ÅRSREDOVISNING 2012 SOLATUM HUS&HEM AB Vår vision: Sollefteå Kommuns bästa hyresvärd www.solatum.se
Visningslägenhet och gårdsfest Gunillavägen 4, Junsele Foto: Michael Engman, Ulla Sehlstedt, Helen Bystedt och Timo Siikaluoma Tryck: Selma Solutions AB, 2013
Sammandrag 2012 Resultat: redovisad vinst 2 516 kkr. Hyresåterbäring till kommunen 3 733 kkr varav 233 kkr avser avkastning på gjorda energieffektiviseringsåtgärder. Vakansgrad vid årets ingång 5,0 %. Vakansgrad vid årets utgång 4,8 %. 60 vakanta lägenheter per 121231. Arbetat med Skåneinitiativet = mål att minska energianvändningen med 20 % till år 2016. Minskningen till 121231 = 8,9 %. Skickat ut enkätförfrågan om nöjdhet till kommunens verksamheter. Extra medel 178 kkr till energieffektiviseringsåtgärder inhyrda fastigheter. Installation av fastighetsnät slutfört. Invigning och inflytt i särskilt boende Graningebyn. Nya ägardirektiv med krav på direktavkastning, vakansmål mm. Soliditeten per 121231 var 11,5 %. Hej Hyresgäst! INNEHÅLL Sida Sammandrag 2012 1 VD kommenterar 2 Styrelse mm 3 Bolagets syfte, affärsidé, vision, mål mm 3 Årets kollega/arbetskamrat 3 Hyresförändring 1 januari 4 Antal anställda 4 Energieffektivisering + Skåneinitiativet 4 Faktisk förbrukning - gröna nyckeltal 5 Investeringar 6 Enkät om kundnöjdhet till verksamheter 7 Femårsöversikt 8 Samordnad fastighetsförvaltning 9 Känslighetsanalys 9 Outhyrt 9 Uppfyllelse av mål 10 Förvaltningsberättelse 10 Resultatdisposition 10 Resultaträkning 11 Balansräkning 12 Kassaflödesanalys 14 Noter till resultaträkning 15 Noter till balansräkning 18 Revisionsberättelse 21 Granskningsrapport 22 Förteckning över företagets fastigheter 23 Förteckning över inhyrda fastigheter 25 Företagets uthyrningsobjekt 26 Fördelning av ytor, lägenhetstyper 28 Hur nöjd är du med Solatum Hus&Hem AB som hyresvärd? Här får du chansen att framföra Din åsikt till oss. Allmänna frågor om Dig som svarar Ålder under 50 år mellan 50 och 70 år över 70 år Har varit hyresgäst hos Solatum Hus&Hem mindre än 2 år mer än 2 år Enmanshushåll ja nej Har tillgång till Internet i lägenheten Mitt postnummer är Lev i nuet! nej ja, via mitt fasta telefonabonnemang ja, via mobilt abonnemang ja, via Vidare till Dina åsikter Solatum Hus&Hem AB Organisationsnummer: 556194-2177 Postadress: Kontor: Box 43 Djupövägen 3 881 21 Sollefteå Sollefteå Telefon: 0620-68 28 50 Telefax: 0620-68 28 65 Serviceanmälan: 0620-68 22 22 Uthyrning: 0620-68 28 60 E-post: solatum@solleftea.se Hemsida: www.solatum.se 1
VD kommenterar Tillbakablickar 2012 blev ett bra år sett till uppnått årsresultat om 2516 kkr efter att vi gjort en nedskrivning av bokförda värdet på två stycken fastigheter med 3500 kkr (Not 8). Av årsresultatet härrör 0,5 Mkr (Not 4) från förvaltningen av kommunens fastigheter, s k inhyrda objekt. Förvaltningen av just inhyrda blev ekonomiskt mycket bättre än budget då vi utöver resultatet har kunnat ge kommunen en hyresåterbäring om ca 3,5 Mkr (Not 4). Jämfört med 2011 ökade driftskostnader totalt med 3020 kkr (Not 3). Kostnadsökningen avser främst uppvärmning (vid jämförelse var 2011 ett mycket milt år vädermässigt) och avgifter för utökat fastighetsnät. Tack vare det redovisade resultatet förbättras bolagets soliditet och uppgår vid årsskiftet till 11,5 %. Kommunfullmäktige antog nya ägardirektiv i april 2012. Enligt direktiven skall soliditeten 2017 uppgå till minst 15 % och på längre sikt 20 %. För 2012 har vi uppnått steget mot soliditetsmålet. Vidare ska en genomsnittlig vakansnivå vid utgången av 2017 inte överstiga 4 % utanför centralorten. Vid utgången av 2012 var vakansnivån på ca 8 %. Främsta utmaningen ligger f n på de mindre orterna, t ex Edsele, Graninge, Helgum och Undrom där 20-36 % av lägenheterna är vakanta. En central uppgift enligt ägardirektiven är att bolaget skall generera en direktavkastning om 6,5 % utifrån en normaliserad underhållsnivå om 108 kr per kvm och år. För orter med många lägenhetsvakanser och samtidigt minskad efterfrågan/folkmängd ter sig prognosen osäker och svag. Detta har lett till ett styrelsebeslut om avyttring av bl a beståndet i Undrom/Kalknäs och delar av Byvägen i Edsele. Objekt med totalt 40-talet bostäder kommer att utannonseras till försäljning under 2013. Uppgörelsen med hyresgästföreningen om årets (2013) hyresförändringar är redovisade i senare del av denna årsberättelse. En del i uppgörelsen var att differentiera generella förändringen mellan centralorten respektive ytterområden. Detta mot bakgrund av det tuffa marknadsläget för hyresrätter på ytterområden. Energieffektivisering fortsätter. Genomförda åtgärder 2012 framgår delvis i senare del av denna årsberättelse. Vi deltar i SABO:s energiutmaning Skåneinitiativet (2008-2016) samt i Sveriges kommuners gemensamma strategi för energieffektivisering för perioden 2010 2020. Till dagens datum har flertalet betydande energiinvesteringar gjorts både i egna och i inhyrda fastigheter. Ytterligare investeringar krävs för att vi ska uppnå ställda mål, d v s minskat energiuttag om totalt 20 % för båda ovannämnda perioder. En viktig del i arbetet är att vi fortlöpande kommunicerar om uppmärksamheten till energianvändning och miljön med våra hyresgäster och verksamheter i inhyrda lokaler. Beteendet avseende energi och miljö kommer att få ett större fokus i vårt fortsatta arbete. Ombyggnaden av del av Vik 7:1, Graningebyn fick sin produktionsstart på hösten 2011 och blev färdigställd enligt plan i juli 2012. Genom ombyggnaden fick fastigheten ett lyft då f d skollokaler anpassades till särskilt boende med 13 st lägenheter. Investeringen totalt uppgick till ca 17 Mkr inklusive konvertering av värmesystemet till jordvärme samt angränsande markåtgärder. I oktober ändrade vi lokalvårds- och husvärdsorganisationen. Hela lokalvården om ca 30 personer bildade en egen arbetsgrupp med egen arbetsledning. Tidigare husvärdsområden för Sollefteå/ Långsele/Helgum/Graninge slogs samman under en husvärd med ansvar för fastighetsskötsel och lägenhetsunderhåll. Samtidigt delegerades säkerhetsansvaret till en av husvärdarna. Bolagets ordinarie personalstyrka har krympt 2012 med 6 tillsvidare anställda genom naturlig avgång. Minskningen täcks för närvarande med vikarier i avvaktan på pågående upphandlingar för lokalvård respektive jourberedskap. Framtid, mål och visioner Bolagets mål är att uppnå en hög kundnöjdhet hos såväl bostadshyresgästerna som verksamheterna i inhyrda lokaler. Solatum ska för kunden vara det första alternativet på kommunens