Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 42 / Mars 2012 Välkommen till Experten i Huset nr 42 I DETTA NUMMER går vi igenom fem rättsfall av intresse för de som arbetar med hyresjuridik. Det första fallet rör en hyresgästs tillstånd att överlåta bostadslägenhet till sin son som varaktigt sammanbott med hyresgästen. Det andra fallet behandlar frågan om hur en klausul i ett hyresavtal skulle tolkas. Härefter behandlas ett fall som gällde huruvida fastighetsägare hade rätt att säga upp en andrahandshyresgäst. Det fjärde rättsfallet handlar om lokalhyresgästs ändrade användning av förhyrd lokal. Det femte och sista behandlar frågan om förverkande av hyresrätt på grund av skottlossning i hyresgästens bostadslägenhet. VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 15. VILL DU LÄSA TIDIGARE NUMMER AV EXPERTEN I HUSET så kan du besöka vår hemsida www.steinmann.se och logga in på Experten i Huset. Där hittar du alla våra nyhetsbrev samt rättsfall som vi tidigare publicerat. Petter Ingemarsson och Sofie Johansson Redaktörer - när det gäller fastigheter - Experten i Huset Nr 28 September 2008
Innehållsförteckning RÄTTSFALL Hyresgäst fick överlåta bostad till son som varaktigt sammanbott med hyresgästen... sid 3 Fråga om tolkning av klausul i hyresavtal...sid 5 Fastighetsägare hade rätt att säga upp andrahandshyresgäst...sid 7 Fråga om ändrad användning av lokal...sid 10 Fråga om förverkande av hyresrätt på grund av skottlossning i hyresgästens bostadslägenhet...sid 13 KPI, referensränta m.m... sid 15 Experten i Huset Nr 42 Mars 2012 / sid 2
Rättsfall En hyresgäst och hennes son hade varaktigt sammanbott så att förutsättningarna för överlåtelse av hyresrätten till sonen uppfylldes En hyresgäst och hennes vuxne son hade varaktigt sammanbott på ett sådant sätt att förutsättningarna för överlåtelse av hyresrätten till sonen uppfylldes. Hovrätten bifaller nu hyresgästens talan och lämnar tillstånd till att överlåta hyresrätten till sonen. Enligt 34 första stycket hyreslagen får en hyresgäst, som inte avser att använda sin bostadslägenhet, överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom eller henne om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Tillståndet kan förenas med villkor. I beslut meddelat av Svea hovrätt den 14 november 2011, mål nr ÖH 10584-10, behandlas frågan om en moder och hennes vuxne son varaktigt hade sammanbott på ett sådant sätt att förutsättningarna för överlåtelse av hyresrätten till sonen var uppfyllda. Hyresgästen yrkade vid hyresnämnden att hyresgästen skulle få överlåta sin bostadslägenhet till sin son som varaktigt hade sammanbott med henne. Bakgrunden till yrkandet om överlåtelse var att modern hade flyttat utomlands och inte avsåg att använda sin bostadslägenhet. Hyresvärden bestred hyresgästens yrkande om överlåtelse på den grunden att hyresgästen inte hade varaktigt sammanbott med sin son i prövningslägenheten. Hyresnämnden konstaterade först att i kravet på sammanboende ligger att den föreslagna efterträdaren i allt väsentligt skall ha haft gemensamt hushåll och brukat lägenheten samfällt med hyresgästen och att de båda inrättat sig för ett egentligt boende tillsammans i prövningslägenheten. För att kravet på varaktighet skall anses uppfyllt så krävs att de närstående skall ha sammanbott under en inte alltför kort tid, enligt rättspraxis minst tre år. Varaktighetsrekvisitet har ansetts uppfyllt även i andra fall då sammanboendet inte varat så länge men avbrutits genom en oförutsedd händelse. Sammanboendet behöver inte ha skett enbart i prövningslägenheten. Experten i Huset Nr 42 Mars 2012 / sid 3
