STOCKHOLMS UNIVERSITET Juridiska institutionen OMTENTAMEN I CIVILRÄTT D/4 DEN 2 JUNI 2015 TID: 09.00 14.00 TILLÅTNA HJÄLPMEDEL: Lagbok eller Juridicums (enligt kursanvisning tillåtna) lagtextsamlingar samt till kursen hörande rättsfallssamling (endast upplaga 5). Beträffande ev. kompendier ska dessa vara i original och försedda med institutionens emblem. Miniräknare är tillåtet (ej grafräknare eller programmerbar). EXAMINATOR: Jonny Flodin, Ulf Bengtsson, Elisabeth Ahlinder och Ronney Hagelberg Tentamen är anonym. Tentamen består av 4 frågor. På omslaget ska Du fylla i Ditt namn, personnummer, vilken termin Du fullgjorde obligatorierna samt Din bänkkod. Din kod är densamma som Din bänkplats i skrivningssalen. Om Du t ex sitter vid bänk nummer 1 i Ugglevik skall Du skriva U1 i rutan på omslaget där det står Kod samt på varje svarsark. På varje svarsark ska Du skriva Din bänkkod. OBS! Samtliga svar ska i vederbörlig ordning vara motiverade och innehålla relevant hänvisning till lagrum etc.! OBS!! Ny fråga = nytt ark! Räkna i förekommande fall med en referensränta (f.d. diskonto) om 2 procent. 1
Fråga 1 (8 poäng) Del I Fastigheten Gläntan 1:1 utmättes den 1 mars 2014 för ägaren Timmerbolaget AB:s skulder till C-banken. I fastigheten fanns åtta inteckningar, enligt följande: 1992: 3 000 000 kr 1993: 2 000 000 kr 2000: 1 000 000 kr 2001: 1 000 000 kr 2002: 2 000 000 kr 2004: 800 000 kr 2005: 700 000 kr 2008: 500 000 kr Härutöver fanns det ett år 1995 inskrivet avtalsservitut avseende rätt att ta väg. Det fanns också ett arrendeavtal, inskrivet 2003, och ett avtal om skogsavverkningsrätt, inskrivet 2007. Timmerbolaget AB upplät år 2006 panträtt till A-banken i pantbreven från 1992 och 1993. A- banken bevakade vid bevakningssammanträdet en fordran om 3 500 000 kr, bestående av 100 000 kr i ränta och 3 400 000 kr i kapital. Bolaget upplät (vidare) år 2007 panträtt till B-banken i pantbreven från 1992 och 1993 samt i pantbreven från 2000 och 2001. B-banken bevakade en fordran om 4 000 000 kr, bestående av 200 000 kr i ränta och 3 800 000 kr i kapital. Bolaget upplät år 2003 panträtt till C-banken i pantbrevet från 2002. C-banken bevakade en fordran om 1 000 000 kr, bestående av 50 000 kr i ränta och 950 000 kr i kapital. I januari 2008 upplät bolaget panträtt till D-banken i pantbreven från 2004, 2005 och 2008. D-banken bevakade en fordran om 2 100 000 kr, bestående av 100 000 kr i ränta och 2 000 000 kr i kapital. Medelsfördelning skulle ske den 1 november 2014, förrättningskostnaderna uppgick till 50 000 kr och referensräntan till 2 procent. a) Upprätta sakägarförteckning och ange skyddsbeloppet. b) Vid auktionen hölls tre utrop. Det första utropet slutade på 10 000 000 kr. Det andra utropet, med förbehåll för arrenderätten, slutade på 9 400 000 kr och det tredje utropet, med förbehåll för arrenderätten och skogsavverkningsrätten, slutade på 8 600 000 kr. Förklara vilket utrop som ska godtas. c) Utgå från att köpeskillingen uppgick till 9 000 000 kr. Hur mycket av köpeskillingen ska betalas kontant? (Vänligen vänd för del II) 2