bostads- och lokalmarknad. Detta innebär en ständig förbättring av verksamheten med fokus kunden i centrum och ökad trivsel och trygghet inom våra fastigheter. Detta kräver engagerade medarbetare och bra arbetsförhållanden för att vi ska lyckas med detta. Utveckling av boendeinflytande ska också utgöra en väsentlig del av arbetet. Styrelsen har antagit en ambitiös mål och handlingsplan för 2013. Att utarbeta värdegrund, jämställdhets- och mångfaldsplan samt kommunicering av arbetet ut i organisationen är prioriterad. Vårt fastighetsdatasystem är under uppgradering. En ärendeportal samt mobil ärendehantering tillförs. Dessa nya verktyg ska underlätta samt förbättra vår återrapportering av serviceanmälningar tillika ärendehantering gentemot kunderna. Stabil ekonomi och affärsmässig verksamhet är givetvis grundförutsättningen för bolagets framtid. Mot bakgrund av att bolaget verkar i en marknad med minskande hyresgästunderlag till bostäder och lokaler så ser vi framför oss en stor utmaning för att bibehålla en god och jämn resultatutveckling. Mot bakgrund av direktavkastningskravet kommer beståndet att utvärderas kontinuerligt. Ytterligare avyttringar eller avvecklingar av del av beståndet som inte förmår uppnå förväntad avkastning varaktigt kan aktualiseras. I en del fastigheter ska driftnettot förbättras genom ökade uthyrningsaktiviteter samt genom bättre kontroll av driftkostnader. Dessutom kommer ytterligare energiinvesteringar att ske i konvertering av värme, luftbehandling, ytterbelysning, vattenspar, tilläggsisoleringar och byte av fönster i fastigheterna. I linje med kommunens profilering för ökad handikappvänlighet kommer också bolaget att arbeta för förbättrad tillgänglighet inom våra fastigheter. Nya hissinstallationer kommer att utredas under innevarande år. Målet är att kunna förse fler flervåningshus med hiss. Detta kommer att bli en nödvändighet över tid när åldersstrukturen bland bolagets hyresgäster pekar tydligt i en riktning. Nya trygghetsbostäder för äldre behöver skapas i Sollefteå tätort. Under 2012 utreddes möjligheterna till att bygga om ett befintligt kasernhus på Hågesta till 40-talet trygghetsbostäder. Detta visade sig inte bära ekonomiskt och avstyrdes. Räknar med att idéer dels om ombyggnad av befintliga hus dels om eventuell nyproduktion kommer att diskuteras samt utvärderas framledes. Solatum har både ambitionen och förutsättningarna att leva upp till visionen: Sollefteå kommuns bästa hyresvärd och det självklara valet för ett bekymmerfritt boende i hyresrätt med trivsel och trygghet. 2
VERKSAMHETSÅRET 2012 STYRELSE Ordinarie ledamöter Susanne Lindahl, Junsele (s) Mikael Melander, Sollefteå (s) Inger Eriksson, Junsele (m) Anders Bergman, Undrom (viskb) Bernth Asplund, Långsele (v) ordförande vice ordförande Suppleanter Tora Larsson, Junsele (s) Kim Lundin, Sollefteå (s) tom 120528 Peder Ragnarsson, Näsåker (s) from 120924 Kjell-Åke Sjöström, Edsele (v) Leif Palmberg, Långsele (fp) Baltzar Wästerlund, Helgum (c) VD Verkställande direktör Timo Siikaluoma REVISORER Ordinarie revisor Öhrlings PwC AB med huvudansvarig Ralph Hedman Martin Nilsson, Sollefteå Suppleanter Bertil Falkerby, Sollefteå auktoriserad revisor lekmannarevisor lekmannarevisor ARBETSTAGARREPRESENTANTER Anne-Maj Karlsson, Sollefteå facklig repr. Svenska tom 120930 kommunalarbetarförbundet Lars Svensson, Sollefteå from 121001 BOLAGETS SYFTE Solatum Hus&Hem AB är ett helägt kommunalt bolag med syfte att i allmännyttigt syfte främja bostadsförsörjningen i kommunen. Verksamheten ska bedrivas med iakttagande av kommunallagens lokaliseringsprincip och enligt affärsmässiga principer. BOLAGETS AFFÄRSIDÉ Solatums affärsidé är att tillhandahålla ett tryggt boende samt ändamålsenliga lokaler, allt i trivsam miljö inom Sollefteå Kommun. Verksamheten skall kännetecknas av hög kvalité med kundnära service. BOLAGETS VISION Bolagets vision är att bli Sollefteå Kommuns bästa hyresvärd. ÖVERGRIPANDE MÅL Bolagets långsiktiga och övergripande mål definieras i följande fyra punkter Nöjda kunder Engagerade medarbetare Trivsel och trygghet Stabil ekonomi ÅRETS KOLLEGA/ARBETSKAMRAT Svante Mellberg har av bolagets anställda utsetts till årets kollega/arbetskamrat 2012. Motivering: Han är aldrig omöjlig när man ber honom om hjälp. Han säger alltid: Jajjamänsan! (Bild, se framsida.) AKTIEKAPITAL Bolagets aktiekapital uppgår till 41.000.000 kronor. Samtliga aktier ägs av Sollefteå Kommun. ORGANISATIONSANSLUTNING Bolaget är anslutet till: SABO - Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, Fastigo - Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation samt HBV - Husbyggnadsvaror HBV Förening upa. FÖRSÄKRING Bolagets fastigheter och inventarier är försäkrade i försäkringsbolaget Trygg-Hansa. Avseende skadedjur finns saneringsavtal med Nomor. Nyckeln till ett bekymmersf ritt boende 3
HYRESFÖRÄNDRING 1 JANUARI 2012 Höjning för lägenheter from 1 januari 2012. Den 7 december 2011 träffades överenskommelse mellan bolaget och hyresgästföreningen om hyror för 2012. Den uppgörelse som träffades innebar följande; Bostäder i Sollefteå, Långsele höjs med 16 kr/kvm och på övriga orter höjs bostäder med 15 kr/kvm. Bostäder med kallhyra får en höjning som är 3 kr lägre per kvm än ovan angivet. Lägenheter på Strandvägen 2, 4, 6 i Helgum, får dock en lägre höjning 5 kr/kvm. Boende på Gunillavägen 14 A-C, Junsele samt Ängsvägen 28, 30 och 32, Näsåker får också en lägre höjning = 9 kr/kvm. Studentlägenheter på Långgatan och Prästbordsvägen höjs med 1,8 %. Enbart rum i särskilt boende + 60 kr/månad. ANTAL ANSTÄLLDA Yrkesgrupp Kvinnor Män Totalt Tjänstemän 6 (6) 6 (6) 12 (12) Fastighetsskötare 1 (0) 16 (18) 17 (18) Lokalvårdare 27 (32) 1 (1) 28 (33) Målare 0 (0) 1 (1) 1 (1) Summa 34 (38) 24 (26) 58 (64) HYRESFÖRÄNDRING 1 JANUARI 2013 Höjning för lägenheter from 1 januari 2013. Den 19 december 2012 träffades överenskommelse mellan bolaget och hyresgästföreningen om hyror för 2013. Den uppgörelse som träffades innebar följande; Bostäder i Sollefteå höjs med 12 kr/kvm och för övriga orter höjs bostäder med 8 kr/kvm. Bostäder med kallhyra får en höjning med 5 kr/kvm. Lägenheter på Strandvägen 4 och 6 i Helgum samt Ängsvägen 28, 30 och 32, Näsåker får dock en lägre höjning = 5 kr/kvm. En översyn och justering mot rättvisare hyra har medfört högre höjning för vissa lägenheter - enligt följande tre punkter; Lägenheter på Långgatan 25 A-B, E-F samt Storgatan 30, 36, 38, 40, Sollefteå får en högre höjning = 27 kr/kvm. Lägenheter på Djupövägen 