Miljöförvaltningen föreslår att Miljönämnden beslutar. att med stöd av 2 kap 3, 9 kap 3 och 9, 26 kap 9, 14 och 21 miljöbalken förelägga:

Malmö stad Miljöförvaltningen Tjänsteutlåtande Datum 2009-08-24 Handläggare Miljöinspektör Caroline Tandefelt Direkttelefon 040-34 20 44 Ärende: 543:05698-2008 Förslag om vitesföreläggande avseende sanering av fukt- och mögelskador m.m. inom fastigheterna Kronodirektören 2 och 4-10 i Malmö FÖRSLAG TILL BESLUT Miljöförvaltningen föreslår att Miljönämnden beslutar att med stöd av 2 kap 3, 9 kap 3 och 9, 26 kap 9, 14 och 21 miljöbalken förelägga: Newsec Asset Management AB (556348-0283) i egenskap av fastighetsförvaltare (verksamhetsutövare) av fastigheterna Kronodirektören 2 och 4-10 med adresserna Ramels väg 1-21 och 45-147 i Malmö, dock med undantag för punkterna 1 och 2 om renovering vilka endast föreläggs fastighetsägaren, samt Bostads AB Gröningen (556646-5141) i egenskap av lagfaren fastighetsägare av ovan nämnda fastigheter, 1. att snarast dock senast sex månader efter delfåendet av detta beslut ha genomfört renovering och sanering av minst de badrum (90 st.), toalettrum (22 st.) och kök (19 st.) som av konsultbolaget Ramböll bedömts vara i akut behov av renovering (d.v.s. tilldelats betyg 1 i Slutlig rapport 2009-05-07, underliggande besiktningsprotokoll och Newsec Asset Management AB:s exceldokument som inkom till Miljöförvaltningen den 6 augusti 2009) samt de 17 senaste besiktade lägenheterna som erhåller betyg 1; 2. att snarast dock senast tio månader efter delfåendet av detta beslut ha genomfört renovering och sanering av de badrum (302 st.) och toalettrum (155 st.) och kök (278 st.) som av Ramböll tilldelats betyg 2, samt de 17 senaste besiktade lägenheterna som erhåller betyg 2; Ovanstående åtgärder enligt punkterna 1 och 2 ska utföras på fackmannamässigt sätt av byggnadstekniskt sakkunniga personer, och på så

2 (24) sätt att fukt- och mögelförekomst varaktigt undanröjs och utrustning, väggar, golv och tak blir lätt rengörbara samt av sådan utformning att risken för etablering av skadedjur minimeras. I varje badrum ska samtliga väggar och golv göras fuktskyddade i sin helhet. 3. att snarast dock senast åtta veckor efter delfåendet av detta beslut inkomma med en skriftlig åtgärdsplan över hur nödvändiga saneringsoch renoveringsåtgärder på fastigheterna, bl.a. enligt föreläggandet punkterna 1 och 2, planeras att genomföras. Åtgärdsplanen ska som minst innehålla: a) en förteckning över de lägenheter och eventuella andra utrymmen i fastigheterna som ska renoveras och saneras under 2009 samt vilka som ska åtgärdas under perioden 2010-2015, b) en precisering av vilka åtgärder som ska göras i respektive lägenhet och eventuella andra utrymmen och när renovering kommer påbörjas och slutföras det ska anges under vilka veckor lägenheterna kommer att vara åtgärdade under 2009 och kvartalsvis för 2010-2015, c) en beskrivning av vilka försiktighetsåtgärder som görs i fuktoch mögeldrabbade lägenheter för att undvika att vidtagna åtgärder under renoveringen medför olägenhet för människors hälsa genom spridning av mögelsporer och eller asbestdamm i bostadsrum eller utrymme utanför saneringsområde eller genom ventilationsanläggning, d) en beskrivning av hur fuktskador åtgärdas om de är orsakade av fasadskador eller en angränsande lägenhet som av Ramböll tilldelats betyg 3 eller högre, e) en förklaring av varför inte samtliga lägenheter renoveras trappuppgång för trappuppgång f) namn och kontaktuppgifter på dem som anlitats sakkunniga Begärda uppgifter enligt a-d ska redovisas lägenhet för lägenhet och trappuppgång för trappuppgång på ett överskådligt sätt; att förena punkterna 1 och 2 med ett vite på 50 000 kr för varje badrum, toalettrum eller kök som inte åtgärdats inom den förelagda tiden; att förena punkten 3 med ett löpande vite på 25 000 kr för envar av bolagen för varje period om en vecka (sju dagar) som en fullständig åtgärdsplan, innehållande samtliga begärda uppgifter enligt ovan, inom den angivna tiden inte kommit Miljöförvaltningen till handa;

3 (24) att detta beslut, när det vunnit laga kraft, ska ersätta endast punkt 1-3 och 6 i beslutet 2009-04-17 Föreläggande avseende sanering av fukt- och mögelskador m.m., Kronodirektören 2 och 4-10 i Malmö; att med stöd av 26 kap 15 miljöbalken översända beslutet till Inskrivningsmyndigheten för inskrivning i fastighetsregistret; samt att översända beslutet i enlighet med sändlista, bilaga 1 utan att bifoga tjänsteutlåtandets bilagor. Katarina Pelin Direktör Dave Borg Avdelningschef Miljötillsynsavdelningen UTLÅTANDE Sammanfattning Konsultbolaget Ramböll har på uppdrag av fastighetsägaren Bostads AB Gröningen låtit inventera 863 st. av totalt 867 lägenheter inom fastighetsbeståndet Kronodirektören 2 och 4-10 i Malmö. Vid denna inventering har badrum, toalettrum och kök tilldelats betyg utifrån en skala 1-5, där 1 har varit dåligt och 5 bra. Rambölls rekommendationer är att de rum som tilldelats betyg 1 bör åtgärdas akut och inom det närmaste året från inventeringen, de som tilldelats betyg 2 bör åtgärdas inom 1-5 år och de som tilldelats betyg 3 bör åtgärdas inom 5-10 år. Miljönämnden beslutade den 17 april 2009 att förelägga Bostad AB Gröningen bl.a. att senast tio månader efter delfåendet av beslutet ha genomfört sanering och renovering av samtliga badrum, toalettrum och kök som tilldelats betyg 1, vilket följer konsultens rekommendationer avseende de mest akuta lägenheterna (bilaga 2). Fastighetsägaren och fastighetsförvaltaren tog del av beslutet den 22 april 2009. Beslutet har inte överklagats och har därmed vunnit laga kraft. Senare har förvaltningen utfört stickprovsinspektioner i lägenheter vars badrum, toalettrum och kök tilldelats betyg 2 eller högre. Brister som kan ge akuta såväl som långsiktiga negativa effekter på de boendes hälsa har då konstaterats i flertalet av dessa lägenheterna. Miljöförvaltningen delar därför inte konsultens bedömning om inom vilken tidsperiod dessa lägenheter bör åtgärdas. Ett föreläggande som fastställer akut renovering även av lägenheter med betyg 2 föreslås därför.

