Förslag BeBo-projekt Industrialiserad energieffektivisering av industriellt producerade flerbostadshus Utkast till projektbeskrivning Maj 2007 Catarina Warfvinge/Hans Isaksson/Saga Ekelin Warfvinge/Isaksson/Ekelin 1
Innehåll Industrialiserad energieffektivisering av 1 Innehåll 2 1 Inledning ännu osorterade tankar 3 2 Bakgrund 4 2.1 Aktuella hustyper i kategorin byggda 1961-1975 5 2.2 Aktuella byggnadstekniker i kategorin byggda 1961-1975 5 2.3 Aktuella ventilationssystem i kategorin byggda 1961-1975 6 3 Syfte 6 4 Genomförande 7 4.1 Lämpliga hus identifieras 7 4.2 Tänkbara objekt inventeras och analyseras 7 4.3 Rimliga enstaka energibesparingsåtgärder identifieras 8 4.4 Enstaka åtgärder organiseras i rimliga åtgärdspaket 9 4.5 Energibesparing beräknas för troliga paket 9 4.6 Beskrivning av lönsamhetsmetod 9 4.7 Direkta investeringskostnader bestäms 10 4.8 Indirekta investeringskostnader bestäms 11 4.9 Underhållskostnader bestäms 11 4.10 Beställarens egna krav som kan vara svåra att kostnadsbedöma 11 4.11 Åtgärdspaketen prioriteras 12 4.12 Slutlig analys och underlag för upphandling 12 4.13 Dags för ombyggnad 13 4.14 Uppföljning 13 4.15 Informationsspridning 13 5 Genomförande och organisation 13 5.1 Organisation 13 5.2 Tidsplan 13 5.3 Kostnadsplan 13 Warfvinge/Isaksson/Ekelin 2
1 Inledning ännu osorterade tankar Detta är en beskrivning av det projekt som har sitt ursprung i förstudien Kostym och respirator. Rapporten beställdes av Beställaregruppen Bostäder eftersom man står inför uppgiften att energieffektivisera miljonprogrammets flerbostadshus och man vill göra det på ett kostnadseffektivt sätt. Fokus ligger på Att utnyttja storskalighetens fördelar. Dvs lägre ombyggnadskostnader som gör det ekonomiskt möjligt att investera i energieffektiva åtgärder i ett samlat åtgärdspaket som i varje enskild del kanske inte skulle vara lönsam. Att hitta det optimala energisparpaketet utifrån ett långsiktigt ekonomiskt perspektiv. Men det ska också vara tydligt hur hänsyn kan tas till förvaltares subjektiva värderingar. Upprepningsbarhet, blir projektet lyckat och kostnadseffektivt kommer många förvaltare att våga ta efter. Detta kräver noggrann dokumentation av processens alla så att de som tar efter får med sig våra erfarenheter. Projektet genomförs i något av BeBo-medlemmarnas bostadsområden. Om det blir lyckat kommer det att fungera som ett demonstrationsprojekt som visar vägen för andra förvaltare som har samma hustyper och samma ombyggnadsbehov. Utväxlingen från projektet i form av totalt minskad energianvändning kan bli mycket stort och därmed bidrar Bebo på ett effektivt sätt till samhällets miljömål. Vad vill vi uppnå? Mål är att behovet av köpt energi ska halveras jämfört med dagens nivå. Eftersom det dröjer åtminstone 40 år innan husen på nytt byggs om är det lika bra att satsa högt! Kanske, ändå högre eftersom alla hus kanske inte kan åtgärdas på grund av olika restriktioner. Förutsättningarna för Industrialiserad energieffektivisering av industriellt producerade flerbostadshus är att upprepningsbarhet ska stå i centrum att ingreppen på eventuella tidstypiska karaktärsdrag och fasaduttryck ej blir alltför stora att inte försämra termiskt inneklimat, luftkvalitet, ljuskvalitet och bullermiljö att inte försämra robusthet och fuktbeständighet att inte försämra den sociala miljön att tillgängligheten förbättras att industriella byggprocesser, exempelvis kranbanor eller likvärdiga processer kan tillämpas Begränsningarna är att vi koncentrerar oss på energieffektivisering och förbättring av inneklimat. Warfvinge/Isaksson/Ekelin 3