30, 32 och 34, Sollefteå får en högre höjning = 56 kr/kvm. Lägenheter på Gunillavägen 6, Junsele får också en högre höjning = 23 kr/kvm. Studentlägenheter på Långgatan och Prästbordsvägen höjs med 1,5 %. Enbart rum i särskilt boende + 50 kr/månad. Bilplatser och garage med installerade digitala timers - höjs med 7 kr/månad. Uppgörelsen för 2013 innefattar som tidigare år att hyressättningsavgift utgår till hyresgästföreningen med 12 kr/lägenhet och månad. Därutöver har även avtalats om ersättning till boinflytande, fritidsmedel samt lokaler. ENERGIEFFEKTIVISERING + SKÅNEINITIATIVET Under 2008 skrev bolaget under SABO-företagens utmaning det sk Skåneinitiativet, vilket innebär att vi avser att minska energiuttaget med 20 % fram till och med 2016. Om den målsättningen nås av samtliga SABO-företag så kapas nästan 1 % av Sveriges årliga energikonsumtion! Den faktiska förbrukningen på idag ägda fastigheter var år 2007, 19,7 miljoner kwh och målet är att den förbrukningen på samma bestånd för år 2016 skall vara 15,8 miljoner kwh. För bolagets ägda fastigheter innebär en besparing på 20 % att energiförbrukningen skall minska med ca 440.000 kwh per år. Utfallet fram till idag dvs till utgången av 2012 är en minskning med 8,9 %. När man räknar ut gjord besparing så normalårskorrigeras förbrukningen. Det innebär att man tar hänsyn till temperaturen under olika månader dvs om det varit varmt eller kallt. Man gör en korrigering mot ett tänkt normalår och får då jämförbara väderleksår. I oktober 2012 startade Allmännyttan en landsomfattande energikampanj där företag och hyresgäster tillsammans arbetar för att sänka sin energianvändning. Tips och råd återfinns på www.allmännyttan.se. Några tips syns även på näst sista sidan. Det är för oss en stor utmaning, vilken erfordrar energi, engagemang, medel samt uthållighet. Varje åtgärd är viktig och vårt beteende gör skillnad. Små steg kan göra STORA avtryck! Eloff Sparström 4
Några av de åtgärder som gjorts i bolaget för att energieffektivisera ägda fastigheter är; * Byte av ventilationsaggregat Djupövägen 30, 32 i Sollefteå (bostadsdelen) till roterande växlare. Vattenburen värme ersätter tidigare aggregat med elbatterier. Ventilationsutrustning har bytts i lägenheterna. * Byte av varmvattenväxlare på Storgatan 25 och 27, Tuvan, Sollefteå. * Byte av fjärrvärmeväxlare på Djupövägen 20-24 samt Hågestavägen 11, Sollefteå. * Tilläggsisolering av vindsbjälklag på Storgatan 101, Sollefteå. * Installation av luft/vatten värmepump på Hembygdsvägen 12, Sollefteå. * Konvertering av värmeanläggning till ytjordvärme har slutförts i Graningebyn. * Utbyte av ventilationsfläktar och spiskåpor på Gunillavägen 4, Junsele. * Byte av radiatorventiler samt injustering av dessa på Gunillavägen 6, Junsele * Utredning av all ytterbelysning har gjorts vilken skall ligga till grund för framtida utfasning av kvicksilverlampor samt installation av mer energieffektiv belysning samt styrning. Några av de åtgärder som gjorts i bolaget för att energieffektivisera inhyrda fastigheter är; * Installation av närvarostyrd belysning på brandstationen, Sollefteå. * Byte av varmvattenväxlare på biblioteket, Sollefteå. * Projektering av byte inomhusbelysning Kommunhuset, Sollefteå. * Utredning av all ytterbelysning har gjorts vilken skall ligga till grund för framtida utfasning av kvicksilverlampor samt installation av mer energieffektiv belysning samt styrning. FAKTISK FÖRBRUKNING - GRÖNA NYCKELTAL Energianvändning och vattenförbrukning totalt i ägda fastigheter siffrorna för 2010 och 2011 är korrigerade för försäljningar etc och avser samma objekt som 2012. Värme 2010 Värme 2011 Värme 2012 Vatten 2010 Vatten 2011 Vatten 2012 17.397.089 kwh 14.267.406 kwh 15.142.729 kwh 100.433 kbm 99.397 kbm 96.356 kbm Uppvärmning i ägda fastigheter sker med följande energislag. Elvärme 17,7 % Energianvändning och vattenförbrukning totalt i inhyrda (kommunens) fastigheter siffrorna för 2010 och 2011 är korrigerade för försäljningar etc och avser samma objekt som 2012. Värme och el 2010 Värme och el 2011 Värme och el 2012 Vatten 2010 Vatten 2011 Vatten 2012 17.897.886 kwh 15.261.421 kwh 15.498.635 kwh 32.992 kbm 32.522 kbm 31.197 kbm Fjärrvärme 81,8 % Uppvärmning och el i inhyrda fastigheter sker med följande energislag. Elvärme 54 % Eldningsolja 0,5 % Eldningsolja 2 % Fjärrvärme/pellets 44 % 5
INVESTERINGAR Bolagets investeringar i fastigheter uppgår för 2012 till 13.996 kkr. Det stora projektet som slutförts är ombyggnaden av Graningebyn. En flygel som tidigare innehållit skollokaler har nu blivit särskilt boende. Totalt är det 13 nya lägenheter med tillhörande lokalytor. Nedlagt under året är drygt 12,2 miljoner efter att erhållit investeringsstöd på 1,4 miljoner avräknats. Investeringen omfattar ombyggnad till särskilt boende, ny värmeanläggning ytjordvärme samt iordningställande av mark kring byggnaden. På Långgatan 23, 25 i Sollefteå gjordes 2011 en genomgång av kranar och blandare i samtliga lägenheter. Under början av 2012 kompletterade man med en genomgång i övriga utrymmen såsom tvättstugor, gemensamma lokaler etc aktiverad kostnad 132 kkr. På Hembygdsvägen 12 i Sollefteå har luft/vattenvärmepump installerats, investering 134 kkr. I Långsele på Ärebo pågår projektering för ny värmeanläggning, under året har 92 kkr nedlagts på projektering. Övriga investeringar ca 300 kkr avser värdehöjande åtgärder i samband med badrumsrenovering på Storgatan 25-31 i Sollefteå, byte av garageportar på Vallåkersgatan i Sollefteå samt projektering av förbättringsåtgärder på ett flertal hissar. Installation av fastighetsnät har slutförts under året och nedlagd kostnad härför är 571 kkr. Årets totala investeringar i inventarier och installationer uppgår till 844 kkr. Övrigt som införskaffats utöver fastighetsnät är; skåpinredning till två företagsbilar, nya mobiltelefoner samt övriga mindre inventarier till städ, fastighetsskötsel och kontor. Iordningställande gångväg, Graningebyn Entré, Graningebyn Styrelsen inspekterar rester av byggnad på Sven Edins väg 11, Junsele Ombyggnad av ytterligare ventilationsaggregat på Solgården i Sollefteå pågår. Genomförande av etapp 2 samt 3 kommer att slutföras tillfullo under början av 2013. För år 2012 har 740 kkr aktiverats såsom pågående arbete, vilket är den del som bedömts utgöra standardförbättring. Den övervägande delen av projektet utgör dock underhåll och har kostnadsförts direkt. Efterfrågan på standardhöjande tillval såsom tvättmaskiner/diskmaskiner/spis med häll etc har fortsatt under 2012. För året har 375 kkr aktiverats avseende denna typ av standardhöjande åtgärder. Rivning Torggatan 7, Ramsele 6
