Välkommen till Kungsleden! Andra kvartalet 2012 Thomas Erséus, VD
Inledningen av tredje kvartalet Omvärld Ekonomisk och politisk osäkerhet i Europa håller i sig Fortsatt ansträngd kreditmarknad Försiktig och avvaktande hållning bland bankerna Sverige är en stabil ekonomi i Europa men den svenska konjunkturen spås bromsa in Kungsleden Samtliga lån omförhandlade men till högre marginaler Skatteprocesser och skattedomar Fortsatt bra utveckling i drift och god likviditet Väl fungerande hyresmarknad 2
Äga och förvalta fastigheter med nöjda kunder 3
Långsiktigt hög och stabil avkastning med riskspridning som en viktig ingrediens 4
Kvalitativ portfölj med god avkastning Industri/lager 40% Handel 13% 7,9% avkastning 322 fastigheter 15,7 Mdr kr Modulbyggnader 10% skolor, förskolor, kontor och byggen Kontor 27% Övrigt 10% 5
Ökat bruttoresultat för andra kvartalet Nettoomsättning ökade med 5 procent till 561Mkr (536) Bruttoresultatet ökade med 3 procent till 337 Mkr (328) Resultat före skatt uppgick till 72 Mkr (100) och efter skatt till -671 Mkr (102). Resultatminskningen beror till största del av reservering för eventuella skattebetalningar och lägre resultat från fastighetsförsäljningar Utdelningsgrundande resultat uppgick till -177 Mkr (145), motsvarande -1,30 kronor (1,10) per aktie. Skatt att betala uppgick för kvartalet till 258 Mkr En fastighet såldes för 5 Mkr (41) och med ett resultat om 0 Mkr (20) Återstående refinansieringsbehov för 2012 säkerställdes under april månad 6
Viktiga händelser efter kvartalets utgång Skatteverket har yrkat att förvaltningsrätten ska pröva ytterligare transaktioner som Kungsleden genomförde 2006 2007. Skulle Kungsleden förlora processen uppgår likviditetseffekten till cirka 500 Mkr. Så sent som 2011 bedömde Kammarrätten i Stockholm i ett liknande fall att skatteflyktslagen inte var tillämplig. Inga ytterligare reserveringar har gjorts för dessa krav. Två tidigare NRP-fastigheter i Polen såldes för 12,5 MEUR, i nivå med bokfört värde och anskaffningsvärde. 39 publika fastigheter i Härnösand såldes för 912 Mkr med 39 Mkr påverkan på resultat efter skatt och 26 Mkr på utdelningsgrundande resultat Q3. Soliditet +2 procentenheter. 7
Ökad nettouthyrning Nya avtal med ett årligt hyresvärde om 43 Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 89,3 (89,2) Återstående kontraktslängd i snitt 4,8 år Samarbete med hyresgäster för att minska miljöbelastning genom lägre energianvändning Ökad kundlojalitet 8
Första halvåret 2012 i siffror 9
Resultaträkning Mkr 2012 jan/juni 2011 jan/juni Hyresintäkter 948 800 Försäljningsintäkter modulbyggnader 169 144 Nettoomsättning 1 117 944 Fastighetskostnader -292-256 Produktionskostnader moduler -153-132 Ökningen kommer främst från köpta fastigheter det senaste året Bruttoresultat 672 556 Handelsnetto 17 23 Försäljnings- och administrationskostnader -131-127 Resultat från andelar i Hemsö 148 225 Finansnetto -293-274 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2 72 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 116 118 Resultat före skatt 530 593 Skatt -1 088-84 Periodens resultat efter skatt -558 509 10
Resultaträkning Mkr 2012 jan/juni 2011 jan/juni Hyresintäkter 948 800 Försäljningsintäkter modulbyggnader 169 144 Nettoomsättning 1 117 944 Fastighetskostnader -292-256 Produktionskostnader moduler -153-132 17 procent upp tack vare god orderbeläggning i fabriken i Gråbo Bruttoresultat 672 556 Handelsnetto 17 23 Försäljnings- och administrationskostnader -131-127 Resultat från andelar i Hemsö 148 225 Finansnetto -293-274 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2 72 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 116 118 Resultat före skatt 530 593 Skatt -1 088-84 Periodens resultat efter skatt -558 509 11
