Årsredovisning 2014 Kirunabostäder AB
Med kunden i fokus förvaltar, utvecklar och tillgodo ser vi behovet av bostäder och lokaler 2
Innehåll VD har ordet 4 Om Kirunabostäder 5 Året som gått 6 Framtid 7 Kunder och marknad 7 Våra medarbetare 8 Projektavdelningen 9 Fastighetsavdelningarna 10 Nyckeltal 11 Fastighetsbestånd 12 Förvaltningsberättelse 13-15 Resultaträkning 16 Balansräkning 16-17 Ställda säkerheter 18 Kassaflödesanalys 18 Noter 19-29 Revisionsberättelse 30 3
VD har ordet Året 2014 2014 var året då den förestående stadsomvandlingen nådde bolaget Kirunabostäder AB. Många och långa förhandlingar tillsammans med Kiruna kommun och LKAB ledde till att vi den 1 september kunde skriva på det första fastighetsöverlåtelseavtalet inför den kommande avvecklingen av nuvarande Kiruna centrum. Detta avtal gav Kirunabostäder AB 470 mkr för fastigheterna Borrsliparen, Stormhatten och Lilla Skolan 3. Ärendets omfattning föranledde att vi gjorde en skrivelse till Skatterättsnämnden, tillsammans med vår advokat, beträffande frågan om ersättningsfonder skall kunna tillämpas. Svaret från skatterättsnämnden beräknas ta ca ½ år. I vilket fall så har denna fastighetsaffär skapat förutsättningar att kunna påbörja förprojektering av fastigheter i Nya Kiruna. Senare under året kunde vi också lämna in två tävlingsbidrag till kommunens markanvisningstävling i Nya Kiruna, där resultatet presenteras i januari 2015. I januari arbetade styrelsen med delar av den gemensamma utvecklingsplan, Orienteringskartan, som även tillämpas av kommunens nämnder och Tekniska Verken. Orienteringskartan ska vara både styrelsens och verksamhetens styrkort framöver. Verksamheten kommer att bryta ner målen till aktiviteter och delmål. Det känns bra att vi har ett gemensamt arbetssätt inom koncernen, jag ser fram emot att vi kan nå de mål vi eftersträvar och att arbetssättet bidrar till bolagets och personalens utveckling. Vi har fortsatt med investeringar och vi kunde under sommarn 2014 erbjuda ytterligare 10 stycken totalrenoverade lägenheter på området Glaciären. Byte och isolering av fasaderna på Steinholtzgatan var ett lyft för fastigheten både funktionellt och estetiskt och hyresgästerna har fått ett bättre klimat i lägenheterna. Projektering av parhus som hyresrätter har pågått under året och planen är att kunna påbörja bygget under tidig vår 2015 vilket skulle göra det möjligt med inflyttning omkring årsskiftet 2015/2016. Att nu kunna hyra sitt eget hus, med tomt och garage, blir något nytt och vi hoppas att det ska tilltala marknaden. Arbetet med att kunna påbörja renoveringen av husen på Tallplan har pågått i över ett år och vi har tyvärr inte nått en lösning ännu. Ärendet ligger f.n. hos hyresnämnden i Umeå och vi väntar på ett svar som vi hoppas kommer innan sommaren 2015 så att den välbehövliga renoveringen nu kan ta fart. Annelie Vinsa Den Nöjd Kund Index som vi genomförde under hösten 2013 ligger som mål och utvecklingsplan även för 2014. Vi har prioriterat ytterområden och tvätt stugor som är de områden som vi enligt undersökningen behöver förbättra oss mest inom. -Ett digitalt ritningsarkiv! Ja det låter bra. Så var inledningen på det stora arbete som vi påbörjade i mitten på 2014. Det var ett stort och relativt kostsamt arbete och system men nu räknar vi med att inom ett år kunna presentera lägenheterna skalenligt och att vi har färdiga beräkningsgrunder för att kunna genomföra standardförbättringar. Hyreshöjningarna för 2014 gav en hyresökning med 13.95 kr/kvm, tyvärr så är det en mycket blygsam höjning. Bolaget behöver ökade hyresintäkter för att kunna genomföra det underhåll som krävs av