4 (24) Då varken fastighetsägaren eller fastighetsförvaltaren på tillfredställande sätt har uppfyllt det ursprungliga föreläggandet vad gäller de rapporteringar som krävts och då man inte synes dela förvaltningens bedömning av renoveringstakten, finns det behov att förena föreläggandet med vite. Bakgrund På fastigheterna Kronodirektören 2 och 4-10 i Malmö har Miljöförvaltningen konstaterat omfattande fukt- och mögelskador i ett stort antal bostäder. Trots att förvaltningen för bolagen påpekat att en stor mängd badrum, toalettrum och kök som tilldelats betyg 2 har omfattande brister har varken fastighetsägaren eller fastighetsförvaltaren visat tillräcklig vilja att skyndsamt och varaktigt undanröja de konstaterade olägenheterna. Nedan följer en redogörelse för handläggningen i ärendet. Lagfaren ägare till fastigheterna Kronodirektören 2 och 4-10 med adresserna Ramels väg 1-21 och 45-147 i Malmö är Bostads AB Gröningen (nedan kallad Gröningen). Fastighetsförvaltare är Newsec Asset Management AB (nedan kallad Newsec). November 2008 Med anledning av tre i november inkomna anmälningar om olägenheter i boendet samt att det i november månad fanns totalt 7 öppna ärenden hos förvaltningen och de i övrigt uppmärksammade bristerna bland de bostadslägenheter som Newsec förvaltar inom stadsdelen Rosengård i Malmö kontaktade Miljöförvaltningen Newsec. Förvaltningen ville träffa de som har beslutanderätt för fastigheterna och Newsec uppgav då att de har fullständig förvaltning och att de skulle komma med de ansvariga. Mötet ägde rum den 27 november 2008 där förvaltningens miljödirektör och avdelningschef för Miljötillsynsavdelningen samt tre representanter från Newsec närvarade. Till mötet kom inte någon representant från Gröningen, vilket förvaltningen med anledning av Newsecs inställning under telefonsamtalet tolkade som att Newsec hade omfattande bestämmanderätt vad gäller fastigheternas förvaltning. På mötet beslutades att Newsec snarast skulle inkomma med en detaljerad handlingsplan för vad som skulle göras inom de fastigheter som de förvaltar inom Rosengård. Överenskommelser gjordes även om att en övergripande handlingsplan för övriga fastigheter som Newsec förvaltar inom Malmö stad skulle lämnas in. Dessa listor skulle stämmas av mot de klagomål som Miljöförvaltningen handlägger och har handlagt inom dessa fastigheter. Miljöförvaltningen var tydlig med att handlingsplanen skulle omfatta mer än enbart sanering av skadedjur. Förvaltningen framförde även att i den mån det inte är möjligt att lämna in en detaljerad handlingsplan med avseende på vilka åtgärder som behöver vidtas så ska det framgå av handlingsplanen hur bolaget avser att gå tillväga för att ta reda på vilka brister det finns inom fastigheterna.

5 (24) På mötet lyftes även det informationsmaterial fram avseende fastighetsägarens egenkontroll som Miljöförvaltningen varit med att ta fram inom ramen för Miljösamverkan Skåne. Newsec angav på mötet att de inte kände till detta material eller hade tagit del av detsamma. December 2008 Den 3 december 2008 lämnades i huvudsak en övergripande beskrivning in via e-postmeddelande avseende vilka åtgärder Newsec avsåg att vidta när det gäller skadedjursbekämpning inom såväl fastigheterna i Rosengård som andra av de fastigheter som Newsec förvaltar inom Malmö kommun. I e-postväxlingen som följde framkom det att bolaget inte ansåg att det var möjligt att komma in med en så pass detaljerad handlingsplan på så kort tid. Newsec uppgav dock i samband med denna e-postväxling att man avsåg att skicka in redovisningen nästkommande vecka (vecka 51) eller senast innan jul. På efterföljande möte den 16 december 2008 var miljödirektören och avdelningschefen närvarande från Miljöförvaltningens sida och en representant från Newsec. Den sistnämnde lovade att redovisa en projektplan för den genomgång som ska ske inom de fastigheter som bolaget förvaltar i Rosengård. Han utlovade att denna skulle vara förvaltningen tillhanda senast den 23 december 2008. Newsecs representant efterfrågade även information om de klagomål som Miljöförvaltningen fått in avseende berörda fastigheter i Rosengård då bolaget enligt uppgift inte hade någon kännedom om dessa. Efter mötet översändes ett e-postmeddelande till honom i vilket det framgick de 7 öppna ärenden som Miljöförvaltningen har fått in inom berörda fastigheter. Det visade sig att i fyra av dessa har skriftlig kommunicering skett med Newsec. I två av de tre anmälningarna som Miljöförvaltningen mottog strax innan förvaltningen kallade Newsec till ett möte den 27 november 2008 har de klagande uppgett att de varit i kontakt med fastighetsägare/förvaltare under 3 respektive 14 års tid. I e-postmeddelandet förtydligade även förvaltningen vad som bör framgå av den genomgång som bolaget har angett kommer att ske under januari månad 2009. På ovan nämnda möte informerades Newsec om att Miljöförvaltningen har, via samarbetet med Stadsdelsförvaltningen i Rosengård, fått ett stort antal (över 50 st) bemötanden på en utskickad förfrågan avseende fukt och mögel, ventilation och skadedjur och att dessa skulle sammanställas i början av januari 2009. Det framgick även att avsikten med denna förfrågan till de boende i berörda fastigheter var att få en helhetsbild över situationen då Miljöförvaltningen har gjort bedömningen, utifrån de klagomål som inkommit och den information i övrigt som kommit till miljöförvaltningens kännedom, att det krävs omfattande åtgärder inom fasigheten och att det inte räcker att enstaka bostadslägenheter utreds och åtgärdas. På mötet informerades även Newsec om att det deltagit representanter från bolaget på den informationsträff som Miljöförvaltningen hållit i juni 2008 avseende fastighetsägarens egenkontroll. Uppgifterna att denna information inte var känd inom Newsec som uppgavs i samband med föregående möte stämde således inte.

6 (24) Miljöförvaltningen mottog den 22 december 2008 en projektplan av Newsec där det bland annat framgick att bolaget ska med hjälp av konsultbolaget Ramböll låta inventera/besiktiga samtliga (867) lägenheter inom fastighetsbeståndet i stadsdelen Rosengård där Gröningen är fastighetsägare. Januari 2009 Newsec kallade Miljöförvaltningen till möte den 7 januari 2009 där man avsåg att gå igenom den inventering som skulle påbörjas. På mötet var förvaltningens handläggare och två berörda enhetschefer närvarande och tre representanter från Newsec. På mötet gick man igenom vilka delar inventeringen skulle omfattas av och övriga planerade åtgärder av Newsec. Det framgick b l a att man under första kvartalet 2009 ska påbörja renovering av 10 badrum som av Newsec ansågs vara i akut behov av renovering. Miljöförvaltningen bad Newsec att tillsända förvaltningen en förteckning av lägenhetsnummer för dessa lägenheter. Miljöförvaltningen efterlyste även en detaljerad beskrivning av vilka moment som kommer att ingå i Rambölls inventering. Newsec inkom den 8 januari 2009 med den efterfrågade förteckningen över i vilka lägenheter som badrummen kommer att renoveras under kvartal 1. Miljöförvaltningens handläggare kontaktade Newsec samma dag som förteckningen inkom. Vid telefonsamtalet meddelades att förvaltningen gjort inspektion i en av lägenheterna och gjort bedömningen att bristerna i denna bostad är av sådan omfattning och karaktär att lägenheten borde omfattas av de som akut avses att renoveras under första kvartalet 2009. Den 21 januari 2009 fick Miljöförvaltningen ett e-postmeddelande från Newsec där bolaget bekräftar att nämnda lägenhet är med på listan över akuta badrum. Miljöförvaltningen tillsändes den 12 januari 2009 en beskrivning av vilka moment som skulle ingå i inventeringen. Miljöförvaltningen begärde genom en skrivelse den 13 februari 2009 att Newsec skulle inkomma med besiktningsprotokoll och fotografier för samtliga inventerade lägenheter och förskolor och den av Ramböll upprättade sammanställningen av inventeringsresultaten. Februari 2009 Newsec inkom den 18 februari 2009 med rapport av Ramböll daterad 2009-02- 16 Preliminär Rapport Inventering Lägenheter, samt besiktningsprotokoll för de lägenheter som Ramböll kunnat inventera. Newsec angav i en bifogad skrivelse att resterande besiktningsprotokoll kommer att översändas så snart besiktning genomförts och protokoll skrivits. Denna komplettering har till dags datum ännu inte lämnats in till Miljöförvaltningen då bolagen fortfarande inte har inventerat samtliga lägenheter. Miljöförvaltningen mottog den 27 februari 2009 en dvd-skiva som innehåller ett mycket stort antal fotografier från av Ramböll inventerade lägenheter. Uppgifter om vilka lägenheter som är i akut behov av renovering framgår dels av rapportens sammanställning av inventeringsresultaten, dels i de enskilda besiktningsprotokollen och fotona för varje lägenhet. Inventering och inspektioner av Miljöförvaltningen Miljöförvaltningen har deltagit i Rambölls inventering av lägenheter i

