Utvärdering av kommunala hyresgarantier och förvärvsgarantier

Utvärdering av kommunala hyresgarantier och förvärvsgarantier 21 dec 2010

Titel: Utvärdering av kommunala hyresgarantier och förvärvsgarantier Utgiven av: Statens bostadskreditnämnd (BKN) BKN:s dnr: 17-146/10

3(40) Innehåll Innehåll... 3 Sammanfattning... 4 1. Bakgrund... 5 1.1. Behov av utvärdering... 5 2. Kommunala hyresgarantier... 6 2.1. Utvärderingens syfte och genomförande... 6 2.2. Nuvarande hyresgarantier... 7 2.2.1. Omfattning... 8 2.2.2. Informationsinsatser... 9 2.2.3. Kostnader... 10 2.3. Målgruppen finns... 10 2.3.1. Ungdomar... 11 2.3.2. Låg inkomst och hög boendekostnad... 13 2.3.3. Betalningsanmärkningar... 15 2.4. Behöver hushållen stöd?... 15 2.5. Hur ser kommunerna på hyresgarantier?... 16 2.5.1. Kommuner som använder hyresgarantier och har sökt bidrag... 17 2.5.2. Kommuner som inte använder sig av kommunala hyresgarantier... 18 2.6. Utvärdering 2009... 19 2.7. Vad innebär hyresgarantier för staten... 20 2.8. Överväganden och förslag... 20 3. Förvärvsgarantier... 22 3.1. Utvärderingens syfte och genomförande... 22 3.2. Nuvarande verksamhet förvärvsgarantier... 22 3.2.1. Omfattning... 22 3.2.2. Informationsinsatser... 23 3.2.3. Kostnader... 23 3.3. Finns målgruppen och hur stor beräknas den vara?... 24 3.3.1. Vem får inte lån och varför?... 25 3.4. Behöver förstagångsköpare stöd?... 28 3.5. Varför används inte det stöd som finns?... 31 3.6. Andra utformningar av stöd i Sverige... 32 3.6.1. Låneskydd... 32 3.6.2. Medlåntagare... 33 3.6.3. Bospar eller topplån... 34 3.6.4. Produktkombinationer... 34 3.7. Internationella erfarenheter... 34 3.8. Överväganden och förslag... 36 4. Källor och referenser... 39 Bilaga... 41

4(40) Sammanfattning BKN gör bedömningen att det finns etableringshinder på bostadsmarknaden, både på hyresmarknaden och på ägarrättsmarknaden. Hyresgarantier respektive förvärvsgarantier infördes som ett led i att stärka den enskilda individens möjligheter till ett förstahandskontrakt eller ett bolån. När nu hyresgarantier funnits i drygt tre år och förvärvsgarantier i drygt 2,5 år konstaterar vi att utfallet inte blivit det förväntade. De nuvarande garantiutformningarna ger så liten effekt att de måste ifrågasättas. Unga vuxna bedöms ha svårigheter att nå upp till de inkomstkrav som ställs på hyresmarknaden, samtidigt som de ofta inte har ett eget sparat kapital vilket försvårar på bolånemarknaden. Unga vuxna har oftare kortare projektanställningar eller visstidsanställningar vilket försvårar deras möjligheter att etablera sig på bostadsmarknaden. Kommunerna är väl informerade om möjligheterna med kommunala hyresgarantier som ett verktyg för att hjälpa hushåll att få ett förstahandskontrakt. Kommunerna ser framförallt hyresgarantier som ett komplement till andrahandskontrakt. Det är framförallt personer med betalningsanmärkningar och låg inkomst som har blivit hjälpta. Det är endast ett fåtal kommuner som aktivt informerar om hyresgarantier till allmänheten. De kommuner som har ställt ut hyresgarantier är eniga om att verktyget spelar roll och gör en skillnad för de hushåll som blir hjälpta. De bedömer att deras fortsatta användning kommer att ligga på en nivå som idag. Förvärvsgarantier i nuvarande utformning är en produkt som inte har efterfrågats av långivarna. Orsaker som nämns är att det är svårt att se vem produkten ska hjälpa eftersom långivarna menar att alla som bedöms ha återbetalningsförmåga redan får lån idag. Samtidigt finns det flera undersökningar som talar emot långivarnas bild och bedömer att svårigheterna att få lån är mer utbrett än vad långivarna medger. Förvärvsgarantin infördes dels för att underlätta förstahandsköpares möjlighet att etablera sig på bostadsmarknaden, dels för att överbrygga tillfälliga betalningssvårigheter och öka möjligheten att bo kvar. Parallellt med att förvärvsgarantier har införts har långivarna på eget initiativ ökat lanseringen av sina egna låneskyddsförsäkringar. BKN föreslår att hyresgarantier behålls i dagens utformning, men med en medvetenhet om att det hjälper hushåll på marginalen och att omfattningen inte kommer att vara mycket större än idag. BKN bedömer att det statliga bidraget inte har en avgörande betydelse för kommunernas användning av hyresgarantier, men föreslår ändå att bidraget kvarstår. BKN bedömer att det finns etableringshinder på bolånemarknaden men att förvärvsgarantier i nuvarande form inte är en lösning på problemet. BKN föreslår därför att förvärvsgarantier avvecklas och att en ny stödform utreds på nytt i nära samarbete med intressenterna på marknaden.

