1
Åldersfördelningen i föreningen, uppdelat i 5-årsintervall. Rött är kvinnor, blått är män. Alla medlemmar är medräknade, totalt 236 stycken. 2
Utvecklingen de senaste 12 åren av driftkostnader (förvaltning, fastighetsskötsel, värme, el, vatten, försäkringar osv) och kapitalkostnader (ränta, fastighetsskatt och avskrivningar). Minskningen på kapitalkostnader förklaras lätt av sänkta räntor, men även av amortering av lån (se nästnästa sida). En positiv men något riskabel utveckling, så de inte är sannolikt att trenden håller i sig i framtiden, snarare tvärtom. Ökningen av driftskostnader beror delvis på inflation och en allmän kostnadsökning, men även på visst onödigt spenderande och utebliven omförhandling och översyn av avtal med leverantörer. Dessutom inkluderar den här kurvan reparationer, vilket ökar i takt med husets ålder, om inte underhållet sköts ordentligt. Detta är dock en förhållandevis liten post i det stora hela. 3
Vår omsättning (intäkter främst från årsavgifter men även lokaler, förråd och garageplatser). De två dipparna 2003 och 2009 är avgiftsfria månader som tidigare styrelser beslutat om. Notera att omsättningen var högre 1999 än 2011. Den lilla uppgången senaste året beror på förbrukningsintäkter för el (sen enhetsmätningen), vilket vi inte haft tidigare. 4
Våra lån har amorterats löpande under hela 2000-talet, vilket är positivt och hjälpt till att sänka våra räntekostnader (se förrförra sidan). Dock har pengarna som används för att amortera lånen inte tagits från överskott i föreningen, utan från vår underhållsfond. Detta är i sig en klok placering av kapitalet (bättre att amortera lån med höga räntor än att placera på bankkonton med längre räntor), MEN det innebär att nu när pengarna behövs för renoveringsprojekt, så måste föreningen ta nya lån. Detta ökar självklart räntekostnaderna. 5
Den blåa linjen visar ackumulerat hur vi haft och kommer ha kostnader för underhåll sen 2003 till 2041 (30 år framåt). Fram till och med 2011 används faktiskt utfall, därefter vad som ligger i underhållsplanen HSB tagit fram. Eftersom det är ackumulerat kan vi se att vi från 2003 till och med 2041 kommer lägga över 100 miljoner kronor på underhåll. Den röda linjen visar vad vi har satt av och vad vi enligt budget ska sätta av för att täcka detta underhåll. Som ni ser är det för lite för att täcka allt underhåll om 30 år. Vi kommer ha 25 miljoner för lite om vi fortsätter enligt HSBs budget. Den gröna linjen visar därför hur vi kan öka avsättningen till underhåll, för att täcka alla våra planerade kostnader. Det innebär att vi måste öka från 1,9 till 2,5 miljoner per år från och med 2012. Naturligtvis finns det anledning att ifrågasätta underhållsplanen och vilka kostnader vi faktiskt kommer ha, men då vi hittills haft en hel del oförutsedda extrakostnader (t ex takterrassrenoveringar) så skadar det inte att vara på den säkra sidan. 6
Det här är en grafisk balansräkning. Den vänstra tårtan visar vilka bokföringsmässiga tillgångar föreningen har och den högra tårtan visar hur vi har betalat för dem. Tillgångarna utgörs till största del av fastighetens värde och gjorda investeringar i fastigheten inte marknadsvärdet, utan summan av kostnaderna när huset byggdes plus alla renoveringar vi lagt till, minus alla avskrivningar. Huset skrivs av på 75 år. Avskrivningstiden för investeringarna är kortare. Endast 3% av våra tillgångar är pengar på ett konto, som vi kan använda för att betala räkningar. Som ni ser till höger så äger fortfarande banken 73% av våra tillgångar och enbart 9% är de ursprungliga insatserna från de första medlemmarna. När huset byggdes betalades det till 10% av medlemmarnas insatser och till 90% av ett lån som föreningen stod för. Detta var vanligt på 80-talet, pgabankernas utlåningsregler. Föreningen har i princip inte amorterat detta lånet, utan dess ekonomiska påverkan har minskat tack vare inflationen. Kvar på högersidan finns vår reparationsfond och eget kapital. Det sistnämnda är våra sammanlagda överskott och de pengar som vi KAN använda för att amortera våra lån för gott. 7
Här är en jämförelse mot Brf Masthugget, som har en erkänt bra ekonomi. Det viktiga att uppmärksamma är att insatsandelen är markant större (även om de hade svårt att sälja lägenheterna till de, på den tiden, höga priserna), det större sammanlagda överskottet (eget kapital) och den väldigt mycket mindre andelen lån. Den mindre andelen lån gör naturligtvis att deras förening är markant mindre räntekänslig än vår. 8
Här följer ytterligare jämförelser. Alla nyckeltal förutom soliditet räknas per kvadratmeter boyta, vilket gör det möjligt att jämföra föreningarna. Som vi såg på förra sidan så är lån / kvm den stor skillnaden, där vi har över 4000 kr / kvm mot Brf Masthuggets 873 kr / kvm. Även räntekostnaderna följer samma mönster. I övrigt är det värt att notera att vi har högre kostnader både för reparation och underhåll, samt för övriga kostnader (vilket till stor del är våran driftskostnad). Dessutom har Brf Masthugget ett stort bidrag i form av hyresintäkter, vilket vi inte har. Detta till trots ligger vi på samma årsavgift och om vi reflekterar en stund, så förstår vi att detta sammanfattat innebär att Brf Masthugget har mycket större marginaler och kanske även en sundare ekonomi än oss. Eller hur? 9
Detta är en resultaträkning. Längst upp har vi våra intäkter och därefter dras kostnaderna bort tills vi bara har vårat resultat kvar. Uppställningen (ordningen) är gjord så att de löpande kostnaderna dras bort först, och vi mot slutet kan se hur mycket pengar vi har kvar att lägga på underhåll av fastigheten raden bruttoresultat. Förbrukningskostnader är de kostnader vi haft för el och vatten och matchas av motsvarande intäkter, även om debiteringen för detta inte var helt i sin ordning 2010 och 2011. Fastighetsskötsel, städ, förvaltning och delar av posten övrigt utgörs till stor del av en enda leverantör HSB. Sammantaget debiterade de oss över 1,3 miljoner kronor under 2011. Vi har därför valt att se över samtliga av de avtal vi har med HSB och det finns stora utrymmen för besparingar. Vi har redan fått tillbaka över 20 000 kr för feldebiteringar, och mer förväntas komma. 10
Här visas samma siffror som på föregående sidan, men utslaget per kvadratmeter bostadsyta, samt omräknat till vad det blir för ungefärligt månadsbelopp för en 60 kvadratmeter stor lägenhet. 11
Här visas utfallet för de första 10 perioderna (månader juli till och med april) för 2010, 2011 och 2012. Detta för att ge en bild av hur vi ligger till hittills. Värt att notera är den minskade värmekostnaden i år (vi har haft en mild vinter), samt att vi ännu inte lagt några större pengar på underhåll. Men om vi ska följa planen med en avsättning på 2,5 miljoner så måste alltså posten planerat underhåll uppgå till minst 2,5 miljoner. Just raderna för underhåll tidigare år visar vilka faktiska kostnader vi hade tidigare år. Dessa minskar sedan i bokslutet eftersom vi plockar pengar från vår underhållsfond samt tar upp vissa kostnader som avskrivningar över flera år. 12