Hyresgästen hade bott med sina båda söner i en lägenhet i Uppsala från 1997. Den ena sonen började studera i Stockholm 2002. 2006 bytte hyresgästen lägenheten mot prövningslägenheten, som också ligger i Uppsala. Hon flyttade då till prövningslägenheten tillsammans med sonen. Sonen avslutade i praktiken studierna 2007. I september 2008 flyttade hyresgästen utomlands. Hyresnämnden ansåg att eftersom sonen haft boende på olika adresser i Stockholm hade han, i vart fall sedan studierna påbörjades 2002, haft eget boende. Han kunde därför inte anses ha varaktigt sammanbott med modern. Hyresnämnden ansåg att det var visat att de varaktigt sammanbott fr.o.m. 2008 tills modern flyttade utomlands i september 2008. Dock var detta för kort tid för att uppfylla kravet på varaktigt boende. Vidare ansågs det inte visat att moderns flytt utomlands utgjorde en oförutsedd händelse. Hyresnämnden avslog således hyresgästens ansökan om överlåtelse. Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan vid hyresnämnden. Hovrätten prövade inledningsvis frågan om sonen flyttade hemifrån i samband med att han påbörjade studierna i Stockholm eller om hyresgästen visat att sonen bodde kvar i Uppsala. Hovrätten ansåg det visat att sonen under hela studietiden bott kvar hemma i Uppsala bl.a. eftersom han endast övernattade i de olika studentrum som han ostridigt hyrde i Stockholm under de praktikperioder då han inte kunde pendla till Stockholm från Uppsala. Hovrätten fann att hyresgästen visat att sonen aldrig flyttade hemifrån utan att det mellan modern och sonen varit fråga om ett varaktigt sammanboende i den mening som avses i 34 hyreslagen ända fram tills hyresgästen flyttade utomlands i september 2008. Vidare ansåg hovrätten att sonen hade sådan inkomst att hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom som hyresgäst. Hovrätten biföll således hyresgästens överklagande. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut 2011-11-14 i mål nr ÖH 10584-10 Experten i Huset Nr 42 Mars 2012 / sid 4
Fråga om tolkning av klausul i hyresavtal Hyresvärden ansökte om stämning mot hyresgästen för utfående av skadestånd motsvarande hyresbeloppet på grund av att hyresgästen, enligt hyresvärdens uppfattning, hade avflyttat i förtid. Tvisten i målet rörde tolkningen av följande klausul: Hyresgästen äger ensidig rätt att, med 3 månaders uppsägningstid, säga upp hyreskontraktet till och med 2009-12-31. Hovrätten anser nu att avtalet ska tolkas såsom hyresgästen gjort gällande. Parterna hade träffat ett hyresavtal som löpte från den 1 november 2008 till och med den 31 december 2011. Enligt en klausul om uppsägning skulle avtalet sägas upp senast nio månader före hyrestidens utgång. Som ett tillägg till avtalet fanns bland annat den klausul som tvisten rörde. Klausulen hade rubriken Uppsägning och löd enligt följande. Hyresgästen äger ensidig rätt att, med tre månaders uppsägningstid, säga upp hyreskontraktet till och med 2009-12-31. Hyresgästen sade upp hyresavtalet den 22 december 2009 till upphörande den 31 mars 2010, vid vilken tidpunkt avflyttning skedde. Hyresvärden väckte talan mot hyresgästen och krävde skadestånd med 647 959 kr för den skada som hyresvärden kom att lida på grund av den förtida uppsägningen. Beloppet motsvarade den hyresintäkt som hyresvärden enligt hyreskontraktet ägt rätt till. Hyresvärden gjorde gällande att klausulens innebörd var att hyresgästen hade haft en ensidig rätt att med tre månaders uppsägningstid säga upp hyreskontraktet att upphöra per den 31 december 2009. Uppsägningen skulle således ha skett senast den 30 september 2009. Hyresgästens uppsägning i december 2009 har gjorts för sent. Hyresgästen menade att klausulen inte tog sikte på avtalets upphörande utan i stället gav hyresgästen rätt att till och med den 31 december 2009 säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid. För det fall klausulen anses otydlig ska denna oklarhet falla tillbaka på den som upprättat hyresavtalet, vilket i detta fall var hyresvärden. I målet hos tingsrätten hölls förhör under sanningsförsäkran med företrädare för hyresvärden och hyresgästen där det framkom att parterna haft olika intressen vid avtalets undertecknande. Hyresvärden ville teckna ett treårigt hyresavtal. Hyresgästen, som tidigare aldrig hade tecknat längre avtal än som längst sex månader, var i stället intresserad av att ha en förmånlig uppsägningstid för att kunna ta ställning till en eventuell fortsatt förhyrning beroende på bolagets affärsresultat. Tingsrätten konstaterade att utgångspunkten i tolkningstvister är att antingen kan den gemensamma partsavsikten läggas till grund för hur avtalsinnehållet ska bestämmas eller så kan det uttryckta avtalsinnehållet läggas till grund för bedömningen. Kan en gemensam partsavsikt bevisas anses den i princip alltid ha högre prioritet än det som parterna uttryckt i avtalet, även om det uttryckta avtalsinnehållet naturligtvis har en mycket stark bevisverkan. Experten i Huset Nr 42 Mars 2012 / sid 5
