FRAMTIDENS KYRKA Nybyggnadsförslag

FRAMTIDENS KYRKA Nybyggnadsförslag Presentation 8 maj 2011 Per Ahdrian Gerhard Annvik Ann Bergendahl Kjell Bramwall Conna Johansson Sören Runsteen 1(12) Gunnar Sköldeberg

INNEHÅLLSFÖRTECKNING SAMMANFATTNING 1. KYRKGRUPPENS UPPDRAG... 4 2. HUR HAR VI GÅTT TILLVÄGA?... 4 2.1 Behovsanalys maj 2009... 4 2.2 Programhandling höst 2010 januari 2011... 5 2.3 Programhandling Bygg, VVS, El - januari 2011... 5 2.4 Anbud - februari 2011... 5 3. VIKTIGA FÖRUTSÄTTNINGAR... 5 3.1 Byggrättsvärde i vår nuvarande kyrka... 5 3.2 Prövning av anbudsgivarnas utvecklingsförslag... 6 3.3 Försiktig beräkning... 6 4. BESKRIVNING AV NY KYRKA... 6 4.1 Ytuppgifter... 6 5. TOMTFRÅGAN... 7 6. FÖRSLAG NY KYRKA... 7 7. TIDSPLAN - NÄR KAN VI HA EN NY KYRKA?... 10 8. INVESTERINGSKOSTNADER... 11 8.1 Beräknade investeringskostnader för ny kyrka... 11 8.2 Potential utöver anbuden... 11 8.3 Inredningskostnader... 11 9. HAR VI GENOMFÖRT GRUPPENS UPPDRAG?... 12 2(12)

SAMMANFATTNING Arbetsgruppens målsättning har varit att så objektivt som möjligt utreda nedanstående. att utreda nettokostnaden för försäljning av nuvarande kyrkofastighet och bygge av ny kyrka i centralt läge att utreda olika tomtalternativ Detta ska ske med beaktande av församlingens framtida verksamhetsinriktning En analys utifrån verksamheternas behov av lokaler gjordes i maj 2009. Den pekade på ett ökat och förändrat behov av lokalyta jämfört med den yta vi har idag. Behovsanalysen kompletterades därför i början av 2010 med ytterligare en noggrann genomgång av verksamheterna. Genom detta fastställde vi antal och storlek på de lokaler som behövdes. Workshopen Framtidens kyrka hölls i april 2010. Den leddes av två erfarna arkitekter från Erséus Arkitektbyrå och representanter från de olika verksamheterna i kyrkan deltog. Därefter upprättades ett lokalprogram. När lokalprogrammet var klart fortsatte arbetet med att ta fram de handlingar och underlag som behövdes för att intressenter skulle kunna räkna på att bygga ny kyrka. Erséus Arkitektbyrå ritade förslag som visar hur vår kyrka skulle kunna planeras utifrån framtida behov. Med dessa ritningar och beskrivning av verksamhetens funktion, kvalitetskrav och tekniska behov upprättades en så kallad programhandling och ett rumsfunktionsprogram det vill säga en detaljerad beskrivning av varje rums funktion och ändamål. I augusti 2010 gick en förfrågan ut till 11 av marknadens större aktörer. Vi fick svar från sju intresserade. Resultatet visade på sådana prisnivåer att församlingens styrelse, ledningsgrupp och kyrkgruppen bedömde att projektet fortfarande var realistiskt och värt att jobba vidare med. I nuläget är intresset riktat mot 3-4 anbudsgivare som vi har regelbundna samtal med. I vår nettokalkyl ingår inredningskostnader som täcker möbler, kyrkbänkar, ljud, ljus och multimedia. Dessutom ingår orgelflytt, orgelrenovering samt övriga flyttkostnader. Tomtkostnad är också inräknad. Totalt kan det finnas potential att förbättra kalkylen med ytterligare 20-30 miljoner kronor i form av eventuella momsavdrag, ytterligare byggrättsytor och vinstdelning. Av försiktighetsskäl har vi valt att inte ta med detta i vår kalkyl. Samtal pågår angående tomtalternativ både i centrala staden samt på norra och södra Älvstranden Vår slutsats är att det är möjligt att bygga ny kyrka i utbyte mot vår fastighet till en nettokostnad på 5 10 miljoner kronor. 3(12)

