stockholmare INNEHÅLLSFÖRTECKNING VD-ORD 2 OM BOLAGET 4 AKTUELLA BOSTADSPROJEKT: FLYGPLANSFABRIKEN 10 TELLUS TOWER 12 THE LAB 14 KUNGSTERRASSEN 16

INNEHÅLLSFÖRTECKNING VD-ORD 2 OM BOLAGET 4 AKTUELLA BOSTADSPROJEKT: FLYGPLANSFABRIKEN 10 TELLUS TOWER 12 THE LAB 14 KUNGSTERRASSEN 16 ROSTERIET 18 HÅLLBART FÖRETAGANDE 21 BOLAGETS STYRNING 26 LEDNING OCH STYRELSE 30 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 33 FINANSIELLA RAPPORTER 37 NOTER 48 Bostäder för morgondagens FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION OCH STYRELSENS UNDERSKRIFTER 80 REVISIONSBERÄTTELSE 81 stockholmare ÅRSREDOVISNING 2013

ÅRSREDOVISNING 2013 VD-ORD ETABLERAD OCH STARK POSITION FÖR FORTSATT OFFENSIV EXPANSION SSM:S VISION ÄR att utveckla stockholmsregionens mest efterfrågade bostäder. Vi vill bygga i stockholmsregionen där bostadsbristen är ett faktum för hundratusentals människor. Inte minst för unga vuxna som vill flytta hemifrån till en egen bostad och alla de människor som flyttar till regionen för att arbeta eller studera. Det förutsätter att vi arbetar dedikerat med funktionell design, för att därigenom skapa yteffektiva bostäder till en rimlig kostnad. Vi inspireras av internationella och urbana trender i skapandet av våra bostäder. Vi tror på mångfald och kraften i olika kulturers möten för att skapa utveckling. Genom våra bostadsprojekt vill vi bygga nya stadsmiljöer där urbanitet, ett flöde av människor och kommunikationer är en naturlig del. Vi vill bygga bostäder för morgondagens stockholmare, i citynära lägen, som många fler har råd att köpa. OFFENSIV AFFÄRSPLAN PRÄGLAR ÅRET 2013 HAR VARIT ett händelserikt år för SSM. Vid ingången av året var jag sedan några månader nytillträdd som verkställande direktör. Mitt första år har helt präglats av att börja realisera den nya offensiva affärsplan som antogs av styrelsen i slutet av 2012. Affärsplanen anger hur vi inom en femårsperiod ska bli en av Stockholms större bostadsutvecklare inom vårt kundsegment. Som en följd av denna affärsplan har bolaget under 2013 fokuserat på rekrytering, försäljning, förvärv och finansiering. ENTREPRENÖRSDRIVEN ORGANISATION VI JOBBAR AKTIVT för att bygga upp en entreprenörsdriven organisation, baserad på bolagets kärnvärden energi, engagemang och glädje. Idag är vi en relativt ung, välutbildad organisation med gedigen erfarenhet från utveckling av bostäder. Under året har vi ökat från 14 till 33 medarbetare, något som har ställt krav på nya kontorslokaler. I mitten av november flyttade vi vårt huvudkontor till moderna lokaler på Kungsgatan i Stockholm. STARK EFTERFRÅGAN PÅ VÅRA BOSTÄDER I 20 ÅR har SSM varit en betydande aktör i att utveckla Stockholms förorter, bland annat i Hägersten, Midsommarkransen, Liljeholmen och Fruängen. Vårt engagemang i området kring Telefonplan och i Fruängen är exempel där vi under hela 2000- talet varit med och drivit utvecklingen mot en tät och attraktiv stadsmiljö. Det är i citynära lägen med goda kommunikationer vi vill utveckla attraktiva bostäder. INOM RAMEN FÖR bolagets strategiska samarbete med Alecta, som påbörjades redan 2011, genomfördes under året ytterligare två fastighetsförvärv, kv Trubaduren och kv Slingan 1 som båda är belägna i Solna. Totalt räknar vi med att utveckla något fler än 450 nya bostäder i dessa båda projekt. Genom projekten kommer vi tillföra nya attraktiva stadsrum till Solna som står inför en fortsatt spännande period av omfattande tillväxt och utveckling. UNDER ÅRET HAR vi förtydligat vårt erbjudande till marknaden och förbättrat vår säljprocess, något som uppskattats av våra kunder. Kundernas synpunkter och trivsel är ytterst viktiga för bolagets utveckling av framtida bostäder. Av den anledningen har vi börjat mäta NKI (nöjd kund index) i våra projekt. Resultatet från mätningen kommer vi börja redovisa i samband med nästa årsredovisning. VI HAR HAFT en hög försäljningsgrad i pågående projekt under året. Efterfrågan på våra bostäder har varit så stor att vi vid två tillfällen, i början av april och i september, inte haft några bostäder till salu. Det finns således en god efterfrågan på våra bostäder och projekten tenderar alltmer att vara slutsålda innan vi initierat produktionsstart av projekten. VÅRT MÅL FÖR 2013 var att sälja minst 100 bostäder, vi lyckades sälja 144 bostäder. Vi har under året påbörjat försäljningen av 296 bostäder i två projekt, 73 stycken i Flygplansfabriken och 225 stycken i Rosteriet. Vid utgången av 2013 är samtliga bostäder i våra byggstartade projekt Mälarhöjdsparken 2, Kungsterrassen och Flygplansfabriken sålda. Försäljning av bostäderna i Rosteriet pågår för närvarande och vid årskiftet var 140 bostäder bokade. Dessa kommer att omvandlas till förhandsavtal under första kvartalet 2014. Under andra kvartalet av 2014 påbörjas också försäljningen av The Lab, som består av 266 funktionellt designade bostäder i Solna. I dagsläget har vi cirka 450 bostäder under produktion i fyra pågående projekt. Något som gör att jag ser vårt långsiktiga mål, att från och med 2017 starta och utveckla 500 bostäder per år, som fullt nåbart. 2000 BYGGRÄTTER INOM EN SNAR FRAMTID FÖR ATT UPPFYLLA vårt långsiktiga mål behöver vi under de närmaste åren bygga upp en byggrättsportfölj om minst fyra årsvolymer, det vill säga 2 000 byggrätter. Mot bakgrund av detta var vårt mål för 2013 att förvärva minst 500 byggrätter, något vi lyckats med. Marknadsläget under året gav oss goda möjligheter att initiera nya förvärv då flera av våra konkurrenter arbetade hårt med att sälja i sina pågående, eller i redan säljstartade projekt, för att kunna starta dessa. Under året har fyra projekt förvärvats, Flygplansfabriken, Slingan 1, The Lab och Suttung, totalt cirka 540 byggrätter. Idag har vi knappt 1 500 byggrätter i vår byggrättsportfölj, varav vi räknar med att kunna starta byggnation av minst 300 bostäder under 2014. 2