ENKÄT OM KUNDNÖJDHET TILL VERKSAMHETER I december 2012 genomfördes webbenkät riktad till kommunens verksamheter och förvaltningar i fastigheter och lokaler, vilka förvaltas av Solatum. Verksamheterna som tillfrågades tillhör förvaltningarna barn och skola, kultur och fritid, samhällsbyggnad, kommunstyrelsen, vård och äldre, individ och omsorg, räddningstjänst samt övrig förvaltning Hur nöjd/missnöjd eller myndighet. är du med Totalt din senaste fick 58 kontaktpersoner med Solatum? enkäten, varav 38 svar erhölls. Syftet med enkäten var att Mkt nöjd kartlägga verksamheters nöjdhet avseende Solatums service och förvaltning av lokaler. Enkäten är den första i sitt slag varför det saknas jämförelsematerial från tidigare år. De tillfrågade skulle ange dels: hur nöjd/missnöjd man är med bemötandet samt erbjuden service vid senaste kontakten med Solatum dels: helhetsbedömning om Solatums tjänster och service generellt Vårt bemötande från kundservice, kontorspersonal, husvärd och fastighetsskötare vid senaste kontakten fick genomgående ett bra betyg. 4 av 5 av de svarande är nöjda med vårt bemötande från kontoret, kundservice, fastighetsskötare och husvärd. Däremot förmådde vi inte att ge Mkt missnöjd den service kunden hade förväntat sig, då endast 2 av 3 var nöjda med erbjuden service. Ganska nöjdganska missnöjd Bemötande från kontorspersonal 6 14 1 1 70 Bemötande från felanmälan/kundservice 7 15 2 1 67 Bemötande från faseghetsskötare 11 11 1 3 53 Bemötande från husvärd 7 11 3 3 53 Den service som personalen erbjöd 5 13 6 4 51 Resultatet av verksamhetskundernas helhetsbedömning av våra tjänster och service ger vid handen att många delar av vår verksamhet måste ses över och bli bättre. Nedersta diagrammet talar för sig själv. Hur nöjd/missnöjd är du med Mkt nöjd Ganska nöjdganska missnöjd Mkt missnöjd Beredskap vid jourärenden 3 14 1 0 Hur Kunddiskens/ nöjd/missnöjd och felanmälans är du med tillgänglighet Mkt nöjd 9 Ganska nöjdganska 21 missnöjd 0 Mkt missnöjd 0 Beredskap Kontorpersonalens vid jourärenden tillgänglighet 73 17 14 01 0 Lokalvårdares Kunddiskens/ och tillgänglighet Hur felanmälans nöjd/missnöjd tillgänglighet är du med din senaste kontakt med Solatum? 96 21 15 0 0 Kontorpersonalens Driftpersonalens tillgänglighet Hur nöjd/missnöjd är du med din senaste kontakt med Solatum? 72 17 14 04 01 Lokalvårdares Husvärdenss/fastighetsskötarens tillgänglighet tillgänglighet 67 15 17 04 03 Driftpersonalens Städning som sker tillgänglighet av eller på uppdrag av Solatum 26 14 12 4 12 Husvärdenss/fastighetsskötarens Förvaltarens tillgänglighet Den service som tillgänglighet personalen erbjöd 73 17 11 45 32 Städning Den tid det som tar sker att få av ett eller fel avhjälpt på uppdrag av Solatum 62 12 15 46 29 Mycket nöjd Förvaltarens Snöröjning och tillgänglighet halkbekämpning Bemötande av eller genom från husvärd Solatum 31 11 13 11 5 52 Den Skötsel tid det av fastigheten tar att få ett fel avhjälpt 20 15 14 12 6 69 Snöröjning Solatum som och värd halkbekämpning och förvaltare av eller genom Solatum 12 Ganska nöjd 13 14 11 13 5 Bemötande från faseghetsskötare Skötsel Drift av värme- av fastigheten och ventilation 0 14 12 12 14 64 Solatum Underhåll som av fastigheten värd och förvaltare 20 Ganska missnöjd 14 12 13 14 5 Drift av värme- och Bemötande Solatums återraportering ventilation från felanmälan/kundservice av inrapporterade fel/ärenden 0 12 9 14 11 10 4 Underhåll av fastigheten 0 Mycket missnöjd 12 14 5 Solatums återraportering Bemötande av inrapporterade från kontorspersonal fel/ärenden 0 9 11 10 Helhetsbedömning av Solatums tjänster och service generellt Hur nöjd/missnöjd är du med 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Helhetsbedömning av Solatums tjänster och service generellt Hur nöjd/missnöjd är du med Helhetsbedömning av Solatums tjänster och service generellt. Hur nöjd/missnöjd är du med Solatums återrapportering av inrapporterade fel/ärenden Underhåll av fasggheten Solatums återrapportering av inrapporterade fel/ärenden DriL av värme och venglagon Underhåll av fasggheten Solatum som värd och förvaltare DriL av värme och venglagon Skötsel av fasggheten Solatum som värd och förvaltare Snöröjning och halkbekämpning av eller genom Solatum Skötsel av fasggheten Den Gd det tar ap få ep fel avhjälpt Snöröjning och halkbekämpning av eller genom Solatum Förvaltarens Gllgänglighet Den Gd det tar ap få ep fel avhjälpt Städning som sker av eller på uppdrag av Solatum Förvaltarens Gllgänglighet Husvärdens/fasGghetsskötarens Gllgänglighet Städning som sker av eller på uppdrag av Solatum DriLpersonalens Gllgänglighet Husvärdens/fasGghetsskötarens Gllgänglighet Lokalvårdares Gllgänglighet DriLpersonalens Gllgänglighet Kontorspersonalens Gllgänglighet Lokalvårdares Gllgänglighet Kunddiskens och felanmälans Gllgänglighet Kontorspersonalens Gllgänglighet Beredskap vid jourärenden Kunddiskens och felanmälans Gllgänglighet Beredskap vid jourärenden 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Mycket nöjd Ganska nöjd Ganska missnöjd Mycket missnöjd Mycket nöjd Ganska nöjd Ganska missnöjd Mycket missnöjd 7
FEMÅRSÖVERSIKT Ur verksamheten år 2012 2011 2010 2009 2008 Belopp i kkr Soliditet = Eget kapital Totalt kapital Nettoomsättning (ägda) 95.177 89.864 87.752 87.113 87.165 Nettoomsättning (inhyrda) 81.522 82.828 80.742 83.768 85.401 Underhållskostnad (ägda) 11.363 11.808 11.154 13.579 15.300 Finansiell nettokostnad 12.012 12.382 10.497 12.166 15.148 Redovisat resultat 2.516 2.688 7.236-21.842 1.082 Eget kapital 46.474 43.958 41.270 24.034 43.076 Balansomslutning 403.879 421.912 427.164 426.504 479.712 Skulder till kreditinstitut 317.872 336.545 348.772 363.600 385.246 Soliditet 11,5 % 10,4 % 9,7 % 5,6 % 9,0 % Investeringar 14.840 11.819 2.861 491 3.190 Vakansgrad per 1231 4,8 % 5,0 % 4,5 % 4,6 % 5,8 % Antal ägda uthyrningsobjekt Bostäder 1.260 1.246 1.234 1.243 1.278 Lokaler 76 73 69 66 72 Bilspår på nysnö Vakansgrad = Antal vakanta lägenheter Totalt antal uthyrningsbara lägenheter Ytor i kvm - ägda uthyrningsobjekt Bostäder 72.517 71.856 70.951 71.369 72.832 Lokaler 26.539 27.159 26.697 26.664 27.196 Totala ytor 99.056 99.015 97.648 98.033 100.028 varav ytor med kallhyra 4.805 4.805 4.963 5.272 5.314 Ytor i kvm - förvaltningsobjekt Bostäder 1.975 2.689 1.975 1.975 1.975 Ytor i kvm - inhyrda Bostäder 220 220 220 220 220 Lokaler 101.720 102.527 101.976 101.976 110.489 Totala ytor 101.940 102.747 102.196 102.196 110.709 Tillsvidareanställda heltid per 1231 50 52 52 53 63 Tillsvidareanställda deltid per 1231 8 12 15 15 13 Medelantal anställda 62 64 64 68 79 FÖRBRUKNING - verklig avseende ägda fastigheter Smidestulpan Förbrukning Vatten Uppvärmning Övrig el Totalt för kbm kwh kwh 2008 103.349 15.051.442 4.471.356 2009 102.619 15.868.819 4.523.443 2010 100.746 17.522.820 4.528.916 2011 99.546 14.323.459 4.396.516 2012 96.356 15.142.729 4.407.851 Förbrukning gröna nyckeltal se även sid 5 8