1. KYRKGRUPPENS UPPDRAG att utreda nettokostnaden för försäljning av nuvarande kyrkofastighet och bygge av ny kyrka i centralt läge att utreda olika tomtalternativ Detta ska ske med beaktande av församlingens framtida verksamhetsinriktning För några år sedan fick vi i Smyrnaförsamlingen i Göteborg ett bud från Veidekke AB på vår fastighet. Det var upplagt som ett byte av fastigheter utan kostnad för oss. Vi skulle lämna vår fastighet mot att vi skulle få flytta till en ny nyckelfärdig kyrka. Denna affär avblåstes från budgivaren då denne skulle koncentrera sin verksamhet i annan riktning. Men en process hade startat i församlingen och tankarna på en ny kyrka levde kvar. Kyrkgruppen fick därför i uppdrag att fortsätta utreda frågan om ny kyrka. Arbetsgruppens målsättning har varit att så objektivt som möjligt svara på de frågor vi haft att utreda. Representanter för församlingens verksamheter har varit delaktiga i processen de senaste två åren genom att i olika omgångar analysera behov och funktioner och ge oss synpunkter och funderingar. Vi har också haft nära kontakt med arkitekter och konsulter för att få idéer och underlag till våra förfrågningar. Vi har varit på studiebesök i andra kyrkor. Vi har träffat stadens makthavare politiker och tjänstemän och fått möjlighet att samtala om vad Smyrnakyrkan vill och står för. Representanter från stadsbyggnadskontoret har informerat oss om hur man planerar att Göteborg kommer utvecklas och förändras de kommande 30 åren. Vi har också arbetat med olika tomtförslag och haft många, många möten med olika byggföretag. Kyrkgruppen och Ombyggnadsgruppen har träffats för att stämma av våra projekt och vi har sökt Guds ledning i det vi gjort. Uppdraget har komplicerats av förutsättningar som närmast kan beskrivas som moment 22. När vi mött stadens representanter och de olika byggföretagen för diskussioner har det känts besvärande att det inte funnits ett församlingsbeslut på att vi verkligen ska bygga ny kyrka och de företrädare vi mött har därför inte riktigt kunnat bedöma allvaret i projektet. 2. HUR HAR VI GÅTT TILLVÄGA? 2.1 Behovsanalys maj 2009 Behöver vi större lokaler? För att få svar på den grundläggande frågan fick representanter från alla verksamhetsområden och grupper i församlingen svara på 20 frågor om hur deras behov av lokaler såg ut. I svaren skulle de ta hänsyn till nuvarande och framtida behov. Vi fick svar från 41 verksamhetsområden. Svaren sammanställdes i en behovsanalys som presenterades på församlingsmötet i maj 2009. Schemaläggning, lokalbokning och lokalutnyttjande analyserades också. Resultatet blev ett totalt önskemål om 25 nya lokaler om sammanlagt ca 1500 m 2. Jämfört med våra nuvarande ytor på 4400 m 2 pekade behovet nu alltså på ca 5900 m 2. Vi bedömde att en djupare utredning behövde göras. 4(12)

