JM AB NIOMÅNADERSRAPPORT 1 JANUARI 30 SEPTEMBER 2000 SAMMANDRAG JANUARI SEPTEMBER 2000 Nettoomsättningen ökade 16 procent till 4.755 (4.088) Mkr och resultatet efter finansiella poster mer än fördubblades och uppgick till 973 (461) Mkr. Avkastning eget kapital och vinst per aktie för den senaste tolvmånadersperioden uppgick till 24 procent respektive 24 kronor. Resultat projektutveckling inklusive projektrelaterade fastighetsförsäljningar ökade med 102 procent till 420 (208) Mkr och marginalen förbättrades till 9,9 (5,9) procent. Fastighetsförsäljningar under perioden uppgår till 2.100 (1.510) Mkr och gav ett resultat om 510 (278) Mkr. Nettoomsättning 4.755 4.088 5.825 Kostnader för produktion och förvaltning -3.812-3.316-4.770 Bruttoresultat 943 772 1.055 Försäljnings- och administrationskostnader -339-314 -395 Resultat försäljning verksamhet 30 - - Resultat av fastighetsförsäljning 510 278 330 SPP-överskott 78 - - Rörelseresultat 1.222 736 990 Finansnetto -249-275 -356 Resultat efter finansiella poster 973 461 634 Skatt -275-131 -193 Periodens resultat 698 330 441 JM AB Bolaget är publikt med säte i Stockholm. Organisationsnummer 556045-2103.
RESULTAT 2(17) JM-koncernens resultat efter finansiella poster för perioden januari september 2000 uppgick till 973 (461) Mkr. Resultat från försäljningar av färdigförädlade förvaltningsfastigheter ingår med 510 (278) Mkr. I resultatet ingår dessutom 78 Mkr avseende totalt allokerade överskottsmedel från SPP. Resultat projektutveckling ökade med 102 procent till 420 (208) Mkr och marginalen förbättrades till 9,9 (5,9) procent. Resultatet och marginalen inkluderar resultat om 61 Mkr från fastighetsförsäljningar direkt hänförliga till projektutveckling. Denna typ av fastighetsförsäljningar kommer framgent ge viss ojämnhet i marginalen. Finansnettot förbättrades med 26 Mkr och uppgick till -249 (-275) Mkr. Periodens resultat efter skatt uppgick till 698 (330) Mkr. Resultatet har belastats med skatt om 275 (131) Mkr. Koncernens avkastning på eget kapital för den senaste tolvmånadersperioden uppgick till 24 procent. För de senaste fem kalenderåren har avkastningen genomsnittligt uppgått till 13 procent. Koncernens avkastningsmål över en konjunkturcykel uppgår till 15 procent. Vinsten per aktie för den senaste tolvmånadersperioden uppgick till 24 kr. AFFÄRSENHET BOSTAD STOCKHOLM Resultat Affärsenhetens resultat uppgick för perioden januari september till 274 (140) Mkr. Resultat från projektrelaterade försäljningar av fastigheter ingår med 41 (0) Mkr. Marginalen var 14,1 (10,8) procent och avkastningen på operativt kapital 21,9 (15,9) procent. Nettoomsättningen uppgick till 1.653 (1.301) Mkr, vilket innebär en ökning med 27 procent. Nettoomsättning 1.653 1.301 1.658 Produktions- och förvaltningskostnader -1.326-1.100-1.396 Försäljnings- och administrationskostnader -94-61 -82 Bruttoresultat 233 140 180 Fastighetsförsäljning 41 - - Bostad Stockholm resultat 274 140 180 Nyckeltal Marginal (%) 14,1 10,8 10,9 Operativt kapital * ) 1.665 1.175 1.263 Avkastning operativt kapital (%) **) 21,9 15,9 14,3 Orderingång 2.488 1.482 1.958 Orderstock (vid periodens utgång) 2.284 1.337 1.357 Antal anställda (vid periodens utgång) 550 489 441 *) genomsnittligt **) annualiserat
Bostadsmarknaden 3(17) Efterfrågan på bostäder är fortsatt mycket hög i Storstockholm. Under flera år har befolkningen ökat med cirka 20.000 invånare per år medan bostadsbyggandet uppgått till cirka 3.000 bostäder per år. Hög efterfrågan och litet utbud gör att priserna, främst i innerstaden, ökat mycket starkt. JM har ett flertal mycket välbelägna projekt med planerad byggstart de närmaste åren varför vi förväntar oss en fortsatt stark resultatutveckling. Förvärv och avyttringar JM har cirka 13.000 byggrätter i Stockholmsområdet, varav cirka 4.000 inom 5 km från Stockholms City. Under årets tre första kvartal