VISION OCH AFFÄRSIDÉ

VISION OCH AFFÄRSIDÉ MAGNENTUS skall alltid upplevas som Norrköpings mest attraktiva fastighetsbolag av både bostads-, kontors- och butikshyresgäster och vår affärsidé är att äga och förvalta fastigheter med arkitektoniska och byggnadstekniska kvaliteter i centrala lägen med koncentration till Norrköping. Omsättning och resultat Omsättningen ökade till 76.922 tkr (67.490), en ökning med 14,0 procent och resultatet efter finansnetto blev 23.046 tkr (1.997). MAGNENTUS-koncernen fortsätter att öka omsättningen och visar fortsatt starka resultat för fastighetsförvaltningen tack vare satsningar på unika, personliga och varumärkesbyggande profilfastigheter i attraktiva lägen i Norrköpings stadskärna. Finans God tillgång till kapital är en grundförutsättning för att utveckla, förädla och äga fastigheter. Den korta marknadsräntan styrs av Riksbanken medan den långa marknadsräntan påverkas av faktorer som förväntningar avseende framtida tillväxt och inflation. Kreditmarginalen styrs dels av tillgång och efterfrågan på krediter, dels av de regelverk som banker verkar under. Förändringar av marknadsräntan och kreditmarginaler påverkar finansnettot. Hur snabbt och hur mycket beror dels på vald räntebindningstid och dels på bankernas syn på kreditmarginalen. För MAGNENTUS har traditionell bankupplåning, kombinerat med användande av räntederivat, s.k ränteswappar, varit den aktuella upplåningsformen. Den förhållandevis låga räntan, både på korta och längre löptider, har gjort att MAGNENTUS-koncernen bundit stora delar av kreditportföljen på lämpliga, väl anpassade löptider, för att på så sätt dra nytta av den befintligt låga korträntan i kombination med attraktiva räntor på längre löptider. Vakansgrad Vakansgraden är fortsatt i det närmaste obefintlig I takt med att vakanta kontors- och butiksytor hyrs ut och fylls med spännande hyresgäster, närmar vi oss även här obefintliga vakanser. Underhåll MAGNENTUS har under detta räkenskapsår satsat 5.381 tkr (5.856) på underhåll Detta är en normal nivå för koncernens underhåll. Fastighetsförvärv/försäljningar I april 2014 förvärvades kv Tullhuset 8-10 av Norrköpings Kommun. Denna fastighet ligger i hörnet Drottninggatan/ Hospitalsgatan, det resterande hörn i denna korsning som MAGNENTUS sedan tidigare inte ägde, och passar lägesmässigt väldigt bra in i övriga fastighetsbeståndet i M-Kvarteren. I denna fastighet ingår en byggbar tomt som i framtiden kommer att bebyggas med kombinationen kontor och bostäder. MAGNENTUS håller just nu på att planera för denna byggnation. Inga fastigheter har avyttrats under detta räkenskapsår. valutaaffärer visar ett svagt negativt resultat om -36 tkr (167). 1

KONCERNENS VERKSAMHET Fastighetsbestånd MAGNENTUS fastighetsbestånd 75 0 arton nio sjutton a samt Fiskeby Herrgård strax utanför promenaderna. Av dessa fastigheter utgör åtta bostadsfastigheter med visst kommersiellt inslag samt resterande fastigheter där den övervägande uthyrningsbara ytan består av kommersiella lokaler. Dessutom äger MAGNENTUS en fastighet i Frankrike samt en bostadsrätt i Miami, USA. 3 6 N Fastighetsförvaltning Förvaltning av bostadsfastigheter skiljer sig från förvaltning av kommersiella fastigheter genom att antalet hyresgäster är betydligt fler i förhållande till uthyrbar yta. MAGNENTUS har egen personal för förvaltning och fastighetsskötsel. Genom det koncentrerade innehavet kan fastighetsförvaltningen drivas med hög servicenivå och effektivitet. Marknadsvärde Våra fastigheters attraktiva lägen och goda standard är faktorer som bidrar till stabila hyresintäkter. Risken för framtida vakanser och minskade hyresintäkter bedöms som överskådligt hanterbara, då efterfrågan på våra bostäder, kontor och butiker är god. Dessutom finns våra fastigheter i attraktiva lägen. MAGNENTUS värdeskapande faktorer utgörs av god stadsutveckling, framgångsrik uthyrning och en lönsam förvaltning. Detta utgör en bas för värdetillväxt och kontinuerlig utveckling av bolaget. De bästa parametrarna som i olika omfattning påverkar MAGNENTUS marknadsvärden av fastigheterna är attraktiva fastigheter, god förvaltning som resulterar i nöjda hyresgäster, vilket i sin tur säkerställer en hög uthyrningsgrad och stabila hyresintäkter. Dessutom är tillgången till kapital en nödvändig resurs för verksamheten och en förutsättning för att kunna fortsätta förvärva, utveckla, förädla och expandera i önskad omfattning. MAGNENTUS bedömning av ett korrekt marknadsvärde på bolagets fastigheter i Sverige ligger i intervallet 1.200.000-1.300.000 tkr. Finansiell strategi De räntebärande skulderna, som består av traditionell bankupplåning kombinerat med räntederivat, tillhandahålls av de större affärsbankerna i Sverige. Upplåningen består uteslutande av traditionella lån med fastighetsinteckningar som säkerhet. MAGNENTUS arbetar löpande med en översyn av de olika löptiderna då räntekostnaden utgör den enskilt största kostnadsposten. Räntekostnaden påverkas av förändring i marknadsräntan samt av förändring av den kreditmarginal kreditgivare kräver som ersättning för att låna ut pengar. Ett flexiblet och kostnadseffektivt sätt att förlänga lån med kort räntebindningstid är räntederivat. s.k ränteswappar. Ur ett kassaflödesperspektiv är utfallet i princip detsamma som att uppta en kredit med fast ränta. Vid förfall av ett räntederivat, har dess värde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har inte påverkat det egna kapitalet. Kapitalbindningens tid bedöms efter både prissättning och möjlighet till kreditlinor. Av våra krediter uppgår andelen med lång räntebindning till ca 75 procent för närvarande. En vilja att utveckla-förädling av MAGNENTUS fastighetsbestånd Insatserna av investeringar, förädlingar och förändringar av framförallt M-Kvarteren har fortsatt i hög takt. MAGNENTUS vision är att vara en av de ledande stadsutvecklarna i Norrköpings innerstad. Detta handlar för vår del om att utveckla befintliga fastigheter, förnya innehållet av hyresgäster, skapa trivsamma miljöer både inom- och utomhus samt bidra till en tryggare och trivsammare innerstad. MAGNENTUS arbetar i samarbete med staden och de större fastighetsägarna för att tillsammans skapa trevliga områden som människor vill bo i, arbeta i och besöka. MAGNENTUS fastigheter håller mycket hög standard vilket tillsammans med fastigheternas läge gör att MAGNENTUS lägenhets- kontor och butiksbestånd är mycket efterfrågad. MAGNENTUS mål att långsiktigt förbättra fastigheternas avkastningsförmåga kvarstår. 2

