Kryddvägen & Basilikagränd Utvärdering av markanvisningstävling 2015-04-17
Tyresö kommun / 2015-04-17 2 (12) Innehållsförteckning 1 Sammanfattning... 3 1.1 Tävlingsförfarandet... 3 1.2 Utvärdering... 4 2 Utvärdering... 5 2.1 Anbudsgivare 1 Solviksgården... 5 2.2 Anbudsgivare 2 Besqab... 6 2.3 Anbudsgivare 3 Brf Blåbärsriset 28/Reinova Properties... 7 2.4 Anbudsgivare 4 Boetten Bygg/Ymer Holding... 8 2.5 Anbudsgivare 5 Mecon Bygg... 9 3 Ekonomi... 10 3.1 Anbudsreservationer... 10 3.2 Utvärdering ekonomi... 10 4 Sammanvägd bedömning... 12 4.1 Delområde 1, Basilikagränd... 12 4.2 Delområde 2, Kryddvägen... 12 4.3 Sammanvägd bedömning... 12
3 (12) 1 Sammanfattning 1.1 Tävlingsförfarandet Tyresö kommun har under hösten 2014 bjudit in till en markanvisningstävling (enligt betydelsen innan 1 januari 2015) för uppförande av bostäder vid Kryddvägen. Kommunens intentioner för utformning av bebyggelsen har redovisats i förslag till detaljplan samt i tävlingsprogrammet för Kryddvägen. Tävlingsperioden sträckte sig från och med 1 december 2014 till och med 26 februari 2015. En tjänstemannagrupp har utvärderat samtliga inkommande förslag utifrån den redovisning av tävlingsförslagen som inlämnats. Denna grupp har bestått av följande personer: Christian Nützel Amalia Tjärnstig Sara Kopparberg Heléne Hallberg Martin Fahlman Karl Johan Sköld Planarkitekt Exploateringsingenjör Stadsbyggnadschef Planchef Bygglovchef Konsult, exploateringsstöd De tävlande har även inbjudits till att kortfattat presentera sina förslag för utvärderingsgruppen samt för representanter från kommunledningen. Vid utvärderingen av förslagen har hänsyn tagits till de uppsatta krav som finns formulerade i tävlingsprogrammet. Dessa krav består av så kallade ska-krav samt bör-krav. Tävlingen har avsett såväl priset på marken som bebyggelsens utformning. Prisangivelser har inte varit kända för merparten av utvärderingsgruppen innan dess att övriga parametrar i anbuden värderats. Tävlingen har omfattat två tävlingsområden. För det västra området, i anslutning till Basilikagränd, har fyra förslag inkommit. För det östra området, intill Kryddvägen, har ett förslag inkommit. Ingen av exploatörerna har tävlat på mer än ett område. Prisangivelser har utvärderats utifrån utvärderingskriterierna i övrigt. Det innebär att i de fall där utvärderingen visat på tävlingsförslag som likvärdigt bemött krav och kriterier i tävlings- och kvalitetsprogram så har priset kunnat fungera som en avgörande faktor. För de båda delområdena Basilikagränd och Kryddvägen fick anbudsgivarna ange prisnivå i sitt anbud, dock lägst 3400 kr/kvm BTA (ovan mark).
4 (12) 1.2 Utvärdering Vid utvärderingen av tävlingsförslagen har hänsyn tagits till att exploatören klarar de formella kraven avseende följande: - Dokumenterad erfarenhet - Ekonomisk kapacitet - Tidplan för utbyggnad - Teknisk beskrivning - Tävlingsområdet omfattar anvisad yta - Tillgänglighet uppnås - Strategi för grön design Förslagen har därtill även utvärderats utifrån kriterier rörande följande områden: - Bebyggelse - Gata och trafik - Utemiljö - Dagvatten - Ekotjänster - Teknik och tillgänglighet Utvärderingen har gjorts delvis utifrån hur förslagen utifrån sig själva klarar de olika kriterierna, delvis hur förslaget står sig mot övriga förslag inom samma tävlingsområde. Utifrån ovan givna kriterier föreslår utvärderingsgruppen nedanstående vinnare för respektive kvarter. Delområde 1, västra (Basilikagränd) - Bfr Blåbärsriset 28/Reinova Properties (Okidoki arkitekter) Delområde 2, östra (Kryddvägen) - Besqab Projektutveckling (Sweco architects) I kapitel 2 redovisas respektive anbudsgivares förslag och utvärderingsgruppens bedömning mer utförligt.
