Hinder och möjligheter för ett ökat bostadsbyggande. Petter Jurdell Enhetschef Fastighetsutveckling

Hinder och möjligheter för ett ökat bostadsbyggande Petter Jurdell Enhetschef Fastighetsutveckling

Befolkningsökning och Nyproduktion i Sverige

Sverige och vårt bostadsbehov

Ofärgade kommuner Har inte brist på bostäder

Vi är 1 miljon fler om 13 år Allt fler söker asyl 2012=44 000 (+48%) 2013=56 000 och 2014 =60 000 Färre ungdomar framöver Fram till år 2020 förväntas antalet personer i åldern19 24 år minska med cirka 135 000, eller 17 procent. Fler äldre framöver 65-84 år ökar allt snabbare men efter 2020 ökar +85år mest och antalet är fördubblat 2040

Varför bygger vi så lite bostäder? Storstäderna: 1. Avsaknad av tillgänglig byggbar och detaljplanelagd mark 2. För höga totala produktionskostnader 1. Byggpriser 2. Mark och exploatering 3. Brister i processen Landet i övrigt: 1. För höga byggpriser

Tillgänglig mark & processen

Ett hus blir till en lång process 1. En Byggherre som skall ta ett investeringsbeslut en idé och en vilja att bygga 2. Förberedelser mark, förstudie, undersökningar, idéskiss, förslag till kommunen, förprövning, byggnadsnämnden, stadsbyggnadskontoret 3. > Beslut om uppdrag 4. Planskede förslag program, programsamråd, godkännande program, utarbeta programförslag, plansamråd, justerat planförslag 5. Beslut om planförslag, granskning 6. BN beslut om detaljplan 7. Beslut i Kommunfullmäktige 1. Överklagan= 1 Länsstyrelsen 2. Överklagan= 2 Mark och Miljödomstol 3. Överklagan= 3 Mark och Miljööverdomstol 4. LAGA KRAFT (tid ca 2 6 år)

Byggkostnader (Byggpriser)

200,0 180,0 Construction prices in the EU 173,2 176,9 177,4 160,0 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 36,8 39,3 39,6 42,4 46,1 47,2 48,2 52,2 54,8 55,9 57,0 62,9 63,6 69,9 69,9 71,2 71,4 73,1 73,2 73,8 74,7 77,0 78,4 81,3 94,2 101,4 104,1 107,0 112,8 116,7 119,1 128,9 129,9 139,4 149,0 20,0 0,0 Obstacles to an increase in residential construction: 1. High construction prices 2. Shortage of land 3. Protracted planning procedures Source: Eurostat

3 största byggföretagen Har över 60% av marknaden

Byggindexförändring 2001 2005 jämförelse med KPI, ackumulerade värden Konkurrens

0,79 0,96 0,96 0,96 0,96 0,94 0,94 0,92 0,91 0,91 0,88 0,87 0,85 0,85 Kvot boendeutg. BR/HR 1,05 1,03 1,03 1,21 1,17 kr/kvm/år Boendeutgift för BR jämfört med HR samt kvot boendeutgift HR/BR i princip lika stor (Evidens) 2 500 1,4 2 000 1,2 1 1 500 0,8 1 000 0,6 0,4 500 0,2 0 0 Boendeutgift BR, kr/kvm/år Boendeutgift HR (hyra), kr/kvm/år Kvot boendeutgift BR/HR

Rörligheten i beståndet

Hur sänker vi produktionskostnaderna? Byggherren - Tydligt och långsiktigt mål - Attraktiv som beställare (ger fler intresserade entreprenörer och bättre priser) Entreprenören Industriellt byggande Återanvända lösningar, koncept och produkter Strategiska satsningar (dyrt kortsiktigt men lönsamt i längden) Samhället Skapa och förbättra förutsättningarna för att få fram mer mark Bättre lagstiftning och process Arbeta för ökad konkurrens I byggindustrin Öka konkurrensen vad avser byggmaterial

Hur sänker vi produktionskostnaderna? Byggherren - Tydligt och långsiktigt mål - Attraktiv och aktiv som beställare (ger fler intresserade entreprenörer och bättre priser) Entreprenören Industriellt byggande Återanvända lösningar, koncept och produkter Strategiska satsningar (dyrt kortsiktigt men lönsamt i längden) Samhället Skapa och förbättra förutsättningarna för att få fram mer mark Bättre lagstiftning och process Arbeta för ökad konkurrens I byggindustrin Öka konkurrensen vad avser byggmaterial

Attraktiv & och aktiv beställare?