har mark förvärvats i 12 olika projekt med totalt 1.800 byggrätter. Härav avser 1.100 Gustavsberg, där vi under första halvåret genom en bytesaffär förvärvade 1.550 hektar mark omfattande både råmark och ett flertal bebyggda fastigheter belägna i centrala Gustavsberg. Projektutveckling i området drivs i hög takt både avseende utveckling av kommande byggrätter bland annat i hamnområdet och försäljning av färdigutvecklade fastigheter som ingick i förvärvet. Andra stora projekt som förvärvats under året är Silverdal i Margreteborg, Sollentuna med plan för 250 bostäder samt två fastigheter på västra Kungsholmen, som förutom lokaler kan komma att inrymma över 500 bostäder Under tredje kvartalet har fastigheter sålts för 169 Mkr med ett resultat om 41 Mkr. Försäljningen avser främst fastigheter i Gustavsberg. Under perioden nettoinvesterades i exploateringsmark och projektfastigheter 100 (355) Mkr. Affärsenhetens innehav uppgår därefter till 1.810 (1.828) Mkr. Projektstatus och försäljning Under årets tre första kvartal har affärsenheten påbörjat 1.100 (900) bostäder. Stora projekt som startat under året är Hammarby Sjö (160 bostäder etapp 1), Daggkåpan (220 bostäder) samt Vallgossen på centrala Kungsholmen (120 bostäder). Större småhusprojekt pågår bl.a. i Åkersberga och i Värmdövik, där det första intelligenta huset i full skala invigdes i september och har väckt stort intresse. Därutöver återfinns tre större ombyggnadsprojekt Essinge Udde (70 bostäder), Mälarklippan vid Gröndal (130 bostäder) samt Långbro Park (70 bostäder). Planprocesserna är tidskrävande men går i huvudsak planenligt. Vi räknar med att under 2001 starta de stora nybyggnadsprojekten Liljeholmstorget, Liljeholmskajen (del av Årstadal/Sjövik), Essinge Udde, Bolinder Strand i Järfälla samt Långbro Park, förutom ett flertal mindre projekt. Under perioden har kontrakt tecknats för försäljning av 575 (540) bostäder. Efterfrågan är mycket stor, försäljning och förhandsbokningar utvecklas fortsatt positivt. Planerad produktion är cirka 1.500 bostäder i år, som förväntas öka till cirka 2.500 inom några år. JM har säkerställt resurser för denna expansion.
4(17) AFFÄRSENHET RIKS Resultat Riks (Sverige exklusive Stockholm) resultat uppgick för perioden januari september 2000 till 76 (41) Mkr. Marginalen var 6,4 (3,9) procent och avkastning på operativt kapital 16,8 (18,8) procent. Nettoomsättningen uppgick till 1.188 (1.051) Mkr en ökning med 13 procent. Nettoomsättning 1.188 1.051 1.562 Produktions- och förvaltningskostnader -1.048-952 -1.420 Försäljnings- och administrationskostnader -64-58 -70 Riks resultat 76 41 72 Nyckeltal Marginal (%) 6,4 3,9 4,6 Operativt kapital *) 604 291 333 Avkastning operativt kapital (%) **) 16,8 18,8 21,6 Orderingång 1.169 1.179 1.647 Orderstock (vid periodens utgång) 1.135 1.124 1.105 Antal anställda (vid periodens utgång) 569 493 511 *) genomsnittligt **) annualiserat Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden är fortsatt positiv i alla regioner inom affärsenheten och efterfrågan på bostäder är god med stigande priser. Detta gäller särskilt Uppsala där bland annat många nyetablerade bioteknikföretag gynnar tillväxten inom regionen. Förvärv Under tredje kvartalet har förvärv genomförts av en centralt belägen tomt i Uppsala som skall omvandlas till cirka 300 bostäder. Dessutom har ett samarbetsavtal tecknats för utveckling av cirka 60.000 kvm kommersiella lokaler åt AP Fastigheter. JM kommer enligt samarbetsavtalet också att utveckla ett bostadsområde för cirka 200 friliggande villor i Uppsala. Beslut har under årets nio första månader fattats om förvärv av exploateringsfastigheter för totalt cirka 850 bostäder. Under perioden nettoinvesterades i exploateringsmark och projektfastigheter 179 (-1) Mkr. Affärsenhetens innehav uppgår därefter till 579 (334) Mkr och man disponerar cirka 8.000 byggrätter.
