Årsredovisning 2013
Förvaltningsberättelse Belopp inom parentes avser motsvarande period föregående år. Allmänt om verksamheten Fastighets AB Brostaden är ett helägt dotterbolag till Castellum AB vars aktie är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Brostadens bestånd av kontorsfastigheter är koncentrerat till Stockholms närförorter med goda kommunikationsmöjligheter. Lager- och industrifastigheterna är belägna utefter Storstockholms genomfartsvägar. Brostaden är en stark aktör på ett fåtal lokala delmarknader, där bolaget kan erbjuda kunderna bästa möjliga lokaler och service. Verksamheten är organiserad med hänsyn till lokalhyresmarknaden i Stockholm. Ambitionen är att alltid ha nära och bra kontakt med kunderna. Att vara insatt i kundernas verksamhet, vardag och framtid, är en förutsättning för att kunna vara en värdefull affärspartner. Därför prioriteras en fortlöpande dialog med kunderna. Brostadens huvudkontor är beläget i en egen fastighet i Johanneshov. Fastighetsbestånd Brostaden ägde och förvaltade vid årsskiftet 105 fastigheter varav två markområden med betydande outnyttjade byggrätter. Total uthyrningsbar yta var 639 tkvm, varav 340 tkvm utgjorde butiksoch kontorslokaler och 274 tkvm industri- och lagerlokaler. Fastighetsbeståndet värderas årligen internt och uppgick per den 31 december 2013 till 7 261 Mkr. Fastighetsbeståndet utgörs av större kontorsenheter i Mariehäll, Sundbyberg, Solna, Kista, Sollentuna, Johanneshov samt Skärholmen/ Kungens Kurva. Flertalet av lager- och industrifastigheterna är belägna i Botkyrka, Veddesta/Lunda och Rosersberg. Totalt har 291 Mkr investerats i ny-, tilloch ombyggnation. Försäljningarna uppgick till 156 Mkr. En komplett sammanställning över koncernens fastigheter finns i fastighetsförteckninen på sidorna 32 34. IFRS Från och med 2013 har koncernen övergått till att redovisa enligt de av EU antagna IFRS och tolkningen av dessa, IFRIC, medan moderbolaget övergått till RFR 2. De huvudsakliga förändringarna är att koncernens fastigheter redovisas till verkligt värde och att koncernbidrag redovisas enligt nya principer i enlighet med RFR 2. Effekterna på koncernens finansiella ställning och resultat sammanfattas i not 2. Intäkter och resultat Koncernens hyresintäkter för 2013 uppgick till 623 Mkr (569) och den ekonomiska uthyrningsgraden till 83,1% (82,8). Driftöverskott före avskrivningar uppgick till 410 Mkr (371) motsvarande en direktavkastning om 6,5% (6,2). Värdeförändringen var -31,2 Mkr (-3,7). Det finansiella nettot belöpte sig till -139 Mkr (-127). Förvaltningsresultatet uppgick till 263 Mkr (191). Likviditet och kassaflöde Brostadens likvida medel uppgick vid räkenskapsårets slut till 1,9 Mkr (1,3). Överskottet i likviditeten amorteras löpande mot de räntebärande lånen från moderbolaget. Därutöver hade Brostaden en fordran i Castellum ABs koncernkonto om 124 Mkr (109). Kassaflödet från förvaltningen uppgick till 263 Mkr (237). Finansiering Brostadens räntebärande lån uppgick vid årets slut till 3 710 Mkr (3 664), innebärande en belåningsgrad om 50%. Finansieringen utgörs av lån från moderbolaget Castellum AB. Räntevillkoren för dessa lån bestäms inför varje kalenderkvartal och baseras på Castellum ABs genomsnittliga upplåningskostnad. Per den 31 december 2013 var räntan 3,8% och medelränte- 2 brostaden
bindningstiden i underliggande låneportfölj uppgick till 2,7 år. Lånen löper formellt sett med tre månaders uppsägningstid men är baserade på Castellum ABs långfristiga upplåning. Till säkerhet för lånen har Brostadenkoncernen ställt pant i fastigheter. Brostaden har ett eget kapital om 2 892 Mkr (2 824). Kontraktsstrukturen Kontraktsförfallostrukturen är väl fördelad i tiden. Dessutom är kundstrukturen väl spridd vilket medför en god riskspridning i beståndet. Det för närvarande största enskilda hyreskontraktet svarar för 3% av det totala kontraktsvärdet. Uthyrning och omförhandling Under året har hyresavtal motsvarande 76,6 Mkr nytecknats och avtal för 42,1 Mkr sagt upp för avflyttning, vilket innebär ett netto på +34,5 Mkr (jämfört med +6,1 Mkr föregående år). Organisationen Brostadens fastighetsförvaltning och uthyrning sker i egen regi och är indelad i tre geografiska marknadsområden. Fastighetsutveckling, transaktion, marknad, verksamhetsutveckling och ekonomi är egna enheter. Ute hos bolagets kunder finns tio fastighetsansvariga som har den dagliga kontakten med våra kunder. Antalet anställda i bolaget var vid årsskiftet 49 personer. Av dessa var 11 fastighetsansvariga, 11 arbetade med kundvård och förvaltning, 9 med marknad och uthyrning och 18 med ledning, ekonomi, fastighetsutveckling, transaktion och verksamhetsutveckling. Medelantalet anställda samt löner och ersättningar framgår av not 11. Möjligheter och risker Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklasulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande inflationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan negativ tillväxt får motsatt effekt. Fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Antal Bestånd 2013-01-01 7 157 109 + Ny-, till-, och ombyggnation 291 1 + Förvärv Försäljningar -156-5 Värdeförändring -31 Bestånd 2013-12-31 7 261 105 brostaden 3