EXPANSION SOM KRÄVER EN BREDDAD FINANSIERING VÅR EXPANSION HAR krävt en breddning av bolagets finansiering. Olika alternativ har utvärderats och förutom att nya banksamarbeten har initierats så beslutade även bolagets styrelse att emittera ett obligationslån om 200 miljoner kronor i slutet av december 2013. Lånet som löper över en fyraårsperiod kommer att noteras på en svensk marvknadsplats under 2014. Obligationslånet innebär att bolaget tillförts nödvändig finansiell styrka för att kunna fortsätta expansionen mot målet för 2017. att kunna genomföra nya investeringar och vår organisation är redo för att utveckla fler bostäder till morgondagens stockholmare. Vårt mål för 2014 är att starta produktionen av minst 250 bostäder, sälja minst 200 bostäder samt förvärva minst 500 byggrätter. Vi är väl rustade för att klara dessa mål och fortsätta vår utveckling till att bli en av de större bostadsutvecklarna inom stockholmsregionen. Jag ser med förväntan fram mot ett nytt utmanande och händelserikt år för SSM. TELLUS TOWER - NORRA EUROPAS HÖGSTA BOSTADSHUS BOLAGETS VERKSAMHETSÅR KAN inte sammanfattas utan att berätta om vårt unika bostadsprojekt Tellus Tower, norra Europas högsta bostadshus, med 75 våningar och 237 höjdmeter. Projektet är beläget vid Telefonplan i Stockholm på en exploateringsfastighet som SSM ägt sedan början av 2000-talet. I september beslutade Stadsbyggnadsnämnden att påbörja arbetet med detaljplaneringen av projektet. Samrådshandlingar har arbetats fram och under andra kvartalet 2014 ska samråd avseende projektet ske. Vi räknar därefter med att kunna genomföra en utställning av detaljplanen under slutet av 2014, för att därefter få detaljplanen antagen i Stadsbyggnadsnämnden och kommunfullmäktige våren 2015. Vi är otroligt stolta men också väldigt ödmjuka inför detta spännande projekt som kommer att bidra positivt till utvecklingen av Stockholm på flera sätt. VÅR FÖRUTSÄTTNING FÖR FRAMTIDA VÄRDESKAPANDE ÄR GODA BOSTADSBYGGANDET INOM STOCKHOLMSREGIONEN behöver öka kraftigt i jämförelse med dagens nivåer. Nyproduktionen av bostäder har befunnit sig på låga nivåer under många år vilket skapat ett betydande bostadsunderskott. För att möta efterfrågan behövs funktionella och smarta bostäder som samtidigt inte tummar på god kvalitet eller hållbar miljö. Under 2014 kommer vi att förtydliga våra miljömål i projekten genom en komplettering av bolagets miljöpolicy. Våra bostäder och produktionen av dessa är redan idag bra ur ett miljöperspektiv men vi vill bli ännu bättre och samtidigt tydligare i hur vi kommunicerar detta till våra kunder. Vi tror att efterfrågan på våra bostäder i Stockholm kommer att vara fortsatt stark under 2014. Vi förväntar oss dock en ökad konkurrens på den lokala marknaden. Det är därför viktigt att vi har rätt lägen, utformar våra lägenheter med rätt funktion och förtydligar vårt erbjudande till våra kunder. Resultatet av vårt ambitiösa arbete under 2013 har skapat fina möjligheter till att nu ta nästa steg i utvecklingen av SSM. Samtliga bostäder i våra pågående produktioner är sålda, vi har en solid finansiering på plats för Mattias Roos Verkställande direktör Stockholm i april 2014 VI SKAPAR VÄRDE GENOM ATT UTVECKLA BOSTÄDER TILL MORGONDAGENS STOCKHOLMARE. 3

ÅRSREDOVISNING 2013 OM BOLAGET BOSTADSUTVECKLARE MED FOKUS PÅ MORGONDAGENS STOCKHOLMARE SSM ÄR ETT bolag som utvecklar och säljer bostäder till morgondagens stockholmare. Inom stockholmsregionen utvecklar bolaget funktionella och flexibla bostäder med det lilla extra. Bolaget särskiljer sig från många andra aktörer inom branschen genom att vara en renodlad bostadsutvecklare. SSM äger hela sin affärsprocess och genomför alla delar av bostadsutvecklingen med egna tjänstemannaresurser. VISION SSM:S VISION ÄR att utveckla stockholmsregionens mest efterfrågade bostäder. AFFÄRSIDÉ UTIFRÅN KUNDERNAS BEHOV och genom innovativa och flexibla lösningar ska SSM bygga funktionella och kostnadseffektiva bostäder med det lilla extra, utvecklade för morgondagens stockholmare. I PRAKTIKEN INNEBÄR affärsidén att bolaget förvärvar attraktiva byggrätter i intressanta geografiska lägen, utvecklar dessa till bostäder, säljer bostäderna och därefter genomför byggnation. MORGONDAGENS STOCKHOLMARE KUNDSEGMENTET - MORGONDAGENS STOCKHOLMARE - utgörs främst av människor som lever i hushåll med en eller två personer. Ett välplanerat boende med funktionella och kreativa lösningar, i kombination med ett läge som ger tillgång till goda kommunikationer är viktiga urvalskriterier för målgruppen. TYDLIGA MÅL FÖR LÅNGSIKTIGT VÄRDESKAPANDE MORGONDAGENS STOCKHOLMARE ÄR många och med anledning av detta vill SSM bygga så många bostäder som möjligt. Från och med 2017 har bolaget som mål att årligen starta och utveckla 500 bostäder i citynära lägen. INOM SSM FINNS en vilja att ständigt överträffa kundernas förväntningar. För att möjliggöra det så initierades en kundundersökning under året. Undersökningen syftar till att försöka få svar på hur nöjda kunderna är som flyttat in i SSM:s nyproducerade bostäder. Undersökningen redovisas i form av NKI (nöjd-kund-index). Målsättningen för NKI är att uppnå ett värde över 70 och att svaren från undersökningen kan förbättra SSM:s produkter och leveranser och ge ännu nöjdare kunder över tid. SSM PRIORITERAR ÄVEN att medarbetarna trivs på sin arbetsplats och utvecklas i sina roller. Av den anledningen initierades en medarbetarundersökning under året. Målsättningen för NMI (nöjd-medarbetar-index) är över 75. AFFÄRSMODELL BOLAGETS AFFÄRSMODELL ÄR att förvärva, utveckla, sälja och producera attraktiva bostäder inom stockholmsregionen. Ledning och medarbetare har i en gemensam process enats om att sammanfatta bolagets kärnvärden i ledorden - energi, engagemang och glädje. Dessa tre ord omsluter bolagets affärsmodell och präglar relationer och samarbeten mellan medarbetare och med kunder, leverantörer och samarbetspartners. SSM förvärvar fastigheter och markyta i citynära läge med goda kommunikationer. INFLYTTNING Bostäder i citynära läge med närhet till goda kommunikationer och till rimliga priser som många har råd att köpa. UTDELNING ÅTERINVESTERING FÖRVÄRV PROJEKTUTVECKLING Nyskapande bostadslösningar med funktionella och flexibla planlösningar. INFLYTTNING 4 PRODUKTION Moderna bostadshus med nytänkande arkitektur produceras genom rationell byggteknik och hållbara material. FÖRSÄLJNING Stegvis försäljning där 50-70 procent av bostäderna säljs innan produktionsstart.