Mer tillgänglig mark färdig för bebyggelse Kraftfullaste åtgärden För att öka all bostadsproduktion i storstäderna För att öka incitamenten för de bolag som besitter stora markreserver att öka sin produktion Sänker markpriserna och bromsar även upp slutpriserna i förlängningen

Mark för bostadsbyggande Värdet på mark beror på: Attraktivitet och prisnivå för färdiga bostäder / tomter i området Hur sannolik en framtida exploatering är När i tiden en detaljplaneläggning och exploatering förväntas ske Förväntad exploateringsgrad och bebyggelsetyp Markens beskaffenhet och förväntade exploateringskostnader Planskede % av medel utb. expl.mark % av medel rå expl.mark ÖP anger ej bebyggelse 1% 6% ÖP anger bebyggelse på lång sikt 2% 8% ÖP anger bebyggelse på kort sikt 3% 16% Detaljplanearbete har påbörjats 6% 27% DP lagakraftvunnen, rå expl.mark 21% 100% DP lagakraftvunnen, utbyggd expl.mark 100%

Mark för bostadsbyggande Förutsättningar för ökat bostadsbyggande i många delmarknader Delmarknad Bostadsrättspris - pågående projekt (kr/kvm totalt kapital) Min Median Max Stockholm 38 000 52 000 68 000 Göteborg 27 000 40 000 54 000 Malmö 28 500 36 000 47 500 Uppsala 31 000 36 000 44 000 Linköping 33 000 37 500 43 000 Umeå 28 500 33 500 39 000 Delmarknad Byggrättsvärden för bostäder - exploateringsmark (kr/kvm BTA) Min Median Max Stockholm 5 000 11 000 20 000 Göteborg 1 900 3 750 7 000 Malmö 2 250 3 750 5 500 Uppsala 2 500 4 000 5 000 Linköping 1 000 2 500 4 000 Umeå 800 1 400 2 000

Mark för bostadsbyggande Förutsättningar för ökat bostadsbyggande i många delmarknader Delmarknad Bostadsrättspris - pågående projekt (kr/kvm totalt kapital) Min Median Max Stockholm 38 000 52 000 68 000 Göteborg 27 000 40 000 54 000 Malmö 28 500 36 000 47 500 Uppsala 31 000 36 000 44 000 Linköping 33 000 37 500 43 000 Umeå 28 500 33 500 39 000 Delmarknad Byggrättsvärden för bostäder - exploateringsmark (kr/kvm BTA) Min Median Max 30000-32000 - 2000-4000 Stockholm 5 000 11 000 20 000 Göteborg 1 900 3 750 7 000 Malmö 2 250 3 750 5 500 Uppsala 2 500 4 000 5 000 Linköping 1 000 2 500 4 000 Umeå 800 1 400 2 000 38000-32000 - 5000 1000 68000-38000 - 20000 10 000

Behöver vi öka kommunernas incitament för att bygga!

Uppfylles åtaganden? Påbörjandebarometern Många kommuner fick inte ens igång 25% av planerat bostadsbyggande

Påbörjade och planerade bostäder

Andelen av bostadsproduktionen efter upplåtelseform i Skåne

Särkraven? Enskilda kommunerna förutsätts vilja både att det ska byggas i kommunen och att det ska ske på ett långsiktigt hållbart sätt. Antalet olikheter - särkrav bör begränsas till ett minimum Förslag: ett frivilligt nationellt klassningssystem

Basanpassningsprogram Helsingborg Ännu bättre bostäder Basanpassningsprogrammet ska gälla vid kommunal markanvisning och när exploateringsavtal sluts. Programmet arbetas in i byggherrens projektering och utförandeskede Byggherren verifierar till Mark och exploateringsenheten (Mex) att man har följt bas-anpassningsprogrammet efter byggnationens färdigställande Hur kontrolleras det? Hur sker beivran? -och i hur många fall har beivran utfallit?

Allmän teknisk standard 1.2. Nivåskillnader Dörrars tröskelhöjd får inte överstiga 20 mm vid entréer till trapphus, lägenheter, altan/balkong, gemensamhetslokal, soprum, tvättstuga och förråd. Tröskeln ska vara avfasad 20 grader från insidan Tröskeln är 15 mm på balkong/altan men är ej fasade på insidan vilket inte är standard hos tillverkaren

1.3. Inredning Fönsteröppningsbeslag försedda med säkerhetsbeslag bör placeras mellan 0.8 1,0 m dock högst 1,2 m över golv Fönster 18/15, 16/15 handtaget börjar på 1,22m över golv Fönster 12/12, 18/12 handtaget börjar på 1,4m över golv I alla plan har sovrums- och vardagsrumsfönster i storlek 18/15 med handtaget placerat på 1,22m över golv

1.5. Elinstallationer Strömställare ska vara stora och av vipptyp och placeras 0, 85 m i underkant över golv. De ska vara logiskt placerade vid dörrens låssida Strömställare är placerade med underkant på 0.955m (enligt Svensk Standard) över golv. Det går inte byta höjd på strömställare Något vägguttag i varje lägenhet placeras ca 0,80 m över golv och i anslutning till strömställaren. Vägguttag är placerade med underkant på 0.87m El-central placeras med underkant max 1,00 m över golv. Den ska vara låsbar. El-centralen bör vara infälld i vägg Lägenhetscentral är placerad med underkanten 1,1m över golv. Den är låsbar men går inte att placera lägre