våra hyresgäster. Kirunabostäder har ett betydligt lägre driftnetto än Sverige-snittet bland SABO företagen, vi har också betydligt högre driftkostnader och en ekonomiskt sämre sits än många allmännyttiga företag. Allt detta sammantaget gör att vi från bolaget inte anser att vi kan fortsätta hålla tillbaka hyresökningarna. Det centralt framförhandlade snittet kan inte vara rådande för Kiruna med de önskemål och krav som finns på underhåll. Vi har en fantastisk personal i bolaget! Jag hör ofta att vi har trevlig och kundvänlig personal, det är bra och viktigt. Vi har ett antal personalträffar under året, det ger mig energi och inblick i allt vi gör. Det ger också en möjlighet för alla att träffas över gränserna och tillsammans bidra till utvecklingen av Kirunabostäder. Jag vill TACKA er alla för ett gott arbete. Tack också till styrelsen, kommunledning, kunder och leverantörer för ett gott samarbete. Att nu kunna hyra sitt eget hus, med tomt och garage, blir något nytt... 4
Om Kirunabostäder Kirunabostäder AB bildades 2002 och är ett helägt kommunalt bolag med en politiskt tillsatt styrelse. Kirunabostäder ska bidra till att stärka och utveckla boendet för alla människor i Kiruna kommun. Bolaget ska verkställa bostadspolitiska beslut för att trygga den framtida bostadsförsörjningen, verka för inte gration samt ökad valfrihet, social trygghet och inflytande i boendet. Kirunabostäder äger och förvaltar 2 161 lägenheter och 27 000 kvm lokaler. Varav 12 000 kvadratmeter renodlade affärslokaler har sålts men tillträde sker först 30 juni 2016. Bolaget fortsätter därför att förvalta även dessa 12 000 kvadratmeter lokaler. Uthyrningsgraden för bostäder ligger på 99,9% och lokaler på 92,2 %. Kirunabostäder förvaltar alla kommunala fastigheter såsom skolor, sport- och simhallar, äldreboenden och stadshus med en total förvaltad yta om cirka 197 000 kvadratmeter. För att förvalta, genomföra investeringar och genomföra fastighetsförsäljningar får Kirunabostäder en uppdragsersättning. Arbetet med avtal för uppdragsverksamheten, internh yror och gränsdragningslistor fortsätter. Styrelsen har beslutat att under 2015 bilda ett nytt dotterbolag till Kirunabostäder AB där uppdragsverksamheten kommer att bedrivas. Kirunabostäder ABs dotterbolag Kiruna Näringsfastigheter AB bildades 2010 och har till uppdrag att äga, förvalta och utveckla kommersiella lokaler i Kiruna kommun. Bolaget äger ca 20 000 kvadratmeter kommersiella lokaler där Kirunabostäder AB förvaltar lokalerna. Uthyrningsgraden för året ligger på 90,6%. 5
Friskvårdsgruppen. Vi firar trogna hyresgäster. Mikael Wälikangas vid Kiruna bostäders elbil. Året som gått Januari Vi anställer en huvudprojektledare för statsomvandlingen. Hyresförhandlingarna avslutas och resulterade i en genomsnittlig hyresökning med 13,95 kr/kvm år vilket motsvarar 1,96%. Februari Vi tänker på miljön och införskaffar en elbil. Mars Intresseanmälan om att få bygga i nya Kiruna lämnas in till kommunen. KBAB-klassikern startar med skidåkning. April NKI-utbildning (hur vi ska tolka resultaten) för berörd personal. Maj Informationsmöte för styrelsen angående avtalsförslaget med anledning av stadsomvandlingen. Fasadbyte startar på Steinholtzgatan. Juni Styrelsen beslutar att bygga 5 parhus och ett enkelhus på tomten Videplan 6, samt att påbörja en yttre renovering av Tallplan 1-4. Kundtidning Hos oss delas ut till samtliga hyresgäster. Vi medverkar på Kirunafestivalen. Infodag för all personal. Juli Vi säljer två bostadshus i Abisko. Augusti Kick-off dag. Friskvårdsgruppen ordnade olika aktiviteter med samarbete i fokus. September Försäljning av