5(40) 1. Bakgrund Det finns hushåll med betalningsförmåga som inte kommer in på den reguljära bostadsmarknaden av egen kraft. Flera rapporter har under senare år påvisat att bl.a. unga vuxna har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden. BKN har tidigare tagit upp etableringshinder i rapporterna En egen härd (dnr 1-262/04) och Statliga kreditgarantier i framtiden (dnr 17-315/06). Regeringen fastslog i Budgetpropositionen för 2007 att det finns hushåll som kan behöva stöd av det allmänna för att ordna en egen bostad, men att formen för ett sådant stöd behövde utredas ytterligare. Regeringen uttalade sin avsikt att återkomma till riksdagen med ett mer precist förslag till hur ett sådant stöd skulle utformas (prop 2007/07:1 UO18 s. 55-56). Därefter presenterade regeringen i 2007 års ekonomiska vårproposition ett förslag om kommunala hyresgarantier. Riksdagen fattade beslut den 20 juni 2007. Kommunerna fick befogenhet att ställa säkerhet till hushåll som inte befinner sig i en situation att de har rätt till bistånd enligt socialtjänstlagen (2001:453), men som ändå har behov av stöd för att kunna etablera sig på bostadsmarknaden. Staten lämnar ett bidrag för de garantier som kommunerna utfärdar. I rapporten Statliga kreditgarantier i framtiden som BKN presenterade i december 2006 gjordes bedömningen att det finns tillträdeshinder till marknaden för bostadsägande och bland annat lades ett förslag om statliga kreditgarantier för att underlätta för förstagångsköpares köp av bostad. Som ett komplement till hyresgarantier föreslogs i en departementspromemoria (Fi2007/4536/BO) s.k. förvärvsgarantier för att underlätta etablering och boende i bostadsrätter och egnahem för förstagångsköpare. Riksdagen fattade beslut den 19 december 2007. 1.1. Behov av utvärdering Kommunerna har haft möjlighet att ställa ut hyresgarantier i drygt tre år och endast 21 av 290 kommuner har valt att använda sig av denna möjlighet. Totalt har 418 hushåll fått hjälp att etablera sig på bostadsmarknaden vilket ska ställas i relation till ett totalt anslag på 259 073 tkr som möjliggjort statligt bidrag för 51 814 hyresgarantier sedan införandet. Förvärvsgarantier har sedan det infördes för drygt 2,5 år sedan endast resulterat i en (1) utställd garanti. Totalt finns en ram på 5 miljarder kr som möjliggör utställda garantier för att hjälpa 50 000 hushåll. De nuvarande garantiutformningarna ger så liten effekt att de måste ifrågasättas. Följande frågor behöver besvaras: Motsvarar kostnaden nyttan? Kan nyttan ökas med mindre förändringar av nuvarande utformning?

6(40) 2. Kommunala hyresgarantier Kommunala hyresgarantier infördes den 1 juli 2007. Det innebär en möjlighet för kommuner att ställa ut hyresgarantier för personer som har ekonomisk förmåga att betala kostnaderna för ett boende men som ändå har svårt att få en bostad med besittningsskydd. Kommunala hyresgarantier är ett frivilligt åtagande för kommunerna. Kommunala hyresgarantier är ett verktyg som kommunen kan använda för att uppfylla sitt bostadsförsörjningsansvar. Kommunernas möjlighet att ställa ut hyresgarantier till enskilda möjliggjordes genom ändring av lag (1993:406) om kommunalt stöd till boendet, ändring (2007:479) (senare upphävd och ersatt av lag (2009:47) om vissa kommunala befogenheter) 1. Samtidigt infördes ett statligt bidrag enligt förordningen (2007:623) om statligt stöd för kommunala hyresgarantier. I 2007 års ekonomiska vårproposition (2006/07:100) antogs hyresgarantier i stor utsträckning rikta sig till ungdomar men att andra grupper inte borde uteslutas. I propositionen nämndes också att hyresgarantier kunde förväntas bidra till ökad integration. Under början av 2009 gjorde BKN, på regeringens uppdrag, en utvärdering av kommunala hyresgarantier. Vid detta tillfälle hade 14 kommuner ansökt om statligt bidrag. BKN föreslog inga ändringar av stödet utan bedömde att en ny utvärdering borde göras vid ett senare tillfälle. BKN konstaterade dock att det krävs att kommunerna tar sig an hushåll som de inte tidigare har haft någon kontakt med för att hyresgarantier ska vara verkningsfulla, något som då inte skedde i någon stor utsträckning. I utvärderingen fördes även ett resonemang kring ett mer långtgående statligt engagemang, t.ex. i form av statliga hyresgarantier. Bedömningen som gjordes var att detta torde vara mer verkningsfullt och ge påtagliga förändringar men att denna typ av bostadsstöd i första hand är och bör vara ett kommunalt ansvar. 2 Kommunala hyresgarantier har nu funnits i drygt tre år och endast 21 kommuner har valt att ställa ut garantier. Totalt har 418 hushåll fått hjälp att etablera sig på bostadsmarknaden. 2.1. Utvärderingens syfte och genomförande Syftet med utvärderingen är att: Bedöma hur stor omfattning nuvarande instrument kan tänkas få, för att kunna anpassa statens insatser Belysa vad som begränsar omfattningen för att ge ett underlag för eventuella beslut om förändringar. BKN har som underlag till utvärderingen genomfört intervjuer med kommuner som har ställt ut hyresgarantier, totalt 20 kommuner. Av övriga kommuner har ett urval gjorts i samarbete med SKL och en enkät har skickats 1 Proposition 2006/07:61 Vissa bostadspolitiska åtgärder 2 BKN, Utvärdering kommunala hyresgarantier 2009