Resultaträkning Mkr 2012 jan/juni 2011 jan/juni Hyresintäkter 948 800 Försäljningsintäkter modulbyggnader 169 144 Nettoomsättning 1 117 944 Fastighetskostnader -292-256 Nettoomsättningen ökade med 18 procent Produktionskostnader moduler -153-132 Bruttoresultat 672 556 Handelsnetto 17 23 Försäljnings- och administrationskostnader -131-127 Resultat från andelar i Hemsö 148 225 Finansnetto -293-274 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2 72 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 116 118 Resultat före skatt 530 593 Skatt -1 088-84 Periodens resultat efter skatt -558 509 12
Resultaträkning Mkr 2012 jan/juni 2011 jan/juni Hyresintäkter 948 800 Försäljningsintäkter modulbyggnader 169 144 Nettoomsättning 1 117 944 Fastighetskostnader -292-256 Produktionskostnader moduler -153-132 En ökning med 21 procent i och med nyförvärven under 2011 Bruttoresultat 672 556 Handelsnetto 17 23 Försäljnings- och administrationskostnader -131-127 Resultat från andelar i Hemsö 148 225 Finansnetto -293-274 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2 72 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 116 118 Resultat före skatt 530 593 Skatt -1 088-84 Periodens resultat efter skatt -558 509 13
Resultaträkning Mkr 2012 jan/juni 2011 jan/juni Hyresintäkter 948 800 Försäljningsintäkter modulbyggnader 169 144 Nettoomsättning 1 117 944 Fastighetskostnader -292-256 Produktionskostnader moduler -153-132 Bruttoresultat 672 556 Handelsnetto 17 23 Försäljnings- och administrationskostnader -131-127 Resultat från andelar i Hemsö 148 225 Finansnetto -293-274 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2 72 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 116 118 Om försäljningslikviden jämförs med anskaffningsvärde erhålls försäljningens påverkan på utdelningsgrundande resultat vilket uppgår till 14 Mkr Utöver handelsnettot på 17 Mkr tillkommer värdeförändringar om -0,3 Mkr och avdrag för uppskjuten skatt på -3 Mkr Resultat före skatt 530 593 Skatt -1 088-84 Periodens resultat efter skatt -558 509 14
Resultaträkning Mkr 2012 jan/juni 2011 jan/juni Hyresintäkter 948 800 Försäljningsintäkter modulbyggnader 169 144 Nettoomsättning 1 117 944 Fastighetskostnader -292-256 Ökningen är främst en följd av ökat fastighetsbestånd Produktionskostnader moduler -153-132 Bruttoresultat 672 556 Handelsnetto 17 23 Försäljnings- och administrationskostnader -131-127 Resultat från andelar i Hemsö 148 225 Finansnetto -293-274 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2 72 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 116 118 Resultat före skatt 530 593 Skatt -1 088-84 Periodens resultat efter skatt -558 509 15
Resultaträkning Mkr 2012 jan/juni 2011 jan/juni Hyresintäkter 948 800 Försäljningsintäkter modulbyggnader 169 144 Nettoomsättning 1 117 944 Fastighetskostnader -292-256 Produktionskostnader moduler -153-132 Bruttoresultat 672 556 Handelsnetto 17 23 Motsvarar 50 procent av Hemsös resultat efter skatt. Det lägre utfallet beror främst på lägre orealiserade värdeförändringar på fastigheter Försäljnings- och administrationskostnader -131-127 Resultat från andelar i Hemsö 148 225 Finansnetto -293-274 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2 72 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 116 118 Resultat före skatt 530 593 Skatt -1 088-84 Periodens resultat efter skatt -558 509 16
Resultaträkning Mkr 2012 jan/juni 2011 jan/juni Hyresintäkter 948 800 Försäljningsintäkter modulbyggnader 169 144 Nettoomsättning 1 117 944 Fastighetskostnader -292-256 Produktionskostnader moduler -153-132 Bruttoresultat 672 556 Handelsnetto 17 23 Negativ förändring förklaras främst av högre lånevolym efter större fastighetsportfölj samt högre räntemarginaler Försäljnings- och administrationskostnader -131-127 Resultat från andelar i Hemsö 148 225 Finansnetto -293-274 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2 72 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 116 118 Resultat före skatt 530 593 Skatt -1 088-84 Periodens resultat efter skatt -558 509 17
