Fredrik Bäck Stabsjurist SGU Statligt förorenade områden Statens oljelager Uppdragsverksamhet Riksintressen Kontinentalsockellagen m.m.
Ansvar för förorenad mark (ur ett mäklarperspektiv) Parternas ansvar - enligt Jordabalken - enligt Miljöbalken (och PBL) Fastighetsmäklarens ansvar Hur förmedla information till köpare? Vilka frågor bör jag som fastighetsmäklare ställa?
Parternas civilrättsliga ansvar enligt jordabalken kretsar kring Fel i fastighet Vad är fastighet? - Av 1 kap. 1 JB framgår följande: Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt
Enligt 1 kap. 1 a definieras fastighetsbegreppet enligt följande: 1. tredimensionell fastighet: en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt, 2. tredimensionellt fastighetsutrymme: ett utrymme som ingår i en annan fastighet än en tredimensionell fastighet och som är avgränsat både horisontellt och vertikalt, 3. ägarlägenhetsfastighet: en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet Vad som sägs i denna balk om mark gäller också annat utrymme som ingår i en fastighet eller är samfällt för flera fastigheter
Vad är Fel i fastigheten? Regler om fel i fastighet återfinns i 4 kap. JB * Rättsliga fel * Rådighetsfel *Faktiska fel Konkreta eller abstrakta
Rättsliga fel (15 17 ) Ett rättsligt fel (enligt JB) är ett lagfartshinder som beror på säljaren och att fastigheten är belastad med sakrätter utöver vad som förutsatts vid köpet. Grundregeln är att det antas att inga sakrätter belastar fastigheten om inte annat avtalas. Typfall: Fastigheten är intecknad till högre belopp än vad som förutsattes vid köpet samt då den är belastad med andra sakrätter, som köparen inte känt till. Specialfall: Säljaren är inte rätt ägare Köparen kan frånvinnas fastigheten. (Sakrättsligt fel ägare) Säljaren måste upplysa om avvikelser från den abstrakta standarden och köparen har ingen undersökningsplikt om detta. Köparen måste vara i god tro. OBS: Om köparen blir kompenserad så blir han/hon kompenserad på hela mellanskillnaden dvs - säljaren står risken för detta.
Rådighetsfel 18 Lagtext: Medför offentlig myndighets beslut att köparen icke förvärvat den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta, äger 12 motsvarande tillämpning. Köparen skall kunna räkna med att fastigheten vid försäljningen är fri från varje rådighetsinskränkning som grundar sig på offentlig myndighets beslut Säljaren skyldig att upplysa köparen om detta, dvs, Köparen har ingen undersökningsplikt!. HR - Beslutet skall ta sikte på säljarens fastighet eller en viss grupp av fastigheter vari fastigheten ingår. Utökat begrepp - Ett inskränkningsbeslut med mera generell räckvidd avses också med denna bestämmelse, t.ex. att nybyggnad inte får företas inom område där fastigheten är belägen (ett beslut om detaljplan).
Rådighetsfel 18 JB kommentar: De i bestämmelsen avsedda rådighetsinskränkningarna skall som regel ha tillkommit före fastighetsköpet. Hänsyn skall inte tas till sådana som tillkommit efter köpet, såvida inte omständigheterna undantagsvis är sådana att det får anses givet att beslut om rådighetsinskränkning skall komma att fattas inom den närmaste tiden efter köpet. Bestämmelsen förutsätter god tro hos köparen. Köparen har inte någon undersökningsplikt* (*framgår av hade skäl att förutsätta ) Den omständigheten att säljaren själv varit ovetande om rådighetsinskränkningen, befriar honom inte från ansvarighet enligt paragrafen Att tänka på: En länsstyrelse eller kommun kan ha upprättat en ansvarsutredning eller motsvarande för ett visst område med den indirekta innebörden att området inte får bebyggas innan sanering är gjord.
