Castellum AB (publ), Box 2269, SE-403 14 Göteborg Org nr/corp Id no SE 556075-5550 Tel +46 31 60 74 00 Fax +46 31 13 17 55 PRESSMEDDELANDE Nr 10 16 juli Castellums halvårsrapport januari-juni : Stabilt förvaltningsresultat och positiv nettouthyrning Hyresintäkterna för perioden januari-juni uppgick till 1 622 (1 521 föregående år). Förvaltningsresultatet uppgick till 634 (606), motsvarande 3,87 kronor (3,70) per aktie, en förbättring med 5%. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 119 (28) och på derivat till 387 (109). Periodens resultat efter skatt uppgick till 902 (580), motsvarande 5,50 kronor (3,54) per aktie. Nettoinvesteringarna uppgick till 846 (735) varav 799 (613) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 152 (333) förvärv och 105 (211) försäljningar. Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 187 (154), varav 48 (25) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 125 (141), varav konkurser 13 (14) och 9 (17) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 62 (13), medan den för andra kvartalet isolerat uppgick till 35 (21). Castellums förvaltningsresultat förbättrades med 5%, trots en hård vinter med ett kallt första halvår och svag konjunktur säger VD Henrik Saxborn i en kommentar. Nettouthyrningen under första halvåret är positiv, vilket främst beror på uthyrning i nya projekt tillägger Saxborn. Bilaga: Halvårsrapport januari-juni För ytterligare information kontakta Henrik Saxborn, verkställande direktör, tfn 031-60 74 00 Ulrika Danielsson, ekonomidirektör, mobil 0706-47 12 61 www.castellum.se Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 37 miljarder kronor och utgörs av lokaler för kontor/butik och lager/industri med en uthyrningsbar yta om 3,7 miljoner kvm. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Castellum aktien är noterad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Informationen är sådan som Castellum AB (publ) ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument.
Skissen visar fastigheten Lundbyvassen 8:1, Göteborg, där en nybyggnation påbörjades under andra kvartalet. Halvårsrapport januari-juni
Halvårsrapport januari-juni Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 37 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg (inkl Borås, Halmstad), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg, Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo, Växjö). Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Hyresintäkterna för perioden januari-juni uppgick till 1 622 (1 521 motsvarande period föregående år). Förvaltningsresultatet uppgick till 634 (606), motsvarande 3,87 kronor (3,70) per aktie, en förbättring med 5%. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 119 (28) och på derivat till 387 (109). Periodens resultat efter skatt uppgick till 902 (580), motsvarande 5,50 kronor (3,54) per aktie. Nettoinvesteringarna uppgick till 846 (735) varav 799 (613) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 152 (333) förvärv och 105 (211) försäljningar. jan-juni jan-juni 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 Förvaltningsresultat, kr/aktie 3,87 3,70 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 Förändring föregående år +5% +9% +7% +3% +1% +16% +5% +5% +8% +11% +11% Resultat efter skatt, kr/aktie 5,50 3,54 8,98 4,34 11,98 0,98 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 Förändring föregående år +55% 23% +107% 64% +1 122% pos. neg. 11% +29% +41% +108% Utdelning, kr/aktie 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38 Förändring föregående år +7% +3% +3% +11% +5% +5% +9% +11% +12% Fastighetsvärde, 37 301 34 632 36 328 33 867 31 768 29 267 29 165 27 717 24 238 21 270 19 449 Nettoinvesteringar, 846 735 2 545 1 908 1 279 1 129 2 710 2 559 1 823 889 774 Belåningsgrad 54% 52% 53% 51% 50% 52% 50% 45% 45% 45% 45% 2
Henrik Saxborn, VD Castellum Castellum verkar i en stabil, svensk makroekonomisk miljö. BNP-tillväxten i Sverige är just nu visserligen lägre än normalt, men förväntas öka de närmaste åren i takt med att världsekonomin förbättras och svensk export tar fart. Sverige har en snabb urbanisering och flera av landets större städer, t ex Stockholm och Göteborg, har en befolkningstillväxt som ligger på europeisk toppnivå. I dessa städer är dock nyproduktionen av kontors- och logistiklokaler fortfarande på låg nivå, vilket innebär intressanta investeringsmöjligheter för Castellum. Jag bedömer därför att risken i såväl svensk fastighetsmarknad som Castellums fastighetsportfölj är låg. Jag kan konstatera att andra kvartalet i Castellum uppvisar svag tillväxt i förvaltningsresultatet, trots att tillväxten i hyresintäkterna var 5%. Detta förklaras främst av en engångsersättning andra kvartalet föregående år samt att vintern i år vägrade släppa taget. Tillsammans med ett starkt första kvartal innebär det att Castellums tillväxt i förvaltningsresultatet första halvåret uppgick till 5%. För Castellum är låg finansiell risk en central del i strategin och belåningsgraden skall varaktigt inte överstiga 55%, vilket kan jämföras med utfallet strax under 54%. Projektvinster och tillväxt i kassaflödet säkerställer dock en fortsatt stark balansräkning. Uthyrningsaktiviteten har