Kan vi utnyttja andra statligt finansierade miljonprogramsprojekt? Av de fem projekt som Boverket/Byggkostnadsforum finansierar kring miljonprogrammets bostäder har inget i lika hög grad satt fokus på energifrågorna som BeBo gruppen gör i detta förslag till projektplan. Dock har SABO fått ekonomiskt stöd till ett projekt Professionell renovering i SABO-företag, PRIS. Detta syftar till att få upp ögonen hos tillverkare och entreprenörer för den förändring på byggmarknaden som måste ske för resurseffektiv renovering av miljonprogrammets bostäder. Detta kan innebära att resultatet från BeBo-projektet kommer att behövas i SABO projektet. 2 Bakgrund Energianvändningen inom sektorn bostäder och service uppgick år 2003 till 154 TWh vilket motsvarar ca 38 procent av Sveriges totala slutliga energianvändning. Ungefär 87 procent, eller 136 TWh, av energianvändningen i sektorn bostäder och service utgörs av användning i bostäder och lokaler. En stor del av denna energianvändning utgörs av uppvärmning och varmvatten, ca 93 TWh. Ca 18 TWh används som hushållsel och ca 25 TWh som driftel (fastighetsel). Det totala antalet flerbostadshus uppgick år 2003 till 135 000 st. Antalet lägenheter i flerbostadshus beräknas till drygt 2 350 000 st. Under en kort tid på 1960- och 1970- talen byggdes nära en fjärdedel av de svenska bostäder som finns i dag. År 2002 fanns i flerbostadshus byggda 1961 1975 totalt ca 830 000 lägenheter. Flertalet av dem, drygt 85 procent eller 720 000 lägenheter, hade inte moderniserats under åren 1975 2002. Före 1975 utfördes troligen bara mindre underhållsåtgärder. Majoriteten av byggnaderna är uppförda i storstadsområden eller i större orter över hela landet. Ägandet av flerbostadshus fördelas relativt lika mellan allmännyttan, bostadsrättsföreningar och privata fastighetsägare. I förstudien Kostym och respirator redovisades potentialer för storleken av energieffektivisering i olika grupper av befintliga flerbostadshus byggda 1961-1975. I en översiktlig beräkning redovisades två olika nivåer för energieffektivisering ställda mot de politiska energi- och miljömålen att energianvändningen ska minskas med 20 procent till 2020 och med 50 procent till år 2050: 20 % en minskning med 1,6 TWh 50 % en minskning med 4 TWh Uttryckt som specifik förbrukning per kvadratmeter behöver förbrukningen (medelvärden enligt SCB, för aktuella byggnadsår; 170 värme +25 fastighetsel kwh/m 2 ) därmed reduceras till: Warfvinge/Isaksson/Ekelin 4
20 % till 156 kwh/m 2 50% till 98 kwh/m 2 Vilket inte, i båda fallen, torde vara en högst möjlig sänkning av förbrukningen förutsatt att de tekniska åtgärderna (klimatskal: fasad/fönster och installationer: ventilation) sker i ett systemperspektiv och i samverkan med ett framtida behovsstyrt underhåll som vidmakthåller den uppnådda sänkningen av energiförbrukningen. Som grund för analyserna och gjorda grupperingar avseende hustyper, byggnads- och installationstekniker har BOOM gruppens, KTH, skrift Flerbostadshusens förnyelse behov och förutsättningar 2002/03, använts. 