FÖRVÄRV AV FASTIGHET ELLER MARKYTA ATT HITTA ATTRAKTIVA byggrätter till rätt pris och att utveckla bostäder som tilltalar bolagets kunder är avgörande för projektutveckling med god lönsamhet. Inom bolaget finns en gedigen branscherfarenhet för att identifiera dessa projekt. SSM förvärvar exploateringsmark antingen från kommuner eller kommersiella fastighetsägare. Förvärvsprocesserna ser ofta olika ut. Ibland förvärvas fastigheter och ibland bolag som då äger en fastighet. SSM samarbetar gärna med kompletterande joint-venture partners i projekten. UTVECKLING AV FÖRVÄRV TILL ATTRAKTIVA BOSTÄDER FÖRVÄRVETS VÄRDEÖKNING SKER primärt genom utveckling av ett boendekoncept där SSM identifierar hur högsta värde kan skapas för tänkta köpare. Utifrån projektets boendekoncept arbetar SSM tillsammans med en rad utvalda arkitektbyråer för att utveckla projekten till lagakraftvunnen detaljplan, följt av godkänt bygglov. De ritningar och beskrivningar som under denna process arbetas fram utgör underlaget till det säljmaterial som tas fram inför projektets säljstart. I samband med att projektet övergår i denna fas slutförs också upphandlingen av underentreprenörer för själva byggnationen av de nya bostäderna. STEGVIS FÖRSÄLJNING AV BOSTÄDER TILL KUNDER SSM BEDRIVER FÖRSÄLJNINGEN av bostäder via etablerade fastighetsmäklare. I ett initialt skede av försäljningen tecknas ett så kallat bokningsavtal med köparen i syfte att upplåta bostäderna med bostadsrätt. Bokningsavtalet kompletteras i ett tidigt skede av ett bindande förhandsavtal och när det närmar sig inflyttning skrivs det slutliga upplåtelseavtalet. I samband med att byggnationen färdigställs och bostadsköparna flyttar in tecknar bostadsrättsföreningen erforderliga förvaltningsavtal och upphandlar en slutfinansiering för föreningens räkning. När det är klart sker en avräkning mellan SSM och föreningen, varpå föreningen har sin egen ekonomi. Under en period om fem år efter färdigställande har SSM ett garantiåtagande till förmån för bostadsrättsföreningen för den genomförda entreprenaden. BYGGNATION AV BOSTÄDER PROJEKTETS BYGGNATION PÅBÖRJAS efter det att bolaget tecknat bindande förhandsavtal för minst 50 procent av projekterade bostäder. Redan innan SSM uppnår tillräckligt stor andel sålda lägenheter i ett projekt är bolagets målsättning att minst 50 procent av projektets planerade underentreprenörer är kontrakterade med villkorade avtal baserat på försäljning. Det gör att bolaget i samband med produktionsstart tar en begränsad risk för kostnadsökningar i samband med upphandling av entreprenader efter att projektet produktionsstartats. För att säkerställa att byggnationer sker i enlighet med bolagets riktlinjer och önskemål är samtliga projektchefer SSM:s egna medarbetare. Projektcheferna har budget- och resultatansvar utifrån investeringsbeslut för sina respektive projekt. FINANSIERING SSM HAR EN bred finansieringsstruktur - förutom banker finns även finansiella samarbeten i form av joint-venture med fastighetsägare och andra finansiärer. För att ytterligare stärka bolagets likviditet i samband med den kraftiga tillväxten och de planerade förvärven i nya projekt, emitterade bolaget under slutet av 2013 ett obligationslån om 200 miljoner kronor. SAMBAND MELLAN FÄRDIGSTÄLLANDEGRAD OCH MARKNADSVÄRDE TKR AFFÄRSIDÉ START DETALJPLAN SAMRÅD DETALJPLAN UTSTÄLLNING ANTAGANDE DETALJPLAN LAGA KRAFT DETALJPLAN BYGGLOV FÖRSÄLJNING BYGGNATION FÄRDIGSTÄLLANDE 5

UNIK POSITION PÅ STOCKHOLMS BOSTADSMARKNAD PRISVÄRDA BOSTÄDER SSM PERIFERA LÄGEN CENTRALA LÄGEN EXKLUSIVA BOSTÄDER

ÅRSREDOVISNING 2013 OM BOLAGET STOR BEFOLKNINGSÖKNING I STOCKHOLM STOCKHOLMSREGIONEN ÄR SVERIGES tillväxtmotor. Regionen präglas av en stark ekonomisk utveckling och en stor befolknings-ökning. Idag står Stockholm för en tredjedel av landets BNP och för en fjärdedel av arbetsmarknaden. De senaste årens stora befolkningsökning i Stockholm har fortsatt under 2013. Den positiva befolkningsutvecklingen beräknas också att fortsätta öka under kommande år. STOCKHOLMS KOMMUN VÄXER för närvarande med cirka 15 000 invånare varje år. Invånarna i Stockholms stad bedöms öka till en miljon invånare inom tio år och inom Stockholms län till 2,5 miljoner invånare år 2025. Är bedömningen korrekt kommer det att ställa höga krav på regionens utveckling. Självklara saker som infrastruktur, utbildningsväsende, sjukvård och omsorg för barn och äldre behöver växa och moderniseras i samma takt som befolkningen ökar. En väl fungerande bostadsmarknad är en av hörnstenarna i detta sammanhang. PROGNOSTICERAD BEFOLKNINGSÖKNING I STOCKHOLM 1 050 000 ÖVER 70 PROCENT AV STOCKHOLMS HUSHÅLL BESTÅR AV EN TILL TVÅ PERSONER ENSAMSTÅENDE UTAN BARN är den vanligaste hushållstypen i Sverige och står för 37,7 procent av alla hushåll i Sverige. På andra och tredje plats kommer sammanboende utan barn, 24,9 procent, och sammanboende med barn, 22,2 procent. Det visar Statistiska centralbyrån som för första gången på över 20 år kunnat redogöra för antalet hushåll i Sverige. Det är det nya lägenhetsregistret tillsammans med det faktum att folkbokföringen nu kopplas till bostaden som gör det möjligt att kartlägga hushållen på det sättet. Störst andel ensamhushåll återfinns inte oväntat inom stockholmsregionen, där Solna har högst andel med 44,4 procent, tätt följt av Stockholm med 43,8 procent ensamhushåll. SVÅRAST FÖR UNGA VUXNA ATT TA SIG IN PÅ BOSTADSMARKNADEN TROTS ATT DET finns omfattande befolkningsstatistik och trender som visar på en tydlig urbanisering inom stockholmsregionen, så har produktionen av bostäder legat på låga nivåer under många år. Något som skapat ett ackumulerat underskott av bostäder och resulterat i ökade bostadspriser. 1 000 000 950 000 900 000 850 000 2012 2014 2016 2018 2020 2022 DET GENOMSNITTLIGA PRISET för bostadsrätter inom stockholmsområdet har fortsatt att öka under 2013, särskilt innanför tullarna där priserna är högre än någonsin. Även andrahandshyrorna har ökat kraftigt i Stockholm under de senaste åren. Den ökade efterfrågan på bostäder har drivit upp hyresnivåerna i andrahandsmarknaden på en etta i innerstaden med 23 procent jämfört med 2012. Källa: www.statistikomstockholm.se Befolkningsökning STOCKHOLM BEHÖVER 250 000 NYA BOSTÄDER TILL 2030 STOCKHOLMS LÄN HAR idag det största bostadsunderskottet i modern historia. Bostadsbyggandet har inte följt med den snabba befolkningstillväxten. De senaste fyra åren har länets befolkning ökat med drygt 146 000 invånare. Samtidigt har det byggts cirka 32 000 nya bostäder. Enligt en nyligen utgiven rapport från Stockholms Handelskammare saknades det 122 000 bostäder i Stockholm i slutet av 2012. En regional bedömning av bostadsbehovet visar att det behöver byggas cirka 250 000 nya bostäder inom regionen fram till och med 2030. BEFOLKNINGSÖKNINGEN I STOCKHOLM I RELATION TILL FÄRDIGSTÄLLDA LÄGENHETER 17 000 15 000 13 000 11 000 9000 7000 5000 3000 2014 2016 2018 2020 Befolkningsökning Antal inflyttningsklara lägenheter Källa: www.statistikomstockholm.se 7