7 (24) trapphusen på Ramels väg 55 och Ramels väg 95 i Malmö. Förvaltningen har även utfört egna inspektioner i de tre lägenheter för vilka det inkom anmälningar till Miljönämnden i november 2008. Vid de sistnämnda inspektionerna framkom sammanfattningsvis följande. Ramels väg 145 (efter förvaltningens samtal togs lägenheten med i de som skulle renoveras kvartal 1 2009): Mikrobiell lukt, synlig fuktskada och mögelangripet material i tak, undermålig ventilation i badrummet, höga fukthalter i tak, väggar och golv i badrum samt toalettrum, otillräcklig lutning mot golvbrunn i badrum, defekt badrumströskel vilket medförde vattenansamling på hallgolv och in i garderob, synlig betong i golv, tilluftventiler saknades i samtliga rum i lägenheten. Lägenheten är renoverad men har ännu inte inspekterats av förvaltningen. Ramels väg 139 (ingick i Newsecs lista över renovering kvartal 1 2009): Mikrobiell lukt, lossnade kakelplattor i badrum, höga fukthalter i vägg i badrum och i vägg i toalettrum samt i vägg i kök, drag i barnens rum då list vid balkong var otät. Ramels väg 125:( lägenhet har vid Rambölls inventering tilldelats betyg 1 för badrum och betyg 2 för toalettrum och kök), höga fukthalter i vägg i toalettrum och i badrum, undermålig ventilation i badrum samt läckande kranar i badkar och i toalettrummets handfat. Miljöförvaltningen kontaktades av socialrådgivare vid Stadsdelsförvaltningen i Rosengård. Denne informerade förvaltningen om problem i en bostad på Ramels väg 5. Miljöförvaltningen inspekterade lägenheten den 3 februari 2009. Vid inspektion kunde stora kolonier av kackerlackor konstateras under vask i kök samt i köksskåp. Även ett stort antal icke nätvävande spindlar noterades i tak i samtliga rum och i köksskåp. Hög luftfuktighet noterades i badrum samt undermålig ventilation. Höga fuktvärden uppmättes på golv i badrum, samt på vägg i toalettrum mot badrum. Balkongdörren i barnens rum gick inte att stänga då dörren var skev, vilket resulterar i uppenbar risk för drag. Fastighetsförvaltare har varit där och satt ditt en hasp, dock kvarstår risk för drag då balkongdörren fortfarande inte sluter tätt. Denna lägenhet har vid Rambölls inventering tilldelats följande betyg; Badrum:1, Toalettrum:1 och Kök:2 men renoveringar av denna har ännu inte påbörjats. Mars 2009 På mötet den 3 mars 2009 närvarade miljödirektör, avdelningschef, förvaltningsjurist och handläggare från Miljöförvaltningen och representanter från Gröningen och Newsec. Miljöförvaltningen gick muntligen igenom samtliga punkter i det förslag till beslut som skulle komma att skickas ut den 12 mars 2009. Gröningen presenterade en översiktlig åtgärdsplan där bolaget meddelar att ett upphandlingsförfarande har inletts avseende renovering och sanering av de badrum, toalettrum och kök som tilldelats betyg 1, vilka beräknas vara utförda i maj 2010. Newsec meddelade även att den obligatoriska ventilationskontrollen är beställd och skulle snarast återkomma till

8 (24) förvaltningen med en preciserad tid för när denna kommer att utföras. Inledningsvis föreslog förvaltningen att samtliga renoveringar och saneringar ska vara genomförda inom 8 månader efter delfåendet av beslutet. Efter att Miljöförvaltningen tagit del av Gröningens muntliga synpunkter vid mötet korrigerade förvaltningen förslaget till att renoveringarna ska vara genomförda inom 10 månader efter delfåendet av beslutet. Miljöförvaltningens handläggare blev den 6 mars 2009 kontaktad av Newsec där det meddelas att den obligatoriska ventilationskontrollen har påbörjats. Miljönämnden mottog den 8 mars 2009 ett informationsblad från Newsec som skulle gå ut till samtliga hyresgäster inom fastighetsbeståndet Kronodirektören 2 och 4-10. I nyhetsbrevet går det att läsa att Newsec under 2009 kommer att totalrenovera ca 100 badrum, 25 toaletter och 20 kök och att samtliga akuta fönster kommer att bytas ut under 2009. Förslag till beslut Miljöförvaltningen skickade ut ett förslag till beslut för yttrande (kommunicering) den 12 mars 2009 till Gröningen, Newsec och till de boende som lämnat anmälningar till Miljöförvaltningen. En förenklad sammanställning av förslaget hängdes upp i samtliga trapphus inom fastighetsbeståndet. Parterna fick möjlighet att yttra sig över förslaget fram till den 2 april 2009 samt över bifogade uppgifter i ärendet. Miljönämnden mottog den 2 april 2009 en skrivelse med synpunkter från Newsec som sammanfattningsvis innehöll följande synpunkter: att de önskade förlänga genomförandetiden av renoveringar av badrum, toalettrum samt kök från 10 månader till 12 månader, att elkontakter var åtgärdade samt att de rum som tilldelats betyg 2 kommer åtgärdas inom den av Ramböll rekommenderade tiden. Inga synpunkter mottogs från övriga parter. Delegationsbeslut om föreläggande Miljönämnden skickade ut beslut, fattat på delegation, om Föreläggande avseende sanering av fukt- och mögelskador m.m., Kronodirektören 2 och 4-10 i Malmö, daterat 2009-04-17. Bolagen fick enligt mottagna delgivningsbevis ta del av beslutet den 22 april 2009. Beslutet har inte överklagats och har därmed vunnit laga kraft (bilaga 2). Maj 2009 Den 12 maj 2009 mottog miljöförvaltningen ett e-postmeddelande från Newsec med ett bifogat excelark med uppgifter om vilka lägenheter som av Ramböll tilldelats betyg 1-5 inom fastighetsbeståndet. Miljöförvaltningen mottog ytterligare ett e-postmeddelande den 15 maj 2009 från Newsec med en skrivelse som anger vilka badrum som kommer saneras/renoveras först. I denna skrivelse framgår det även att man låtit göra mögel- och asbestinventering i badrum i ett antal lägenheter. Det har genom denna inventering konstaterats att badrummen innehåller förhöjda halter av

