmän information Grundläggning med grundmurar av lättbetong på helgjuten platta på mark. Följande noterades: - Äldre dränering och tätskikt mot grundmurarna. Se även riskanalys punkt 3:2. Allmän information Fasader med målad puts på tidigare kalksandstensfasad. Mindre inslag av träpanel förekommer. Ommålningsintervall för träpanel är 7-10 år, den kortare tiden i söderläge (mot solsida). Följande noterades: - Småskador förekommer på putsad fasad. Allmän information Fönster, 3-glas, isoler. Ommålningsintervall är 7-10 år, den kortare tiden i söderläge (mot solsida). Isolerfönster har normalt 10 års garanti mot läckage. Följande noterades: - En del äldre isolerglas. Se även riskanalys punkt 3:3. - Torrsprickor förekommer på fönsterbågar och karmar. Allmän information Tak typ motfallstak. Takbeklädnad av asfaltpapp på underlag av träpanel. Oskyddad asfaltpapp har en medellivslängd på cirka år. Avvattning via invändig takavvattning. Lövsil bör rensas med jämna intervaller. Följande noterades: Övrigt

7 Invändigt Allmänt - Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. - Inklädda golv och väggar förekommer i souterrängplanet. Se även riskanalys punkt 3:2. Entréplan Entré/Hall Sovrum Gillestuga WC Tvättstuga - Golvbrunn saknas. Se även riskanalys punkt 3:4. - Eventuellt tätskikt under klinker är inte besiktningsbart. Dusch - Våtrumsdokument för våtrummet saknas. Se även riskanalys punkt 3:5. - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. Bastu Pannrum - Äldre rostskadad gjutjärnsgolvbrunn. Se även riskanalys punkt 3:6. - Tätskikt saknas i anslutning till golvbrunnen. Se även riskanalys punkt 3:6. Sovrum Trapp - Räcket runt trappen är inte barnsäkert. 5

8 Övervåning Vardagsrum Matrum Sovrum WC/Bad - Våtrumsdokument för våtrummet saknas (ovanligt förekommande vid tidpunkten för utförandet). Se även riskanalys punkt 3:7. - Golvbrunnen är inte utbytt i samband med renoveringen. Se även riskanalys punkt 3:7. - Olämpligt utförande med avloppsgenomföring i anslutning till golvbrunnen. Se även riskanalys punkt 3:7. - Fönster och rörgenomföringar i våtzon 1. Se även riskanalys punkt 3:7. - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. Sovrum Kök Vind Garage Utvändigt Invändigt - Spillskydd saknas under kyl och frys. - Diskmaskinens avloppslang är inte fast förankrad i golvbrunnen. - Inspekterbar vind saknas och utrymmet var inte åtkomligt för besiktning Golv och väggar var till stora delar belamrade/ej besiktningsbara. 6

9 3 RISKANALYS 3:1 Med anledning av att berget sluttar mot husgrunden på baksidan av byggnaderna ökar trycket av dagvatten mot grundmurar vilket ställer högre krav på dränering och tätskikt mot grundmuren. Närliggande planteringar kan komma att påverka grundkonstruktioner, fasader vind och tak negativt då rötter underminerar grundkonstruktioner och grenar fuktbelastar fasader. Takkonstruktioner påverkas negativt (nedskräpning av tak, flyttande av takpannor och liknande) samt att planteringar kan täppa till luftspalter vid takfot. Ovanstående kan i sin tur leda till fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador på ovan nämnda konstruktioner. 3:2 Risk föreligger för att inklädda delar och/eller trädetaljer som ansluter mot golv och väggar (trösklar och dylikt) i souterrängplanet kan ha fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador med anledning av normalt förekommande fuktvandring genom grundmurar och golv samt om brister förekommer i dagvattenledningar, dränering och tätskikt. Med anledning av ålder på det utvändiga fuktskyddet ökar risken för ovanstående. 3:3 Isolerfönster har en begränsad livslängd. Risk föreligger för att enstaka äldre fönster av åldersskäl kan ha mindre punkteringar läckage med imbildning mellan rutor som följd. 3:4 Avsaknad av golvbrunn är en risk om läckage skulle uppstå i anslutning till tvättmaskin eller i maskinen. Ovanstående kan i sin tur leda till fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador på ovan nämnda konstruktioner. 3:5 Då våtrumsdokument för kaklade våtrum inte kunde uppvisas vet man inte hur våtrummet har utförts. Om utrymmet inte är utfört enligt gällande krav (BKR, GVK, PER och/eller Säker Vatten) angående golvbrunnar, rörgenomföringar, tätskikt och underarbete kan skador komma att uppstå. Avsaknad av våtrumsdokument ökar dock inte risken för att felaktigheter förekommer i det under/bakomliggande tätskiktet. 3:6 Äldre golvbrunnar i gjutjärn är en risk om rostangreppen blir så pass kraftiga att det går hål på godset eller påverkar anslutningen av tätskiktet mot golvbrunnen. Ovanstående kan leda till att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan förekomma/uppstå i anslutning till noterade brister. 7

10 3:7 Då våtrumsdokument för kaklade våtrum inte kunde uppvisas (ovanligt förekommande vid tidpunkten för utförandet) vet man inte hur våtrummet har utförts. Diverse brister noterades i utrymmet vilket borgar för att utförandet inte uppfyller gällande krav enligt (BKR/GVK och/eller PER:s branschregler) Då våtrummet inte är korrekt utfört kan skador komma att uppstå. bakom/under kakel och klinkerinklädnader vid noterade brister. Ej utbytt golvbrunn i samband med våtrumsrenovering kan medföra att tätskikt, klämring och/eller brunnsmanschett ansluter sämre mot golvbrunnen vilket i sin tur kan leda till fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador. Äldre golvbrunnar i gjutjärn är en risk om rostangreppen blir så pass kraftiga att det går hål på godset eller påverkar anslutningen av tätskiktet mot golvbrunnen. Då det är svårt att få ett tillräckligt fuktskydd mot fönster och dörrkarmar i våtrum ökar risken för skador i anslutning till fönster och dörrar som är placerade i våtzon 1. Rör och avloppsgenomföringar i våtzon 1 innebär en ökad risk då det är svårt att täta fullgott runt tappvatten och värmerör. Ovanstående kan i sin tur leda till fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador på ovan nämnda konstruktioner. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Uppsala Bo Bjerking Fastighetskonsult AB Martin Bjerking Av SP SITAC certifierad besiktningsman SBR 8

11 Av Kiwa/Swedcert certifierad energiexpert Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund SBR 2

12 BILAGA I 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

13 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 URMAKAREN 40

14 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 URMAKAREN 40

15 Övriga villkor Tilläggsuppdrag Okulär elinstallationskontroll i det beställda paketet från Independia punkt 2.3 ovan 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Dock ingår en okulärelkontroll i paketet. Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter och allmänt kända åldersmässiga avskrivningar på el-installationer. Några undersökningar i form av isolations-mätningar eller andra mätningar av elsystemet ingår inte. När uppgifter inhämtas angående el-systemet i fastigheten vilka frångår normal funktion ska elektriker/fackman anlitas. I vissa fall omfattar besiktningen även intag av information för upprättande aven energideklaration som ingår i paketet SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

16 BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.

17

18 BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl. tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Fönster/dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) 25 år Byte fönster 40 år Byte dörrar (inne/ute) 35 år Målning fönster/dörrar 10 år Dränering/utvändigt fuktskydd Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen 25 år Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer Kablar, centraler etc. Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner 50 år 50 år 20 år 45 år 10 år 10 år Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden 25 år 50 år T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 20 år 8 år Invändigt Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år