Malmö stad Miljöförvaltningen Tjänsteutlåtande Datum 2010-02-05 Handläggare Miljöinspektör Caroline Tandefelt Miljöinspektör Lisa Törnqvist Direkttelefon 040-34 20 44/56 Ärende: 543:05698-2008 Förslag om vitesföreläggande avseende sanering av fukt- och mögelskador m.m. inom fastigheterna Kronodirektören 2 och 4-10 i Malmö FÖRSLAG TILL BESLUT Miljöförvaltningen föreslår att Miljönämnden beslutar att med stöd av 2 kap 3, 9 kap 3 och 9, 26 kap 9, 14 och 21 miljöbalken förelägga: Bostads AB Gröningen (556646-5141) i egenskap av lagfaren fastighetsägare av fastigheterna Kronodirektören 2 och 4-10 med adresserna Ramels väg 1-21 och 45-147 i Malmö, 1. att snarast dock senast 30 juni 2010 ha genomfört mögelsanering i alla lägenheter där mögel påträffats/påträffas, enligt Rambölls Slutlig rapport 2009-05-07, underliggande besiktningsprotokoll och eventuella senare upptäckter av förvaltare, entreprenörer eller dylikt; 2. att snarast dock senast 31 december 2010 ha genomfört renovering och sanering av minst de 311 st badrum, 156 st toalettrum och 282 st kök som utöver de uppräknade rummen i punkt 1 bedöms ha de allvarligaste bristerna för människors hälsa. Dessa badrum, toalettrum och kök gäller utöver de som ska renoveras och saneras enligt punkt 1 i i Miljönämndens beslut 2009-08-24 Vitesföreläggande avseende sanering av fukt- och mögelskador mm inom fastigheterna Kronodirektören 2 och 4-10 i Malmö; 3. att snarast dock senast den 31 december 2011 ha genomfört renovering och sanering av ytterligare minst 183 badrum, 120 toalettrum och 200 kök, utöver de badrum, toalettrum och kök som nämnts i punkt 2 ovan;
2 (6) 4. att snarast dock senast den 31 december 2012 ha genomfört renoveringar och sanering av ytterligare minst 142 badrum, 123 toalettrum och 200 kök, utöver de badrum, toalettrum och kök som nämnts i punkt 2 och 3 ovan; Vilka badrum, toalettrum och kök som ska renoveras i punkterna 2-4 framgår av bilaga 3 i Åtgärdsplanen 2009-2015 Herrgården Ramels väg, Malmö. 5. att följa Åtgärdsplanen 2009-2015 Herrgården Ramels väg, Malmö daterad 2009-11-03 och uppdaterad 2009-12-22; att förena punkterna 1-4 med ett vite på 50 000 kr för varje badrum, toalettrum eller kök som inte åtgärdats inom den förelagda tiden; att förena punkt 5 med ett vite på 50 000 kr för vardera tillfälle överträdelse sker och avvikelser från planen inte i förväg godtagits av Miljöförvaltningen; att detta beslut, när det vunnit laga kraft, ska ersätta punkt 2 i Miljönämndens beslut 2009-08-24 Vitesföreläggande avseende sanering av fukt- och mögelskador mm inom fastigheterna Kronodirektören 2 och 4-10 i Malmö; att med stöd av 26 kap 15 miljöbalken översända beslutet till Inskrivningsmyndigheten för inskrivning i fastighetsregistret; samt att översända beslutet i enlighet med sändlista, bilaga 1 utan att bifoga tjänsteutlåtandets bilagor. Katarina Pelin Direktör Dave Borg Avdelningschef Miljötillsynsavdelningen UTLÅTANDE Bakgrund På fastigheterna Kronodirektören 2 och 4-10 i Malmö har Miljöförvaltningen konstaterat omfattande fukt- och mögelskador i ett stort antal bostäder. Trots att förvaltningen för bolagen påpekade att en stor mängd badrum, toalettrum och kök som av det av bolagen anlitade konsultbolaget Ramböll tilldelats betyg 2 hade omfattande brister visade varken fastighetsägaren eller fastighetsförvaltaren tillräcklig vilja att skyndsamt och varaktigt undanröja de