Gallerian, Lindex-huset och Kupolen till LKAB. Ny delegationsordning, inköpspolicy och rutiner för inköpsprocessen godkänns av styrelsen. Policy vid Hot och våld godkänns också. Oktober Informationsmöte för hyresgäster angående ombyggnation av Tallplan 1-4. KBAB-klassikern avslutas med simning. November Sammanträdesdagarna för 2015 godkänns. Kirunabostäder har erhållit tomt 8 i Nya Kiruna. Reviderade dokument Riktlinjer vid uthyrning av bostäder, bilplatser och garage godkänns av styrelsen. December Hyresförhandlingarna påbörjas. Vi medverkar i Kiruna Information där vi presenterar hyresgäster som bott hos oss i mer än 50 år. Kundtidning nr 2 delas ut. Informationsdag från ledningen för samtliga medarbetare, styrelse och ägarrepresentanter, dagen avslutades med julmiddag för samtliga. 6
Framtid Kirunabostäder I början av 2015 startar vi arbetet med en Affärsplan som ska gälla under åren 2015-2018 där vi kommer att fokusera på områderna fastigheter, bostäder och lokaler, kunder och marknad, personal, miljö och energi samt ta fram ett måldokument som vi ska arbeta efter. Stadsomvandlingen Nya Kiruna I februari månad blev det klart att Kirunabostäder AB blivit tilldelade tomt 1, 8 och 12. För tomt 1 och 8 finns förslag på hur byggnaderna kommer att vara utformade, bägge husen kommer att innehålla bostäder, handel, restauranger och kontor. Den utvecklingsplan som Kiruna Kommun tagit fram för nya Kiruna har delvis legat till grund för utformningen av byggnaderna med bland annat öppna bottenvåningar ut mot handelsgata och torg. Av den totala mängden som byggs kommer det ut över lokaler att tillföras 180 lägenheter på tomt 1 och 8. Bland de lägenheter som uppförs, kommer det sannolikt innehålla någon form av trygghetsboende. Så fort alla detaljfrågor kring tomt 1 och 8 är lösta kommer projekteringen att dra i gång på högsta hastig het och beräknad byggstart är sommaren/hösten 2016 beroende på de omgivande kvarterens start och färdigställande datum. Kirunabostäders önskan är att få en så samlad flytt från dagens Kiruna till Nya Kiruna. För att klara den uppgiften krävs det bl.a. att avvecklingsplanen är fastställd. En av de största utmaningarna med att bygga i Nya Kiruna är att kunna lösa parkeringsfrågan till en rimlig kostnad för slutanvändaren. Om allt går som det ska är det teoretiskt möjligt att flytten till Nya Kiruna kan ske årsskiftet 2018-2019, större hinder i den totala byggprocessen kan medföra att flytten försenas. Kirunabostäder har även blivit tilldelad tomt 12, den tomten kommer till stor del bestå av bostäder. Ett förslag finns att bygga ett kvarter bestående av KOMBO-hus, i skrivande stund utreds detta. Preliminär byggstart för tomt 12 är 2018-2019. Kunder och marknad Bostadsbristen i Kiruna kommun är fortsatt hög. För Kirunabostäders del har uthyrningsgraden på både bostäder och lokaler varit mycket hög med ett snitt på 99,9 % för bostäder. Som ett resultat av NKI-undersökningen har vi lagt ner tid och resurser på att höja kvalitén i våra bostadsområden genom yttre renhållning. Vi klipper gräset oftare, vi försöker hålla ordning och reda i beståndet, vi har även satt upp städutrustning och informationstavlor i tvättstugorna. Som tack för inskickad NKI-enkät vann två hyresgäster gratis hyra i en månad. Vi fortsätter att utveckla den viktiga kommunikationen med kunderna, vi delar ut kundtidningen Hos oss två gånger per år, finns med i Kiruna Informerar som delas ut till samtliga hushåll i kommunen. Den externa webbplatsen uppdateras med jämna mellanrum. Vi fortsätter arbetet med att uppdatera vårt intranät. Vi har under året uppvaktat trogna hyresgäster, med blommor och en halv månadshyra, som bott hos oss mer än 50 år. 7