Resultaträkning Mkr 2012 jan/juni 2011 jan/juni Hyresintäkter 948 800 Försäljningsintäkter modulbyggnader 169 144 Nettoomsättning 1 117 944 Fastighetskostnader -292-256 Produktionskostnader moduler -153-132 Positiv påverkan under året till följd av stigande långräntor Bruttoresultat 672 556 Handelsnetto 17 23 Försäljnings- och administrationskostnader -131-127 Resultat från andelar i Hemsö 148 225 Finansnetto -293-274 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2 72 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 116 118 Resultat före skatt 530 593 Skatt -1 088-84 Periodens resultat efter skatt -558 509 18
Resultaträkning Mkr 2012 jan/juni 2011 jan/juni Hyresintäkter 948 800 Försäljningsintäkter modulbyggnader 169 144 Nettoomsättning 1 117 944 Fastighetskostnader -292-256 Produktionskostnader moduler -153-132 Bruttoresultat 672 556 Har belastats med reservering om - 985 Mkr efter att risken för negativa utfall i ett antal skatteprocesser har ökat Handelsnetto 17 23 Försäljnings- och administrationskostnader -131-127 Resultat från andelar i Hemsö 148 225 Finansnetto -293-274 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2 72 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 116 118 Resultat före skatt 530 593 Skatt -1 088-84 Periodens resultat efter skatt -558 509 19
Resultaträkning Mkr 2012 jan/juni 2011 jan/juni Hyresintäkter 948 800 Försäljningsintäkter modulbyggnader 169 144 Nettoomsättning 1 117 944 Fastighetskostnader -292-256 Produktionskostnader moduler -153-132 Bruttoresultat 672 556 Handelsnetto 17 23 Försäljnings- och administrationskostnader -131-127 Resultat från andelar i Hemsö 148 225 Finansnetto -293-274 Det lägre utfallet beror främst på en reservering för skatteärenden och lägre resultat från Hemsö som föregående år redovisade väsentliga positiva orealiserade värdeförändringar på fastigheter Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2 72 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 116 118 Resultat före skatt 530 593 Skatt -1 088-84 Periodens resultat efter skatt -558 509 20
Resultaträkning segmentsvis Mkr, jan-juni 2012 Helägda fastigheter Nordic Modular Hemsö Övrigt Summa Kungsleden Hyresintäkter 821 127 948 Försäljningsintäkter modulbyggnader 169 169 Nettoomsättning 821 296 1 117 Fastighetskostnader -269-23 -292 Produktionskostnader moduler -153-153 Bruttoresultat 552 120 672 Handelsnetto 17 17 Försäljnings- och administrationskostnader -88-32 -11-131 Resultat från andelar i Hemsö 148 148 Finansnetto -263-30 -293 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 32-30 2 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 88 10 17 115 Resultat före skatt 338 38 165-11 530 Skatt -92-10 -4-982 -1 088 Periodens resultat 246 28 161-993 -558 21
Utdelningsgrundande resultat 2012 2011 Mkr jan-juni jan-juni Bruttoresultat 672 556 Försäljnings- och administrationskostnader -131-127 Finansnetto -293-274 Förvaltningsresultat 248 155 Realiserade poster Handelsnetto vid försäljning 17 23 Realiserade värdeförändringar, fastigheter 0 5 Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning -3 0 Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -81-31 Realiserade poster -67-3 Utdelningsgrundande resultat från Hemsö 107 81 Skatt att betala -343-10 Utdelningsgrundande resultat -55 223 22
Kungsledens tillgångar 23
Tillgångar, avkastning och finansiering 30 juni 2012 Avkastning Fastigheter 14 215 8,0% Nordic Modular 1 535 7,6% Andelar och långfristiga fordringar i Hemsö 2 667 6,5-7,0% Reversfordringar 433 7,0% Summa avkastande tillgångar 18 860 7,8% Eget kapital 6 800 Räntebärande skulder 10 767 Rörelsekapital (övriga poster är en nettoskuld) 1 293 Summa finansiering 18 860 24
Högre snittränta, men även högre direktavkastning Klyvningsmetoden 31 december 2011 Kapitalandelsmetoden 31 dec 2011 Kapitalandelsmetoden efter refinansiering per 26 april Kapitalandelsmetoden 30 juni efter lösen av swappar Snittränta 4,8% 5,5% 6,7% 6,4% Direktavkastning 7,2% 7,9% 8,0% 7,9% 25
Finansiering 26
Säkrad finansiering Totalt har Kungsleden refinansierat lån om 7,4 Mdr under 2012 Under närmaste 12 månader förfaller lån om 1 915 Mkr Av förfallen avser 850 Mkr finansiering av 39 publika fastigheter som sålts till Hemsö En tredjedel av resterande refinansieringsbehov för närmaste 12 månader är säkrat 27
