»Vi arbetar långsiktigt med smarta, hållbara lösningar!«affärsplan 2010 2012 Kortversion 1
Inledning Fastigheter och människors boendevillkor är en produkt med lång livslängd. Därför är det naturligt för oss att använda ett långsiktigt tänkande i vår affärsplan. Vi arbetar konsekvent i affärsplanen utifrån det sociala, ekologiska och ekonomiska perspektivet. Det går en röd tråd från visionen till målen som uttrycks inom de tre områdena och vidare genom delaktighet av alla medarbetare till respektive avdelnings verksamhetsplan. I bakgrunden finns även ägardirektiv och kommunfullmäktiges inriktningsmål. Där utöver finns en personalplan som ska stödja genomföranden av de verksamhetsplaner som tas fram. 2 3
Affärsidé Bostaden ska: Äga, bygga, förvärva, hyra och förvalta bostäder och lokaler i Umeå kommun. Erbjuda prisvärt boende i Umeå kommun. Vara marknadsledande ägare och förvaltare av flerbostadshus i Umeå kommun. Skapa hög attraktivitet till hyresrättsboende genom en mångfald av lösningar utifrån varierande behov. Genom högklassig service och kundfokus skapa stabilitet, låg flyttrotation och därmed kostnadseffektiv bostadsförvaltning. Genom samverkan med kommunens förvaltningar, universitetet och näringslivet uppnå optimala lösningar för offentliga lokaler och bostadsprojekt. Vision Bostadens vision är att erbjuda det bästa möjliga boendet i Umeåregionen socialt, ekonomiskt och ekologiskt. Detta uppnås genom långsiktigt och hållbart byggande samt professionell förvaltning. Bostaden vill skapa bostadsområden som är formade med omsorg. Byggnader och skötseln av dessa utgår från smarta lösningar som ger god ekonomi samt ekologiskt hållbara och vackra miljöer. Företaget ska ses som en förebild i hela landet och människor ska vara stolta över att bo hos Bostaden. Omvärldsfaktorer 2009 Umeå kommuns tillväxt Umeå kommuns befolkningsmål sedan 2009 är en tillväxt som ska leda till 200 000 invånare år 2050. Konkret innebär det en byggnadstakt på närmare 300 lägenheter per år. Studenttillströmningen har ökat kraftigt i hela landet och Umeå universitet har tagit in 3 000 fler studenter än föregående år. Detta beror på att åldersgruppen som lämnat gymnasiet är mycket stor, kombinerat med en svag arbetsmarknad för unga. Därför måste vi förbereda oss för att kunna möta behovet av små billiga lägenheter för unga. Ekonomisk utveckling nationellt Det senaste årets fallande räntekostnader har pressat ner konsumentprisindex under nollstrecket. Inflationen väntas ligga under 2 procent för 2010 och 2011. Dessutom ökar arbetslösheten och bedöms nå sin topp kring 11 procent under hösten 2010. Dagens extremt låga räntor, framförallt på korta bindningstider talar för att höjningarna kan komma något tidigare än vad som motiveras av inflation och resursutnyttjande. Under 2010 bedöms reporäntan öka med cirka 1,5 procent och ytterligare 1 procent under 2011 för att landa kring 3 procent. Det kommer naturligtvis att först och främst påverka den del av Bostadens lånestock som ligger med korta räntebindningstider. Hyresutveckling för 2010 Höjda taxor, avgifter för uppvärmning och underhålls- och energiinvesteringar i våra 70-talsområden innebär ökade kapitalkostnader för företaget det kommande åren. Trots en i övrigt låg indexutveckling medför detta att bostadsbranschen måste täcka dessa kostnader genom höjda hyresintäkter. Det är framför allt ur ett långsiktigt perspektiv viktigt att kunna fortsätta med underhållsinsatser i befintligt fastighetsbestånd. Cirka 35 kommunägda bostadsföretag tecknade under 2009 en överenskommelse som även omfattar år 2010. Den genomsnittliga höjningen blir 2,3 procent för dessa företag. 4 5