2.1 Aktuella hustyper i kategorin byggda 1961-1975 Drygt 50 procent av lägenheterna finns i tre- eller fyravånings hus och omkring en tredjedel i högre hus. Cirka 85 procent av lägenheterna finns i lamellhus, knappt 10 procent i punkthus och knappt 5 procent i loftgångshus, en hustyp som knappast förekommit tidigare. Under 1960-talets första år byggdes fortfarande en del mycket höga punkthus med nio eller fler våningar. Drygt 15 procent av lägenheterna, ca 135 000, finns i låga hus med 1 2 våningar; många av dem är hyresradhus för äldre i mindre samhällen. Tabell: Sammanställning av fördelning på antal våningar med antal våningar i hus byggda 1961-1975: Antal våningar: 1-2 3 4 5 6-8 9+ 16 % 45 % 7 % 4 % 20 % 7 % Antal lgh i 1000 tal 140 382 63 36 174 58 2.2 Aktuella byggnadstekniker i kategorin byggda 1961-1975 Fasader och stomme: Förtillverkade betongelement användes till fasader och stommar i 15 20 procent av flerbostadshusen. Platsgjuten betong eller i vissa fall pelarbalksystem var helt förhärskande och användes även för tvåvåningshus. Husen från denna period har relativt god värmeisolerande förmåga (15-20 av husens fasader har dock högt U värde). År 2002 hade drygt 50 000 lägenheters fasadytskikt bytts helt eller delvis medan ca 35 000 fasader har helt eller delvis tilläggsisolerats. Maximalt behov av större fasadåtgärder under de närmaste decennierna kan, mycket grovt uppskattat, beröra hus med 700 000-750 000 lägenheter. Utfackningsväggar tillverkades som träregelkonstruktioner, klädda med tegel, fasadskivor eller trä, eller av putsad lättbetong. Blå lättbetong användes fortfarande. Putsen var ofta s.k. ädelputs med god hållbarhet. Warfvinge/Isaksson/Ekelin 5
Taken är vanligen sadeltak med ganska svag lutning; bara omkring en tredjedel av husen har vind med gånghöjd. Plana eller låglutande tak med invändig avvattning byggdes på en tredjedel av husen. Takbeläggningen är (var 1980) företrädesvis papp. Betongpannor och andra nya takmaterial, men även tegel, eternit och plåt användes också. Isolering av tak har enligt statistiken inte utförts i någon större utsträckning. Men mycket kan ha gjorts utan att ha registreras. Fönster: 96 procent av rekordårens hus byggdes med tvåglasfönster och 3 procent med 3-glas. Stora odelade glasytor var vanliga och maskinglas var helt förhärskande. Den stora produktionen medförde att snabbvuxet, tämligen poröst virke användes, och en del väggkonstruktioner bidrog till att skapa fuktproblem. Drygt 40 000 lägenheter har fått sina fönster utbytta till 3-glasfönster i samband med modernisering åren 1975 2002. Åtskilliga fönster, kanske lika många därutöver, torde ha bytts ut eller reparerats och beklätts med aluminiumprofiler. Förbättringar av fönstren och deras isolerförmåga kan därmed bli aktuellt i kanske 750 000 lägenheter. 2.3 Aktuella ventilationssystem i kategorin byggda 1961-1975 Hälften av husen har frånluftssystem, 30 % självdrag och ca 10 % FT-system. Omkring 30 % av husen hade självdragsventilation år 1980 (något osäkra siffror). Ventilationssystemen för ca 75 000 lägenheter hade år 2002 förbättrats och beräkningar visar att behoven av genomgripande åtgärder kan gälla uppemot ca 550 000 lägenheter. 3 Syfte Projektets långsiktiga mål är att bidra till att aktuella energi- och miljömål uppfylls samt att visa om/att dessa mål kan uppfyllas med rimlig lönsamhet för de åtgärdspaket som kan bli aktuella. Projektets övergripande syfte är att utifrån ett långsiktigt ekonomiskt perspektiv, utvärdera och analysera alternativa energieffektiviserande åtgärdspaket som generellt ska kunna tillämpas på miljonprogrammets vanligaste byggnadstyp. Projektets direkta syfte är att genomföra ett (flera?) demonstrationsprojekt som visar att det är möjligt, att med en repeterbar industrialiserad ombyggnadsprocess, påverka kostnaden för ombyggnad. Projektet ska peka på metoder för ombyggnad där