Våra medarbetare Kirunabostäder hade under året 126 medarbetare. Av dessa är 58 % kvinnor. Medelåldern ligger på 49 år. Personalstatistik 2014 Antal anställda 126 st Kvinnor 73 st 58% Män 53 st 42% Medelålder 49 år Könsfördelning i företagsledningen 2014 Styrelsen Andel kvinnor 22% Ledningsgrupp Andel kvinnor 50% Frisktal 2014 Frisktal 94% Frisktal kvinnor 93% Frisktal män 97% Sjukfrånvaro 2014 Total sjukfrånvaro 6% Sjukfrånvaro över 60 dgr 45% Män 3% Kvinnor 7% 29 år eller yngre 4% 30-49 år 7% 50 år eller äldre 5% Yrkesgruppfördelning Stab 7 st Ekonomi 3 st Projektavdelningen 8 st Fastighetsavdelningen Förvaltare/arbetsledare 12 st Fastighetsskötare/hantverkare/tekniker 39 st Bostadsförmedlare 3 st Lokalvårdare 54 st Hälso- och friskvårdsarbete Att satsa på friskvård är inte för att vara snäll, statistik visar att en satsad krona ger minst två kronor tillbaka. Har vi friska medarbetare orkar vi mer och på det sättet kan vi ta väl hand om våra hyresgäster. Som ett resultat av ett målinriktat hälsoarbete har vi inom Kirunabostäder ett högt frisktal bland våra medarbetare. Om vi drabbas av ohälsa så har vi avtal med Kirunahälsan som vi kan gå till och få hjälp. Svårigheten med att satsa på hälsa är att nå fram till de som verkligen skulle behöva ändra sin livsstil. Förmåner Vi på Kirunabostäder vet att engagerade, kompetenta medarbetare som trivs och mår bra är nyckeln till framgång. Därför erbjuder vi våra medarbetare: Kompetensutveckling Friskvårdstimme Subventionerade motionsaktiviteter Massage Friluftsdagar Möjlighet att hyra semesterbostad i vackra Kirunafjällen Hälsoundersökning Terminalglasögon Kick-off dag för samtliga anställda anordnades 28 september och hade samarbete som tema. Vår friskvårdsgrupp hade ordnat flera trevliga gruppaktiviteter som uppskattades av medarbetarna. Hälsogruppen anordnade även bowling, brännboll, vallningskurser och KBAB-klassikern där skidåkning, cykling, löpning och simning ingår. Vi vet att engagerade, kompetenta medarbetare som tivs är nyckeln till framgång 8
Projektavdelningen Projektavdelningen är en intern konsultresurs som administrerar och utför projekt, dels i bolagets egna bestånd samt för uppdragsverksamheten. Under 2014 påbörjades och färdigställdes följande projekt inom Kirunabostäder AB: Färdigställda projekt Ombyggnad av fd Delfinen på Tarfalavägen 1, till 10 st nya lägenheter Nya fasader på kvarteret Skopföraren Pågående projekt EPC projektet Tallplan 1-4, fasader, fönster, balkonger och nya entréer Videplan 6, nybyggnad av 5 parhus Under 2014 påbörjades och färdigställdes följande projekt som beställts direkt av uppdragsverksamhetens olika förvaltningar: Färdigställda projekt LSS boende i Tuolluvaara Renovering av tak på Matojärvi ishall Raketskolan och Rakethallen, färdigställande av utvändiga mark och målningsarbeten samt åt gär dande av besiktningsanmärkningar Kiruna badhus, ombyggnad del av befintligt tak, ombyggnad lokaler i källaren för Ungdomens hus Brandskyddsåtgärder på Sporthallen, Vilan och Folkets hus Nya carportar samt miljöstation på Parkskolan Bolagsskolan iordningsställande av lokaler för Sameskolan Påbörjade/pågående projekt EPC-projektet Karesuando äldreboende om och tillbyggnad kök Termiten 1, Vård och omsorgsboende för 100 boenden Fotbollshall vid Raketskolan Jukkasjärvi förskola tillbyggnad kök och en avdelning Kottens daghem, ombyggnad kök Triangelskolan, ombyggnad avdelningar, ny miljö - station Högalidskolan, byte fönsterpartier, ombyggnad kök Hjalmar Lundbohmsskolan, elevhem och brandåtgärder Bolagsskolan, ombyggnad för Kulturskolan Luossaskolan, nybyggnad miljöstation Brandåtgärder, sprinkler i befintliga boenden Karesuando skola, ny miljöstation Nybyggnad av parhus på Videplan 6. 9