7(40) ut till 57 kommuner varav 35 st har svarat. 3 Utöver detta har underlagsmaterial tagits fram från bl.a. SCB. 2.2. Nuvarande hyresgarantier En kommunal hyresgaranti är ett borgensåtagande från kommunens sida som omfattar en hyresgästs skyldighet att betala hyra. En kommun får, enligt lagen (2009:47) om vissa kommunala befogenheter, ställa ut en hyresgaranti för ett enskilt hushåll, om hyresgarantin innebär att hushållet får en hyresbostad med besittningsrätt och hyresgarantin är en förutsättning för att hyresgästen ska få hyra bostaden. Hushållets svårigheter att få ett förstahandskontrakt på egen hand kan t.ex. bero på att personen saknar fast anställning eller har någon betalningsanmärkning. En kommun som lämnar en kommunal hyresgaranti kan enligt förordningen (2007:623) om statligt stöd för kommunala hyresgarantier få ett statligt bidrag på 5 000 kr per garanti. BKN beslutar om bidraget. Statligt stöd får lämnas om kommunen gjort en bedömning att hushållet har ekonomisk förmåga att klara boendekostnaderna och att borgensåtagandet omfattar minst 6 månadshyror och gäller under minst 2 år. Det statliga bidraget utgår inte för hyresgarantier som kommunen lämnar utifrån sina skyldigheter enligt socialtjänstlagen. Kommunen redovisar utfärdade garantier och ansöker om bidrag fyra gånger per år. Ansökan och redovisning sker elektroniskt via BKN:s webbplats. Kommuner som använder sig av hyresgarantier kan även ansöka om s.k. preliminär tilldelning hos BKN. Den preliminära tilldelningen innebär att BKN reserverar bidrag motsvarande ett antal garantier för en viss kommuns räkning. 3 Bilaga

8(40) 2.2.1. Omfattning För perioden 1 juli 2007 30 nov 2010 har BKN beviljat bidrag för 418 hyresgarantier i 21 kommuner. Kommuner som ställt ut hyresgarantier Kommun Antal garantier Alingsås 31 Arboga 9 Botkyrka 19 Gnesta 1 Gotland 18 Grums 1 Hässleholm 46 Karlstad 55 Kungälv 35 Lekeberg 10 Luleå 1 Lund 3 Nybro 18 Pajala 5 Sigtuna 10 Skövde 5 Strängnäs 4 Svenljunga 26 Upplands-Bro 45 Vaggeryd 63 Värmdö 13 Summa 418 Av de garantier som hittills är utställda avser 47 % kvinnor och 53 % män. 81 % avser hushåll som bor hos ett kommunägt bostadsföretag, 19 % avser hushåll boende hos en privat fastighetsägare. Fördelningen på fastighetsägare har förändrats över åren från att ha varit mer jämnt fördelade till att kommunägda bostadsföretag är i en klar majoritet. Totalt har 216 hushåll med barn fått ett förstahandskontrakt med hjälp av hyresgarantier. Utfärdade garantier per åldersgrupp Åldersgrupp Antal garantier 18-24 år 59 25-34 år 92 35-44 år 130 45-64 år 122 65-74 år 13 75 år - 2 Summa 418

9(40) Utfärdade garantier per hushållstyp Hushållstyp Antal garantier Ensamstående utan barn 181 Ensamstående med barn 126 Sammanboende utan barn 17 Sammanboende med barn 90 Övriga 4 Summa 418 Utfärdade garantier, orsak till utfärdande Orsak Antal garantier Betalningsanmärkning 207 Saknar fast anställning/fast inkomst 92 Kombination av betalningsanmärkning och saknar fast anställning/fast inkomst 18 Annat* 101 Summa 418 *Annat är framförallt för låg inkomst enligt fastighetsägare men även skulder, flykting i introduktion, etc. I grupperna 18-34 år är inkomstrelaterade orsaker den främsta anledningen till att en hyresgaranti ställs ut. Bland de äldre åldersgrupperna är betalningsanmärkningar vanligast. 2.2.2. Informationsinsatser Vid införandet av hyresgarantier genomförde BKN ett antal informationsträffar för kommuner i syfte att informera om hyresgarantier. Informationsträffarna skedde i olika delar av landet för att möjliggöra för så många kommuner som möjligt att medverka. BKN har även anordnat erfarenhetsforum en gång per år för handläggare i de kommuner som är igång där de fått information men också fått en möjlighet att utbyta erfarenheter med varandra. BKN har tagit fram en informationsfolder som har skickats ut till alla kommuner och som kommunerna kan använda i sitt informationsarbete tillsammans med egen information. Informationsfoldern går att beställa utan kostnad från BKN. En vägledning har också tagits fram för kommunerna att användas som en hjälp i deras arbete att komma igång med verksamheten och i deras behovsprövning. Vägledningen har skickats direkt till kommuner och finns även att ladda ner på BKN:s hemsida. Utöver ovanstående har information skickats till kommuner via brev och e-post i samband med varje ansökningstillfälle fyra gånger per år. Informationen har gått ut till alla kommuner som anmält kontaktperson för hyresgarantifrågor, totalt ca 160 kommuner. Samtliga kommuner har fått information om hyresgarantier och möjligheten att ansöka om preliminär tilldelning minst en gång per år.