Storstockholm Antal fastigheter 2013-12-31 januari-december 2013 Verkligt Verkligt Hyresvärdvärdhyrningsintäktekostnader Hyres- Ekon. ut- Hyres- Fastighets- Yta värde värde tkvm tkr kr/kvm tkr kr/kvm grad tkr tkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott tkr Kontor/butik Norr 17 111 1 234 11 097 156 1 402 74,4% 116 42 380 74 Väst 14 120 1 581 13 163 162 1 345 79,5% 128 34 289 94 Syd 19 109 1 595 14 639 148 1 362 92,4% 137 28 253 109 Summa kontor/butik 50 340 4 410 12 961 466 1 369 81,9% 381 104 307 277 Lager/industri Norr 21 110 1 010 9 146 111 1 003 80,7% 89 23 216 66 Väst 9 31 231 7 580 29 946 74,6% 22 8 232 14 Syd 21 133 1 252 9 387 130 979 91,3% 119 27 207 92 Summa lager/industri 51 274 2 493 9 089 270 985 85,2% 230 58 213 172 Summa 101 614 6 903 11 233 736 1 198 83,1% 611 162 265 449 Uthyrning och fastighetsadministration 44 72-44 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 206 337 405 Projekt 2 25 224 21 13 5 8 Obebyggd mark 2 134 Totalt 105 639 7 261 757 624 211 413 Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Fastighets AB Brostaden ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 413 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 410 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 2 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året färdigställda fastigheter räknats upp med 5 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. 4 brostaden
Resultaträkning för koncernen Belopp i tkr 2013 2012 Hyresintäkter Not 3 623 325 569 288 Driftskostnader -98 507-91 644 Underhåll -21 433-21 021 Tomträttsavgäld Not 4-15 009-14 477 Fastighetsskatt -34 486-32 940 Uthyrning och fastighetsadministration -44 086-40 371 Driftsöverskott före avskrivningar 409 804 368 835 Centrala administrationskostnader Not 6-7 578-6 523 Resultat från finasiella poster Finansiella intäkter 4 778 7 179 Finansiella kostnader -144 030-134 657 Förvaltningsresultat 262 974 234 834 Värdeförändringar Fastigheter Not 9-923 -3 744 Resultat före skatt 262 051 231 090 Aktuell skatt Not 10 22 Uppskjuten skatt Not 10-35 820 74 572 Årets resultat 226 253 305 662 Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger. brostaden 5
Balansräkning koncernen Belopp i tkr 2013-12-31 2012-12-31 2012-01-01 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not 12 7 261 260 7 157 493 6 556 655 Inventarier Not 13 6 454 6 918 3 282 Summa anläggningstillgångar 7 267 714 7 164 411 6 559 937 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar koncernbolag 124 313 108 946 248 049 Hyresfordringar 1 457 5 856 3 339 Övriga fordringar 50 324 25 562 14 554 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 445 12 075 13 091 Kassa och bank 1 943 1 319 55 Summa omsättningstillgångar 195 482 153 758 279 088 SUMMA TILLGÅNGAR 7 463 196 7 318 169 6 839 025 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Not 15 Aktiekapital 10 000 10 000 10 000 Tillskjutet kapital 1 194 520 1 194 520 1 194 520 Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat 1 687 566 1 619 763 1 400 841 Summa eget kapital 2 892 086 2 824 283 2 605 361 Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Not 16 691 829 673 059 752 891 Långfristiga räntebärande skulder Not 17 3 632 306 3 641 856 3 284 356 Summa långfristiga skulder 4 324 135 4 314 915 4 037 247 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 15 376 18 748 37 324 Skatteskulder 2 968 5 456 6 056 Övriga skulder 140 026 73 380 56 613 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 18 88 605 81 387 96 424 Summa kortfristiga skulder 246 975 178 971 196 417 Summa skulder 4 571 110 4 493 886 4 233 664 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 463 196 7 318 169 6 839 025 Ställda säkerheter Not 20 3 549 852 3 633 902 3 804 902 Ansvarsförbindelser Not 21 Inga Inga Inga 6 brostaden