Faktiska fel 19 Lagtext: Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Faktiska fel 19 Faktiska fel kan vara konkreta eller abstrakta - Konkreta fel Den sålda fastigheten avviker på ett för köparen oförmånligt sätt från innehållet i försäljningsavtalet. - Abstrakta fel Den sålda fastighetens skick avviker från normal standard utifrån exempelvis en byggnads ålder, byggnadssätt och material. Exempel på abstrakta fel är grundvatten sinar alltför lätt, att dricksvattnet är hälsovådligt, att en byggnad lider av dold svaghet eller att hussvamp förekommer. Det föreligger bara ett abstrakt fel om felet kan påverka fastighetens värde.
Faktiska fel 19 Första stycket: Fel eller brister som köparen bort ha upptäckt faller alltid utanför felbegreppet. Skrivelse i kontraktet/prospektet / eller muntlig upplysning om befintligt skick fritar inte säljaren från ansvar. En fastighetssäljares ansvar är principiellt beroende av särskild utfästelse. Andra stycket: Utgångspunkt fastigheten säljs som den är och köparen får vidta undersökning. MEN om det råder bristfällighet av något som inte berörts vid köpet och denna bristfällighet ej varit något som köparen borde ha räknat med eller ha upptäckt vid sin undersökning så finns ett dolt fel! Krav på väsentlig avvikelse finns inte!
Faktiska fel 19 Något om utfästelser: Utfästelser behöver inte vara skriftliga även om det är praktiskt av bevisskäl (Jfr NJA 1978 s. 318.) Enuntiationer: Om en säljare ger någorlunda preciserade uppgifter om en fastighets skick vid försäljningen så anses köparen ofta ha rätt att ta fasta på dem. De ingår då i vad som följer av avtalet. Utfästelser fritar köparen undersökningsplikt i en glidande skala från garantier ned till diffusa förhållanden vilkas betydelse får sättas in i sitt sammanhang (vad som i övrigt förekommit mellan parterna vid köpet och vad köparen kunnat iaktta) och bedömas i det enskilda fallet. Exempel: NJA 1978 s.301 Utmärkt friskt, och kallt Vattnet leddes via 500 meter långt dike, risken för föroreningar uppenbar. Köparen stod risken eftersom att han med en lätt besiktning haft möjlighet att upptäcka felet men det var nära att säljaren hade fått stå ansvaret.
Faktiska fel 19 Kärnegenskaper: Utgår från skrivelsen vad man med fog kunnat förutsätta och innebär att köparen skall kunna förutsätta att en fastighet av ett visst slag har vissa egenskaper utan att behöva ifrågasätta dessa. Säljaren anses svara för dessa egenskaper som om de vore en utfästelse skadeståndsansvar. NJA 1989. s 117: En fastighet var bebyggd med ett enfamiljshus beläget på stranden av Göta älv. Det befanns att huset inte var beboeligt på grund av risk för jordskred. Säljaren var helt ovetande om detta. Fastigheten hade varit bebyggd i omkring 130 år. På grund av felet kunde fastigheten inte användas för det av båda parter förutsatta bostadsändamålet. Felet ansågs så allvarligt att skadestånd utdömdes för avsaknad av kärnegenskap. - Hur se på motsvarande situation för konstaterat förorenat område?
Faktiska fel 19 Andra stycket Köparens undersökningsplikt HR: Köparen skall inte behöva ha specialkunskaper, men med normala erfarenheter inom det område som köpet avser. Detta innebär att det ställs större krav på en köpare av en industrifastighet än för en köpare av en privatbostadsfastighet. Om det finns anledning, såsom egna iakttagelser eller uttalanden under köpeförhandlingarna, att misstänka att man som köpare skall vidta vidare undersökningar så innefattas sådana undersökningar i undersökningsplikten. Tips: Kontrollera fastighetsregistret om det skett en omtaxering kan tänkas vara en åtgärd som är att rekommendera för köpare (och mäklare).