10(40) Information om hyresgarantier finns förutom hos BKN även hos bl.a. jagvillhabostad.nu och omboende.se. Information finns också på det intranät som Konsumentverket tillhandahåller för kommunernas budget- och skuldrådgivare. Information har också gått ut via Fastighetsägarna, SABO mfl. 2.2.3. Kostnader Totalt har 2 090 000 kr betalats ut i bidrag till totalt 21 kommuner under perioden 1 juli 2007 30 nov 2010. Utöver bidrag har verksamheten belastat BKN:s förvaltningsanslag med totalt 2 256 000 kr under perioden 1 juli 2007 30 november 2010. Verksamhetsgrenen belastas av direkt hänförbara kostnader samt av gemensamma kostnader som fördelas utifrån personalens tidredovisning. Av kostnaden är ca 650 000 kr en engångskostnad direkt kopplad till utveckling av IT-stöd för verksamheten. Kostnader för framtagning av presentationsmaterial samt resor i informationssyfte var högre under de första åren. 2007 2008 2009 2010 t.o.m 30 nov Förvaltningskostnader 203 1 329 579 145 2.3. Målgruppen finns I promemorian som föregick riksdagens beslut lyftes ungdomar och invandrare fram som exempel på grupper för vilka hyresgarantier skulle vara till hjälp. Men andra grupper kunde också bli hjälpta av garantierna. 4 Bland de garantier som är utfärdade har merparten fått en hyresgaranti pga. betalningsanmärkningar. Att hushållen saknar fast inkomst eller bedöms ha för låg inkomst är även vanliga orsaker bland grupperna 18-24 år och 25-34 år medan det i de äldre åldersgrupperna i stort sett bara är betalningsanmärkningar och skulder som har orsakat behovet av en hyresgaranti. Några kommuner har nämnt gruppen flyktingar med introduktionsersättning som en målgrupp. Totalt 23 hushåll med introduktionsersättning har fått en hyresgaranti. Flera kommuner beskriver i intervjuer och enkätsvar att de främst ser unga med låg inkomst och personer med betalningsanmärkningar, framförallt barnfamiljer, som målgrupper för hyresgarantier. Andra kommuner har svårt att se att det finns målgrupper i just deras kommun. En tredje grupp kommuner ser att det finns målgrupper med ett behov av stöd men har, trots detta, valt att inte använda hyresgarantier. Boverket konstaterar i rapporten Någonstans att bo att det inte är lämpligt att tala om grupper med etableringssvårigheter på marknaden. Det är snarare låg betalningsförmåga och tidigare betalningsanmärkningar som är det största hindret för etablering. Dock konstaterar de i rapporten att vissa grupper är 4 M2006:2447, Bidrag till kommunala hyresgarantier för enskilda hushålls etablering på bostadsmarknaden.

11(40) överrepresenterade i många av de situationer som gör det svårare att få en bostad. 5 2.3.1. Ungdomar I december 2008 fanns nära 1,3 miljoner svenskar i åldrarna 19-29 år. Antalet fortsätter att öka kraftigt, i genomsnitt med 20 000 per år, fram till 2013. Undersökningar visar att så många som nio av tio i åldrarna 20-27 år vill flytta hemifrån de närmaste åren. 39 procent av dem vill bo i hyresrätt. 6 Boverket skriver i rapporten Ungdomars boende, lägesrapport 2010, att tre av fyra ungdomar i åldern 20-25 år som flyttat hemifrån bor i hyresrätt. Omkring tio procent av dessa bor i andrahand men det är lätt att underskatta antalet eftersom de dels kan vara svåra att nå och om de bor i andra hand utan hyresvärdens tillstånd vill de inte gärna uppge detta etc. 7 Kronofogden och Konsumentverket beskriver i en rapport att ungdomar har svårigheter att etablera sig på bostadsmarknaden och tvingas ofta betala överhyror för boenden i andra och tredje hand. Samtidigt har ungdomar en betydligt sämre ekonomisk standard och har haft en sämre ekonomisk utveckling jämfört med andra grupper i samhället. 8 Av unga vuxna mellan 18-34 år med tidsbegränsad anställning, flera anställningar eller utan anställning bor drygt 4 % i andra hand. Totalt motsvarar detta ca 43 000 personer. För gruppen 35-65 år är andelen under 1 %. 9 5 Boverket, Någonstans att bo 6 SABO, Ungas boende i storstäder och högskoleorter 7 Boverket, Ungdomars boende, lägesrapport 2010 8 KFM 2008:3, Överskuldsättning och ekonomiska problem bland ungdomar - en kartläggning av risker. 9 SCB, HEK

12(40) Befolkning fördelad efter ålder, anställningsform och boendeform 2009. (Antal) Äganderätt, bostadsrätt eller hyresrätt 1:a hand Hyresrätt 2:a hand Övrigt* Totalt 18-24 år Tillsvidare 162 326 8 086 5 541 175 953 Tidsbegränsad 91 564 2 708 13 499 107 770 Flera anställningar 5 022 443 0 5 465 Egen företagare 4 164 443 296 4 902 Övriga* 474 106 24 320 25 764 524 190 25-34 år Tillsvidare 622 913 15 011 13 073 650 996 Tidsbegränsad 114 819 6 024 3 642 124 485 Flera anställningar 3 296 0 739 4 035 Egen företagare 24 743 887 2 289 27 919 Övriga* 196 631 9 295 14 281 220 208 35-64 år Tillsvidare 2 358 360 8 993 62 476 2 429 830 Tidsbegränsad 194 122 1 869 5 246 201 236 Flera anställningar 14 076 0 0 14 076 Egen företagare 134 278 491 26 296 161 066 Övriga* 725 250 5 333 25 157 755 740 *Övrigt boende är boende i andelslägenhet, bostad i egen hyresfastighet, inneboende och boende utan hyreskontrakt. *Övriga är de som varken är anställda eller företagare dvs., arbetslösa, studerande, pensionärer etc. Av ungdomar mellan 18-24 år med en förvärvsinkomst lägre än 160 024 kr per år bor 8 % i andra hand. För gruppen 25-34 år är andelen 4 procent. Av gruppen 35-64 år med samma inkomstnivåer bor färre än 1 % i andra hand. Totalt bor drygt 67 000 personer mellan 18-34 år i andra hand jämfört med knappt 17 000 personer i åldrarna 35-64 år. 10 10 SCB, HEK