Del II Skogsbolaget AB ägde tre fastigheter Tallskogen 1:1, Tallskogen 2:1 och Tallskogen 3:1. Taxeringsvärdena för dessa fastigheter var 3 000 000 kr, 2 000 000 kr respektive 1 000 000 kr. I var och en av fastigheterna fanns ett inskrivet avtalsservitut med bäst rätt. Det fanns också en gemensam inteckning som Skogsbolaget ansökt om år 2009. Pantbrevet var pantsatt till E-banken. Det fanns också i var och en av fastigheterna ett inskrivet nyttjanderättsavtal med sämre rätt än den gemensamma inteckningen. d) Förklara vilket ansvar respektive fastighet har för den gemensamma inteckningen. e) Skogsbolaget AB hade bestämt sig för att sälja Tallskogen 3:1. Bolaget ansökte därför om att den gemensamma inteckningen skulle lyftas av från Tallskogen 3:1 (relaxation). Vem eller vilka ska ansöka om respektive lämna medgivande för att relaxationen ska kunna genomföras? 3
Fråga 2 (8 poäng) Bostadsrättsföreningen Klippet förvärvade den 1 februari 2014 fastigheten Blodhunden 13 i Falun. Tidigare ägare av fastigheten, AB Fastigheter, hade i september 2013 förhandlat hyrorna i fastigheten Blodhunden 13 enligt gällande avtal om förhandlingsordning med hyresgästföreningen att gälla från och med den 1 januari 2014. Alla enskilda hyreskontrakt i fastigheten innehöll förhandlingsklausul. Efter det att Bostadsrättsföreningen Klippet förvärvat fastigheten har 65 lägenheter av fastighetens totalt 70 lägenheter upplåtits med bostadsrätt. Alla lägenheter i fastigheten är bostadslägenheter. Bostadsrättsföreningen höjde under mars 2014 hyrorna för de fem kvarvarande hyresgästerna i fastigheten genom att skicka ut hyresavier till dem med ett högre hyresbelopp än tidigare. Tre av de fem kvarvarande hyresgästerna, Kalle, Egon och Sixten har sedan slutet av mars 2014 betalat det nya högre hyresbeloppet. Övriga två hyresgäster, Jocke och Mia, har fortsatt att betala den hyra vilket de betalade innan bostadrättsföreningen skickade ut hyresavier med det nya högre hyresbeloppet. a) Förklara för bostadsrättsföreningen huruvida den kan nå rättslig framgång med att kräva att även hyresgästerna Jocke och Mia, som fortsatt att betala det lägre beloppet även efter det att bostadsrättsföreningen börjat skicka avier med ett högre belopp, betalar det högre beloppet såsom övriga tre hyresgästerunder under perioden april 2014 juni 2015 redan har gjort. b) Kalle som samtalat med Jocke, tycker att det är orättvist att Jocke betalar mindre i hyra och har framfört detta till bostadrättsföreningen. Förklara för Kalle huruvida han har någon rättslig möjlighet att kunna få tillbaka den hyreshöjning som han betalat under perioden april 2014 till juni 2015. c) Den 7 maj 2015 säger Sixten upp hyresavtalet till sin lägenhet då han skall flytta till en annan bostad. Sixten lämnar uppsägningen till bostadsrättsföreningens ordförande samma dag. Vid samma tillfälle lämnar Sixten även en skriftlig uppsägning av den parkeringsplats som han hyrt utanför huset ända sedan han flyttade in i fastigheten för åtta år sedan till bostadsrättsföreningen. Förklara till vilket/vilka datum Sixten tidigast kan få hyresavtalen med bostadsrättsföreningen att upphöra. Den 4 juni 2014 sålde Berit sin bostadsrätt i Bostadsrättsföreningen Klippet till Barbro för 5 000 000 kr. I augusti samma år uppstod ett problem då Handelsbanken gjorde gällande panträtt i bostadsrätten för en fordran om 150 000 kr som banken hade mot Berit. Banken hade underrättat bostadsrättsföreningen om pantsättningen i maj 2014 men styrelseledamoten Karin Präktig, som var ansvarig för lägenhetsförteckningen, hade inte gjort någon anteckning om pantsättningen i lägenhetsförteckningen. Skälet till detta var helt enkelt att Karin hade glömt bort att göra det. Barbro hade ingen någon kännedom om pantsättningen innan hon informerades om denna av Handelsbanken. d) Förklara huruvida Barbro har några rättigheter gentemot Karin Präktig på grund av det inträffade. 4
