fastighetsägarna MittNord inför kirunas stadsflytt Kiruna och fastigheterna av Professor Ulf Jensen

En rapport från fastighetsägarna MittNord inför kirunas stadsflytt Kiruna och fastigheterna av Professor Ulf Jensen

Rapporten är producerad av professor Ulf Jensen på uppdrag av Fastighetsägarna MittNord.

Inledning Detta utlåtande skrivs på begäran av Fastighetsägarna MittNord. Det behandlar de frågeställningar som är aktuella för de privata hyresvärdar som äger hyreshus med bostads- och lokalhyresgäster i de delar av Kiruna där en flytt är aktuell. Det har skrivits mycket om stadsflytten, men förvånansvärt litet om läget för de fastighetsägare som inte kan behålla sina fastigheter. När dessa frågor tas upp, är det oftast det allmännas fastigheter och byggnader som behandlas: sådant som stadshus, kyrka, järnvägsstation. I andra hand kommer småhusägare och hyresgäster, men någon större omsorg om privata fastighetsägare har jag inte funnit från myndigheter, politiker, arkitekter eller journalister. Det är därför utmärkt att Fastighetsägarna MittNord är aktiva i Kiruna. Behovet av att stänga Kirunas centrala delar har varit känt i drygt tio år. Orsaken är inte gruvbrytning i sig, utan att framtida exploatering av en hittills obruten malmkropp nära centrum kommer att föra med sig risker för ras och sättningar, som tvingar LKAB att agera. Det talas om att centrum skall förflyttas 3 kilometer österut och att det skall byggas 3 000 bostäder under tio år. Det är många allmänna intressen inblandade. LKAB driver gruvan, men det mesta av marken ägs av Statens Fastighetsverk. Järnväg och Europaväg skall flyttas, vilket ordnas av Trafikverket. Länsstyrelse och statliga verk som exempelvis Riksantikvarieämbetet är också inblandade. Slutligen har förstås också ett stort arbete fallit på Kiruna kommun. Det måste sägas att Staten inte tagit det övergripande ansvar som hade varit möjligt. I detta utlåtande beskrivs kortfattat hur förflyttningar som görs när gruvdrift utökas hanteras i Nordrhein-Westfalen i Tyskland. Hos oss i Sverige finns ingen motsvarighet alls, trots att förflyttningarna av människor i Kiruna är större än vad som skett i något projekt i Tyskland. Staten kunde ha övervägt särskild lagstiftning för Kiruna eller agerat samlande genom myndigheterna, men det ser ut som att stadsflytten främst fått bli en fråga för kommunen och för LKAB. Svårigheten med den lösningen och utgångspunkten för detta utlåtande är att denna stora och unika stadsflytt då måste hanteras med regler som gäller mycket mer begränsade fall. 3

Minerallagen I detta avsnitt skall jag beskriva de följder minerallagens regler om ersättning får när gruvdriften utökas i Kiruna. Jag börjar dock med att återge koncessionsläget just nu och de uppgifterna är hämtade från SGU:s databas kartvisare-mineralrättigheter. Jag återger den relevanta kartan här: Det kartan visar (men det går att se fler detaljer på SGU:s hemsida och kartan bör matchas mot en vanlig stadskarta för att klart se gränserna för olika områden) är att Kiruna centrum är vitt, vilket innebär att det inte ens finns ett undersöknings tillstånd i det området. Där ligger bland annat sjukhuset, Kiruna kyrka och Hjalmar Lund bohmsskolan. Vid den norra delen av det vita området går en gräns mot mark som är belastad med en be-arbetningskoncession. Den gränsen följer inte gatunätet utan de skär exempelvis av byggnader på Vänortsgatan och Föreningsgatan. En del av det centrala Kiruna, särskilt norr om det vita området är belastat av ett undersökningstillstånd och sådana omger det centrala området. Bearbetningskoncessionerna (brunt på kartan) ligger än så länge en bit från centrum. Ersättningsregler Vi finner sålunda tre slags områden i Kiruna och jag skall nu kortfattat beskriva vad de innebär för fastighetsägarna. Bearbetningskoncession Om vi börjar med bearbetningskoncessionen brukar den följas av en