Fastighetsmarknaden i Norrköping På Norrköpings fastighetsmarknad finns ett flertal aktörer, men ett fåtal stora lokala aktörer. Det är de stora, lokala aktörerna som fortsätter att investera i innerstaden, och denna utveckling förväntas fortsätta dominera samtidigt som det kommer vara fortsatt svårt för utländska aktörer att sätta sin prägel på Norrköpings innerstad. När regeringen nu slutligen har fattat beslut om att förverkliga Ostlänken, kommer detta givetvis att påverka fastighetsmarknaden i Norrköping positivt framöver. MAGNENTUS ser fortsatt god utvecklingspotential i de områden bolaget verkar i, och räknar med framtida goda värdeökningar för fastigheterna. Hyresmarknad för bostäder i Norrköping Med fokus på bostadshyresgästen utgör kundrelationen den mest kritiska framgångsfaktorn i kombination med attraktiva fastigheter i trevliga bostadsområden. En kortvarig hyresrelation är oftast olönsam då det är kostsamt att byta hyresgäst. Genom nöjda hyresgäster strävar MAGNENTUS efter att skapa långvariga relationer. Hyresmarknaden i Norrköping präglas fortsatt av hög efterfrågan i stadens attraktiva bostadsområden, men vi anser att det idag inte enbart räcker med att äga fastigheten. MAGNENTUS har länge strävat efter att få våra hyresgäster att trivas med sitt boende genom att konsekvent investera i trevligare trapphus, tvättstugor etc. Detta i kombination med ett högt tillmötesgående vad gäller hyresgästens möjlighet att själv påverka val av färger etc vid en inflyttning, har gjort att en boendesökande ser MAGNENTUS som ett förstahandsval när tiden är inne för att förändra sitt boende. MAGNENTUS har sedan ett år tillbaka, i samarbete med Länsförsäkringar Östgöta, erbjudit bostadshyresgästerna en hemförsäkring från första dagen i sitt boende och debitera detta direkt på hyresavin. Sedan många år tillbaka, har MAGNENTUS skrivit in i hyresavtalen att rökförbud råder i lägenheten. Detta förbud har nu utökats till att även omfatta balkonger och allmänna utrymmen. Dessa saker har uppskattats väldigt mycket av våra bostadshyresgäster. Och lokaler. Den enskilda fastigheten och lokalen i ett attraktivt läge utgör produkten för våra lokalhyresgäster, och för att vara framgångsrik måste MAGNENTUS kunna erbjuda dessa tre kriterier i en marknad som fortsatt präglas av ett visst överutbud. Utgångspunkten är att inte bara kunna erbjuda en lokal utan en trevlig, spännande och attraktiv arbetsplats i en fastighet där både företaget och dess personal kan profilera sig och sin verksamhet. Fastigheter som Postettan, Druvan, Storan, Telegrafen och Pihlska skolan utgör exempel på dessa egenskaper som MAGNENTUS valt att investera i, och vi har en överefterfrågan på lokaler till just dessa profilfastigheter och i dess områden. För att ytterligare profilera MAGNENTUS fastigheter, har koncernen valt att fasadbelysa flertalet av fastigheterna sedan ett antal år tillbaka. MAGNENTUS i framtiden För att MAGNENTUS skall upplevas som Norrköpings mest attraktiva fastighetsbolag och en naturlig hyresvärd att ringa vid bostads - eller lokalbehov, kommer ansträngningarna än mer fokuseras på att förvärva attraktiva fastigheter i rätt läge, anpassa och renovera dessa efter fastighetens och hyresgästens behov samt än mer erbjuda hyresgästerna hög service och kvalitet. MAGNENTUS vill kunna erbjuda fastigheter där hyresgästen känner sig identifierad med fastigheten och dess läge, charm och attraktionskraft. Postettan, Storan, Druvan, Pihlska skolan, Telegrafen, m.fl är fastigheter som MAGNENTUS idag äger där denna ingrediens finns. Dessa unika fastigheter är var för sig ett varumärke för MAGNENTUS-koncernen. M-Kvarteren i Gamla Stan är ytterligare ett område MAGNENTUS håller på att sätta sin prägel. MAGNENTUS vakansgrad i sitt fastighetsbestånd uppstår endast i samband med lägenhets- eller lokalrenoveringar, och kan under överskådlig tid hållas på en mycket låg nivå, d.v.s nära noll procent. Vid fastighetsköp eller försäljning gör vi följande prioriteringar: - Affärsområdet: Eftersom vi tror på en förbättrad avkastning samt högre fastighetsvärden inom detta. - Positivt kassaflöde: Varje affär ska förbättra kassaflödet. - Positivt resultat: Varje affär bör bidraga med ett positivt resultat. - Fastighet: Skall passa in i MAGNENTUS övriga bestånd för att ytterligare stärka varumärket. 3