9 (24) bakterier och svampar, allför höga halter av mikroorganismer och att asbest finns i fogmassan. Juni 2009 Miljöförvaltningen hade den 2 juni 2009 ett möte med Newsec där även Anticimex, Ramböll och Hyresgästföreningen var representerade. På mötet redovisade Newsec de kommande upphandlingarna gällande renovering av kök, de pågående renoveringarna av badrum och toalettrum, och att det inom den upphandling som gjorts avseende badrum finns utrymme för ca 100 badrum. Newsec framhöll under mötet att uttorkningen av badrum tar längre tid än vad man tidigare bedömt på grund av hög fuktighet i materialet. Newsec meddelade även att tanken var att genomföra fler badrumsrenoveringar i kommande etapper efter semesterperiod 2009, men att bolagen begränsas av tillgången till ersättningsboenden. På samma möte framförde Miljöförvaltningen att stickprovsinspektioner påbörjats avseende de lägenheter vars badrum, kök och eller toalettrum som tilldelats betyg 2 eller högre har påbörjats och att förvaltningen konstaterat omfattande fukt- och/eller mögelskador i de lägenheter som inspekterats. Miljöförvaltningen visade även bilder tagna från inspektion i en lägenhet på Ramels väg vars badrum tilldelats betyg 2, och som uppvisar omfattande fuktoch mögelförekomst. I samband med detta informerar förvaltningen Newsec om att lägenheter med fukt och mögel måste åtgärdas omedelbart. En renoveringsperiod om 1-5 år för dessa lägenheter så som Ramböll rekommenderat är oacceptabelt eftersom de utgör en omedelbar risk för de boendes hälsa. Newsec svarar att de informerat Ramböll om att alla badrum med fukt eller mögel skulle klassas som betyg 1. Ramböll framförde att det måste blivit något fel med summeringen av de aktuella lägenheterna och att Ramböll skulle se över i fall det kan förekomma fler lägenheter som fått felsummeringar. Någon sådan uppdatering har ännu inte kommit in till förvaltningen. Vid mötet lämnade Newsec över en rapport -Slutlig Rapport Inventering av lägenheter upprättad av konsultbolaget Ramböll 2009-05-07. I denna rapport framgår det att 302 st badrum och 155 st toalettrum och 278 st. kök tilldelats betyg 2 inom fastighetsbeståndet och enligt Rambölls rekommendation bör dessa åtgärdas inom 1-5 år vidare framgår det i nämnda rapport att i 406 lägenheter har mögelförekomst påträffats (bilaga 2). Inkommen åtgärdsplan Miljöförvaltningen mottog den 5 juni 2009 ett e-postmeddelande från Newsec betecknat åtgärdsplan enligt föreläggandet samt en bifogad skrivelse daterad samma datum. I skrivelsen meddelar bolaget sammanfattningsvis följande: att renovering och sanering av badrum har påbörjats och att tidplanen håller, att toalettrum renoveras i samband med badrumsrenoveringarna,

10 (24) att i samband med badrumsrenoveringarna åtgärdas eventuella fuktoch mögelskador i angränsande rum och utrymmen, att upphandlingsförfarande gällande renovering av kök är påbörjat, att samtliga åtgärder utförs av byggtekniskt sakkunniga och enligt gällande regler för tätskikt, att alla blandare byts ut till ettgreppsblandare, samt att samtliga krävda åtgärder enligt föreläggandet kommer att vidtas under den bestämda tiden. Slutligen anges det i skrivelsen att Gröningen har som ambition att mellan 2010-2014 åtgärda de lägenheter som fått betyg 2 på någon del av inventeringen. Att en konkret plan för detta genomförande ska göras och för de åtgärder som ska genomföras under 2010 kommer en plan presenteras senast den 30 november 2009. Den plan som ska redovisas kommer att ta hänsyn till att de lägenheter som tilldelats betyg 2 inte är likvärdiga utan en prioritering bland dessa kommer göras. Anhållan om undantag från kravet om ersättningsboende Den 5 juni 2009 mottog förvaltningen en ansökan från Newsec om anhållan om undantag från kravet om ersättningsboende för de badrum som ska renoveras under etapp 2 enligt punkt 9 i ursprungsbeslutet. Miljöförvaltningen svarar Newsec samma dag som anhållan inkom att beslutet omprövas i denna del för enskilda lägenheter bara om det visas genom en sakkunnig utomstående persons skriftliga utlåtande att de skydds- och försiktighetsåtgärder som kommer att vidtas i lägenheten medför att det inte utgör någon risk för olägenhet för de boende och då bolaget inte hade bifogat något sådant intyg skulle beslutet komma att avslås. Miljöförvaltningen mottog ytterligare en anhållan om undantag från kravet att erbjuda ersättningsboende från Newsec den 8 juni 2009 (bilaga). Vid denna anhållan hade bolaget även bifogat en rapport upprättad av Ramböll Rapport mögel- och asbestprovtagning, Herrgården, renoveringsprojekt 2009 daterad 2009-05-08. I rapporten framgår det bl.a. att provtagning av kakel och klinkerfogar i badrum på fastighetsbeståndet har visat på asbestförekomst i fyra av fem fogar. Vidare framgår det i rapporten att det inte är lämpligt att de boende bor kvar i lägenheter som ska saneras. Vad gäller förekomst av mögel har det genom provtagning konstaterats att fem av sex prov visar på alltför höga halter av mikroorganismer och mikrobiella skador. Med anledning av anhållan om undantag kontaktade Miljöförvaltningen Arbets- och Miljömedicin i Lund den 9 juni 2009, vilka svarar bl.a. att bolaget bör låta genomföra provtagning i lägenheter gällande asbestförekomst i luft och redovisa tidsåtgång för sanering med efterföljande rening samt intyg på att entreprenörerna har tillstånd för asbestsanering. Miljönämnden beslutade genom delegationsbeslut om att inte bevilja undantag från kravet på ersättningsboende.