Fråga 3 (8 poäng) Den mycket bildsköna och vackert bebyggda slottsfastigheten Svärdsjö 3:14 överlåts den 27 maj 2004 till Vincent. Överlåtare är enligt köpehandlingen den lagfarne ägaren Agnes. Agnes har dock inte skrivit under någon köpehandling, än mindre medverkat till överlåtelsen av fastigheten, hon känner nämligen inte till att fastigheten har sålts. Så vitt Agnes vet äger hon alltjämt fastigheten som hennes sondotter Saga lånar på obestämd tid. Det som har hänt är att Saga har förfalskat Agnes namnteckning och sedan sålt den till den lyckligt ovetande Vincent. I samband med överlåtelsen passar Saga på att be att få hyra en av flyglarna tillhörande huvudbyggnaden. Vincent som tycker att Saga verkar vara en trevlig person och som egentligen ändå inte har någon direkt användning för flygeln ifråga går med på detta och den 28 maj 2004 undertecknas ett skriftligt hyresavtal på obestämd tid mellan Vincent och Saga. Samma dag den 28 maj 2004 upplåter Vincent panträtt till E-Banken som säkerhet för en fordran om 5 000 000 kr. E-banken har ingen vetskap om att Agnes inte medverkat till överlåtelsen av fastigheten till Vincent. Vincent beviljas lagfart på fastigheten den 5 augusti 2004. Åren går och Vincent tröttnar på att vara slottsherre. Den 28 maj 2014 säljer Vincent fastigheten till Malin. Vincent är mycket nöjd med att ha hittat Malin som köpare, hon har inget problem med att fastigheten är uthyrd och hon begär inte heller att priset på fastigheten ska justeras på grund av den belastning som den uthyrda flygeln ändå får anses utgöra. Malin saknar precis som Vincent gjorde själv användning för flygeln och hon tycker dessutom att det bara är trevligt om det bor någon mer i fastigheten. Malin beviljas lagfart på fastigheten den 1 juni 2014. Den 5 juni 2014 delges Malin en stämningsansökan avseende bättre rätt till fastigheten Svärdsjö 3:14. Sökande är Agnes som sent omsider upptäckt att fastigheten kommit ur hennes hand. a) Utred rättsläget och förklara vem som har bäst rätt till fastigheten. Utred även huruvida Saga kommer ha rätt att fortsätta bo i flygeln, om E-bankens panträtt kommer att belasta fastigheten framöver, samt om de olika personerna i frågan kan vara berättigade till ersättning från staten? b) Blir svaret på frågan ovan annorlunda om: Malin var Sagas syster och också visste om att Saga övertalat Agnes om att låta sälja fastigheten år 2004. Agnes stämningsansökan avseende bättre rätt till fastigheten inte delges Malin den 5 juni 2014, utan den 29 maj 2015. Besvara samma frågor som under a) ovan men med de delvis ändrade förutsättningarna. 5
Fråga 4 (8 poäng) En person äger ett lantbruk i Sörmland som gränsar mot Europaväg 4. På gården finns ett boningshus och en större ladugård. Fastighetens areal uppgår till 100 hektar (1 000 000 kvm). Lantbrukaren säljer ladugården och fem hektar av marken på vilken ladugården är belägen till ett aktiebolag (hotellbolaget) som ingår i en internationell hotellkedja. Avsikten är att bygga om ladugården till ett exklusivt hotell. Avstyckning av den sålda marken sker varvid en ny fastighet bildas. Hotellbolaget erhåller lagfart på fastighetsförvärvet. Hotellbolaget kontaktar ett arkitektkontor som tar fram ritningar enligt vilka ladugården ska förvandlas till hotell. Ledningen av hotellbolaget är av uppfattningen att de ändringar som ska ske av byggnaden, vilka i och för sig är ganska