5 (12) 2 Utvärdering Följande anbud har inkommit till kommunen. Nedan görs en summering av utvärderingen från anbudsgivarnas respektive förslag. Anbudsgivare Delområde 1 Antal lgh Total kvm BTA (o) Område 1. Solviksgården AB 24 2602 Västra 2. Besqab Projektutveckling AB 50 6757 Östra 3. Brf Blåbärsriset 28/Reinova 20 2810 Västra Properties 4. Boetten Bygg/Ymer Holding 20 2934 Västra 5. Mecon Bygg 37 3053 Västra 2.1 Anbudsgivare 1 Solviksgården Basilikagränd, västra området: Vy över förslaget. Allmänt: Solviksgården har lämnat anbud på det västra delområdet, Basilikagränd. Förslaget möjliggör för 24 lägenheter i blandad upplåtelseform (hyresrätter, bostadsrätter, ägarlägenheter) och är ritat av Anders Nyquist arkitektkontor. Förslaget innebär att lägenheterna inryms i en större byggnadskropp. Byggnaden är uppdelad i olika zoner med lägenheter, gemensamma vistelseytor i form av balkonger/ uteplatser och ett gemensamt grönrum (vinterträdgård/växthus) som finns i mitten av byggnaden. En gemensam markparkering vid områdets entré försörjer bostäderna med parkering. Plus: Förslaget lägger stor vikt vid ekologisk och social hållbarhet. Flera innovativa funktioner och tekniska system med kretsloppstänk presenteras. Möjligheten till blandade upplåtelseformer, flexibla lägenhetslösningar samt möjligheten till social interaktion inom de gemensamma områdena är att se som mycket positiv.
6 (12) Minus: Förslaget har inte tagit hänsyn till flera av de så kallade ska-kriterier som funnits i tävlingsprogrammet. Det handlar bl.a. om gatans utformning (för att tillskapa ett attraktivt gaturum); parkeringsytans storlek; marknära boende i 2-3 våningar; utvändiga trapphus m.m. Sammanfattning: Förslaget har många innovativa och intressanta lösningar för att skapa en god boendemiljö men missar flera av de uppsatta kriterierna. Stor hänsyn till ekosystemtjänster och social hållbarhet drar upp betyget. 2.2 Anbudsgivare 2 Besqab Projektutveckling Kryddvägen, östra området: Vy söderut från Kryddvägen. Allmänt: Besqab har som enda byggherre lämnat anbud på det östra delområdet vid Kryddvägen. Förslaget består av 50 stycken rad- och parhus (tvåplansenheter om 115-120 kvm) utformade med tegelfasad och plåttak med tillhörande parkeringsytor, gemensamma vistelseytor och komplementbyggnader. Husen placeras och anpassas efter områdets höjdnivåer och varieras med olika kulörer på tegel samt med träklädda fasadpartier. Taken förses delvis med solpaneler. Parkering löses genom gemensamma p-ytor i områdets norra och södra del, samt genom gatuparkering i områdets mitt. Förslaget är ritat av Sweco architects. Plus: Förslaget tar hänsyn till platsens förutsättningar, sett till omkringliggande områden, solförhållanden och den topografiska variationen. Byggnadernas placering i förhållande till gatan skapar ett attraktivt och uppbrutet gaturum. Radhusen utformas med goda materialval i form av murat, homogent fasadtegel
7 (12) och falsade plåttak vilket ger ett genuint intryck av hög kvalitet. Där så krävs trappas husen för att skapa en variation i gaturummet. Minus: Cykelförråd och gemensamma förvaringsutrymmen har placerats bl.a. på allmän mark. Detta måste lösas inom kvartersmark. Vissa av materialvalen är otydligt redovisade, t.ex. för murar, komplementbyggnader m.m. För att säkerställa att en genomgående god gestaltningsnivå uppnås för området som helhet krävs därför att dessa (materialvalen) tas fram och anpassas med omsorg för hög kvalitet. Sammanfattning: Förslaget visar hur ny bebyggelse där rationella byggvolymer och komplementytor samt i huvudsak goda materialval, i kombination med innovativa lösningar (solpaneler och gemensamma odlingsytor) kan anpassas i området på ett bra sätt. 2.3 Anbudsgivare 3 Brf Blåbärsriset 28/Reinova Properties Basilikagränd, västra området: Vy mot norr. Allmänt: Reinova Properties har lämnat anbud på det västra delområdet vid Basilikagränd. Förslaget innefattar 20 stycken lägenheter fördelade i två hustyper. Väster om gatan (se bild ovan) föreslås trähusbebyggelse i två våningar och öster om gatan tegelbyggnader i anslutning till natur/berg.) Förslaget är ritat av Okidoki arkitekter.
