Glappet mellan produktion och förvaltning av bostäder En undersökning från Svensk Byggtjänst
Glappet mellan produktion och förvaltning av bostäder 1. Bakgrund och metodik...4 1.1 Hur stor hänsyn tar produktionen till förvaltningen?...4 1.2 Intervjuer med 80 av de största bostadsbyggarna...4 1.3 Intervjuer med arkitekter/konsulter och SCB-data...4 2. Resultat, kommentarer och slutsatser...5 2.1 Olika acceptans för olika byggnadsdelar och system...6 3. Hur löser man problemet...8 3.1 Medvetenheten om ökat tryck vad gäller livscykelkostnad...8 3.2 Standardisering och BIM skapar effektivisering...8 4. Sammanfattning...10 4.1 Kommentarer från Svensk Byggtjänsts VD...10 Svensk Byggtjänst, juni 2010
1 Bakgrund och metodik Hur stor hänsyn tar produktionen till förvaltningen? För att samhällsbyggnadssektorn ska bidra till ett långsiktigt hållbart samhälle ur både ekonomisk och ekologisk synvinkel krävs det att man producerar byggnader som är ändamålsenliga och effektiva att driva och förvalta. Men hur stor hänsyn tar man i produktionsfasen till den kommande förvaltningen av de byggnaderna man skapar? I hur stor omfattning är byggherrarna beredda att utreda alternativ och välja lösningar som gagnar livscykelkostnaden för byggnaden? Är man beredd att välja lösningar som kostar mer i produktionen till förmån för en bättre brukarfas och lägre livscykelkostnad? För att belysa dessa frågor och ge en bild av förhållandet mellan produktion och förvaltning, beslutade Svensk Byggtjänst under hösten 2009 att genomföra en undersökning i samarbete med Industrifakta. För att ge undersökningen en hanterbar omfattning valde man att fokusera enbart på bostadsbyggandet. Det är också inom denna del av byggsektorn som bristande samordning mellan byggskedet och förvaltningen ofta förs fram. I media har en lång rad inslag under de senaste åren pekat på brister i produktionen som lett till stora problem och kostnader i förvaltningen inte minst vad gäller nya bostadsrätter. Intervjuer med 80 av de största bostadsbyggarna Den undersökning som Industrifakta genomförde kring årsskiftet 2009/2010 är primärt baserad på telefonintervjuer med 80 av de största byggherrarna inom flerfamiljsbostäder. Tillsammans står de för ungefär 90 procent av bostadsbyggandet i landet. De är jämt fördelade i fyra kategorier enligt följande: 20 representanter för byggföretag som bygger bostadsrätter i egen regi. 20 representanter för kooperativa byggherrar typ HSB och Riksbyggen. 20 allmännyttiga byggherrar (hyresrätt). 20 privata byggherrar (hyresrätt). De personer som intervjuats har ledande positioner med ansvar för bostadsproduktion. Hela gruppen (80 personer/företag) ger en god representativitet för byggherrar inom bostadsbyggande. Men varje delgrupp är för liten för att det ska vara möjligt att dra statistiskt säkerställda slutsatser. Intervjuer med arkitekter/konsulter och SCB-data Dessutom har representanter för 20 ledande arkitektföretag/teknikkonsulter intervjuats för att ge en kompletterande bild. Här är det arkitekter/konsulter med kund- och projektansvar som intervjuats. Gruppen arkitekter/konsulter är för liten för att ge statistiskt säkerställda slutsatser men eftersom det rör sig om ledade företag inom området, får man ändå intressanta indikationer. Källa för kompletterande statistiska data i studien är SCB, Kostnads- och intäktsundersökningar, IKU från perioden 1996-2007. 4 Svensk Byggtjänst, juni 2010
2 Resultat, kommentarer och slutsatser Endast 20 procent av de tillfrågade byggherrarna tar stor hänsyn till livscykelkostnaden när de bygger nya flerbostadshus. Den låga siffran förklarar de tillfrågade främst med att man ofta tvingas välja billiga alternativ för att få ihop den kortsiktiga produktionskalkylen. Trots att detta kan leda till högre driftskostnader och problem i brukarfasen. Nästan tre fjärdedelar anger alltså svårigheter att få ihop kalkylen som orsak till att man försöker hålla nere investeringskostnaden totalt sett. Svensk Byggtjänst, juni 2010 5
Störst svarsandelar finns i samband med bostadsrätter med 80 procent eller mer för båda byggherrekategorierna (kooperativa aktörer och privata byggföretag som bygger i egen regi). Den minsta svarsandelen finns hos de allmännyttiga byggherrarna med drygt 50 procent. Omkring en fjärdedel av samtliga intervjuade anger vana/traditioner respektive att vissa byggnadsdelar inte är viktiga för användarna som orsaker till mindre acceptans. Det minst vanliga svarsalternativet med cirka 20 procents total andel är att man håller nere investeringskostnaden där det är fråga om byggnadsdelar som inte har så stor betydelse för livscykelkostnaden. Detta anges oftare av kooperativa och allmännyttiga byggherrar. Undersökningen visar också att privata byggherrar inom bostäder är något mindre benägna att ta hänsyn till livscykelkostnaden än offentliga och kooperativa byggherrar. Däremot finns inte någon större skillnad mellan byggherrar inom hyresrätt respektive bostadsrätt. Olika acceptans för olika byggnadsdelar och system Undersökningen går också djupare in i hur byggherrarna ser på ökad produktionskostnads vice avi lägre livscykelkostnad. De tillfrågade har fått ange om de är beredda att acceptera högre produktionskostnader för olika byggnadsdelar och delsystem för att sänka livscykelkostnaden i nya bostäder. Här kan man konstatera att energirelaterade system är det område där byggherrarna främst är beredda att acceptera högre produktionskostnader. Inom områden som balkonger, snickerier, grönytor, teknisk säkerhet och hissar är acceptansen för högre produktionskostnader lägst. Värmeåtervinning toppar listan 36 procent av de tillfrågade byggherrarna säger sig ta stor hänsyn till detta område vid nyproduktion av bostäder, och är beredda att ta högre investeringskostnader för att sänka livscykelkostnaden vad gäller energi. 6 Svensk Byggtjänst, juni 2010