Fastighetsavdelningarna Fastighetsavdelningen bostäder och lokaler Fastighetsavdelningen är fastighetsägare och ansvarar för att bibehålla fastigheternas värde och på lång sikt vidareutveckla fastigheterna. Fastighetsavdelningen är i huvudsak en beställarorganisation. Vi har under året gjort förändringar i organisationen där Bostadsförmedlingen numera ingår i fastighetsavdelningen. Vid tidigare genomförda NKI (nöjd kund) mätningar har vi fått ett lågt betyg på yttre miljön, bland annat på grönyteskötsel. Som ett resultat av detta har vi utökat grönyteskötseln betydligt i år. Som ett led i nämnda undersökning så kommer våra mål att vara fokuserade på resultaten av undersökningen. All rondering sker nu efter fastlagda driftplaner som dokumenteras i vårt system Janus. Antalet felanmälningar har minskat med ca 1 000 under det senaste året. Färdigställda projekt Relining av Lappgatan Radiatorer Lappgatan Garageportar Videplan 50 st Balkonger Björkplan Yttertak Svappavaara lärarbostad Lekutrustning Tallplan Byte fasader Steinholtzgatan Fastighetsavdelningen kommunala fastigheter Kirunabostäder AB förvaltar ca 198 000 kvadratmeter lokaler som ägs av Kiruna kommun. Lokalerna omfattar skolor, sport- och simhallar, äldreboenden samt stadshus. För att förvalta, genomföra investeringar och genomföra fastighetsförsäljningar får Kirunabostäder en uppdragsersättning. Arbetet med avtal för uppdragsverksamheten, intern hyror och gränsdragningslistor fortsätter. Vi har under året haft en del större vattenskador på Bolagsskolan, Bergaskolan och Högalidskolan. Vi har också haft en del skadegörelse, glaskross och klotter. Färdigställda projekt Ridstallet, målning fasad, ny ventilation och övrig upprustning Bolagsskolan, renovering av tak Vittangi skola, nytt brandlarm Lekplatser, ny lekutrustning Kiruna C, Jukkasjärvi och landsbygden Pågående projekt Svappavaara sporthall, fönsterbyten Folkets hus Jukkasjärvi, målning av fasad och renovering av tak Genomgång av utomhusbelysning Dotterbolaget Kiruna Näringsfastigheter Kiruna Näringsfastigheter AB bildades 2010 och har till uppdrag att äga, förvalta och utveckla kommers i ella lokaler i Kiruna kommun. Bolaget äger ca 20 000 kvadratmeter kommersiella lokaler och har under året förvaltat det egna beståndet och ännu pågår detaljplaneärenden utifrån fastighetsaffären 2010. Uthyrningsgraden för året ligger på 92,2%. Tillsammans med representanter från hela koncernen så medverkar vi i ett samarbetsprojekt Attraktivare Kiruna där vi tillsammans ska skapa en snyggare och attraktivare stad för kirunaborna. Som ett led i detta utökar vi projektet med att samordna resurser runt grönytor samt vinterunderhåll. På grund av stadsflytten har det blivit svårare att få nya hyresgäster till befintliga lokaler i nuvarande centrum men däremot kommer förfrågningar om etableringar i nya centrum. Färdigställda och pågående projekt Upprustning av utomhusmiljön runt Rymndhusen Renoverat ett gemensamt relaxrum i Rymndhuset Renoverat ytskick i Kupolen Ombyggnad av mottagningsköket på daghemmet Norrskenet i Centralskolan Våra mål kommer att vara fokuserade på resultaten av NKI undersökningen 10