Kostnadsutveckling för nyproduktion Kostnaden för nyproduktion har ökat med ungefär 40 procent för hus byggda 2008, jämfört med hus byggda år 2006. Under 2009 har Bostaden genomfört några mindre upphandlingar, framförallt renoveringsobjekt. Under året har priserna för renovering ändrats något men ligger fortfarande på en hög nivå. Bostadens nästa nyproduktionsobjekt, kvarteret Kärven, har redan gett en fingervisning om att priserna har stabiliserats. Behov av stora renoveringsinsatser för miljonprogrammen Våra lägenheter som byggdes under miljonprogrammet (1965 1975) börjar nå den ålder då stora underhållsåtgärder blir nödvändiga. Bostaden har ungefär 4 000 lägenheter som är i behov av renovering. I energideklarationer som genomförts under 2008 kan vi konstatera att Ålidhemsområdet har fastigheter med över 200 kwh/kvm/år vilket är oacceptabelt i dagens läge. Genom särskilda åtgärder kan vi sänka energiåtgången till 130 kwh/kvm/år i dessa fastigheter. Seniorer starkt växande kundgrupp År 2015 kommer 60 procent av de som efterfrågar lägenheter vara 65 år eller äldre. En rapport från Uppsala universitet, Institute for Housing and Urban Research, visar att 50 procent av gruppen äldre (65+) vill bo nära stadskärnan. Rapporten visar också att äldre vill ha nära till apotek, bank och livsmedelsbutiker samt kommunikationer och grönområden. Baserat på undersökningen finns det två olika perspektiv vi vill arbeta med. Det ena att ta hänsyn till att äldre ogärna flyttar. För att tillgodose detta krävs en utredning av hur vi kan anpassa befintliga hus som redan idag är riktade mot äldre. Det andra perspektivet utgår från den grupp äldre som är beredda att flytta om läge och standard svarar mot deras krav. Här har vi redan börjat med ett hus för seniorer i det nya Öbackaprojektet. Det koncept som finns där kan användas för fler områden som blir aktuella. Miljöpåverkan och klimatförändringar En av de mest påtagliga omvärldsfaktorer som påverkar vår verksamhet är utvecklingen inom miljöområdet. Bostaden tillsammans med många andra allmännyttiga bostadsföretag har antagit utmaningen att minska sin energiförbrukning med 20 procent fram till 2016. Det kommer att påverka både vår nyproduktion och förvaltning. Under 2009 har Bostaden genomfört sin första upphandling med ett maxkrav på 65 kwh/kvm/år. 6 7
Strategiska ställningstaganden Under föregående period startade många nya projekt och nu gäller det att slutföra dessa. Energi- och miljösatsningarna ska fullföljas och kvalitetssäkras. Det är också viktigt att nya satsningar prövas utifrån både ekonomi och personella resurser att genomföra dem. Byggprojekt Under den senaste 5-årsperioden har nyinvesteringar i genomsnitt kostat 110 mkr/år. Vår huvudprincip är att nyinvestera utan att låna men det kommer att bli svårt om vi inte förbereder oss på att finansiera med lån eller genom att sälja fastigheter. Den kommande treårsperioden håller vi fast vid principen, förbehållet att hyresintäkter och kostnadsutveckling står sig. En annan strategi är att nyproduktionen sker genom förtätning i befintliga stadsdelar. En tredje strategi är