HSB BRF SANDSTENSBERGET I KIRUNA

Sida 1 / 18 BRF-ANALYS HSB BRF SANDSTENSBERGET I KIRUNA (797300-0297) INTRODUKTION Den uto kade brf-analysen a r ett informationsdokument fo r spekulanter, boende, ma klare och andra intressenter av bostadsraẗtsfo reningar Rapporten besta r av sex delar: 1. Fo reningsfakta 2. Ekonomi 3. Fastigheter 4. Slutpriser 5. Ma klare 6. Styrelse Se www.allabrf.se/analysguide för mer tips och information

Sida 2 / 18 Organisationsnummer 797300-0297 Registreringsår 1964 FAKTA Kommun Kiruna Aktiv Område Tillåter juridisk person Nej EKONOMI Föreningen är ett privat bostadsföretag (äkta förening) Högt delbetyg på belåning, avgiftsnivå, kassaflöde, hyresintäkter och övriga intäkter, räntekostnader Lågt delbetyg på rörelsekostnader A++ innebär en mycket god ekonomi, medan lägsta betyget C betyder att föreningen har ekonomiska svårigheter 2014 2015 FASTIGHETER Det finns inga registrerade lagfarter på HSB BRF Sandstensberget i Kiruna, vilket kan betyda att föreningen hyr marken av en markägare (ex kommun) eller att föreningen är nyregistrerad Om en bostadsrättförening inte äger marken, bör man analysera hyresavtalet med markägaren Föreningen har 5 gatuadresser registrerade Antal lägenheter är ca 197 Totalyta: 12388 kvm 12 226 Boyta Lokalyta Pris/kvm SLUTPRISER 22 lägenheter har sålts de senaste 2 åren, varav de 3 senaste har sålts för 81.5 kvm för 625 000 kr 2016-12-13 (7 669 kr per kvm) 71.5 kvm för 560 000 kr 2016-10-03 (7 832 kr per kvm) 71.5 kvm för 625 000 kr 2016-06-30 (8 741 kr per kvm) Snittpris år 2016 är 8 187 kr/kvm och sjönk med -11% från 2014 7,5 5,0 2,5 0,0 9 8 6 2013 2014 2016 MÄKLARE 1 mäklarfirma har sålt i föreningen de senaste två åren Mäklare Mia Alatalo på Svensk Fastighetsförmedling har sålt flest lägenheter (5 st) under de senaste två åren KONTAKT Teknisk förvaltare är HSB Ekonomisk förvaltare är HSB Föreningen har 7 styrelseledamöter Kontaktperson är Per-Olof Hannlöv (070-654 36 80)

Sida 3 / 18 OM FÖRENINGEN Mäklarbeskrivning 2016-11-19 Andel av insats: 0,64735 Andel av månadsavgift: 0,64735 Pantsättning: Lägenheten är pantsatt Visa all fakta Om föreningen Föreningen är innehavare av tomträtten Björnen 7. 5 flerfamiljshus byggdes mellan åren 1965-66 och benämns Gruvvägen 20-28. Allmänt Föreningens namn: HSB:s Bostadsrättsförening Sandstensberget i Kiruna Föreningsform: Bostadsrätt Skattemässig status: Privatbostadsföretag (äkta) Kommun: Kiruna Renoveringsbeskrivning Gjorda renoveringar: 1994 - Hissar, bastu, lekplatser1995 - Stammar, badrum, tvättstugor2002 - Fönsterbyte 2005 - Renovering fasader, balkonger, ventilation.2010 - Stamrenovering (Proline) och motorvärmarstyrning Gemensamma utrymmen Till bostaden tillhör att källarförråd samt ett skidförråd. Det finns en tvättstuga i varje hus. På Gruvvägen 24 finns även gym och solarium (gymmet och solariet är avgiftsbelagda). En grovtvättstuga finns på Gruvvägen 22 och bastu finns på Gruvvägen 20. Parkering Parkeringsplats, parkeringsplats med motorvärmare, carport samt garage finns, separat kö till vardera.