Faktiska fel 19 Motsatsvis gäller även att undersökningsplikten minskar om lugnande uttalanden och liknande fällts från säljaren. Några rättsfall: Nja 1981. s 894: Det skulle byggas en rondell jämte fastigheten som stod till försäljning med innebörden att vägen skulle förläggas tre istället för 20 meter från fastighetsgränsen. Köparen, som inte kände till vad som skulle göras, förde vägarbetet på tal och säljaren sade att vägen skulle breddas. Detta innebar enligt HD att säljaren hade utnyttjat köparens bristande kännedom eftersom säljaren inte hade lämnat en tillnärmelsevis rättvisande bild av förändringarnas innebörd och det föll alltså därmed utanför undersökningsplikten. Nja 2007 s. 86: Buller från Motocrossbana som köparen hade kunnat upptäcka. Säljaren måste ha förstått att köparen var i villfarelse eftersom att frågan om buller aldrig togs upp. Slutsats. En Säljare bör upplysa om kringliggande verksamhet som kan påverka fastighetens skick.
Faktiska fel 19 Friskrivningar Egenskapsfriskrivning: Ex; Säljaren friskriver att han inte ansvarar för skicket hos fastighetens avloppssystem. Måste vara specifika nog för att vara giltiga. Påföljdsfriskrivningar: friskrivning från alla typer av påföljder såsom hävning, nedsättning av köpeskilling, skadestånd etc. på grund av fel i fastigheten. Även här krävs en koppling till viss egenskap som det friskrivs ifrån. Friskrivningar av typen: Fastigheten säljs i befintligt skick eller Köparen har givits tillfälle att besiktiga fastigheten och godtar den i dess nuvarande skick. har i doktrin inte ansetts giltiga. NJA 1976 s, 217: Köparen påstod att en klausul av lydelsen att köparen avstod från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten endast avsåg byggnadstekniska fel eller brister. HD, som ansåg att klausulen skulle tolkas efter ordalydelsen, höll inte med. - dvs, hela fastigheten omfattades.
Faktiska fel 19 Friskrivningar (forts ) Bara för att säljaren friskrivit sig från ansvar så innebär det inte att han/hon går fri från ansvar. Om det finns omständigheter som säljaren känner till och som köparen inte upplysts om så får friskrivningen inte användas i argumentationen: NJA 1981. s 894(Rondellfallet): Av samma skäl kan [säljaren] inte mot anspråket göra gällande den klausul i avtalet, varigenom [han] friskrivits från ansvar för fel och brist i fastigheten. Förmodligen kan man säga att ungefär samma mekanismer som innebär att undersökningsplikten bortfaller även gör att en friskrivningsklausul sätts ur spel.
Sammanfattning: Ansvar enligt Jordabalken: Köparen: Undersökningsplikt inom ramarna för vad som anses vara normala erfarenheter inom det aktuella området. Objektet påverkar köparens undersökningsplikt. Småbostadshus medför lägre grad av undersökningsplikt medan köp av industrifastigheter påkallar högre grad av undersökningsplikt. Utökad undersökningsplikt vid anmärkning från säljaren. Denna undersökningsplikt kan även innefatta dolda utrymmen. Säljaren: Upplysningsplikt för sådana omständigheter som köparen inte borde ha kunnat upptäcka. Svarar för så kallade kärnegenskaper som vore de utfästelser. Att undvika att framföra upplysningar där det måste framstå för säljaren att köparen är i villfarelse om vissa omständigheter även om dessa ligger inom upplysningspliktens ramar kan göra att säljaren får svara för detta ansvar. Friskrivningsklausuler med dolda syften (saker som säljaren känner till men inte köparen) saknar verkan.
