YTTRANDE 2008-09-04 Dnr 319/08 SVEA HOVRÄTT Finansdepartementet 103 33 Stockholm Betänkandet (SOU 2008:38) EU, allmännyttan och hyrorna Sammanfattning Hovrätten instämmer i allt väsentligt med de överväganden och förslag som redovisas i betänkandet avseende de delar som hovrätten har funnit anledning att kommentera. Hovrätten delar utredningens uppfattning att den nuvarande ordningen med kommunala bostadsföretag inte är förenlig med EG-rättens statsstödsregler. Om förslaget till nya hyressättningsregler genomförs kan det enligt hovrättens mening antas att affärsmässiga kommunala bostadsaktiebolag kommer att spela en stor roll vid hyressättningen. Det är viktigt att alla förutsättningar för att verksamheten ska anses driven på affärsmässig grund blir klarlagda och får genomslag ute i kommunerna. Hovrätten delar utredningens uppfattning att de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll troligen strider mot EG-rättens konkurrensregler rörande ett företags missbruk av dominerande ställning. Utredningen menar att en prisreglerande roll som innebär en dominerande ställning kan föranleda missbruk av denna ställning dels om det inte finns någon författningsreglerad standard mot vilken de priser som den prisreglerande rollen leder till kan prövas, dels om det inte är möjligt att i domstol få prövat att priserna överensstämmer med en sådan standard. Hovrätten anser att frågan är svårbedömd men finner skäl som talar för att utredningens slutsats att kravet på en standard inte är uppfyllt är riktig. Hovrätten vill dock lyfta fram den åtskillnad hovrätten gjorde i sitt beslut om förhandsavgörande i det s.k. Wåhlinmålet mellan den prövning av hyrornas storlek som görs vid en direkt jämförelse och vid en allmän skälighetsbedömning. Hovrätten anser nämligen att EG:s konkurrensrätt kan få en mer omedelbar betydelse vid bestämmandet av hyror efter en direkt jämförelse än vid en allmän skälighetsbedömning. Hovrätten anser att starka skäl talar för att gällande regelsystem ändras, dels på grund av EG-rätten, dels då det finns andra starkt grundade motiv för att ändra Postadress Besöksadress Telefon Fax Box 2290 Birger Jarls torg 16 08-700 34 00 08-20 21 41 103 17 STOCKHOLM
2 systemet, inte minst med hänsyn till att bestämmandet av självkostnadsstyrda hyror inte följer en klar, konsekvent och transparent linje. Förslagen till nya hyressättningsregler tillstyrks av hovrätten som i huvudsak har synpunkter av lagteknisk art. Inledning Utredningen har på ett förtjänstfullt sätt belyst de olika frågor som omfattades av uppdraget och har, såvitt hovrätten kunnat bedöma, gjort grundliga och väl motiverade analyser till stöd för sina slutsatser. Uppdraget har rört flera områden med blandade juridisk-ekonomiska inslag. De delar av betänkandet som har övervägande ekonomiska inslag saknar hovrätten anledning att yttra sig över. Hovrätten kommer i allt väsentligt att uppehålla sig vid dels frågan om den på området gällande rättens eventuella förenlighet med EG-rätten, dels frågor som från de utgångspunkter som hovrätten har att beakta gäller utredningens lagförslag och om de är lämpligt utformade med hänsyn till mera allmänna rättsliga och formella synpunkter. I de delar av betänkandet som hovrätten kommenterar följs den avsnittsnumrering och rubricering som anges i betänkandet. 9 Den nuvarande ordningens förenlighet med statsstödsreglerna Utförligt redovisas utredningens överväganden om ordningen med kommunala bostadsföretag, som ska drivas utan vinstsyfte, är förenlig med artikel 87.1 i EGfördraget. Bedömningen är att denna ordning inte är förenlig med bestämmelsen. Hovrätten har inte någon annan uppfattning. Även i frågan om den nuvarande ordningen är förenlig med undantaget för tjänster av allmänt intresse i artikel 86.2 när det gäller kommunala bostadsaktiebolag saknar hovrätten anledning att göra någon annan bedömning än den som utredningen har gjort. 10 Affärsmässiga kommunala bostadsaktiebolag enligt artikel 87.1 Här gås noga igenom och efter som det synes en väl genomförd analys vad som krävs för att vissa åtgärder från kommunens sida i förhållande till kommunala bostadsaktiebolag inte ska strida mot EG-fördragets statsstödsregler (artikel 87.1). Hovrätten har i denna del inget att anföra. Om förslaget till nya hyressättningsregler genomförs och den nuvarande kopplingen till kommunala bostadsföretags hyror överges, kan det antas att affärsmässiga kommunala bostadsaktiebolag kan komma att spela en stor roll vid hyressättningen. Med hänsyn till detta är det viktigt att alla förutsättningar för att verksamheten ska anses driven på affärsmässig grund blir klarlagda och får genomslag ute i kommunerna. Mot den lagtekniska lösning som utredningen förordar finns det inget att invända. När det gäller kontroll och sanktioner instämmer hovrätten i utredningens bedömning att det behöver göras en översyn av de svenska reglerna om kontroll av att kommunerna följer statsstödsreglerna i relationerna till sina bostadsaktiebolag. Vidare behöver frågan om återkrav av olagligt statsstöd ses över. De överväganden som utredningen gör till stöd för sitt förslag om en allmän översyn av frågor om kontroll och sanktioner i detta sammanhang kan enligt hovrättens mening tjäna som en allmän utgångspunkt för en sådan översyn.