målgruppsanpassningen. Vi vill möta efterfrågan från seniorer, äldre och unga vuxna, dock utan att målgruppsanpassa hela områden. Det bästa utfallet får man om det i ett kvarter finns hus med människor i olika åldrar och med olika bakgrund. För att möta dessa målgruppers behov utreds och påbörjas arbete för att anpassa befintliga hus till kvarboende för äldre. Vi utreder även möjligheten till byggnation för unga på parkeringsdäck Pedagoggränd. Vi planerar att färdigställa följande produktioner: Dovhjorten och kvarteret Hunden på Öbacka samt kvarteret Kärven, samt ett antal miljöhus för sopsortering. Vi kommer också att påbörja bygget av kvarteret Muraren 2011, vilket kombineras med ombyggnad av Gluntens väg, Böleäng samt Västra Ersboda centrum. Förutom dessa investeringar läggs också resurser på energiåtgärder, Ålidhems stadsutveckling och fastighets-it. Underhåll i miljonprogramsområden Några av våra större bostadsområden är idag äldre än 30 år och i behov av större riktade ombyggnads- och underhållsinsatser för att höja boendestandarden. Genom renovering kommer vi att skapa mer energisnåla hus med kraftigt minskad energiförbrukning. Genom att studera och rangordna våra fastigheter efter behov av energiåtgärder och underhåll har vi valt två huvudspår. Det ena är en installationsteknisk uppgradering över hela beståndet med bibehållet klimatskydd. Det andra är en mer omfattande insats med både installationsteknik, tilläggsisolering och uppdatering av klimatskydd. Detta underhåll kommer att resultera i mindre miljöpåverkan och bättre energivärden. Satsning på utemiljöer Genom kundundersökningar vet vi att hyresgäster värderar välskötta och trygga utemiljöer. Därför blir det en viktig uppgift för oss att förbättra utemiljön under kommande år. Fina mötesplatser ökar både hemkänslan och stoltheten för bostadsområdet, och därmed också det upplevda bovärdet. IT-utveckling Bostaden har ett väl utvecklat öppet stadsnät. Kunderna har möjlighet att välja den nätoperatör som passar bäst. Priset för tjänsten är lågt jämfört med andra stadsnät. Framtida satsningar kommer att handla om system som kan hantera en mängd olika tjänster som underlättar vår egen kontroll av fastigheterna men också för hyresgästerna. Hållbart byggande Vi vill öka miljömedvetenheten hos vår personal och våra kunder. Upphandlingar ska göras så att miljökraven tillgodoses. Samarbete med Umeå universitet utgör en grund för att projekt utvärderas med hög kvalitet. Bevakning av och deltagande i projekt via stat, kommun och EU ska uppmuntras. 8 9
Mål 2010 2012 Bostadsförsörjnings- och bostadssociala mål under perioden. PRIORITERINGAR Våra mål 2010 2012 är att: Färdigställa etapp 1 Öbacka (inkl Hunden) med totalt 210 lgh (165 lgh år 2010 och 45 lgh 2011) Bygga upp kvarteret Kärven med 46 lägenheter 2010 2011 (46 lgh färdiga 2011) Bygga miljöhus inkl tvättstugor för 5 mkr/år 2010 2012 Påbörja kvarteret Muraren för 45 mkr 2011 2012 Utreda och eventuellt påbörja ungdomsboende P-däck Pedagoggränd Utreda och påbörja anpassning av Älgvägen, 17 mkr 2010 Utreda och påbörja anpassning Berghem, 15 mkr 2011 Utreda och påbörja anpassning Holmsund/Obbola, 15 mkr Utreda Sävar centrum (möjlighet att bygga 4-våningshus) Färdigställa ombyggnad Gluntens väg år 2010 Färdigställa Böleäng etapp 2 år 2010 Utreda Tranbärsvägens åtgärdsbehov Genomföra ombyggnad för Västra Ersboda centrumutveckling (6 mkr) 2010 