SAMORDNAD FASTIGHETSFÖRVALTNING Från januari 2004 förvaltar bolaget via ett hyresavtal kommunens fastigheter såsom skolor, förskolor, brandstationer etc. Gällande avtal benämns 2004-2 och gäller i 5 år from 1 januari 2009 och förlängs 2 år i sänder om inte uppsägning sker. I hyran ingår kostnad för underhåll, vilken för 2012 är beräknad till 88 kr/kvm för skolor samt förskolor och 80 kr/kvm för övriga fastigheter. Denna del av hyran är öronmärkt till respektive fastighets underhåll och är en skuld i den mån de inte nyttjas. Det medför att bolaget inte kan styra resultatet genom att utföra mer eller mindre underhåll. Av avtalet framgår även att förvaltningen av de kommunala fastigheterna inte får innebära någon ekonomisk belastning för bolagets övriga verksamhet. Av den anledningen skall därför intäkter och kostnader redovisas skilt från bolagets övriga verksamhet. Den hyresåterbäring som bolaget kunnat lämna till kommunen för 2011 på 178 kkr har kommunen beslutat att bolaget fått använda till energieffektiviseringsåtgärder. Denna återbäring har använts för att delfinansiera installation av närvarostyrd belysning på brandstation i Sollefteå. Erhållna medel via hyresåterbäring och energi effektivisering från åren 2007-2011 = 1.861 kkr, har via satsning i energieffektiviserande åtgärder för år 2012 kunnat ge en återbäring på 233 kkr. Vilken avses att nyttjas till nya energieffektiviseringsåtgärder 2013. KÄNSLIGHETSANALYS Bolagets kostnader samt intäkter är beroende av omvärlden. Befolkningsstruktur och antal innevånare i kommunen påverkar hyresintäkter samt kommunala taxor. Elprisets (kwhpris) utveckling och nivå har stor betydelse för bolagets kostnader samt resultat. För såväl inhyrda som ägda fastigheter har kwhpriset legat på en något högre nivå än 2011. I snitt har det rena kwhpriset för inhyrda fastigheter legat på 50,48 öre (2011=49,84) och för ägda fastigheter 63,20 öre (2011=62,30). När det gäller räntenivån har den korta räntan legat relativt lågt även under 2012. Bolagets snittränta vid årets ingång var 3,52 % och vid årets utgång uppgick snitträntan till 3,34 %. Den korta räntan har dock under året inte stigit till den nivå man trott - den slutlig räntekostnaden för året kom därför att bli lägre än ursprunglig beräkning. Känslighetsanalys ägda fastigheter (på helårsbasis). Förändring Resultateffekt Vakansgrad +/- 1 % 600 kkr Rörlig ränta +/- 1,0 % 600 kkr Snittränta +/- 0,185 % 600 kkr Elpris/kWh +/- 8,5 öre 600 kkr Bränslekostnader +/- 4,6 % 600 kkr Kommunala taxor +/- 8,5 % 600 kkr För inhyrda fastigheter är kostnaden per kwh lägre eftersom kostnaden utgörs av ett pris utan moms. En förändring av elpriset med 6,8 öre exkl moms är detsamma som 8,5 öre inkl moms. Känslighetsanalys inhyrda fastigheter (på helårsbasis). Förändring Elpris/kWh inhyrda + 6,8 öre Löneökning inhyrda +2,5 % Upp eller ner? Resultateffekt 600 kkr 360 kkr OUTHYRT Bolagets mål är att komma ner i en rimlig vakansgrad på 4 % dvs 96 % i uthyrning. Vid årets ingång var uthyrningen 95,0 % och vid årets utgång var uthyrningen 95,2 %. Tabellen nedan visar vakanserna vid årets slut 2012. Orter Antal lägenheter Vakanta *Rum 1 RK 2 RK 3 RK 4 RK+ Andel Sollefteå 554 (554) 7 (7) 2 3 0 2 0 1 % Långsele 122 (122) 9 (8) - 3 3 0 3 7 % Graninge 19 (7) 3 (3) - 0 3 0 0 20 % Helgum 25 (25) 6 (5) - 4 2 0 0 24 % Edsele 28 (28) 10 (8) - 5 5 0 0 36 % Ramsele 157 (156) 11 (10) - 2 6 2 1 7 % Junsele 104 (104) 6 (14) - 2 2 2 0 6 % Näsåker 52 (52) 3 (5) - 1 2 0 0 6 % Undrom 25 (25) 5 (2) - 1 4 0 0 20 % Summa 1 086 (1 073) 60 (62) 2 21 27 6 4 5,6 % Särskilt boende 174 (173) 0 Summa totalt 1 260 (1 246) 60 4,8 % Totalt per objekttyp 13 380 637 189 41 * Avser studentrum samt elevrum. VAKANSGRAD Sollefteå 1 % Orter utanför Sollefteå 8 % 9
UPPFYLLELSE AV MÅL Dessa utgör en del i kommunens övergripande mål; = Målet är uppfyllt = Målet är delvis uppfyllt = Målet är inte uppfyllt MEDBORGARE/BRUKARE Målområde Målvärde Utfall Måluppfyllelse Kundnöjdhet - hyresgäster 90 % Ingen enkät gjord Kundnöjdhet - verksamheter 80 % 56 % Serviceuppföljning 4,3 (av max 5), minst 108 st 4,43, 110 st UTVECKLING/FÖRNYELSE Målområde Målvärde Utfall Måluppfyllelse Energieffektivisering Budget ägda >1.500 kkr Nedlagt 4.099 kkr Förse fler hus med hiss 1 tillbyggnad Ingen Anpassa till efterfrågan Minska vakanser Avvecklingsbeslut MEDARBETARE EKONOMI Målområde Målvärde Utfall Måluppfyllelse Erbjuda företagshälsovård 80 % går på hälsokontroll 84 % Informationsträffar Minst 2 ggr/år Uppfyllt Personalaktivitet Minst 2 ggr/år Uppfyllt Målområde Målvärde Utfall Måluppfyllelse Uthyrningsgrad 96 % 95,1 % Soliditet Sträva mot 15 %, år 2017 11,5 % Underhåll Minst 108 kr/kvm 115 kr/kvm Energieffektivisera Minskat 20 % till 2016 Tom 2012 8,9 % I snitt 440.000 kwh/år Ej nått 2012. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Solatum Hus&Hem får härmed avgiva följande förvaltningsberättelse för 2012 års verksamhet. Nya ägardirektiv med klart uttalade ekonomiska och finansiella mål har erhållits. Bland annat skall bolagets soliditet senast 2017 vara 15 %. Bolagets direktavkastning skall utifrån en normaliserad underhållsnivå på 108 kr/kvm vara 6,5 %. Den genomsnittliga vakansnivån utanför centralorten bör inte överstiga 4 % vid utgången av 2017. Detta tillsammans med nya redovisningskrav (K3) samt krav på affärsmässiga principer medför behov av strategiska beslut avseende framtida fastighetsbestånd. Styrelsen har beslutat att ett antal lokalhyresavtal med kommunen erfordrar förlängning avseende avtalstider samt att följande fastigheter skall avyttras; del av Ödsgård 14:70 Byvägen 10-24 i Edsele, Ramsele-Nyland 8:7 samt 1:21 - Bergelsväg 3 samt Storgatan 4 i Ramsele, Undrom 3:10 Kalknäsvägen 14-22, 26 i Undrom. Den ombyggnad av Graningebyn som påbörjades under 2011 har slutförts. Tidigare skollokaler är nu 13 lägenheter för särskilt boende med trivsam såväl inre som yttre miljö. Ombyggnaden var färdigställd 1 juli och under slutet av