Förändring av eget kapital koncernen Hänförligt till moderbolagets aktieägare Utestående Övrigt Balanserade antal tillskjutet vinstmedel inkl Summa Koncernen, tkr aktier Aktiekapital kapital årets resultat Eget Kapital Eget kapital 2011-12-31 100 000 10 000 1 194 520 1 400 841 2 605 361 Aktieutdelning -72 000-72 000 Lämnat koncernbidrag, efter skatt -14 740-14 740 Årets resultat 305 662 305 662 Eget kapital 2012-12-31 100 000 10 000 1 194 520 1 619 763 2 824 283 Aktieutdelning -98 000-98 000 Lämnat koncernbidrag, efter skatt -60 450-60 450 Årets resultat 226 253 226 253 Eget kapital 2013-12-31 100 000 10 000 1 194 520 1 687 566 2 892 086 Kassaflödesanalys koncernen Belopp i tkr 2013 2012 Verksamheten Driftöverskott 409 804 368 835 Centrala administrationskostnader -7 578-6 523 Återläggningar av avskrivningar 2 663 2 380 Erhållen ränta 4 778 7 179 Betald ränta -146 712-134 514 Betald inkomstskatt 22 - Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 262 977 237 357 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar -41 100 124 926 Förändring av kortfristiga skulder 68 004-19 523 Kassaflöde från den löpande verksamheten 289 881 342 760 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till-, och ombyggnation -288 490-176 962 Förvärv av fastigheter - -424 018 Försäljning av fastigheter 186 482 - Investeringar i övrigt netto -2 199-6 016 Kassaflöde från investeringsverksamheten -104 207-606 996 Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder -9 550 357 500 Förändring av koncermbidrag -77 500-20 000 Utbetald utdelning -98 000-72 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -185 050 265 500 Årets kassaflöde 624 1 264 Kassa och bank ingående balans 1 319 55 Kassa och bank utgående balans 1 943 1 319 brostaden 7
Resultaträkning moderbolaget Belopp i tkr 2013 2012 Hyresintäkter Not 3 304 920 297 182 Driftskostnader -43 323-41 913 Underhåll -9 970-10 814 Tomträttsavgäld Not 4-9 417-9 476 Fastighetsskatt -16 419-17 426 Uthyrning och fastighetsadministration Not 11-55 643-48 703 Driftsöverskott före avskrivningar 170 148 168 850 Avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar Not 5-24 170-89 130 Bruttoresultat fastighetsförvaltning 145 978 79 720 Försäljning fastigheter Försäljningsintäkter netto 21 627 Bokfört värde -15 735 Resultat fastighetsförsäljning 5 892 Centrala administrationskostnader Not 6, 11-7 578-6 523 Rörelseresultat 144 292 73 197 Finansiella poster Finansiella intäkter Not 7 33 341 26 516 Finansiella kostnader Not 8-85 056-74 682 Resultat efter finansnetto 92 577 25 031 Bokslutsdispositioner Avskrivning utöver plan -274 Resultat före skatt 92 577 24 757 Uppskjuten skatt Not 10-20 367 16 049 Årets resultat 72 210 40 806 8 brostaden
Balansräkning moderbolaget Belopp i tkr 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not 12 1 966 785 1 951 168 Inventarier Not 13 6 454 6 918 Summa materiella anläggningstillgångar 1 973 239 1 958 086 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Not 14 207 198 207 198 Summa finansiella anläggningstillgångar 207 198 207 198 Summa anläggningstillgångar 2 180 437 2 165 284 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 528 1 581 Fordringar hos koncernföretag 1 420 465 1 385 171 Övriga kortfristiga fordringar 9 035 5 963 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 583 10 137 Kassa och bank 1 542 1 319 Summa omsättningstillgångar 1 447 153 1 404 171 SUMMA TILLGÅNGAR 3 627 590 3 569 455 EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Eget kapital Not 15 Bundet eget kapital Aktiekapital 10 000 10 000 Reservfond 2 000 2 000 Summa bundet eget kapital 12 000 12 000 Fritt eget kapital Balanserat resultat 685 016 775 750 Årets resultat 72 210 40 806 Summa fritt eget kapital 757 226 816 556 Summa eget kapital 769 226 828 556 Obeskattade reserver 2 465 2 465 Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Not 16 127 944 117 037 Summa avsättningar 127 944 117 037 Skulder Not 17 Långfristiga räntebärande skulder Not 17 2 658 310 2 527 587 Leverantörsskulder 6 259 8 104 Skatteskulder 16 2 031 Övriga kortfristiga skulder 22 253 45 628 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 18 41 117 38 047 Summa skulder 2 727 955 2 621 397 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 627 590 3 569 455 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Not 20 1 999 477 1 996 877 Ansvarsförbindelser Not 21 Inga Inga brostaden 9
Förändring av eget kapital moderbolaget Balanserat Summa Moderbolaget, tkr Aktiekapital Reservfond resultat eget kapital Eget kapital 2011-12-31 10 000 2 000 770 161 782 161 Aktieutdelning -72 000-72 000 Koncernbidrag efter skatt -25 058-25 058 Ändrad redovisn.princip koncernbidrag 102 647 102 647 Årets resultat 40 806 40 806 Eget kapital 2012-12-31 10 000 2 000 816 556 828 556 Aktieutdelning -98 000-98 000 Koncernbidrag efter skatt -33 540-33 540 Årets resultat 72 210 72 210 Eget kapital 2013-12-31 10 000 2 000 757 226 769 226 Kassaflödesanalys moderbolaget Belopp i tkr 2013 2012 Verksamheten Driftöverskott 170 148 168 849 Centrala administrationskostnader -7 578-6 523 Erhållen ränta 33 341 26 516 Betald ränta -85 056-74 682 