11 (24) Inspektioner utförda av Miljöförvaltningen Miljöförvaltningen genomförde mellan 2009-05-08 och 2009-06-26 stickprovsinspektioner i 24 st. lägenheter vars kök, badrum och eller toalettrum tilldelats betyg 2 eller högre. Stickprovsinspektioner genomfördes för att göra en bedömning om Rambölls rekommendation på åtgärd mellan 1-5 år för de rum som tilldeltas betyg 2 och 5-10 år för de som tilldelats betyg 3 kan godtas av förvaltningen. Genom dessa inspektioner har det i 22 utav 24 inspekterade lägenheter konstaterats brister som kan orsaka såväl akut som långsiktig påverkan på de boendes hälsa. De lägenheter som inspekterats av förvaltningen är slumpmässigt utvalda Nedan framgår vad som kunde konstateras i övriga inspekterade lägenheter, som här anges endast med gatuadress: Ramels väg 9 Höga fukthalter i golv i badrum. Lägenhet har av Ramböll tilldelats följande betyg; Badrum:2, Toalettrum:3, Kök:2. Ramels väg 15 Läckande kran i handfat i badrum, mögelpåväxt i tak i badrum. Lägenhet har av Ramböll tilldelats följande betyg; Badrum: 2, Toalettrum:3, Kök:1 Ramels väg 17 Synlig fuktskada i tak i kök med höga fukthalter. Lägenhet har av Ramböll tilldelats följande betyg, Badrum:2, Toalettrum:2, Kök:2 Ramels väg 45 Höga fukthalter i golv i badrum, höga fukthalter i vägg vid handfat i badrum samt lossade kakelplattor. Defekt badrumströskel (upprutten). Höga fukthalter i golv och i vägg mot badrum i toalettrum. Defekt matta i kök. Lägenhet har av Ramböll tilldelats följande betyg; Badrum:3, Toalettrum:3, Kök:2. Ramels väg 45 Höga fukthalter i golv i badrum samt i vägg mot toalettrum, höga fukthalter i tak med synlig fuktskada samt mögelangripet material, mikrobiell lukt i badrum Mycket höga fukthalter i golv samt vägg mot badrum och tak i toalettrum. Spruckna kakelplattor i kök med höga fukthalter. Lägenhet har av Ramböll tilldelats följande Betyg, Badrum:2, Toalettrum 3, Kök:3 Ramels väg 55 Höga fukthalter i golv i badrum, höga fukthalter i kakelvägg i kök ovanför vask. Hyresgäst meddelar om drag från fönster. Lägenhet har av Ramböll tilldelats följande betyg; Badrum3, Toalettrum:3, Kök:3. Ramels väg 59 Synlig fuktskada i halltak med höga fukthalter, höga fukthalter i golv i badrum samt i tak med synlig fuktskada och mögelpåväxt. Höga fukthalter i vägg mot badrum i toalettrum samt i golv i toalettrum. Spricka i tak i kök.lägenhet har av Ramböll tilldelats följande betyg; Badrum:2, Toalettrum:2, Kök:2.

12 (24) Ramels väg 59 Höga fukthalter i vägg i hall mot badrum samt i golv i hall utanför badrum, tapet släppt i hall. Synliga missfärgningar av golv i hall. Otillräcklig lutning mot golvbrunn i badrum som resulterar i vattenansamling på golv som rinner ut i hall genom defekt badrumströskel. Tydlig mikrobiell lukt i hall och badrum. Bubblig plastmatta i badrum, läckande varmvatten i badkar, mögelangripet material i tak och vägg i badrum, höga fukthalter i golv i badrum. Sönderrostade rör vid vask i badrum. Höga fukthalter i vägg vid handfat i badrum. Rinnande varmvatten i handfat i toalettrum. Höga fukthalter med synlig fuktskada i vägg mot badrum samt höga fuktvärden i golv. Höga fukthalter i kakelvägg vid vask i kök samt i golv vid kylskåp och i tak. Lägenhet har av Ramböll tilldelats följande betyg; Badrum:2, Toalettrum:3, Kök:2. Ramels väg 63 Höga fukthalter i golv i badrum. Lägenhet har av Ramböll tilldelats följande betyg, Badrum:2, Toalettrum:3, Kök:2 Ramels väg 65 Höga fukthalter i golv och tak i badrum, synlig fuktskada i tak. Höga fukthalter i vägg under vask samt i skåp under vask i kök med synlig mögelpåväxt. Lägenhet har av Ramböll tilldelats följande betyg, Badrum:2, Toalettrum:3, Kök:2. Ramels väg 73 Höga fukthalter i golv i hall utanför badrum samt badrumsströskel. Mögelangripet material i tak i badrum, tydlig mikrobiell lukt. Höga fukthalter i golv i badrum samt i golv i toalettrum. Lägenhet har av Ramböll tilldelats följande betyg; Badrum: 1 Toalettrum:2, Kök:3 Ramels väg 73 Höga fukthalter i golv i badrum. Lägenhet har av Ramböll tilldelats följande betyg; Badrum:1, Toalettrum:2, Kök:3. Ramels väg 81 Höga fuktvärden i hallväg mot badrum samt golv i hall, släppt tapet i hall. Synlig mögelpåväxt på badrumströskel. Höga fukthalter på badrumsgolv samt vägg mot hall i badrum, vägg i badrum mot toalettrum och vägg vid handfat. Höga fukthalter i golv i toalettrum samt i vägg mot badrum. Synlig fuktskada i yttervägg vid fönster i kök med mögelangripet material. Lägenhet har av Ramböll tilldelats följande betyg; Badrum:2, Toalettrum:3, Kök:3. Ramels väg 81 Mycket höga fukthalter i tak i badrum med synlig fuktskada. Höga fukthalter i golv runt handfat i badrum. Lägenhet har av Ramböll tilldelats följande betyg, Badrum:3, Toalettrum:3, Kök:3. Ramels väg 95 Mycket höga fukthalter i golv i hall ända ut mot garderob mitt emot badrum, synlig fuktskada i vägg i hall mot badrum. Mycket höga fukthalter i golv samt

13 (24) vägg mot hall i badrum, synlig mögelpåväxt i tak i badrum samt av badrumströskel, tydlig mikrobiell lukt i badrum. Mycket höga fukthalter till vått material i samtliga väggar i toalettrum, synlig fuktskada i vägg mot badrum. Höga fukthalter i golv i toalettrum. Lägenheten har av Ramböll tilldelats följande betyg, Badrum:2, Toalettrum:3, Kök:3 Ramelsväg 95 Höga fukthalter i golv i hall utanför badrum samt i vägg i hall mot badrum, släppt tapet i hall. Synlig mögelpåväxt på badrumströskel samt höga fukthalter. Mögelangripet material i tak i badrum, tydlig mikrobiell lukt i badrum. Höga fukthalter i golv och vägg i badrum. Höga fukthalter i vägg mot badrum i toalettrum. Mögelangripet material i tak vid fönster i kök, inget golvmaterialsynlig betong i golv i kök. Höga fukthalter i golv i kök. Mögelangripet material i tak i barnrum och sovrum. Toalettrum har tilldelats betyg 1. Badrum:2, Kök:2 Ramels väg 105 Höga fukthalter i golv i badrum samt i vägg mot toalettrum, mögelangripet material i tak i badrum. Lägenhet har av Ramböll tilldelats följande betyg; Badrum2, Toalettrum:3, Kök:4. Ramels väg 107 Höga fukthalter i vägg mot badrum i toalettrum. Hyresgäst meddelar om drag från fönster. Lägenhet har av Ramböll tilldelats följande betyg; Badrum:3, Toalettrum:4, Kök:3 Ramels väg 109 Höga fukthalter på golv och tak i badrum, synlig fuktskada i tak, droppande kran i handfat. Höga fukthalter i golv i toalettrum. Lägenhet har av Ramböll tilldelats följande betyg, Badrum:3, Toalettrum:3, Kök:3 Ramels väg 111 Höga fukthalter i golv och i tak i badrum. Spricka i tak i badrum. Lägenhet har av Ramböll tilldelats följande betyg; Badrum:2, Kök:2. Ramels väg 111 Höga fukthalter i golv i hall utanför badrum samt toalettrum. Tydlig mikrobiell lukt i badrum, synlig mögelpåväxt i tak, höga fukthalter i golv och tak i badrum. Höga fukthalter i vägg mot badrum i toalettrum samt golv och tak i toalettrum. Höga fukthalter i vägg vid vask i kök, droppande kran i vask. Lägenhet har av Ramböll tilldelats följande betyg; Badrum:2, Toalettrum:3, Kök:4. Ramels väg 111 Höga fukthalter i golv i hall utanför badrum. Höga fukthalter i golv i badrum samt i vägg vid handfat. Höga fukthalter i tak i badrum med synlig fuktskada. Höga fukthalter i vägg mot badrum i toalettrum samt i golv i toalettrum. Lossade kakelplattor i kök samt höga fuktvärden. Synlig fuktskada i yttervägg i