Ansvar för förorenad mark enligt Miljöbalken. (2 och 10 kap) -Verksamhetsutövarens ansvar -Fastighetsägarens ansvar -Skälighetsbedömning -Solidariskt fördelning av ansvar
Ansvar för förorenad mark enligt Miljöbalken Miljöbalkens regler om ansvaret för förorenad och potentiellt förorenad mark reglerar ett offentligrättsligt ansvar och behandlar det ansvar som en förorenare/verksamhetsutövare har gentemot det allmänna (staten) att avhjälpa skador som uppkommit eller kan uppkomma på grund av dennes verksamhet. Miljöbalksansvaret har alltså ingenting att göra med civilrättsliga avtal olika parter emellan (Jfr jordabalken) och det är heller inte möjligt att avtala bort ansvaret gentemot det allmänna. Miljöbalksansvaret kan delas upp i två typer av ansvar. Den första typen av ansvar är det så kallade preventiva ansvaret och detta regleras främst i 2 kap. 3 MB. Den andra typen av ansvar, det reparativa ansvaret, regleras i 2 kap. 8 MB samt i 10 kap. MB.
2 kap. 3 MB Försiktighetsprincipen Lagtext: Alla som bedriver eller avser att bedriva en verksamhet eller vidta en åtgärd skall utföra de skyddsåtgärder, iaktta de begränsningar och vidta de försiktighetsmått i övrigt som behövs för att förebygga, hindra eller motverka att verksamheten eller åtgärden medför skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. I samma syfte skall vid yrkesmässig verksamhet användas bästa möjliga teknik. Dessa försiktighetsmått skall vidtas så snart det finns skäl att anta att en verksamhet eller åtgärd kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. Det preventiva ansvaret tar sin grund i den så kallade försiktighetsprincipen. Försiktighetsprincipen är en allmän hänsynsregel som alla och en var skall tillämpa i sin kontakt med omgivningen. Regeln innebär att verksamhetsutövare måste utföra skyddsåtgärder och är inte en regel som används för att vidta avhjälpandeåtgärder eller undersökningar av förorenad mark. Dessa skyddsåtgärder begränsas av att de inte får anses orimliga enligt 7 samma kapitel. Orimligt = Nyttan jämfört med kostnaderna.
Avhjälpandeansvar 2 kap. 8 och 10 kap. MB Konstaterade skador: 2 kap. 8 MB: Alla som bedriver eller har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som medfört skada eller olägenhet för miljön ansvarar till dess skadan eller olägenheten har upphört för att denna avhjälps i den omfattning det kan anses skäligt enligt 10 kap. I den mån det föreskrivs i denna balk kan i stället skyldighet att ersätta skadan eller olägenheten uppkomma. 10 kap. MB: 1 : definition av föroreningsskada samt avhjälpande. Tidigare lydelse (som främst tillämpas): Detta kapitel skall tillämpas på mark - och vattenområden samt byggnader och anläggningar som är så förorenade att det kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön.
Verksamhetsutövarens ansvar 10 kap. MB: [Denna lydelse var gällande mellan 1999-01-01 och 2007-08-01.] 2 Ansvarig för efterbehandling av sådana områden, byggnader eller anläggningar som anges i 1 är den som bedriver eller har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som har bidragit till föroreningen (verksamhetsutövare). Om verksamheten pågår bör förelägganden och beslut riktas mot den som alltjämt bedriver verksamheten (10 kap. 4 ) (men det är inget krav). Om den nuvarande verksamhetsutövaren inte klarar av att avhjälpa olägenheten/stå för avhjälpandekostnader så kan även tidigare verksamhetsutövare sökas av tillsynsmyndigheten (KN /LST).
Verksamhetsutövarens ansvar 8 Införandelagen. Verksamheten måste ha pågått efter den 30 juni 1969. Faktisk drift Det krävs enbart att verksamheten i stort pågått och att den skada som kräver efterbehandling/avhjälpande härstammar från verkningarna från verksamheten. Den förorenande delen av verksamheten behöver inte ha pågått efter den 30 juni 1969. Jfr dock MÖD 2009:36 Två skilda tekniska processer före och efter 1969. Innan tillverkning av sulfitmassa och efteråt, tillverkning av spånskivor.