3 11 Självkostnadsstyrda kommunala bostadsaktiebolag enligt artikel 86.2 Om de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll avskaffas enligt utredningens förslag, bortfaller intresset av att säkerställa att kommunala bostadsaktiebolag drivs enligt självkostnadsprincipen på ett korrekt sätt. Den frågan aktualiseras inte sällan vid prövningen av hyresvillkor enligt 12 kap. 55 hyreslagen i dess nuvarande lydelse. Mot denna bakgrund är frågan om kommunala bostadsföretag ska kunna drivas utan vinstsyfte uteslutande betingad av bostadspolitiska syften och möjligheterna att fortsättningsvis ha en ordning som är förenlig med EG-rättens statsstöds- och konkurrensregler. Denna fråga har varit en viktig del av utredningsuppdraget. De tjänster som de kommunala bostadsaktiebolagen tillhandahåller definieras som hyresbostadstjänster som tillhandahålls på självkostnadsbasis i syfte att motverka segregation och främja integration. Som utredningen framhåller är det osäkert om dessa tjänster kan anses som tjänster av allmänt ekonomiskt intresse när de erbjuds inte endast låginkomsttagare eller särskilt behövande. Utredningen pekar på att en inkomstgräns eller motsvarande avgränsning kan vara en nödvändig del av en framtida modell som grundar sig på undantaget enligt artikel 86.2 i EGfördraget för tjänster av allmänt intresse. Att lämna förslag med det slaget av avgränsningar har dock legat utanför utredningens uppdrag. Hovrätten vill dock framhålla att sådana avgränsningar, vilket utredningen också pekar på, är förenade med betydande nackdelar i form av bl.a. byråkratiska regelverk, inlåsningseffekter och tröskeleffekter. Enligt utredningen finns det faktorer som tyder på att Sverige skulle kunna ha möjlighet att definiera de kommunala bostadsaktiebolagens tjänster som tjänster av allmänt ekonomiskt intresse utan att en inkomstgräns eller motsvarande är en del av systemet. Innan det eventuellt läggs fram förslag till ny lagstiftning som bygger på en sådan definition är det, som utredningen anför, lämpligt att avvakta det EG-domstolens förhandsavgörande som begärts av en nederländsk domstol och som möjligen kan ge svar på frågan om en inkomstgräns eller motsvarande måste vara en nödvändig del av systemet för att EG-rättens krav ska kunna uppfyllas. 12.2 Andra föreslagna modeller Hovrätten instämmer i utredningens bedömning att det precis som beträffande modellen med självkostnadsstyrda kommunala bostadsaktiebolag är osäkert om de modeller som Sveriges Kommuner och Landsting respektive Hyresgästföreningen har föreslagit skulle kunna godtas av EU-kommissionen eller efter en prövning av EG-domstolen. 17.1 EG-rättens konkurrensregler och hyressättningssystemet Enligt utredningen strider inte de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll mot artiklarna 81 eller 82 i EG-fördraget, eftersom dessa artiklar avser företags agerande på eget initiativ och inte deras agerande till följd av statlig reglering. Hovrätten har inte någon annan uppfattning. Av artiklarna 3.1 g och 10 samt med stöd av EG-domstolens rättspraxis följer att medlemsstaterna inte får vidta eller upprätthålla åtgärder som kan förta den ändamålsenliga verkan av fördragets konkurrensregler. Om avtal mellan företag om hyresnivåer genom en reglering såsom den i 55 andra stycket hyreslagen angivna blir normerande