ÅRSREDOVISNING 2013 OM BOLAGET UNGA VUXNA ÄR den grupp som har svårast att ta sig in på bostadsmarknaden. Nyproduktionen av studentbostäder har under de senaste åren minskat kraftigt, trots att det finns politiska beslut på att skapa 4 500 studentbostäder till 2015. Kötiden för ett studentrum är idag cirka två år och för en student etta behöver man köa omkring tre år. KOMMANDE ÅR VÄNTAS antalet unga som ska flytta hemifrån i stockholmsområdet att öka samtidigt som stora delar av de inflyttade är unga människor. Detta medför att bostadssituationen för unga människor kommer att förvärras ytterligare under den närmaste framtiden. STARK EFTERFRÅGAN FÖR BOSTÄDER I CITYNÄRA LÄGEN TILL RIMLIGA PRISER DE ÖKADE HYRESNIVÅERNA gör alternativet, att köpa sin bostad, mer attraktivt och påverkar även efterfrågan på mindre bostadsrätter. Under de senaste tio åren har genomsnittsytan för nyproducerade lägenheter i Sverige minskat med 8,6 procent. Trenden med mindre nyproducerade lägenheter är ännu tydligare i storstadsområdena, där allt fler målgrupper efterfrågar mindre bostäder till en rimlig kostnad. FÖR ATT MÖTA efterfrågan hos unga vuxna som till stor del består av en till två personer i hushållet, morgondagens stockholm-are, behöver bostadsaktörer tänka i nya banor och producera yteffektiva och välplanerade bostäder med funktionell design och kostnadseffektiva materialval, som samtidigt inte tummar på kvalitén. I en stad där många bor på liten yta växer också behovet av naturliga samlingsplatser. Därför kommer det finnas en ännu större efterfrågan på bostäder med det lilla extra, som takterrasser, attraktiva gårdsmiljöer eller gemensamhetslokaler. MARKNADSLEDANDE POSITION INOM VALT SEGMENT BOSTADSPRODUKTIONEN BEHÖVER ÖKAS kraftigt, och då inte minst till unga vuxna och till hushåll som består av en till två personer, jämfört med dagens nivåer. Detta behov och urbaniseringen av samhället är något som SSM tagit fasta på. SSM har sedan bolaget bildades 1993, fokuserat på att ta tillvara de bostadsmöjligheter som finns runt om i regionen genom att utveckla och producera attraktiva bostäder utanför Stockholms nuvarande citykärna. SSM har kommit att bli en betydande aktör för utvecklingen av Stockholms närförorter. Bolaget har idag en marknadsledande position, med en marknadsandel om sju procent under 2013, inom detta segment. SSM:S LEDNING OCH medarbetare har ett genuint engagemang för bostadsutveckling och drivs av att bli bäst på att skapa funktionella och flexibla bostäder vars absoluta pris blir så lågt att de flesta av morgondagens stockholmare har råd att köpa en bostad. SSM strävar också efter att i varje projekt ta fram det lilla extra, något gemensamt som ska ge de boende nya sociala miljöer för umgänge. SSM har en tydlig målsättning och ambition att befästa och stärka sin nuvarande position och därmed fortsätta skapa värde på såväl kort som lång sikt. ANTAL PERSONER PER HUSHÅLL Källa: www.stockholm.se/scb 11% 4 personer i hushållet 13% 3 personer i hushållet 6% 5-7 personer i hushållet 44% 1 person i hushållet SSM:S MARKNADSANDEL I STOCKHOLM 7% 27%2 personer i hushållet

MORGONDAGENS STOCKHOLMARE ÄR MÅNGA. DÄRFÖR VILL VI BYGGA MÅNGA BOSTÄDER. 9

KONSTFACK TELLUS TOWER FLYGPLANSFABRIKEN TELEFONPLAN FLYGPLANSFABRIKEN Anrik svensk industri SSM HAR UTVECKLAT en helt ny bostadsfastighet på en markyta där det i början av 1900-talet tillverkades flygplan i trä. För att uppmärksamma områdets industriella historia namngavs därför byggnaden Flygplansfabriken. 73 unika bostäder som består av ett till tre rum och kök i storlekarna 29 till 69 kvadratmeter kunde skapas i den nya fastigheten. Samtliga bostäder är yteffektiva och med väl genomtänkta planlösningar. Flertalet av bostäderna har balkong eller uteplats och bostäder som är högst upp i huset har generösa terrasser. TELEFONPLAN ÄR IDAG ett av Stockholms mest utvecklingsintensiva områden. Konstfack, Sveriges största konstnärliga högskola flyttade hit 2004 vilket har bidragit till att höja områdets popularitet och lockat till sig fler företag som också arbetar med konst och formgivning. Telefonplan har blivit ett centrum för form och design vilket gör att en konstant ström av människor söker sig till området. FLYGPLANSFABRIKEN FASTIGHETSBETECKNING TVÅLFLINGAN 12 OMRÅDE TELEFONPLAN BOAREA 2 985 M² ANTAL BOSTÄDER 73 PARTNER EGEN REGI 1 RUM OCH KÖK 2 RUM OCH KÖK 5 67 10 3 RUM OCH KÖK 1

ÅRSREDOVISNING 2013 AKTUELLA BOSTADSPROJEKT Telefonplan har blivit ett centrum för form och design 11

ÅRSREDOVISNING 2013 AKTUELLA BOSTADSPROJEKT TELLUS TOWER Stockholm Creative District SSM HAR UTVECKLAT Tellus Tower, tillsammans med Wingårdh Arkitektkontor, utifrån en vision om att fastigheten ska bli ett nav för Stockholm Creative District. Med sina 75 våningar kommer Tellus Tower att bli ett av Sveriges mest spännande landmärken och norra Europas högsta bostadshus. Tellus Tower kommer, enligt förslaget till detaljplan, bli 237 meter högt och inrymma cirka 700 bostäder optimerade för en till två personer. Fasaden på fastigheten kommer att vara av en högteknologisk karaktär. Stora fasta glaspartier från golv till tak ska ge ett generöst ljusinsläpp och milsvid utsikt. FRÅN DE ÖVRE planen kommer boende inte bara att kunna se ut över hela Stockholms stad utan även ut över Stockholms skärgård. Stor vikt har lagts vid att skapa en levande bostadsmiljö där stadens puls och energi är tydlig. Av den anledningen kommer det i markplan finnas kommersiella lokaler och på det översta planet en stor publik lokal, såsom en restaurang och en skybar. Det kommer även att finnas en takterrass med pool som föreningens medlemmar kommer att kunna nyttja. Under senare delen av 2019 kommer förväntansfulla bostadsköpare att kunna flytta in. Tellus Tower tillsammans med utveckling av ytterligare grannfastigheter kommer att skapa cirka 1 000 nya bostäder i området. GERT WINGÅRDHS ORD OM TELLUS TOWER ETT RIKTIGT HÖGT HUS TILL EN RIMLIG KOSTNAD Tellus Tower kommer visa att det går att bygga ett riktigt högt hus till en rimlig kostnad och som både är ekologiskt och uthålligt. EKOLOGISKT SÄTT FÖR STÄDER ATT VÄXA Den typ av byggnation som Tellus Tower står för tror vi är framtiden för städers tillväxt inom redan etablerade nav och infrastruktur. ETT GODISPAKET UPPBLANDAT AV OLIKA NYANSER Hela huset blir som ett godispaket uppblandat av olika nyanser. Det finns en dekorativ lust på toppen av den i övrigt enkla gestalten. GERT WINGÅRDH Arkitekt EN MODERN SPIRA BLAND STOCKHOLMS KYRKSPIROR Ett högt hus. Enkelt och helt glasat. Fina proportioner. En modern spira bland Stockholms alla kyrkspiror! Lyssna till när Gert Wingårdh själv beskriver tankarna och arbetet med Tellus Tower: http://www.youtube.com/ watch?v=hmvoexjkwg0 12