Tingsrätten menade att den omtvistade klausulen antingen kunde läsas så att hyresgästen till och med den 31 december 2009 ägde ensidig rätt att säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid, men att klausulen även kunde läsas på så sätt att hyresgästen äger rätt att med tre månaders uppsägningstid säga upp hyresavtalet till upphörande den 31 december 2009. Det skulle betyda att avtalet måste sägas upp senast den 30 september 2009. Tingsrätten konstaterade därefter att det inte gick att bevisa att någon gemensam partsavsikt funnits vid avtalets tecknande. Det gick inte heller att dra några säkra slutsatser avseende partsviljan utifrån parternas respektive ageranden efter att avtalet hade sagts upp av hyresgästen. Tingsrätten övergick därefter till att tolka klausulens innehåll. Tingsrätten menade att hyresvärdens tolkning hade varit rimligast om den 31 december 2009 hade varit datum för hyresperiodens slut. Enligt hyresavtalet löpte dock hyrestiden till och med den 31 december 2011. Klausulen utgjorde en specialreglering av en period inom ramen för kontraktstiden. Den var inte kopplad till hyresperiodens längd utan kunde ses som ett särskilt undantag som var tillämpligt under den särskilt avtalade hyresperioden. Klausulen hade rubriken Uppsägning vilket angav att klausulen särskilt reglerade just uppsägning av kontraktet och inte själva upphörandet. Tingsrätten menade att orden till och med den 31 december 2009 förstärkte intrycket av att tidpunkten angav slutet på en period under vilken de gynnsamma villkoren för uppsägning gällde. Sammanfattningsvis ansåg tingsrätten att det låg närmare till hands att tolka avtalet så att de gynnsamma villkoren om tre månaders uppsägning gällde fram till den 31 december 2009. Tingsrätten nämnde i sina domskäl att även en generell tolkningsprincip, den så kallade oklarhetsregeln, hade fallit ut till nackdel för hyresvärden som författat klausulen. Hyresvärden överklagade tingsrättens dom. Hovrätten konstaterade inledningsvis att det inte gick att utröna någon gemensam partsavsikt eller partsvilja utan att den tvistiga klausulen innebar en kompromiss mellan parternas intressen. Hovrätten delade tingsrättens bedömning av tolkningen av klausulen och avslog hyresvärdens överklagande. Vill du läsa mer >> se Hovrätten för Övre Norrlands dom meddelad den 28 oktober 2011 i mål T 936-10 Experten i Huset Nr 42 Mars 2012 / sid 6
En fastighetsägare hade rätt att säga upp en andrahandshyresgäst En fastighetsägare hade sagt upp ett hyresavtal med en andrahandshyresgäst och hänskjutit tvisten till hyresnämnden. Hyresnämnden avvisade fastighetsägarens talan om att hyresförhållandet skulle upphöra. Hovrätten ansåg att det inte var fråga om något kringgående av de skyddsregler som gäller till förmån för andrahandshyresgästen enligt 7 kap. 31 jordabalken varför fastighetsägaren hade rätt att säga upp hyresavtalet och hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Om en fastighetsägare har upplåtit en nyttjanderätt till någon som i sin tur har upplåtit arrende eller hyra, har arrendatorn och hyresgästen enligt 7 kap. 31 jordabalken (JB) samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som de skulle haft om fastighetsägaren hade upplåtit deras nyttjanderätt. Detta gäller om det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och upplåtaren och det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare. I beslut meddelat av Svea hovrätt den 2012-01-27, mål nr ÖH 2406-11, behandlas frågan om en fastighetsägare hade rätt att säga upp en andrahandshyresgäst. En person hyrde en bostadslägenhet i andrahand sedan 2006-04-01 av en förstahandshyresgäst. Fastighetsägaren sade 2010-06-23 upp hyresavtalet till upphörande 2010-09-30 med andrahandshyresgästen och hänsköt tvisten om förlängning av avtalet till hyresnämnden. Andrahandshyresgästen bestred att hyresavtalet skulle upphöra. Grunden för uppsägningen var att andrahandshyresgästen hade åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i sådan grad att avtalet skäligen inte borde förlängas. Åsidosättandet