13(40) Befolkning fördelad efter ålder, disponibel inkomst* och boendeform, 2009. (Antal) Äganderätt, bostadsrätt eller hyresrätt 1:a hand Hyresrätt 2:a hand Övrigt* Totalt 18-24 år -113 926 146 683 18 905 19 878 185 466 113 927 137 818 85 113 4 576 5 554 95 243 137 819 160 023 67 517 3 396 6 206 77 119 160 024 178 770 73 849 2 417 2 438 78 704 178 771-364 019 6 706 11 023 381 748 25-34 år -113 926 110 249 4 774 11 273 126 296 113 927 137 818 77 104 3 689 3 103 83 896 137 819 160 023 91 248 3 492 1 378 96 118 160 024 178 770 97 187 1 203 3 990 102 379 178 771-586 614 18 059 14 280 618 953 35-64 år -113 926 205 949 2 510 15 981 224 440 113 927 137 818 192 629 3 642 8 948 205 218 137 819 160 023 218 136 0 8 866 227 002 160 024 178 770 272 752 1 050 14 109 287 912 178 771-2 536 621 9 484 71 271 2 617 377 *Disponibel inkomst per konsumtionsenhet. Per konsumtionsenhet betyder att man har justerat inkomsten efter försörjningsbörda för att man ska kunna jämföra inkomsten mellan hushåll med olika sammansättning. *Övrigt är boende i andelslägenhet, bostad i egen hyresfastighet, inneboende och boende utan hyreskontrakt. Utöver personer som bor i andra hand bor en stor andel i övrigt. Vår bedömning är att bland unga vuxna innebär det framförallt inneboende och boende utan hyreskontrakt framför boende i andelslägenheter och bostad i egen hyresfastighet. Det innebär att utöver de som i statistiken bor i andra hand finns en lika stor grupp till som inte har ett eget hyreskontrakt i nuläget. 2.3.2. Låg inkomst och hög boendekostnad Hushåll som hyr sin bostad lägger störst del av inkomsten på boendet. Det beror inte på att boendeutgiften är störst utan på att de som bor i hyresrätt har en lägre genomsnittlig inkomst. 11 Framförallt för unga är boendekostnaden är ett problem. De betalar en något högre andel av sin disponibla inkomst för boendet, särskilt i storstäderna, jämfört med andra grupper. Samtidigt har boendeutgiftens andel av den disponibla inkomsten sjunkit från 28 till 25 % mellan år 1999 och 2008 för ungdomar mellan 20-25 år som flyttat hemifrån. Även övriga gruppers boendeutgift har minskat men inte i samma utsträckning. 12 11 Fastighetsnytt, 2010-12-08 12 Boverket, Ungdomars boende, lägesrapport 2010.

14(40) Både bland ungdomar och invandrare är det mer vanligt förekommande med visstidsanställning än för befolkningen i övrigt. Båda grupperna har också lägre inkomster än befolkningen i övrigt. I Boutredningen (SOU 2007:14) pekar man bl.a. på kraven på inkomstnivåer som ett hinder för ungdomar att ta sig in på bostadsmarknaden 13. Kravet på att inkomsten ska vara förutsägbar är också svårt för unga att uppfylla. Att fastighetsägare ställer krav på att inkomsten ska uppgå till 3-4 gånger hyran är vanligt förekommande. De som inte har en tillräckligt hög inkomst är hänvisad till andrahandsmarknaden där hyran ofta är högre eller att bo kvar hemma hos föräldrarna. 14 Den genomsnittliga årshyran i riket var 2009 ca 40 500 kr för 1 r.o.k. och ca 54 500 kr för 2 r.o.k. För att få möjlighet att hyra 1 r.o.k. krävs därmed en årsinkomst på 121 500-162 000 kr och för 2 r.o.k. en årsinkomst på 163 000-218 000 kr. Genomsnittlig årshyra varierar dock över landet. I kommuner där antalet invånare överstiger 75 000 samt i Stor-Stockholm och Stor-Göteborg ligger snitthyran för 1 r.o.k. på ca 43 000 kr medan i kommuner med färre än 75 000 inv (exl Stor-Stockholm och Stor-Göteborg) är snitthyran ca 36 500 kr för 1 r.o.k. 15 Jämförelse mellan snitthyra och krav på inkomst (kr/år) Lägenhetsstorlek Snitthyra riket Krav på inkomst 3 ggr x hyra Krav på inkomst 4 ggr x hyra 1 r.o.k 40 469 121 407 161 876 2 r.o.k 54 438 163 314 217 752 3 r.o.k 66 484 199 452 265 936 4 r.o.k 81 634 244 902 326 536 Kraven på inkomst kan jämföras med SCB:s statistik för förvärvsinkomster för 2008. Tabellen visar uppgifter för olika åldersgrupper fördelat på kön för riket i sin helhet. Det skiljer dock mellan olika delar av landet. Medelinkomsten är högst i Stockholms län för alla åldersgrupper utom 20 24-åringar medan den är lägst i Gotlands län. Medelinkomsten för 25 29-åringar är i Stockholms län 215 800 kr och i Gotlands län 178 700 kr. 16 13 SOU 2007:14 Renovering av bostadsmarknad efterlyses! 14 BKN, Utvärdering kommunala hyresgarantier 2009 15 SCB,HiB 16 SCB, Inkomststatistik