omfattande, inte kräver bygglov då det handlar om ombyggnad av en ladugård. För säkerhets skull ger hotellbolaget ändå in en anmälan till byggnadsnämnden i den kommunen där fastigheten är belägen. I anmälan förklaras byggnadsprojektet, vilket förutom inredning av hotellrum i tre våningar, hotellkök m.m. också ska innefatta parkeringsplats och en ny utfart till Europaväg 4. Området där ladugården är belägen är inte planlagt. Inom byggnadsnämnden råder osäkerhet om vad området bör användas till och om placering av ett hotell där är så lämpligt. Byggnadsnämnden som är partipolitiskt sammansatt anser att byggprojektet kräver bygglov och tolkar hotellbolagets anmälan som en ansökan om bygglov. En grupp inom byggnadsnämnden vill avslå bygglov i väntan på att kommunen ska bestämma sig för vad området ska användas till. En annan grupp inom byggnadsnämnden vill avslå bygglov med hänsyn till att den valda platsen för hotell inte är lämplig för detta ändamål. En tredje grupp inom byggnadsnämnden kan i och för sig tänka sig hotell på platsen, med är tveksam till att bevilja bygglov då det kan finnas risk för att för att ladugårdens bärande delar inte klarar av ett hotell i tre våningar. Nämnden godtar inte heller den exteriöra färgsättning av hotellet som hotellbolaget föreslår. a) Krävs det bygglov för ändringarna av ladugården till hotell? b) Förutsätt, med rätt eller orätt att bygglov krävs, kan byggnadsnämnden vägra bygglov med hänsyn till nämndens osäkerhet vad gäller genomförandet av hotellprojektet? Diskutera de tre olika uppfattningar som finns inom byggnadsnämnden enligt ovan för att inte bevilja bygglov. c) På grund av de olika uppfattningar som finns inom byggnadsnämnden att inte bevilja bygglov har byggnadsnämnden svårt att enas om grunden för avslag av bygglovet och hur beslutet lämpligen bör motiveras. Vad gäller i tidshänseende för en byggnadsnämnd att ta ställning till en ansökan bygglov? 6
STOCKHOLMS UNIVERSITET Juridiska institutionen Svarsmall till tentamen i civilrätt D/4 den 2 juni 2015 Fråga 1 (Jonny Flodin) Jag har vid rättningen utgått från halvpoäng. Som vanligt ges dock inte halvpoäng på svaret som helhet.. När delpoängen för de olika delfrågorna har summerats har halvpoäng strukits. Det krävs med andra ord att man förtjänar varje poäng. a) Sakägarförteckningen ser ut på följande sätt: A-banken (PB 92+93, block): 3 500 B-banken (2H, ej tillägg): 1 500 Avtalsservitut B-banken (PB 00+01, block, max tillägg): 2 380 Förrättningskostnader 50 (Skyddsbelopp: 7 430) C-banken (PB 02) 1 000 Ägarhypotek 1 000 Arrendeavtal D-banken (PB 04+05, block, max tillägg) 1 785 Skogsavverkningsrätt D-banken (PB 08) 315 Ägarhypotek 185 (max 3 p, avdrag ges för felaktigheter. Notera att man kan diskutera huruvida skogsavverkningsrätten ska tas upp med hänsyn till att sådana avtal inte får gälla för längre tid än fem år. Jag har dock godtagit att skogsavverkningsrätten tas upp, inte minst med hänsyn till delfråga b) som förutsätter att den har tagits upp i sakägarförteckningen.) b) Det utrop som ska godtas enligt 12 kap. 39 UB är utrop 3. Utrop 2 täcker samtliga fordringar med bättre rätt än arrendeavtalet (ägarhypoteket under punkt 7 bortses från) och har därför företräde framför utrop 1. Utrop 3 har företräde framför utrop 2 därför att skillnaden mellan utropen endast är att ägarhypoteket under punkt 7 får mindre utdelning. (max 1 p, 7