Projektstatus och försäljning 5(17) Beslut har under perioden fattats att starta produktionen av nästan 700 bostäder inom affärsenheten. På norra Älvstranden i Göteborg pågår ett stort bostadsprojekt med drygt 150 bostäder och på kajen i Marstrand har inflyttning skett i den första av fem etapper i ett bostadsprojekt med skärgårdskaraktär. Under perioden har 444 (610) bostäder sålts. AFFÄRSENHET KOMMERSIELLT STOCKHOLM Resultat Affärsenhetens resultat uppgick för perioden januari september 2000 till 96 (43) Mkr. Resultat från försäljning av verksamheten i JM Maskinservice ingår med 30 (0) Mkr. Avkastning på operativt kapital var 7,0 (5,6) procent. Nettoomsättningen uppgick till 1.122 (934) Mkr en ökning med 20 procent. I affärsenhetens nettoomsättning ingår hyresintäkter från förvaltningsfastigheter med 77 (55) Mkr. Övrig nettoomsättning är relaterad till entreprenadverksamhet inklusive produktion avseende förvaltningsfastigheter under uppförande. I affärsenhetens resultat ingår driftsnetton från fastighetsförvaltning med 48 (33) Mkr. Projektutveckling inom denna affärsenhet har ännu ej resulterat i några försäljningar. Detta kommer dock ske inom de närmaste åren. Nettoomsättning 1.122 934 1.470 Produktions- och förvaltningskostnader -982-831 -1.305 Försäljnings- och administrationskostnader -74-60 -78 Bruttoresultat 66 43 87 Försäljning av verksamhet 30 - - Kommersiellt Stockholm resultat 96 43 87 Nyckeltal Marginal (%) 5,9 4,6 5,9 Operativt kapital *) 1.835 1.030 1.178 Avkastning operativt kapital (%) **) 7,0 5,6 7,4 Orderingång 1.275 936 1.314 Orderstock (vid periodens utgång) 1.026 641 623 Antal anställda (vid periodens utgång) 654 807 944 *) genomsnittligt **) annualiserat
Marknad 6(17) Efterfrågan på kontorslokaler är fortsatt stor i Stockholmsområdet. Efterfrågan har resulterat i kraftigt ökade hyror. JM har under perioden tecknat avtal om totalt 4.000 kvm till en hyra om 4.500 kr per kvm i JMs fastighet Kortbyrån på Vasagatan. Hyresutvecklingen indikerar en ökad attraktivitet för denna del av Stockholm City. Investeringar I Stockholmsområdet genomför JM ett antal större projekt. Vid årsskiftet 2000/2001 färdigställer JM ett av Sveriges största hotell, Nordic Hotel med totalt 550 hotellrum, beläget på Vasagatan intill Stockholms Centralstation och Arlandabanans ändstation. I Frösunda, Solna, intill JMs nya huvudkontor, pågår uppförande av ytterligare 10.000 kvm kontor med färdigställande under 2001. Ombyggnad av 4.600 kvm kontor pågår i JMs bestånd intill Mörby Centrum. Investeringar i befintliga fastigheter under perioden uppgick till 276 Mkr. Förvärv JM har under perioden tecknat avtal om förvärv av kv. Lustgården 6 på västra Kungsholmen med Stockholms Stad för 262 Mkr, med tillträde och likvid juni 2001. Detaljplanearbetet beräknas vara avslutat hösten 2001 då byggstart kan ske för 35.000 kvm, kontor och eventuellt bostäder. Framtida projekt Affärsenheten disponerar byggrätter för utveckling av framtida kommersiella lokaler motsvarande över ca 200.000 kvm. Större projekt är: Västra Kungsholmen, Stockholm Sjövik, Liljeholmstorget, Stockholm Frösunda, Solna Bergshamra Solna Silverdal, Sollentuna Centrum, Sollentuna Sickla Allé, Nacka 35.000 kvm 37.000 kvm 50.000 kvm 13.000 kvm 50.000 kvm 15.000 kvm 11.000 kvm Vidare pågår planarbete för omdaning av två större förvaltningsprojekt intill Hötorget, i Stockholm City; kv. Adam och Eva och kv. Beridarebanan med bedömd start år 2002. Entreprenad Entreprenadverksamhet bedrivs inom enheterna JM Entreprenad, JM Anläggning, Timblads Måleri och Projektgaranti och är strategiska resurser för JMs projektutveckling. Verksamheten har både externa och interna uppdragsgivare. Större externa uppdrag är kvarteret Jericho i Stockholm City avseende om- och nybyggnad av kontor och ombyggnad av Terminal 5, Arlanda med Diligentia respektive Luftfartsverket som beställare samt interna uppdrag avseende hotellet vid Vasagatan och kontorshus i Frösunda.