14 (24) sovrum. Lägenhet har av Ramböll tilldelats följande betyg; Badrum:2, Toalettrum:2, Kök:2 Miljöförvaltningen skickade den 2 juli 2009 ut en skrivelse till Newsec och Gröningen för yttrande om utförda inspektioner där förvaltningen meddelade att Miljönämnden avser att fatta beslut om att renoveringar i samtliga badrum, toalettrum och kök som tilldelats betyg 2 ska vara genomförda innan juli 2010. Miljöförvaltningen mottog den 22 juli 2009 en skrivelse från Newsec där de anhöll om förlängd svarstid med anledning av semesterperiod och det omfattande renoveringsarbete beslutet kommer att innebära. Miljöförvaltningen meddelade Gröningen och Newsec genom en skrivelse daterad den 28 juli 2009 att ingen förlängd svarstid kommer att medges. Anledningen till detta var att bolagen under förhållandevis lång tid haft möjlighet att korrigera tidplanen för renoveringarna samt att förvaltningen varit tydliga med att det var tveksamt om den rekommenderade genomförandetiden kunde accepteras. Efter ytterligare en förfrågan från Newsec om förlängd svarstid till den 5 augusti 2009 tillmötesgick förvaltningen bolaget. Juli 2009 Miljönämnden meddelade den 7 juli 2009 Gröningen och Newsec tre delegationsbeslut vilka förenades med vite. Besluten gäller krav på redovisning av en fullständig ventilationsutredning och krav rörande ersättningsboenden, vilket ersätter ursprungsföreläggandets punkter 7 och 9, samt krav rörande avfallshanteringen. Bolagen tog enligt inkomna delgivningskvitton del av dessa beslut den 16 juli 2009, besluten har inte överklagats och därmed vunnit laga kraft. Inkomna synpunkter Miljönämnden mottog den 5 augusti 2009 synpunkter från Newsec gällande skrivelsen om att Miljönämnden avser att fatta beslut om att samtliga badrum, toalettrum och kök som tilldelats betyg 2 ska vara renoverade innan juli 2010. Sammanfattningsvis inkom följande synpunkter: att tillsammans med det ursprungliga föreläggandet kommer krävda åtgärder innebära att 389 badrum, 177 toalettrum och 295 kök ska renoveras i bebodda lägenheter inom mindre än ett år, vilket bolagen upplever som omöjligt att uppnå, att den av förvaltningen föreslagna renoveringstakten skulle utsätta hyresgästerna för stor påfrestning, att ett beslut som innebär att alla bostadsytor som tilldelats betyg 2 ska åtgärdas är missriktande, då en lägenhet vars bostadsyta tilldelats betyg 2 inte per automatik innebär en fara för människors hälsa. Vidare menar bolaget att det finns de ytor som tilldelats betyg 1 som inte har fukt eller mögelförekomst likväl som det finns ytor som tilldelats betyg 4 som har det,

15 (24) att de avser att förbättra ventilationen i fastigheterna vilket kommer reducera existerande fukt eller mögelskador och förebygga detsamma i framtiden, att konsekvenserna av ett vitesföreläggande (utdömande av vite) kommer innebära reducerade medel till nödvändiga renoveringar inom fastigheterna på Herrgården och att det återstår 4 st lägenheter som ännu inte kunnat inventeras då förvaltare ännu inte fått tillträde till lägenheterna. Augusti 2009 Newsec kompletterade den 6 augusti 2009 efter förvaltningens begäran med ytterligare ett exceldokument med uppdaterade uppgifter om vilka betyg som tilldelats olika ytor för de lägenheter som kunnat inventeras efter förgående exceldokument som inkom den 12 maj 2009 (bilaga 3). Övrigt Miljöförvaltningen har under handläggningen av ärendet deltagit i samverkansmöte angående barnens ohälsa på Herrgården på Rosengårdens vårdcentral. På dessa möten som ägt rum den 14 april 2009 och den 2 juni 2009 har även läkare från Arbets- och Miljömedicin i Lund, Läkare och sjuksköterskor från Rosengårdens vårdcentral, läkare från UMAS och överläkare från barnhälsovården deltagit. På dessa samverkansmöten har det bl.a. framkommit att många barn på Herrgården har allergi, obstruktiva besvär och hudutslag. Miljöförvaltningens bedömning och motivering av ärendet Allmän bedömning av ärendet Det har genom Miljöförvaltningens egna inspektioner och konsultbolaget Rambölls inventering, inklusive fotografier och besiktningsprotokoll för samtliga de lägenheter som har kunnat besökas, tydligt framkommit att bristerna i en mycket stor andel av lägenheterna på fastigheterna är av sådan omfattning och karaktär att de utgör en omedelbar risk för olägenhet för människors hälsa. I ett stort antal lägenheter har konstaterats olägenheter som kan orsaka såväl akut som långsiktig påverkan på de boendes hälsa, främst avses här synligt mögel och stor förekomst av kackerlackor. Varaktiga och skyndsamma åtgärder måste således vidtas för att undanröja de konstaterade olägenheter och den risk för olägenhet som föreligger. Det har av läkare och astmasjuksköterska på vårdcentralen i Rosengård uttryckts att många patienter från Herrgården som söker vård på vårdcentralen uppvisar typiska sjuka hus symtom så som huvudvärk, trötthet, kvalsterallergi, obstruktiv bronkit, astma, hudproblem och utslag. Vårdcentralen i Rosengård har nödsakats att starta en egen allergimottagning och astmaskola. Läkarna på Rosengårds vårdcentral har även under de samverkansmöten som Miljöförvaltningen deltagit i berättat att fler barn som söker vård på