Sida 4 / 18 Föreningens ekonomi Kommande avgiftsförändringar: Registrerad ekonomisk plan 1967-04-28 Ekonomi Utgångspris 625 000 kr Överlåtelseavgift Överlåtelseavgift: 1 108 kr Överlåtelseavgift betalas av: säljare Månadsavgift 4 311 kr I avgiften ingår värme, vatten, internet och kabel-tv Hushållsel tillkommer var 3e månad Inre reparationsfond Summa: 1 514 kr Alla bilder

Sida 5 / 18 + 15 Visa alla 21 bilder Välkommen in till ljus och rymlig lägenhet med lättmöblerade rum Hall med klädavhängning Vy mot köket från hallen, 2st garderober till höger

Sida 6 / 18 Hall med vy mot vardagsrum Vardagsrum med utgång till en rymlig balkong med härlig morgonsol Ljust och fräscht Gott om utrymme för både soffgrupp och övrigt möblemang Sovrum 1 till vänster på bild Rymlig kök Gott om utrymme för matplats

Sida 7 / 18 Sovrum 2 som nås från köket Sovrum 1 som nås från vardagsrummet Badrum där övervägande del renoverades under 2014 Värdera din bostad

Sida 8 / 18 SAMMANFATTNING NYCKELTAL VIKT 2015 2014 Betyg Värde Betyg Värde Belåning Föreningslån per kvm 30% 255 kr 535 kr Avgiftsnivå Årsavgift per kvm 20% 625 kr 625 kr Kassaflöde Kassaflöde per kvm 20% 130 kr 168 kr Hyresintäkter och övriga intäkter Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter 10% 13.2% 13.8% Rörelsekostnader Rörelsekostnader per kvm 10% 582 kr 538 kr Räntekostnader Föreningens räntekostnader per kvm 10% 8 kr 19 kr INFORMATION Högsta betyg (A++) innebär att bostadsrättsföreningen har exceptionellt bra nyckeltal på en specifik parameter Lägsta betyg (C) innebär att föreningen har sämre nyckeltal på en specifik parameter En bostadsrättsförening som är "oäkta" och som ej äger marken kan som mest få det sammanfattade betyget "A", oavsett övriga nyckeltal Den ekonomiska bilden bör kompletteras med fastighetens skick och kommande renoveringsbehov

Sida 9 / 18 Föreningslån per kvm 2012-2015 BELÅNING 2015 2014 Föreningslån per kvm Jämförelse närliggande och liknande föreningar, 2015 750 833 500 250 727 535 255 Trend -32.6% 0 1 500 3 000 4 500 6 000 0 2012 2013 2014 2015 HSB BRF Sandstensberget Närliggande Liknande INFORMATION Föreningsskuld är medlemmarnas gemensamma skuld i bostadsrättsföreningen Totala föreninglån uppgår till 3,12 miljon kronor under 2015 Föreningslån bör jämföras med eventuella dolda tillgångar (ex. hyresrätter, råvind/lokalyta som kan byggas om till bostadsrätter) Årsavgift per kvm 2012-2015 AVGIFTSNIVÅ 2015 2014 Årsavgift per kvm Jämförelse närliggande och liknande föreningar, 2015 600 619 625 625 625 400 200 Trend 0.3% 0 200 400 600 800 0 2012 2013 2014 2015 HSB BRF Sandstensberget Närliggande Liknande INFORMATION Årsavgiften är bostadsrättsföreningens primära intäkt från dess medlemmar Om föreningen måste höja årsavgiften innebebär det ofta att bostadsrätternas marknadsvärde sjunker och vice versa Årsavgiften motsvarar en månadsavgift på 3 385 kr för en jämförelselägenhet under 2015 Årsavgiften per kvm kan estimeras baserat på en bostadsrätts månadsavgift (årsavgift = månadsavgift * 12 / bostadsrättens yta) Olika lägenheter i samma förening kan dock ha skillnader i avgiftsnivå, vilket regleras av lägenheternas andelstal