TELLUS TOWER FASTIGHETSBETECKNING TIMOTEJEN 17 OMRÅDE TELEFONPLAN BOAREA 26 000 M² ANTAL BOSTÄDER 700 PARTNER EGEN REGI 1 RUM OCH KÖK 2 RUM OCH KÖK 420 280 TELLUS TOWER 13

ÅRSREDOVISNING 2013 AKTUELLA BOSTADSPROJEKT THE LAB FASTIGHETSBETECKNING TRUBADUREN OMRÅDE SOLNA/HUVUDSTA BOAREA 14 335 M² ANTAL BOSTÄDER 266 PARTNER ALECTA 1 RUM OCH KÖK 2 RUM OCH KÖK 94 124 3 RUM OCH KÖK 48 THE LAB Vetenskap i byggnadens DNA MITT EMELLAN STAD, skog och vatten i Solna utvecklar SSM ett nytt boende för morgondagens stockholmare. Solna präglas av en modern och urban stadsmiljö med närhet till citykärna och goda kommunikationer, något som uppskattas av SSM:s kunder. Det nya bostadsprojektet har fått sitt namn - The Lab - efter Statens Bakteriologiska Laboratorium som tidigare hade sin verksamhet i området. Byggnaden ritades på 1930-talet av den välrenommerade arkitekten Gunnar Asplund. Bostäderna kommer att byggas i tre huskroppar och totalt uppgå till 266 bostäder. Storleken på bostäderna varierar mellan ett till tre rum och kök på 35 till 90 kvadratmeter, med fokus på ett till två rum och kök. SÅVÄL FASAD SOM stomme och interiöra material är utvalda för att skapa boenden med låga driftskostnader och låg energiförbrukning. För att underlätta de boendes vardagslogistik kommer The Lab också att erbjuda ett stort garage om två våningar och en stor cykelparkering med ett tillhörande servicerum. Två kommersiella lokaler inryms i fastigheten, vilket kommer ge ytterligare liv och rörelse i området. Under senhösten 2014 ska byggnationen av fastigheten påbörjas och förväntansfulla bostadsköpare kan flytta in under senare delen av 2016. 14

ANNA ÖSUND PROJEKTCHEF VAD ÄR DIN ROLL PÅ SSM? Jag arbetar som projektchef. VARFÖR ARBETAR DU PÅ SSM FASTIGHETER? SSM är ett mindre företag där medarbetare tillåts ta eget ansvar och har stor möjlighet att påverka. VAD ÄR ROLIGAST I DITT ARBETE? Det bästa med mitt jobb är att det är så mycket som är roligt. Ett projekt varar upp till sex år och arbetsuppgifterna varierar mycket i de olika skedena. Variationen är både rolig och utmanande. VILKEN ÄR DEN STÖRSTA UTMANINGEN MED DITT JOBB? Just nu är det nog att få ett bygglov. Svårigheterna varierar med projekten. Men det viktigaste som projektchef är inte vad du själv gör utan vad din grupp gör, varför utmaningen ligger i att få alla andra att trivas och jobba bra tillsammans. Min största utmaning är kanske därför att få ut rätt information till alla. VAD TROR DU ÄR DET VIKTIGASTE FÖR ATT KUNNA BYGGA FLER BOSTÄDER I STOCKHOLMSOMRÅDET? Det är såklart mycket som behövs men förenklingar i planprocessen är en viktig faktor. THE LAB TUNNELBANA VÄSTRA SKOGEN LANTMÄTERIET 484429 15

ÅRSREDOVISNING 2013 AKTUELLA BOSTADSPROJEKT KUNGSTERRASSEN Takterrass med milsvid utsikt I SÄTRA HAR SSM nyproducerat bostäder i projektet Kungsterrassen. Kungsterrassen har nära till tunnelbana och service, restauranger och shopping i form av Sätra centrum, Skärholmens centrum och Kungens Kurva. Från byggnadens takterrass har man också en pampig utsikt över takåsar och natur i kombination med en härlig känsla av New York. BYGGNADEN SOM ÄR ett lamellhus har totalt åtta våningar och består av 72 bostäder, varav 52 bostäder med ett rum och kök samt 20 bostäder med två rum och kök. Ledstjärnan i utvecklingen har varit inspiration från New York och design med ljusflöde i fokus samt en tillgång till smarta förvaringsmöjligheter och gemensamhetslokal. Utöver takterrassen, med soldäck, grill och spaliknande bad, finns en gemensamhetslokal med kök som de boende kan använda för middagsbjudningar eller fester. Möjligheter till att parkera cyklar och bilar finns i anslutning till byggnadens entré. I närheten finns fina naturområden och promenadstråk längs Mälarens strand. Sandstränder med hopptorn finns att tillgå i den närliggande småbåtshamnen. För sportintresserade finns även goda möjligheter till att utöva sin idrott. Byggnation av projektet påbörjades under 2013 och under senare delen av 2014 kommer nya bostadsägare kunna flytta in i sina nya hem. KUNGSTERRASSEN FASTIGHETSBETECKNING BJÖRNSÄTRA 3 OMRÅDE SÄTRA BOAREA 3 329 M² ANTAL BOSTÄDER 72 PARTNER EGEN REGI 1 RUM OCH KÖK 2 RUM OCH KÖK 52 20 16

ENTRÉ KM KF MARCUS EEK PLATSCHEF VAD ÄR DIN ROLL PÅ SSM? Jag är platschef på SSM sedan ett par år. MM FRANSK BALKONG EN 2:A BLIR ENKELT EN 3:A VARFÖR ARBETAR DU PÅ SSM FASTIGHETER? Jag blev kontaktad av SSM och tackade ja då jag tyckte att det verkade vara ett intressant bolag, lite mindre och mer flexibelt än de stora drakarna. Jag tyckte även att det skulle bli intress-ant att få vara med och växa tillsammans med bolaget. VAD ÄR ROLIGAST I DITT ARBETE? Att man är med och skapar något som blir bestående. Det är alltid spännande att få vara med när husen växer och tar form. Ena dagen en lergrop och efter ett tag så har ett stort hus vuxit fram. Det tröttnar man aldrig på! VILKEN ÄR DEN STÖRSTA UTMANINGEN MED DITT JOBB? Se till att allt blir gjort i tid och i rätt följd. Men jag har ju även en massa duktiga medarbetare som hjälper mig med detta. FRD BALKONG VAD TROR DU ÄR DET VIKTIGASTE FÖR ATT KUNNA BYGGA FLER BOSTÄDER I STOCKHOLMSOMRÅDET? Att man ska få bygga mer på höjden! Tellus Tower är ett bra exempel på många yteffektiva lägenheter i centralt läge. Jag tror det behövs fler sådana byggen. 17