varit hög under andra kvartalet och 183 nya hyreskontrakt har tecknats, motsvarande en Marknadskommentarer Svensk ekonomi BNP tillväxten drivs av inhemsk efterfrågan främst föranledd av hushållens goda inkomstökningar. Utvecklingen av den underliggande efterfrågan är dock svag och både export och investeringar föll under perioden. Konjunkturinstitutets mätning av konjunkturläget i juni visar att förtroendet hos företag och hushåll stiger men långsamt och från låga nivåer. Riksbanken lämnade reporäntan oförändrad i juli då det finns tecken på en återhämtning i svensk ekonomi i takt med att världsekonomin förbättras. Inflationen förväntas dock vara låg under en lång tid. Riksbanken gör bedömningen att både sysselsättningen och arbetslösheten ligger kvar på dagens nivå fram till mitten av 2014. Makroindikatorer Arbetslöshet 8,2% (maj ) Inflationstakt 0,1% (juni jämfört med juni ) BNP-tillväxt 1,7% (kv 1 jämfört med kv 1 ) Källa: SCB Hyresmarknad Efterfrågan på såväl nyproducerade som befintliga lokaler är på en bra nivå trots en svag ekonomisk tillväxt. Mönstret är detsamma i samtliga Castellums orter, dock med viss differens hänförlig till marknadsvakans och nyproduktionsvolym. Hyresnivåerna är fortsatt stabila. årshyra om 103. Med en vakansvolym om ca 500 ser jag fortsatt potential att över tid förbättra förvaltningsresultatet genom effektivt uthyrningsarbete. Två större nya hyreskontrakt avser nyproduktion av dels ett huvudkontor för ett börsbolag beläget i Göteborg, dels ett nordiskt distributionscenter i Helsingborg. Dessa två fullt uthyrda nyproduktioner tillsammans med övriga investeringar innebär att Castellum har pågående projekt med återstående investeringsvolym om 1,4 miljarder kr. Sammantaget har nettouthyrningen om 62 utvecklats positivt och är 49 bättre än motsvarande period föregående år, vilket främst är hänförligt till uthyrning i projekt. I Sverige finns idag en hög ungdomsarbetslöshet. Vi på Castellum vill gärna bidra till att förbättra situationen och erbjuder därför ca 50 ungdomar möjlighet till feriejobb under sommaren. Dessutom har vi startat ett lärlingsprogram, där totalt 12 ungdomar under handledning får möjlighet till arbetslivserfarenhet. Henrik Saxborn Verkställande Direktör Fastighetsmarknad Svensk fastighetsmarknad karaktäriseras av en stabil inhemsk efterfrågan. Transaktionsvolymen uppgick under första halvåret till ca 45 (49) miljarder kr, varav svenska aktörer stod för 92% (80%). Det kommersiella segmentet utgör 62% (72%) av transaktionsvolymen och sedan årsskiftet kan en ökad aktivitet utanför storstäderna konstateras. Castellums bedömning är att såväl efterfrågan som prisbild är stabil inom samtliga marknader och segment. Ränte- och kreditmarknad Räntemarknaden har sedan årsskiftet präglats av fortsatt oro i euroområdet och de konsekvenser ett framtida förändrat beteende från flera av världens centralbanker kan medföra. Sammantaget har detta inneburit volatila och stigande långa räntor medan den korta räntan som styrs av Riksbankens agerande, i princip varit oförändrad. De korta räntorna förväntas vara på en fortsatt låg nivå ytterligare en tid vilket bekräftades i Riksbankens penningpolitiska rapport i juli. Tillgången till krediter både på kapital- och kreditmarknaden bedöms som god. 3
Kunder och organisation Affärsidé Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov. Mål Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde, vilket tillsammans med en låg finansiell risk ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Målet är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca 1 800. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning. I den operativa verksamheten skall fortlöpande fokuseras på förbättrad produktivitet och effektivitet. Castellums kunder speglar svensk ekonomi Castellum skall ha en låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Förvärv och överlåtelse av egna aktier skall kunna ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapitalbehov och som likvid eller för finansiering av fastighetsinvesteringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte. Castellum har ca 4 700 kommersiella kontrakt med god riskspridning på såväl geografi och lokaltyp som kontraktsstorlek, förfallotid och bransch där kunden verkar. Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 2% av de totala hyresintäkterna. Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning, Nöjd Kund Index. Senaste mätningen, som innefattade kontor, lager, industri samt butik, visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum. Utdelning Hyresavtal Minst 50% av förvaltningsresultat före skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelningstillväxten kommer därmed följa tillväxten i förvaltningsresultatet. Hyresavtalen för lokaler har olika avtalslängd, men är vanligtvis 3-5 år med en uppsägningstid om 9 månader. Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, en indexklausul innebärande en årlig förändring av hyran med viss procentsats eller kopplat till inflationen samt ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnader avseende värme, kyla och fastighetsskatt. Strategi för finansiering Kapitalstruktur Aktie- och kreditmarknaden Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras. Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. 4 C A S T E L L U M Decentraliserad och småskalig organisation Castellums verksamhet bedrivs i en småskalig organisation bestående av sex helägda dotterbolag som under egna varumärken äger och förvaltar fastigheterna. Genom de lokalt förankrade dotterbolagen uppnås dels närhet till kunden, dels goda kunskaper om marknadsförutsättning och hyresutveckling inom respektive marknadsområde. H A L V Å R S R A P P O R T J A N U A R I - J U N I 2 0 1 3