energieffektivisering och repeterbarhet står i fokus, dock utan att riskera försämring av mjuka parametrar. (Ngt om att det är marginalkostnaden, jmfr med konventionell ombyggnad som ska betraktas i lönsamhetskalkylen)(hur får vi fram kostnaden för konventionell ombyggnad?) Demonstationsprojektet ska genomföras som ett (flera?) ombyggnadsprojekt i något/några av BeBo -medlemmarnas bostadsområden. Målet är att hitta den optimala sammansättningen av energibesparande åtgärder som tillsammans ger en rimlig lönsamhet för en förvaltare för att denna ska ge sig på ombyggnaden. I ett samlat åtgärdspaket kan förbättrande åtgärder ingå som i sig själv inte skulle bära sina kostnader. Warfvinge/Isaksson/Ekelin 6
4 Genomförande Projektet bör kunna starta i augusti 2007 och avslutas i slutet av 2009. I det följande beskrivs arbetsgången för projektet i 15 delsteg. 1 Intresserade BeBo-medlemmar identifierar lämpliga hus 2 Utvalda hus inventeras och analyseras 3 Rimliga enstaka energibesparingsåtgärder identifieras 4 Enstaka åtgärder organiseras i åtgärdspaket 5 Energibesparing undersöks för lämpliga åtgärdspaket 6 Beskrivning av lönsamhetsmetod 7 Direkta investeringskostnader fastställs 8 Indirekta investeringskostnader fastställs 9 Underhållskostnader fastställs 10 Subjektiva värderingar som är svåra att kostnadsbedöma 11 Åtgärdspaket prioriteras 12 Slutlig analys och underlag för upphandling 13 Dags för ombyggnad, genomförande 14 Uppföljning 15 Informationsspridning 4.1 Lämpliga hus identifieras Projektet förutsätter att flera medlemmar bland Beställargruppen Bostäders flerbostadshus tar fram minst tre byggnadskroppar i samma bostadsområde med följande egenskaper a) byggt mellan 1965 och 1971 b) den vanligaste hustypen, dvs 3-våningshus c) den vanligaste fasadtypen, (torde kunna utläsas ur BOOM rapporten) d) det vanligaste ventilationssystemet, (torde kunna utläsas ur BOOM rapporten) e) bör vara ett socialt fungerande område (så att vi kan fokusera på energi och inneklimat. Det finns en risk i att försöka greppa för mycket innan vi kan hantera delarna) f) Kunna bo kvar eller ej under byggtiden?? 4.2 Tänkbara objekt inventeras och analyseras a) Medlemmarnas anmälda objekt inventeras med en noggrannhet som är tillräcklig för att kunna rangordna dem utifrån våra krav med avseende på byggnadstyp, byggnadsteknik, installationssystem, användning, energianvändning och inneklimat. b) Val av det mest typiska området med minst tre likartade byggnader (vi måste ha fokus på upprepningseffekten) c) Noggrannare inventering av de valda husen vad avser teknisk och energiteknisk status. d) Energianvändning i de valda husen kartläggs fördelat på olika energislag (värmeslag och el) och energiposter (uppvärmning, varmvatten, fastighetsel, ev hushållsel) Warfvinge/Isaksson/Ekelin 7
e) Inneklimatet kartläggs; termiskt, luftkvalitet, buller och ljus. Dels med mätning, dels med enkät. 4.3 Rimliga enstaka energibesparingsåtgärder identifieras Det finns en mängd olika energibesparande åtgärder att välja mellan, både byggnadstekniska, installationstekniska och beteendestyrande. Om man förbehållslöst radar upp alla aktuella möjliga åtgärder så kan det se ut ungefär som nedan. Vi har försökt tänka förutsättningslöst, dvs det finns åtgärder i listan som vi av erfarenhet vet har liten påverkan. En tilläggsisolering betraktas inte som en åtgärd eftersom den kan ske med olika tekniker, olika placering och med olika tjock isolering. Klimatskalet Tilläggsisolering av ytterväggars utsida; 