Efter Veidekkes avhopp fattade församlingen beslut om att ändå fortsätta utreda frågan om ny kyrka. Andra aktörer på bygg- och fastighetsmarknaden bjöds in att ge preliminära bud på våra nuvarande fastigheter Parkgatan 1 och 3. I augusti 2010 gick förfrågan ut till 11 av marknadens större aktörer. Vi fick svar från 7 intresserade företag. Resultatet visade på sådana prisnivåer att församlingens styrelse, ledningsgrupp och kyrkgruppen bedömde att projektet fortfarande var realistiskt och värt att jobba vidare med. Kontakter och förhandlingar sker sedan dess fortlöpande med intressenterna. En workshop med samtliga verksamhetsansvariga och grupper kring Framtidens kyrka hölls i april 2010. Workshopen leddes av två erfarna arkitekter från Erséus Arkitektbyrå och med utgångspunkt från de synpunkter som kom fram under vår workshop upprättandes ett lokalprogram. Resultatet av lokalprogrammet visade behov av en programyta på 4870 m 2 det vill säga nästan 1000 m 2 mindre än första behovsanalysen! Den främsta förklaringen till minskningen var att lokalerna kunde utnyttjas mer effektivt och verksamheter samlokaliseras på ett bättre sätt. 2.2 Programhandling höst 2010 januari 2011 När lokalprogrammet var klart fortsatte arbetet med att ta fram de handlingar och underlag som behövdes för att intressenter skulle kunna räkna på att bygga ny kyrka. Vår arkitektbyrå ritade förslag på hur kyrkan skulle kunna se ut utifrån behoven. Med hjälp av Berth Olsson, VVSkonsult och Anders Collstrand, elkonsult kompletterades detta förslag med en beskrivning av verksamheten avseende funktion, kvalitetskrav och tekniska behov och en så kallad programhandling upprättades. I programhandlingen ingår också ett så kallat rumsfunktionsprogram där man gör en noggrann genomgång, rum för rum, och anger hur varje rum i kyrkan ska fungera. Rumsfunktionsprogrammet är en omfattande och detaljerad handling på 72 sidor som var klar i januari 2011. 2.3 Programhandling Bygg, VVS, El - januari 2011 Rumsfunktionsprogrammet kompletterades med en byggbeskrivning där husets konstruktion, kvalitet på fasader, yttertak, dörrar, fönster, ytskikt på golv, väggar och tak, akustik, teknik och övrig information beskrivs för att kunna ligga till grund för en kostnadsbedömning. Samma genomgång gjordes för VVS och El. 2.4 Anbud - februari 2011 Programhandlingen som sändes till anbudsgivarna i februari 2011 låg till grund för kalkylerna på ny kyrka. I mitten av mars fick vi seriösa och väl genomarbetade förslag från Peab, Skanska, AF Bygg och NCC/HSB. Dessa företag presenterade nu en nettokostnad för oss det vill säga vad de betalar för vår nuvarande kyrka och vad det kostar dem att bygga en ny kyrka. Nu fick vi alltså en klar indikation på om affären skulle gå med plus eller minus. 3. VIKTIGA FÖRUTSÄTTNINGAR 3.1 Byggrättsvärde i vår nuvarande kyrka I de svar vi fick framgår att en av de viktigaste förutsättningarna för den här affärsuppgörelsen är möjligheten att bygga om och till nuvarande kyrka. De flesta intressenterna har fokuserat på att bygga om fastigheterna till bostäder. Mest intressant är byggande av bostadsrätter. 5(12)

Man är beredd att betala betydande belopp för dessa nya byggrätter. Intressenterna har olika uppfattning om hur stora nya byggrättsytor som kan skapas, men i princip har alla räknat med att kunna bygga på sidoläktarna med ytterligare 4-6 våningar. 3.2 Prövning av anbudsgivarnas utvecklingsförslag Det är viktigt att vi delar uppfattningen att anbudsgivarnas bedömning är realistiskt eftersom de nya byggrätterna är avgörande för projektets totalekonomi och församlingens nettokostnad. För att skaffa vägledning i byggrättsfrågan har vi haft möten med både tjänstemän och politiker, där vår uppfattning stärkts att de föreslagna ombyggnaderna till byggrätter i våra fastigheter är rimliga. För att vinna säkerhet i de utvecklingsförslag som kommit från de professionella fastighetsutvecklare som intresserat sig för Smyrnaprojektet kommer man behöva ta fram ett konkret förslag på ombyggnad med byggrätter som myndigheterna kan ta ställning till. Detta är en ömsesidig dialog och ett arbete mellan Smyrna, anbudsgivare och myndigheter som startar om vi väljer att jobba vidare med nybyggnadsalternativet. 3.3 Försiktig beräkning I den nettokostnad som redovisas är vi återhållsamma i beräkning av nya ytor som kan skapas. Försiktighetsprincipen tillämpas. Det kan alltså finnas en större potential än vad vi räknat med. 4. BESKRIVNING AV NY KYRKA Erséus arkitekter har skissat på en kyrka på en generell tomt. Det är ett förslag som bygger på det lokalprogram som tagits fram våren 2010. Lokalerna har placerats utifrån de önskemål som kommit fram i samtalen med verksamheterna. Förslaget innebär att den nya kyrkan byggs i två plan med kyrksalen i mitten och verksamhetslokaler lokaliserade runt om kyrkans alla fyra sidor. Kyrksalen byggs med plats för 1200 sittplatser och möjlighet att öppna kyrksalen mot kyrktorget och därigenom få ytterligare 300 sittplatser. I vår nuvarande kyrka har vi ca 1350 platser, varav många med skymd sikt. Högst upp finns ett mindre tredje plan som i huvudsak rymmer teknikutrustning. 4.1 Ytuppgifter Lokalprogrammet från april 2010 gav en önskad programyta på 4870 m 2. Vi har effektiviserat byggnaden ytterligare något, men med bibehållen funktion, och räknar nu med 4546 m 2 programyta. Nuvarande kyrka 4413 Lokalprogram april 2010 4870 Förslag till nybyggnation 2011 4546 Programyta m2 6(12)