kräver dock rätt och motiverat svar. Notera att denna fråga kan bli meningslös om sakägarförteckningen har fått ett alltför konstigt utseende; i sådana fall har inte några poäng givits.) c) Köpeskillingen uppgår till 9 000 000 kr. Från köpeskillingen ska avräknas icke förfallna kapital belopp inom skyddsbeloppet. Under förutsättning att A-bankens och B-bankens kapitalfordringar inte är förfallna ska avräkning ske med 3 500 000 + 3 680 000. När det gäller B-bankens fordran bör noteras att banken inte har säkerhet för hela sin fordran och att ränta tas upp före kapital enligt 12 kap. 26 UB. Det som ska betalas kontant är alltså 1 920 000 kr. (max 1 p, för poäng krävs att man uppmärksammar 12 kap. 26 UB, inte minst när det gäller B-banken som inte får full täckning för sin fordran.) d) Eftersom fastigheterna är gemensamt intecknade gäller 6 kap. 10 JB. Tallskogen 1:1 svarar primärt för hälften av inteckningens belopp, Tallskogen 2:1 för en tredjedel och Tallskogen 3:1 för en sjättedel. När det gäller Tallskogen 1:1 har Tallskogen 2:1 och Tallskogen 3:1 ett subsidiäransvar. Ansvaret fördelas mellan Tallskogen 2:1 och Tallskogen 3:1 utifrån respektive fastighets särskilda värde i förhållande till summan av de särskilda värdena. Det medför att Tallskogen 2:1 svarar för två tredjedelar av bristen och Tallskogen 3:1 för en tredjedel av bristen. Motsvarande resonemang gäller för subsidiäransvar i Tallskogen 2:1 och Tallskogen 3:1. (max 1,5 p; ett svar som endast tar upp primäransvaret ger 0,5 poäng.) e) Relaxation regleras i 22 kap. 11 JB. Ansökan ska göras av fastighetsägaren, dvs. Skogsbolaget AB och samtycke krävs av panthavaren E-banken. Samtycke krävs även av nyttjanderättshavarna i Tallskogen 1:1 och Tallskogen 2:1. (max 1,5 p; för full poäng krävs att det preciseras att det endast är nyttjanderättshavarna i Tallskogen 1:1 och Tallskogen 2:1 som måste samtycka, men däremot inte servitutshavarna eller nyttjanderättshavaren i Tallskogen 3:1.) Fråga 2 (Ulf Bengtsson) a) Enligt 8 HFL så gäller avtalet om förhandlingsordning även mot ny fastighetsägare vilken i detta fall är Bostadsrättsföreningen Klippet. Då Bostadsrättsföreningen inte förhandlat med hyresgästföreningen om nya hyror och alltså vare sig träffat någon överenskommelse eller på 8
annat sätt avslutat förhandling så att de kunnat hänskjuta tvisten till Hyresnämnden så har de ingen rättslig möjlighet att kunna kräva Jocke och Mia på någon hyreshöjning under perioden. (2p) b) Kalle kan kräva återbetalning av den höjning han betalat. Då Bostadsrättsföreningen inte fullgjort sin förhandlingsskyldighet enligt 5 HFL så skall den högre hyra som föreningen har erhållit under perioden återbetalas med ränta enligt 6 räntelagen enligt 23 HFL. (2p) c) 1 sept 2015 kan bostadsavtalet upphöra, 12 kap. 5 JB, likaså parkeringsplatsen som väl får ses som ett avtal som finns mellan hyresvärden och hyresgästen som avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen enligt 12 kap. 6 3 st. JB. Som förtydligande vill jag framföra att avtalet avseende parkeringsplatsen i och för sig är ett lägenhetsarrende som kan sägas upp till fardag (14 mars, 8 kap. 4 JB) enligt 8 kap. 5 JB men i frågeställningen efterfrågades till vilket tidigaste datum som avtalet kunde fås att upphöra och då alternativet med 12 kap. 6 3 st. JB kan användas så har resonemang om lägenhetsarrende inte givit någon poäng. Det kan här även nämnas att parkeringsplatsen knappast kan anses vara ett hyresavtal enligt 12 kap. 1 2 st. JB. Flera studenter har också diskuterat huruvida