2008-10-17 Dp 4981 UTSTÄLLNINGSHANDLING SAMRÅDSREDOGÖRELSE tillhörande detaljplan för koloniområdet Ärtholmen i Hyllie i Malmö Planförslaget har varit utsänt på remiss och för samråd med länsstyrelsen, berörda nämnder, statliga och kommunala organ, sakägare och andra som kan ha ett väsentligt intresse av förslaget. Följande sammanställning redovisar samråds- och remissynpunkter. Stadsbyggnadskontorets kommentarer redovisas i anslutning till varje remissvar. MYNDIGHETER Länsstyrelsen påpekar i yttrande 2007-08-21 att förslaget inte strider mot de intressen som Länsstyrelsen har att bevaka enligt 12 kap 1 plan- och bygglagen. Länsstyrelsen har dock följande synpunkter: Det är positivt att planen innehåller varsamhetsbestämmelser och direktiv över hur ny bebyggelse skall anpassas till områdets karaktär. I planens varsamhetsbestämmelser hänvisas till att byggnadens yttre form och allmänna karaktär inte får förvanskas. Ny bebyggelse ska ges en utformning som ansluter till karaktärsdragen i omgivande bebyggelse i koloniområdet. För att tydliggöra dessa bestämmelser bör planen närmare redogöra för vad som är de specifika karaktärsdragen för bebyggelsen i området. Detta är särskilt viktigt då området planeras vara bygglovsbefriat. Den gamla mangårdsbyggnaden i koloniområdets centrum har en tydlig förankring på platsen och berättar om områdets ursprungliga funktion som gårdsmiljö. Ett skydd i detaljplanen för mangårdsbyggnaden skulle säkra och bevara förståelsen av områdets historia och utveckling. Länsstyrelsen gör samma bedömning som Malmö stad vad gäller miljöpåverkan och finner inte att en miljöbedömning enligt 6 kap 11 MB behöver göras.
- Stadsbyggnadskontoret anser att utformningen av bebyggelsen inom koloniområdet bör hållas relativt fri för föreningen att råda över ifråga om ex färgsättning och mer detaljerad utformning. Plankartan reglerar fasadmaterial, byggnadsstorlekar samt inbördes placering av de olika byggnaderna på kolonilotten. En varsamhetsbestämmelse för mangårdsbyggnaden och det centrala området ska motverka att karaktär och yttre form förvanskas. STATLIGA OCH KOMMUNALA ORGAN Tekniska nämnden meddelar i skrivelse 2007-09-17 följande: Trafiksynpunkter: Det framgår inte av planen var utfartsförbudet ska vara. Utfartsförbud bör finnas utmed Ärtholmsvägen med undantag för infarten till koloniområdet. - Beteckningen för bestämmelsen utfartsförbud hade i samrådsförslaget tyvärr fallit bort från plankartan. Utfartsförbudet finns sedan tidigare gällande detaljplan, PL 1208 från år 1977, och syftet med den nya detaljplanen är inte att ändra den i detta avseende. VA-synpunkter: I Genomförandebeskrivningen under Tekniska frågor stryks följande text: Va-verket ska medverka vid höjdsättning av området för att säkerställa att spillvatten och dagvatten kan avledas med självfall. I samband med fortsatt markprojektering bör ledningsrätter för VA utredas. Brandvattenförsörjningen ska anordnas i området i samråd med VA-verket. Inom planområdet.överstiga 50 meter. VA-verket har inga ledningar i koloniområdet. Vattenbrandposter finns i Stadiongatan, Arkitektgatan, Konsultgatan, Kroksbäcksstigen och Ärtholmsvägen. Meningen Planområdet är anslutet till färskvattennätet. bör ändras till Planområdet är anslutet till kommunalt vatten. - Handlingarna har ändrats enligt synpunkterna. Beskrivning: I hela texten skall ordet odlingslotter ändras till kolonilotter. Under rubriken Förutsättningar/Historik (sid 4) är avgifterna felaktiga. Meningen Idag betalar man cirka 3000 kr/år och odlingslott till Malmö Stad skall tas bort (eller skall rätt uppgifter anges). Under rubriken Teknisk försörjning (sid 7) anges fel uppgift om att förhandlingar pågår mellan kommunen och föreningen Ärtholmen angående VA-anslutning. Föreningen får anlägga VA-ledningar men får själv bekosta och ombesörja anläggningen. Meningen under samma rubrik som ovan, underrubrik Avfall, kan misstolkas. Föreningen bekostar själva avfallshanteringen precis som övriga malmöbor gör. - Handlingarna är justerade enligt synpunkterna. 2 (9)