Förvaltningen sker i princip uteslutande med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service, etik och miljöhänsyn. Dotterbolag med starka varumärken Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 40-tal medarbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 2-4 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 3-8 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt. Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation. Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad. Engagemang i de lokala marknaderna Castellums dotterbolag är engagerade i det lokala näringslivet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med kommun och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling. Medarbetare Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte. Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och undersökningen som genomfördes Castellums 4 hörnstenar Kassaflödesfokus - Kassaflöde, d v s förvaltningsresultat per aktie, med mål om årlig tillväxt om minst 10% - Nettoinvesteringar om minst 5% av fastighetsvärdet per år visar ett fortsatt högt index, 86 på en 100-gradig skala, vilket innebär att medarbetarna trivs med sin arbetssituation och har ett högt förtroende för företaget och dess ledning. Castellumkoncernen har ca 265 anställda. Moderbolag Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (t ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation) och kreditmarknaden (t ex upplåning och finansiell riskhantering) samt övergripande IT/ISstrategier och personalfrågor. Castellum AB har 18 medarbetare. Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten. Ansvarsfullt företagande Castellum arbetar sedan 1995 med hållbarhetsfrågor vilket innebär att utveckla fastighetsbeståndet på de orter där dotterbolagen verkar, gemensamma värderingar gällande agerande mot medarbetare, kunder och samarbetspartners samt ett aktivt miljöarbete. Miljöarbetet fokuseras på att effektivisera energianvändningen och förbättra fastigheternas miljöstatus. Sedan de koncerngemensamma målen sattes år 2007, vilka innebär att energiförbrukningen skall minska minst 1% per kvm och år samt att koldioxidutsläppen skall minska minst 2,5% per kvm och år, har en minskning med totalt 17% respektive 26% uppnåtts. All nyproduktion är miljöklassad enligt något av miljöcertifieringssystemen Green Building, Miljöbyggnad, Breeam eller Leed. Castellum äger 96 st av Sveriges totalt 297 Green Building-klassade byggnader, en Breeam-certifierad byggnad samt en byggnad som är certifierad i enlighet med Miljöbyggnad. Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner - Koncentrerade till 15 tillväxtorter - Lokaler för kontor/butik och lager/industri - Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort Kundfokus genom lokala organisationer - Decentraliserad och småskalig organisation - Egen förvaltningspersonal - Regelbunden mätning av kund- och medarbetarnöjdhet - Miljöarbete med fokus på energibesparingar Stark balansräkning med låg finansiell och operationell risk - Belåningsgrad varaktigt ej över 55% - Räntetäckningsgrad minst 200% - Geografisk spridning och olika lokaltyper - Många hyresavtal i olika branscher 5
Intäkter, kostnader och resultat Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och fi nansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. För defi nitioner se www.castellum.se Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick för perioden januari-juni till 634 (606), motsvarande 3,87 kr (3,70) per aktie - en förbättring med 5%. Förvaltningsresultatet rullande fyra kvartal uppgick till 1 283 (1 224) motsvarande 7,82 kr per aktie (7,46) - en ökning med 5%. Förvaltningsresultat per aktie Under perioden uppgick värdeförändringar på fastigheter till 119 (28) och derivat till 387 (109). Periodens resultat efter skatt uppgick till 902 (580) motsvarande 5,50 kr (3,54) per aktie. Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 622 (1 521). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 269 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 758 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 1% mot föregående år. Detta är främst en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen (oktober till oktober) som uppgick till 0,4% för. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger ett visst skydd mot deflation samt en högre indexuppräkning än sedvanlig indexklausul i en låginflatorisk miljö. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,2% (88,9%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 480 (416). I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 11 (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 187 (154), varav 48 (25) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 125 (141), varav 13 (14) avsåg konkurser och 9 (17) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 62 (13), medan den för andra kvartalet isolerat uppgick till 35 (21). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader. Nettouthyrning 6
Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 586 (524) motsvarande 325 kr/kvm (308). Ökningen beror dels på högre kostnader om ca 35 avseende främst snöröjning och ett kallare första halvår jämfört med föregående år, dels på högre fastighetsskatt till följd av höjda taxeringsvärden om i genomsnitt 10%. Merparten av fastighetsskatten vidaredebiteras dock hyresgästerna varför resultatpåverkan blir marginell. Förbrukningen vad avser uppvärmning har under perioden beräknats till 105% (94%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. Fastighetskostnader, kr/kvm Kontor/ butik Lager/ industri Totalt Totalt Driftskostnader 216 139 180 168 Underhåll 43 23 34 34 Tomträttsavgäld 7 7 7 7 Fastighetsskatt 70 21 47 45 Direkta fastighetskostnader 336 190 268 254 Uthyrning & fast.adm. (indirekta) 57 54 Totalt 336 190 325 308 Föregående år 322 172 308 Centrala administrationskostnader De centrala administrationskostnaderna uppgick till 49 (47). I denna post ingår även kostnader för ett resultatoch aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 6 (6). Räntenetto Räntenettot uppgick till 353 ( 344). Den genomsnittliga räntenivån har varit 3,7% (4,0%). Finansnettot har påverkats positivt med ca 25 på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3%-enheter. Värdeförändringar Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 119 (28), varav ca 90 är hänförligt till projektvinster. I värdeförändringen ingår 19 hänförligt till försäljning av tre fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 105 efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 6. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 111, översteg senaste värdering om 86 med 25. En generellt sett stabil efterfrågan och prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen under perioden. Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 389 (109). Värdet på Castellums valutaderivat, vars syfte är att valutasäkra investeringen i Danmark, har under perioden ändrats med 5 (0) där den effektiva delen i värdeförändringen om 3 (0) redovisas i övrigt totalresultat. Skatt Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter. Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 1 142 (1 610). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 18 064 (17 412), varav 824 är hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 3 542 (3 310). Castellum har ingått överenskommelse om s k Fördjupad samverkan med Skatteverket. Castellum har inga pågående skattetvister. Skatteberäkning -06-30 Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 634 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar 328 328 ombyggnationer 199 199 Övriga skattemässiga justeringar 7 1 Skattepliktigt förvaltningsresultat 100 528 Försäljning fastigheter 9 42 Värdeförändring fastigheter 100 Värdeförändring derivat 387 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 496 586 Underskottsavdrag, ingående balans 1 610 1 610 Underskottsavdrag, utgående balans 1 142 1 142 Skattepliktigt resultat 28 1 054 Därav 22% aktuell / uppskjuten skatt 6 232 7
Fastighetsbestånd Fastighetsinvesteringar netto Västerås Örebro Uppsala Storstockholm Linköping Storgöteborg Halmstad Helsingborg Köpenhamn Borås Lund Malmö Jönköping Värnamo Växjö Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 73% av beståndet finns i de tre storstadsregionerna. Det kommersiella beståndet består av 65% kontors- och butiksfastigheter och 31% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (förutom Storstockholm från närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 760 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1,4 miljarder kr. Investeringar Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan. Förändring av fastighetsbeståndet Värde, Antal Fastighetsbestånd 1 januari 36 328 635 + Förvärv 152 7 + Ny-, till- och ombyggnation 799 Försäljningar 86 3 +/ Orealiserade värdeförändringar 100 +/ Valutakursomräkning 8 Fastighetsbestånd 30 juni 37 301 639 Fastighetsvärde Interna värderingar Castellum fastställer verkligt värde på fastigheterna genom interna värderingar. Dessa baseras på en 10-årig kassaflödesmodell med individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 990 kr/kvm. För att kvalitetssäkra de interna värderingarna görs vid varje årsskifte en extern värdering av drygt 50% av beståndet. Skillnaden mellan de interna och externa värdena har historiskt varit små. Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighetsvärdet vid periodens utgång till 37 301 (36 328), motsvarande ca 10 000 kr/kvm. Genomsnittlig värderingsyield (exkl. projekt/mark och byggrätter) Driftsöverskott fastigheter 1 136 + Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 145 +/ Fastighetskostnader till årstakt 53 Fastighetsadministration, 30 kr/kvm 53 Normaliserat driftsöverskott (6 månader) 1 281 Värdering (exkl. byggrätter om 453 ) 35 311 Genomsnittlig värderingsyield 7,3% Genomsnittlig värderingsyield över tid Under perioden har investerats för totalt 951 (946), varav 799 (613) avser ny-, till- och ombyggnation och 152 (333) avser förvärv. Av de totala investeringarna avser 305 Storgöteborg, 189 Storstockholm, 168 Mälardalen, 161 Öresundsregionen och 128 Östra Götaland. Efter försäljningar om 105 (211) uppgick nettoinvesteringen till 846 (735). 8