4 för andra företags hyror, skulle detta kunna strida mot artiklarna 3.1 g och 10 i förening med artikel 81. Som utredningen närmare har belyst bortfaller emellertid en tillämpning av artikel 81 i detta sammanhang, eftersom varken hyresgästföreningarna som hyresförhandlande part eller en enskild hyresgäst är att anse som företag eller företagare, vare sig enligt svensk rätt eller enligt EG-rätten. När det gäller tillämpning av artikel 82 i sammanhanget (ett företags missbruk av dominerande ställning) kan det finnas en större risk för att de kommunala bostadsföretagens med stöd av lagstiftning hyresnormerande roll kan komma i konflikt med nämnda artikel i förening med artiklarna 3.1 g och 10. I stället för sistnämnda artiklar lägger utredningen tyngdpunkten på betydelsen av artikel 86.1 i förening med artikel 82. Det torde vara en riktig bedömning i ljuset av den rättsutveckling som återspeglas i EG-domstolens rättspraxis. Utredningen anser att de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll troligen strider mot artikel 86.1 i förening med artikel 82 men betonar att man måste vara försiktig med att dra alltför säkra slutsatser i fråga om den hyresnormerande rollens förenlighet med EG-fördragets konkurrensregler. I det s.k. Wåhlinmålet, också kallat för Solnamålet, (beslut den 2 oktober 2006 i mål nr ÖH 3464-05) och redovisat under avsnitt 6.3.7, behandlade hovrätten vissa frågor om konkurrensreglernas betydelse för hyressättningssystemet. I allt väsentligt gjorde hovrätten och gör utredningen samma bedömningar beträffande de olika konkurrensrättsliga aspekter som måste ingå i en sammanfattande bedömning och slutsats i frågan om det svenska hyressättningssystemets förenlighet med konkurrensrätten. Hovrätten saknar därför anledning att göra några andra kommentarer än de följande. I Wåhlinmålet ansåg hovrätten att Storstockholm utgjorde den relevanta geografiska marknaden. I betänkandet redovisas olika EG-rättsexperters uppfattning i denna fråga. Det förefaller som om de i stort sett är överens om att Storstockholm skulle kunna vara en relevant geografisk marknad när hyran ska bestämmas för lägenheter i hyresfastigheter som är belägna inom området. Uppgiften att bestämma marknaden är emellertid, som utredningen framhåller, omfattande och komplicerad. Med hänvisning till EG-domstolens rättspraxis (det s.k. Crespellemålet, redovisat i avsnittet 6.3.5.3) kommer utredningen fram till att det möjligen inte är nödvändigt att definiera några relevanta geografiska marknader. I stället kan det vara tillräckligt att konstatera att det med mycket få undantag finns kommunala bostadsföretag i samtliga landets kommuner och att det därmed över hela landet finns bostadsföretag vilkas hyror är normerande. Enligt hovrättens mening torde EG-domstolens bedömning utifrån de förhållanden som fanns i Crespellemålet kunna göra sig gällande även med avseende på den situation som kännetecknar den svenska hyresmarknaden och normerna för hur bostadshyrorna ska fastställas. Med ett sådant synsätt får de kommunala bostadsföretagen genom den normerande rollen för sina hyror också anses ha en dominerande ställning i den mening som avses i artikel 82 på den svenska marknaden för hyresbostadstjänster. Vid en sådan bedömning blir frågan om de kommunala bostadsföretagen har en s.k. kollektiv dominerande ställning eller om de ska bedömas som en ekonomisk enhet vid tillämpningen av artikel 82, något som hovrätten hade att ställning till i Wåhlinmålet vad gällde de kommunala bostadsföretagen i Storstockholm, inte aktuell.