Planbestämmelser: Enligt PBL krävs grannens godkännande vid all byggnation närmare tomtgräns än 4,5 meter. Detta bör gälla även nybyggnaden. Varför frångå regeln om grannes godkännande vid byggnation närmare tomtgräns än 4,5 meter och istället tillåta huvudbyggnaden inom 1,5 meter utan grannes godkännande? Fastighetskontoret önskar skriva bort friggebodregeln och istället tillåta komplementbyggnader upp till max 15 kvm med max 3 st byggnader per lott. Formuleringen av detta skiljer mellan planen för Ärtholmen resp. Kölnan. För Stolpalösa och Flansbjer anser SBK att regeln ej är tillämplig. Kan inte detta med regeln ej tillämplig gälla samtliga koloniområden? Formuleringen av hur skärmtaket ska utföras skiljer i de olika dp 4978. I dp 4978, Kölnan, har två kriterier angetts: Inglasning av skärmtak medges under förutsättning att huvuddelen av de fyra sidorna är genomsiktliga. Ej genomsiktlig del av fasad medges till max 1/3 av de fria ytorna. Eftersom antalet fria ytor varierar beroende av hur uterummet byggs anser Fastighetskontoret denna formulering passar bäst även i den här detaljplanen. - Större kolonistugor, som på Kölnan och Ärtholmen, räknas i friggebodsammanhang som enbostadshus och därav följer en laglig rätt till friggebodar m.m. enligt plan- och bygglagen. Denna rätt kan inte skrivas bort i en detaljplan. Stugorna på Stolpalösa och Flansbjer är inte stora nog att räknas som enbostadshus, därför finns heller ingen rätt till friggebodar m.m. Formuleringen av hur det inglasade skärmtaket ska utföras har ändrats så att den överensstämmer med motsvarande i detaljplanen för koloniområdet Kölnan. Genomförandebeskrivningen: Under rubriken Organisatoriska frågor, Ansvarsfördelning önskar Fastighetskontoret ändra formuleringen till: Gemensamma friytor, parkering, skyddsplantering m.m. sköts av koloniföreningen i enlighet med arrendeavtalet. Enligt avtalet sköter kommunen större ingrepp på den gemensamma marken. - Handlingarna har ändrats enligt synpunkterna. Miljönämnden meddelar i skrivelse 2007-07-18 att förslaget tillstyrkes om följande beaktas: Användningen av kolonistugor har under senare år förändrats från odling med korta vistelseperioder, till ett utnyttjande av stugorna som ett fritidsboende med långa vistelser och ökade krav på bekvämligheter som spoltoaletter, dusch, tvätt- och diskmaskiner. Detta har medfört avsevärt större mängder avloppsvatten. Omhändertagandet av avloppsvattnet har dock inte förändrats eller förbättrats i samma grad, som ökningen av avloppsvatten på koloniområdena. Ett av Sveriges nationella miljömål handlar om att halterna av gödande ämnen i mark och vatten inte ska ha någon negativ inverkan på människors hälsa, förutsättningarna för biologisk mångfald eller möjligheterna till allsidig användning av mark och vatten. 3 (9)
Otillräcklig rening av avloppsvatten från enskilda avlopp, bidrar till mängden kväve och fosfor i vattendrag, sjöar och kustvatten vilket leder till övergödning och risk för lokal smittspridning. I Malmö finns drygt 2500 trädgårdskolonier med indraget vatten i stugorna, den ökade vattenförbrukningen och många små avlopp ger sammantaget ett stort problem. Vid inventeringar har det visat sig att en mycket stor del av de befintliga enskilda avloppsanläggningarna, som fungerade för 30 år sedan, idag är igensatta och i stort behov av upprustning. Enligt miljöbalkens 9 kap 7 skall avloppsvatten avledas och renas eller tas om hand på annat sätt så att olägenhet för människors hälsa eller miljön inte uppkommer. För detta ändamål skall lämpliga avloppsanordningar eller andra inrättningar utföras. I förordning (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd, 12 fastställs att det är generellt förbjudet att i ett vattenområde släpa ut avloppsvatten från vattentoalett eller tätbebyggelse, om avloppsvattnet inte har genomgått längre gående rening än slamavskiljning. Naturvårdsverkets nya allmänna råd om avloppsanordningar trädda ikraft hösten 2006. I råden görs ingen skillnad mellan fritidshus och permanentbebyggelse. Naturvårdsverket utgår i råden från att behoven av rening kan variera i landskapet, både utifrån hälsoskydd och miljöskydd. Det är Miljönämnden som ska bedöma när det räcker mer normal skyddsnivå och