ÅRSREDOVISNING 2013 AKTUELLA BOSTADSPROJEKT ROSTERIET FASTIGHETSBETECKNING ROSTERIET 7 OMRÅDE LILJEHOLMEN BOAREA 15 593 M² ANTAL BOSTÄDER 225 PARTNER ALECTA 1 RUM OCH KÖK 2 RUM OCH KÖK 17 131 3 RUM OCH KÖK 4 RUM OCH KÖK 43 20 ROSTERIET Liljeholmens bästa läge 5 RUM OCH KÖK 14 ALLDELES INTILL LILJEHOLMSTORGET växer ett nytt bostadskvarter fram med bygget av Rosteriet. Fastigheten rymmer allt ifrån små kompakta ettor till större etagelägenheter och ett par kommersiella lokaler för affärer, café och restaurang. OMRÅDET KOMBINERAR STORSTADSPULS med grönområden och badplatser. Med gångavstånd till både Hornstull, Trekanten och Gröndal har de boende det bästa av två världar runt hörnet. Fastigheten ligger cirka 50 meter från tunnelbana och tvärbana samt ett par minuter från E4:an och Essingeleden. Liljeholmen är ett expansivt område och en av Stockholms största knutpunkter i kollektivtrafiken. MAJORITETEN AV DE 225 bostäderna, som varierar från ett till fem rum och kök, får generösa balkonger och många har sjöutsikt. Ledmotivet i utvecklingen av Rosteriet har varit platsanpassning, både genom att ta hänsyn till Liljeholmens industriella arv, och genom att låta kvarteret vara en brygga mellan torgoch parkmiljön i närområdet. Lägenheterna är utformade för att kunna passa individuella behov. I flera fall finns möjligheten att göra en tvårumsbostad till en trerumsbostad beroende på de boendes livssituation och önskemål. SOM ETT LED i SSM:s verksamhetsidé att bygga bostäder med det lilla extra kommer Rosteriet även att få ett gemensamt poolområde mot Trekantsparken att användas av föreningens medlemmar. FÖRSÄLJNINGEN AV ROSTERIETS bostäder påbörjades hösten 2013 och i inledningen av 2014 var cirka 70 procent av bostäderna sålda. 18

CINA HELLQVIST ARBETSLEDARE VAD ÄR DIN ROLL PÅ SSM? Jag är arbetsledare på Rosteriet. Just nu jobbar jag mycket med arbetsmiljöfrågor, planering och inköp. VARFÖR ARBETAR DU PÅ SSM FASTIGHETER? För att jag trivs här! Jag trivs jättebra i gruppen, får dagliga utmaningar i mitt arbete och kan utvecklas både som person och i min yrkesroll. VAD ÄR ROLIGAST I DITT ARBETE? Det är nog variationen i arbetsuppgifterna. Som arbetsledare är jag ju både ute på plats i byggprojekten och inne på kontoret. ROSTERIET VILKEN ÄR DEN STÖRSTA UTMANINGEN MED DITT JOBB? Att göra allt tydligt, lätt att förstå och enkelt att använda. När jag till exempel gör tidplaner måste jag se till att alla snabbt förstår vad de ska bidra med för att vi ska kunna lyckas bli klara i tid. VAD TROR DU ÄR DET VIKTIGASTE FÖR ATT KUNNA BYGGA FLER BOSTÄDER I STOCKHOLMSOMRÅDET? Jag tror att det är fråga om resurser. Det behövs pengar helt enkelt. Och vilja! LANTMÄTERIET 442162 19

SSM ÅRSREDOVISNING BOLAGET SSM STOCKHOLMSREGIONENS BOSTADSBRIST HÄMMAR SVERIGES TILLVÄXT 20

ÅRSREDOVISNING 2013 HÅLLBART FÖRETAGANDE ENGAGEMANG FÖR ETT ÖKAT BOSTADSBYGGANDE I STOCKHOLM DEN BOSTADSBRIST SOM idag finns inom stockholmsregionen är inte bara en svår situation för den enskilda individen som behöver en bostad för att kunna studera eller arbeta inom regionen - utan även för det svenska samhället i stort. Bostadsbristen i Stockholm bidrar till att göra regionen mindre attraktiv och den slår direkt mot jobb och tillväxt. Detta är alarmerande eftersom huvudstadsregionen är Sveriges tillväxtmotor och kan långsiktigt leda till att regionen förlorar sin attraktivitet, vilket i så fall kommer att få en direkt påverkan på arbetstillfällen och regionens tillväxt. SSM TAR ETT aktivt ansvar för stockholmsregionens stadsutveckling genom att producera kvalitativa och efterfrågade bostäder till rimliga priser. SSM vill bygga så många bostäder som möjligt, något som konkretiserats i ett tydligt mål om att årligen producera 500 bostäder per 2017. HÅLLBARHET SOM EN INTEGRERAD DEL AV VERKSAMHETEN HÅLLBART FÖRETAGANDE INOM SSM innebär övergripande att ta ett ekonomiskt, miljömässigt, etiskt och socialt ansvar. I praktiken innebär det att bolagets primära intressenter; medarbetare, kunder, samarbetspartners, leverantörer, offentliga aktörer och ägare, i den dagliga verksamheten ska agera etiskt korrekt, ta aktivt ansvar för bostadsutveckling, värna om och visa respekt för människa och miljö samt ha ett långtgående och genuint engagemang inom boenderelaterade frågor. En företagskultur baserad på värdeorden energi, engagemang och glädje genomsyrar all dialog och allt samarbete mellan medarbetare och bolagets övriga intressenter. och det interna arbetet. Policyn berör bland annat mutor och bestickning, oegentligheter samt ej tillåten arbetskraft. INOM BOLAGET ACCEPTERAS ingen form av mutor eller bestickning. SSM tillåter inte heller någon form av prissamverkan, kartell-bildning eller missbruk av marknadsdominans och stöder i alla delar av verksamheten en korrekt och allsidig konkurrens vid anbud, offert, upphandling och inköp. BOLAGET ELLER MEDARBETARE får aldrig utnyttja mutor, bestickning, otillbörlig påtryckning eller otillåten ersättning av någon form i relation med kollegor, samarbetspartners, kunder, leverantörer, myndigheter eller andra med tillexempel syfte att skapa eller behålla affärer. Det är även förbjudet för medarbetare att för egen vinning utnyttja relationer med affärspartners som till exempel kunder, samarbetspartners, leverantörer eller andra likvärdiga. Under året har även ett regelverk för representation tagits fram. BOLAGETS RELATIONER TILL samarbetspartners och leverantörer präglas av en hög affärsmoral där medarbetare slutför avtalade åtaganden korrekt enligt gällande avtal och inom givna tidsramar. SSM accepterar inte samarbetspartners som ägnar sig åt verksamhet som strider mot bolagets värderingar eller mot lagar och förordningar. SSM har tagit fram en uppförandekod för sina leverantörer samt en kravlista som används vid inköp. PLATTFORM FÖR FORTSATT ARBETE INOM HÅLLBARHET FÖR ATT BYGGA en sund företagskultur och ett långsiktigt hållbart och lönsamt bolag har ett antal viktiga policyer och riktlinjer inom hållbarhet formulerats och kommunicerats under året inom bolaget. Med början under 2014 kommer arbetet med frågor rörande hållbarhet att utvecklas vidare för att lyfta fram detaljområden som är mest väsentliga för SSM:s verksamhet och intressenter. En fokusering av SSM:s hållbarhetsarbete kommer därefter att ske inom dessa valda områden. EN SJÄLVKLAR GRUND för SSM är att respektera tillämpliga lagar och andra föreskrifter, god affärssed och praxis. SSM:s policyer inom miljö, mångfald, arbetsmiljö och kompetensutveckling samt riktlinjer för etik tydliggör redan idag SSM:s ställningstagande i frågor som rör affärsetik, miljö och arbetsvillkor. BOLAGETS RELATIONER BASERAS PÅ GOD ETIK UNDER ÅRET HAR SSM formulerat en etisk policy och affärsetiska riktlinjer som ligger till grund för bolagets affärsrelationer 21