Marknadsmässiga belåningsgrader 30 juni 12 31 dec 11 30 juni 11 Belåningsgrad fastigheter 68% 68% 68% Samtliga krediter i förhållande till avkastande tillångar (fastigheter, andelar och fordringar i Hemsö och reversfordringar) 57% 55% 55% 28
Förfallostruktur krediter Per 30 juni 2012 Utnyttjade krediter, Mkr Ej utnyttjade krediter, Mkr Summa krediter, Mkr 2012 1 222 260 1 482 2013 694-694 2014 1 220-1 220 2015 5 610 900 6 510 2016 2 023-2 023 Summa 10 769 1 160 11 929 Genomsnittlig konverteringstid, år 2,5 2,4 Soliditet 30 juni 12 35% 31 dec 11 37% 30 juni 11 35% Belåningsgrad 68% 68% 68% 29
Förfallostruktur räntebindning Per 30 juni 2012 Lån, Mkr Räntederivat Mkr Snittränta, derivat % 2012 10 769 - - 2013 - - 2014 800 3,9 2015 2 400 4,2 2016 500 3,9 2017 500 4,1 2018 3 650 4,2 2019 800 3,5 2020 800 3,7 2021 400 3,8 Snittränta lån och derivat, År Genomsnittlig räntebindningstid, År Summa derivat 10 769 9 850 6,4 4,8 Marknadsvärdering av lån och derivat 939 Summa 11 708 30
Minskad balansomslutning med ny redovisning Mkr 2012 2011 TILLGÅNGAR 30 juni 31 dec Goodwill 201 201 Fastigheter 14 838 14 788 Maskiner och inventarier 14 15 Andelar i Hemsö 1 177 1 084 Långfristiga fodringar i Hemsö 1 500 1 500 Uppskjuten skattefordran 0 1 020 Andra långsiktiga fordringar 251 443 Anläggningstillgångar 17 982 19 051 Varulager 21 17 Kortsiktiga fordringar 438 240 Tillgångar som innehavs för försäljning fastigheter 912 905 Tillgångar som innehavs för försäljning övriga tillgångar 18 14 Kassa och bank 298 684 Omsättningstillgångar 1 687 1 860 SUMMA TILLGÅNGAR 19 668 20 911 31
Minskad balansomslutning med ny redovisning Mkr 2012 2011 EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 juni 31 dec Eget kapital 6 800 7 719 Skulder till kreditinstitut 8 267 8 154 Obligationslån (ej säkerställt) 1 599 1 599 Skulder hänförliga till tillgångar som innehavs för försäljning 901 901 Räntebärande skulder 10 768 10 654 Avsättningar 109 431 Uppskjuten skatteskuld 82 - Derivat 944 1 156 Skatteskuld 276 83 Övriga ej räntebärande skulder 660 807 Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 29 60 Ej räntebärande skulder 2 101 2 537 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 19 668 20 911 32
Skattesituation
Skatteverkets nya syn får retroaktiva konsekvenser Skatteklimatet är idag ett annat och Skatteverket har ändrat uppfattning avseende historiskt genomförda transaktioner Rättstillämpningen har skärpts och förutsägbarheten blivit sämre Retroaktivt verkande skattelagstiftning är förbjuden men blir en konsekvens av skattedomstolarnas tillämpning Kungsledens uppfattning är att bolaget till fullo har följt de lagar och praxis som funnits vid varje deklarationstillfälle Bolaget gör en löpande utvärdering och för en dialog med skatteexperter 34
22 utestående skattemål 35
Kungsledens olika skattecase BV-transaktioner Interna omstruktureringar Externa nedskrivningar Förlust vid likvidation av handelsbolag 36
BV-transaktioner Under 2004 2006 sålde Kungsleden fastigheter genom holländska dotterbolag (då vanligt förekommande bland fastighetsbolag). Vinster från sådan avyttring var inte skattepliktig i Holland. Skatteverkets uppfattning är att ersättningen från avyttringen ska omfördelas och beskattas i Sverige. Denna uppfattning delades av förvaltningsrätten som meddelade dom under 2010. Kungsleden överklagade förvaltningsrättens dom till kammarrätten. Kammarrätten vilandeförklarade processerna i väntan på ett avgörande från Högsta förvaltningsdomstolen i ett fall där omständigheterna var jämförbara med Kungsledens fall, det s k Cyperncase. HFD avgjorde Cyperncaset maj 2012 och fann att skatteflyktslagen är tillämplig i processen. 37
BV-transaktioner forts. För det fall Kammarrätten skulle finna att slutsatserna i Cyperncaset är direkt överförbara på Kungsledens processer, skulle det innebära en likviditetseffekt på 140 Mkr och påverkan på resultat på 335 Mkr, som bolaget reserverade för i andra kvartalet 2012 38