15(40) Sammanräknad förvärvsinkomst, medelinkomst för boende i Sverige hela året, 2008 (Tkr) kvinnor män totalt 20-24 år 108,1 141,4 125,1 25-29 år 174,6 225 200,2 30-34 år 214 294,2 254,7 35-39 år 236,9 336 287,1 40-44 år 258,2 355 307,4 45-49 år 264,2 355,3 310,4 50-54 år 264,5 348,4 306,7 55-59 år 257,8 341,5 299,7 60-64 år 242,7 328,1 285,4 samtliga 20-64 år 226,6 305,1 266,3 Jämförelsen visar att män i åldersgruppen 20-24 år i snitt har råd med 1 r.o.k. när det ställs krav på 3ggr x hyra inkomstnivå däremot har inte kvinnor i snitt en inkomst som klarar det. Med en ökad ålder kommer också möjligheten till en större bostad. Det är dock svårt för unga vuxna, både män och kvinnor, att klara ett krav på inkomst 4 ggr x hyran. Jämförelsen är gjord utifrån en snittinkomst. I realiteten är spridningen på inkomster stor och tiondelen med lägst inkomst av populationen 20-64 år har ett gränsvärde på endast 55,4 tkr att jämföras med medelinkomsten för gruppen som är 266,3 tkr. 2.3.3. Betalningsanmärkningar I april 2010 hade ca 550 000 personer en eller flera betalningsanmärkningar hos UC. 180 000 av dessa hade en anmärkning men ingen aktuell skuld hos kronofogden. Betalningsanmärkning är ofta ett skäl till avslag på en hyresansökan. Samtidigt finns det många typer av betalningsanmärkningar och alla innebär inte med automatik en hög riskfaktor. 17 Antalet personer som hamnar hos Kronofogden har blivit färre till antalet däremot har den sammanlagda skulden ökat dramatiskt under de senaste fem åren. De grupper som framförallt ökar sina skulder är personer yngre än 30 år samt personer äldre än 60 år. 18 2.4. Behöver hushållen stöd? Unga vuxnas svårigheter att nå upp till de krav som ställs i kombination med att en stor andel bor i andra hand eller är mambos och har kortare projektanställningar eller visstidsanställningar tyder på att hushållen behöver stöd för att etablera sig på bostadsmarknaden. Att skulderna hos Kronofogden för yngre under 30 år ökar samtidigt som statistik från SCB rörande hyres- och inkomstnivåer också tyder på att många 17 Presentation av UC 18 UC, 2010-07-20

16(40) har svårt att nå upp till de inkomstkrav många hyresvärdar ställer på sina presumtiva hyresgäster är oroväckande för unga vuxnas etablering på bostadsmarknaden. I enkäter och intervjuer framkommer att kommunerna idag framförallt arbetar med andrahandskontrakt för att hjälpa personer in på bostadsmarknaden. Detta stöds även av Bostadsmarknadsenkäten för 2010 som visar att 220 kommuner arbetar med andrahandskontrakt. I Bostadsmarknadsenkäten 2010 uppger kommunerna att de hade ca 13 500 kontrakt utställda, varav 1 313 hade lett till att hyresgästen fick ta över kontraktet under 2009 och 326 hushåll hade flyttat vidare till annan bostad. Bostadsmarknadsenkäten visar också att kommunerna framförallt ser hyresrabatter som ett sätt att hjälpa unga in på bostadsmarknaden. 19 Även i denna utvärderings enkätsvar påtalar flera kommuner att de använder sig av hyresrabatter eller att mindre lägenheter reserveras för unga. Kommunerna menar att det är svårt att hjälpa unga med hjälp av hyresgarantier eftersom de inte bedöms ha ekonomiska förutsättningar att betala hyran. De kommuner som har ställt ut hyresgarantier är överens om att verktyget spelar roll och gör en skillnad för de hushåll som blir hjälpta. Samtidigt menar de att det är en hjälp på marginalen och att det finns många hushåll som står utanför bostadsmarknaden och som inte blir hjälpta av dagens verktyg bland annat pga. bostadsbristen. 2.5. Hur ser kommunerna på hyresgarantier? Det har gått ytterligare ett och ett halvt år sedan den tidigare utvärderingen och fortfarande har merparten av kommunerna inte tagit ställning rörande hyresgarantier. Totalt 21 kommuner har fattat beslut och infört hyresgarantier, ett fåtal kommuner har fattat beslut där de valt att inte använda hyresgarantier, övriga har inte hanterat frågan. I ca hälften av kommunerna som har infört hyresgarantier har beslutet om införande tagits av socialnämnden, i några kommuner av socialförvaltningen och i resterande av kommunstyrelsen. Bland de kommuner som inte använder sig av hyresgarantier har något formellt beslut inte tagits mer än i ett fåtal kommuner. Enligt Bostadsmarknadsenkäten är det endast 42 % av kommunerna som har riktlinjer för bostadsförsörjningen antagna under någon av de två senaste mandatperioderna och endast 25 % har antagit riktlinjer under föregående mandatperiod. 20 Endast hälften av kommunerna som använder kommunala hyresgarantier har antagit riktlinjer om bostadsförsörjning. Det tyder på att bostadsförsörjningsfrågor inte alltid är ett prioriterat område för kommunerna. 19 Boverket, Bostadsmarknadsenkät 20 Boverket, Bostadsmarknadsenkät