markanvisningsförrättning, där den mark som får tas i anspråk bestäms. I den förrättningen bestäms bland annat vilken ersättning som skall utgå (9 kap 22 ). Gruvbrytning förutsätter en koncession av detta slag. Ersättningsgrunderna som berör markägare och andra sakägare finns i minerallagen 7 kap 1 5. De följer expropriationslagens bestämmelser och innebär därför att en intrångsersättning om 125 % av värdet skall betalas tillsammans med ersättning för övriga skador. Inlösen av mark är möjlig enligt 7 kap 2 3 st och kan möjligen ge mer än ersättningen till den som, utan att kunna använda marken, fortsätter att vara markägare. Mot det står att den mineralersättning om 1,5 promille av värdet av de mineral som omfattas av koncessionen går förlorad om fastigheten blir inlöst. Om man tar hänsyn till denna skillnad, borde framtida mineralersättning rimligen kapitaliseras i ett inlösenförfarande. Undersökningstillstånd Undersökningsarbete förutsätter undersökningstillstånd som i sin tur måste innehålla en arbetsplan enligt 3 kap 5 och när den utformas skall sakägarna höras. Undersökningstillstånd är ganska vanliga (runt 300 per år prövas) och de flesta undersökningar leder inte till någon bearbetning. Ersättningen till den som påverkas av ett undersökningstillstånd omnämns kortfattat i 7 kap 1 : Skada eller intrång som föranleds av undersöknings-arbete skall ersättas av den som har undersökningstillstånd eller koncession med vars stöd arbetet bedrivs. 4

Den rimligaste tolkningen är att fysiska skador som följer av undersökningen, till exempel om ett staket måste rivas eller träd fällas skall ersättas. Intrång kan vara att undersökningen förhindrar användningen av en fastighet. Däremot är det nog inte möjligt att koppla ihop undersökningstillståndet med dess följder, dvs bearbetningskoncession. Som jag nyss nämnde, är det vanligast att undersökningstillstånd inte följs upp med bearbetnings-koncessioner och då går det nog inte att peka ut risken för bearbetning som en skada som kan ersättas redan vid undersökningen. Inga tillstånd Som framgår av kartan ovan, ligger en stor del av Kiruna centrum utanför koncessions- och tillståndsområdena och själva minerallagen har inga ersättningsregler som ger skydd i det fallet. Deformationszoner Det finns emellertid en annan grund för inlösen enligt minerallagen, nämligen markanvisning enligt 9 kap 2 1 st 3 meningen i minerallagen. Där stadgas det att mark som hotas av ras eller sättningar vid bearbetningen kan bli föremål för markanvisning. Det är dessa risker som kallas deformationer. I avtalet om Gruvstadsparken från 2011-02-25 mellan LKAB och Kiruna behandlas deformationer i avtalets punkt 1.1. Där sägs att de markrörelser som förorsakas av gruvdriften inte får överstiga fastställda gränsvärden. Vid överskridande måste berörda områden göras till gruvindustriområden och en markanvisning måste till. Gruvstadsparken är tänkt som en buffertzon mellan gruvan och den bebyggda staden. Hus kan givetvis inte få finnas kvar där. Deformationerna orsakas av att malmkroppen lutar in mot staden, och när gråberget på ena sidan fyller igen hålrum som uppstår vid malmbryt ningen skapas deforma tioner som gör att staden måste flyttas. 1 Deforma-tionsområdet finns åter givet i en artikel 2 från KTH Alumni 2013-01-18 och det är från den artikeln som kartan här är hämtad. Där syns också den malmkropp som skall exploateras. Det område som berör centrala Kiruna stämmer ganska väl överens med det vita området på den karta från SGU som återgavs i början på avsnittet. I bilagorna till det ovan nämnda avtalet mellan LKAB och kommunen från 2011 finns också kartor och flygfotografier som visar hur zonen ligger. 1. http://www.kth.se/abe/forskning/forskproj/att-flytta-en-stad-1.413784 2. http://www.kth.se/alumni/event/event/sverige/kth-x-stadsflytten-av-kiruna-1.364029 5