3 (6) konstaterade olägenheterna. Miljönämnden var därför tvungen den 24 augusti 2009 att ta beslut om vitesföreläggande för bl a sanering och renovering av rum som tilldelats betyg 2. Enligt beslutet skulle detta ske inom 10 månader efter delfåendet. I vitesföreläggandet ingick även att fastighetsägarna och förvaltarna skulle inkomma med en åtgärdsplan. Åtgärdsplanen som kom in den 3 november 2009 visade på ett lite annorlunda tillvägagångssätt till skillnad mot Miljönämndens beslut. Tillvägagångssättet kan godtas, men det får till följd att ett nytt beslut om vitesföreläggande måste tas som ersätter punkten om badrum, toalettrum och kök som tilldelats betyg 2 i det tidigare föreläggandet. Miljöförvaltningens bedömning och motivering av ärendet Fastighetsägare Bostad AB Gröningen har kunnat uppvisa en långsiktig åtgärdsplan som inkluderar renovering och sanering av samtliga badrum, toalettrum och kök i nämnda fastigheter. Miljöförvaltningen anser därför att det tidigare fattade vitesbeslutet delvis ska ändras. Skillnaden gentemot föreläggandet den 24 augusti 2009 är att fastighetsägarna ska göra en mögelsanering i samtliga rum där mögel påträffats, denna sanering kommer eliminera den akuta hälsorisken som föreligger i drabbade lägenheter. Vid beslutande av ordningsföljd i den vidare renoveringen kommer inte betygen 1 5 väga tungt eftersom brister upptäckts i betygssammanfattningen utan en behovsprövning kommer göras kontinuerligt. Under ärendets gång har det av förvaltningen upptäckts omfattande fukt- och mögelförekomst i ett stort antal lägenheter som befaras ha stor negativ påverkan på de boendes hälsa. Miljöförvaltningen är mycket angelägen om att renoveringar och saneringar utförs så som beskrivits i fastighetsägares inlämnade åtgärdsplan och för att säkerställa detta skall beslutet förenas med vite. Vite Vitesbeloppen är överslagsmässigt beräknade för att motsvara kostnaderna för krävd åtgärd. Information Utgångspunkt vid beräkningen av antalet badrum, toalettrum och kök i punkt 2 har varit totalt antal rum som ska renoveras fram till och med 31 december 2010 enligt bilaga 1 i åtgärdsplanen. Totalt antal rum har sedan minskats med de som är preciserade i punkt 1 i Miljönämndens beslut 2009-08-24 Vitesföreläggande avseende sanering av fukt- och mögelskador mm inom fastigheterna Kronodirektören 2 och 4-10 i Malmö. Detta föreläggande kan eventuellt kompletteras med ytterligare beslut i andra avseenden. Detta beslut är inte ett slutligt avgörande av ärendet.
4 (6) Gällande bestämmelser Alla som bedriver eller avser att bedriva en verksamhet eller vidta en åtgärd är vid tillsyn skyldiga att visa att nedanstående förpliktelser i miljöbalken (MB) uppfylls. Detta framgår av 2 kap 1 MB. Enligt 2 kap 2 MB ska den som bedriver verksamhet eller vidtar en åtgärd skaffa sig den kunskap som behövs för att skydda människors hälsa och miljön mot skada eller olägenhet. Enligt 2 kap 3 MB ska den som bedriver en verksamhet eller vidtar en åtgärd utföra de försiktighetsmått som behövs för att förebygga, hindra eller motverka att verksamheten eller åtgärden medför skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. Av samma anledning ska vid yrkesmässig verksamhet användas bästa möjliga teknik. Av 2 kap 7 MB framgår att ovanstående krav i 2 kap. MB gäller i den utsträckning det inte kan anses orimligt att uppfylla dem. Vid denna bedömning ska särskilt beaktas nyttan av skyddsåtgärder och andra försiktighetsmått jämfört med kostnaderna för sådana åtgärder. Bostäder, lokaler, byggnader och anläggningar ska hållas fria från ohyra och andra skadedjur. Åtgärder ska vidtas mot skadedjur som kan orsaka olägenhet för människors hälsa. Detta framgår av 9 kap 9 första stycket MB och 33 förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd (FMH). Av 9 kap 9 andra stycket MB framgår ägarens ansvar