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 110 855 114 160 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar -42 759-251 644 Förändring av kortfristiga skulder -24 165-57 190 Kassaflöde från den löpande verksamheten 43 931-194 674 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till-, och ombyggnation -62 317-49 427 Försäljning av fastigheter 21 625 - Investeringar i övrigt netto -2 199-6 016 Kassaflöde från investeringsverksamheten -42 891-55 443 Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder 130 723 357 400 Förändring av långfristiga fordringar -33 540-34 000 Utbetald utdelning -98 000-72 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -817 251 400 Årets kassaflöde 223 1 283 Kassa och bank ingående balans 1 319 36 Kassa och bank utgående balans 1 542 1 319 10 brostaden
Nothänvisningar och Redovisningsprinciper Belopp i tkr om inget annat anges. Not 1 Ägarförhållanden Fastighetsbolaget AB är ett helägt dotterbolag till Castellum AB, org.nr 556475-5550, med säte i Göteborg, som upprättar koncernredovisning för den största koncernen. Castellum AB är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Grunder för redovisningen Från och med 2013 redovisar koncernen enligt de av EU antagna IFRS och tolkningen av dessa, IFRIC. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Koncernens räkenskaper är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter, nominellt värde för uppskjuten skatt, upplupet anskaffningsvärde för finansiella instrument samt anskaffningsvärde för resterande poster. Bytet av redovisningsprincip till IFRS innebär att koncernen redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde med värdeförändringar via resultatet. Uppskjuten skatt på tidigare gjorda tillgångsförvärv har räknats om till tillgångsförvärv redovisade enligt IFRS. Effekten av omräkningarna redovisas i eget kapital. Jämförelsetalen har räknats om och upplysningar om effekterna av bytet av redovisningsprinciper lämnas i not 2. Bytet av redovisningsprincip innebär inga övriga väsentliga effekter på koncernens redovisning. Kritiska bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. De områden där det framförallt görs uppskattningar och bedömningar är värdering av fastigheter. Värdering av fastigheter kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av avkastningskrav. För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar vid fastighetsvärdering anges vanligen ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10%. Information om detta samt om de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 12 nedan. Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att vid efterföljande värdering kommer värdeförändringarna påverkas av skatterabatten. Förvaltningsresultat Bolagets verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet. För att ge en rättvisande bild av bolagets syn på sin verksamhet har resultaträkningen utformats med hänsyn till detta, d v s redovisning av värdeförändringar sker efter kassaflödespåverkande poster. En resultatrad, förvaltningsresultat, har infogats som verksamheten styrs och målsätts på. Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga fordringar och skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. brostaden 11
Koncernredovisning Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. Alla bolag i koncernen är helägda. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Intäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna underrespektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Finansiella kostnader Med finansiella kostnader avses ränta och andra lånerelaterade kostnader. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Aktivering av ränta sker i koncernen under byggnadstiden fram till och med färdigställandet. Kostnader för uttag av pantbrev beaktas ej som finansiell kostnad utan aktiveras fördelat på byggnad och mark och skrivs av enligt principerna beskrivna under avskrivningar. Ersättning till anställda Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester och betald sjukfrånvaro m.m. redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Vad avser pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan dessa klassificeras som antingen avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Kostnaden motsvarar de erlagda avgifterna. Inkomstskatter Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är nominellt 22% och fördelas i resultaträkningen på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisats direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Resultat från försäljning av fastighet redovisas i koncernen som en värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport. Vid försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas transaktionen vad avser underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt. Ränteintäkter och övriga finansiella intäkter resultatförs i den period de avser. Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattsedel erhållits från Skatteverket. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs dock för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör 12 brostaden