Hyresgästernas ställning En hyresvärd råder inte över händelser som expropriation och inlösen. Det innebär att hyresförhållandet förfaller i sådana fall. Hyresvärden är inte skyldig att anvisa hyresgästen en annan lägenhet och inte ens om hyresvärden använder expropriationsersättningen för att uppföra en ersättningsbyggnad, är han skyldig att erbjuda de gamla hyresgästerna ett nytt hyresförhållande. Dessa regler framgår indirekt av 12 kap 10 16 jordabalken. Hyresgästerna är istället berättigade till ersättning från den som exproprierar, i fallet Kiruna alltså LKAB eller Statens fastighetsverk, se 1 kap 3 expropriationslagen. Det handlar då om eventuell ersättning för att det inte längre går att hyra förmånligt, men om bruksvärden och marknadsvärden legat till grund för hyresnivåerna, blir det slaget av ersättning blygsam, om ens någon. Bostadshyresgäster får sannolikt nöja sig med ersättning för s k övrig skada (se nedan), som då skulle täcka sådant som flyttkostnader, men sannolikt inte någon ersättning för att de måste hyra till högre kostnad någon annanstans, med undantag för om hyresgästen måste hyra en större bostad än den gamla därför att det inte finns annat att få tag på. Detta är följden av att bostadshyran är reglerad av bruksvärdet; i juridisk mening är inte en bostadslägenhet mer värd än en annan. Lokalhyresgäster har en bättre ställning. Marknadshyran varierar på ett annat sätt än bruksvärdeshyror och det betyder att ersättning för ny, högre hyra på annat håll är fullt möjlig. Övrig skada som drabbar rörelsen skall också ersättas och sådan kan bli hög. Om en vinstgivande rörelse inte kan flyttas, skall ersättning betalas för den kapitaliserade förlorade vinsten. Vid flyttning ersätts inte bara de rena flyttkostnaderna utan även sådant som särskild marknadsföring och nedgång i omsättningen innan rörelsen etablerats på det nya läget. Utan en samlad frivillig uppgörelse med de fastighetsägare som också är hyresvärdar måste LKAB eller Statens fastighetsverk alltså hantera krav från såväl fastighetsägarna som hyresgästerna. Om LKAB exempelvis exproprierar eller köper en hyresfastighet utan att reglera hyres-förhållandena, övertar man ansvaret som hyresvärd och de hyresregler som då träder in gör att LKAB inte kan frånsäga sig allt ansvar för att huset måste rivas, eftersom det är bolaget självt som förorsakat deformationerna. Allt talar för att den mest praktiska lösningen är en uppgörelse som inkluderar hyresgästerna. Ersättningsregler Jag går här in på de regler som skall användas för att ge fastighetsägare (och tomträttshavare) ersättning om marken måste lösas in. Det skall då nämnas att formell expropriation är sällsynt i Sverige; det sker inte ens tio gånger per år. Ersättningsreglerna används i annan lagstiftning såsom minerallagen men deras största betydelse ligger i att de utgör grunden för frivilliga uppgörelser. Den exproprierande tjänar på detta, eftersom han slipper bekosta en process i domstolarna och det är därför vanligt att den ersättning som erbjuds vid en frivillig uppgörelse är mer generös mot fastighetsägaren än vad en domstol som tillämpar lagen skulle vara. Marknadsvärdet Ersättningsreglerna i minerallagen följer expropriationslagen, se 7 kap 4 minerallagen. Det innebär att den fastighetsägare som får mark inlöst är berättigad till löseskilling eller (vid delexpropriation) till intrångsersättning samt till det som i lagen kallas övrig skada. Övrig skada är ersättning för den kommersiella verksamhet som skadas av expropriation. Hit hör flyttkostnader och ersättning om viss verksamhet måste läggas ned. För hyresvärdar skall sannolikt inte den vanliga avkastningen räknas in här, eftersom den borde påverka löseskillingens storlek. En viktig del skulle dock kunna vara stillestånd. Om ett hyreshus stängs och hyresgästerna evakueras i väntan på att två år senare kunna flytta in i ett nybyggt hus, skall hyresvärdens förluster, såsom löner till anställda kunna utgå som övriga skada. Den löseskilling som skall betalas vid expropriation är enligt 4 kap 1 ett belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde, enligt 4 kap 1 2 st med ett tillägg om 25 %. Det lagen inte upplyser om är hur marknadsvärde beräknas. Det finns flera viktiga principiella uttalanden: 6