5 17.4.7.4 Utredningens bedömning av de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll Standard Med stöd av vad som får anses framgå av EG-domstolens rättspraxis för utredningen ett utförligt resonemang om de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll i ett konkurrensrättsligt perspektiv. Det anses därvid att en prisreglerande roll som innebär en dominerande ställning föranleder missbruk av denna ställning dels om det inte finns någon författningsreglerad standard mot vilken de priser som den prisreglerande rollen leder till kan prövas, dels om det inte är möjligt att i domstol få prövat att priserna överensstämmer med en sådan standard, förutsatt i båda fallen att det finns en beaktansvärd risk att den prisreglerande rollen får konkurrensbegränsande verkningar. Frågan om betydelsen av kravet på en författningsreglerad standard i det aktuella sammanhanget är svårbedömd men det finns enligt hovrättens mening skäl som talar för att den slutsats utredningen kommer till att detta krav inte är uppfyllt är riktig. Wåhlinmålet En viktig del av utredningens uppdrag har varit att se över om den svenska ordningen med kommunala bostadsföretag behöver ändras med hänsyn till EGrättens konkurrensregler. Utredningen har därför noga analyserat om den nuvarande ordningen är förenlig med konkurrensrätten. Förhållandet mellan EG:s konkurrensrätt och den ordning som regleras i 55 hyreslagen behandlades i hovrättens beslut i det s.k. Wåhlinmålet om att inte hämta in något förhandsavgörande från EG-domstolen (se avsnitt 6.3.7). Det finns skäl att här lyfta fram den åtskillnad hovrätten gjorde mellan den prövning som görs vid en direkt jämförelse och vid en allmän skälighetsbedömning. Hovrätten framhöll bl.a. att EG:s konkurrensrätt kan få en mer omedelbar betydelse vid bestämmandet av hyror efter en direkt jämförelse enligt 55 hyreslagen än vid en allmän skälighetsbedömning. Det beror främst på att hyresuttaget i den förstnämnda situationen begränsas genom en omedelbar koppling till de kommunala bostadsföretagens hyror samt på de bestämda rättsliga och ekonomiska förutsättningarna för deras verksamhet. Hovrätten ansåg att, om bevisningen i ett enskilt fall pekar på märkbart skilda kostnadsbilder för en privat och en kommunal hyresvärd, ett förhandsavgörande från EG-domstolen skulle kunna klarlägga några av beröringspunkterna mellan gemenskapsrätten och den hittills tillämpade svenska rätten. Eftersom prövningen i målet förväntades bli gjord utifrån en allmän skälighetsbedömning, gällde emellertid andra förutsättningar i fråga om behovet av ett förhandsavgörande. Visserligen kan kommunala bostadsföretags hyror för jämförbara lägenheter förekomma som bakgrundsmaterial men prövningen är, framhöll hovrätten, långt ifrån styrd på samma sätt av dessa företags hyror som den är då hyrorna ska användas vid en s.k. direktjämförelse. Prövningen kan inkludera flera omständigheter som säger något om det allmänna hyresläget, och den avslutande bedömningen är mer utpräglat skönsmässig till sin natur. Det s.k. påtaglighetsrekvisitet enligt 55 första stycket andra meningen hyreslagen tillämpas inte.
6 Hovrätten kommenterade vidare hyresvärdens invändning att vid en allmän skälighetsbedömning inte heller hyrorna hos privata fastighetsägare skulle beaktas som ett bakgrundsmaterial, eftersom de hyrorna i sin tur hade bestämts med ledning av hyrorna hos kommunala bostadsföretag. Enligt hovrätten var det emellertid knappast möjligt att i en sådan påverkan genom flera led läsa in en dominans för de kommunala bostadsföretagen. Typiskt sett var en sådan indirekt påverkan av det slaget att den i förekommande fall fick beaktas inom ramen för en allmän skälighetsbedömning. Enligt hovrättens uppfattning var det överhuvudtaget svårt att vid en allmän skälighetsbedömning skilja ut någon särskild dominerande omständighet eller att renodla en viss rättslig frågeställning. Därmed ställde det sig också svårt att uppnå ett klarläggande från EG-domstolens sida som skulle ge tillräcklig och avgörande vägledning, när hyran ska bestämmas av en hyresnämnd eller hovrätten. Slutsats Utredningen kommer till slutsatsen att EG-rätten