tillgångsförvärv. I bolaget föreligger temporära skillnader avseende förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Förändring redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt. Bolaget har redovisat samtliga under året genomförda bolagsförvärv som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräkningen. Aktuell skatt Utöver uppskjuten skatt redovisas även aktuell skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket skiljer sig från det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja: - skattemässiga avskrivningar på fastigheter vilka överstiger de redovisningsmässiga - skattemässiga direktavdrag för vissa ombyggnationer vilka aktiveras redovisningsmässigt - befintliga underskottsavdrag I posten ingår även eventuella justeringar av aktuell skatt från tidigare perioder. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationella leasingavtal. Samtliga hyreskontrakt betraktas som operationella leasingavtal och redovisningen av dessa framgår av principerna för intäkter samt not 3. Tomträttsavtal redovisas som ett operationellt leasingavtal där tomträttsavgälden kostnadsförs i perioden den avser. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning där bolaget är leasetagare. Avtalen, som främst avser personbilar, redovisas som operationella leasingavtal där erlagda betalningar kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehavs i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt för försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av bolagets ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen per kontraktsdag såvida detta inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Värdering Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderingsmodell som finns beskriven i not 12. I noten finns även angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet. Värdeförändringar Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter. brostaden 13
Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Inventarier Inventarier, vilka har klassificerats som materiella anläggningstillgångar, har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Avskrivning sker med 20% årligen. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Kassa och bank Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde. Fordringar Finansiella tillgångar redovisas som fordringar. I koncernen finns främst hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det finns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Moderbolagets fordringar på dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde. Skulder Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Krediterna från Castellum AB löper formellt sett med tre månaders uppsägningstid men är baserade på Castellum ABs långfristiga upplåning, varför lånen klassificeras som långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde. Kapitaltransaktioner Utdelning Erhållen eller anteciperad utdelning redovisas som finansiell intäkt medan lämnad utdelning redovisas som en minskning av fritt eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut om utdelning. Aktieägartillskott Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Koncernbidrag Erhållna koncernbidrag från dotterföretag redovisas som finansiell intäkt medan lämnade koncernbidrag från moderföretag till dotterföretag redovisas som ökning av andelar i koncernföretag, netto efter skatt. Dotterbolagen redovisar erhållna och lämnade koncernbidrag, samt eventuell skatteeffekt därpå, direkt i eget kapital som en ökning respektive minskning av fritt eget kapital. Detsamma gäller koncernbidrag som erhålls och lämnas mellan systerföretag inom koncernen. Retroaktiv omräkning har skett. Avsättningar Avsättningar är skulder som är ovissa vad gäller förfallotidpunkt eller belopp. Avsättning bokförs i balansräkningen när det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet samt att en tillförlitlig 14 brostaden