när det bör ställas högre krav på avloppsanordningarna, hög skyddsnivå. Det är av vikt att finna en väg mot ett system med långsiktigt, hållbara enskilda avlopp. Miljönämnden i Malmö avser därför att gå vidare med en utredning, som visar hur närsalter från orenat avloppsvatten från stadens olika koloniområden belastar grundvatten, vattendrag och vårt kustvatten. Nämnden förespråkar kommunalt avloppssystem på koloniområden i Malmö stad, där avloppsvattnet omhändertas på ett ur miljö- och hälsoskyddssynpunkt fullgott sätt och som följer gällande regler och riktlinjer. I detaljplanebeskrivningen uppges i avsnittet om buller att riktvärdet för befintlig miljö är 10 db(a) mer än riktvärdet för nybyggnation. Miljönämnden anser att meningen bör strykas då denna generalisering är felaktig samt då aktuell detaljplan behandlar ett koloniområde. - Föreningen har möjlighet att på egen bekostnad bygga VA-ledningar och ansluta det till VA-nätet. Meningen avseende riktvärdet för buller i befintlig miljö stryks i enlighet med Miljönämndens synpunkt. Malmö Kulturmiljö meddelar i skrivelse 2007-07-10 följande: Ärtholmens koloniområde anlades på 1940-talet på gården Ärtholmens mark. Gården Ärtholmen låg ursprungligen i Hindby by i Fosie socken och har sin bakgrund i det tidiga artonhundratalets enskifte. I enlighet med enskiftets formideal utgjorde gårdens ägor ett rektangulärt markområde med byggnaderna centralt placerade, vilket idag speglas i den moderna stadsbilden genom kolonilotternas placering runt den kvarvarande gårdsbebyggelsen. Markområdets rektangulära form och yttergränser är till stora delar intakt bevarade. I nordöst går koloniområdet utanför den gamla gränsen, men den är 4 (9)
ändå synlig i områdets struktur. Områdets norra gräns motsvarar den äldre historiska gränsen mellan Malmö stads jordar och de söder därom liggande landsbygdssocknarna. Den södra gränsen längs Ärtholmsvägen markerar den historiska gränsen mellan Hindby och Fosie byar. Den södra infartsvägen motsvarar den allékantade uppfartsväg som tidigare funnits till gården, och den högvuxna trädvegetationen norr om mangårdsbyggnaderna har sin bakgrund i gårdens parkanläggning. Det är positivt att gårdsbyggnaden förses med varsamhetsbestämmelse. Detaljplanen bör dock i större utsträckning begränsa möjligheten att uppföra ny bebyggelse i parken. Gårdens ekonomibyggnader låg ursprungligen söder och sydöst om mangårdsbyggnaden. Det är en historisk bebyggelsestruktur som bör tjäna som förebild om behov av ytterligare servicebyggnader eller liknande uppkommer. I Ärtholmens koloniområde finns det en viss enhetlighet i utformningen av stugorna. De flesta stugor har fasader i liggande träpanel och flackt sadeltak belagt med svart papp eller plåt. Det är positivt att man genom planbestämmelser reglerar utseende och placering av ny bebyggelse. Man bör dock även införa varsamhetsbestämmelser som reglerar tak- och fasadmaterial på befintliga stugor. Takmaterial bör vara svart papp eller plåt, och fasader bör vara i liggande eller stående träpanel. - Möjligheten att uppföra bebyggelse i parken har begränsats. Lydelsen på plankartan är Får inte bebyggas. Små byggnader med koppling till koloniändamålet får dock uppföras i begränsad omfattning där så prövas lämpligt. Detta gör att marken kan utnyttjas som gemensam festplats med dansbana och tillhörande scen m.m. E.ON Elnät meddelar i skrivelse 2007-07-16 att E.ON inom planområdet har en befintlig nätstation enligt bifogad karta. Nätstationen försörjer koloniområdet med el. För att säkerställa nätstationen i planen och för att underlätta en bygglovsansökan om nätstationsbyggnaden måste byggas om eller ersättas med en ny byggnad föreslår vi att en byggrätt för nätstation redovisas på plankarta och i planbestämmelser. - En byggrätt för transformatorstation har införts i detaljplanen. Följande har inget att erinra mot förslaget. Fritidsförvaltningen enligt skrivelser 2007-06-25 / 2008-08-30 SDF Hyllie enligt skrivelse 2007-06-26 Räddningstjänst Syd " 2007-07-20 E.ON Värme " 2007-07-03 E.ON Gas " 2007-07-12 TeliaSonera AB " 2007-07-04 5 (9)