Castellums fastighetsbestånd -06-30 Antal fastigheter -06-30 januari-juni Fastighetsvärde Fastighetsvärde kr/kvm Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 041 och resultaträkningens driftsöverskott om 1 036 förklaras av, dels att driftsöverskottet om 0 i under perioden sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 5 såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden. Hyresvärde Hyresvärde kr/kvm Ekon. uthyrningsgrad Hyresintäkter Fastighetskostnader Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Yta tkvm Kontor/butik Storgöteborg 80 444 6 475 14 594 295 1 330 90,3% 266 73 331 193 Öresundsregionen 64 385 5 779 14 997 277 1 435 82,7% 229 70 362 159 Storstockholm 52 348 4 433 12 746 236 1 356 81,2% 191 58 339 133 Mälardalen 75 379 4 208 11 101 216 1 143 90,9% 197 64 337 133 Östra Götaland 55 328 3 213 9 780 172 1 045 87,9% 151 51 308 100 Summa kontor/butik 326 1 884 24 108 12 794 1 196 1 269 86,5% 1 034 316 336 718 Lager/industri Storgöteborg 103 675 5 250 7 772 257 760 97,4% 250 58 173 192 Öresundsregionen 43 316 1 922 6 089 115 730 88,3% 102 31 192 71 Storstockholm 50 267 2 431 9 119 131 980 86,0% 112 34 259 78 Mälardalen 39 216 1 245 5 769 76 706 88,9% 68 23 212 45 Östra Götaland 34 190 808 4 256 51 541 85,4% 44 12 127 32 Summa lager/industri 269 1 664 11 656 7 007 630 758 91,4% 576 158 190 418 Summa 595 3 548 35 764 10 081 1 826 1 029 88,2% 1 610 474 268 1 136 Uthyrning och fastighetsadministration 102 57 102 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 576 325 1 034 Projekt 17 107 1 264 43 19 12 7 Obebyggd mark 27 273 Totalt 639 3 655 37 301 1 869 1 629 588 1 041 Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region Fastighetsrelaterade nyckeltal jan-juni jan-juni jan-dec Hyresvärde, kr/kvm 1 029 1 014 1 015 Ekonomisk uthyrningsgrad 88,2% 88,9% 88,6% Fastighetskostnader, kr/kvm 325 308 298 Driftsöverskott, kr/kvm 583 594 601 Fastighetsvärde, kr/kvm 10 081 9 971 9 916 Antal fastigheter 639 611 635 Uthyrningsbar yta, tkvm 3 655 3 425 3 621 Segmentinformation Hyresintäkter Förvaltningsresultat jan-juni jan-juni jan-juni jan-juni Storgöteborg 513 487 240 223 Öresundsregionen 332 301 127 120 Storstockholm 309 279 117 107 Mälardalen 274 265 98 101 Östra Götaland 194 189 72 74 Totalt 1 622 1 521 654 625 Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 654 (625) och koncernens redovisade resultat före skatt om 1 140 (743) består av ofördelat förvaltningsresultat om 20 ( 19), värdeförändring fastigheter om 119 (28) och värdeförändring derivat om 387 (109). 9
Större investeringar och försäljningar Lundbyvassen 8:1 i Göteborg I centrala Göteborg har Castellum under andra kvartalet påbörjat nyproduktion av en fullt uthyrd kontorsbyggnad om 8 880 kvm för ett börsnoterat bolag med huvudkontor i Göteborg. Fastigheten är välbelägen med tanke på framtida stadsutbyggnad och ligger i anslutning till Castellums övriga bestånd. Investeringen beräknas uppgå till 219 och vara färdigställd första kvartalet 2015. Den nya byggnaden uppförs i enlighet med Green Building-standard. Dragarbrunn 20:4 i Uppsala I centrala Uppsala pågår en investering som innebär ombyggnation av 5 500 kvm och tillbyggnation av 4 520 kvm till moderna kontorsytor. Investeringen beräknas uppgå till 193 och vara färdigställd tredje kvartalet 2014. Uthyrningsgraden i byggnaden uppgår till 38%. Om- och tillbyggnationen genomförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad. Atollen 3 och Algen 1 i Jönköping I centrala Jönköping genomför Castellum nyproduktion i två etapper av totalt 10 419 kvm kontors-, handels-, bostadsytor samt restaurang. Den totala investeringen för hela projektet beräknas uppgå till 288. Den första etappen om 6 019 kvm beräknas vara färdigställd fjärde kvartalet och den andra etappen om 4 400 kvm under andra kvartalet 2015. Båda delarna är uthyrda till totalt 12%. Hela produktionen uppförs i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad. Sändaren 1 i Malmö Under 2010 förvärvade Castellum fastigheten Sändaren 1 i Malmö som bestod av kontors- och lagerytor. Under påbörjades en ombyggnation av 9 850 kvm till effektiva och flexibla kontorsytor och dessutom tillbyggnation av ytterligare 2 300 kvm kontorsyta. Investeringen beräknas uppgå till 125 och vara färdigställd sista kvartalet. Uthyrningsgraden i Sändaren 1 är 94%. Om- och tillbyggnationen uppförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad och Green Building-standard. 10