uppskattning av beloppet kan göras. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter har i moderbolaget upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för tillkommande utgifter och med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Värdering av pågående nyanläggningar görs till nedlagda utgifter. Tillkommande utgifter aktiveras om det är sannolikt att de förbättrar den ekonomiska nytta som är förknippad med fastigheten i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Transaktioner med närstående Bolaget är finansierat via lån från moderbolaget. Lånebelopp och räntekostnad framgår i not under rubrikerna skulder till koncernföretag respektive räntekostnader koncernföretag. Vidare sker koncernmässig vidarefakturering av vissa driftskostnader där respektive dotterbolag debiteras sin andel av totalkostnaden. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Med likvida medel avses kassa och bank. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person skall tillämpa samma IFRS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Uppställningsform Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman. Låneutgifter Ränteutgifter aktiveras inte i moderbolaget. Avskrivningar Avsrivningar redovisas i moderbolaget avseende förvaltningsfastigheter baserat på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för eventuellt gjorda nedskrivningar och bedömd nyttjandeperiod. Tillgångarna anses ha ett försumbart restvärde. På under året anskaffade och färdigställda tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt eller tidpunkt för färdigställanden. Avskrivningarna görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar under nyttjandeperioden. Mark skrivs inte av. Förvaltningsfastigheter skrivs årligen av med följande procentsatser: Byggnader 1% Byggnadsinventarier 10% Markanläggningar 1% Markinventarier 10% Skattemässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar enligt skattelagstiftningen. Nedskrivningar Redovisat värde på moderbolagets förvaltningsfastigheter prövas fortlöpande. Om en sådan prövning indikerar att det redovisade värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar periodens resultaträkning i den period värdenedgången påvisas. I de fall en tidigare gjord nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, d v s ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avdrag för avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivning ej skett. I de fall en tidigare gjord nedskrivning har redovisats i resultaträkningen sker återföringen i resultaträkningen, medan i de fall nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen sker återföringen direkt mot eget kapital. brostaden 15
För att pröva eventuellt nedskrivnings- eller återföringsbehov, stäms vid varje årsskift, eller kvartalsvis om indikation på större värdeförändringar finns, varje fastighets bokförda värde av mot en intern värderingsmodell. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser till förmån för dotterbolag, är finansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, IAS 39 p. 2. Nya redovisningsregler Beslutade förändringar i redovisningsstandarderna bedöms inte få någon ytterligare effekt på bolagets redovisning. 16 brostaden
Not 2 Effekt av nya redovisningsprinciper Bytet av redovisningsprincip till IFRS har påverkat värderingen av fastigheter och uppskjuten skatt samt redovisningen av koncernbidrag i moderbolaget, där belopp framgår av not 14. Effekterna av de nya principerna på finansiell ställning och resultat redovisas nedan. Avstämning årets resultat 2012 Resultat enligt tidigare redovisningsprinciper 145 246 Återföring av avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar 109 114 Årets värdeförändringar i förvaltningsfastigheter -3 744 Förändring i uppskjuten skatteskuld hänförligt till ovanstående poster 55 190 Övriga justeringar -144 Årets resultat enligt nya redovisningsprinciper 305 662 Avstämning eget kapital 2012-12-31 2012-01-01 Eget kapital enligt tidigare redovisningsprinciper 1 329 437 1 270 931 Omvärdering förvaltningsfastigheter till verkligt värde 1 904 362 1 795 391 Omvärdering av uppskjuten skatteskuld -407 846-463 036 Övriga justeringar -1 670 2 075 Eget kapital enligt nya redovisningsprinciper 2 824 283 2 605 361 Avstämning förvaltningsfastigheter 2012-12-31 2012-01-01 Ingående balans enligt tidigare redovisningsprinciper 5 253 131 4 761 264 Omvärdering förvaltningsfastigheter till verkligt värde 1 904 362 1 795 391 Utgående balans enligt nya redovisningsprinciper 7 157 493 6 556 655 Avstämning uppskjuten skatt 2012-12-31 2012-01-01 Ingående balans enligt tidigare redovisningsprinciper 265 213 289 855 Omvärdering av uppskjuten skatteskuld 407 846 463 036 Utgående balans enligt nya redovisningsprinciper 673 059 752 891 Byte av redovisingsprincip har inte påverkat kassaflödesanalysen. brostaden 17