MAGNENTUS-KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2014-04-30 2013-04-30 2012-04-30 2011-04-30 2010-04-30 RESULTATRÄKNING Omsättning Hyresintäkter 75 356 66 153 58 814 53 928 50 428 Övriga intäkter 1 566 1 337 1 348 279 22 Summa omsättning 76 922 67 490 60 162 54 207 50 450 Rörelseresultat Fastighetsförvaltningen Avskrivningar byggnader Resultat värdepappershandel Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader 48 292 40 351 38 261 32 275 27 979-5 506-5 076-4 261-3 683-3 164-36 167 386 1 096 3 715 348 65 266 339 506-32 - 2-655 - 1 328-1 180 Summa rörelseresultat 43 066 35 505 33 997 8 699 7 856 Finansnetto - 020-20 508-20 781-14 550-0 663 Resultat efter finansnetto 23 046 4 997 3 216 4 149 7 193 Skatt - 5 284 4 318-967 - 2 864-7 515 Minoritetsandel i årets resultat 0 0 0-3 292 ÅRETS RESULTAT 7 762 9 315 12 249 11 285 6 386 BALANSRÄKNING Tillgångar Anläggningstillgångar 868 582 747 617 666 104 602 864 455 246 Omsättningstillgångar 12 985 9 654 6 668 8 430 8 556 Summa tillgångar 881 567 757 251 672 772 611 294 463 805 Eget kapital och skulder Eget kapital 104 301 86 539 67 224 54 975 43 689 Minoritetsintresse 0 0 6 682 Avsättningar 54 142 49 066 47 710 46 574 25 324 Långfristiga skulder 642 174 553 976 498 088 455 373 330 876 Kortfristiga skulder 80 950 67 690 59 750 54 372 47 234 Summa eget kapital och skulder 881 567 757 251 672 772 611 294 463 805 BALANSOMSLUTNING 881 567 757 251 672 772 611 294 463 805 4

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel 34 607 786 Årets vinst 7 588 781 kronor 42 196 567 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att i ny räkning överförs 42 196 567 kronor 42 196 567 5

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Detta är Magnentus Magnentus grundades 1988 och är idag ett fastighetsbolag som utvecklar och förvaltar fastigheter för boende och företagande i centrala Norrköping. Ägandet har de senaste åren fokuserats på fastigheter i M-Kvarteren i Gamla Stan där vi även har vårt huvudkontor. Sammantaget har Magnentus per bokslutsdagen cirka 75 000 kvm bostäder, kontor och butiker. Magnentus affärsidé är att alltid upplevas som Norrköpings mest attraktiva fastighetsbolag av både bostads-, kontors- och butikshyresgäster. Vi vill äga och förvalta fastigheter med arkitektoniska och byggnadstekniska kvaliteter i attraktiva lägen i Norrköping. Verksamhet och organisation Styrelsen har sitt säte i Norrköping där även huvudkontoret är beläget på Drottninggatan 26, mitt i M-Kvarteren i centrala Norrköping. I koncernen arbetar per bokslutsdagen totalt 7 (7) personer. Koncernens kommersiella lokaler finns i huvudsak i stråket Drottninggatan/Hospitalsgatan ner till Resecentrum där Magnentus äger och förvaltar cirka 50 000 centralt belägna kvadratmeter med en uthyrningsgrad avseende yta på 97 % (95). Fastighetsinnehavet omfattar totalt cirka 75 000 kvm som fördelas på cirka 30 fastigheter. Fastighetsvärdet uppgår till cirka 1 300 Mkr (1 150), andelen bostäder utgör cirka 27 % av ytan, resterande utgörs av kommersiella fastigheter och parkering. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Magnentus har haft ett intensivt 2013/14. Vi har genomfört flera goda affärer och fortsatt utveckla vårt fastighetsbestånd genom ombyggnation och förädling av vakanta ytor. Under året har kv Tullhuset 8-10 förvärvats för 30 000 tkr. Fastigheten ligger centralt belägen och var det resterande hörnet i korsningen Drottninggatan/Hospitalsgatan som tidigare inte var ägd av Magnentus. Till fastigheten hör även en parkeringsyta som i framtiden kommer att bebyggas. Här planerar Magnentus för butiksyta, kontor och bostäder. Den offensiva satsningen på förädling av vakanta ytor fortsätter. Under detta räkenskapsår har ÅF Consult AB tagit sina lokaler i anspråk i Magnentus Building, härlig Pasta har öppnat upp sin pastarestaurang i kv Pelikanen 24 och arbetet har fortgått för att iordningsställa ytorna för bl.a. PwC:s inflyttning i kv Pelikanen 25 samt Östgöta Kök-koncernens stora satsning i Magnentus Building. Sammantaget uppgår årets investeringar i ombyggnation till ca 95 Mkr (23). Koncernens resultat Magnentus resultat efter skatt för 2013/14 uppgår till 17 762 tkr (19 315). Räntekostnaderna är marginellt lägre än föregående år som en följd av en något lägre snittränta. Koncernens hyresintäkter ökar till 75 356 tkr (66 153). Sammantaget har hyresintäkterna påverkats av genomförda förhandlingar, nyuthyrningar och färdigställda projekt. Magnentus bostadsbestånd är fullt uthyrt. Årets hyresförhandlingar resulterade i en genomsnittlig höjning på 1,38 %. Vi upplever en stabil efterfrågan på lokaler och då främst i centrala lägen där våra kommersiella fastigheter är belägna. Hyresnivåerna är stabila och vår uthyrningsgrad för de kommersiella fastigheterna avseende yta uppgår per bokslutsdatum till 97 %. Driftskostnaderna uppgår till 12 750 tkr (12 524) men innebär en faktisk minskning per kvadratmeter. Driftskostnaderna i procent av hyresinstäkterna uppgår till 16,9 % (18,9). En effektiv förvaltning, optimerad energiförbrukning och ett förändrat fastighetsinnehav bidrar till detta liksom det mildare klimatet under årets sista kvartal. Magnentus rörelseresultat före finansiella kostnader är 43 066 tkr (35 505) och är det bästa i koncernens historia. Hyresintäkterna för 2014/15 beräknas i koncernen bli cirka 85 000 tkr samt i moderbolaget cirka 40 000 tkr, och rörelseresultatet beräknas återigen bli det högsta i koncernens och moderbolagets historia. 6