16 (24) vårdcentralen har problem med infektioner, luftvägsbesvär och början till astma än på andra mottagningar de tidigare arbetat på. Många barn är även inkontinenta långt upp i åldrarna, och vårdcentralen har sett ett samband mellan detta och förekomst av kackerlackor i hemmen. Vårdcentralen har även beslutat att börja testa barn för kackerlacksallergi. Av Rambölls rapport framgår det att i de flesta lägenheterna är snickerierna i kök inte utbytta sedan de byggdes, vilket innebär att de är ca 40 år gamla. Av rapporten framgår det också att väggar i badrum är endast delvis fuktskyddade och anpassade för att man badar sittande i badkar, inte duschar stående och inte att vatten hamnar på golv eller väggar. Endast ett fåtal badrum synes ha renoverats någon gång efter att byggnaderna uppfördes. Ett flertal av de boende har påtalat att de upprepade gånger har kontaktat Newsec och påtalat brister, bl.a. läckande vattenkranar, mögel, fönster som lossnat och ramlat ut och altandörrar som inte går att stänga. I en del fall har fastighetsförvaltaren besökt lägenheten men inte återkommit därefter och i en del fall har bristfälliga åtgärder gjorts. Det har av förvaltaren Newsec framförts invändningar som antyder att olägenheterna beror på trångboddhet, d.v.s. att det bor fler personer i lägenheterna än vad som är lämpligt, och att skadorna inte är orsakade p.g.a. omständigheter som beror på fastighetsägaren eller fastighetsförvaltningen. Miljönämndens bedömning enligt miljöbalken görs utifrån risken för olägenheter för människors hälsa under de förhållanden som råder. Vid skälighetsbedömningen av vilka krav som ska ställas på fastighetsägaren/verksamhetsutövaren kan det vägas in om hyresgästen är medvållande till olägenheten. Miljöförvaltningen vill i detta sammanhang påtala att byggnaderna som omfattas av detta ärende består till största delen av treor. Enligt Boverkets definition av trångboddhet måste varje boende ha ett eget sovrum, dock kan ett par ha ett sovrum gemensamt. En familj med två barn behöver alltså ha en fyra för att inte räknas som trångbodd enligt denna definition. Detta gäller både samboende och ensamstående föräldrar. En fastighetsägare har möjlighet att genom ombyggnation öka andelen större lägenheter och göra det möjligt för sina hyresgäster att byta till en lägenhet med fler rum när det behövs p.g.a. att exempelvis antalet barn i familjen ökar. En långsiktig strategi för anpassning till större familjer minskar risken för överbeläggning. En fastighetsägare har också möjlighet att med stöd av hyreslagstiftningen ingripa mot enskilda hyresgästerna som orsakar skador eller olägenheter vid sin användning av bostaden. Av den samlade utredningen i detta ärende gör Miljöförvaltningen bedömningen att de övervägande orsakerna till konstaterade brister i byggnaderna är starkt eftersatt löpande underhåll i kombination med att främst våtutrymmen inte åtgärdats för att anpassas till dagens levnadssätt och i takt med ytskiktets åldrande brister som orsakar olägenheter vare sig det bor en eller fler personer i lägenheten. Detta har enligt Miljöförvaltningens bedömning förstärkts av en mycket bristfällig egenkontroll, bl.a. bristande rutiner för uppföljning av felanmälningar, okunskap om det krav som ställs på hyresvärdar

17 (24) och fastighetsförvaltare i miljö- och bostadslagstiftningen och avsaknaden av behövlig översyn av ventilationen. Bland annat saknas tilluftsdon i lägenheterna. Miljöförvaltningen vill tillägga att motsvarande brister i fastigheterna har noterats i andra ärenden hos Miljönämnden, som inte avser bostadslägenheter. Här kan särskilt nämnas den kommunala förskolan Herrgårdens förskola på Kronodirektören 9, som handläggs i ett separat ärende hos Miljöförvaltningen. I övrigt stödjer Miljöförvaltningen Rambölls förslag om produktionsanpassat förfarande, det vill säga att åtgärder vidtas trapphus för trapphus och i hela huskroppar. Renovering av en skadad lägenhet är svår att göra om inte ovanliggande lägenheter med otillräckligt fuktskyddade badrum och wc inte också renoveras. Fasadskador som medför fuktskador i bostäderna måste också åtgärdas. Motivering till punkterna 1 och 2 om renoveringar av badrum, toalettrum och kök Av Socialstyrelsens meddelandeblad Hälsorisker vid fuktproblem i byggnader framgår bl.a. följande; mögelsporer innehåller allergener som kan orsaka allergiska reaktioner hos känsliga personer. I sporer och cellväggar förekommer även andra ämnen, t.ex. glukaner, som satts i samband med hälsoeffekter. Husdammskvalster trivs i varma, fuktiga miljöer och har en avföring som är starkt allergiframkallande. I Socialstyrelsens allmänna råd (SOSFS 1999:21) om tillsyn enligt miljöbalken fukt och mikroorganismer, står det att tillsynsmyndigheten vid bedömningen av om fukt och mikroorganismer i bostäder innebär olägenhet för människors hälsa enligt 9 kap 3 miljöbalken bör tillsynsmyndigheten bl.a beakta: om det förekommer synlig mikrobiell växt och/eller mikrobiell lukt i bostadsrum, om mikroorganismer eller mikrobiell lukt befaras spridas till bostadsrum om fuktskador inte åtgärdas och detta innebär en risk för att mikroorganismer kan växa till, samt om fuktskador har åtgärdats bristfälligt, t.ex. vid uttorkning och utbyte av mikrobiellt angripet material. Bedömningen bör göras efter en sammanvägning av samtliga relevanta omständigheter, varvid särskild hänsyn bör tas till känsliga personer, t.ex. barn och astmatiker. I ett mycket stort antal lägenheter i Gröningens fastighetsbestånd på Herrgården förekommer fuktskadade golv, väggar och/eller tak, ofta med synligt mögel. Samtliga ovanstående omständigheter är alltså uppfyllda. Miljöförvaltningen delar Rambölls uppfattning när det gäller lägenheterna som tilldelats betyg 1 och det akuta behovet av renovering av dessa. Dock uppvisar de inspekterade lägenheterna vars bostadsytor tilldelats betyg 2 omfattande

18 (24) fukt- och mögelskador, detta framgår i de inspektioner förvaltningen gjort men även i de flesta fall i Rambölls besiktningsprotokoll. Olägenhet för människors hälsa är konstaterad även i dessa lägenheter och åtgärder måste således vidtas i våtrumsutrymmen som i kök och andra rum (sovrum, vardagsrum, garderober etc) omedelbart och en renoveringsperiod mellan 1-5 år är således inte acceptabelt. I den rapport som Ramböll upprättat Rapport mögel- och asbestprovtagning, Herrgården, renoveringsprojekt 2009 daterad 2009-05-08, framgår det att mögelprov tagits i 6 st betyg-1 lägenheter med synligt mögel. Fem av sex prover hade förhöjda eller kraftigt förhöjda halter av olika mikroorganismer vilket enligt Ramböll ger en anledning att befara att de kan ge hälsoproblem att bo i aktuella lägenheter. Vidare framgår det i rapporten att flera av de mögelsorter som påträffats i badrum bildar sporer som lätt sprider sig i luften. Sporerna är toxiska och kan vara cancerframkallande, samt ge allergiska besvär, astma och till och med allvarliga inflammationer i lungvävnad eller på huden. Synligt mögel har även vid förvaltningens inspektion påträffats i lägenheter vars rum tilldelats betyg 2, därför är det högst rimligt att anta att även farligt och toxiskt mögel förekommer i dessa. Brister som måste åtgärdas och undanröjas omgående och varaktigt. Då det genom Rambölls inventering framkommit att ett stort antal (minst 144 st) lägenheter har skadedjursförekomst bedömer Miljöförvaltningen att en renovering och uppfräschning av lägenheterna, särskilt köken, krävs för att varaktigt kunna bekämpa ohyran. Idag är ofta ytskikten och utrustningen så skadade att det inte är möjligt att hålla rent. Detta innebär att gammalt material, köksinredning, golv- och taklister samt golv- och väggmaterial behöver rivas ut och ersättas med nytt, samtidigt som skadedjursbekämpning sker. Då den övervägande delen av lägenheterna inte renoverats sedan uppförandet måste detta anses som en rimlig åtgärd. Tillkommande lägenheter som inte är inlagda i det exceldokument som inkom den 6 augusti och som tilldelats betyg 1 och 2 ska renoveras enligt punkt 1 och 2. Vad gäller de 4 återstående lägenheter som ännu inte kunnat inventeras kan en förlängd renoveringstid medges om fastighetsägare inte får tillträde för renoveringar. Motivering till punkt 3 om åtgärdsplan I Socialstyrelsens Miljöhälsorapport 2009 framgår det att när fuktskador saneras kan det frigöras en mycket stor mängd partiklar, till exempel sporer och andra svampdelar, som kan ge hälsoproblem. Det är av denna anledning viktigt att se till att partiklar inte sprids i byggnaden då skador åtgärdas genom till exempel skärma av eller använda luftslussar. Av Socialstyrelsens rapport framgår det att de boende bör evakueras under renoveringstiden av omfattande fukt- och mögelskador. Det har även under handläggningen av ärendet framkommit att det förekommer asbest i fogmassa i badrummen inom fastighetsbeståndet. Vid sågning, slipning eller borrning och liknande ingrepp kan de hälsofarliga fibrerna frigöras vilka de boende kan utsättas för.