Den grundläggande ersättningsbestämmelsen i expropriationslagen utgår från att en fastighetsägare som utsätts för expropriation ska ha samma förmögenhetsställning efter expropriationen som om någon expropriation inte hade skett. 3 Med begreppet marknadsvärde förstås det pris som en fastighet sannolikt skulle få vid en försäljning under förhållanden som inte är påverkade av expropriationen. 4 Detta är generellt hållna metoder, vilket kan förklaras med att bedömningen av marknadsvärde skall fungera i olika sammanhang. Det finns omkring 20 lagar som hänvisar till expropriationslagens värderingsregler. Värderingsmetoderna Om jag kort relaterar de tre metoder som används för att få fram marknadsvärdet till det man kan tänka sig gäller för kommersiella fastighetsägare, blir slutsatserna ungefär dessa: Ortsprismetoden bygger på en jämförelse med priserna på liknande objekt. Den är särskilt användbar på småhus, men jag har sett den tillämpas också i komplicerade fall med stora tvångsförvärv. Här skulle man kunna tänka sig att priser på fastigheter i Kiruna innan flyttningen kom på tal undersöks och att de sedan justeras med en allmän prisökning. Det är förstås också möjligt att jämföra med liknande objekt i t ex Boden, Luleå eller Piteå. Avkastningsmetoden utgår från att ersättningen skall motsvara en skälig, kapitaliserad avkastning från fastigheten. Den passar bra på kommersiella fastigheter. Dessa båda metoder utgår från fastighetens värde när den blir inlöst. De tar alltså ingen direkt hänsyn till hur fastighetsägaren skall göra för att få ett liknande objekt. Indirekt spelar alternativen ändå en roll, åtminstone för ortsprismetoden, eftersom man väl måste anta att värdena påverkas av den övriga marknaden. Produktionskostnadsmetoden bygger däremot på att ersättningen skall användas för att förvärva en liknande fastighet. Den har likheter med försäkringsersättningar och då ingår också att ersättningen påverkas om en gammal byggnad ersätts med en ny. Särskilt om det gäller en hyresfastighet är det lätt att förstå att högre hyror i en ny byggnad gör att fastighetsägaren inte automatiskt kan få hela produktionskostnadsvärdet ersatt. Metoderna kan kombineras. Det viktiga är ju att, så gott det går, nå fram till vad som är marknadsvärdet. Det måste här nämnas att fastighetsvärden inte låter sig enhetligt bestämmas. I rättegångar och andra tvister där parterna åberopar egna värderare, händer det att det ena påstådda värdet ligger tre gånger högre än det som motparten gör gällande. I sådana fall är det inte säkert att domstolen lägger sig mellan de krävda värdena; det kan ibland vara så att metoderna i den ena värderingen gillas av domstolen och att domen ansluter sig till den. Influens Den stora frågan är emellertid hur man beräknar marknadsvärdet på fastigheter där byggnaderna skall försvinna och ersättas med en park eller ett gruvhål. Expropriationslagen tillhandahåller en till synes enkel lösning i form av den s k influensregeln i 4 kap 2. Där stadgas att löseskillingen skall bestämmas som om det projekt som föranlett expropriationen (vilket här blir Gruvstadsparken) inte ägt rum. Med tanke på att det nu är mer än tio år sedan LKAB berättade om deformationsriskerna är det svårt att göra en dylik, hypotetisk beräkning. I den mån försäljningar skett inom det berörda området sedan 2004 är det sannolikt att priset varit lågt. Är det sedan så att utdömda hus hyrs ut temporärt till entreprenadanställda eller studenter, kommer marknadsvärdena inom området att sjunka ytterligare, men det är just sådana effekter