Värdeutveckling förvaltningsfastigheter Magnentus bedömda marknadsvärde på koncernens fastigheter uppgår till ca 1 300 Mkr (1 150). Magnentus fastigheter har i juni 2014 värderats av Forum Fastighetsekonomi AB där indikerat totalt fastighetsvärde uppgick till ca 1 155 Mkr. I detta värde är koncernens investerade tillgångar utomlands inte inkluderade. Som underlag för bedömning av fastigheternas värde beaktas bl.a. avkastningskrav för den marknad Magnentus befinner sig på, fastigheternas specifika förutsättningar med avseende på bl.a. skick, karaktär och läge, analys av hyresnivåer, kontraktslängd, vakans- respektive hyresutveckling, analys av befintliga hyresgäster samt förutsättningar på kreditmarknaden. Finansiell ställning Magnentus långfristiga skulder uppgår till 627 674 tkr (553 976). Lånen har säkerställts med pantbrev i koncernens fastigheter. Låneportföljen har ökat med anledning av de förvärv och ombyggnadsprojekt som tidigare nämnts. Belåningsgraden uppgår till 55,6 (52,7) procent av bedömd extern värdering av koncernens svenska fastigheter, och till 49,4 (48,2) procent av Magnentus egna bedömda totala värde. Av den totala låneportföljen har 75 procent en räntebindningstid överstigande tre år och av denna andel består låneportföljen av 80 procent med en räntebindningstid på mellan fem och tio år. Genomsnittsräntan på koncernens låneportfölj uppgår till 3,91 (4,92) procent per bokslutsdagen. Magnentus använder räntederivat vilket är ett kostnadseffektivt och flexibelt sätt att förlänga krediter med kort räntebindning och erhålla önskad ränteförfallostruktur. Det finns fördelar med sjunkande räntenivåer. Ny finansiering görs på lägre räntenivåer som stärker förvaltningsresultatet. Sjunkande räntor kan påverka fastigheternas värde positivt i de fall de också leder till sänkta avkastningskrav. Möjligheter och risker Magnentus struktur i fastighetsbeståndet, fastigheternas attraktiva lägen och en hög uthyrningsgrad gör sammantaget att bolagets riskprofil är låg. Med finansiella risker avses risken att inte kunna tillgodose behovet av nytt kapital vilket är en nödvändig resurs för verksamheten. En trygg kapitaltillförsel är en förutsättning för att kunna utveckla verksamheten. Magnentus arbetar uteslutande med traditionella lån och fastighetsinteckningar som säkerhet. Räntekostnaden är Magnentus enskilt största kostnadspost och förutsättningarna på ränte- och kapitalmarknaden är i ständig förändring. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Som nämnts ovan, har Magnentus bl.a. färdigställt en restaurang och saluhall till Östgöta Kök-koncernen i Magnentus Building och i kv Pelikanen 25 har PwC efter sommaren flyttat in i sina lokaler. En av koncernens största hyresavtal någonsin har precis tecknats med LFV om inflyttning sommaren 2015 i Magnentus Building. Projekteringen till denna ombyggnad kommer att påbörjas under hösten 2014. I kv Lokatten 14 håller vi på att förvandla en tidigare cafélokal till hamburgerrestaurang, Burgers & Bangers och även här kommer Östgöta Kök-koncernen att vara restauratör. Samarbetet mellan Lundbergs Fastighets AB, Ståhl fastigheter, Diligentia och Magnentus fortsätter för att gemensamt marknadsföra Norrköpings innerstad under begreppet NER PÅ STAN. Magnentus kommer under innevarande år fortsätta att marknadsföra M-Kvarteren som ett naturligt område att etablera sitt kontor eller butik. Magnentus Building AB, ett helägt dotterbolag i koncernen, förvärvade resterande del av kv Skeppet av Wikowia VSO AB med tillträde 1 oktober 2014. I denna fastighetsaffär, som skedde genom ett bolagsförvärv, ingick ett bostadshus med 13 st hyresrätter samt Saluhallen med kommersiella hyresgäster som bl.a. Coop Forum. Till denna fastighet hör även en obebyggd tomt som i framtiden kommer att bli värdefull för skapandet av p-platser eller byggnation av ytterligare bostäder, kontor och garage. Framtid Magnentus mål är att uppnå en stabil värdetillväxt i det befintliga fastighetsbeståndet, förvärva fastigheter som passar väl in i bolagets profil eller tidigare närvaro av fastigheter samt fortsätta utveckla den del av innerstaden som vi redan har ett starkt fäste i. Ett attraktivt fastighetsbestånd som är koncentrerat till Norrköpings innerstad ger en stabil grund för framtida tillväxt. 7

KONCERNRESULTATRÄKNING Not 2013-05-01-20 4-04-30 20 2-05-01 Hyresintäkter 75 356 66 153 Övriga intäkter 556 1 337 Summa intäkter 76 922 67 490 Fastighetskostnader Drift Underhåll Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Avskrivningar byggnader Administration 2-2 750-2 524-5 381-5 856-3 163-940 - 80 - - 5 506-5 076-5 297-4 168 Bruttoresultat 44 745 36 926 Central administration - 1 959-651 Omsättning värdepappersrörelse 3-325 Kostnad sålda varor värdepappersrörelse 3-36 - 158 Övriga rörelseintäkter 348 65 Övriga rörelsekostnader - 32-2 Rörelseresultat 43 066 35 505 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag 4-12 - 208 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 5-35 - 1 075 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2 - Räntekostnader och liknande resultatposter 6-19 975-19 225 Summa resultat från finansiella poster - 020-20 508 Resultat efter finansiella poster 23 046 14 997 Skatt på årets resultat 7-5 284 4 318 Årets vinst 7 762 9 315 8

KONCERNBALANSRÄKNING Not 2014-04-30 2013-04-30 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 8 775 414 693 061 Inventarier, verktyg och installationer 8 3 525 2 018 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 10 76 855 39 910 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Värde av kapitalförsäkringar 855 794 734 989 11 83 83 12 165 200 13 759 564 Bostadsrätter 14 11 781 11 781 12 788 12 628 Summa anläggningstillgångar 868 582 747 617 Omsättningstillgångar Varulager m m Värdepapper 3 125 1 Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos intresseföretag Aktuella skattefordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1 020 1 295 141 141 3 361 3 056 4 489 1 104 2 472 3 221 11 483 8 817 Kassa och bank 1 377 712 Summa omsättningstillgångar 12 985 9 654 Summa tillgångar 881 567 757 271 9