bestod i att andrahandshyresgästen eller någon som han var ansvarig för utsatt de boende i omgivningen för störningar i sådan grad att det kunde vara skadligt för deras hälsa och även försämrade deras boendemiljö i sådan grad att det inte skäligen borde tålas. Andrahandshyresgästen hade anmodats att vidta rättelse men fortsatt att störa. Andrahandshyresgästen bestred påståendet att han skulle ha stört sin omgivning i sådan omfattning att boendemiljön försämrats. Vidare menade andrahandshyresgästen att han fått lägenheten genom bulvanskap från fastighetsägarens sida. Förstahandshyresgästen, som var anställd hos fastighetsägaren och som aldrig bott i prövningslägenheten, hade satts in mellan fastighetsägaren och andrahandshyresgästen. Syftet var att han själv i egenskap av andrahandshyresgäst inte skulle få ett hyresavtal med besittningsskydd. Experten i Huset Nr 42 Mars 2012 / sid 7
Andrahandshyresgästen menade att han på grund härav hade samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som han skulle ha haft om fastighetsägaren själv hade hyrt ut lägenheten till honom. Andrahandshyresgästen hade begärt att få ett skriftligt hyresavtal med fastighetsägaren med sig själv som hyresgäst. Fastighetsägaren hade motsatt sig detta. Fastighetsägaren menade bl.a. att andrahandshyresgästens besittningsskydd är säkrat genom bestämmelserna i 7 kap. 31 JB. Hyresnämnden redogjorde inledningsvis för vad som gäller enligt 7 kap. 31 JB om en fastighetsägare har upplåtit en nyttjanderätt till någon som i sin tur har upplåtit arrende eller hyra. Om det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och upplåtaren och det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare, har arrendatorn och hyresgästen samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som de skulle haft om fastighetsägaren hade upplåtit deras nyttjanderätt. Hyresnämnden ansåg att det förelåg intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen som anges i aktuell bestämmelse i JB samt att rättsförhållandet tillkommit i syfte att utnyttjas för att kringgå bestämmelser i lag som är till förmån för andrahandshyresgästen. Andrahandshyresgästen hade således samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som han skulle ha haft om fastighetsägaren upplåtit lägenheten direkt till honom. Då utgångspunkten är att andrahandshyresgästen har fått hyresrätten upplåten av förstahandshyresgästen och inte har något rättsförhållande med fastighetsägaren, följer enligt hyresnämnden bl.a. att uppsägningen ska göras av förstahandshyresgästen och inte av fastighetsägaren varför hyresnämnden avvisade fastighetsägarens talan om att hyresförhållandet skulle upphöra. Fastighetsägaren överklagade till hovrätten och yrkade att hyresnämndens beslut om avvisning skulle undanröjas och att målet skulle återförvisas till hyresnämnden för prövning i sak. Andrahandshyresgästen bestred yrkandet. Hovrätten delade hyresnämndens bedömning gällande frågan om bestämmelsen i 7 kap. 31 JB var tillämplig. Andrahandshyresgästen hade därmed samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som han hade haft om fastighetsägaren själv hade upplåtit lägenheten till andrahandshyresgästen. Vid frågan huruvida fastighetsägaren hade rätt att säga upp hyresavtalet med andrahandshyresgästen eller om detta måste göras av förstahandshyresgästen konstaterade hovrätten att förarbetena till aktuell bestämmelse inte ger något entydigt stöd för att uppsägning ska göras av förstahandshyresgästen. I ett uttalande i förarbetena sägs att det förhållandet att andrahandshyresgästen har rätt att göra hyresavtalet gällande mot fastighetsägaren bl.a. innebär att fastighetsägaren endast kan få andrahandshyresgästen avhyst om förstahandshyresgästen kan få det. Experten i Huset Nr 42 Mars 2012 / sid 8