17(40) 2.5.1. Kommuner som använder hyresgarantier och har sökt bidrag I de intervjuer som genomförts med de kommuner som har utfärdat hyresgarantier framkommer att motivet för deras införande av verktyget var att kunna hjälpa fler till en egen bostad, de ville underlätta för enskilda hushåll och hitta andra lösningar och komplement till de verktyg de hade tidigare. Framförallt ville de hjälpa personer med betalningsanmärkningar eller låg inkomst och ensamstående med barn. Att omvandla andrahandskontrakt/sociala kontrakt till förstahandskontrakt var också ett motiv. Personer som tidigare haft ett andrahandskontrakt via kommunen och nu fått ett förstahandskontrakt med hjälp av en hyresgaranti kan uppleva det som något positivt och stärkande. Kommunen kan samtidigt använda verktyget andrahandskontrakt för de som verkligen behöver just den hjälpen. Ungdomar nämns inte specifikt som målgrupp mer än i ett fåtal kommuner. Kommunernas bild av vilka hushåll/grupper som skulle komma ifråga stämmer överens med vilka som faktiskt fått en hyresgaranti i efterhand. Flertalet av de kommuner som utfärdat hyresgarantier har valt att lägga ansvaret för att utfärda garantier på någon enhet inom socialförvaltningen. Flera kommuner ser det som en fördel eftersom att handläggarna då är nära de som behöver stödet, de kan få ett helhetsperspektiv på hur personen kan stöttas och det finns redan en upparbetad rutin. Andra kommuner ser varken fördelar eller nackdelar med valet av organisation och några påpekar att det kan göra det svårt att nå rätt målgrupp. BKN har frågat om placeringen i organisationen kan göra att vissa individer utesluts då det kan upplevas som en tröskel att kontakta socialförvaltningen. Merparten av kommunerna menar dock att så inte är fallet. Flertalet av kommunerna som ställer ut hyresgarantier väljer att inte informera invånarna om möjligheten med hyresgarantier utöver de som tar direkt kontakt med kommunen. Endast ett fåtal kommuner har information om hyresgarantier tillgänglig på sin hemsida. Istället är det i det personliga mötet med en handläggare på kommunen som möjligheten tas upp eller i kontakt med det kommunala bostadsbolaget. Detta uppmärksammades redan i den föregående utvärderingen och BKN påtalade då att om kommunerna var villiga att ta sig an hushåll som de inte hade kontakt med sedan tidigare torde efterfrågan också öka, vilket några kommuner också medger. Kommunerna som använder sig av hyresgarantier anser sig ha en mycket bra kännedom om verktyget och ser det framförallt som ett komplement till andrahandskontrakt. Flertalet kommuner påpekar att fler skulle bli hjälpta om regelverket inte var så snävt. Kommunerna har i intervjuerna lyft fram framförallt två grupper som de skulle vilja hjälpa mer men som de inte anser sig ha möjlighet till i dagsläget; ungdomar som vill flytta hemifrån men som inte bedöms ha ekonomiska förutsättningar och personer med försörjningsstöd. Kommunerna upplever kravet på egen inkomst i förordningen om statligt bidrag som ett problem och menar att försörjningsstöd borde räknas som inkomst.

18(40) Med dagens regelverk bedömer kommunerna som intervjuats att den fortsatta användningen kommer att vara i nivå med dagens verksamhet, i några kommuner något ökad medan andra kommuner ser att den kommer minska eftersom de nu löst upp den knut som fanns. 2.5.2. Kommuner som inte använder sig av kommunala hyresgarantier Även några av de kommuner som inte använder hyresgarantier menar att det finns grupper som skulle behöva stöttning att ta sig in på bostadsmarknaden. De nämner i första hand ungdomar och personer med bristande betalningsförmåga, samt personer med skulder. BKN:s tolkning är att vissa hushåll inom dessa grupper borde kunna bli hjälpta av en hyresgaranti om kommunen valt att använda sig av detta verktyg. I stort sett alla av de kommuner som svarat på enkäten och som inte använder sig av hyresgarantier idag har svarat att de inte ser någon framtida användning av hyresgarantier. Ett fåtal har svarat att det finns förändringar som skulle göra verktyget mer intressant. Det handlar framförallt om att acceptera försörjningsstöd som inkomst. Flertalet kommuner som svarat på enkäten menar att de känner till hyresgarantier men de använder inte verktyget eftersom; de inte ser att målgruppen finns, kräver för mycket administration, är för dyrt, eller inte kommer att ge någon effekt eftersom problemet är brist på bostäder. Några kommuner menar att det finns en risk att hyresvärdarna höjer sina krav, något som erfarenheterna i kommunerna där hyresgarantier används talar emot. Verktyg som kommunerna istället valt att arbeta med för att hjälpa hushåll till en bostad är framförallt andrahandskontrakt och olika former av samarbete med fastighetsägare, borgensåtagande etc. Att hyresgarantier inte är verkningsfullt när kommunen har bostadsbrist är ett argument som återkommer bland flera kommuner. Hyresgarantier är ett verktyg som stärker den enskilda individen att efterfråga en bostad och möjliggör konkurrens med övriga sökande. Utbudssidan påverkas inte av hyresgarantier. Det finns också kommuner som använder andra former av hyresgarantier, t.ex. kortare tidsperiod och hyresgarantier för andrahandskontrakt men BKN har ingen heltäckande bild av antal och omfattningen på dessa garantier.