man skall bortse från. Den bästa metoden är sannolikt att jämföra marknadsvärdena på berörda fastigheter med värdena i de delar av Kiruna där flyttning inte är aktuell. Frågan är om fastighetspriserna har stigit i de delar som blir kvar och att man där kan se en positiv inverkan från Gruvstadsprojektet. Ett alternativ vore att jämföra fastighetsvärdena i Kiruna med värden på helt annat håll. Även om Kiruna på många sätt är en unik stad, är nog ändå detta den metod som ger bäst resultat. Under alla omständigheter är det värdet på den förlorade fastigheten som skall ersättas och detta 3. Prop 2009/10:162 s 41. 4. Prop 1971:122 s 171f. 7

skapar problem om fastighetsägaren vill stanna kvar i Kiruna. I synnerhet gäller detta om verksamheten skall flyttas till den nya stadsdelen. Kiruna 4-ever, som var det vinnande förslaget bland tio tävlande bidrag, förefaller vara ett mycket ambitiöst projekt. Om privatägda byggnader skall kunna hålla höga nivåer, kommer det att bli dyrt att bygga. Vi står då inför det största problemet för Kirunas fastighetsägare: kommer ersättningarna att räcka till nybyggnation i den nya stadsdelen? Nu skall man inte helt fastna vid expropriationslagens regler. Som jag tidigare nämnde, är de utgångspunkten för hur en frivillig uppgörelse skall åstadkommas och här finns det löftesrika uttalanden. LKAB går längre än minimilösningen när det gäller ersättningen till de fastigheter som måste lösas in genom att uttala att ersättningen ska motsvara kostnaden för ett likvärdigt boende på orten. LKAB försöker i huvudsak köpa fastigheter som ägs av enskilda personer. LKAB anlitar oberoende fastighetsvärderare som gör en bedömning av husets skick och fastighetspriserna på orten. Därigenom följer LKAB expropriationslagens lydelse om att ersättningen ska motsvara kostnaden för ett likvärdigt boende på orten. Dessutom tillkommer mineralersättning om fastigheten står på ett område där LKAB har brytningstillstånd. I särskilda fall har det varit nödvändigt att flytta hus eller bygga nya som ersättning för de fastigheter som påverkats. 5 Texten är ett svar på frågan Vad händer med fastighetsägare som skall flytta och den är hämtad från LKAB:s hemsida. Den måste nog uppfattas som att LKAB inte strikt begränsar sig till privatägda bostäder. Hyresgäster behöver nya lägenheter och alla som bor i Kiruna behöver butiker och arbetsplatser. Lagändringen När det gäller sambandet mellan ersättning för nuvarande byggnader och kostnaden för nybyggnation finns det missuppfattningar. Jag skall börja med den följdändring av presumtionsregeln som återges felaktigt i flera tidningsartiklar, som jag läst. Presumtionsregeln, som fanns i 4 kap 3 expropriationslagen, upphävdes 2010. Den innebar att värdeökning de senaste tio åren före expropriationen som berott på förväntningar om ändring i markens användning (dvs generösare byggrätter) skulle räknas bort när ersättningen bestämdes. Det var alltså en regel som var till nackdel för fastighetsägaren och till fördel för exproprianden. För att mildra effekten lade man 4 kap 3 3 stycket in en regel som löd: Avser expropriationen bebyggd fastighet som innehas i huvudsakligt syfte att bereda bostad åt ägaren och honom närstående, gäller den begränsningen för tillämpningen av första stycket att löseskillingen ej i något fall får bestämmas till lägre belopp än som fordras för anskaffning av annan likvärdig bostadsfastighet. Det handlade alltså enbart om att skydda småhusägarna mot en alltför hård tillämpning av presumtionsregeln. I kommentaren av Bouvin & Stark (2 uppl s 224) sades också att garantiregeln kan alltså inte användas självständigt exempelvis för att höja den löseskilling som skall utgå enligt reglerna i 4:1 ExL. Jag återkommer till alternativen vid inlösen av hyresfastigheter längre fram. Nu följer en kortfattad beskrivning av hur förflyttning av byar skett i västra Tyskland. Samlad