Detta tydde enligt hovrättens mening på att en uppsägning också kunde göras av fastighetsägaren. Hovrätten ansåg att innebörden av 7 kap. 31 JB är att när förutsättningarna i bestämmelsen är för handen i ett enskilt fall uppkommer ett rättsförhållande mellan andrahandshyresgästen och fastighetsägaren trots att ett sådant förhållande inte framgår av något uttryckligt avtal. Den rättsföljd som anges i bestämmelsen är att andrahandshyresgästen har samma rätt mot fastighetsägaren som om det fanns ett uttryckligt avtal dem emellan. Det finns inte något stöd för att andrahandshyresgästen skulle ha en vidare rätt än han eller hon har i förhållande till förstahandshyresgästen. I det förevarande fallet konstaterade hovrätten att även förstahandshyresgästen hade kunnat säga upp andrahandshyresgästen såsom fastighetsägaren hade gjort. Det var därmed inte fråga om något kringgående av de skyddsregler som gäller till förmån för andrahandshyresgästen. Att även förstahandshyresgästen kan säga upp avtalet och få till stånd en prövning vid hyresnämnden talar inte emot en sådan tolkning av bestämmelsen. En ordning där fastighetsägaren skulle vara hänvisad till att säga upp förstahandshyresgästen skulle inte, enligt hovrätten, innebära något skydd för andrahandshyresgästen, som inte skulle ha ställning som part i ett sådant mål. Fastighetsägaren hade alltså rätt att säga upp avtalet och hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Hyresnämndens beslut att avvisa talan upphävdes därför och målet återförvisades till hyresnämnden för prövning i sak. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut 2012-01-27 i mål nr ÖH 2406-11 Experten i Huset Nr 42 Mars 2012 / sid 9
Fråga om ändrad användning av lokal Hyresgästen hyrde sedan flera år en lokal att användas till blomsterhandel. På grund av dålig lönsamhet flyttade hyresgästen verksamheten till en annan lokal. Någon verksamhet hade inte bedrivits i prövningslokalen under sju månader. Hyresgästen begärde av hyresvärden tillstånd att få använda prövningslokalen till frisör- och skönhetssalong. Hyresvärden motsatte sig ändring. Hovrätten medger nu hyresgästen tillstånd att förenat med vissa villkor ändra ändamålet för förhyrningen. Enligt 23 hyreslagen får en lokalhyresgäst inte använda lokalen för något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Sådant tillstånd ska lämnas om hyresgästen innehaft lokalen längre tid än två år och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet kan förenas med villkor. Hyresgästen ansökte till hyresnämnden om tillstånd till att få använda lokalen till frisör- och skönhetssalong. Till stöd för sin ansökan anförde hyresgästen att verksamheten hade flyttats till annan lokal på grund av dålig lönsamhet. I samband med att verksamheten flyttade var hyresgästens avsikt att överlåta prövningslokalen till två frisörer. Med anledning av att hyresvärden motsatte sig överlåtelse väcktes tanken hos hyresgästen att utveckla sin verksamhet med ytterligare en inriktning. Tanken var att bolaget skulle förutom sedvanlig frisörverksamhet kunna erbjuda bröllopskunder allt från blommor till make-up och håruppsättningar. Genom den ändrade verksamheten skulle bolaget kunna förbättra sin lönsamhet. Hyresgästen skulle stå för ombyggnadskostnader och eventuella andra kostnader som föranleddes av den ändrade verksamheten. Hyresgästens avsikt var att anställa två frisörer, men det skulle finnas plats för fyra frisörstolar. Hyresvärden invände att hyresgästens begäran om överlåtelse inte alls skedde i samband med att hyresgästen flyttade sin verksamhet. Hyresvärden gjorde gällande att hyresgästen tecknat ett avtal med två frisörer om att frisörerna skulle köpa hyresgästens inventarier för visst belopp och att det var principiellt viktigt för hyresvärden att nyckelpengar inte utgår vid överlåtelse av hyresavtal. Det var på denna grund som hyresvärden motsatte sig överlåtelsen. Det var först efter att hyresvärden nekat överlåtelse som hyresgästen ansökte om ändrad användning. Hyresvärdens uppfattning var att ett tillstånd till ändrad användning ingår som ett led i en överlåtelse. Hyresvärden bestred att den ändrade användningen skulle leda till ökad omsättning. Därtill gjorde hyresvärden gällande att det förelåg befogad anledning för denne att motsätta sig en ändrad verksamhet eftersom lokalen inte var lämpad för frisörverksamhet samt att värme-, vattenoch avloppskostnader skulle öka. Experten i Huset Nr 42 Mars 2012 / sid 10