KONCERNBALANSRÄKNING Not 2014-04-30 2013-04-30 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital (1 000 aktier à kvotvärde 100 kr) 15 100 100 Bundna reserver 25 874 25 726 25 974 25 826 Fritt eget kapital Fria reserver 60 565 41 398 Årets vinst 17 762 9 315 78 327 60 713 Summa eget kapital 104 301 86 539 Avsättningar Avsättning för pensioner och liknande förpliktelser 16 759 564 Uppskjutna skatter 17 53 383 48 502 Summa avsättningar 54 142 9 066 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 18 627 674 552 976 Övriga långfristiga skulder - 1 000 Summa långfristiga skulder 627 674 553 976 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Checkräkningskredit Övriga kortfristiga skulder Aktuella skatteskulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 27 301 12 800 22 792 7 584 19 22 694 18 749 1 691 7 647-20 972 20 889 Summa kortfristiga skulder 95 450 67 690 Summa eget kapital och skulder 881 567 757 271 Ställda säkerheter 21 828 701 740 646 Ansvarsförbindelser 22 1 519 1 519 10 20 21

KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN Not 2013-05-01-2014-04-30 2012-05-01 Den löpande verksamheten Rörelseresultat exkl. värdepappersrörelse 43 102 35 338 Avskrivningar 6 020 5 419 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet, mm 23 195 188 Värdepappersrörelse - 36 167 Erhållen ränta 2 - Erlagd ränta - 0 095-23 173 Betald inkomstskatt - 729-79 28 459 7 860 Ökning/minskning kundfordringar 275-101 Ökning/minskning övriga fordringar - 2 636-1 136 Ökning/minskning leverantörsskulder 15 208 1 293 Ökning/minskning övriga kortfristiga skulder - 1 807-30 713 Kassaflöde från den löpande verksamheten 39 499-12 797 Investeringsverksamheten Investeringar i inventarier Investeringar i fastigheter Investeringar i dotterbolag Investeringar i intressebolag Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar Avyttring/amortering av övriga inansiella anläggningstillgångar - 2 021-537 - 124 804-23 164-26 807 - - 30-207 - 396-8 337 Kassaflöde från investeringsverksamheten - 127 032-42 597 Finansieringsverksamheten Förändring av långfristiga skulder 88 198 55 888 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 88 198 55 888 Årets kassaflöde 665 494 Likvida medel vid årets början 712 218 Likvida medel vid årets slut 1 377 712 1

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Not 2013-05-01-2014-04-30 2012-05-01 Hyresintäkter 7 154 35 754 Övriga intäkter 522 538 Fastighetskostnader Drift - 5 916-6 601 Underhåll - 3 502-3 347 Fastighetsskatt - 1 753-790 Avskrivningar byggnader - 2 437-1 929 Administration 2-4 134-3 478 Bruttoresultat 9 934 9 147 Central administration - 1 604-1 351 Omsättning värdepappersrörelse 3-325 Kostnad sålda varor värdepappersrörelse 3-35 - 157 Övriga rörelseintäkter 348 65 Övriga rörelsekostnader - 32-2 Rörelseresultat 8 611 8 027 Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i intresseföretag 4-12 - 208 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 5-1 056 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter - - Räntekostnader och liknande resultatposter 6-8 790-10 064 Summa resultat från finansiella investeringar - 8 802-11 328 Resultat efter finansiella poster 9 809 6 699 Skatt på årets resultat 7-2 220 1 030 Årets vinst 7 589 7 729 12

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Not 2014-04-30 2013-04-30 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 8 72 136 324 275 Inventarier, verktyg och installationer 9 2 664 1 771 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 10 8 045 36 788 82 845 362 834 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterföretag 24 102 772 103 026 Andelar i intresseföretag 11 37 37 Värde av kapitalförsäkring 13 759 564 Bostadsrätt 14 11 781 11 781 115 349 115 408 Summa anläggningstillgångar 98 194 478 242 Omsättningstillgångar Varulager m m Värdepapper 3 25 Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos intresseföretag Skattefordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 370 606 141 141 2 100 1 195 723 1 068 251 584 5 585 4 594 Kassa och bank 19 190 349 Summa omsättningstillgångar 5 800 4 968 Summa tillgångar 503 994 483 210 13

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Not 2014-04-30 2013-04-30 Eget kapital och skulder Eget kapital 15 Bundet eget kapital Aktiekapital (1 000 aktier à kvotvärde 100 kr) 100 100 Uppskrivningsfond 14 909 14 987 Reservfond 20 20 15 029 15 107 Fritt eget kapital Balanserad vinst 34 608 24 625 Årets vinst 7 589 7 729 42 197 32 354 Summa eget kapital 57 226 47 461 Avsättningar Avsättning för pensioner och liknande förpliktelser 16 759 564 Uppskjutna skatter 17 18 389 5 555 Summa avsättningar 19 148 16 119 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 18 302 452 91 650 Övriga långfristiga skulder - 1 000 Summa långfristiga skulder 302 452 92 650 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 18 9 198 9 198 Leverantörsskulder 6 575 4 158 Checkräkningskredit 19 8 811 17 298 Skulder till koncernföretag 79 777 79 815 Övriga kortfristiga skulder 680 7 186 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 10 127 9 325 Summa kortfristiga skulder 25 168 126 980 Summa eget kapital och skulder 503 994 483 210 Ställda säkerheter 21 430 053 416 306 Ansvarsförbindelser 22 307 590 226 490 14

KASSAFLÖDESANALYS FÖR MODERBOLAGET Not 2013-05-01-2014-04-30 20 2-05-01 Den löpande verksamheten Rörelseresultat exkl. värdepappersrörelse 18 646 7 859 Avskrivningar 2 849 2 225 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 23 449 188 Värdepappersrörelse - 35 168 Erlagd ränta Betald inkomstskatt - 8 752-906 - 10 105-12 251 10 335 Ökning/minskning kundfordringar 236 243 Ökning/minskning fordringar - 322-625 Ökning/minskning leverantörsskulder 2 417-349 Ökning/minskning övriga kortfristiga skulder - 2 147 15 127 Kassaflöde från den löpande verksamheten 12 435 24 245 Investeringsverksamheten Investeringar i inventarier Investeringar i fastigheter Investeringar i dotterbolag Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar Avyttring / amortering av övriga finansiella anläggningstillgångar - 1 305-488 - 21 555-17 853 - - 26 807-207 - 426-8 337 Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av långfristiga skulder Erhållet koncernbidrag - 23 067-37 237 9 802 13 147 671 - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 10 473 13 147 Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början - 159 155 349 194 Likvida medel vid årets slut 190 349 15

