UPPDRAG 151-042 11 DECEMBER 2014 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING GAMLA UPPSALA 88:5 Dan Anderssonsgatan 7, 754 41 Uppsala Denna besiktning är utförd på uppdrag av säljaren. Observera att Du som köpare har en egen långtgående undersökningsplikt! För att uppfylla en del av Din undersökningsplikt och för att juridiskt överta detta besiktningsutlåtande krävs att Du kontaktar Independia för utförande av en köpargenomgång. I annat fall har besiktningsmannen inget juridiskt ansvar gentemot Dig. Vid en köpargenomgång gäller samma villkor och ansvar r som vid en separat köparbesiktning. Independia Group Sisjö Kullegata 8, 421 32 Västra Frölunda Tel: 031 712 98 00 Organisationsnummer: 556801-5969, F-skattesedel www.independia.se
INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 7-8 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 8 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Gamla Uppsala 88:5 Adress: Dan Anderssonsgatan 7 Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: Beställare 754 41 Uppsala Uppsala Hans-Åke Wiborg Som ovan Beställningsnummer 151-042 Besiktningsman Oskar Thörn Besiktningsförrättare Independia & Certifierad Energiexpert Telefon: 0733-425885 E-post: oskar.thorn@independia.se Besiktningsdag torsdag den 11 december 2014 Klockan 08:00 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning 2014-12-11 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av avtalsvillkoren som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning. 1
BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Information från uppdragsgivaren: Upplysningar om fel i fastigheten: Diverse handlingar tillhandahölls vid besiktningstillfället. Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten 2000. Följande renoveringar och underhåll är utförda. 2005 Renoverades köket 2006 Renoverades WC/badrum på övervåningen 2006 Renoverades delvis WC/dusch på entréplan 2012 Byttes ena sidans vindskivor ut. - Altandörren går ibland trögt. 2
OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Muntliga uppgifter: En fuktmätning med ingrepp har ej utförts i fastigheten och dess konstruktioner. I de fall en fuktmätning utförs redovisas resultatet i ett separat utlåtande. Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering ----- innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Byggnadstyp: Ca 3 ºC och mulet. 1½-plans kedjehus. Undergrund av lera. Platta på mark med underliggande isolering (leca-isolering). Stomme och bjälklag av trä. Fasader med tegel och träpanel. Sadeltak med beklädnad av betongpannor ovan plywoodskivor. Självdragsventilation. Uppvärmning via fjärrvärme. Kommunalt anslutet vatten och avlopp. Byggnadsår: 1971 Ombyggnadsår: ----- 3
NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Grundmur/ hussockel Fasad Fönster/dörrar Allmän information Uppvuxen trädgård. Planteringar skall undvikas mot husfasaden då dessa ökar fuktbelastningen på grund och fasader samt kan påverka vind och tak negativt. Följande noterades: - Närliggande planteringar. Se även riskanalys punkt 3:1. Allmän information Platta på mark med isolering under betongplattan av lecasten. Följande noterades: - Äldre betongplattor på mark med underliggande isolering. Se även riskanalys punkt 3:2. Allmän information Fasader med tegel och inslag av träpanel. Ommålningsintervall för träpanel är 7-10 år. Den kortare tiden i väst (mot solsidan). Stuprör anslutna till dagvattensystem. Följande noterades: - Lövsilar saknas på stuprör. - Mindre missfärgningar av fasadmögel förekommer. - Mindre färg/rötskador och torrsprickor förekommer på träpanelen främst i ändträt. Allmän information Fönster av isolerglas modell samt 2 glaskopplade. Ommålningsintervall är 7-10 år, den kortare tiden i söderläge (mot solsida). Isolerfönster har normalt 10 års garanti mot läckage. Följande noterades: - Äldre isolerglasfönster. Se även riskanalys punkt 3:3. - Takfönstren är grådassiga och har kondens mellan glasen. - Fönster och fönsterbågar har mindre färg, röt och kittskador. 4
Yttertak Invändigt Allmänt Allmän information Tak typ sadeltak. Takbeklädnad av betongpannor på underlag av plywoodskivor. Viktigt att eventuella trasiga takpannor byts ut så fort som möjligt då plywoodskivor inte har något vidare fuktmotstånd. Avvattning med hängrännor och stuprör. Hängrännor bör rensas minst en gång per år. Följande noterades: - Begynnande mosspåväxt på takpannorna. Se även riskanalys punkt 3:4. - Rost och färgskador finns på plåtdetaljer. Se även riskanalys punkt 3:4. - Äldre takfönster. Se även riskanalys punkt 3:4. - Enstaka takpannor har mindre frostskador. Se även riskanalys punkt 3:4. Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Entréplan Entré/hall ----- WC ----- WC/dusch - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. -Våtutrymmet är renoverat utav fastighetsägaren ett kvalitetsdokument kan därför ej uppvisas. Se även riskanalys punkt 3:5. - Rörgenomföringar i golvtätskikt. Se även riskanalys punkt 3:5. - Fönster i våtzon 1. Se även riskanalys punkt 3:5. - Kakel och klinker är monterat på befintlig badrumsmatta. Se även riskanalys punkt 3:5. - Golvbrunn ej utbytt vid renovering. Se även riskanalys punkt 3:5. Klädkammare ----- Kök - Avloppslangen från diskmaskinen är ej fastsatt i vägg. Matplats ----- Tvättstuga - Äldre tätskikt. Se även riskanalys punkt 3:6. - Rörgenomföringar i golv. Se även riskanalys punkt 3:6. - Mindre mattsläpp runt golvbrunn. Se även riskanalys punkt 3:6. Vardagsrum ----- Sovrum 1 ----- 5