SAKÄGARE OCH ÖVRIGA Hyresgästföreningen meddelar i skrivelse 2007-08-16 att ingen erinran finns mot planförslaget. Innehavare av kolonilott 348 (Cox Orange gången) meddelar i skrivelse 2007-08-16 följande: Cykelstråken som går genom koloniområdet vid Planingenjören är av överordnad karaktär från Holma mot centrum. Detta stråk bör nog vara allmän gc-väg för att kunna bibehålla genomfart även vintertid. Koloniföreningen stänger upplysningsvis alla in- och utgångar utom de två centrala. - Det slutliga förslaget är efter påpekandet ändrat så att det aktuella gång- och cykelstråket ingår i allmän platsmark. Många människor väljer att passera området genom det centrala stråket i koloniområdets mitt. Detta stråk är även öppet vintertid. Malmö bör överväga om detta stråk ska x-markeras eller inte. - De allmänna gång- och cykelstråk som passerar i nordsydlig riktning, dels väster om området, dels genom områdets östra del bedöms vara tillräckliga. Enligt ritning så finns markering körbar in- och utfart får inte anordnas beskriven men inte markerad på ritning. - Beteckningen hade fallit bort i samrådsförslaget, men har förts in i det slutliga förslaget. Körbar in- och utfart får inte anordnas mot Ärtholmsvägen, med undantag för befintlig in- och utfart. I området bör n-markering gälla för att säkerställa vissa unika träd t.ex. fruktbärande Chryptomeria som annars hotas av koloniföreningens egna regler. Samtidigt bör serviceytorna justeras i områdets centrum så att de inte kolliderar med n-markeringen. - Stadsbyggnadskontoret har valt att inte ge särskilt skydd åt vissa träd inom Ärtholmens område. Kolonisternas frihet att disponera respektive kolonilott har fått väga tyngre. Det finns dock inget som hindrar att koloniföreningen ändrar sina regler. Markerade parkeringsytor bör kompletteras med ytterligare en yta där det finns en parkering idag. - Egenskapen parkering betyder att parkering ska finnas. Nya parkeringsplatser på andra ytor kan medges genom bygglov om så bedöms lämpligt. Ytor som idag är anordnade som parkering kan även fortsättningsvis nyttjas som parkering utan att bygglov krävs. Ärtholmsgården bedriver idag verksamhet och inte service till Ärtholmens koloniförening. Om inte Malmö stad önskar en förändring av detta bör detta också framgå av detaljplanen. - Ärtholmsgården får en användningsbestämmelse som medger restaurang, kontor och samlingslokal. Service åt koloniföreningen kan således i en framtid inrymmas här. 6 (9)
Detaljplanen redovisar en högsta byggnadshöjd i meter på 3 meter. Hur man mäter detta är inte känt om det är topphöjd som menas eller mätt vid takfot eftersom en önskvärd taklutning också är angiven. Idag är byggnadshöjden 1 maximerad till 3,5 meter, en enkel och tydlig regel. I Ärtholmen finns direktiv att byggnadens bredd inte får överstiga 6,5 meter och appliceras en fasadhöjd 2 om 3 meter samt en lutning på 30 grader för tak innebär det en totalhöjd på nära 5 meter. Detta är inte önskvärt. Vi föreslår att en maxhöjd om 3,5 meter behålls samt att detaljregleringar om stående eller liggande träpanel utgår. Byggnadsvolymerna i ett koloniområde år små och ska man vara generös om vad som får utföras eller inte så är det inom dessa områden. I Stockholm finns för övrigt flera nya exempel på kolonistugor av byggnadsmaterial av andra material och karaktär som blivit positivt arkitektoniskt uppmärksammade. - Med högsta byggnadshöjd avses höjd till takfot. I de fall behov att ange topphöjd finns används begreppet totalhöjd. En enkel skiss som förklarar begreppet byggnadshöjd har förts in i plankartan tillsammans med exempel på hur kolonilotter kan disponeras. Hur entrégatan i gällande detaljplan är reglerad vet vi inte. Är det Malmö stad som ansvarar för denna idag så finns det ingen anledning att försämra för föreningen och lägga ansvaret på denna i en ny detaljplan. - Uppfarten till Ärtholmsgården är i gällande detaljplan reglerad som Specialområde för koloniträdgårdsändamål, liksom större delen av planområdet, och är inte allmän platsmark. Den ingår dock inte i arrendeavtalet. Uppfarten kommer inte heller framöver att vara allmän platsmark. Dock har detta nordsydliga och centrala stråk tillförts