bostadshyresavtalet löper på bestämd eller obestämd tid men det behöver inte påverka svaret då bostadshyresgäst alltid har möjligheten att säga upp avtalet till månadsskiftet närmast efter 3 månader, vilket i denna fråga är månadsskiftet augusti/september 2015. (2p) d) Karin Präktig är skadeståndsskyldig, 10 kap 1 BRL och 13 kap. 1 FL. Hon har uppenbarligen varit oaktsam då hon överträtt bestämmelserna i bostadsrättslagen om lägenhetsförteckning (9 kap. 8 BRL, se även 9 kap.10 BRL). (2p) Fråga 3 (Elisabeth Ahlinder) a) Vem har bättre rätt till fastigheten, Agnes eller Malin? Frågan handlar om möjligheten för Malin att genom endera godtrosförvärv enligt 18 kap. JB eller hävd enligt 16 kap. JB vid den uppkomna tvisten anses vara den person som äger bättre rätt till fastigheten Svärdsjö 3:14. Eftersom hävdereglerna har företräde i en situation som denna prövas först om förutsättningar för hävd föreligger. Malins möjlighet till hävd beror av Vincents goda tro vid förvärvet och lagfart. Enligt förutsättningarna i frågan framgår att Vincent var lyckligt ovetande om att 9
underskriften på köpehandlingen var förfalskad och att Vincent erhöll lagfart den 5 augusti 2004. Agnes stämningsansökan delges Malin den 5 juni 2014 vilket är mindre än tio år och Malin kan således inte genom tioårig hävd, 16 kap 1 2 st. JB, anses ha bättre rätt till fastigheten. Avseende Malins möjlighet till godtrosförvärv är de grundläggande förutsättningarna enligt 18 kap.1 JB uppfyllda. Detta spelar dock mindre roll eftersom den ursprungliga överlåtelsen till Vincent är ogiltig på grund av att köpehandlingen förfalskades av Saga, detta är en grov ogiltighetsgrund som medför att fastigheten inte kan godtrosförvärvas enligt 18 kap3 p. 1. JB. Agnes kommer alltså att ha bättre rätt till fastigheten och den kommer att gå åter. Eftersom den grova ogiltighetsgrunden även kommer drabba E-banken, även om förutsättningarna i 18 kap. 2 JB är uppfyllda, så spelar det ingen roll att E-banken är i god tro. Panträtten står sig inte gentemot Agnes, 6 kap.8 JB. Sagas nyttjanderätt står sig inte heller efter återgången. Saga var inte i god tro och upplåtaren Vincent hade heller inte lagfart vid tidpunkten för upplåtelsen, 18 kap1 2 st. JB, godtrosförvärv hade vidare inte heller i Sagas fall varit möjligt även om Sagas upplåtelse uppfyllde kraven i 18 kap.1 2 st. JB på grund av den ursprungliga grova ogiltighetsgrunden, 18 kap 3 JB. Sagas rättighet upphör att gälla på samma grund som panträtten, 7 kap.25 JB hänvisar till 6 kap.8 JB. (4p) Möjlighet till ersättning från staten föreligger för Agnes och E-banken. Agnes har enligt 18 kap. 4 a JB, rätt till ersättning för att få de andra lagfarterna undanröjda. E-banken kan få ersättning enligt 18 kap. 4 2 st. JB. För Malin föreligger ingen rätt för att få ersättning på grund av att hon inte kan göra ett godtrosförvärv enligt 18 kap. JB och detta har inte med den grova ogiltighetsgrunden att göra. (2p) b) Om förutsättningarna i frågan ändras på så sätt att Malin var Sagas syster och också visste om att Saga övertalat Agnes om att låta sälja fastigheten år 2004 (med övertalat avses att Saga helt enkelt sålde fastigheten å Agnes vägnar utan Agnes vetskap), och Agnes stämningsansökan avseende bättre rätt till fastigheten inte delges Malin den 5 juni 2014, utan den 29 maj 2015 blir svaret på frågan annorlunda. Den avgörande skillnaden är att stämningsansökan i detta fall inkommer efter en tidsperiod som överstiger de tio år från det tillfälle när förvärvaren beviljades lagfart som enligt 16 kap.1 2 st. JB är en av förutsättningarna för att hävd ska kunna föreligga. Den andra förutsättningen enligt 16 kap.1 2 st. JB är att förvärvaren var i god tro vid överlåtelsen. Vincent var i god tro och Malin kan stödja sig på Vincents lagfart och goda tro och därmed genom hävd vinna bättre rätt till fastigheten. Eftersom Malin genom hävd anses ha bättre rätt till fastigheten finns ingen 10