5. TOMTFRÅGAN Under arbetet med Framtidens kyrka har vi haft många möten med företrädare för Göteborgs stad. Tomtförslag har väckts och släckts. Samtal pågår angående tomtalternativ både i centrala staden samt på norra och södra Älvstranden. Vi upplever att frågan är högst levande och att när en dörr stängts så har en annan dörr öppnats. Det finns många åsikter och tankar om vad som är en lämplig tomt. Utöver uppdraget att beakta framtida verksamhetsinriktning har vi försökt få med aspekter bland annat gällande områdets framtids- och utvecklingsplaner och tidsaspekten på dessa, karaktären på omkringliggande byggnader och verksamheter, goda parkerings- och kommunikationsmöjligheter samt hur det ser ut med befintliga kyrkor/församlingar i området. Ovanstående gäller för alla de tomter som varit aktuella och förutsättningarna ser naturligtvis lite olika ut beroende på plats. 6. FÖRSLAG NY KYRKA Detta är det förslag på ny kyrka som använts för att kunna räkna på kostnader. Det är alltså inte så här som en ny kyrka med nödvändighet kommer att se ut. 7(12)

Från entrén kommer man in på ett kyrktorg med närhet till värdarna. Kyrksalen är i mitten och alla verksamhetslokaler är lokaliserade runt denna. Mer allmänna lokaler som till exempel kafé, kapell och bönerum ligger också i entréplan, likaså lokaler med koppling till estrad, musik, rekvisita, doprum och förråd. Kyrkans entré och kyrksalen ligger i samma nivå. Man kan ta sig in i kyrksalen från kyrktorget via de bakre entréerna men också via entréer längre fram mot kyrkans estrad. Kyrkbänkar är placerade i gradängsystem. Kapell och bönerum kan nås från kyrktorget eller via direktentréer från gatan. Kaféet och entré ligger åtskiljda vilket gör att kafékonserter kan genomföras utan störning av förbipasseranden. Kaféet har också egen entré från gatan. Kyrkan kommer genomgående vara anpassad för funktionshindrade utifrån gällande normer. 8(12)

En trappa upp ligger alla verksamhetslokaler samlade på vänster sida. Här kan verksamheterna ha gemensamma samlingar eller dela upp sig i mindre grupper och ändå ha överblick och kontakt med varandra. Till höger ligger församlingsvåningen. Den går att dela av i tre mindre salar med separata entréer från allmänna utrymmen. Expeditionslokaler ligger också på detta plan - längst upp till höger på ritningen. Härifrån når man enkelt alla verksamhetslokaler och konferensrum. Genom att alla verksamhetslokaler är samlade får man ett effektivt och flexibelt utnyttjande. Inga lokaler är längre genomgångsrum utan kan nås från neutrala eller allmänna ytor. 9(12)

I översta planet finns rum för multimedia och kontakten mellan tekniker i kyrkan och multimedia underlättas. Här finns också amningsrum som ligger avskilt men ändå med god möjlighet till att följa vad som händer i kyrkan. 7. TIDSPLAN - NÄR KAN VI HA EN NY KYRKA? Om vi i maj 2011 bestämmer oss för att fortsätta utreda nybyggnadsalternativet och församlingen senare fattar beslut om att bygga ny kyrka skulle det kunna innebära inflyttning i den nya kyrkan tidigast 2016! Att ta fram en detaljplan tar ca 1,5 år. Innan den påbörjas tar det minst 6-12 månader innan vårt ärende kommer med i stadsbyggnadskontorets produktionsplan. Sen skall det tas beslut i alla politiska instanser. Vi kan därför tidigast komma med i 2012 års produktionsplanering. Troligtvis kommer planen att överklagas till länsstyrelsen vilket innebär 6 månaders fördröjning. Om det blir överklagan till regeringen kan det dröja ytterligare 1-2 år innan vi får beslut. Realistiskt sett har vi ny detaljplan först om 3 år. Och då har det gått bra! 10(12)