Fastighetsägarens ansvar 10 kap. 3 MB (í den äldre lydelsen) Om det inte finns någon verksamhetsutövare som kan utföra eller bekosta efterbehandling av en förorenad fastighet ansvarar var och en som förvärvat fastigheten efter 31 december 1998 (införandet av miljöbalken) och vid förvärvet känt till föroreningarna eller då borde ha upptäckt dem. Avser förvärvet en privatbostadsfastighet ansvarar endast en förvärvare som känt till föroreningarna. Specialfall: Fastighetsägaren som verksamhetsutövare: Att förvara föroreningar i olika former av slutna behållare (även läckande) anses vara att bedriva miljöfarlig verksamhet och därmed kan verksamhetsutövaransvar påkallas för denna typ av verksamhet, både som preventivt och reparativt ansvar. Till detta ansvar hör även ägande av en deponi (som anses som en pågående verksamhet även om det är en avslutad deponi).
Fastigheters värdeökning vid sanering Nu gällande 10 kap. 9 MB Trots att en fastighetsägare inte ådragit sig något ansvar på grund av fastighetsförvärv eller som bedrivare av förvaringsverksamhet så kan han/hon få stå för kostnader för värdeökning av en fastighet om fastigheten ökar i värde efter en sanering. OBS: Det finns ingen bestämmelse i MB som reglerar förfarandet vid krav på ersättning gentemot fastighetsägaren. Inte heller finns det någon bestämmelse i MB som anger vilken myndighet som ska företräda det allmänna.
Skälighetsbedömningar Två delar: Objektiv Miljömässig bedömning behövs för att förebygga, hindra eller motverka skador på hälsa eller miljö Miljömässigt motiverade kostnaden får inte vara orimlig i förhållande till vad som kan uppnås med efterbehandlingen. Subjektiv Tidsaspekt? I enlighet med villkor? Bidragit endast i begränsad mån? Kunskap? Branschpraxis? Mot bakgrund av några avgöranden från 2010 i MÖD kan man nu säga att tidsaspekten är den klart viktigaste faktorn för att bedöma skäligheten.
Solidariskt ansvar Verksamhetsutövarna 10 kap. 6. - Utövarna svarar solidariskt sinsemellan i den omfattning inte annat följer av 4 (dvs enbart bidragit i begränsad mån) Fastighetsägarna 10 kap. 7. - Fastighetsinnehavarna/tomrättsinnehavarna svarar solidariskt sinsemellan om inte annat följer av 4. Detta innebär att tillsynsmyndigheten kan förelägga vilken juridisk person i respektive ansvarskrets som helst för att utkräva ansvaret för alla i den kretsen.
Fastighetsmäklarens ansvar enligt FML.
Nya fastighetsmäklarlagen (Prop. 2010/11:15) 8 Fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
16 18 Rådgivning, Kontroll av inskrivning m.m., Objektsbeskrivning 16 Mäklaren ska ge råd och upplysningar i den utsträckning god fastighetsmäklarsed kräver om fastigheten och om andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. [ ] Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan ha betydelse för köparen så ska mäklaren särskilt upplysa om detta.
17 Fastighetsmäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. 18 Fastighetsmäklaren ska tillhandahålla tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla: beteckning, taxeringsvärde, areal, driftskostnader, inteckningar, servitut, och andra rättigheter som belastar den, gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.
20 Anteckningsskyldighet Fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. [ ] Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.
Skadestånd (25, 26 ) 25 Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 8 22, ska han eller hon ersätta den skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort. Andra stycket regressrätt för mäklare gentemot säljaren om köparen kräver skadestånd av mäklaren för att fastigheten avviker mot vad köparen haft fog att räkna med. 26 Skälig tid Oklart beroende av omständigheterna. Räknas från det att den skadelidande insåg eller borde ha insett de omständigheter som ligger till grund för kravet. Enligt 4 tvingande till förmån för konsument.
Preskription 27 I fråga om preskription gäller preskriptionslagen (1981:130) Av bestämmelsen följer att 18 kap. 9 handelsbalken inte gäller på fastighetsmäklaruppdrag utan den tioåriga preskriptionstiden som anges i preskriptionslagen gäller, både säljare och köpare Från en fordrans uppkomst.. Av 4 följer att det går att komma överens om kortare preskriptionstid i kommersiella avtalsförhållanden.