19(40) 2.6. Utvärdering 2009 I utvärderingen som BKN genomförde 2009 framkom bl.a. att merparten av kommunerna inte hade tagit ställning i frågan och att de i första hand ställde ut garantier till hushåll de redan hade kontakt med och informerade inte utanför denna grupp. Denna bild kvarstår. BKN gjorde i utvärderingen ett antal övervägande om förändringar av stödet: Ändra bidragsbeloppet Delad risk kommun/stat Ta bort frivilligheten för kommunen Från kommunal till statlig hyresgaranti BKN gjorde 2009 bedömningen att bidragsbeloppets storlek är en bidragande faktor men inte avgörande för de kommuner som valt att inte införa hyresgarantier. I nuvarande utvärdering är det endast en kommun som nämnt bidragsbeloppet som en orsak till varför hyresgarantier inte är intressant. BKN:s bedömning är fortsatt att ett höjt bidragsbidragsbelopp skulle kunna göra att ytterligare någon enstaka kommun skulle komma igång men att det inte är avgörande. I föregående utvärdering påtalade flera kommuner att de såg en osäkerhet i de ekonomiska konsekvenserna för kommunen vilket ledde fram till ett resonemang rörande delad risk mellan kommun/stat. BKN bedömde att en sådan fördelning inte var av intresse eftersom det bl.a. skulle bidra till en ökad administration. Ett antal kommuner menar att risken för att tvingas ersätta garantier inte täcks av det statliga bidraget vilket ger en ökad ekonomisk risk för kommunen. Samtidigt kan vi se i de kommuner som ställt ut garantier har endast ett fåtal garantier behövts infrias. Ett större risktagande från statens sida är heller inget som efterfrågats av kommunerna varför BKN fortsatt gör bedömningen att detta inte är ett intressant alternativ. BKN gjorde 2009 bedömningen att ett, för kommunerna, obligatorisk användande av hyresgarantier skulle vara positivt för det enskilda hushållet. Inte minst i storstadsregionerna där många arbetspendlar kan det vara svårt att förstå varför en kommun använder verktyget men inte den andra. Samtidigt ser situationen olika ut i olika kommuner och därmed torde kommunen vara bäst lämpad att ta ställning till vilka behov som finns och vilka verktyg som behövs. BKN gör fortsatt samma bedömning. BKN konstaterade i den föregående utvärderingen att en statlig garanti inte var ett alternativ då bostadsförsörjningsansvaret i första hand ligger hos kommunerna. BKN gör ingen förändrad bedömning utan konstaterar endast att det finns hushåll som idag inte kan ta sig in på bostadsmarknaden av egen kraft.

20(40) 2.7. Vad innebär hyresgarantier för staten Sedan införandet av hyresgarantier har BKN skapat en administration för att hantera det statliga bidraget samt bistå kommunerna med råd och stöd. Första årets uppbyggnad innebar kostnader för BKN bl.a. för att ta fram en webbportal för ansökan om bidrag och kostnader i samband med informationsinsatser. Löpande kostnader fördelas enligt personalens tidredovisning. BKN:s marginalkostnad för att administrera bidrag till ytterligare en kommun och ytterligare en garanti är låg. Kommuner som ställer ut kommunala hyresgarantier och ansöker om statligt bidrag för dessa redovisar uppgifter om garantierna till BKN. Det innebär att BKN har möjlighet att följa upp utfallet och orsaker till utfärdande av garantier samt föra statistik över detta. BKN upplever att de kommuner som använder hyresgarantier ser en viktig funktion i att det finns en samordnande myndighet att ställa frågor till och som kan samordna erfarenhetsutbyte mellan kommunerna. Denna uppgift fullgörs bland annat genom att träffar för erfarenhetsutbyte anordnats. 2.8. Överväganden och förslag BKN:s bedömning är att det finns etableringssvårigheter på bostadsmarknaden. Gruppen som bor i andrahand eller är mambos minskar inte. Gruppen 18-34 år som bor i andra hand är 4 % jämfört med 0,5 % i gruppen 35-65 år. Samtidigt har många, framförallt yngre, lägre inkomster än vad hyresvärdarna kräver. Av kommunernas intervju- och enkätsvar framkommer det att de gör bedömningen att det finns hushåll som inte kan få en bostad på egen hand framförallt unga med låga inkomster och hushåll med betalningsanmärkningar. Deras bedömning stöds av statistik över hur olika grupper bor idag, inkomstsiffror och hushållens ökande skulder. I intervjuer och enkätsvar framkommer att kommunerna ser problem med att hjälpa unga etablera sig på bostadsmarknaden med hjälp av hyresgarantier eftersom de inte bedöms ha ekonomisk förmåga att betala hyran. Flertalet kommuner föreslår att försörjningsstöd bör godkännas som inkomst i deras bedömning av hyresgarantier de kan söka bidrag för. BKN gör bedömningen att personer med försörjningsstöd inte omfattas av den målgrupp som pekades ut vid införandet av hyresgarantier och att regelverket för det statliga bidraget därför inte bör ändras. Kommunerna har även verktyg att hantera denna grupp inom ramen för socialtjänstlagen. BKN bedömer att kommunerna är väl informerade om hyresgarantier, både de kommuner som använder hyresgarantier och de kommuner som inte gör det. BKN bedömer att det statliga bidraget har en marginell påverkan på antalet tillkommande kommuner som använder hyresgarantier och menar att kommunerna har möjlighet att ställa ut hyresgarantier enligt lagen (2009:47) om vissa kommunala befogenheter även om inte staten lämnar bidrag. Bidraget