AFFÄRSENHET AFFÄRSUTVECKLING / FASTIGHETER 7(17) Resultat Affärsenhetens resultat uppgick för perioden januari september 2000 till 688 (556) Mkr varav resultat av fastighetsförsäljningar 449 (278) Mkr. Fastighetsförvaltningens resultat efter planenliga avskrivningar och före försäljnings- och administrationskostnader uppgick för perioden till 277 (322) Mkr. Det minskade förvaltningsresultatet är hänförligt till försäljningar av färdigförädlade fastigheter under 1999, främst fastigheterna i Skåne som omfattade 272.000 kvm kommersiella lokaler. Resultatet har belastats med avskrivningar om 35 (57) Mkr och fastighetsskatt om 23 (25) Mkr. Hyresintäkterna inklusive räntebidrag om 9 (25) Mkr uppgick för perioden till 426 (519) Mkr. Avkastning på operativt kapital var 18,4 (13,5) procent. Vakanserna vid periodens utgång motsvarade 2 (3) procent av årshyrorna och 2 (4) procent av ytorna. Totalt uthyrningsbara ytor omfattade vid slutet av tredje kvartalet 415.000 (592.000) kvm. Nettoomsättning 426 527 668 Produktions- och förvaltningskostnader -149-198 -255 Försäljnings- och administrationskostnader -38-51 -48 Bruttoresultat 239 278 365 Fastighetsförsäljningar 449 278 330 Affärsutveckling/Fastigheter resultat 688 556 695 Nyckeltal Marginal (%) 56,1 52,8 54,6 Operativt kapital *) 4.991 5.509 5.413 Avkastning operativt kapital (%) **) 18,4 13,5 12,8 Antal anställda (vid periodens utgång) 99 97 94 *) genomsnittligt **) annualiserat Fastighetsförvaltning Fortsatt stark efterfrågan på välbelägna kontorslokaler i Storstockholm i kombination med låga vakanser har inneburit att avtal tecknas på mycket höga nivåer. Färdigställandet av Stockholms största hotell på Vasagatan innebär att områdets attraktivitet höjs ytterligare. I Vasaområdet har JM fastigheter med en sammanlagd yta om 65.000 kvm. I Mörbyområdet i Danderyd har JM genomfört en modernisering av den utvändiga miljön samt byggt om entréer. Detta har ökat attraktionsgraden i området för kontorshyresgäster och avtal har tecknats på nivån 2.600 kr per kvm. JM har ett sammanhållet bestånd av kontorsfastigheter om cirka 55.000 kvm i Mörby.