Energiåtgärder enligt program för 30 mkr/år 2010 2012 Satsningar för hållbar stadsutveckling Ålidhem, 103 mkr 2010 2012 Synligt förbättra utemiljön generellt över hela beståndet. Särskilda satsningar i Ålidhemsprojektet i samarbete med Umeå kommun Påbörja anpassningar för tillgänglighet där behov finns Det är viktigt att poängtera att en projektplan alltid är föremål för omprioriteringar ifall omständigheterna förändras. Ekologiska mål För att arbeta med ekologisk hållbarhet inom företaget har Bostaden anslutit sig till SABO-företagens utmaning att minska energiförbrukningen med 20 procent till år 2016 jämfört med 2007. Vi arbetar dessutom med att ta fram ekologiskt hållbara lösningar för avfall, teknik och material i byggande och förvaltning, transporter och miljöfarliga ämnen. Hela vår verksamhet, såväl vår personal som våra hyresgäster ska tänka på miljön. Minska energiförbrukning för värme från 170 kwh/kvm/år till 150 kwh/kvm/år Minskning av energiförbrukningen för el från 49 kwh/kvm/år till 44 kwh/kvm/år Nyproducerade hus ska från och med 2009 uppfylla kraven för lågenergihus och maximalt generera 65 kwh/kvm/år Källsortering i 90 procent av Bostadens lägenheter Öka volymen källsorterade hushållssopor från 36 till 45 kilo per hushåll och kvartal. Sorteringsmöjligheter för matavfall ska erbjudas i 60 procent av fastigheterna Minska antalet körda mil med 5 procent och utsläpp av koldioxid med minst 15 procent årligen jämfört med 2008 Samtliga Bostadens fastigheter ska vara fria från PCB-föroreningar Kunskap om Bostadens miljöprogram ska årligen öka hos personal och hyresgäster Ekonomiska mål under perioden Avkastning på eget kapital i genomsnitt 5 procent Soliditet på 21 procent 2012 med det långsiktiga målet 25 procent 2015 Driftnetto på 350 mkr för 2010 10 11
Personalidé Vi ska vara professionella i allt vi gör. Vi jobbar med smarta lösningar som är långsiktigt hållbara socialt, ekonomiskt och ekologiskt. Vi vill genom tydlighet, öppenhet och delaktighet skapa en arbetsmiljö som ger arbetsglädje, sammanhang och mod att våga se saker ur nya perspektiv. Vi ger möjlighet till arbeten som innebär frihet under ansvar. Det förutsätter att våra medarbetare ges förutsättningar och har en vilja att vara öppen för att utvecklas och se nya lösningar samverka mellan yrken och enheter samt med det omgivande samhället arbeta med högklassig service och starkt kundfokus Utveckling och målsättningar Under 2009 och de närmaste åren framåt planerar vi att utveckla den interna organisationen. Våra målsättningar baseras på medarbetar- och kundundersökningar samt personalstatistik: Utveckla samarbetet mellan yrkesgrupper och enheter samt öka feedback mellan chef och medarbetare och mellan arbetskamrater. Genom återkommande utvecklingsdagar skapa god kunskap om Bostadens kärnvärden, och en ständig uppmärksamhet på hur det ska synas i det dagliga arbetet. Ökad långtidsfriskhet och lägre sjukfrånvaro. Systematiskt arbeta för att uppnå ett högt engagemang och god kunskap om miljöprojektet. Områden som ska utvecklas: KOMPETENSFÖRSÖRJNING Vad tänker vi göra? Årligen öka kunskapen om Bostadens miljöprogram Öka samarbetet mellan yrkesgrupper och enheter Genomföra löne- och utvecklingssamtal och individuella utvecklingsplaner Dokumentera kompetens och kompetensutveckling Utveckla våra ledare ARBETSMILJÖ OCH HÄLSA Vad tänker vi göra? Genomföra tydligt