Sida 10 / 18 Kassaflöde per kvm 2012-2015 KASSAFLÖDE 2015 2014 Kassaflöde per kvm Jämförelse närliggande och liknande föreningar, 2015 150 100 153 109 168 130 50 0 40 80 120 160 0 2012 2013 2014 2015 HSB BRF Sandstensberget Närliggande Liknande INFORMATION Kassaflöde från den operationella verksamheten är ett vinsmått som bortser från avskrivningar Ett positivt kassaflöde innebär att föreningen eventuellt kan sänka sina avgifter i framtiden eller åtminstone inte höja dem ifall det finns underhållsbehov Totalt kassaflöde för 2015 är 1 584 445 kr HYRESINTÄKTER OCH ÖVRIGA INTÄKTER 2015 2014 Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter 2012-2015 Jämförelse närliggande och liknande föreningar, 2015 100% 80% 60% 40% 20% 0% 619 625 625 625 113 106 100 95 2012 2013 2014 2015 Trend -5.6% 0% 4% 8% 12% 16% HSB BRF Sandstensberget Närliggande Liknande INFORMATION Utöver månadsavgiften har många föreningar hyresintäkter och övriga intäkter från exempelvis lokaler, hyror och garage Höga hyresintäkter gör att månadsavgiften kan hållas låg Om hyresintäkterna blir allt för stora finns dock en risk att bostadsrättföreningen klassas som en oäkta förening Hyresintäkter indikerar även att så kallade "dolda tillgångar" finns i föreningen i form av bostadsyta eller lokalyta som potentiellt kan säljas Totala hyresintäkter 2015 var 1 160 041 kr

Sida 11 / 18 RÖRELSEKOSTNADER Rörelsekostnader per kvm 2012-2015 2015 2014 Rörelsekostnader per kvm Jämförelse närliggande och liknande föreningar, 2015 450 542 594 538 582 Trend 300 150 2.4% 0 150 300 450 600 0 2012 2013 2014 2015 HSB BRF Sandstensberget Närliggande Liknande INFORMATION Rörelsekostnader definieras som drift, underhåll och övriga kostnader Driftkostnader är alla löpande kostnader för föreningen, t. ex. värme, sophantering och fastighetsskötsel Snittet är ca 350kr/kvm och kan variera mellan ca 200 och 500 kr per kvm Nivån för underhållskostnader beror på fastighetens skick Riktlinjen är att reservera 150kr per kvm för framtida underhåll och reparationer Totala drift- och underhållskostnader 2015 var 7 112 689 kr Övriga kostnader inkluderar administration, förvaltningskostnader och eventuella lönekostnader RÄNTEKOSTNADER Föreningens räntekostnader per kvm 2012-2015 2015 2014 Föreningens räntekostnader per kvm Jämförelse närliggande och liknande föreningar, 2015 40 30 20 10 0 37 28 19 8 2012 2013 2014 2015 5% 3% 2% 0% Trend -40.0% 0 40 80 120 160 HSB BRF Sandstensberget Närliggande Liknande INFORMATION Räntekostnader är direkt beroende av lånens storlek och villkor Föreningar har ofta flera lån med olika villkor (bindningstid och räntenivå) Om räntekostnaderna är höga bör man granska villkoren i detalj Genomsnittlig räntenivå 2015 är 3.5%, (se linje i graf) Röda linjen indikerar genomsnittlig räntenivå

Sida 12 / 18 JÄMFÖRELSEGRUPP: NÄRLIGGANDE FÖRENINGAR (2015) Namn Storlek (m²) Byggnadsår Betyg Lån/m² Avgift/m² Pris/m² HSB BRF Sandstensberget 12226 1966 A+ 255 625 BRF Sjökatten 10 720 1929 A 3411 541 73995 BRF Kungsängsliljan, Upplands-Bro 2401 2000 A 6673 795 BRF Syskrinet 14 7228 1941 A 5896 667 49874 BRF Östhammaren 1588 1944 A 5118 722 70300 BRF Ystadsvägen 77-85 1612 1947 B 9598 493 58654 BRF Terrakottan 6 1490 1929 A 1271 552 Riksbyggens BRF Färgeriet 3602 1991 A 7103 750 21068 Riksbyggens BRF Uppsalahus nr 33 6345 1992 9635 856 23891 BRF London Nr 7 3369 1962 A+ 0 360 66707 BRF Bävern nr 17 1442 1929 A+ 0 381 Medelvärde 2007 1929 A 5507 610 58654

Sida 13 / 18 FASTIGHETER Det finns inga registrerade lagfarter på HSB BRF Sandstensberget i Kiruna, vilket kan betyda att föreningen hyr marken av en markägare (ex kommun) eller att föreningen är nyregistrerad Om en bostadsrättförening inte äger marken, bör man analysera hyresavtalet med markägaren Föreningen har 5 gatuadresser registrerade Antal lägenheter är ca 197 Totalyta: 12388 kvm 12 226 Boyta Lokalyta