Hyreskontrakt på nivån 2.500 kr per kvm tecknas i Frösundaområdet i Solna där JM idag har fastigheter med en sammanlagd yta om 24.000 kvm. 8(17) Området kring Medborgarplatsen på Södermalm i Stockholm har blivit allt mer intressant för kontorsetableringar. JM äger där en fastighet med en sammanlagd uthyrbar yta om 20.000 kvm, i vilken kontrakt har tecknats till nivåer nära 3.000 kr per kvm. JMs fastighetsinnehav är till drygt 95 procent beläget i Storstockholmsområdet. Investeringar i befintliga fastigheter under perioden uppgick till 138 Mkr. Därutöver har en fastighet förvärvats för 59 Mkr. Fastighetsförvaltning JM-koncernen totalt JM-koncernens innehav av förvaltningsfastigheter återfinns huvudsakligen inom affärsenheterna Affärsutveckling/ Fastigheter och Kommersiellt Stockholm. JMs totala hyresintäkter från förvaltningsfastigheter uppgår till 510 (575) Mkr varav räntebidrag 9 (25) Mkr. Fastighetsförvaltningens resultat före planenliga avskrivningar och före försäljningsoch administrationskostnader uppgår till 373 (420) Mkr. Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter under perioden uppgår till 541 (217) Mkr. Under perioden förvärvades förvaltningsfastigheter om 69 (9) Mkr. Försäljning av förvaltningsfastigheter JM arbetar idag som projektutvecklare av bostäder och kontor. Detta innebär bland annat att vi skall ha en hög omsättningshastighet av våra färdigutvecklade fastigheter. Under de tre första kvartalen 2000 har JM sålt fastigheter för cirka 2.100 (1.521) Mkr med ett resultat om 510 (278) Mkr, varav affärsenheten bidragit med 1.784 (1.521) Mkr med ett resultat om 449 (278) Mkr. De största affärerna under året är försäljningen av Träskfloden 15 vid Jarlaplan i Stockholm (401 Mkr), bytesaffären med Gyllenforsen Fastigheter (339 Mkr), utförsäljning av resterande fastigheter i Göteborg och Skåne (87 Mkr) samt försäljning av Hägern Större 16 på Drottninggatan i Stockholm (385 Mkr), hälftenägda Star Hotell i Sollentuna (95 Mkr) och bostadsfastigheter i Storstockholm (620 Mkr). AB Borätt och Seniorgården AB JM utvecklar inom ramen för sitt dotterbolag Seniorgården AB olika former av äldreboende med tonvikt på vackert utformade bostäder i attraktiva lägen. Seniorgården AB och AB Borätt utgör strategiska resurser och varumärken i projektutvecklingen av bostäder, främst i storstadsområdena. Affärsutveckling Med fokus på utveckling av nya tekniska lösningar i JMs bostäder och kontor har JM startat utvecklingsprojektet intelligenta hus.
9(17) JM bygger nu bland de första intelligenta husen i Sverige, bostäder i kvarteret Vallgossen på Kungsholmen och villor i Hagaberg, Värmdö. Bostäderna kombinerar modern IT-teknik och god arkitektur med miljötänkande. I september i år blev det första intelligenta huset på Värmdö klart för inflyttning. Utvecklingen fokuseras nu i första hand på att paketera ett antal standardprodukter inom smart living som kan bli standard eller väljas som tillval i alla nya projekt. Smart living-konceptet bygger på idén att med hjälp av modern teknik öka bekvämligheten och tryggheten i våra bostäder och kontor. Konceptet vänder sig inte bara till teknikintresserade unga människor utan är också tänkt att underlätta boendet för äldre och handikappade. AFFÄRSENHET UTLAND Resultat Affärsenhetens resultat uppgick för perioden januari september 2000 till 52 (17) Mkr. Resultat från försäljning av en nyutvecklad kontorsfastighet i Bryssel ingår med 20 (0) Mkr. Nettoomsättningen uppgick till 537 (383) Mkr en ökning med 40 procent. Marginalen var 6,0 (4,4) procent och avkastning på operativt kapital 11,6 (5,7) procent. Mkr Januari september Helår Nettoomsättning 537 383 627 Produktions- och förvaltningskostnader -478-343 -554 Försäljnings- och administrationskostnader -27-23 -40 Bruttoresultat 32 17 33 Fastighetsförsäljning 20 - - Utland resultat 52 17 33 Nyckeltal Marginal (%) 6,0 4,4 5,3 Operativt kapital *) 599 398 433 Avkastning operativt kapital (%) **) 11,6 5,7 7,6 Orderingång 632 495 962 Orderstock (vid periodens utgång) 836 522 734 Antal anställda (vid periodens utgång) 217 217 209 *) genomsnittligt **) annualiserat - avkastning påverkas negativt av Portugalverksamheten som är under avveckling. Norge Den norska bostadsmarknaden har präglats av en stark efterfrågan under hela året och bostadspriserna har stigit med drygt 10 procent. Prisutvecklingen har den senaste tiden stagnerat något. Detta hänger bland annat samman med normala säsongsvariationer men också med ökande räntenivåer och osäkerhet om räntans fortsatta utveckling. Bedömningen är dock att marknaden kommer vara fortsatt stark inom vårt verksamhetsområde. Under perioden byggstartade Byggholt och Projektfinans 440 (330) bostäder och sålde 400 (270) bostäder. Avtal träffades om förvärv av mark för drygt 1.000 bostäder. Byggrättsportföljen omfattar totalt 3.900 bostäder.