sannolikt innebär att de kommunala bostadsföretagen, med dagens ordning för dessa företag, genom den hyresnormerande funktionen föranleds att missbruka den dominerande ställning som rollen medför. Hovrätten instämmer i utredningens bedömning och menar att missbruket kan riskera att uppkomma, särskilt i den situation då det är fråga om en direkt jämförelse med bostadsföretagens hyror. Mot denna bakgrund talar starka skäl för att gällande regelsystem ändras. Det finns även andra starkt grundade motiv för att ändra systemet. Som hovrätten ser det måste den allvarliga kritiken mot dagens hyressättningssystem, där självkostnadsstyrda hyror kan fälla utslaget, avse just principen att själva självkostnaden för ett företags verksamhet att förvalta fastigheter med bostadshyreslägenheter ska tillmätas avgörande betydelse. De kommunala bostadsföretagen varierar i storlek, vilket får konsekvenser för bestämmandet av självkostnadsstyrda hyror. Bolag med stort fastighetsinnehav kan exempelvis fördela sina kostnader på hela fastighetsbeståndet, vilket påverkar beräkningen av självkostnaden för driften av enskilda fastigheter. Enligt hovrättens mening kan det inte konstateras att bestämmandet av självkostnadsstyrda hyror följer en klar, konsekvent och transparent linje. Det kan tilläggas att den utslagsgivande principen om självkostnaden som spärr mot högre hyror kan leda till märkliga resultat. I ett avgörande av hovrätten (beslut den 25 mars 2008 i mål nr ÖH 4983-07) gjorde ett allmännyttigt bostadsföretag gällande att de hyror som hyresnämnden fastställt för lägenheter i ett av företagets bostadsfastigheter inte räckte till för att bolaget skulle få täckning för fastighetens självkostnad. Hovrätten konstaterade bl.a. att den risk som ett bostadsföretag allmännyttigt eller inte löper att inte få täckning för de kostnader som lagts ned i enskilda fastigheter, då åtgärder i fastigheten genomförs som inte är direkt bruksvärdehöjande för de enskilda lägenheterna, är ett resultat som lagstiftaren har förutsatt och att, om en ändring av nuvarande ordning bör ske, det inte är en fråga för rättstillämpningen utan bör avgöras genom lagstiftning. Sammanfattande synpunkter Hovrätten instämmer i utredningens bedömning att det s.k. samhandelskriteriet får anses uppfyllt, att det är troligt att de kommunala bostadsföretagens
7 hyresnormerande roll är oförenlig med artikel 86.1 i förening med artikel 82, oavsett om bostadsföretagen bedrivs affärsmässigt eller på självkostnadsbasis enligt utredningens förslag, och att det är i hög grad tvivelaktigt om de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll kan med stöd av artikel 86.2 undantas från tillämpningen av artikel 86.1 i förening med artikel 82. 18 Nya hyressättningsregler Som framgår av vad hovrätten redan gett uttryck för måste införandet av ett nytt hyressättningssystem, som är frigjort från all koppling till de kommunala bostadsföretagens självkostnadsstyrda hyror, hälsas med tillfredsställelse. Som utredningen framhåller måste dock behövliga lagändringar förenas med kraven på bl.a. att hyresgästernas reella besittningsskydd inte urholkas genom att erforderliga spärrar mot oskäliga hyreshöjningar kommer att saknas inom ramen för ett fortsatt men något annorlunda utformat bruksvärdessystem jämfört med dagens system. Det bör framhållas att den viktigaste ledstjärnan för det nuvarande bruksvärdessystemet har varit och är att bostadshyrorna inte ska kunna höjas på ett sätt som begränsar det praktiska värdet av hyresgästens besittningsskydd. Ett sådant synsätt kan sägas ligga i linje med ett konsumentintresse som utgör en viktig del också av konkurrensrätten. Som betänkandet till stor del handlar om får nationella lagregler som mer eller mindre tillgodoser också ett konsumentintresse emellertid inte komma i konflikt med EG:s konkurrensrätt. Att de kommunala bostadsföretagen inte syftar till att begränsa konkurrensen utan har satts att skydda ett slags konsumentintresse och dessutom är rättsligt förhindrade att utnyttja sin dominerande ställning till att skapa en egen ekonomisk vinst kan kanske tillmätas en viss särskild betydelse. Mot detta kan dock anföras att vad som objektivt sett utgör missbruk av en dominerande ställning som sker med tillämpning av lagregler begränsar konkurrensen och därmed är till nackdel för andra bostadsföretag och typiskt sett också för hyresgästerna genom ett eventuellt minskat utbud av hyreslägenheter. Mot denna bakgrund ställer sig hovrätten bakom att det tillskapas ett nytt system för bestämmandet av bostadshyror som både är förenligt med EG-rätten och bibehåller ett lika starkt konsumentskydd som nu råder i form av hyresgästernas direkta besittningsskydd. 