NOTER, GEMENSAMMA FÖR MODERBOLAG OCH KONCERN Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Bolagets årsredovisning har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3-reglerna). Koncernredovisning I koncernredovisningen ingår dotterföretag där moderbolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 % av rösterna, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande. Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Under året förvärvade bolag inkluderas i koncernredovisningen med belopp avseende tiden efter förvärvet. Internvinster inom koncernen elimineras i sin helhet. I moderbolagets bokslut redovisas andelar i dotterföretag till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Som utdelning från dotterföretag redovisas endast erhållen utdelning av vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Intresseföretagsredovisning Som intresseföretag betraktas de företag som inte är dotterföretag men där moderbolaget direkt eller indirekt innehar minst 20 % av rösterna för samtliga andelar eller på annat sätt har ett betydande inflytande. Andelar i intresseföretag redovisas enligt den s k anskaffningsvärdemetoden. Intäkter Hyresintäkter intäktsredovisas i den period uthyrningen avser. Intäkter redovisas netto efter moms och rabatter. I koncernredovisningen elimineras koncernintern försäljning. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har uppkommit genom avskrivning och uppskrivning av fastigheter. 16

Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Samtliga lånekostnader redovisas som kostnader. Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Linjär avskrivningsmetod används för samtliga typer av materiella tillgångar. Följande avskrivningsprocent tillämpas: Byggnader 0,5% Markanläggningar 5% Byggnadsinventarier 6,7% Inventarier, verktyg och installationer 20 % Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, andra finansiella fordringar, kundfordringar, leverantörsskulder och låneskulder. Marknadsvärden på finansiella instrument beräknas utifrån aktuella marknadsnoteringar på balansdagen. Värdepapper och finansiella fordringar Värdepapper som är anskaffade med avsikt att innehas kortsiktigt redovisas i enlighet med lägsta värdets princip till det lägsta av anskaffningsvärde och marknadsvärde. Vid värderingen tillämpas denna princip på värdepappersportföljen som helhet, vilket innebär att orealiserade förluster avräknas mot orealiserade vinster inom portföljen. Då koncernen bedriver handel med värdepapper rubriceras tillgången som lager. Handel med valutakontrakt redovisas netto per genomförd affär. Låneskulder Låneskulder redovisas initialt till erhållet belopp efter avdrag för transaktionskostnader. Upphörande av redovisning av finansiella skulder sker först när skulderna har reglerats genom återbetalning eller att dessa efterskänkts. Alla transaktioner redovisas på likviddagen. Ränteswap Koncernen använder ränteswappar i syfte att säkra utestående lånestock. Kvittning av finansiell fordran och finansiell skuld En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast då legal kvittningsrätt föreligger samt då en reglering med ett nettobelopp avses ske eller då en samtida avyttring av tillgången och reglering av skulden avses ske. Fordringar Fordringar med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen redovisas som anläggningstillgångar, övriga som omsättningstillgångar. Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. 17

Not 2 2013-05-01-2014-04-30 Koncernen 2012-05-01 Moderbolaget 2013-05-01-2014-04-30 2012-05-01 Medelantalet anställda Kvinnor 4 2 4 Män 3 5 2 3 Totalt 7 7 6 5 Löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader 2 373 2 045 892 721 866 719 657 569 Pensionskostnader 541 411 366 293 Totalt 3 780 3 175 2 915 2 583 18

Not 3 Värdepapper 2013-05-01-2014-04-30 Koncernen 2012-05-01 Moderbolaget 2013-05-01-2014-04-30 2012-05-01 Noterade aktier och andelar Bokfört värde 125 1 25 Börsvärde 125 125 25 Not 4 Resultat från andelar i intresseföretag 2013-05-01-2014-04-30 Koncernen 2012-05-01 Moderbolaget 2013-05-01-2014-04-30 2012-05-01 12 208-12 208 Summa 12 208 12 208 Not 5 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 2013-05-01-2014-04-30 Koncernen 2012-05-01 Moderbolaget 2013-05-01-2014-04-30 2012-05-01 Realisationsresultat vid avyttring av bostadsrätt Nedskrivningar - - 1 056 - - 1 056-35 - 19 - - Summa - 35-1 075-1 056 19

Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter 2013-05-01-2014-04-30 Koncernen Moderbolaget 2012-05-01 2013-05-01-2014-04-30 2012-05-01 Räntekostnader 2 031 13 106 6 080 7 385 Effekt av ränteswap 6 522 5 676 2 376 2 296 Pantbrevskostnader 1 370 443 282 383 Kursdifferenser 52-52 - Summa 19 975 19 225 8 790 10 064 Not 7 Skatt på årets resultat Aktuell skatt för året Aktuell skatt hänförlig till tidigare år Skatteeffekt på koncernbidrag Uppskjuten skatt Koncernen 2013-05-01-2014-04-30 - 657 254 2012-05-01 - - - 4 318 Moderbolaget 2013-05-01-2014-04-30 - 614 2012-05-01 Summa - 5 284 4 318-2 220 1 030 - - 4 881 - - 2 834 - - 176 854 20

Not 8 Byggnader och mark Koncernen 2014-04-30 2013-04-30 Moderbolaget 2014-04-30 2013-04-30 Ingående anskaffningsvärden byggnader, mark och markanläggning Årets förändringar -Inköp -Aktiverade förbättringsutgifter - -Genom förvärv av dotterföretag 573 640 88 995 282 110 261 280 30 213 - - - 12 710 11 291 8 643 9 159 39 525 11 671 36 788 11 671 61 683 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden byggnader, mark och markanläggning 656 088 573 640 327 541 282 110 Ingående avskrivningar byggnader och markanläggning -24 119-16 040-4 146-2 919 Årets förändringar -Avskrivningar - 452-2 482-1 493-1 228 -Geno förvärv av dotterbolag - - 5 597 - - Utgående ackumulerade avskrivningar byggnader och markanläggning - 26 571-24 119-5 639-4 147 Ingående uppskrivningar 19 136 105 043 167 37 358 Årets förändringar -Årets uppskrivningar - 14 634 -Avskrivningar på uppskrivet belopp - 609-541 - 1-191 Utgående ackumulerade uppskrivningar 118 527 19 136 36 976 167 1