ÅRSREDOVISNING 2013 HÅLLBART FÖRETAGANDE MINIMAL MILJÖPÅVERKAN OCH SUND LIVSMILJÖ FÖR ATT ÅSTADKOMMA attraktiva och miljövänliga bostadsområden sker bostadsutveckling och utveckling av dess närmiljö i nära samarbete mellan SSM, kommun och projektörer. I ett inledande skede av projektet definieras ofta gemensamma övergrip-ande miljömål. Dessa mål ligger sedan till grund för ett mer detaljerat miljöarbete. Miljömål som SSM ofta har att ta hänsyn till och som vägleder fortsatt arbete i utvecklingsoch produktionfaserna kan sammanfattas i; en sund livsmiljö för att bo, arbeta och vistas i, en minimal miljöpåverkan samt ett effektivt nyttjande av resurser. TYDLIG MILJÖPOLICY SSM VERKAR FÖR att i så stor utsträckning som möjligt bidra till en bättre miljö. Ledningen inom bolaget ansvarar för att faställd miljöpolicy efterlevs. Samtliga medarbetare har ett ansvar för miljön och ska ständigt vara uppmärksamma och agera för att undvika onödig resursförbrukning och skadlig miljöpåverkan. Det aktiva miljöarbetet inom bolaget styrs idag framförallt av att: Hantera miljöfrågor som en integrerad del i verksamheten, och där det är tillämpligt ta hänsyn till miljöaspekten. Uppfylla krav enligt gällande miljölagstiftning, normer och rekommendationer för t ex miljöfarlig avfallshantering. Vid val av byggproduktionsmetod välja det alternativ som är resurssnålt och har lägst möjliga miljöpåverkan. Ta hänsyn till inverkan på miljön vid köp av varor och tjänster, t ex genom att använda miljödeklarerade material och byggvaror, minimera mängden restprodukter och avfall. MILJÖBYGGNAD SILVER I SAMTLIGA NYBYGGNATIONER SSM HAR SOM mål att bostäderna ska vara hållbara och ha en låg miljöbelastning. Samtliga av SSM:s nybyggnationer strävar efter att uppnå kraven för miljöbyggnad Silver. Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som baseras på svenska bygg- och myndig-hetsregler samt svensk byggpraxis. Miljöbyggnad har tagits fram i samarbete mellan den svenska regeringen, företag och kommuner i den så kallade bygga-bo-dialogen. Certifieringen omfattar 16 stycken indikatorer som berör energi, inomhusmiljö och material. Det är ett verkningsfullt certifieringsprotokoll för att skapa miljömässigt hållbara byggnader. Genom att använda sig av protokollet ges bolaget ett bra stöd för att säkerställa viktiga miljörelaterade aspekter i samband med projektutveckling och bostadsproduktion. HÅLLBARA BYGGNATIONER MED MINIMAL MILJÖPÅVERKAN FÖR ATT FÖRHINDRA att skadlig fukt uppstår påbörjas fuktsäkring redan tidigt i byggprocessen och fortsätter sedan under projektering och produktion. En sakkunnig inom fukt utses med uppgift bland annat att utarbeta en beskrivning av fuktskyddet. TIDIGT I BYGGPROCESSEN planeras för en effektiv användning av byggmaterial och effektiv infrastruktur avseende till exempel vatten- avlopps- och fjärrvärmeledningar. Materialval för byggnaderna görs enligt följande prioritering, givet att materialet fungerar på ett bra sätt i konstruktionen; återanvändningsbart i sin helhet, återvinningsbart som ny produkt samt återvinningsbart som energi. Miljömärkta och hållbara produkter, till exempel mijöcertifierat virke och halogenfria material, prioriteras och farliga kemikalier och material byts ut till säkrare alternativ. Återanvändning av jord- och bergmassor inom området eftersträvas. FÖR ATT SÄKERSTÄLLA bra materialval riskbedöms och värderas samtliga kemiska byggprodukter med avseende på kända hälsofarliga ämnen och allergener. Lågemitterande inbyggda material och materialkombinationer används. Byggnaderna utformas med hänsyn till solinstrålning och innetemperatur. Ventilationssystem utformas med god avskiljning av partiklar och andra föroreningar i luften in till bostaden. Elektriska och magnetiska fält från fasta elinstallationer minimeras inom byggnaderna och kraftiga elektriska fält skärmas av. Byggnaderna utformas med radonskyddad konstruktion. SSM STRÄVAR EFTER att nå en så låg energianvändning som kan anses ekonomiskt möjligt för el, värme och eventuellt kyla. I alla projekt ligger denna nivå med god marginal under gällande byggreglers normkrav för nybyggnation. Även målet för primärenergi, koldioxid, klimatskalets täthet och fläktsystemets effektivitet säkerställs i ett tidigt skede av produktionen. Genom att specifikt granska byggnadernas behov av primärenergi och koldioxidbelastning styrs val av såväl teknisk apparatur som val av energikälla mot en prioritering av energisnåla system och förnyelsebara energikällor. Byggnadernas klimatskärm utformas för långsiktig energihushållning och system för värme och ventilation utformas för god energieffektivitet. Utomhusbelysningen görs energieffektiv och dagsljusstyrd samt närvarostyrd belysning används där så är lämpligt. 22

SUND LIVSMILJÖ LIV OCH RÖRELSE skapar trygghet. För att stimulera detta är SSM mån om att skapa mötesplatser för en aktiv social samvaro i sina projekt och i närmiljön inom stadsdelen. För att uppnå en god ljudmiljö inomhus eftersträvs ljudklass B för byggnaderna. Även uteplatser utformas så att en bra ljudmiljö uppnås. Bolaget verkar för att boende kan använda cykel som ett enkelt färdmedel genom cykelvägar och cykelparkeringar vid bostäder, kontor och kollektivtrafik. Vidare verkar bolaget aktivt för att skapa förutsättningar för att starta en bilpool med miljövänliga bilar för boende, som ett komplement till cykel och kollektivtrafik. Parkeringsplatser för dessa bilar, tillsammans med laddningsmöjligheter för hybridbilar ska finnas tillgängligt inom området. Bostadsområdet förses med riklig vegetation och befintliga stora träd sparas i möjligaste mån. För att minimera transporter till området i framtiden utreds också möjligheter till stationär sopsugsanläggning. EN MÄNSKLIGARE STAD FÖR ALLA STOCKHOLMS STADSMISSION GÖR varje dag skillnad för mer än 1 000 människor i Stockholm som lever under speciellt tuffa förhållanden, bland annat hemlöshet. SSM har valt att stödja föreningens viktiga arbete för en mänskligare stad under året genom att vara en så kallad företagsvän. 25