0, +50, +100, +150 mm Tilläggsisolering av ytterväggars insida; 0, +50, +100, +150 mm Tilläggsisolering av takbjälklag; 0, +200, +500 mm Tilläggsisolering/byte av fönster; 0, -0,5, -1,0, -1,5 W/m 2,K Ventilationssystemet Annat ventilationssystem; Central FTX, lägenhets FTX, central FVP, lägenhets FVP Storlek på återvinningsapparat; liten vp, stor vp, hög vvx, låg vvx Styrning av ventilationsflöde; efter årstid, per lgh efter närvaro (behovsstyrning), forcering per lgh efter fukt, central tryckstyrning, etc Elutrustning Eleffektiv gemensam elutrustning; belysning inne, belysning ute, hiss, motorvärmare Eleffektiv utrustning i lägenheter: vitvaror och belysningsarmaturer Tvättstugor; egna eller gemensamma Smarta- eller intelligenta system eller bara tidstyrningar? Värmesystem Injustering; högtemperatursystem, lågtemperatursystem Rörisolering; +20, +30, +40 mm Styr- och reglersystem; reglering efter utetemperatur, frånluftstemperatur, returtemperatur etc Pump; tryckstyrd, finns flera energiklasser Värmekälla; ny gemensam med kulvertbyte, ny gemensam utan kulvertbyte, en ny i varje hus, Lokalt genererad energi; t ex solfångare för vv Tappvarmvattensystem Tappvarmvatten; vvc, termostatblandare, snålspolande tapparmaturer, etc Brukarbeteende Mätsystem som påverkar brukarbeteende; inget, vv, värme, vv+värme, med eller utan avläsning i lgh etc Warfvinge/Isaksson/Ekelin 8
4.4 Enstaka åtgärder organiseras i rimliga åtgärdspaket Under förra punkten finns ca 20 huvudåtgärder och var och en av dessa kan utföras på minst flera olika sätt. De enstaka energibesparande åtgärderna kan därmed kombineras till oerhört många olika åtgärdspaket. Men det är inte helt självklart t ex hur långt går man ska ner i U-värde på väggar, tak, fönster och i kombination med en speciell temperaturverkningsgrad alternativt värmefaktor. Energibesparande åtgärder kan heller inte kombineras hur som helst eftersom de kan förta effekten av varandra. Visst kan man enkelt förkasta många kombinationer som orealistiska, men i vilket fall som helst så återstår många. (Ovan, kan utvecklas. T ex om prioritering, välja rätt effektstorlek, tidsplanering, möjlighet till uppföljning med mätning, m m) 4.5 Energibesparing beräknas för troliga paket Energibesparingen för resterande åtgärdspaket ska beräknas och resultaten ska vara så noggranna som möjligt eftersom det ligger till grund för investeringsbeslut. Det är inte helt enkelt att få resultatet från energiberäkningar att stämma med det verkliga energibehovet när huset är i drift. I detta fall har vi fördelen av att ha facit i hand, dvs uppmätt energianvändning för de aktuella husen före åtgärder. De energitekniska egenskaperna för den verkliga byggnaden och dess användning matas in i beräkningsprogrammet och därefter justeras osäkra indata tills det beräknade resultatet stämmer med det uppmätta. Viktigt är att skilja på behov av el och av värme eftersom dessa har olika energipris och förmodligen olika prisökningar. Den kalibrerade modellen utnyttjas därefter som grund för att undersöka energibesparingen av olika åtgärdspaket. Energiberäkningsprogrammet bör vara av samma typ som BV2 eller VIP+. Handberäkningsmetoder utifrån graddagar ger alltför osäkert resultat och beräkningsprogram som IDA Klimat och Energi ger inte en noggrannhet som står i paritet med arbetsinsatsen för att simulera flerbostadshus. Det kommer inte att bli nödvändigt att energiberäkna 10 000-tals olika kombinationer, ganska snart kommer ett mönster att skönjas som visar vilka åtgärdskombinationer som är ointressanta för fortsatt utredning, men det kan vara intressant att oförbehållsamt undersöka alternativen. I detta skede analyserar man också konsekvenserna på inneklimatet av de olika åtgärdspaketen. För detta finns det flera bra metoder både att räkna för hand och med beräkningsverktyg. 