flytt i Tyskland I den tyska rapporten German Practice of Relocation Caused by Mining Activities, lämnad till Fastighetsägarna Mittnord den 14 mars 2014 av advokatfirman Westermeyr & Lerg, beskrivs de ersättningsnormer som är brukliga i Tyskland när fastighetsägare och nyttjanderättshavare måste flytta på grund av gruvbrytning. Rapporten finns nu tillgänglig i svensk översättning och den är verkligen läsvärd för alla som har med omdaningen av Kiruna att göra. I rapportens slutsatser konstateras att lagstiftningen endast innehåller helt grundläggande regler och att det som verkligen styr ersättningsnivåerna är att gruvbolagen betalar mer än vad lagen kräver. De gör det för att inte förstöra branschens rykte och för att ordna med lösningar i en komplicerad situation som samhället kan acceptera. Den sammanfattningen är av stort intresse för hur man borde betrakta effekterna av flyttningen av Kiruna centrum. De tyska erfarenheterna är gjorda i tre områden, varav två ligger i f d DDR, där förhållandena var 5. https://www.lkab.com/sv/framtid/samhallsomvandling/. 8

helt andra än de som gäller idag och det sätt man förflyttade byar i DDR saknar intresse för Kiruna. Det är därför rapportens beskrivning av hur förflyttningar hanterats i det som på engelska kallas the Rhine Mining Area, belägen väster om Köln i delstaten Nordrhein-Westfalen, som här kortfattat skall beskrivas. De grundläggande expropriationsregler som träder i kraft när en gruva behöver utvidgas är inte särskilt annorlunda än de svenska. Den stora skillnaden består i att man i Nordrhein-Westfalen tillämpar en metod som på engelska heter Concerted relocation, vilket till svenska skulle kunna översättas med samlad flytt. Metoden går ut på att man flyttar befolkningen i den by som skall försvinna till förmån för gruvbrytning. Detta görs på relativt kort tid och flytten gäller både bostäder och service. Om minst 60 % av invånarna deltar i den samlade flytten kan byns sociala struktur bevaras. I rapporten talas om fyra hörnstenar i processen: Tidig information till de berörda Kronologisk, finansiell och administrativ styrning Ersättning utöver miniminivåerna i lagstiftningen Deltagande från dem som skall flyttas och att de ser flytten som en möjlighet att förbättra sina levnadsvillkor Rapporten innehåller mycket annat av intresse, bland annat metoder för hur ersättningen kan beräknas, men jag stannar här och konstaterar att egentligen inte någon av de nyss beskrivna fyra hörnstenarna tycks användas i Kiruna. Istället tycks man välja en långsam och svårförutsebar väg för att bereda plats för utökad gruvbrytning. Uppgörelsen med Kiruna stad I februari 2014 avtalade LKAB och Kiruna kommun om kostnader och ansvar för det nya stadshuset. Avtalet går i korthet ut på att LKAB uppför och bekostar det nya stadshuset och att kommunen tillträder sedan entreprenaden slutbesiktigats och godkänts. Avtalet fullföljer det som parterna kom överens om i det tidigare nämnda avtalet från 2011. Det enda kommunen behöver betala för är eventuella utvidgningar av det nya stadshusets area jämförd med det nuvarande samt möjligen vissa kostnader för bevarande av föremål från det gamla stadshuset. Det är här värt att lägga märke till att kommunen inte behöver betala för den förbättring som ett nytt stadshus utgör utan endast för eventuellt utökad yta. I avtalet från 2011 (punkt 4.2) åtog sig också LKAB ett omfattande ansvar för kulturbyggnader såsom Hjalmar Lundbohmsgården och Ingenjörsvillan. LKAB åtog sig också att flytta kyrkan, dock först efter att ha gjort upp med Svenska kyrkan om detta. När det gäller bostäder och hyreshus har inte LKAB en lika tydlig och samlad motpart och därför finns det inte ännu inte någon uppgörelse för de fastigheterna. Det vi har är de ambitioner från LKAB:s sida som redovisades i föregående avsnitt. Uppgörelsen som förebild För skattebetalarna i Kiruna är det glädjande att LKAB tar sitt ansvar för offentliga byggnader och för kulturmiljön, men hur kan man då tänka sig att övriga fastigheter skall hanteras? Statsstöd? En första fråga är om en generös behandling av företag som äger fastigheter skulle kunna vara en form av olagligt statsstöd. Sverige har sedan förra året en ny lag på området: lagen (2013:388) om tillämpning av Europeiska unionens statsstödsregler. Den består i stort sett av en blank hänvisning till EU:s regler och då närmare bestämt artikel 107.1 i EUF-fördraget. 9