Större projekt Uthyrnings- Total inv. Varav kvar Fastighet Yta, kvm grad juli ink. mark, att inv., Klart Kommentar Pågående projekt Lundbyvassen 8:1, Göteborg 8 880 100% 219 183 Kv 1 2015 Nybyggnation kontor Dragarbrunn 20:4, Uppsala 10 020 38% 193 98 Kv 3 2014 Om- och tillbyggnation kontor Atollen 3, Jönköping 6 019 18% 152 33 Kv 4 Nybyggnation kontor/butik/bostäder Algen 1, Jönköping 4 400 7% 136 107 Kv 2 2015 Nybyggnation butik/kontor/restaurang Sändaren 1, Malmö 12 150 94% 125 73 Kv 4 Om- och tillbyggnation kontor Kulan 3, Helsingborg 9 700 100% 82 62 Kv 4 2014 Nybyggnation logistik Åby 1:223, Haninge 6 550 0% 67 10 Kv 3 Nybyggnation lager/logistik Högspänningen 1, Västerås 4 040 25% 47 40 Kv 1 2014 Nybyggnation logistik/kontor Boländerna 35:1, Uppsala 8 750 65% 38 22 Kv 3 Ombyggnation butik Pallisaden 1, Huddinge 2 184 100% 36 15 Kv 4 Nybyggnation handel Grusbacken 3, Helsingborg 2 450 100% 36 3 Kv 3 Nybyggnation kontor/lager Helt / delvis inflyttade projekt Lindholmen 28:3, Göteborg 9 400 50% 280 77 Kv 2 Nybyggnation kontor* Fullriggaren 4, Malmö 5 400 17% 156 33 Kv 1 Nybyggnation kontor* Forskaren 2, Lund 9 000 74% 142 23 Kv 4 Nybyggnation kontor* Gården 15, Linköping 9 705 62% 116 9 Kv 1 Nybyggnation kontor/butik/lager Visiret 2, Huddinge 12 357 100% 71 8 Kv 2 Nybyggnation p-däck Inköparen 1, Örebro 4 300 100% 68 3 Kv 2 Nybyggnation kontor Rosersberg 11:34, Sigtuna 3 900 89% 40 0 Kv 2 Nybyggnation lager/kontor Ättehögen 18, Jönköping 3 220 100% 39 0 Kv 1 Nybyggnation verkstadsytor Större fastighetsförvärv under Uthyrnings- Anskaffnings- Fastighet Yta, kvm grad juli värde, Tillträde Kategori Kärra 78:8, 78:12-13 och 80:6, Göteborg 8 400 100% 77 Maj Lager/verkstadsytor Högsbo 20:11, Göteborg 2 700 45% 34 Maj Kontor Större fastighetsförsäljningar under Underliggande Uppskjuten skatt/ Försäljn. pris Fastighet Yta, kvm fastighetspris, omkostn., netto, Frånträde Kategori Alphyddan 11, Stockholm 4 363 54 4 50 Feb Kontor Högsbo 4:1, Göteborg 4 564 32 1 31 Feb Lager/kontor * Återstående investeringsvolym kommer nyttjas i takt med att vakanta ytor hyrs ut. Kulan 3 i Helsingborg Castellum har under andra kvartalet påbörjat nyproduktion av 9 700 kvm flexibla logistikytor i området Berga, Helsingborg. Byggnaden skall fungera som ett nordiskt distributionscenter och är fullt uthyrd. Investeringen beräknas uppgå till 82 och vara färdigställd under fjärde kvartalet 2014. Den nya byggnaden uppförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad och Green Buildingstandard. Lindholmen 28:3 i Göteborg På Lindholmen i Göteborg förvärvade Castellum under 2011 en fastighet som gränsar till bolagets befintliga bestånd. Under andra kvartalet har en kontorsbyggnad - Aurora - om 9 400 kvm färdigställts på fastigheten. Investeringen uppgår till 280 och byggnaden har en uthyrningsgrad om 50%. Nybyggnationen har genomförts i enlighet med miljöklassningssystemet Green Building. 11
Finansiering Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 30 juni till 37 636 (36 631) och finansieras enligt nedan. Finansiering -06-30 Castellum skall ha en låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Belåningsgrad och räntetäckningsgrad Av netto räntebärande skulder om 19 929 (19 050) var 16 441 (15 917) säkerställda med pantbrev och 3 488 (3 133) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 44% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 54% respektive 280%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums långfristiga krediter uppgick till 3,8 år (4,1). Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,6 år (2,8). Kreditförfallostruktur -06-30 Utnyttjat i Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt 0-1 år 2 546 904 1 319 2 223 1-2 år 407 53 53 2-3 år 6 007 2 757 1 200 3 957 3-4 år 7 007 5 557 1 000 6 557 4-5 år 5 707 5 007 5 007 > 5 år 2 132 2 132 2 132 Totalt 23 806 16 410 3 519 19 929 Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal, 1 331 Kreditavtalens löptid Räntebärande skulder Castellum hade vid periodens utgång kreditavtal om 23 806 (23 361), varav långfristigt uppgick till 21 260 (20 262) och kortfristigt till 2 546 (3 099). Under perioden har obligationer om 1 000 emitterats och ett befintligt kreditavtal om 2 miljarder kr har förlängts. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 59 (44) uppgick till 19 929 (19 050), varav 2 200 (1 200) avser utestående obligationer och 1 319 (1 872) avser utestående företagscertifikat. Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från de största nordiska bankerna. Det medför stor flexibilitet vid val av räntebas, ränteperiod liksom kapitalbindning. De emitterade obligationerna och företagscertifikaten utgör ett komplement till bankfinansieringen och breddar finansieringsbasen. Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa finansiella nyckeltal. Utfärdade obligationer och företagscertifikat säkerställs ej. Ränteförfallostruktur Den genomsnittliga effektiva räntan per den 30 juni var 3,7% (3,6%). För att säkerställa ett stabilt och lågt kassaflödesmässigt räntenetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,7 år (2,8). 12
Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett kostnadseffektivt och flexibelt sätt att förlänga krediter med kort räntebindning för att uppnå önskad räntebindning. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det tidsegment de tidigast kan förfalla. Kreditmarginaler fördelas i intervallet för de underliggande krediterna. Ränteförfallostruktur -06-30 Krediter, Räntederivat, Netto, Utgående ränta 0-1 år 19 804 9 450 10 354 3,7% 1-2 år 800 800 3,5% 2-3 år 125 950 1 075 4,3% 3-4 år 1 300 1 300 3,9% 4-5 år 1 400 1 400 3,5% 5-10 år 5 000 5 000 3,7% Totalt 19 929 19 929 3,7% Ränteförfallostruktur Valuta Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 456 (435), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med finanspolicyn skall mellan 60-100% av tillgång i utlandet finansieras i landets valuta. Ränte- och valutaderivat I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall derivat marknadsvärderas. Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har således därmed inte påverkat eget kapital. För att fastställa marknadsvärde på derivat används marknadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswapar värderas genom att framtida kassaflöde diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris vilket erhålls från motparten. Per den 30 juni uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till 727 ( 1 116) och valutaderivatportföljen till 6 (11). Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal Policy Åtaganden Utfall Belåningsgrad Varaktigt ej överstiga 55% Ej över 65% 54% Räntetäckningsgrad Minst 200% Minst 150% 280% Ränterisk genomsnittlig räntebindning 0,5-3 år 2,7 år andel ränteförfall inom 6 månader Högst 50% 45% Valutarisk investering 60%-100% finansieras i lokal valuta 79% övriga valutarisker Inte tillåtet Ingen exponering Upplåningsrisk Minst 50% räntebärande skulder skall ha en löptid 100% om minst 2 år Motpartsrisk Kreditinstitut med hög rating, lägst investment grade Uppfylles Likviditetsrisk Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser 1 331 i outnyttjat beviljat långfristigt låneutrymme 13
Totalresultat för koncernen april - juni april - juni jan - juni jan - juni Rullande 4 kvartal juli 12 - juni 13 jan - dec Hyresintäkter 808 768 1 622 1 521 3 174 3 073 Driftskostnader 133 120 326 288 582 544 Underhåll 32 30 60 57 133 130 Tomträttsavgäld 6 6 13 12 25 24 Fastighetsskatt 45 38 85 76 161 152 Uthyrning och fastighetsadministration 53 46 102 91 203 192 Driftsöverskott 539 528 1 036 997 2 070 2 031 Centrala administrationskostnader 28 24 49 47 95 93 Räntenetto 177 171 353 344 692 683 Förvaltningsresultat 334 333 634 606 1 283 1 255 Värdeförändringar Fastigheter 87 18 119 28 22 69 Derivat 221 97 387 109 168 110 Resultat före skatt 642 254 1 140 743 1 473 1 076 Aktuell skatt 4 4 6 6 7 7 Uppskjuten skatt 139 32 232 157 329 404 Periodens / Årets resultat 499 218 902 580 1 795 1 473 Övrigt totalresultat - Poster som kommer att omföras till periodens resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 13 1 6 0 6 12 Värdeförändring derivat, valutasäkring 10 1 3 0 5 8 Periodens / Årets totalresultat 502 218 905 580 1 794 1 469 Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger. Data per aktie april - juni april - juni jan - juni jan - juni Rullande 4 kvartal juli 12 - juni 13 jan - dec Genomsnittligt antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 Förvaltningsresultat, kr 2,04 2,03 3,87 3,70 7,82 7,65 Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS*), kr 1,96 1,87 3,73 3,46 7,54 7,27 Resultat efter skatt, kr 3,04 1,33 5,50 3,54 10,95 8,98 Utestående antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 Fastighetsvärde, kr 227 211 227 211 227 222 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV*), kr 101 97 101 97 101 100 Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV*), kr 92 87 92 87 92 90 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer. Finansiella nyckeltal april - juni april - juni jan - juni jan - juni Rullande 4 kvartal juli 12 - juni 13 jan - dec Överskottsgrad 67% 69% 64% 66% 65% 66% Räntetäckningsgrad 289% 295% 280% 276% 285% 284% Avkastning aktuellt substansvärde 15,5% 6,0% 14,0% 9,7% 10,3% 7,9% Avkastning totalt kapital 6,4% 6,0% 6,0% 5,7% 5,5% 5,3% Nettoinvestering, 513 412 846 735 2 656 2 545 Belåningsgrad 54% 52% 54% 52% 54% 53% *EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value). 14
Balansräkning för koncernen 30 juni 30 juni 31 dec Tillgångar Förvaltningsfastigheter 37 301 34 632 36 328 Övriga anläggningstillgångar 30 22 27 Kortfristiga fordringar 246 242 232 Kassa och bank 59 59 44 Summa tillgångar 37 636 34 955 36 631 Eget kapital och skulder Eget kapital 12 322 11 176 12 065 Uppskjuten skatteskuld 3 542 3 871 3 310 Derivat 721 894 1 105 Långfristiga räntebärande skulder 19 988 18 066 19 094 Ej räntebärande skulder 1 063 948 1 057 Summa eget kapital och skulder 37 636 34 955 36 631 Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar) 18 610 18 880 18 764 Ansvarsförbindelser Förändring eget kapital Antal utestående aktier, tusental Övrigt tillskjutet kapital Valutaomräkningsreserv Valutasäkringsreserv Balanserad vinst Totalt eget kapital Aktiekapital Eget kapital 2011-12-31 164 000 86 4 096 0 0 7 021 11 203 Utdelning, mars (3,70 kr/aktie) 607 607 Periodens resultat januari-juni 580 580 Övrigt totalresultat januari-juni 0 0 0 Eget kapital -06-30 164 000 86 4 096 0 0 6 994 11 176 Periodens resultat juli-december 893 893 Övrigt totalresultat juli-december 12 8 4 Eget kapital -12-31 164 000 86 4 096 12 8 7 887 12 065 Utdelning, mars (3,95 kr/aktie) 648 648 Periodens resultat januari-juni 902 902 Övrigt