att vidta de åtgärder som skäligen kan krävas för att hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa. Av 33 i FMH ska en bostad, i syfte att hindra uppkomst av olägenhet för människors hälsa, 1. ge betryggande skydd mot värme, kyla, drag, fukt, buller, radon, luftföroreningar och andra liknande störningar, 2. ha tillfredsställande luftväxling genom anordning för ventilation eller på annat sätt, 3. medge tillräckligt dagsljus, 4. hållas tillfredsställande uppvärmd, 5. ge möjlighet att upprätthålla en god personlig hygien, 6. ha tillgång till vatten i erforderlig mängd och av godtagbar beskaffenhet till dryck, matlagning, personlig hygien och andra hushållsgöromål. Vad som ska beaktas vid bedömningen av om fukt och mikroorganismer eller bristande luftkvalitet i bostäder och lokaler för allmänna ändamål innebär olägenhet för människors hälsa framgår närmare av Socialstyrelsens allmänna
5 (6) råd (1999:25 M) om tillsyn enligt miljöbalken ventilation samt allmänna råd (SOSFS 1999:21) om tillsyn enligt miljöbalken - fukt och mikroorganismer. Enligt 26 kap 19 MB ska 19 den som bedriver verksamhet eller vidtar åtgärder som kan befaras medföra olägenheter för människors hälsa eller påverka miljön bl a - fortlöpande planera och kontrollera verksamheten för att motverka eller förebygga sådana verkningar samt - lämna förslag till kontrollprogram eller förbättrande åtgärder till tillsynsmyndigheten, om tillsynsmyndigheten begär det. Vidare är verksamhetsutövare enligt 26 kap 22 MB skyldig att utföra sådana undersökningar av verksamheten och dess verkningar som behövs för tillsynen. Detsamma gäller den som upplåter en byggnad för bostäder, om det finns skäl att anta att byggnadens skick medför olägenheter för människors hälsa. Beslut om undersökning får förenas med förbud att överlåta den berörda fastigheten eller annan egendom till dess undersökningen är slutförd. Att Miljönämnden är tillsynsmyndighet över bl a hälsoskyddet och avfallshanteringen inom kommunen framgår av 26 kap 3 tredje stycket MB. Miljönämnden ska enligt 45 FMH ägna särskild uppmärksamhet åt bl a byggnader som innehåller en eller flera bostäder, och tillhörande utrymmen. Enligt 26 kap 9 MB får tillsynsmyndigheten meddela de förelägganden och förbud som behövs i ett enskilt fall. Enligt 21 samma kapitel får tillsynsmyndigheten förelägga om att de uppgifter och handlingar som behövs för tillsynen ska lämnas in till myndigheten. Med stöd av 26 kap 14 kan tillsynsmyndigheten förena ett föreläggande med vite, som ska betalas i det fall att föreläggandet inte följs. Tillsynsmyndigheten får, om det är riktat mot ägare/tomträttsinnehavare, sända beslutet till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Inskrivningen medför att föreläggandet/förbudet gäller mot eventuell ny ägare. Har den nya ägaren förvärvat egendomen genom köp, byte eller gåva och utgör egendomen fastighet eller tomträtt, gäller även det löpande vite mot den nya ägaren. Detta framgår av 26 kap 15 MB. Vid beredning av detta tjänsteutlåtande har samråd skett med förvaltningsjurist Andrea Hjärne Dalhammar. Caroline Tandefelt Miljöinspektör Miljötillsynsavdelningen Lisa Törnqvist Miljöinspektör Miljötillsynsavdelningen
6 (6) BILAGOR Bilaga 1. Sändlista Bilaga 2. UTDRAG ur Vitesföreläggande avseende sanering av fukt- och mögelskador mm inom fastigheterna Kronodirektören 2 och 4-10 i Malmö 2009-08-24 Bilaga 3. UTDRAG ur Åtgärdsplanen 2009-2015 Herrgården Ramels väg, Malmö daterad 2009-11-03 och uppdaterad 2009-12-22. Tjänsteutlåtandets bilagor har tidigare skickats till sakägarna och behöver därför inte bifogas beslutet vid utskick.