Ingående anskaffningsvärden byggnadsinventarier Årets förändringar -Aktiverade förbättringsutgifter -Omföring från pågående nyanläggningar -Genom förvärv av dotterbolag Koncernen 2014-04-30 2013-04-30 Moderbolaget 2014-04-30 2013-04-30 34 649 30 626 9 863 7 660 5 126 2 259 4 866 2 203 285 - - - - 1 764 - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden byggnadsinventarier 40 060 34 649 14 729 9 863 Ingående avskrivningar byggnadsinventarier Årets förändringar -Genom förvärv av dotterbolag - 10 245-8 134-718 - 208-59 - -Avskrivningar - 2 445-2 052-753 - 510 Utgående ackumulerade avskrivningar byggnadsinventarier - 12 690-10 245-1 471-718 Utgående restvärde enligt plan 775 414 693 061 72 136 324 275 Sammandrag: Bokfört värde byggnader inkl. uppskrivning 676 644 604 371 326 422 282 621 Bokfört värde mark och markanläggning 71 400 64 286 32 456 2 510 Bokfört värde byggnadsinventarier 27 370 24 404 13 258 9 144 Summa 775 414 693 061 72 136 324 275 - - Taxeringsvärden för fastigheter i Sverige 452 036 462 076 205 426 95 520 22

Not 9 Inventarier, verktyg och installationer Koncernen 2014-04-30 2013-04-30 Moderbolaget 2014-04-30 2013-04-30 Ingående anskaffningsvärden 5 434 5 163 2 726 2 504 -Inköp 2 021 537 1 305 488 -Försäljningar och utrangeringar - - 266 - - 266 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 7 455 434 4 031 726 Ingående avskrivningar - 3 416-3 254-955 - 839 Årets förändringar -Försäljningar och utrangeringar - 180-180 -Årets avskrivningar - 514-342 - 412-96 Utgående ackumulerade avskrivningar - 930-3 416-1 367-955 Utgående restvärde enligt plan 3 525 2 018 2 664 1 771 Not 10 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Koncernen Moderbolaget 2014-04-30 2013-04-30 2014-04-30 2013-04-30 Under året nedlagda kostnader Utgående nedlagda kostnader 39 910 76 755 39 810 41 969 9 614 11 673 36 788 8 045 36 788 41 969 6 492 11 673 76 855 39 910 8 045 36 788 23

Not 11 Andelar i intresseföretag Förvaltnings AB Magnentus & Co HB Magnentus Invest HB Estate Concierge AB Org nr Säte Kapitalandel (%) Rösträttsandel (%) 916693-4480 Norrköping 50 50 916695-9313 Norrköping 50 50 Netgallerian Sweden AB 556680-5767 Norrköping 31 Förvaltnings AB Magnentus & Co HB Magnentus Invest HB Estate Concierge AB Netgallerian Sweden AB 556849-3596 Norrköping 20 20 Antal andelar Redovisat värde i koncernen 300 620 000 Redovisat värde i moderbolaget 1 7 7 1 46-30 30 - - Summa 83 37 Koncernen Moderbolaget 2014-04-30 2013-04-30 2014-04-30 2013-04-30 31 Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar -Tillkommande värdepapper Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 733 703 687 657-30 - 30 733 733 687 687-650 - - 6 - - 650-650 - 650-650 83 83 37 37 24

Not 12 Övriga långfristiga värdepappersinnehav Koncernen 2013-05-01-2014-04-30 2012-05-01 Ingående anskaffningsvärden 796 796 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 796 Ingående nedskrivningar - 596-577 Årets förändringar -Årets nedskrivningar - 35-19 Utgående ackumulerade nedskrivningar - 631-596 Utgående redovisat värde, totalt 165 200 Not 13 Värde av kapitalförsäkring 2013-05-01-2014-04-30 Koncernen 2012-05-01 Moderbolaget 2013-05-01-2014-04-30 2012-05-01 Ingående anskaffningsvärden 564 376 564 376 Inköp av andelar 195 88 195 88 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 759 564 759 564 Not 14 Bostadsrätter 2013-05-01-2014-04-30 Koncernen 2012-05-01 Moderbolaget 2013-05-01-2014-04-30 2012-05-01 Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar -Avyttring 11 781 21 088 9 307 11 781 21 088 9 307 Utgående redovisat värde 11 781 11 781 11 781 11 781 25

Not 15 Förändring av eget kapital Koncernen Eget kapital 2013-04-30 Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver & årets resultat Summa eget kapital 100 25 726 60 713 86 539 148-148 Årets resultat 17 762 17 762 Eget kapital 2014-04-30 100 25 874 78 327 104 301 Moderbolaget Eget kapital 2013-04-30 Avskrivning på uppskrivet belopp Erhållet koncernbidrag Skatteeffekt på koncernbidrag Aktiekapital Uppskrivningsfond Reservfond Fritt eget kapital Summa eget kapital 100 14 987 20 32 354 47 461-78 78 2 790-614 2 790-614 7 589 7 589 4 Not 16 Avsättning för pensioner och liknande förpliktelser 100 14 909 20 42 197 57 226 2013-05-01-2014-04-30 Koncernen 2012-05-01 Moderbolaget 2013-05-01-2014-04-30 2012-05-01 Avsättningar utanför tryggandelagens regelverk 759 564 759 564 Summa 759 564 759 564 26