LKAB är ett statligt företag, men det tycks räcka för att statsstödsreglerna skall kunna vara tillämpliga. 6 I propositionen till den nya lagen beskrivs de tre förutsättningarna i artikel 107.1 för att ett otilllåtet statsstöd skall föreligga: Stödet 1. ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, 2. gynnar vissa företag eller viss produktion, och 3. snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen samt påverkar handeln mellan medlemsstaterna. Samtliga rekvisit skall alltså vara uppfyllda. Även om påverkan på handel inte förutsätter direkt handel mellan det mottagande företaget och företag i andra medlemsstater är det nog ganska klart att ett generöst pris vid inlösen av en kommersiell fastighet i Kiruna inte strider mot statsstödsreglerna. En anmälan till EU skall göras av den myndighet som anser att statsstödsreglerna kan bli tillämpliga. Det är därför inte svårt att få visshet på den punkten. Om kommunen hjälper till, exempelvis med mycket billiga eller helt kostnadsfria tomter, kan konkurrensregeln i 2 kap 8 kommunallagen bli aktuell. Den tillåter individuellt inriktat stöd till enskilda näringsidkare endast om det finns synnerliga skäl för den saken. Min bedömning är att en generell rabatt till de fastighetsägare som drabbas av inlösen inte är ett individuellt inriktat stöd. Stödets utformning Om LKAB skulle stödja privata fastighetsägare på samma sätt som när man hjälpt kommunen, skulle det centrala i hjälpen bestå i att LKAB bekostar byggandet av ett ersättningshus och lämnar över nycklarna efter slutbesiktningen. Jag kan inte bedöma om den lösningen är den som fastighetsägarna eftersträvar, men det är förmodligen bättre om fastighetsägarna får ekonomisk ersättning och själva hanterar ersättningsbyggandet. Nästa metod är den där kommunens deltagande behövs. Fastighetsägaren får ersättning med marknadsvärdet för den fastighet han avstår och en billig eller kostnadsfri fastighet från kommunen, men får sedan själv bekosta byggandet. Till slut är det förstås tänkbart att en del fastighetsägare inte vill bygga nytt. De kan vara för gamla för att vilja satsa på nytt eller hellre köpa en redan byggd fastighet, i Kiruna eller någon annanstans. Som jag tidigare nämnt, är det i LKAB:s intresse att nå en uppgörelse även med dem, hellre än att lägga pengar på dyra processer. Slutsats Som jag beskrivit ovan, ligger taktpinnen hos LKAB. Bolaget har en skyldighet att lösa in mark om markdeformationerna överstiger de tillåtna nivåerna, men när det sker vet nog bara LKAB. Det vore dock märkligt om man river och flyttar stadshus, kyrka och skola, men låter de privatägda husen stå kvar som om ingenting hänt. Det är i såväl fastighetsägarnas som LKAB:s intresse att genomföra en samlad uppgörelse, där hänsyn tas till fastighetsägare och hyresgäster. Det skulle kunna bli mycket dyrt och tidsödande för LKAB om bolaget måste använda expropriationslagens ersättningsregler och minerallagens anvisningsmetoder för varje fastighet och varje hyresrätt som berörs av utvidgningen av deformationszonerna. Lund den 16 maj 2014 Professor Ulf Jensen Professor emeritus Lunds universitet Gästprofessor Högskolan Väst 6. Se prop 2012/13:84 s 11. 10

FASTIGHETSÄGARNA MITTNORD Kristinagatan 14, 724 61 Västerås Telefon: 016 17 22 50 E-post: info@mittnord.fastighetsagarna.se Besök oss på www.fastighetsagarna.se/mittnord