Hyresnämnden konstaterade inledningsvis att hyresgästen haft lokalen längre tid än två år och övergick därefter till att pröva om hyresgästen hade beaktansvärda skäl för en ändrad användning. Hyresnämnden hänvisade därvid till förarbetena till bestämmelsen i vilka det framgår att hyresnämnden inte bör ge tillstånd till ändrad användning, om ändringen på goda grunder kan antas ske i syfte att kringgå bestämmelserna om överlåtelse av hyresrätten. Eftersom hyresgästen inte längre bedrev någon verksamhet i lokalen samt att hyresgästen tidigare blivit nekad att överlåta lokalen kunde det enligt hyresnämnden inte uteslutas att hyresgästen kunde ha ett intresse av att ändra verksamheten enbart i syfte att möjliggöra en rörelseöverlåtelse som i sin tur i realiteten endast avsåg hyresrätten. Vidare beaktade hyresnämnden att hyresgästen, mot hyresvärdens bestridande, måste göra det sannolikt att den ändrade användningen skulle ge en förbättrad lönsamhet. Hyresgästen hade i denna del endast presenterat ett koncept, men ingen konkret affärsplan. Det fanns inte heller någon utredning som visade kostnaderna för de ändringar och installationer som krävdes för att lokalen skulle kunna användas som frisörsalong. Hyresgästen hade inte heller kunnat visa siffror för förväntad omsättning och resultat. Mot hyresvärdens bestridande hade hyresgästen sammantaget inte visat att bolaget hade beaktansvärda skäl för en ändrad användning. Hyresnämnden lämnade på grund härav hyresgästens begäran utan bifall. Hyresgästen överklagade beslutet till hovrätten. Hyresvärden vidhöll sitt bestridande, men anförde att för de fall hyresgästen medgavs tillstånd så skulle tillståndet förenas med villkor om att hyresgästen själv skulle svara för samtliga åtgärder som myndighet, domstol eller försäkringsbolag skulle kunna kräva för ändrad användning av lokalen samt att hyresgästen själv skulle utföra och bekosta installation av vattenmätare för lokalen samt svara för självkostnaden för vattenförbrukningen. I hovrätten framkom, utöver vad som anförts av parterna i hyresnämnden, att hyresgästens företrädare tidigare inte kunnat ta ut lön på grund av låg lönsamhet men att lönsamheten ökat efter det att verksamheten flyttats. Detta, menade hyresgästen, visade att prövningslokalen inte lämpade sig för blomsterhandel. Hyresgästen gjorde gällande att det inte längre var aktuellt att överlåta hyresrätten. Hyresvärden anförde att det i hovrätten inte framkommit några uppgifter som visade att hyresgästen hade beaktansvärda skäl för en ändrad verksamhet samt att hyresvärden fortfarande fick anses ha befogad anledning att motsätta sig den ändrade användningen. Hovrätten anförde inledningsvis att ett av skälen till att tillåta att en hyresgäst får ändra inriktningen på sin verksamhet under löpande hyresavtal är att denne därigenom ska kunna förbättra den ekonomiska lönsamheten i verksamheten. Om hyresvärden motsätter sig en ändrad användning ska det göras en avvägning mellan parternas intressen. Hyresvärden får i sådant fall anses ha befogad anledning att motsätta sig en ändrad användning av lokalen om en sådan skulle medföra krav på större prestation av hyresvärden eller om hyresvärden annars skulle lida skada av förändringen. Experten i Huset Nr 42 Mars 2012 / sid 11
Av de förhör som hyresgästen åberopat med en revisor samt en frisör som var verksam på orten ansåg hovrätten att hyresgästen visat att verksamhetens lönsamhet skulle komma att förbättras vid en ändrad användning. Hovrätten ansåg därmed att hyresgästen lyckats visa att det fanns beaktansvärda skäl för den ändrade verksamheten. Hovrätten övergick därefter till att pröva om hyresvärden hade befogad anledning att motsätta sig en ändrad verksamhet. Hovrätten konstaterade i denna del att hyresgästen förklarat sig svara för kostnad för rördragning som var den enda åtgärd som visat sig vara nödvändig för att kunna bedriva frisörsalong i lokalen samt att hyresgästen förklarat sig svara för den ökade kostnaden för vattenförbrukningen genom installation av vattenmätare. Mot denna bakgrund var det enligt hovrätten inte visat att ändringen ställer högre krav på hyresvärden eller medförde sådan skada som skulle motivera att hyresvärden hade befogad anledning att motsätta sig den ändrade användningen. Sammanfattningsvis ansåg hovrätten att hyresgästen hade beaktansvärda skäl för en ändrad användning av prövningslokalen samt att hyresvärden inte hade befogad anledning att motsätta sig den ändrade användningen. Hovrätten medgav således hyresgästen tillstånd att använda prövningslokalen som frisör- och skönhetssalong. Tillståndet förenades med de villkor som hyresvärden gjort gällande och som hyresgästen gått med på, nämligen att hyresgästen på eget ansvar och egen bekostnad skulle svara för samtliga åtgärder som myndighet, domstol eller försäkringsbolag skulle kunna komma att kräva samt att hyresgästen på egen bekostnad installerade vattenmätare och svarar för självkostnaden för vattenförbrukningen. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut meddelat den 17 november 2011 i mål nummer ÖH 2950-11 Experten i Huset Nr 42 Mars 2012 / sid 12
Fråga om förverkande av hyresrätt på grund av skottlossning i hyresgästens bostadslägenhet Det hade förekommit skottlossning i en hyresgästs lägenhet genom annan person än hyresgästen. Hyresvärden ansåg att skottlossningen utgjorde en särskilt allvarlig störning och att hyresgästen förverkat sin hyresrätt. Hovrätten lämnar nu käromålet utan bifall. I en dom meddelad av Hovrätten för övre Norrland den 3 mars 2012, mål nr T 705-11, behandlas bl.a. frågan om en hyresgäst hade förverkat sin hyresrätt på grund av särskilt allvarliga störningar orsakade genom skottlossning i lägenheten av annan än hyresgästen. Hyresvärden yrkade vid tingsrätten att hyresgästen förverkat sin hyresrätt genom att grovt åsidosätta vad som åligger hyresgästen enligt hyreslagen avseende skyldighet att iaktta sundhet, ordning och gott skick orsakat hyresvärden samt boende i fastigheten särskilt allvarliga störningar, vilka inneburit fara för hyresvärdens och de boendes liv och hälsa. Hyresgästen hade, enligt hyresvärden, förverkat sin hyresrätt då hon vägrat att vidta rättelse genom att flytta till en annan anvisad lägenhet. Bakgrunden till detta var att det förekommit skottlossning i hyresgästens lägenhet genom annan person än hyresgästen. En kula hade via golvet i hyresgästens lägenhet gått igenom grannens tak och träffat en stekpanna, vilket hade föranlett oro för liv och hälsa bland övriga hyresgäster i bostadsområdet. Hyresvärden kontaktade hyresgästen därefter och förklarade att hyresvärden skulle säga upp hyresgästen omedelbart om inte hyresgästen frivilligt flyttade till en anvisad lägenhet i ett annat bostadsområde. Utöver detta hade ammunition jämte två kolvsidostycken i plast påträffats i ett förråd som hyresgästen disponerade. Vidare hade en av hyresvärdens anställda blivit hotad till livet av hyresgästens barns farbror. Hoten skulle realiseras för det fall hyresgästen avhystes. Hyresgästen bestred hyresvärdens yrkande om förverkande av hyresrätten på den grunden att de omständigheter som hyresvärden åberopat hänförde sig till personer för vilka hyresgästen inte ansvarar i hyresrättslig mening. Hyresgästen menade därför att hon inte hade agerat i strid mot skyldigheten att iaktta sundhet, ordning och gott skick. Hyresgästen hade haft besök av sina barns pappa och barnens farbror. Under den tid hyresgästen och barnen befann sig i en närbelägen affär hade en okänd man trängt sig in i lägenheten och avlossat skott mot barnens farbror. Hyresgästen motsatte sig hyresvärdens krav om att byta bostad då hennes äldsta barn skulle behöva byta skola samt då den erbjudna lägenheten hade sämre standard. Gällande vapendelarna och ammunition tillhörde dessa barnens farbror och hyresgästen kände inte till att detta förvarades i hennes förråd. Hon hade inte uppmanat barnens farbror att hota hyresvärdens representant och kände heller inte till hoten. Experten i Huset Nr 42 Mars 2012 / sid 13