Not 17 Uppskjuten skatt Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade och skattemässiga värden är olika. Bolagets temporära skillnader har resulterat i uppskjutna skatteskulder avseende nedanstående poster. I moderbolaget redovisas - på grund av sambandet mellan redovisning och beskattning - den uppskjutna skatteskulden på obeskattade reserver, som en del av de obeskattade reserverna. Koncernen Moderbolaget 2014-04-30 2013-04-30 2014-04-30 2013-04-30 Uppskjutna skatteskulder Byggnader - uppskrivning 26 076 6 210 8 134 8 176 - skattemässiga överavskrivningar 9 935 10 906 2 613 2 077 - skattemässiga direktavdrag 9 069 24 098 2 180 20 413 beskattade reserver 841 2 399 - - Summa uppskjutna skatteskulder 7 921 63 613 2 927 30 666 Uppskjutna skattefordringar Underskottsavdrag - 4 538-15 111-4 538-15 111 Uppskjutna skatteskulder netto 53 383 48 502 18 389 15 555 Not 18 Upplåning Koncernen 2014-04-30 2013-04-30 Moderbolaget 2014-04-30 2013-04-30 Skulder till kreditinstitut Långfristiga skulder 627 674 552 976 302 452 91 650 Kortfristiga skulder 27 301 12 800 9 198 9 198 Summa 654 975 565 776 311 650 300 848 Förfallotider Inom ett år 27 301 12 800 9 198 9 198 Inom ett till fem år 59 204 51 199 36 792 36 792 Senare än fem år 568 470 501 777 265 660 54 858 Summa 654 975 565 776 311 650 300 848 27

Not 19 Checkräkningskredit Koncernen 2014-04-30 2013-04-30 Moderbolaget 2014-04-30 2013-04-30 Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 5 000 5 0 20 000 20 000 Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen 2014-04-30 2013-04-30 Moderbolaget 2014-04-30 2013-04-30 Förutbetalda hyresintäkter 12 341 10 896 5 460 4 972 Fastighetsskatt 5 184 5 534 925 2 952 Upplupna räntekostnader 083 2 203 999 962 Upplupna fastighetskostnader 497 561 343 Upplupna semesterlöner 134 98 134 98 Upplupna sociala avgifter 215 203 63 136 Övriga poster 518 1 394 103 205 Summa 20 972 20 889 10 127 9 325 Not 21 Ställda säkerheter Koncernen 2014-04-30 2013-04-30 Moderbolaget 2014-04-30 2013-04-30 Avseende Skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar 684 167 603 867 332 281 318 280 Aktier i dotterföretag 144 534 136 779 97 772 98 026 Summa ställda säkerheter 828 701 740 646 430 053 416 306 Not 22 Ansvarsförbindelser Koncernen 2014-04-30 2013-04-30 Moderbolaget 2014-04-30 2013-04-30 Uppskov stämpelskatt vid fastighetsförvärv Borgensåtagande till förmån för koncernföretag 1 519 1 519 1 330 1 330 306 260 225 159 Summa ansvarsförbindelser 1 519 1 519 307 590 226 489 28

Not 23 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet, mm Koncernen 2013-05-01-2014-04-30 2012-05-01 Moderbolaget 2013-05-01-2014-04-30 2012-05-01 Övrigt 95 88 195 88 - - 254 - Summa 195 188 449 188 29

Not 24 Andelar i dotterföretag Magnentus Capital AB Magnentus Building AB Org nr Säte 556338-9310 Norrköping 556742-6613 Norrköping AB Linerva 556451-3264 Norrköping Magnentus Capital AB Magnentus Building AB AB Linerva Summa Kapitalandel % Rösträttsandel Antal aktier Bokfört värde Eget kapital % 2014-04-30 2014-04-30 49 926 100 100 100 000 26 553 16 893 100 100 1 000 5 314 5 000 102 772 72 133 Moderbolaget 4 3 Ingående anskaffningsvärden -Inköp av andelar -Omklassificeringar 103 026 76 219-26 807-254 - Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 102 772 103 026 Utgående redovisat värde 102 772 103 026 Resultat- och balansräkningarna kommer att föreläggas årsstämman 2014-10-31 för fastställelse. Norrköping 2014-10-31 Magnus Malm Min revisionsberättelse har lämnats 2014-10-31 Robert Söderlund Auktoriserad revisor 30

Revisionsberättelse Till årsstämman i Förvaltnings AB Magnentus Org nr 556325-4985 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Jag har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Förvaltnings AB Magnentus för år 2013-05-01-2014-04-30. Styrelsens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Enligt min uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 30 april 2014 och av dessa finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. 31

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har jag även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för Förvaltnings AB Magnentus för år 2013-05-01-2014-04-30. Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om styrelsens ledamot är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om styrelsens ledamot på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att de revisionsbevis jag inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamot ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Norrköping den 31 oktober 2014 Robert Söderlund Auktoriserad revisor 32

FASTIGHETSINNEHAV KONCERNEN Fastighetsbeståndet omfattar per bokslutsdagen 2014-04-30 ca 75 000 kvm uthyrningsbar yta. Fastighetsförvaltningen och en nära samverkan med våra hyresgäster har alltid varit en viktig del av vår verksamhet. 4 Fastighetsbeteckning Byggn.år/ Uthyrningsyta (kvm) Totalt Taxeringsvärde Ombyggn.år Bostäder Kontor/butiker/ Byggn/mark (tkr) P-hus 1) Enen 1,2,3 1973/1998 4 506 545 5 051 36 000 / 9 962 Generalsgatan 72 Nygatan 128 Kristinagatan 57 2) Enen 4 1896/1978 1 606 198 1 804 11 264 / 3 547 Södra Promenaden 127 Generalsgatan 74 Generalsgatan 74, G 3) Enen 8 1897/1982 2 022 0 2 022 13 800 / 5 000 Södra Promenaden 123 Södra Promenaden 125 Kristinagatan 59 4) Fiskeby Herrgård 1700-talet 610 0 610 1 242 / 547 5) Gubben 7 1763/1991/1996 413 1 350 1 763 8 235 / 2 334 Saltängsgatan 15 Haut de Cagnes Frankrike 6,7,8) Kronan 8 Drottninggatan 26, 28, 30 Knäppingsborgsgatan 5 Gamla Rådstugugatan 19-21 1700-talet/2008 200 0 200 -/- 1862/1888 0 11 623 11 623 32 600 / 9 251 1912/1936/ 1955 9) Lammet 1 1902/2006 0 4 000 4 000 22 200 / 2 594 Norra Promenaden 100 10) Liljan 14 1930/1988 1 138 0 1 138 8 000 / 2 419 Nygatan 109 11,12,13,14,15) Lokatten 14 1700-talet/1896 0 5 601 5 601 43 400 / 8 060 Drottninggatan 11, 15, 17 1984/2010 Trädgårdsgatan 6A-B, 8 Hospitalsgatan 5 33