18.2 Effekter av ett avskaffande av de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll Hovrätten har i stort inget att invända mot de bedömningar och slutsatser som lämnas i detta avsnitt. 18.3.2 Jämförelseprövning eller allmän skälighetsbedömning? Om den s.k. direkta jämförelseprövningen vid hyressättning avskaffas, återstår att ha ett hyressättningssystem som ger utrymme för en friare bedömning. Anledning att frångå de huvudsakliga principer för den allmänna skälighetsbedömning som nu görs saknas. Det kan dock som utredningen förordar vara lämpligt att lägga tyngdpunkten vid hyresprövningen på en jämförelse med andra liknande bostadslägenheter och låta detta företräde i förening med ett förtydligande av faktorerna för bruksvärdesprövningen komma till uttryck i lagtexten. Hovrätten har ingen erinran mot den beskrivning som utredningen lämnar om hur den
8 föreslagna jämförelseprövningen kan tänkas gå till. Den avviker inte från den prövning som nu brukar göras. Att betydelsen i bruksvärdessystemet av hyresgästernas värderingar blir lagfäst välkomnas. Det bör som nu bli en fråga för rättstillämpningen att ta hänsyn till att olika personer har olika preferenser och att vid prövningen göra de avvägningar mellan olika personers intressen som kan visa sig bli nödvändiga. 18.3.3 Bruksvärdesprövningen Hovrätten instämmer i utredningens överväganden om vilka faktorer som bör tillmätas särskild vikt i bruksvärdesprövningen och anser i likhet med utredningen att den s.k. lägesfaktorn bör förtjäna en speciell uppmärksamhet. För att tillräckligt väl avspegla hyresgästernas värderingar bör läget bättre och tydligare än vad som för närvarande sker ges en i det närmaste avgörande betydelse för hyressättningen i vissa attraktiva lägen. De parametrar som utredningen ger exempel på för att efterfrågeöverskottet ska kunna påvisas kan godtas. Det gäller även i de fall då det finns ett påtagligt och varaktigt efterfrågeunderskott. Möjligheterna att åstadkomma erforderliga hyressänkningar i en takt som på sikt gör att det inte längre finns ett påtagligt efterfrågeunderskott bör emellertid inte överskattas. Bostadshus med många tomma lägenheter kommer sannolikt i många fall att rivas med hänsyn till bristande lönsamhet. Edition Hovrätten instämmer med de synpunkter beträffande edition som utredningen för fram under noten 1 på sidan 472. Avsaknaden av möjlighet för hyresnämnderna att kunna utfärda editionsförelägganden kan föra med sig olägenheter av olika slag, inte minst onödig tidsutdräkt, för både parter och de dömande instanserna. Hovrätten anser därför att frågan om edition i hyresprocessen bör övervägas. 18.3.4 Ortsbegreppet Hovrätten, som tillstyrker förslaget att ortsbegreppet och dess innebörd vidgas något, har i ett färskt avgörande (beslut den 19 mars 2008 i mål nr ÖH 2041-07) funnit att det inte längre var ett tillfredsställande rättsläge att i enlighet med bedömningen i det s.k. äldre Wåhlinmålet (se avsnittet 5.2.6) vid hyressättning i Solna kommun inte beakta hyressättning i Stockholms kommun, trots att kommunerna gränsar till varandra och ingår i Storstockholmsområdet. I beslutet anförde hovrätten att, även om det funnits något jämförelseobjekt inom Stockholms kommun, hyresnämnden hade varit oförhindrad att hämta ledning för hyressättningen från hyresmarknaden på annan ort än Solna. På grundval av den utredning som hyresvärden hade lagt fram avseende flera hyresfastigheter som var belägna utanför och gränsade till Solna kommun hade hyresnämnden emellertid inte redovisat något jämförelseobjekt som skulle ha kunnat tjäna som bakgrundsmaterial. Enligt förslaget ska ortsbegreppet behållas i lagtexten. En ort ska dock inte alltid som i dag utgöra en kommun utan ska kunna omfatta flera kommuner, om dessa kommuner i praktiken är delar av samma tätort. Det bör övervägas, om inte den föreslagna ganska väsentliga ändringen av vad som ska förstås med orten i sammanhanget bör få komma till uttryck i själva