ÅRSREDOVISNING 2013 HÅLLBART FÖRETAGANDE MODERN, DYNAMISK OCH ATTRAKTIV ARBETSGIVARE UNDER ÅRET HAR ett intensivt arbete gjorts för att bygga upp en entreprenörsdriven organisation, baserad på SSM:s kärnvärden energi, engagemang och glädje. SSM är idag en relativt ung, välutbildad organisation med gedigen erfarenhet från utveckling av bostäder. Medarbetare tillsammans med kunder är nyckeln till bolagets framgång och tillväxt. Av den anledningen strävar bolaget efter att erbjuda kreativa, säkra och trivsamma arbetsmiljöer som stimulerar och uppmuntrar nytänkande. Höga mål, med mättal över 75, har satts av ledningen för NMI (nöjd-medarbetar-index). Under 2014 kommer en första undersökning att genomföras. FÖR ATT REALISERA BOLAGETS tillväxtplaner har bemanning varit ett övergripande fokusområde under året. Antalet medarbetare har mer än fördubblats under 2013, från 14 till 33 medarbetare. Något som även har ställt krav på nya kontorslokaler. I mitten av november flyttade bolagets huvudkontor till moderna och väl anpassade lokaler på Kungsgatan i Stockholm. STARK ENTREPRENÖRSANDA OCH HÖG GRAD AV DELAKTIGHET FÖR ATT SSM ska kunna växa över tid behöver medarbetare ha god insikt och känna sig delaktiga i bolagets olika strategier och mål, men också förstå sin egen roll och hur de som enskild medarbetare tar ansvar för och bidrar till verksamhetens bästa och dess resultatuppfyllelse. SSM präglas idag av ett ramverk som utgörs av tydliga värderingar och affärsmässigt agerande där medarbetare uppmuntras att ta egna initiativ och utforma sitt arbete. Beslutsfattandet sker långt ut i organisationen vilket skapar ett starkt engagemang hos medarbetarna. GODA MÖJLIGHETER TILL UTVECKLING MÖJLIGHETERNA ATT VIDAREUTVECKLAS är ett annat skäl till den goda trivsel som finns inom SSM. Bolagets snabba tillväxt och ut-veckling har gjort att många medarbetare har getts möjlig-het till förändrade och utökade ansvarsområden, samt till att utvecklas i nya roller då de valt att arbeta i SSM. Samtliga med-arbetare har en kompetensutvecklingsplan vilken utvärderas i samband med det årliga obligatoriska utvecklingssamtalet, men även i den löpande återkopplingen mellan medarbetare och chef. Medarbetares behov och önskemål om kompetensutveckling tillgodoses i så stor utsträckning som möjligt när dessa sammanfaller med verksamhetens krav och behov. Kompetens-utvecklingen sker via exempelvis erfarenhetsutbyte, interna och externa utbildningar eller egen inlärning. Under året har SSM också erbjudit praktikplatser till studerande vilket har varit lärorikt och värdefullt för både praktikanter och bolaget. FRÄMJAR ETT JÄMSTÄLLT SAMHÄLLE JÄMSTÄLLDHETS- OCH MÅNGFALDSFRÅGOR är integrerade i SSM:s verksamhet, såväl i det interna arbetet som i bolagets roll som samhällsaktör. SSM jobbar aktivt med att uppnå en bra könsoch åldersfördelning inom olika delar av verksamheten. SSM accepterar inte att medarbetare, kunder, samarbetspartners, leverantörer eller andra utsätts för någon form av kränkande särbehandling. AKTIVT ARBETE FÖR EN GOD OCH SÄKER ARBETSMILJÖ EN GOD OCH säker arbetsmiljö är en strategiskt fråga och en integrerad del av verksamheten inom SSM. Arbetsmiljön inom bolaget omfattar alla anställda och uppdragstagare. För att uppnå en god arbetsmiljö har SSM som målsättning att: Medarbetare ska ha rätt till en bra arbetsmiljö; fysiskt, psykiskt, socialt samt en ergonomiskt anpassad arbetsplats. Arbeta systematiskt med arbetsmiljöfrågor som en integrerad del i verksamheten för att bland annat uppfylla krav och förväntningar på en säker och trygg arbetsmiljö. Skyddsföreskrifter och andra riktlinjer för en säker och trygg arbetsmiljö och arbetsplats ska respekteras och följas av alla. Medarbetare ska ha tillgång till information och kunskap för att aktivt ta ansvar samt medverka i arbetsmiljöarbetet. MÅLSÄTTNING MED ARBETSMILJÖARBETET är att skapa en fysiskt, psykiskt och socialt sund, trevlig och utvecklande arbetsplats för alla anställda genom att bland annat förebygga risker för arbetsskador och arbetsrelaterad ohälsa med stöd av månatliga möten med skyddsombud och HR-chef som arbetsgivarrepresentant. Då genomförs även skyddsronder på huvudkontoret och veckovis på byggarbetsplatserna och på så sätt följer SSM systematiskt upp och utvärderar insatser för att verksamhets-anpassa och kontinuerligt förbättra arbetsmiljön. Initiativ och ansvar att skapa en god arbetsmiljö, förebygga risker och lösa eventuella arbetsmiljörelaterade problem är en gemensam angelägenhet för alla verksamma inom SSM varför arbetet bedrivs öppet och i samverkan. FRISKVÅRD OCH HÄLSA I FOKUS ATT GOD HÄLSA har en positiv effekt på frisknärvaro och arbetsresultat är kända fakta. SSM uppmuntrar till fysisk aktivitet på och utanför arbetet genom friskvårdsbidrag till samtliga medarbetare. Medarbetarna erbjuds även regelbundna hälsoundersökningar, massage och vid personalaktiviteter förekommer ofta någon typ av fysisk aktivitet. SSM har som målsättning att frisknärvaron ska vara över 95 procent. 24

ANTAL ANSTÄLLDA 14 33 2012 2013 KÖNSFÖRDELNING 2011 2012 2013 19 8 14 19 6 5 KVINNOR MÄN GENOMSNITTSÅLDER 37,9 42,9 MÄN KVINNOR

ÅRSREDOVISNING 2013 BOLAGETS STYRNING STÄRKT ORGANISATION FÖR FORTSATT TILLVÄXT STYRNING INOM SSM SSM HOLDING AB (publ) är ett svenskt publikt bolag med säte i Stockholm. Bolaget som grundades 1993 bedriver idag verksamhet inom bostadsutveckling i stockholmsregionen. DET ÖVERGRIPANDE ÄGARDIREKTIVET är att SSM ska utvecklas till att bli ett lönsamt, konkurrenskraftigt och uthålligt bolag inom projektutveckling av bostäder. För att säkerställa detta krävs en god bolagsstyrning där ansvaret är tydligt fördelat mellan ägare, styrelse, advisory board, ledning och medarbetare. TILL GRUND FÖR bolagets styrning är bolagsordningen, aktiebolagslagen samt andra tillämpliga lagar och regelverk. SSM arbetar löpande med att uppnå en än mer effektiv och ändamålsenlig styrning av bolaget. SSM tillämpar för närvarande inte svensk kod för bolagsstyrning. AKTIEÄGARE SSM ÄGS AV det schweiziska bolaget Eurodevelopment AG, som i sin tur helägs till lika delar av bolagets grundare Ulf Morelius och Ulf Sjöstrand. Med anledning av bolagets ägarstruktur finns ingen valberedning. Styrelsens ordförande hanterar i stället nominering av nya styrelseledamöter i samråd med ägarna BOLAGSORDNING BOLAGSORDNINGEN FÖR SSM anger att bolaget ska förvärva, förvalta, förädla och avyttra fastigheter. I övrigt regleras i bolagsordningen bestämmelser om antal aktier, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om årsstämman. Bolagsordningen finns i sin helhet på www.ssmfastigheter.se ÅRSSTÄMMA AKTIEÄGARNAS INFLYTANDE SKER genom deltagande vid bolagsstämmor som är det högsta beslutande organet. Enligt bolagsordningen hålls den ordinarie bolagsstämman, årsstämman, inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. Kallelse till årsstämman sker genom direkta utskick till aktieägarna. NÄR EN FRÅGA om ändring av bolagsordningen kommer att behandlas utfärdas kallelse tidigast sex veckor och senast fyra veckor före stämman. Kallelse till annan extra bolagsstämma utfärdas tidigast sex veckor och senast två veckor före stämman. VID ÅRSSTÄMMAN FATTAS bland annat beslut om, fastställande av bolagets räkenskaper, dispositioner av vinst eller förlust, ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktör. Stämman väljer en styrelse och utser en revisor samt beslut fattas om ersättning till dessa och principer för ersättning till verkställande direktör och ledningsgrupp. AKTIEÄGARE ÅRSSTÄMMA AKTIEÄGARE STYRELSE ÅRSTÄMMA EXTERN REVISOR VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR ADVISORY BOARD AFFÄRS- UTVECKLING MARKNAD- OCH FÖRSÄLJNING REVISOR PROJEKT- UTVECKLING STYRELSE INKÖP FINANS-OCH EKONOMI HR JURIDIK INTERNA STYRINSTRUMENT EXTERNA STYRINSTRUMENT 26