8 (12) Plus: De föreslagna byggnadstyperna är innovativt utformade, med goda arkitektoniska kvalitéer och är omsorgsfullt och rationellt utplacerade längs gatan. Förslaget är på ett mycket positivt sätt (genom materialval och utformning), en samtida referens till stadsradhusen i Tyresö centrum, ritade av Bo Sahlin som uppfördes under 1960-talet. Dubbelutnyttjandet av markyta skapar en effektivt och flexibel markanvändning. Ett flertal innovativa lösningar för att främja biodiversitet och ekologisk hållbarhet presenteras. Minus: Gatans västra sida riskerar att framstå som något sluten om inte fasader och anslutande spaljéer/staket/portaler utformas med stor omsorg. Släktskapet och kopplingen mellan hustyperna inom området (på vardera sida gatan) behöver säkerställas genom t.ex. återkommande materialval. Sammanfattning: Förslaget tar god hänsyn till omkringliggande miljö i form av topografi och natur och visar på en mycket god förståelse för platsen och dess förutsättningar. Arkitekturen är spännande och nyskapande och ger ett eget, unikt uttryck. Gatans utformning ger upphov till ett intimt och attraktivt gaturum som förstärks med den flexibla markanvändningen. 2.4 Anbudsgivare 4 Boetten Bygg/Ymer Holding Basilikagränd, västra området: Vy mot norr. Allmänt: Boetten Bygg har lämnat anbud på det västra delområdet vid Basilikagränd. Förslaget innefattar 20 stycken lägenheter fördelade i tre, liknande hustyper (radhus/kedjehus). Garage/carport införlivas i respektive byggnad vilket innebär att större parkeringsytor undviks. Bostäderna utformas i två till tre våningar med flexibla planlösningar och effektivt utnyttjade takytor för gröna tak och terrasser. Förslaget är ritat av Hermansson Hiller Lundberg Arkitekter.
9 (12) Plus: Bebyggelsen är rationellt och omsorgsfullt inplacerad i området, med mycket välanvänd takyta för social samvaro och dagvattenhantering (gröna tak) vilket innebär god disponering och effektiv ytanvändning. Ambitiösa förslag av växter och fokus på att ta fram ytor för social samvaro visar på en god förståelse för ambitionerna med tävlingen. Minus: Samtliga föreslagna hustyper är i sin form relativt lika varandra och riskerar att ge upphov till ett monotont uttryck. Sammanfattning: Förslaget känns genomarbetat tar god hänsyn till platsens förutsättningar och visar på ett ambitiöst och väl disponerat sätt hur området kan bebyggas. Förslaget till omdragning/justering av vägdragningen med fokus på tillskapa gemensamma ytor är intressant och en styrka i förslaget. 2.5 Anbudsgivare 5 Mecon Bygg Basilikagränd, västra området: Vy över förslaget sett från nordväst. Allmänt: Mecon Bygg har lämnat anbud på det västra delområdet vid Basilikagränd. Förslaget innefattar 37 lägenheter fördelade i två byggnadstyper. Öster om gårdsgatan föreslås friliggande enfamiljshus som med sin placering har stort fokus på att släppa in naturen i området. Väster om gatan föreslås flerfamiljshus i tre våningar. En parkeringsyta med plats för 20 platser försörjer hela området med parkering. Förslaget är ritat av AEDIS arkitekter.