totalresultat januari-juni 6 3 3 Eget kapital -06-30 164 000 86 4 096 6 5 8 141 12 322 Kassaflödesanalys april - juni april - juni jan - juni jan - juni Rullande 4 kvartal juli 12 - juni 13 jan - dec Driftsöverskott 539 528 1 036 997 2 070 2 031 Centrala administrationskostnader 28 24 49 47 95 93 Återläggning av avskrivningar 3 3 5 4 10 9 Betalt räntenetto 163 160 304 313 691 700 Betald skatt 3 2 12 5 8 1 Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 2 2 1 3 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 346 345 674 636 1 287 1 249 Förändring kortfristiga fordringar 0 43 22 6 48 32 Förändring kortfristiga skulder 28 14 57 122 98 33 Kassaflöde från den löpande verksamheten 318 288 595 508 1 337 1 250 Investeringar i ny-, till och ombyggnationer 392 306 799 613 1 465 1 279 Förvärv fastigheter 146 309 152 333 1 338 1 519 Förändring skuld vid förvärv fastigheter 20 17 20 53 17 56 Försäljning fastigheter 25 203 105 211 147 253 Förändring fordran vid försäljning fastigheter 8 44 8 44 44 8 Investeringar i övrigt 7 5 11 13 16 18 Kassaflöde från investeringsverksamheten 492 478 829 845 2 611 2 627 Förändring långfristiga skulder 215 227 894 906 1 922 1 934 Förändring långfristiga fordringar 3 0 3 Utbetald utdelning 648 607 648 607 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 215 227 249 299 1 274 1 324 Periodens / Årets kassaflöde 41 37 15 38 0 53 Kassa och bank ingående balans 18 22 44 97 59 97 Kassa och bank utgående balans 59 59 59 59 59 44 15
Moderbolaget Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kreditmarknaden med upplåning och finansiell riskhantering. Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i den fastighetsrelaterade verksamheten. Resultaträkning apr-juni apr-juni jan-juni jan-juni Intäkter 4 4 8 8 Kostnader 22 18 37 34 Finansnetto 6 3 9 7 Värdeförändring derivat 221 97 387 109 Resultat före skatt 209 108 367 90 Skatt 46 29 81 24 Periodens resultat 163 79 286 66 Totalresultat för moderbolaget Periodens resultat 163 79 286 66 Övrigt totalresultat - Omförs via periodens resultat Omräkn. utlandsverksamh. 10 1 3 0 Värdeförändr. valutaderivat 10 1 3 0 Periodens totalresultat 163 79 286 66 Balansräkning 30 juni 30 juni 31 dec Andelar koncernföretag 5 838 5 338 5 338 Fordringar koncernföretag 17 804 17 953 18 628 Övriga tillgångar 159 254 234 Kassa och bank 41 0 27 Summa 23 842 23 545 24 227 Eget kapital 4 334 4 316 4 696 Derivat 721 894 1 105 Räntebärande skulder 17 820 16 843 16 924 Räntebärande skulder koncernföretag 778 1 308 1 361 Övriga skulder 189 184 141 Summa 23 842 23 545 24 227 Ställda säkerheter (fordringar koncern ftg) 15 146 16 018 15 090 Ansvarsförbindelser (borgen dotterbolag) 2 168 1 175 2 170 Redovisningsprinciper Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och årsredovisningslagen. Castellum tillämpar sedan årsskiftet den nya uppställningsformen av övrigt totalresultat enligt IAS 1. Upplysningar kring poster värderade till verkligt värde lämnas enligt IFRS 13 där fastigheter klassificerats i nivå 3 och derivat i nivå 2. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år. Möjligheter och risker för koncern och moderbolag Möjligheter och risker i kassaflödet Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande inflationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Känslighetsanalys - kassaflöde Resultateffekt nästkommande 12 månader Resultateffekt, Scenario +/- 1% (enheter) Högkonjunktur Lågkonjunktur Hyresnivå / Index + 33/ 33 + Vakans + 37/ 37 + Fastighetskostnader 12/+ 12 0 Räntekostnader 83/+ 77 + Möjligheter och risker i fastigheternas värde Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat, men även ställning kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt. Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/ 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Känslighetsanalys - värdeförändring Fastigheter 20% 10% 0 +10% +20% Värdeförändring, 7 460 3 730 0 3 730 7 460 Belåningsgrad 67% 60% 54% 49% 45% Finansiell risk Allt fastighetsägande förutsätter att det finns en fungerande kreditmarknad. Den största finansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till finansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal. 16
Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Granskningsrapport Revisorernas rapport avseende översiktlig granskning av halvårsrapport. Till styrelsen i Castellum AB Org nr 556475-5550 Göteborg den 16 juli Charlotte Strömberg Styrelseordförande Marianne Dicander Alexandersson Styrelseledamot Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist Styrelseledamot Johan Skoglund Styrelseledamot Per Berggren Styrelseledamot Christer Jacobson Styrelseledamot Jan Åke Jonsson Styrelseledamot Henrik Saxborn Verkställande direktör Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av halvårsrapporten för Castellum AB (publ) avseende perioden -01-01 -06-30. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna halvårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna halvårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att den bifogade halvårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Göteborg den 16 juli Magnus Fredmer Auktoriserad revisor Conny Lysér Auktoriserad revisor 17