augusti hölls en välbesökt invigning. Tidigare befintliga 12 lägenheter i byggnaden som utgjort särskilt boende går nu successivt över till att bli trygghetsboende. När det gäller hyresavtal tecknade med kommunen för större enheter såsom servicehus och skolor är överenskommelsen att dessa objekt är speciellt anpassade för sitt ändamål. Sägs avtalet upp innan investeringen är av skriven, måste detta lösas mellan parterna. Denna överens kommelse medför att bolaget undantar dessa objekt när det gäller prövning av nedskrivningsbehov som i vanliga fall uppstår vid en förestående uppsägning och osäker framtid. Under året har följande fastigheter avyttrats; Östergransjö 3:68 och 3:69 dvs Strandvägen 2 och Centrumvägen 30, Helgum. Avtal avseende försäljning av gamla Ridskolan i Sollefteå: Skärvsta 18:32, 18:45 är även tecknat tillträde sker dock i maj 2013. Inga förvärv har skett. RESULTATDISPOSITION Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående medel 5.474.608 kr överföres i ny räkning. 10
RESULTATRÄKNING (belopp i kkr) Not 2012 2011 Hyresintäkter ägda 1 92 099 89 569 Övriga förvaltningsintäkter 2 3 078 295 Nettoomsättning 95 177 89 864 Fastighetskostnader Driftskostnader 3, 7-46 658-43 638 Underhållskostnader - 11 363-11 808 Fastighetsskatt - 710-691 Driftnetto ägda 36 446 33 727 Hyresintäkter inhyrda 4 81 522 82 828 Nettoomsättning 81 522 82 828 Fastighetskostnader Driftskostnader 4, 7-71 947-70 053 Underhållskostnader 4-8 429-9 059 Driftnetto inhyrda 1 146 3 716 Avskrivningar 5-16 537-14 680 Nedskrivningar 8-5 730-3 300 Bruttoresultat 15 325 19 463 Centrala adminstrationskostnader ägda 3-1 220-1 690 Centrala administrationskostnader inhyrda 4-646 - 961 Övriga rörelseintäkter 6 3 941 3 953 Övriga rörelsekostnader - 2 872-5 695 Rörelseresultat 14 528 15 070 Ränteintäkter 282 368 Räntekostnader och liknande resultatposter - 12 294-12 750 Årets resultat 2 516 2 688 11
BALANSRÄKNING (belopp i kkr) TILLGÅNGAR Not 12-12-31 11-12-31 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 8 378 667 382 689 Inventarier och installationer 9 3 631 3 397 Pågående ny- och ombyggnader 10 1 401 5 695 Finansiella anläggningstillgångar Fordran Sollefteå Kommun 10 000 10 000 Andel i HBV 40 40 Summa anläggningstillgångar 393 739 401 821 Omsättningstillgångar Varulager mm Förnödenheter - olja 789 642 Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar 595 292 Fordran Sollefteå Kommun 7 461 17 890 Övriga fordringar 414 350 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 550 546 Kassa och bank 12 331 371 Summa omsättningstillgångar 10 140 20 091 SUMMA TILLGÅNGAR 403 879 421 912 12
BALANSRÄKNING (belopp i kkr) EGET KAPITAL OCH SKULDER Not 12-12-31 11-12-31 Bundet eget kapital Aktiekapital 410.000 aktier 41 000 41 000 Fritt eget kapital Balanserat resultat 2 958 270 Årets resultat 2 516 2 688 Summa eget kapital 13 46 474 43 958 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 14 305 872 324 545 Summa långfristiga skulder 305 872 324 545 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 000 12 000 Leverantörskulder 15 908 13 347 Övriga kortfristiga skulder 1 337 1 881 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 15 22 288 26 181 Summa kortfristiga skulder 51 533 53 409 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 403 879 421 912 Ställda säkerheter för egna förpliktelser 16 Fastighetsinteckningar - 39 566 Övriga ställda panter Ansvarsförbindelser Garantiförbindelse Fastigo 365 353 13
KASSAFLÖDESANALYS (belopp i kkr) Den löpande verksamheten 2012 2011 Röreleseresultat 14 528 15 070 Av- och nedskrivningar som belastat resultatet 22 877 18 524 Reavinst -119-29 Reaförlust - - Strukturkostnader - - Erhållna räntor 282 383 Betalda räntor och liknande -13 004-12 525 24 564 21 423 Utbetald inkomstskatt - - Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 24 564 21 423 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/minskning(+) av förråd -147-144 Ökning(-)/minskning(+) av rörelsefordringar +10 058-1 316 Ökning(+)/minskning(-) av rörelseskulder -1 166 + 4 062 Kassaflöde från den löpande verksamheten 33 309 24 025 Investeringsverksamheten Utbetalningar för ombyggnad av fastigheter -13 996-8 937 Utbetalningar för förvärv av inventarier - 844-2 882 Inbetalningar till (-) från(+) finansiell tillgång - - Inbetalningar från försäljning 164 29 Kassaflöde från investeringsverksamhet - 14 676-11 790 Finansieringsverksamheten Lösen av långfristiga lån -18 672 - Amortering av långfristiga lån - 1-12 226 Kassaflöde från finansieringsverksamheten - 18 673-12 226 Årets kassaflöde -40 9 Likvida medel vid årets början 371 362 Summa likvida medel vid årets slut (se not 12) 331 371 14
BOKSLUTSKOMMENTAR Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Redovisningen är upprättad i kkr, där annat ej är angivet. Värderingsprinciper Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan. Prövning av nedskrivningsbehov på fastigheter Bolaget har prövat nedskrivningsbehov på de fastigheter där kommunen inte är huvudsaklig hyresgäst (Kommunen ses som huvudsaklig hyresgäst i servicehus, särskilt boende samt skolor). SABOs rekommendation om nedskrivning av fastigheter har tillämpats. Denna prövning av nedskrivningsbehovet innebär att framtida betalningsöverskott diskonteras. Bolaget har värderat samtliga fastigheter var för sig samt i kollektivt geografiska driftenheter (dvs en kollektiv geografisk värdering per ort). Styrelse och VD anser att bolagets fastigheter kan värderas ortsvis då de består av liknande byggnader med ett betydande samband samt förenade med likvärdiga risker. Varje fastighets intäkter och kostnader har använts. Därtill har följande antaganden gjorts; Inflation 2 %. Utveckling av hyresnivå samt driftkostnader + 2 %. Underhåll för byggnader med värdeår före 1985 har satts till 120 kr/kvm och efter till 85 kr/kvm. Reparationskostnaden har justerats till 15 kr/kvm. Vakansgraden i Sollefteå har antagits till 2 % och på övriga orter 4 %. Beräkningar har gjorts utifrån kalkylränta på 6,3 % respektive 8 %. Direktavkastningskrav ligger på 4,3 % respektive 6 %. Båda beräkningarna indikerar att värdet per ort överstiger det bokförda värdet. Inkomstskatter Uppskjutna skattefordringar i avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Bolaget har både temporära skillnader och underskottsavdrag. Med hänvisning till ovanstående förutsättningar har något värde av skattefordran inte redovisats i årets bokslut. Varulager Varulagret värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet enligt den sk först-in först-ut principen respektive verkliga värdet. Inkuransrisk har därvid beaktats. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och bedömd kvarstående nyttjandetid. Avskrivning enligt plan har beräknats enligt följande: Tillgångsslag Procent Byggnader i Sollefteå, /om/byggda före 1985 1 % Byggnader - andra än ovan samt de utom Sollefteå 2 % Byggnader, kvarvarande nyttjandetid <30 år 3,33 % Skolbyggnader 3 % Om- /tillbyggnad utförd efter år 2005 2 % Markanläggningar 5 % Standardförbättring = tillval 10 % Värdehöjande åtgärder 4 % - 7 % Anslutningsavgifter 20 % Inventarier och installationer 4 % - 30 % Genomsnittlig avskrivning fastigheter 2,4 % (2,2 %). Säkring av bolagets räntebindning Avtal om en så kallad ränteswap skyddar bolaget mot ränteförändringar. Eventuell ränteskillnad som ska erhållas eller erläggas på grund av en ränteswap, redovisas i posten Räntekostnader och liknande resultatposter och periodiseras över avtalstiden. NOTER TILL RESULTATRÄKNING NOT 1 -Hyresintäkter ägda 2012 2011 Bostäder 64 518 62 638 Lokaler 25 732 25 374 Garage 1 025 822 Parkeringsplatser 824 735 92 099 89 569 15
NOT 2 - Övriga förvaltningsintäkter Återvunna kundförluster, kraversättningar 16 29 Ersättning avbrott, skadestånd 2 345 Övrigt 717 266 3 078 295 NOT 3 - Driftskostnader Fastighetsskötsel 11 679 11 433 Fora premiereduktioner - 21 Reparationer 1 933 1 785 Bränslekostnader 12 827 11 681 Sopor 2 264 2 032 Vatten 4 705 4 593 Fastighetsel 5 654 5 517 Försäkring 861 668 Hyresförluster 232 162 Administration 5 081 5 324 Del av ovan som beräknas tillhöra central administration - 1 220-1 690 Kabeltv, hyresgästföreningen, övrigt 2 642 2 154 46 658 43 638 Uppgifter om personal samt ersättningar till styrelse och revisorer Medelantalet anställda Antal anställda 62 64 varav män 26 28 Redovisning av könsfördelning i företagsledning Styrelsen 10 10 Varav kvinnor 3 3 Övriga ledande befattningshavare 1 1 Varav kvinnor 0 0 Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid 3,5 % 2,2 % Andel av den totala sjukfrånvaron som avser sammanhängande sjukfrånvaro på 60 dagar eller mer = långtidssjukfrånvaro 35 % 43 % Sjukfrånvaro fördelad efter kön (sammanlagd frånvaro/ sammanlagd ordinarie arbetstid) - sjukfrånvaro för män 3,0 % 2,30 % - sjukfrånvaro för kvinnor 3,8 % 2,16 % Sjukfrånvaro fördelad efter ålderskategori (sammanlagd frånvaro/ sammanlagd ordinarie arbetstid) - 29 år eller yngre 2,2 % 1,1 % - 30-49 år 2,1 % 2,0 % - 50 år eller äldre 4,4 % 2,5 % Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelse och VD 843 990 Övriga anställda 17 433 17 593 Summa 18 276 18 583 Sociala kostnader 7 054 7 291 (varav pensionskostnader) (1 575) (1 662) Av bolagets pensionskostnader avser 167 kkr (454 kkr) styrelse och VD samt tidigare VD. 16
Avgångsersättning För nuvarande VD gäller vid uppsägning från bolagets sida, 12 månaders uppsägningstid. Utöver lön under uppsägningstiden är VD berättigad till en ersättning uppgående till en årslön. Ersättning till revisorer KPMG/PwC -Revisorer Revisionsuppdrag 93 74 Andra uppdrag 44 119 Lekmannarevisorer Revisionsuppdrag 9 34 NOT 4 - Avtal med kommunen inhyrda fastigheter Bolaget förvaltar via hyresavtal benämnt 2004-2 kommunens skolor, förskolor, brandstationer etc. Bolaget kallhyr kommunens fastigheter - se specifikation sid 25. Kommunen återhyr sedan nämnda lokaler med underhåll, media, fastighetsskötsel, lokalvård etc. I hyresavtal 2004-2 är en del av hyran öronmärkt för underhåll. Har erhållen hyra för underhåll inte använts för underhåll under året - skall detta belopp skuldföras och nyttjas kommande år. Ovan innebär att bolaget ej kan påverka sitt resultat genom att utföra mer eller mindre underhåll på kommunens fastigheter. Inhyrda kommunala lokaler Hyresintäkt drift 64 125 61 587 Hyresåterbäring -3 733-178 Hyresintäkt för underhåll 8 429 9 059 Ersättning för lokalvårdstjänster 12 701 12 360 81 522 82 828 Fastighetsskötsel, lokalvård 21 089 20 727 Fora premiereduktioner -48 Reparationer 1 456 1 788 Bränslekostnader och el 13 781 13 427 Sopor 1 338 1 194 Vatten 1 291 1 359 Administration, avskrivningar 3 048 3 305 Del av ovan som beräknas tillhöra central administration - 646-961 Övrigt larm, självrisk 311 335 Hyreskostnad kommunen 30 279 28 927 71 947 70 053 Underhållskostnader -nedlagd kostnad 8 163 7 776 Underhållskostnader -förändring skuld (ökning(+)/minskning (-)) 266 1 283 8 429 9 059 Sammanställning resultat inhyrda fastigheter Hyresintäkter 81 522 82 828 Driftskostnader exkl jämförelsestörande poster -71 947-70 101 Underhåll - 8 429-9 059 Driftnetto exkl jämförelsestörande poster 1 146 3 668 Centrala administrationskostnader - 646-961 Resultat 500 2 707 Jämförelsestörande poster: premiereduktioner FORA 48 Resultat 500 2 755 17
NOT 5 - Avskrivningar Totala avskrivningar är 17.147 kkr (15.224 kkr) dock redovisas 199 kkr (191 kkr) under fastighetsskötsel 97 kkr (96 kkr) under administration och 314 kkr (257) under kabeltv mm. Resterande enligt nedan: Materiella anläggningstillgångar Byggnader och Mark Byggnader 15 652 13 862 Markanläggningar 867 800 Anslutningsavgifter 18 18 Summa avskrivningar 16 537 14 680 NOT 6 - Övriga rörelseintäkter Avser utförda tjänster, lokalvård i ej inhyrda lokaler, värmeproduktion samt vaktmästeri utöver fastighetsskötsel. NOT 7 - Leasingavgifter avseende operationell leasing Tillgångar som innehavs via operationell leasing inga inga Räkenskapsårets leasingkostnader exkl lokalhyror 190 169 NOTER TILL BALANSRÄKNING NOT 8- Byggnader och mark 121231 111231 Ingående ack. anskaffningsvärden 657 856 653 976 Nyanskaffningar under året 2 418 3 880 Försäljningar, rivningar -1 461 - Omklassificeringar (från pågående ny- och ombyggnader) 15 872 - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 674 685 657 856 Ingående ack avskrivningar enligt plan för byggnader 206 630 191 950 Försäljningar, rivningar -517 - Årets avskrivningar enligt plan på anskaffningsvärden 16 537 14 680 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan 222 650 206 630 Ingående ack nedskrivningar på anskaffningsvärdet 68 537 65 237 Avgår: Ack nedskrivning på avyttrad tillgång -899 - Återföring av tidigare nedskrivningar - Årets nedskrivningar (anskaffningsvärde) 5 730 * 3 300 Utgående ackumulerade nedskrivningar (anskaffningsvärde) 73 368 68 537 Utgående bokfört restvärde 378 667 382 689 * Varav 2 230 avser nedskrivning Nipgården; skadestånd Totala taxeringsvärden 158 718 157 389 därav taxeringsvärde tomtmark 21 676 21 710 Specifikation per fastighet se sidorna 23-25. 18