10 (12) Plus: Förslaget lägger stor vikt vid att, på ett innovativt sätt, släppa in naturen i området. Fasadutformning med reflekterande ytor, husens placering och anpassning till höjderna är förslagets styrkor. Minus: De ytor som bildas mellan de friliggande husen och gårdsgatan riskerar att bli dåligt omhändertagna ytor med otydligt användningsområde som slits och på sikt privatiseras. Det framgår inte hur tillgängligheten till de friliggande husen löses, då det inte finns någon körbar väg fram till entréerna. Sammanfattning: Mecon Bygg har presenterat ett innovativt och på många sätt spännande förslag till utveckling av området. Förslagets idé med en gårdsgata och en gemensam parkering vid områdets entré kan innebära fördelar i form av ett trafiksäkert gaturum men riskerar också att ge upphov till svårdefinierade ytor som på sikt inte efterlever ambitionen med områdets utformning. 3 Ekonomi I markanvisningsprogrammet för Kryddvägen och Basilikagränd framgår det att kommunen inte avser att sälja mark understigande 3400 kr/kvm BTA (ovan mark). Till tävlingshandlingarna tillhörde utkast på markanvisningsavtal där köpe- och genomförandevillkor framgår. De kostnader som genomförandet av området medför för kommunen ska bekostas av kommunens intäkter från projektet. En stor del av dessa intäkter kommer genom markanvisningar av kommunal mark vilket är en av anledningarna till att kommunen valt att sätta ett lägsta pris för denna markanvisningstävling. 3.1 Anbudsreservationer Ingen av anbudsgivarna har angett anbudsreservationer som påverkar möjligheten att jämföra anbuden ur ett ekonomiskt perspektiv. 3.2 Utvärdering ekonomi Anbudsgivarna har lämnat prisanbud som beror på antalet kvm BTA (ovan mark) i tävlingsförslaget. Följande bud har inkommit för delområde 1, Basilikagränd: Basilikagränd Prisanbud kr/kvm Kvm BTA (ovan mark) BTA (ovan mark) Solviksgården 3501 kr/kvm BTA 2602 kvm Brf Blåbärsriset 28/Reinova properties 5009 kr/kvm BTA 2810 kvm
11 (12) Boetten Bygg/Ymer 4090 kr/kvm BTA 2934kvm Holding Mecon Bygg 4050 kr/kvm BTA 3053 kvm Följande bud har inkommit för delområde 2, Kryddvägen: Kryddvägen Besqab Projektutveckling Kvm BTA (ovan mark) 4455 kr/kvm BTA 5850 kvm I tabellen nedan redovisas de olika anbudsgivarnas pris för respektive delområde. Som beskrivet ovan varierar priserna beroende på föreslagen BTA samt pris/bta. Anbudsgivare Basilikagränd Kryddvägen Bidrag 1, Solviksgården 7 916 000 kr - Bidrag 2, Besqab Projektutveckling - 30 100 000 kr Bidrag 3, Reinova 14 075 290 kr - Bidrag 4, Boetten Bygg/Ymer Holding 12 000 000 kr - Bidrag 5, Mecon bygg 12 243 150 kr -
12 (12) 4 Sammanvägd bedömning Utifrån programmets uppsatta krav och utvärderingskriterier föreslår utvärderingsgruppen följande vinnare: Placering Basilikagränd Kryddvägen 1 Brf Blåbärsriset 28/ Besqab Reinova Properties 4.1 Delområde 1, Basilikagränd För Basilikagränd anses Brf Blåbärsriset 28/Reinova Properties (OkiDoki arkitekter) ha det mest genomarbetade förslaget och det finns inga krav eller utvärderingskriterier som inte har beaktats. Brf Blåbärsriset 28/Reinova Properties har också lämnat det högsta prisanbudet. 4.2 Delområde 2, Kryddvägen För Kryddvägen har endast Besqab Projektutveckling (Sweco architects) inkommit med ett förslag för området. Förslaget har tagit hänsyn till samtliga utvärderingskriterier och vinner således tävlingen för det östra delområdet. Besqab Projektutveckling har lämnat ett prisanbud högre än det satta lägsta priset. 4.3 Sammanvägd bedömning Utvärderingsgruppens förslag till vinnare inom de olika kvarteren ger de förslag på bebyggelse som bäst tar hänsyn till utvärderingskriterierna i tävlingsprogrammet. Förslagen innebär också de högsta intäkterna för delområdena, observera dock att endast ett förslag inkom för delområde Kryddvägen.