4.6 Beskrivning av lönsamhetsmetod En grundläggande förutsättning för att kunna jämföra olika energibesparande åtgärder är att lägga samman investeringskostnaden med årliga energi- och underhållskostnader under en längre tidsperiod. Med LCC-metoden tas hänsyn till alla kostnader och besparingar som inträffar under en vald kalkylperiod. Den är också lämplig där ett och samma åtgärdspaket innehåller investeringsalternativ med varierande investeringskostnad, drift- Warfvinge/Isaksson/Ekelin 9
och underhållskostnader och livslängder. Den totala LCC-kostnaden beskrivs enligt Nilson 1 som LCC tot = Investering + LCC Hyra + LCC Energi + LCC Underhåll + LCC Miljö +... (kr) Investeringen omfattar alla kostnader i kr som är direkt och indirekt kopplade till åtgärden. Direkta kostnader är kostnader för själva åtgärden, dvs material och montering, medan de indirekta är kostnadskonsekvenser som den för med sig. T ex påverkar en tilläggsisolering värmesystemets funktion. Till investeringar hör också nödvändiga återinvesteringar under den valda kalkylperioden. LCC Hyra omfattar de intäktsförluster som förknippas med åtgärder som påverkar hyresintäkterna. Kostnaden för eventuella schakt tas antingen upp som årlig förlorad hyresintäkt eller som en indirekt investeringskostnad. LCC Energi är kostnaderna för den årliga energianvändningen. Energipriset som används i kalkylerna bör vara det som gäller enligt aktuellt avtal mellan fastighetsägare och lokala energileverantörer. Om möjligt skall hänsyn tas till såväl fasta som rörliga kostnader. Energipriserna på el och fjärrvärme är olika och skall därför särskiljas. LCC Underhåll är årliga underhållskostnader. Som underhåll räknas åtgärder för att inte funktionen ska försämras. LCC Miljö är nuvärdessumman av den årliga kostnad som åtgärden belastar den yttre eller inre miljön under aktuell tidsperiod. Denna kan vara svår att bedöma och är dessutom inte politiskt neutral varför man i detta fall kan slopa den. Storleken på de nusummefaktorer som ingår i beräkningen av LCC-posterna beror på kalkylränta, inflation, energiprisutveckling och kalkylperiod. Flera av dessa parametrar är osäkra varvid kalkylerna kompletteras med en känslighetsanalys. 4.7 Direkta investeringskostnader bestäms Åtgärdernas direkta investeringskostnad ska bestämmas för LCC-kalkylen. Den inkluderar material och komponenter, montering, skatter, avgifter, kontroller och andra entreprenadomkostnader. I detta projekt kommer investeringskostnaden att bli starkt beroende av hur stor serie som entreprenörerna kan förvänta sig och hur och vilka åtgärder som kombineras. En ställning kan ju t ex användas för både fasad-, fönsterbyte och tätning. Om man redan öppnar schakt för kanaler eller rör kan marginalkostnaden för montering av t ex varmvattenmätare minskas väsentligt osv. Ett huvudsyfte med projektet är att husen ska energieffektiviseras genom ombyggnad på ett industrialiserat sätt. Av denna anledning krävs ett tidigt samarbete med intresserad entreprenör, hellre i form av partnering än att entreprenör handlas upp när projekteringshandlingar är färdiga. Partnering används där resultatet är beroende av ett gott samarbete mellan beställare och entreprenör och så är ju fallet i detta projekt. Flera medlemsföretag i BeBo har provat detta och bör kunna bistå projektet med sina erfarenheter. 1 Anders Nilson, Bengt Dahlgrens AB, LCC Energi Warfvinge/Isaksson/Ekelin 10