9 lagtexten i stället för att få sin förklaring endast i vägledande förarbetsuttalanden. Utformningen av lagtexten i denna del kan lämpligen göras i nära anslutning till vad som åsyftas med utvidgningen av ortsbegreppet, förslagsvis med följande lydelse. En ort ska kunna omfatta flera kommuner, om dessa är delar av samma tätort. 18.4.2 Utformningen av hyresprövningsregler Hovrätten tillstyrker att hyresprövningsregeln på det sätt som föreslås görs mer allmänt hållen. 18.4.3 Ett förändrat ändringsintervall Även förslaget att hyresvillkoren får ändras först efter ett år efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas, om hyresvärden yrkat ändring, är enligt hovrättens mening väl motiverat och tillstyrks därför. 18.4.4 En särskild skyddsregel utanför bruksvärdessystemet? Enligt hovrättens mening talar starka skäl för en spärr mot alltför höga hyreshöjningar som kan leda till att hyresgästers besittningsskydd äventyras. Den av utredningen föreslagna spärren som innebär att en ny hyra som huvudregel inte får vara påtagligt högre än den tidigare gällande motsvarar dagens påtaglighetsregel. Den har visat sig vara lämplig och har inte medfört några tillämpningsproblem. Skyddsregeln bör därför behållas även i det nya systemet. Det föreslagna nivåbaserade skyddet mot hyreshöjningar överstigande fem procent per år motsvarar också dagens skyddsnivå och synes mot bakgrund av dagens ekonomiska förhållanden av betydelse vara rimligt avvägd. Ytterst blir det dock genom förhandlingsöverenskommelser samt hyresnämndernas och hovrättens rättsliga avgöranden som anpassningen av skyddsnivån kommer att ske beroende på förändringar bl.a. i den allmänna kostnadsutvecklingen och i inflationstryck etc. 18.4.4.3 Vad gäller i en nyinflyttningssituation? Hovrätten finner i likhet med utredningen övervägande skäl tala för att skyddsregeln ska gälla även i situationen när en ny hyresgäst flyttar in i en lägenhet. Utredningens förslag om detta tillstyrks därför. 18.5 Ett bibehållet kollektivt förhandlingssystem: en normerande roll för förhandlingsöverenskommelser Resultatet av förhandlingsöverenskommelser mellan fastighetsägare och Hyresgästföreningen har en stor genomslagskraft. Det inträffar endast i undantagsfall att en talan om prövning av en förhandlingsöverenskommelse blir framgångsrik för den klagande. Även en talan om ändring av hyresvillkor som innebär att en framförhandlad hyra önskas bli ändrad får endast mycket sällan bifall och då som regel bara om det beror på väsentligt ändrade förhållanden. Enligt hovrättens mening talar de positiva erfarenheterna av dagens hyresförhandlingssystem för att förhandlingsöverenskommelsernas normerande roll bör ges minst samma tyngd i ett nytt system för bestämmandet av hyror. Det
10 är därför tillfredsställande att den hyresnormerande rollen genom förhandlingsöverenskommelser blir mer uttalad genom att den kommer till uttryck i lagtexten. Att det med hänsyn främst till de nya grunder för hyressättningen som föreslås ges utrymme för att frångå vad som bestämts genom en förhandlingsöverenskommelse, om det finns särskilda skäl för det, är naturligt och kan i viss mån sägas motsvara vad som gäller redan i dag. 20.2 Ekonomiska konsekvenser Utredningen uttalar att dess förslag under en övergångsperiod kan leda till fler tvister i hyresnämnderna, framförallt i de tre storstadsregionerna. Hovrätten delar den bedömningen och vill framhålla att detta i sin tur kommer att generera fler överklaganden till hovrätten och därmed en större arbetsbelastning för domstolen, vilket bör beaktas vid ett framtida genomförande av förslagen. I handläggningen av detta ärende har deltagit hovrättspresidenten Fredrik Wersäll, hovrättslagmannen Cecilia Renfors och f.d. hovrättsrådet Per Eklund, föredragande. På hovrättens vägnar Fredrik Wersäll Per Eklund
11