2. Rumsbunden standard. En klädkammare ska vara tillgänglig och användbar för alla och bör då minst ha en bredd av 1,7 m för att ge plats för rullstol. Det fria passagemåttet i dörr ska vara minst 0,76 m. Bredden för klädkammare är 1,3 m. Att öka bredden ger överstor klädkammare och större och dyrare bostad samt färre lägenheter. Passagemåttet uppgår till 0,8 m. Friytan innanför entrédörr till lägenhet ska vara 1,90 m mellan väggar och 1,5m djupt. Utstickande kapphylla förses med skyddande gavlar. Friytan är 1,8 m i bredd och 1,8 m i djup. Kapphyllan har skyddade gavlar 2.2. Kök Kylskåp ska alltid ha en avställningsyta intill handtagssidan Omöjliggör normal par-uppställning vitvaror

3.2. Hissar Manöverpanel ska placeras med horisontella knapprader 0,80 1,00 m över golv. Knappars funktion/våningsnummer ska vara i upphöjd relief (taktila). Dörröppnare och övriga manöverorgan ska utföras i avvikande form från våningsknapparna. Liggande knappsats: 12 500,00 kr. Hissleverantör kan ej leverera knappar i avvikande form. Ledstång ska finnas runt alla väggar i hisskorgen 0,90 m över golv. Avbrott får göras för manöverpanel. Hisskorg ska vara utrustad med fällbar stol. Det finns inte ledstång runt alla väggarna i hisskorgen utan längs en långsida. (Fällstolens funktion försämras avsevärt om det finns en ledstång placerad så att den som sitter får ledstången i ryggen) Fällsits: 3 038,00 kr. Ledstång runt alla väggar: 1 900,00 kr

Detta kan aktörerna göra för att möjliggöra ett ökat bostadsbyggande

Staten Enklare byggregler (PBL) Förenkla plan och bygglovsprocesserna (detaljplan eller bygglov?) Ökat incitament för kommunerna Överklagandeprocessen Färre instanser Sakägare och ev. avgift Resurser och handläggningstider Se över lagstiftningen om exploateringsavtal Enklare och harmoniserade bullerregler Balanserade villkor mellan upplåtelseformerna Moms på hyran

Kommunen Öka mark tillgänglig för bebyggelse -Fler färdiga flexibla detaljplaner Bygg ut infrastruktur tidigt för att möjliggöra nya områden Villkorade markanvisningar återta! Exploateringskostnader ingår i markpriset Effektivisera plan & bygglovsprocessen Rimliga krav i planprocessen Minimera särkrav Mindre detaljerade detaljplaner (skilj på detaljplan och bygglov)

Byggherren Tidig och aktiv dialog med kommunen Föreslå idéer Utveckla egna koncept eller bjud in entreprenörerna som har Förädla befintliga områden och förtäta Var aktiv och attraktiv som Beställare

Byggföretag Specialisering på att bygga bostäder Industrialisering (process och koncept) Fokus på värdeskapande, eliminera icke värde adderande tid och kostnader Förbättra (öka) produktiviteten Utveckla, pröva och implementera nya metoder Utveckla, pröva och implementera ny teknik (FoU) Inköpsstrategier och nya inköpskanaler, parallellimport

Slutsats Hinder för ett ökat bostadsbyggande 1. Brist på attraktiv planlagd mark till försäljning vilket ger mycket höga samt stigande markpriser 2. Låg konkurrens ger höga byggpriser 3. Långa planprocesser medför att båda dessa hinder förstärks ytterligare

Slutsats Åtgärder för ett ökat bostadsbyggande 1. Förbättra / förenkla planprocess och regelverk för att: 1. frigöra resurser 2. Korta processtiden 3. Öka mängden av tillgänglig mark 2. Öka utbudet av byggbar mark till försäljning, premiera kommuner som bygger bostäder 3. Arbeta för ökad konkurrens på byggande och byggmaterial, kommunerna bör se till att byggrätter blir bostäder, inte ökade lager.

Förändringar i lagstiftningen? Byggfelsförsäkringen tas bort Enklare regler för att bygga student- och ungdomsbostäder Underlättande av andrahandsuthyrning (BRF) Fler åtgärder blir bygglovsbefriade Förenkling av planprocessen Enkla planförfarandet ska bli standard Beslut i byggnadsnämnden Fler avvikelser från plan tillåts Fler avvikelser från plan tillåts Nationella byggregler

Detta ska ni komma ihåg! Trots att vi har: kraftig befolkningsökning låga räntor gott om kapital rekordhöga priser kraftigt stigande efterfrågan på bostäder byggs det inte tillnärmelsevis så mycket som skulle behövas för att hålla jämna steg med befolkningsutvecklingen. Det är ett krisläge

Tack Petter Jurdell Chef Fastighetsutveckling petter.jurdell@sabo.se