På grund av regler och starka marknadskrav kring energieffektivisering tvingas byggherrarna ta större hänsyn till detta område. Men egentligen borde det ju inte vara 36 procent utan 100 procent som tar stor hänsyn till värmeåtervinning när man bygger nya bostäder, säger Rolf Persson, vd på Industrifakta och huvudansvarig för den nya undersökningen i en kommentar. Det finns också en risk i att man till förmån för energifrågorna lägger ännu mindre pengar på andra byggnadsdelar och system i husen, tillägger Rolf Persson. De 20 tillfrågade arkitekterna och teknikkonsulterna har en något mer optimistisk syn på hur många bostadsherrar som tar stor hänsyn till livscykelkostnaderna vid nyproduktion av bostäder. Eftersom endast 20 ledande arkitektföretag/teknikkonsulter intervjuats ska detta material tolkas med försiktighet. De ser liksom byggherrarna själva fokusering på kalkylen som främsta orsaken till att hålla tillbaka investeringskostnaden, även om det slår mot livscykelkostnaden. Bland arkitekter/konsulter finns dock en tydlig uppfattning att de som bygger bostadsrätter skulle lägga mindre vikt vid livscykelperspektivet. Svensk Byggtjänst, juni 2010 7
3 Hur löser man problemet? Medvetenheten om ökat tryck vad gäller livscykelkostnad Undersökningen visar att det ändå finns ett tydligt medvetande och ett ökat tryck vad gäller livscykelkostnaderna i bostadsbranschen. Hela 83 procent av de tillfrågade byggherrarna menar att de ser tecken på att livscykelkostnaderna håller på att få ökad betydelse när de bygger nya bostäder. Standardisering och BIM skapar effektivisering Byggherrar pekar tydligt på vad de tror kan leda till en effektivare produktionsprocess. Nämligen mer standardiserade konstruktioner och planlösningar (59 procent av de tillfrågade) samt effektivare planering och samordning med till exempel BIM, Building Information Modeling, (48 procent). 8 Svensk Byggtjänst, juni 2010
För att minska risken för byggfel och byggskador tror de flesta byggherrarna på fler löpande kontroller (66 procent) samt ökade krav på konsulternas kompetens (49 procent). Intervjuerna med arkitekter och teknikkonsulter pekar till stor del på samma lösningar. Eftersom endast 20 ledande arkitektföretag/teknikkonsulter intervjuats ska detta material tolkas med försiktighet. Men en tydlig åsikt i denna grupp var att byggherrarna har låg kompetens då det gäller livscykelkostnader, och att denna måste utvecklas för att man ska kunna överbrygga glappet mellan produktion och förvaltning i byggprocessen. Svensk Byggtjänst, juni 2010 9
4 Sammanfattning Endast 20 procent av de tillfrågade byggherrarna tar stor hänsyn till livscykelkostnaden när de bygger nya flerbostadshus. Nästan tre fjärdedelar av byggherrarna anger svårigheter att få ihop kalkylen som orsak till att man försöker hålla nere investeringskostnaden. Privata byggherrar inom bostäder är något mindre benägna att ta hänsyn till livscykelkostnaden än offentliga och kooperativa byggherrar. Däremot finns inte någon större skillnad mellan byggherrar inom hyresrätt respektive bostadsrätt. Energirelaterade system är det område där byggherrarna främst är beredda att acceptera högre produktionskostnader. Inom områden som balkonger, snickerier, grönytor, teknisk säkerhet och hissar är acceptansen för högre produktionskostnader lägst. Det ändå finns ett tydligt medvetande och ett ökat tryck vad gäller livscykelkostnaderna i bostadsbranschen. Hela 83 procent av de tillfrågade byggherrarna menar att de ser tecken på att livscykelkostnaderna håller på att få ökad betydelse. Byggherrar främst att mer standardiserade konstruktioner och planlösningar kan effektivisera byggprocessen. För att minska risken för byggfel och byggskador tror de flesta byggherrarna på fler löpande kontroller. Kommentarer från Svensk Byggtjänsts VD Rapporten Glappet mellan produktion och förvaltning av bostäder visar tydligt på ett mycket stort problem inom samhällsbyggnadssektorn. De som bygger fokuserar mycket starkt på de kortsiktiga produktionskostnaderna och tar för liten hänsyn till byggnadens livscykelkostnad. Man väljer helt enkelt billiga lösningar och pressar produktionstiden med risk för slarvfel. Detta innebär att man skjuter problem och kostnader framför sig in i förvaltningsfasen, säger Erik Hellqvist, vd på Svensk Byggtjänst i en kommentar. Erik Hellqvist menar att rapporten pekar på hur viktigt det är att effektivisera byggprocessen fram till färdigställd byggnad. Det är fokuseringen på produktionskalkylen som gör att man inte bryr sig om livscykelkostnaden i tillräcklig omfattning. Kan vi få en effektivare och billigare produktionsprocess, utan att tumma på kvaliteten, så frigör vi pengar till att fördjupa oss i hur det färdiga huset ska bli bättre och billigare i drift. Vi får råd med bättre byggnadsdelar och system. 10 Svensk Byggtjänst, juni 2010