möjlighet för någon person att få ersättning av staten. Sådan möjlighet föreligger enbart om personerna förlorat sin rätt på grund av bestämmelserna i 18 kap. JB, och så är inte fallet. (2p) Fråga 4 (Ronney Hagelberg) 4 a) Frågan gäller om det krävs bygglov när en ladugård vilken utgör ekonomibyggnad till en jordbruksfastighet ska byggas om till hotell. Enligt 9 kap. 3 PBL krävs det inte bygglov för en ekonomibyggnad för jordbruk, skogsbruk eller annan liknande näring, om åtgärden vidtas i ett område som inte omfattas av detaljplan (1 p). Undantag gäller dock om byggnaden enligt 9 kap. 2 c PBL helt eller delvis tas i anspråk eller inreds för ett väsentligen annat ändamål än det som byggnaden senast har använts för eller enligt senast beviljade bygglov har anpassats till utan att den avsedda användningen kommit till stånd. Bygglov krävs således för ombyggnaden till från ladugård till hotell (1 p). 4 b) Det område där ladugården enligt frågan är belägen är inte planlagt, varken detaljplan eller områdesbestämmelser finns. Däremot ingår området i kommunenens översiktsplan. Översiktsplan är obligatoriskt och ska omfatta hela kommunen enligt 3 kap. 1 PBL. Översiktsplanen är enligt 3 kap. 3 PBL inte bindande. Då området inte är planlagt enligt detaljplan ska förutsättningarna för bygglov prövas enligt 9 kap. 31 och 31 a PBL (1 p). Beträffande den första osäkerheten inom byggnadsnämnden, vad området bör användas till och om placeringen av ett hotell är lämpligt, gäller enligt 9 kap. 31 2 p. PBL att bygglov inte får beviljas om åtgärden förutsätter planläggning i form av detaljplan enligt 4 kap. 2 PBL eller enligt 9 kap. 31 3 p. PBL inte uppfyller de krav som följer av 2 kap. PBL. Enligt 4 kap. 2 1 st. 3 b PBL ska kommunen med en detaljplan pröva ett mark- eller vattenområdes lämplighet för bebyggelse och byggnadsverk samt reglera bebyggelsemiljöns utformning för byggnadsverkets användning om det får betydande inverkan på omgivningen. Enligt 2 kap. 2 PBL gäller att prövningen i ärenden om lov eller förhandsbesked ska syfta till att mark- och vattenområden används för det eller de ändamål som områdena är mest lämpade för med hänsyn till beskaffenhet, läge och behov. Företräde ska ges åt sådan användning som från allmän synpunkt medför en god hushållning. Enligt 2 kap. 4 PBL gäller i ärenden om bygglov eller förhandsbesked att mark får tas i anspråk för att bebyggas endast om marken från allmän synpunkt är lämplig för ändamålet. Ovanstående skulle kunna åberopas av den 11