Not 3 Hyresintäkter Koncernen Moderbolag 2013 2012 2013 2012 Avtalade framtida hyresintäkter Avtalade hyresintäkter år 1 609 221 574 995 241 225 246 263 Avtalade hyresintäkter mellan år 2 5 1 236 935 1 153 934 433 611 424 313 Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 392 081 268 399 27 923 69 637 Summa avtalade hyresintäkter 2 238 237 1 997 328 702 759 740 213 Hyresintäkterna utgörs av kontrakterade hyror samt tillägg som vidaredebiteras hyresgästerna såsom värme och fastighetsskatt. Hyrorna räknas vanligen upp med index alternativ minimiuräkning med fast procentsats. Avtalen löper vanligen på 3-5 år med en uppsägningstid om 9 månader. Koncernen har stor riskspridning i kontraktsportföljen och den enskilt största hyresgästen står för cirka 3% av koncernens totala hyresintäkter. Not 4 Tomträttsavgäld Koncernen Moderbolag 2013 2012 2013 2012 Avtalade framtida tomträttsavgäld Avtalade tomträttsavgälder år 1 12 286 12 615 8 262 8 670 Avtalade tomträttsavgälder mellan 2-5 år 48 832 48 586 33 050 34 678 Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år 508 078 520 279 362 086 389 894 Summa avtalade tomträttsavgälder 569 196 581 480 403 398 433 242 Not 5 Avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar Moderbolag 2013 2012 Byggnader 20 650 20 341 Byggnadsinventarier 808 687 Markinventarier 5 Markanläggningar 44 12 Nedskrivning fastigheter 65 710 Inventarier 2 663 2 380 Summa avskrivn, nedskrivn och utrangeringar 24 170 89 130 18 brostaden
Not 6 Central administration Centrala administrationskostnader består av kostnader för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. för koncernen och moderbolaget 2013 2012 Ersättning till revisorer - KPMG Revisionsuppdrag 378 383 Skatterådgivning 304 425 Total ersättning till huvudrevisor 682 808 Ersättning till övriga revisorer Övriga tjänster 51 Total ersättning till övriga revisorer 51 - Total ersättning till revisorer 733 808 Not 7 Finansiella intäkter Koncernen Moderbolag 2013 2012 2013 2012 Ränteintäkter 755 374 141 158 Ränteintäkter koncernföretag 4 023 6 805 33 200 26 358 Summa finansiella intäkter 4 778 7 179 33 341 26 516 Not 8 Finansiella kostnader Koncernen Moderbolag 2013 2012 2013 2012 Räntekostnader 8 802 495 3 523 260 Räntekostnader koncernföretag 137 760 135 659 81 493 74 401 Övriga finansiella kostnader -2 532-1 497 40 21 Summa finansiella kostnader 144 030 134 657 85 056 74 682 brostaden 19
Not 9 Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringen i fastighetsbeståndet uppgick till totalt -923 tkr hänförligt till projektvinster, omvärdering av byggrätter, individuella justeringar på fastighetsnivå avseende främst kassaflöde men även avkastningskrav samt försäljning av fastigheter. Not 10 Inkomstskatt Inkomstskatt för svenska aktiebolag är 22%. I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja: skattemässiga avskrivningar på fastigheter vilka överstiger de redovisningsmässiga skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter, vilka aktiverats redovisningsmässigt befintliga underskottsavdrag. Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs. Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i det fall det finns redovisad intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Koncernen Moderbolag 2013 2012 2013 2012 Avstämning mellan inkomstskatt baserad på gällande skattesats och redovisad inkomstskatt Redovisat resultat före skatt 262 051 231 090 92 577 24 757 Skatt enligt gällande skattesats, 22% resp 26,3% -57 651-60 777-20 367-6 511 Skatteeffekt avseende ny skattesats - 131 552 0 22 876 Skatteeffekt avseende övr skattemässiga justeringar 21 831 3 797 0-316 Redovisad inkomstskatt -35 820 74 572-20 367 16 049 20 brostaden
Not 11 Personal och styrelse för koncernen och moderbolaget 2013 2012 Antal anställda Medeltal anställda (samtliga i Sverige) kvinnor 21 17 män 28 28 Totalt 49 45 Löner och ersättningar VD 2 001 2 150 varav tantiem och bonus 741 741 Övriga anställda 24 266 18 367 Summa löner och ersättningar 26 267 20 517 Sociala kostnader VD 1 045 1 157 varav tantiem och bonus 233 233 Övriga anställda 10 844 8 568 varav pensionskostnader 3 535 3 175 Summa sociala kostnader 11 889 9 725 Styrelse Någon ersättning till styrelsen har inte utgått. Antalet styrelseledamoter under året uppgick till 3, varav 1 kvinna. Företagsledning Till verkställande direktören har under året utgått fast och rörlig ersättning med 2 001 661 kr samt förmåner med 10 200 kr. Verkställande direktören har en avgiftsbestämd pensionsplan, utan några andra förpliktelser från för bolaget än att erlägga en årlig premie, som under räkenskapsåret uppgick till 30% av den fasta lönen. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till lön under ett år. Avräkning från lön görs om lön eller annan ersättning erhålls från annan anställning. Antalet ledande befattningshavare i bolaget uppgår till 8 (8) varav 3 (2) kvinnor och 5 (6) män. brostaden 21