Interna omstruktureringar I maj och juli 2012 avgjorde förvaltningsrätten tre mål som avser nedskrivningar till följd av interna omstruktureringar år 2004 respektive 2006. Förvaltningsrätten fann att skatteflyktslagen var tillämplig på transaktionerna. För det fall processerna slutligen skulle komma att avgöras till Kungsledens nackdel kan upptaxeringarna till största delen kvittas mot underskottsavdrag. Skatt att betala uppgår till 18 Mkr. Kungsleden har 2009 gjort en reservering uppgående till 325 Mkr avseende en av dessa processer. Utöver denna reservering bedömer bolaget att effekten på eget kapital skulle komma att uppgå till 48 Mkr om den slutliga prövningen skulle utfalla till Kungsledens nackdel. Ytterligare reservering om 48 Mkr har därför gjorts i andra kvartalet 2012. 39
Externa nedskrivningar Under åren 2005-2008 förvärvade Kungsledenbolag flera fastighetsbolag. Fastigheterna såldes till ett annat koncernbolag och ett nedskrivningsbehov uppkom i Kungsledenbolaget. Nedskrivningen yrkades även skattemässigt. Skatteverket har under 2012 yrkat att domstolen ska pröva om fem av dessa transaktioner kan angripas med stöd av skatteflyktslagen. Om Skatteverket skulle vinna framgång i sin talan, skulle det medföra ytterligare skatt att betala om 1 390 Mkr. Förfarandet har skett i enlighet med gällande praxis från Högsta förvaltningsdomstolen samt gällande praxis från kammarrätten. Mot denna bakgrund bedömer bolaget att den slutliga utgången kommer att bli positiv, varför någon reservering för detta case inte har gjorts. 40
Externa nedskrivningar, avgörande juni 2012 I juni 2012 mottog Kungsleden dom från kammarrätten avseende avdrag för externa nedskrivningar, beskattningsår 2008. Kammarrättens dom medförde att de transaktioner som gett upphov till nedskrivningarna ansågs ha skett vid fel tidpunkt i förhållande till en stopplagstiftning som trädde ikraft i april 2008. Kungsleden avser att överklaga domen till Högsta förvaltningsdomstolen. För det fall denna process slutligen skulle utfalla negativt, beräknas skatt att betala uppgå till 100 Mkr. Bolaget har i andra kvartalet 2012 reserverat ett belopp uppgående till 342 Mkr för denna process. 41
Förlust vid likvidation av handelsbolag Kammarrätten avkunnade i april 2012 dom i två mål avseende beskattningsår 2004. Domstolen fann i dessa fall att förlust vid likvidation av handelsbolag inte var verklig ur ett koncernperspektiv och att avdrag för förlusten därmed inte skulle medges. Kungsleden har överklagat dessa domar till Högsta förvaltningsdomstolen. Om det slutliga utfallet skulle bli negativt för Kungsleden, uppgår likviditetseffekten till 80 Mkr. En reservering om 260 Mkr har gjorts under första kvartalet 2012. 42
Kungsledens skattesituation Kungsleden har resultatfört totalt 1 310 Mkr i skattekostnad, varav 985 Mkr under 2012 Totalt pågår 22 skatteprocesser varav 7 som Kungsleden inte har reserverat för Givet negativt utfall av samtliga dessa processer beräknas: effekt på eget kapital till cirka 1 380 Mkr (utöver reserv om 1 310 Mkr) likviditetseffekt till ca 1 890 Mkr Det slutgiltiga utfallet kan bli högre och lägre 43
Totalavkastning t.o.m. mitten augusti 2012
10 största ägarna svarar för 26% av röster & kapital Nordea fonder 6,0 Länsförsäkringar fonder 3,8 Norska staten 2,6 Olle Florén och bolag 2,5 Danske Invest fonder 2,2 Pensioenfonds PGGM (NL) 2,1 SHB fonder 1,8 Swedbank Robur Fonder 1,7 Fjärde AP-fonden 1,7 Andra AP-fonden 1,4 25,8 Källa: SIS Ägarservice 30 juni 2012 45
Kungsleden här och nu 46
Högavkastande portfölj med låg risk Osäkerhet kring skattesituation Starka och stabila kassaflöden Långa hyresavtal med starka kunder Portföljsammansättning ger geografisk riskspridning Många fastighetssegment sprider risken Marknadsmässig belåningsgrad Starka kundrelationer och högt medarbetarengagemang Hög soliditet Stark likviditetssituation Säkrad finansiering Fokus på värdeskapande 47
Frågestund