Åtminstone två större entreprenörsföretag har redan funderat på hur man ska hantera miljonprogramhusen. Förslagsvis tar vi kontakt med flera entreprenörer stora och/eller små för att få fram kostnader för olika åtgärdspaket utifrån olika storlekar på serier. Vi kan säkert också få material-, komponent och systemtillverkare att intressera sig för att delta. Antingen tar vi enskild kontakt med dessa eller så kan Energimyndigheten bjuda in intresserad aktörer till ett gemensamt möte. 4.8 Indirekta investeringskostnader bestäms Indirekta investeringskostnader uppstår i spåren av en åtgärd. Några exempel på indirekta kostnader uppstår t ex vid byte från F- till FTX system. Den nödvändiga installerade radiatoreffekt kommer då att minska väsentligt och innebära ny injustering av värmesystemet och ny eller ändrad styrning/reglering. Indirekta kostnader uppstår också om utrymme behöver tas i anspråk för nya schakt som minskar BOA, dvs den uthyrningsbara ytan. Olika tjocklek på utvändig tilläggsisoleringarna för också med sig indirekta kostnader. T ex kräver en kraftig utvändig isolering att fönster måste flyttas ut, en kraftig invändig tilläggsisolering minskar den uthyrningsbara ytan, om ett centralt FTX-system ska ersätta ett F-system behövs större schaktyta än tidigare osv. Om ett FTX-system väljs ställs större krav på klimatskalets täthet än om F-systemet behålls men kompletteras med frånluftsvärmepump. Osv 4.9 Underhållskostnader bestäms Kostnader för underhåll varierar kraftigt beroende på om det sker med egen förvaltningspersonal eller om tjänsten köps in eller ligger på de boende. Här måste man också överväga riskerna för att utrustning som inte sköts på ett tillfredsställande sätt inte kommer att fungera som avsett. Här kommer medlemmarnas förvaltningserfarenheter väl till pass. 4.10 Beställarens egna krav som kan vara svåra att kostnadsbedöma Värderingen av åtgärdspaket kan inte till fullo ske i pengar. Det finns andra aspekter som är svåra eller omöjliga att kostnadsbedöma men som ändå kan vara betydelsefulla. Eftersom det rör sig om så många byggnader som är i stort behov av att renoveras/energieffektiviseras är det viktigt att man tar reda på vilket åtgärdspaket som är det optimala utifrån den enskilda förvaltarens krav. I projektet måste finnas utrymme för hänsyn till subjektivt konstateranden baserade på egna förvaltningserfarenheter. T ex kan man värdera följande på olika sätt Inneklimat. Detta analyseras och jämförs med förvaltaren policy och krav. Utrymmesbehov Enkelt underhåll Kundvärde (t ex inte behöva byta filter själv i lägenhetsaggregat) Warfvinge/Isaksson/Ekelin 11
Estetiska och funktionella lösningar Varsamhetskrav Olika nivåer på krav på robusthet och beständighet Tillgänglighet, det kanske är tillräckligt med några handikappanpassade trappuppgångar per kvarter Ytterligare andra faktorer som kan påverka beslut är hur benägna brukarna är att ändra sitt beteende i förhållande till erbjudna incitament, eller den typ av upplåtelseform som är aktuell; bostadsrätt, kooperativ eller hyresrätt. Förvaltare kan också ha subjektiva värderingar utifrån sina erfarenheter. T ex kan man som förvaltare ha haft många och stora problem med frånluftsvärmepumpar, eller drag från FTX-system och vill därför undvika den typen. Dessa kan hanteras på ett strukturerat sätt som fördelar och nackdelar. 