Sovrum 2 ----- Sovrum 3 ----- Övervåning Trapp ----- Allrum ----- Klädkammare ----- Sovrum 4 ----- WC/badrum - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. -Våtutrymmet är renoverat utav fastighetsägaren ett kvalitetsdokument kan därför ej uppvisas. Se även riskanalys punkt 3:7. - Fönster/dörr och rörgenomföringar i vägg i våtzon 1. Se även riskanalys punkt 3:7. Vind - Mindre missfärgningar (påväxt/mögel) förekommer på Plywoodskivorna. (normalt) 6
3 RISKANALYS 3:1 Närliggande planteringar (träd och buskar) kan komma att eller har påverkat grundkonstruktioner negativt med sitt/sina rotsystem och kan orsaka fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador. Planteringar ökar även fuktbelastningen på fasad samt kan täppa till luftspalter vid takfot vilket även där kan skapa/orsaka fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador på vind. 3:2 Platta på mark, även med isolering under plattan, är en risk om brister föreligger i underliggande kapilärbrytande skikt (grusfyllning) dagvatten och/eller dränering. Av åldersskäl ökar risken för att ovanstående kan ha brister med ökad risk för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan uppstå/förekomma. 3:3 Isolerfönster har en begränsad livslängd. Risk föreligger för att fler fönster än konstaterade kan ha mindre punkteringar läckage med imbildning mellan rutor som följd. 3:4 Med anledning av noterade brister (mossa, skador på takpannor, rostskador på plåtar, äldre takfönster och liknande) finns risk för att takläckage kan komma att uppstå då underlagstaket inte är avsett att klara av större fuktbelastningar. Om inte noterade brister åtgärdas ökar risken för takläckage vilket kan orsaka fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador på underliggande konstruktioner. 3:5 Då våtrumsdokument för kaklade våtrum inte kunde uppvisas vet man inte hur våtrummet har renoverats. Diverse brister noterades i utrymmet vilket borgar för att renoveringen inte helt uppfyller gällande krav enligt (BKR/GVK och Säker Vatten) detta ökar risken för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan förekomma/uppstå bakom/under kakel och klinkerinklädnader vid noterade brister. Rörgenomföringar i golvtätskikt innebär en ökad risk för att fukt, mögel och eller rötrelaterade skador kan komma att uppstå då det är svårt att täta fullgott runt tappvatten och värmerör. Då det är svårt att få ett tillräckligt fuktskydd mot fönster och dörrkarmar i våtrum ökar risken för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan komma att uppstå i anslutning till fönster och dörrar som är placerade i våtzon 1. Klinker ligger direkt på en våtrumsgolvmatta och risk föreligger för att det kan finnas brister/läckage. Risk föreligger även för att kakelfix försämrar underliggande tätskikt av våtrumsmatta då mattan inte är avsedd för klinkermontering. Vid läckage kan fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador uppstå i intilliggande konstruktioner. Ej utbytt golvbrunn i samband med våtrumsrenovering kan medföra att tätskikt, klämring och/eller brunnsmanschett ansluter sämre mot golvbrunnen vilket i sin tur kan leda till fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador. 7
3:6 Då tätskiktet i våtrummet bedöms som åldersmässigt avskrivet samt att ett flertal brister noterades finns risk för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan förekomma/uppstå i anslutning till de noterade bristerna. Rörgenomföringar i golvtätskikt innebär en ökad risk för att fukt, mögel och eller rötrelaterade skador kan komma att uppstå då det är svårt att täta fullgott runt tappvatten och värmerör. 3:7 Då våtrumsdokument för kaklade våtrum inte kunde uppvisas vet man inte hur våtrummet har renoverats. Om utrymmet inte är utfört enligt gällande krav (BKR, GVK, PER och/eller Säker Vatten) angående golvbrunnar, rörgenomföringar, tätskikt och underarbete finns risk för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan förekomma/uppstå bakom/under kakel och klinkerinklädnader. Avsaknad av våtrumsdokument ökar dock inte risken för att felaktigheter förekommer i det under/bakomliggande tätskiktet. Då det är svårt att få ett tillräckligt fuktskydd mot fönster och dörrkarmar samt rörgenomföringar i vägg i våtrum ökar risken för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan komma att uppstå i anslutning till fönster och dörrar samt vid rörgenomföringar som är placerade i våtzon 1. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING ----- Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Stockholm 2014-12-11 Independia Group AB Oskar Thörn 8
Gamla Uppsala 88:5 BILAGA I 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1
2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 Gamla Uppsala 88:5
2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 Gamla Uppsala 88:5
2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 Gamla Uppsala 88:5
BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.
BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor alkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl. tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen 25 år Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före 1995 20 år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer 50 år 50 år 20 år Fönster/dörrar Kablar, centraler etc. 45 år Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar 25 år 40 år 35 år 10 år Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år Dränering/utvändigt fuktskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt 25 år 50 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna 20 år (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 8 år Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år