Aktivitet Tidsplan Förhandlingar mellan församling och samarbetspartner hösten 2011 Förhandlingar om ny tomt hösten 2011 Detaljplanearbete 2012-2014 Byggnation av ny kyrka 2015-2016 8. INVESTERINGSKOSTNADER 8.1 Beräknade investeringskostnader för ny kyrka Anbudsunderlaget till företagen gällande ny kyrkobyggnad är upplagt så att man kan lämna anbud enbart på byggnation av ny kyrka eller enbart köp av nuvarande kyrka. Man kan även välja att lämna ett gemensamt anbud på såväl byggnation av ny kyrka som köp av nuvarande kyrka en kombinationsaffär. De mest intressanta anbuden kommer i dagsläget från företag som har räknat på en kombinationsaffär. Detta gör att själva kostnaden för ny kyrka blir mindre intressant. Det är nettokostnaden som redovisas i anbuden som är av störst intresse för församlingen det vill säga inte hur mycket vi får betalt eller hur mycket vi ska betala - utan vad skillnaden mellan försäljning/nybygge förväntas bli. För att komma fram till denna nettokostnad har vi antagit ett antal kostnader som inte ingår i anbuden men som vi lagt till i vår kalkyl. Bland dessa kostnader finns tomt, inköp av möbler, ljud, ljus, multimedia, flytt av orgel samt övriga flyttkostnader. Arbetsgruppen har kommit fram till att församlingens totala nettokostnad för ny kyrka beräknas till 5-10 miljoner kronor. 8.2 Potential utöver anbuden Kalkylen är gjord med viss försiktighet. Vi är medvetna om att det kan finnas potential som vi valt att inte ta med i kalkylen. Exempel på sådana är: Möjlighet att få tillbaka del av moms på nybyggnation. Möjlighet till fler byggrätter. Erbjudande om vinstdelning med kommande projektör när det gäller byggrätter. Totalt kan detta förbättra kalkylen med ytterligare 20-30 miljoner kronor. Detta utrymme skulle kunna användas på olika sätt. Många har exempelvis efterfrågat en gymnastikhall, beräknad kostnad för en sådan är ca 5 miljoner kr. 8.3 Inredningskostnader I vår nettokalkyl ingår inredning såsom möbler, kyrkbänkar, ljud, ljus och multimedia. Dessutom ingår orgelflytt, orgelrenovering samt övriga flyttkostnader. 11(12)

9. HAR VI GENOMFÖRT GRUPPENS UPPDRAG? Ja, vår tro är att vi så långt det varit möjligt genomfört uppdraget och besvarat frågorna. När det gäller första punkten i uppdraget Att utreda nettokostnaden för försäljning av nuvarande kyrkofastighet och bygge av ny kyrka i centralt läge menar vi att det med en rimlig kostnad går att förverkliga projektupplägget. Andra punkten i vårt uppdrag innebär Att utreda olika tomtalternativ. Omfattande arbete har lagts ner på att försöka hitta olika tomter. Utifrån alla de kontakter som ägt rum mellan representanter för församlingen och Göteborgs stad tror vi att tomtfrågan kommer lösa sig - om och när församlingen beslutar sig för att fullfölja projekt ny kyrka! Den tredje punkten i uppdraget Att detta ska ske med beaktande av församlingen framtida verksamhetsinriktning har varit en viktig utgångspunkt för vårt arbete. Vår föreståndares predikningar om Framtidens församling har lett till många funderingar. Om vi som en levande församling vill anta de utmaningar som finns i vårt Göteborg bör vi fråga oss hur vi är bäst rustade för dagens och inte minst morgondagens utmaningar - en framtidens församling. Frågan om ny kyrka Framtidens församling - handlar i första hand inte om kronor och ören, spik eller brädor utan om hur Herren vill använda oss och sin församling bäst. Vad är vår vision för Göteborg och Göteborgarna de närmaste 10-20 åren? Vilken församling vill vi vara? För vem? Var tror vi att vi bäst fullgör detta uppdrag? 12(12)