4.11 Åtgärdspaketen prioriteras Nu ska vi ha fått ihop så mycket information att det är möjligt att utifrån kostnadssammanställningar och beställarens egna krav (pkt 4.10) kunna prioritera åtgärderna/åtgärdspaketen. Det naturliga är att prioritera efter Lägst LCC på x år eller Lägst LCC per investerad krona Fördelen med att lönsamhetsberäkna hela paket är att det omfattar alla åtgärder som sammantaget faller inom ramen för de lönsamhetskriterier som har satts upp, d v s en åtgärd kan vara mycket lönsam och drar därmed med sig andra åtgärder som i en isolerad betraktelse inte är lönsamma. Men det kan också vara intressant att se utfallet om man istället skulle sortera efter Lägst investeringskostnad Lägst total driftskostnad Mest sparad el kwh (minst elberoende) Mest sparad värme kwh (minst fjärrvärmeberoende t ex) Lägst miljöpåverkan (produktion alt användning) Högst kundvärde; inneklimat, bekvämlighet, funktion etc enl 4.10 Eftersom LCC-beräkningar till viss del bygger på förväntad utveckling och uppskattad livslängd är det nödvändigt att utföra känslighetsanalyser med olika reala kalkylräntor och olika förväntade reala energiprisökningar separerade på el och värme. 4.12 Slutlig analys och underlag för upphandling Ett genomarbetat underlag för beslut om vad som skall ingå i paketet med åtgärder för energieffektivisering tas fram. Förhoppningsvis sker detta i samråd med entreprenören eftersom denne har varit med som part under planering och projektering, förslagsvis via s k Partnering. Warfvinge/Isaksson/Ekelin 12
4.13 Dags för ombyggnad Vi släpper inte projektet här utan provar ett kontrollprogram som vi sätter ihop för att också det ska kunna användas vid upprepning. Kontrollprogrammet omfattar tryckprovning, termografering, kontroll av komponenters och byggnadsdelars energitekniska status osv. 4.14 Uppföljning Detta är en viktig punkt eftersom meningen med projektet är det ska fungera som ett koncept som i princip rakt av ska kunna upprepas på flera hus och av flera förvaltare. Redan i ett tidigt skede ska man ha i åtanke att projektet skall kunna utvärderas vad avser energianvändning på olika energislag och energiposter och uppföljning av inneklimatet. Konkret betyder detta att man tidigt planerar för energimätare och temperaturgivare. Åtgärdernas verkliga inverkan på värmebehov, elbehov och i förekommande fall kylbehov följs upp, mätningar jämförs med ursprungliga bedömningar. De verkliga kostnaderna för åtgärderna ordnas genomförande följs också upp. Förhoppningsvis görs utvärderingen av neutral part men vi kommer att noga definiera krav på kvaliteten på uppföljningen. 4.15 Informationsspridning Tanken är dock att man från BeBos hemsida kontinuerligt ska kunna följa projektets delsteg. Förmodligen kommer projektet att följas med stort intresse från förvaltare. Genom att ha en öppen attityd och regelbunden redovisning är det möjligt att få i gång ett informationsutbyte och att visa byggdels- och komponenttillverkare att här finns en stor marknad. 5 Genomförande och organisation Punkterna 1 -?? De ekonomiska kriterierna för genomförande behandlas som beskrivs. 5.1 Organisation 5.2 Tidsplan 5.3 Kostnadsplan För närvarande gäller att BeBo kan bidra med medel enligt följande BeBo Etapp 1 x00.000 Omfattar punkterna 4.1 4.xx Etapp 2 x00.000 Warfvinge/Isaksson/Ekelin 13
Omfattar punkterna 4.xx 4.13 + 4.15 Etapp 3 Omfattar punkterna 4.14 + 4.15 x00.000 Warfvinge/Isaksson/Ekelin 14