systematiskt arbetsmiljöarbete Ta fram rutiner för rehabilitering Främja hållbar individuell utveckling Utbilda anställda i första hjälpen Främja ecodriving Brandskyddsutbilda JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD Vad tänker vi göra? Synliggöra vår värdegrund i det dagliga arbetet Utarbeta en plan för jämställdhet och mångfald Öka andelen anställda med annan etnisk bakgrund än svensk från 5 procent till 7 procent fram till 2011 Hur ska vi göra? Genom delprojekt. Kunskap/engagemang tar fram ett aktivitetsprogram Ledningsgruppen utvecklar en särskild strategi för detta Utveckla och praktisera vår nya lönepolicy och använda gemensamt framtagna lönekriterier Använda oss av digitalt stöd för dokumentation Genomföra ett gemensamt ledar program Hur ska vi göra? Utveckla nuvarande rutiner för arbetsmiljöarbete. Tydligare organisation och rutiner för systematiskt arbetsmiljöarbete och förbättrad uppföljning Revidera nuvarande rutiner vid rehabilitering och kompetensutveckla chefer Genomföra en hälsodag och hälsoinsatser med tema under 2010 Första hjälpen-utbildning Utbildning i ecodriving för personal som kör bil i arbetet Utbildning i brandskyddskunskap för alla anställda Hur ska vi göra? Genom olika former av insatser diskutera och förankra vår värdegrund Ta fram en plan genom delaktighet i verksamheten Medveten rekrytering, utbildning inom mångfald 12 13
Nyckeltal baserade på mätning från 2009 och målsättning för de närmaste åren Nyckeltal 2009 2009 2010 2012 Nöjd medarbetar index % 77 78 80 Kunskap om Miljöfokus % 86 95 100 Engagemang i Miljöfokus 69 75 85 Samverkan yrkesgrupper/enheter % 55 75 80 Individuella handlingsplaner % 50 85 100 Etnisk mångfald % 5 6 10 Långtidssjukfrånvaro % 2,7 2,5 2 Unionen 0,6 Fastighets 3,6 Långtidsfrisk % 61,7 65 67 Sjukfrånvaro % 4,4 4 3 Årshjul December Nästa års affärsplan antas November Verksamhetsplaner tas fram inom varje enhet Oktober September Uppföljning 2 av årets affärsplan. Prognosrevision. Start för arbetet med nästa års affärsplan Augusti Juli Januari Årsbokslut Juni Februari Medarbetar undersökning Mars Slutrevision av bokslut. Kundundersökning April Maj Uppföljning 1 av årets affärsplan. Prognosrevision Nyckeltal personal 2009 I AB Bostaden finns 162 anställda där 93 (57 %) är män och 69 (43 %) är kvinnor. Personalen kan delas in i följande stora yrkesområden: Kvartersvärdar 46 Tekniker* 26 Fastighetsskötare 25 Lokalvårdare 14 Tjänstemän 36 Chefer inkl ledningsgrupp 15 Totalt 162 * I gruppen tekniker ingår snickare, reparatörer, elektriker, rörmokare och maskinister. Medelåldern är 50 år och inom en treårsperiod beräknas 16 anställda gå i pension. Andel anställda på heltid är 77 procent för kvinnor och 99 procent för män. Det är främst kvinnor som arbetar deltid. Fakta AB Bostaden i Umeå 2008 Antal lägenheter Antal anställda Antal lokaler 15 168 st 162 st 194 st Uthyrningsgrad bostäder 99,0 % Driftnetto Nettoomsättning Resultat efter finansnetto Eget kapital Bokfört värde fastigheter Räntebärande skulder Investeringar 368 mkr 842 mkr 62 mkr 935 mkr 4 752 mkr 3 824 mkr 127 mkr Soliditet 18,8 % Direktavkastning 7,8 % Avkastning på sysselsatt kapital 4,7 % Avkastning på eget kapital 6,8 % Låneränta vid årsskiftet 3,4 % 14 15
Där du känner dig hemma 16 AB Bostaden, Box 244, 901 06 Umeå, Telefon: 090-17 77 00 Fax: 090-17 77 09 ab.bostaden@bostaden.umea.se www.bostaden.umea.se