NOT 9 - Inventarier och installationer Ingående ack. anskaffningsvärde 8 496 5 831 Nyanskaffningar 844 2 882 Försäljningar/utrangeringar -51-217 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 9 289 8 496 Ingående ack avskrivningar 5 099 4 772 Försäljningar/utrangeringar - 51-217 Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden 610 544 Utgående ackumulerade avskrivningar 5 658 5 099 Utgående planenligt restvärde 3 631 3 397 NOT 10 - Pågående ny- och ombyggnader Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 5 695 639 Årets investeringar 11 578 5 056 Omklassificeringar (fört till byggnad och mark) -15 872 - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 401 5 695 NOT 11 - Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Övriga interimsfordringar 550 546 550 546 NOT 12- Kassa och bank Koncernkonto (kommunen) * * Kassa och bankmedel 331 371 331 371 * Medel på koncernkonto 12 281 (30 324) redovisas under Fordran Sollefteå Kommun Beviljad internkreditlimit å koncernkonto 8 000 8 000 Outnyttjad del 8 000 8 000 Utnyttjat kreditbelopp - - NOT 13 - Eget kapital Aktiekapital Fritt eget kapital Vid årets början 41 000 2 958 Årets resultat 2 516 Vid årets utgång 41 000 5 474 Villkorade aktieägartillskott uppgår till 96 300 NOT 14 - Skulder till kreditinstitut Skulder som skall konverteras inom 1 år (inkluderar korta lån) 57 872 80 001 Skulder som skall konverteras inom 1 år, men redan refinansierats 20 000 40 000 Skulder som förfaller senare än 1 år men senast 5 år efter balansdagen 180 000 157 872 Skulder som förfaller senare än 5 år efter balansdagen 60 000 58 672 Amorteringar skall inom 1 år för ovanstående skulder göras med - 12 000-12 000 305 872 324 545 19
NOT 15 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Räntekostnader 3 135 3 845 Upplupen arbetsgivaravgift, amf 1 049 1 177 Upplupna löner, semesterlöner 1 477 1 905 Förutbetalda hyror 4 763 5 313 Skuld avseende underhåll inhyrda fastigheter 2 598 2 711 Övriga interimsskulder 9 266 11 230 22 288 26 181 NOT 16 - Ställda säkerheter för egna förpliktelser Fastighetsinteckningar avser pantbrev, ställda som säkerheter för fastighetslån. Sollefteå Kommun har tecknat borgen för fastighetslån och utnyttjat borgensåtagande uppgick vid årets slut till 317.872 (336.545) kkr. 20
21
GRANSKNINGSRAPPORT Till bolagsstämman i Solatum Hus&Hem AB Org nr: 556194-2177 Jag, av fullmäktige i Sollefteå kommun utsedd lekmannarevisor, har granskat Solatum Hus&Hem AB verksamhet. Styrelse och VD svarar för att verksamheten b edrivs i enlighet med gällande bolagsordning, ägardirektiv och beslut samt de föreskrifter som gäller för verksamheten. Lekmannarevisorns ansvar är att granska verksamhet och kontroll och pröva om verksamheten bedrivits i enlighet med fullmäktiges uppdrag. Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen, kommunallagen, kommunens revisionsreglemente, god revisionssed i kommunal verksamhet samt av bolagsstämman fastställda ägardirektiv. Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge en rimlig grund för min bedömning och prövning. Jag bedömer att bolagets verksamhet har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt. Jag bedömer även att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig. Sollefteå 2013-03-01 Martin Nilsson Lekmannarevisor 22
Förteckning över företagets fastigheter 121231 Nr Fastighet Byggår/ Anskaffningsvärde Avskrivning Bokfört Taxerings- Adress Omb. år Mark Markanl. Byggnad Totalt Totalt värde värde 1001 Skärvsta 18:32, 18:45 1930 270 413 252 008 522 421 49 392 473 029 0 G:a ridskolan 1002 Tackan 1-4, 6 73-79 1 175 000 1 866 072 25 589 883 28 630 955 6 625 125 22 005 830 22 387 000 Långgatan 23-25 1004 Bokbindaren 27 1988 335 000 17 821 976 18 156 976 5 850 642 12 306 334 6 006 000 Storgatan 30, 36 1005 Bokbindaren 44 1983 325 000 16 448 118 16 773 118 4 435 355 12 337 763 7 605 000 Storgatan 38, 40 1006 Tuvan 30-34 72-75 1 142 447 663 809 9 509 086 11 315 342 2 237 164 9 078 178 16 108 000 Storgatan 25-31 1009 Nipan 15 1991 588 800 26 689 551 27 278 351 15 763 928 11 514 423 5 662 000 Djupövägen 20-24 1010 Slänten 3 83-84 /02 2 100 000 698 915 61 132 453 63 931 368 23 413 932 40 517 436 21 287 000 Djupövägen 30-36 1011 Herrgården 1 1857/08 55 100 1 027 050 2 484 221 3 566 371 893 684 2 672 687 1 451 000 Bruket 1012 Bellevue 1 1953 132 000 705 849 837 849 195 124 642 725 1 100 000 Bellevuevägen 12 1013 Thule 8 35/86 140 000 3 089 214 3 229 214 1 114 806 2 114 408 1 320 000 Hågestavägen 11 1014 Björkhem 9 12/85 140 000 8 894 365 9 034 365 5 676 662 3 357 703 3 413 000 Storgatan 101 1015 Bäcken 7 48/84 170 000 7 673 871 7 843 871 1 714 674 6 129 197 4 152 000 Vallåkersg 8,11,13 1016 Häggen 1 1980 300 000 7 995 380 8 295 380 1 624 027 6 671 353 6 035 000 Vallåkersgatan 4, 6 1017 Tungviktaren 1 1990 125 000 6 417 972 6 542 972 1 832 504 4 710 468 - Åsbäcksvägen 10 1018 Surfaren 1 1993 200 000 4 378 472 4 578 472 3 952 813 625 659 721 000 Prästbordsvägen 7 1019 Ättehögen 2 1993 254 615 7 751 778 8 006 393 2 161 442 5 844 951 - Fridhemsgatan 4, 6 1020 Hopparen 1 1993 168 765 3 755 625 3 924 390 1 028 636 2 895 754 - Hembygdsvägen 12 1022 Remsle 13:65 1996 505 730 4 615 958 24 908 221 30 029 909 16 005 237 14 024 672 - Nipanskolan 1101 Långsele 10:5 51/86 90 000 7 921 457 8 011 457 3 632 163 4 379 294 2 063 000 Fridhemsvägen 6, 8, 10 1102 Långsele 10:8 1966 76 500 3 153 994 3 230 494 1 047 869 2 182 625 1 781 000 Vikengatan 1 1103 Långsele 2:95 0 0 0 25 000 Fridhemsvägen 3 1104 Långsele 2:57-60, 67 45/85 160 000 13 951 144 14 111 144 7 167 904 6 943 240 3 419 000 Fridhemsvägen 11-19 1105 Långsele 3:14 1977 85 500 3 233 502 3 319 002 1 205 172 2 113 830 1 641 000 Stationsgatan 19 1106 Långsele 3:47 81/92 135 000 3 350 420 3 485 420 1 825 017 1 660 403 - Hamrevägen 10 1107 Hamre 4:119 0 0 0 - Grenvägen 1108 Hamre 4:126 68/92 140 000 7 827 479 7 967 479 5 155 675 2 811 804 1 867 000 Tvärv. Villav. Kvistvägen 1109 Hamre 4:70 51, 96/96 50 000 800 000 24 824 999 25 674 999 9 567 861 16 107 138 4 353 000 Ärebo 1201 Vik 7:1 89/12 232 550 2 753 934 52 605 380 55 591 864 19 329 991 36 261 873 676 000 Graningebyn 1304 Östergransjö 20:1 1983 100 000 10 314 896 10 414 896 4 669 820 5 745 076 1 511 000 Helgum servicehus 1305 Östergransjö 3:35, 3:42 40-60/92 25 000 899 755 4 079 847 5 004 602 3 467 861 1 536 741 834 000 Centrumv. 26, Strandv. 4, 6 1306 Östergransjö 18:1 1993 161 300 1 300 350 22 150 154 23 611 804 13 107 199 10 504 605 - Helgum Skola 23