Danmark 10(17) Bostadsmarknaden i Köpenhamn är inne i en relativt stabil period. Efterfrågan på JM Danmarks bostäder har varit stor. Bolagets innehav av exploateringsmark uppgår till 16 Mkr och man disponerar idag genom köp och överenskommelser mark för cirka 750 bostäder. Försäljning av bostäder pågår i två projekt med tillsammans 62 bostäder. Idag är cirka en tredjedel av dessa sålda. Produktionen av 41 bostäder i det första projekt i Danmark går planenligt och beslut har fattats om start av ytterligare 37 bostäder. Belgien Efterfrågan på bostäder med hög standard är stor i Bryssel. JMs bostadsprojekt som startade under första kvartalet löper planenligt och vi kan notera ett stort intresse för projektet redan innan försäljningsstart som kommer att ske i november. JM har under perioden sålt en kontorsfastighet med en avkastning i projektet överstigande 20 procent. Fastigheten förvärvades våren 1999 för utveckling, uthyrning och avyttring. Affärsenhetens sammanlagda innehav av exploateringsfastigheter uppgår till 243 (164) Mkr. Den analys vi genomfört avseende bostadsmarknaden i Helsingfors, Finland har resulterat i att vi i rådande marknadsläge beslutat att ej etablera oss i Finland. FINANSVERKSAMHETEN Finansnetto och skuldsättningsgrad Finansnettot visade för perioden januari - september ett underskott om 249 (-275) Mkr, en förbättring med 26 Mkr jämfört med motsvarande period föregående år. Förbättringen är främst hänförlig till lägre genomsnittlig räntekostnad på låneskulden. I nettot ingår även en reavinst på drygt 4 Mkr från försäljning av aktier i OM-Gruppen. Per den 30 september 2000 uppgick JMs räntebärande nettoskuld till 5.543 (5.353) Mkr. Förändringen beror på ökad upplåning i våra utländska dotterbolag vid förvärv av exploateringsfastigheter och finansiering för produktion i kommersiella fastigheter. Den totala räntebärande låneskulden uppgick vid periodens utgång till 5.867 (5.576) Mkr, varav PRI-skulden utgjorde 371 (352) Mkr. Per den 30 september 2000 var medelräntesatsen för den totala lånestocken 5,8 (5,8) procent. Den genomsnittliga räntebindningstiden för koncernens samlade lånestock exklusive PRIskulden var 1,6 (1,8) år. Skuldsättningsgraden uppgick den 30 september 2000 till 1,5 (1,8).
Likviditet och lånestruktur 11(17) Koncernens tillgängliga likviditet uppgick den 30 september 2000 till 2.211 (896) Mkr. Förutom likvida medel 280 (181) Mkr ingår icke utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 1.931 (715) Mkr. Vid årsskiftet 1999/2000 uppgick den tillgängliga likviditeten till 1.116 (1.119) Mkr. År för räntekonvertering, lånebelopp samt medelränta var per den 30 september 2000 för den räntebärande låneskulden: Lånebelopp (Mkr) Medelränta (%) År 2000 1.046 5,6 2001 1.781 6,0 2002 1.314 5,9 2003 744 5,7 2004-611 6,1 Totalt (exkl PRI) 5.496 5,9 PRI 2001 371 4,2 Totalt (inkl PRI) 5.867 5,8 Finansverksamheten Ränteintäkter m.m. 14 11 14 Räntekostnader -263-286 -370 Finansnetto -249-275 -356 Finansiella nyckeltal Räntebärande nettoskuld 5.543 5.353 5.588 Räntebärande låneskuld 5.867 5.576 6.014 Medelränta på låneskuld (%) 5,8 5,8 5,9 Skuldsättningsgrad 1,5 1,8 1,8 Soliditet (%) 32 30 28 Räntabilitet efter skatt på eget kapital (%) *) 24,3 13,7 14,8 *) Beräkningen är baserad på rullande 12 månader.