Not 12 Förvaltningsfastigheter Koncernen 2013 2012 Specifikation årets förändring Ingående balans 7 157 493 6 556 655 Ny-, till- och ombyggnationer 291 172 180 564 varav aktiverad ränta 2 682 1 689 Förvärv - 424 018 Försäljningar -156 210 - Värdeförändring -31 195-3 744 Utgående balans 7 261 260 7 157 493 Taxeringsvärden Mark 1 152 901 931 215 Byggnad 2 978 951 3 111 387 4 131 852 4 042 602 Fastighetsvärdering Koncernen redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per bokslutsdagen internt värderat samtliga fastigheter, motsvarande nivå 3 i IFRS värderingshierarkin. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell. Fastighetsbeståndets värde beräknas som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. För att säkerställa värderingen har delar av beståndet värderat externt. Skillnaden mellan de interna och externa värderingarna har historiskt varit små. Antagande om kassaflöde Vid bedömningen av fastigheternas framtida intjäningsförmåga har, utöver ett inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. Antagande om avkastningskrav Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal samt i förekommande fall justering för tomträtt. För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,5%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av bedömd realränta och inflation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55-65% gjorts beroende på fastighets- 22 brostaden
kategori. Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kreditkostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur och används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassaflödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande inflation i syfte att inte anta en evig real tillväxt. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer bolaget genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. Genomsnittlig värderingsyield för bolagets fastighetsbestånd, exkl. projekt och byggrätter, kan beräknas till 7,8% (7,7%). Projekt och byggrätter Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 400 kr/kvm. Osäkerhetsintervall, samband mellan indata och känslighetsanalys Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom 5-10% skall ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. Fastigheternas värde bestäms, förutsatt en fungerande kreditmarknad, av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. Ökad efterfrågan, lägre avkastningskrav och positiv utveckling av driftsöverskottet medför prisjustering uppåt, medan vikande efterfrågan, högre avkastningskrav och negativ tillväxt får motsatt effekt. Nedanstående känslighetsanalys visar hur 1%-enhets förändring i kassaflöde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Notera dock att en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden kan vara sammankopplade avseende kassaflöde och avkastningskrav. Känslighetsanalys +/-1% (enhet) Påverkan värde, Tkr Hyresvärde kr/kvm +/-101 000 Ekonomisk uthyrningsgrad +/-101 000 Fastighetskostnader kr/kvm +/-25 000 Avkastningskrav = diskonteringsränta +/-781 000 Specifikation bokfört förändring 2013-12-31 2012-12-31 Ingående anskaffningsvärden 2 352 340 2 302 913 Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer 53 085 49 427 Försäljning -17 583 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 387 842 2 352 340 Ingående avskrivningar -306 275-285 235 Försäljningar 2 570 Årets avskrivningar -22 455-21 040 Utgående ackumulerade avskrivningar -326 160-306 275 Ingående nedskrivningar -94 897-29 187 Årets nedskrivningar -65 710 Utgående nedskrivningar -94 897-94 897 Utgående redovisat värde 1 966 785 1 951 168 brostaden 23
Moderbolag Specifikation bokfört värde 2013-12-31 2012-12-31 Byggnad 1 778 034 1 657 680 Byggnadsinventarier 4 455 4 708 Markanläggning 976 988 Markinventarier 47 52 Mark 166 299 173 556 Pågående investeringar 16 974 114 184 1 966 785 1 951 168 Not 13 Inventarier Koncernen Moderbolag 2013 2012 2013 2012 Ingående anskaffningsvärden 13 733 10 446 13 733 10 446 Inköp 2 199 6 016 2 199 6 016 Försäljningar och utrangeringar -470-2 729-470 -2 729 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 15 462 13 733 15 462 13 733 Ingående avskrivningar -6 815-7 164-6 815-7 164 Försäljningar och utrangeringar 470 2 729 470 2 729 Årets avskrivningar -2 663-2 380-2 663-2 380 Utgående ackumulerade avskrivningar -9 008-6 815-9 008-6 815 Utgående redovisat värde 6 454 6 918 6 454 6 918 Not 14 Andelar koncernföretag Moderbolag 2013 2012 Ingående anskaffningsvärden 104 551 104 551 Ändrad redovisningsprincip koncernbidrag 102 647 102 647 Utgående anskaffningsvärde 207 198 207 198 Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna. Direktägda dotterbolag framgår nedan, medan övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning. 24 brostaden