Tingsrätten konstaterade först att den inträffade skottlossningen i hyresgästens lägenhet i och för sig hade inneburit att grannarna utsatts för en särskilt allvarlig störning, men att det rörde sig om en enstaka händelse och att den inte hade någon tydlig koppling vare sig till hyresgästens person eller till hennes sätt att fullgöra sina skyldigheter som hyresgäst. Den inträffade skottlossningen kunde inte, enligt tingsrätten, anses utgöra grund för förverkande av hyresrätten. Tingsrätten ansåg inte heller att denna händelse berättigat hyresvärden att kräva att hyresgästen skulle flytta till en anvisad lägenhet i ett annat bostadsområde. Det förhållandet att barnens farbror hade förvarat ammunition och vapendelar i hyresgästens förråd utgjorde inte skäl för förverkande, oavsett om hyresgästen haft kännedom om detta eller inte. Tingsrätten ansåg att det var utrett att hoten hade uttalats mot hyresvärdens företrädare. Dock hade hoten inte tagit konkret uttryck. Dessutom hade hoten inte riktat sig mot en person som bott i omgivningen. Hoten hade vidare uttalats av en annan person än hyresgästen. Hoten hade uttalats utan hyresgästens vetskap av en annan person och under sådana förhållanden att det inte kunde anses innefattas i uttrycket användning av lägenheten, vilket krävs enligt 25 hyreslagen. De hot som riktades utgjorde inte heller godtagbara skäl för förverkande av hyresrätten. Tingsrätten fann således sammantaget att det inte förelåg grund för förverkande av hyresrätten varför käromålet lämnades utan bifall. Hyresvärden överklagade tingsrättens dom och yrkade att hovrätten skulle fastställa att hyresavtalet skulle anses vara förverkat och att hyresgästen förpliktas att genast avflytta. I andra hand yrkade hyresvärden att det skulle fastställas att hyresavtalet skulle anses vara förverkat med anledning av särskilt allvarliga störningar och att hyresgästen skulle förpliktas att genast avflytta från lokalen. Hovrätten ansåg att målet inte föranledde någon annan bedömning än den tingsrätten gjort och fastställde tingsrättens dom. Vill du läsa mer >> se Hovrätten för övre Norrlands dom 2012-03-01 i mål nr T 705-11 Experten i Huset Nr 42 Mars 2012 / sid 14
KPI, referensränta m m Referensränta (källa: Riksbanken) 1 jan 2012 -...2,0 % 1 juli 2011-31 dec 2011...2,0 % 1 jan 2011-30 juni 2011...1,5 % 1 juli 2010-31dec 2010...0,5 % 1 jan 2010-30 juni 2010...0,5 % 1 juli 2009-31 dec 2009...0,5 % 1 jan 2009-30 juni 2009...2,0 % 1 juli 2008-31 dec 2008...4,5 % 1 jan 2008-30 juni 2008...4,0 % 1 juli 2007-31 dec 2007...3,5 % 1 jan 2007-30 juni 2007...3,0 % 1 juli 2006-31 dec 2006...2,5 % 1 jan 2006-30 juni 2006...1,5 % Prisbasbelopp (källa: SCB) 2012...44 000 kr 2011...42 800 kr 2010...42 400 kr 2009...42 800 kr 2008...41 000 kr 2007...40 300 kr Konsumentprisindex (källa: SCB) Index, basår 1980 KPI Januari 2012... 311,85 December 2011... 314,78 November 2011... 314,16 Oktober 2011... 313,42 September 2011... 313,41 Augusti 2011... 311,23 Juli 2011... 311,13 Juni 2011... 311,28 Maj 2011... 312,02 April 2011... 311,44 Mars 2011... 310,11 Februari 2011... 308,02 Januari 2011... 306,15 December 2010... 308,73 November 2010... 306,58 Oktober 2010... 305,57 September 2010... 304,60 Augusti 2010... 302,06 Juli 2010... 302,04 Juni 2010... 302,97 Kurser och frukostmöten i hyresjuridik Våra kurser och frukostmöten ger möjlighet till fördjupning inom fastighetsrättens olika områden. Vid dessa presenteras aktuell lagstiftning och praxis med tillfälle till diskussion och egna frågor. Vissa kurser innehåller även grupparbeten och rättegångsspel. Frukostmöten Torsdagen den 19 april Överlåtelse och byte av bostadslägenhet Torsdagen den 31 maj (obs ändrat datum) Lokalhyresgästs obestånd och rekonstruktion Läs mer om våra frukostmöten Kurser Onsdagen den 25 torsdagen den 26 april Fortsättningskurs i hyresjuridik Onsdagen den 23 torsdagen den 24 maj Lokalhyresjuridik Läs mer om våra kurser Experten i Huset Nr 42 Mars 2012 / sid 15
Vi på Advokatfirman Steinmann är Advokat Harry Steinmann Advokat Agneta Gothenby Advokat Niklas Lidquist Advokat Maria Liljeblad Advokat Carl Westling Advokat Anders Hildebrand Biträdande jurist Josefin Landqvist Biträdande jurist Petter Ingemarsson Biträdande jurist Camilla Kjelldén Ekdahl Biträdande jurist Sofie Johansson Ekonomi Katarina Heijbel Sekreterare Ann-Kathrin Eriksson Sekreterare Gabriella Szepesi Ansvarig utgivare: Harry Steinmann. Redaktion: Petter Ingemarsson och Sofie Johansson. Redaktionen tar emot frågor och synpunkter kring Experten i Huset samt adressändringar, prenumerationsuppgifter m m. E-post: petter.ingemarsson@steinmann.se och sofie.johansson@steinmann.se Advokatfirman Steinmann AB, 2010. Box 5220, 102 45 Stockholm, Besöksadress: Linnégatan 7 Tel 08-663 97 96, Fax 08-663 97 99 www.steinmann.se, info@steinmann.se