12(17) PERSONAL Antalet anställda vid periodens utgång uppgick till 2.158 (2.167). Antalet hantverkare var 1.156 (1.242) och antalet tjänstemän 1.002 (925). ÄGARBILD Ägarbilden vad gäller de större aktieägarna per den 30 september 2000 framgår av nedanstående sammanställning. Andelen utländska aktieägare har under året forsatt att öka kraftigt och överstiger nu 14 procent. Procent Procent av antal av antal Per 2000-09-30 aktier röster Skanska Invest AB 26,5 45,1 Nordbankens fonder och stiftelser 10,9 8,0 SEB:s fonder och stiftelser Gamla Livförsäkrings AB SEB Trygg Liv 8,0 6,0 FöreningsSparbanken fonder 5,7 4,3 Fjärde AP - fonden 5,4 4,1 Livförsäkrings AB Skandia 3,7 2,8 Försäkringsbolaget SPP, ömsesidigt SPP Livförsäkring AB SPP:s fonder 2,7 2,0 AMF Pension 2,3 1,7 AMF Försäkring 1,9 1,4 Svenska Metallindustriarbetareförbundet 1,8 1,4 Apotekets AB Pensionsstiftelse 1,8 1,3 Utländska aktieägare 14,1 10,6 Övriga aktieägare 15,2 11,3 Totalt 100,0 100,0 Antal aktieägare per 2000-09-30: 3.303 Antal aktier Antalet aktier uppgår till 33.241.000
NIOMÅNADERSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2000 13(17) KONCERNENS RESULTAT I SAMMANDRAG Nettoomsättning 4.755 4.088 5.825 Kostnader för produktion och förvaltning -3.812-3.316-4.770 Bruttoresultat 943 772 1.055 Försäljnings- och administrationskostnader -339-314 -395 Resultat försäljning verksamhet 30 - - Resultat av fastighetsförsäljning 510 278 330 SPP överskott 78 - - Rörelseresultat 1.222 736 990 Finansnetto -249-275 -356 Resultat efter finansiella poster 973 461 634 Skatt -275-131 -193 Periodens resultat 698 330 441 KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr Tillgångar 2000-09-30 1999-09-30 1999-12-31 Förvaltningsfastigheter 5.993 6.057 6.855 Övriga anläggningstillgångar 264 258 300 Exploateringsfastigheter 2.725 2.536 2.611 Övriga omsättningstillgångar 1.882 1.228 894 Likvida medel 280 181 390 Summa 11.144 10.260 11.050 Eget kapital och skulder Eget kapital 3.618 3.034 3.144 Avsättningar 1.065 958 987 Räntebärande skulder 5.496 5.224 5.662 Övriga skulder 965 1.044 1.257 Summa 11.144 10.260 11.050
NIOMÅNADERSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2000 14(17) KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Kassaflöde före investeringar 52-353 -68 Investeringar i fastigheter m.m. -438-612 -1.600 Försäljningar av fastigheter m.m. 672 1.184 1.755 Kassaflöde efter investeringar 286 219 87 Räntebärande skulder och fordringar m.m. -172-326 15 Utdelning -224-108 -108 Finansiering -396-434 -93 Summa periodens kassaflöde -110-215 -6 Likvida medel vid perioden slut 280 181 390 Förändring av räntebärande nettoskuld -45-158 77 (+ = ökning/ - = minskning) KONCERNENS RESULTAT FÖRDELAT PER AFFÄRSENHET Bostad Stockholm 274 140 180 Riks 76 41 72 Kommersiellt Stockholm 96 43 87 Affärsutveckling / Fastigheter 688 556 695 Utland 52 17 33 Koncerngemensamma kostnader -42-61 -77 SPP överskott 78 - - Rörelseresultat 1.222 736 990
NIOMÅNADERSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2000 15(17) KONCERNENS NETTOOMSÄTTNING FÖRDELAT PER AFFÄRSENHET Mkr Januari september Helår Bostad Stockholm 1.653 1.301 1.658 Riks 1.188 1.051 1.562 Kommersiellt Stockholm 1.122 934 1.470 Affärsutveckling / Fastigheter 426 527 668 Utland 537 383 627 Eliminering -171-108 -160 Koncernens nettoomsättning 4.755 4.088 5.825 KONCERNENS VINST PER AKTIE Kronor Januari september Helår Vinst efter skatt per aktie a) 21,00 9,95 13,30 Vinst efter skatt per aktie, rullande a) b) 24,30 13,30 Vinsten efter skatt per aktie efter full konvertering 20,80 9,90 13,20 a) Vinsten per aktie har räknats på 33.241.000 aktier, dvs antalet aktier före konvertering. b) Beräkningen är baserad på rullande 12 månader. Redovisningsprinciper och definitioner Redovisningsprinciper och definitioner framgår av årsredovisningen för 1999. Fr o m år 2000 görs avskrivning på förvaltningsfastigheter med 1,0 procent av byggnadernas anskaffningsvärde mot tidigare 1,5 procent. Detta är en anpassning till övriga marknaden och motiveras väl av den höga kvaliteten i JMs bestånd. Operativt kapital definieras som summan av bokförda värden för förvaltningsfastigheter, exploateringsfastigheter, goodwill, kundfordringar, minus leverantörsskulder och plus/minus projektsaldon. Resultat och marginal från projektutvecklingsverksamheten totalt definieras som resultatet efter försäljnings- och administrationskostnader och fastighetsförsäljningar för affärsenheterna Bostads Stockholm, Riks, Kommersiellt Stockholm och Utland. Eliminering görs av driftnetton från förvaltningsfastigheter inom Kommersiellt Stockholm. Marginal per affärsenhet baseras på resultat före fastighetsförsäljningar.
16(17) VDs kommentar Fortsatt ökande volym och marginal tillsammans med hög försäljningstakt av färdigförädlade fastigheter gör att vår resultatutveckling är mycket stark jämfört med fjolåret. Baserat på den utvärdering som görs av förutsättningarna för olika åtgärder att anpassa kapitalstrukturen kommer JM att till den ordinarie bolagsstämman framlägga ett förslag beträffande återföring av kapital till aktieägarna. Avslutningsvis så noterar vi ett starkt utlandsintresse för JM. Andelen utländska aktieägare har ökat kraftigt de senaste åren, och enbart i år har den mer än fördubblats till drygt 14 procent. Stockholm den 24 oktober 2000 Carl Eric Stålberg Verkställande direktör KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN 20 februari 2001: Bokslutskommuniké för 2000 24 april 2001: Delårsrapport för perioden januari mars 2001 Bolagsstämma För ytterligare information hänvisas till VD Carl Eric Stålberg, telefon 08 782 88 33 eller ekonomi- och finansdirektör Claes Magnus Åkesson, telefon 08 782 89 71. Denna niomånadersrapport har ej varit föremål för särskild genomgång av bolagets revisorer. Rapporten finns även tillgänglig på bolagets hemsida - www.jm.se.
17(17) JM - Organisation Juridik/Exploatering Kommunikation Affärsstöd VD Ekonomi/Finans Personal Projektutveckling Bostad Stockholm Projektutveckling Riks Projektutveckling Kommersiellt Stockholm Affärsutveckling/ Fastigheter Projektutveckling Utland Norr Uppsala Projektutv.Fastighet Köp och Försäljning Norge Söder Västerås Entreprenad Fastighetsförvaltning Danmark Innerstad Karlstad Anläggning Borätt/Seniorgården Belgien Mellanstad Linköping Måleri Seniorfastigheter Portugal JM Stom och Inredn. Göteborg Projektgaranti Nya Affärsidéer Syd JM AB Bolaget är publikt med säte i Stockholm. Organisationsnummer 556045-2103.