19 (24) Miljönämnden står fast vid att ersättningsboende ska erbjudas de boende vid sanering men även att fastighetsägare måste redovisa en detaljerad beskrivning av vilka försiktighetsåtgärder som kommer att vidtas i de lägenheter som ska saneras så att asbestdamm och eller mögelsporer inte sprider sig till övriga bostadsrum eller utrymmen utanför saneringsområdet och eller genom ventilationen. De olika arbetsmomenten vid sanering och efterföljande rening och städning ska redovisas i detalj med tidsangivelse samt en beskrivning av hur bolagen kan säkerställa att de försiktighetsåtgärder som vidtas för att undvika spridning av asbestdamm och mögelsporer utanför saneringsområde är tillräckliga för varje enskild sanerad lägenhet så att återinflyttning kan ske utan risk för efterföljande olägenhet. Socialstyrelsen anger vidare att tillsynsmyndigheten innan en byggnad saneras eller åtgärdas, bör begära att fastighetsägaren eller den som ansvarar för åtgärderna redovisar hur arbetet ska bedrivas så att inte olägenheter uppkommer. Miljönämnden bedömer att det föreligger hög risk för olägenhet vid saneringen av fukt- och mögelskador i bostäder. Vid sanering av mögelangripet material finns det risk för att mögelsporer förorenar inomhusluften vilket kan ge upphov till negativa hälsoeffekter. I många lägenheter bor även barn som utgör en känslig grupp och särskild hänsyn bör tas för att skydda dem från exponering av mögelsporer. Det är väl dokumenterat att fuktproblem i byggnader och mögel kan ge negativa hälsoeffekter och därför anser förvaltningen att det är olämpligt att bo i bostaden under renovering och sanering av fukt och mögel. För att åtgärder ska vara långsiktigt hållbara måste de utföras på fackmannamässigt sätt av byggnadstekniskt sakkunniga personer. Bl.a. måste uttorkning ske innan nytt ytskikt och utrustning sätts upp. I varje badrum ska samtliga väggar och golv göras fuktskyddade i sin helhet för att åtgärderna ska få effekt. Därför måste bolagen i detalj redovisa vad som kommer göras i kök, badrum och toalettrum samt övriga utrymmen där det i Rambölls besiktningsprotokoll framgår att fukt- och eller mögelskador finns. En beskrivning måste också redovisas avseende hur fuktskador åtgärdas om de är orsakade av en angränsande lägenhet som av Ramböll tilldelats betyg 3 eller högre. Det kan även tilläggas att förvaltningen vid inspektion i lägenheter inom fastighetsbeståndet noterat en otillräcklig lutning mot golvbrunn i badrum som medför vattenansamling på golv och som i vissa fall sträcker sig ut i hall. Miljöförvaltningen anser av denna anledning att bolagen i detalj behöver redovisa till Miljönämnden hur fellutning kommer att åtgärdas för att vidtagna åtgärder i badrum ska bli varaktiga. Miljöförvaltningen har uttryckligen meddelat i det ursprungliga beslutet den 17 april 2009 att avstämningsmöten som hålls mellan förvaltningen och fastighetsförvaltare inte syftar till att redovisa hur och när åtgärderna enligt föreläggandet kommer att vidtas. Förvaltningen vill att bolagen redovisar även alla detaljer skriftligen. Newsec har likväl i den skrivelse som inkom till förvaltningen den 5 juni 2009 skrivit att en mer detaljerad redovisning kommer presenteras på nästkommande möte som ska hållas i augusti 2009.

20 (24) Den åtgärdsplan som inkom till nämnden den 5 juni 2009 är alldeles för översiktlig för att ligga till grund för Miljönämndens tillsyn och innehåller inte samtliga begärda uppgifter. Fastighetsägare och fastighetsförvaltare har enbart redovisat en förteckning över badrum som ska renoveras under etapp 1 och etapp 2. Detta är otillräckligt för att Miljönämnden ska kunna följa upp ärendet och se om föreläggandet kommer att uppfyllas. Bolaget föreläggs därför att redovisa åtgärdsplan för renoveringar och saneringar fram till år 2015. Fastighetsägaren och förvaltaren har inte uppfyllt alla punkter i det föreläggande som meddelats den 17 april 2009 och därför föreslår förvaltningen att Miljönämnden beslutar att meddela ett nytt föreläggande förenat med vite som ska betalas av vardera bolagen om samtliga begärda uppgifter inte inkommer inom angiven tid. Vite förelås också för varje badrum etc. som inte har genomförts inom angiven tid, detta vite ska erläggas av fastighetsägaren enbart. Ansvarsförhållanden Fastighetsägaren Fastighetsägarens ansvar är direkt reglerad i miljöbalkens 9 kap 9 andra stycket. Fastighetsförvaltaren Fastighetsförvaltaren bedriver verksamhet och utför åtgärder som har en direkt eller indirekt verkan på de boendes hälsa. Kraven i de allmänna hänsynsreglerna samt kravet på egenkontroll gäller alla, även fastighetsförvaltare. Förvaltaren ska skaffa sig kunskap om sin verksamhet och ska, inom ramen för sina faktiska och rättsliga möjligheter, vidta de försiktighets- och andra åtgärder som krävs för att förebygga och undanröja olägenheter för människors hälsa. Förvaltare ska utöva egenkontroll enligt 26 kap 19 MB dvs. fortlöpande planera och kontrollera verksamheten för att motverka eller förebygga sådana verkningar. Newsec har alltså en skyldighet att utföra egenkontroll över sin egen verksamhet och ska därför rimligen kunna avkrävas en åtgärdsplan över planerade renoveringar och saneringar i syfte att undanröja hälsorisker för de boende. Newsec har i egenskap av ensam förvaltare av fastigheterna dessutom en sådan ställning att bolaget har både den faktiska och den rättsliga möjligheten att vidta omfattande åtgärder mot störningar och olägenheter. Newsec har tillgång till byggnaderna och lägenheterna (inom ramen för begränsningarna i hyreslagen), har möjlighet att till sin uppdragsgivare påtala brister och åtgärdsbehov, samt har befogenheter och faktiska möjligheter att utföra det underhåll som behövs. Dessa befogenheter är visserligen begränsade till den ekonomiska ramen som uppdragsgivaren (fastighetsägaren) ställt till förfogande, och eventuella övriga begränsningar i kontraktet. Newsec har genom sitt agerande uppträtt som att bolaget har vida befogenheter att låta åtgärda brister och utföra saneringsåtgärder. Felanmälningar från hyresgästerna görs direkt till Newsec och Miljöförvaltningens/Miljönämndens skrivelser till Gröningen lämnas enligt uppgift från Newsec direkt över till dem från fastighetsägaren. Alla diskussioner om bristerna i byggnaderna förs därför med Newsec i egenskap av förvaltare