Sida 14 / 18 FASTIGHETSADRESSER Adress Byggnadsår Våningar Hiss Gruvvägen 24 1966 7 Gruvvägen 22 1966 Gruvvägen 20 1966 7 Gruvvägen 28 1966 5 Gruvvägen 26 1966 7

Sida 15 / 18 SLUTPRISER Slutpris per kvm i 1000-tal 2012-2016 Slutpris per kvm i 1000-tal Jämförelse närliggande och liknande föreningar, 2015 7,5 9 8 Trend 5,0 6 6 0 15 30 45 60 2,5 7.5% 0,0 2012 2013 2014 2016 HSB BRF Sandstensberget Liknande Närliggande INFORMATION Slutpriser baseras på minst 2 försäljningar och år, i de fall för få objekt finns baseras priset på objekt sålda under de senaste 12 månaderna Priset på indviduella bostadsrätter varierar stort baserat på storlek och skick Slutpriser för en förening bör jämföras med föreningens belåning (en bostadsrätt för 70 000 kronor per kvm i en föreningen med 30 000 kronor i lån motsvarar en kostnad på 100 000 kronor per kvm)

Sida 16 / 18 SENAST SÅLDA OBJEKT Datum Adress Storlek Rum Våning Slutpris Pris per kvm December 2016 Gruvvägen 24 82 3 6 625 000 kr 7 669 kr Oktober 2016 Gruvvägen 28 72 2 5 560 000 kr 7 832 kr Juni 2016 Gruvvägen 28 72 2 5 625 000 kr 8 741 kr Mars 2016 Gruvvägen 26 38 1 3 350 000 kr 9 333 kr Januari 2016 Gruvvägen 20 82 3 5 600 000 kr 7 362 kr Mars 2014 Gruvvägen 24 80 3 1 650 000 kr 8 176 kr Februari 2014 Gruvvägen 24 82 3 6 640 000 kr 7 805 kr Februari 2014 Gruvvägen 20 82 3 2 600 000 kr 7 362 kr Januari 2014 Gruvvägen 26 38 1 505 000 kr 13 467 kr November 2013 Gruvvägen 20 82 3 795 000 kr 9 755 kr Juli 2013 Gruvvägen 24 109 4 770 000 kr 7 064 kr Juni 2013 Gruvvägen 20 79 3 500 000 kr 6 329 kr Juni 2013 Gruvvägen 22 55 1 280 000 kr 5 091 kr April 2013 Gruvvägen 26 70 2 445 000 kr 6 357 kr Mars 2013 Gruvvägen 20 28 1 200 000 kr 7 273 kr Februari 2013 Gruvvägen 26 72 2 485 000 kr 6 783 kr Februari 2013 Gruvvägen 22 80 3 500 000 kr 6 289 kr Januari 2013 Gruvvägen 28 73 2 410 000 kr 5 616 kr December 2012 Gruvvägen 26 72 2 500 000 kr 6 993 kr November 2012 Gruvvägen 28 72 2 425 000 kr 5 944 kr Oktober 2012 Gruvvägen 24 79 3 500 000 kr 6 329 kr Oktober 2012 Gruvvägen 24 80 3 550 000 kr 6 918 kr

Sida 17 / 18 MÄKLARE Namn Datum Företag Adress Objektstorlek Mia Alatalo November 2016 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 24 Catrin Isaksson November 2016 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 20 Mia Alatalo Augusti 2016 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 28 Mia Alatalo Juni 2016 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 28 Catrin Isaksson Februari 2016 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 26 Mia Alatalo Januari 2016 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 20 Mia Alatalo December 2015 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 20 Peter Barsk September 2015 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 26 Maj 2015 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 24 Maj 2015 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 20 79 Maj 2015 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 28 70 Maj 2015 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 20 April 2015 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 24 79 April 2015 Svensk Fastighetsförmedling Gruvvägen 24

Sida 18 / 18 STYRELSE PER Namn Roll Ålder Telefon Per-Olof Hannlöv Ordinarie ledamot 58 070-654 36 80 Kaija-Liisa Lehtomäki Ordinarie ledamot 45 0980-180 46 Ulla Margareta Almesten Ordinarie ledamot 67 0980-134 88 Ulf Esbjörn Nilsson Ordinarie ledamot 44 0922-202 21 Gustaf Daniel Blomberg Ordinarie ledamot 33 Pär Owe Esko Ordinarie ledamot 54 Kent Egon Siverhall Ordinarie ledamot 48