beteckningen får inte bebyggas för att tydligare säkra detta som infart. Angående bullernivåer bör en bullerutredning göras. Vi kan inte detaljerna i miljöprogrammet för Malmö men ställer oss frågande till anledningen till varför en bullerutredning inte ska göras. Området har inte, enligt samrådshandlingen, bebyggelse för stadigvarande vistelse. Området är m.a.o. upplåtet för koloniverksamhet som bör betecknas som något man gör på sin fritid. Ett citat från Trast 3 : Rekreationsmiljöer måste vara rimligt bullerfria, om de ska ge den rekreation som eftersträvas. Ett av de viktigaste målen för många människor, när de besöker rekreationsmiljöer, är att komma bort från buller och andra störningar. Bullerutsatta parker och rekreationsområden blir därför sällan attraktiva och välbesökta, åtminstone inte om det finns tystare områden. Dessa tankvärda ord är framtaget av bl.a. Sveriges kommuner för att erhålla en god bebyggd miljö. I Malmös Miljöprogram fastslås också ett riktvärde om 1 Skribenten avser det Stadsbyggnadskontoret kallar totalhöjd. 2 Skribenten avser det Stadsbyggnadskontoret kallar byggnadshöjd. 3 Trafik för en attraktiv stad projekt finansierat av Vägverket och Sveriges kommuner och landsting i samarbete med Banverket och Boverket. 7 (9)
55 db(a) för rekreationsområden och om detta riktvärde kan uppnås och med vilka medel bör detta utredas innan detaljplanen träder i kraft. Vidare bör man beakta att ovanstående nivå är mycket hög. Trast har givit rekommendationer enligt nedanför att belysa vikten av bullerdämpning: Friluftsområden: Ljudnivån 45 db(a) bör överskridas högst 60 min per dag. Tätortsnära rekreationsområden: Ljudnivån 45 db(a) bör överskridas högst 120 min per dag. Parker: Ljudnivån bör vara minst 20 db(a) under nivån för omgivande gator, eller högst 45-50 db(a), vilketdera som ger den högsta nivån. - Ett koloniområde är inte att jämföra med frilufts- eller rekreationsområden. Stadsbyggnadskontoret bedömer att de bullernivåer som förekommer i Ärtholmen är godtagbara eftersom området inte är avsett för stadigvarande vistelse. För att inte detaljplanen ska strida mot miljömålet grundvatten av god kvalitet bör någon form av reglering av den olösta avloppsfrågan förtydligas redan i planen. Vi föreslår att, i och med att koloniområdet säkerställs genom detaljplan under längre tid, bör Malmö stad också kunna verka genom medel för en ekologiskt hållbart avlopp och dess intention framgå av detaljplanen. - Detaljplanen hindrar inte att VA-frågan löses genom att området anslutes till befintligt kommunalt VA-nät. Detaljplanen styr inte över hur finansieringen ska lösas. Innehavare av kolonilott 420, Ärtholmens koloniområde anför i skrivelse 2007-08-13 att enligt förslaget till detaljplan är största storleken på byggnaderna på tomterna oförändrade 40 kvm. I dagarna diskuteras, åtminstone på de större koloniområdena, om avlopp ska läggas in och detta kommer sannolikt att ske inom en överskådlig framtid. Många har redan idag en byggnad för sommarboende på maximala 40 kvm och för att på något vettigt sätt kunna ha toalett och kanske dusch i anslutning till boendedelen krävs i regel en tillbyggnad då det kan vara svårt att bygga om i befintliga hus på ett funktionellt sätt. Jag yrkar därför att den maximala ytan ökas till 43 kvm så att det blir möjligt att göra en tillbyggnad när avlopp är installerat. - Syftet med koloniområde är att det ska vara ett område huvudsakligen för odling och med möjlighet för fritidsvistelse, varför byggrätten inom kolonilotten är begränsad. Den bebyggelse som medges i plan är 40 kvm huvudbyggnad, 12 kvm inglasat uterum och komplementbyggnader till en sammanlagd yta om 15 kvm. Dessa byggnadsåtgärder är bygglovbefriade och godkänns av koloniföreningen och Fastighetskontoret. I övrigt har inga anmärkningsskrivelser från kända sakägare och övriga inkommit mot förslaget. 8 (9)
SAMRÅDSMÖTE Samrådsmöte i ärendet genomfördes på plats vid koloniområdets gemensamma dansbana 2007-07-11. Mötet utlystes genom inbjudan till koloniföreningen och med anslag i koloniområdet. På mötet deltog uppskattningsvis 50 personer. Ingemar Gråhamn Joakim Axelsson 9 (9)