gruppen inom byggnadsnämnden vad gäller osäkerheten om vad området bör användas till (1 p). Beträffande den andra osäkerheten inom byggnadsnämnden att den valda platsen för hotell inte är lämplig gäller enligt 2 kap. 5 1 st. 3 p. PBL att i ärende om bygglov eller förhandsbesked ska bebyggelse och byggnadsverk lokaliseras till mark som är lämpad för ändamålet med hänsyn till möjligheterna att ordna trafik, vattenförsörjning, avlopp och avfallshantering. Enligt 2 kap. 6 1 st. 4 6 p. PBL gäller i ärenden om bygglov och vid åtgärder avseende byggnader som inte kräver lov enligt PBL, ska bebyggelse och byggnadsverk utformas och placeras på den avsedda marken på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till behovet av hushållning med energi och vatten och av goda klimat- och hygienförhållanden, möjligheterna att hantera avfall och trafikförsörjning och behovet av en god trafikmiljö. Ovanstående skulle kunna åberopas av den gruppen inom byggnadsnämnden vad gäller osäkerheten om den valda platsen för hotell är lämplig (1 p). Beträffande den tredje osäkerheten inom byggnadsnämnden att ladugårdens bärande delar inte klarar av ett hotell i tre våningar är utgångspunkten att prövningen av bygglovsansökan endast avser en byggnads lokalisering och yttre utformning. Vad byggnadsnämnden ska pröva beträffande de tekniska krav som gäller för en byggnad framgår av 9 kap. 31 PBL som hänvisar till 8 kap. 1, 2 1 st., 3, 6, 7, 9 11, 12 1 st., 13, 17 och 18 PBL i de delar som inte har prövats i områdesbestämmelser. Byggnadsverkets tekniska egenskaper enligt 8 kap. 4 PBL prövas således inte i samband med bygglovet. Detta sker istället vid prövningen av beslutet om startbesked enligt 10 kap. 3 PBL. Enligt denna bestämmelse får en åtgärd inte påbörjas innan byggnadsnämnden gett ett startbesked om åtgärden bl.a. kräver bygglov. Enligt 10 kap. 23 1 p. PBL ska byggnadsnämnden med ett startbesked godkänna att en åtgärd som avses i 10 kap. 3 PBL får påbörjas om åtgärden kan antas komma att uppfylla de krav som gäller enligt PBL eller föreskrifter som har meddelats med stöd av PBL. 8 kap. PBL innehåller krav på byggnadsverk, byggprodukter m.m. Enligt 8 kap. 4 1 p. PBL ska ett byggnadsverk bl.a. ha de tekniska egenskaper som är väsentliga i fråga om bärförmåga, stadga och beständighet. Trots detta prövar byggnadsnämnden i samband med bygglovet vissa tekniska egenskapskrav i och med att 8 kap. 1 PBL gäller för bygglovet då en byggnad ska vara lämplig för sitt ändamål. Ovanstående skulle kunna åberopas av den gruppen inom byggnadsnämnden vad gäller osäkerheten om att ladugårdens bärande inte delar klara av ett hotell i tre våningar (1 p). 12
Beträffande färgsättningen av hotellets exteriör krävs enligt 9 kap. 2 1 st. 3 c PBL bygglov om ändringen innebär att byggnaden byter färg, fasadbeklädnad eller tacktäckningsmaterial eller byggnadens yttre utseende avsevärt påverkas på annat sätt såvida byggnaden ligger i ett område som omfattas av detaljplan vilket inte är fallet enligt frågan. Enligt 9 kap. 31 a 1 p. PBL ska bygglov ges för en åtgärd utanför ett område med detaljplan om, om åtgärden endast innebär att en byggnad ändras på sådant sätt som avses 9 kap. 2 1 st. 3 c PBL. Då det område där ladugården är belägen inte är planlagt, detaljplan finns inte, krävs således inte bygglov för att ändra byggnadens exteriöra färgsättning (1 p). 4 c) Enligt 9 kap. 27 1 st. PBL ska byggnadsnämnden handlägga ärenden om lov och förhandsbesked skyndsamt och meddela sitt beslut härom inom tio veckor från det att den fullständiga ansökningen kom in till nämnden. Om det är nödvändigt på grund av utredningen i ärendet, får tiden dock förlängas en gång med högst tio veckor utöver de ursprungliga tio veckorna. Sökanden ska informeras om förlängningen och skälen för den innan den ursprungliga tidsfristen har gått ut. Någon sanktionsmöjlighet mot byggnadsnämnden om den överträder tidsfristen enligt ovan finns dock inte (1 p). 13