Nyckeltal Antal Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2010 2011 2012 2013 2014 Lägenheter 2 163 2 223 2 304 2 162 2 161 Reparationer, kr/m 2 Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2010 2011 2012 2013 2014 Kirunabostäder 105 110 136 142 111 Riket 56 59 59 61 64 Yta, m 2 Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2010 2011 2012 2013 2014 Lägenheter 129 397 133 706 140 201 133 598 133 737 Lokaler 27 167 28 385 27 433 27 078 27 069 Underhåll, kr/m 2 Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2010 2011 2012 2013 2014 Kirunabostäder 182 135 125 140 69 Riket 171 177 189 196 157 Genomsnittlig area per lgh Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2010 2011 2012 2013 2014 Kirunabostäder 60 60 61 62 62 Riket 65 65 65 65 65 Förbrukningskostnader (värme, vatten, el), kr/m 2 Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2010 2011 2012 2013 2014 Kirunabostäder 315 306 305 289 283 Riket 193 179 184 186 175 Bruttohyra bostäder inkl värme, kr/m 2 Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2010 2011 2012 2013 2014 Kirunabostäder 856 867 916 923 962 Riket 883 909 943 969 993 Administration (fastighetsanknuten), kr/m 2 Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2010 2011 2012 2013 2014 Kirunabostäder 18 25 14 27 44 Riket 50 53 57 59 62 Bruttohyra lokaler inkl värme, kr/m 2 Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2010 2011 2012 2013 2014 Kirunabostäder 870 885 960 992 1 009 Riket 895 905 921 973 956 Administration (central), kr/m 2 Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2010 2011 2012 2013 2014 Kirunabostäder 36 37 40 37 32 Riket 34 33 34 37 39 Hyresbortfall, kr/m 2 Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2010 2011 2012 2013 2014 Kirunabostäder 37 25 22 16 15 Riket 20 18 17 18 16 Driftsnetto kr/m 2 bostäder och lokaler Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2010 2011 2012 2013 2014 Kirunabostäder 123 183 249 219 346 Riket 263 293 304 320 383 Fastighetsskötsel inkl städ, kr/m 2 Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2010 2011 2012 2013 2014 Kirunabostäder 69 85 91 95 95 Riket 87 83 83 83 84 Soliditet % Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2010 2011 2012 2013 2014 Kirunabostäder 10,0 8,7 8,1 11,8 39,0 Riket 21,5 21,8 23,4 24,5 26,1 11
Fastighetsbestånd KIRUNABOSTÄDER AB Bilplats Lägenheter Lokaler Garage Carport Fastighetsbeteckning Postadress Antal BOA Antal LOA Antal Antal Kiruna Barnmorskan 4, 9 Borraregatan 34-36 18 998,0 12 Björnen 2, 8 Lappgatan 19, 23 A-D, 25 A-C, 27, 29 A-B 127 6 736,0 5 184,0 21 16 Borsten 1, Tvättstugan 8 Ripvägen 10, 12, 14 45 3 120,0 1 20,0 9 34 Byggmästaren 7 Förararegatan 32 30 1 545,0 2 61,5 2 6 Cementgjutaren 2 Adolf Hedinsvägen 34 23 1 325,5 2 129,0 Filaren 4 Geologgatan 12 46 1 392,8 1 184,0 2 Filaren 5 Bergmästaregatan 5 30 1 593,0 Glaciären 2-6, 10 Glaciärvägen 2, 6, 8 Tarfalavägen 1, 5 172 12 576,1 6 1 591,2 87 101 Gruvarbetaren 8 Förararegatan 30 25 1 378,6 1 70,0 6 Gruvarbetaren 9 Hjalmar Lundbohmsvägen 63, tomtmark 0 12 Gruvbyggaren 13, 14, 15 Föreningsg 10-12 A, Arent Grapeg 27-29, 99 5 585,3 12 1 250,3 15 15 Stenholtsg 20-26 Grytan 1 Ripvägen, parkering Grytan 2 Ripvägen 19 5 213,6 1 96,7 Hyveln 21 Kyrkogatan 21 A, D, Skyttegatan 2, 117 6 275,5 10 1 537,6 25 Thulegatan 24 Kilen 5 Skyttegatan 20 A, B 46 641,0 1 21 Kranföraren 5 Föreningsgatan 25, 27 62 3 765,0 10 9 Krigaren 1 Officersgatan 1 8 560,0 3 8 Loet 1 Högalidsgatan 1-5 91 6 993,6 3 551,2 28 48 Lombolo Backe 2-7, 9-12 Björkplan 1-6 365 24 301,0 4 1 047,6 292 48 Lombolo Strand 1-6, 8-12, 14 Ljungplan 2 Rönnplan 1-6 Videplan 1-5 366 25 329,8 1 88,9 368 29 Malmtapparen 6 Finngatan 6 4 176,0 1 59,5 Palsen 1 Tarfalavägen 11 4 185,8 1 63,5 6 Reparatören 2 Reenstiernagatan 21, Köpmangatan 15 16 939,5 1 20,0 5 2 Rödbläran 3 Trädgårdsgatan 13 A 2 182,0 4 Skopföraren 9 Steinholtsgatan 16 A-K, Föreningsgatan 19 83 5 181,5 10 1 509,4 49 Skräddaren 4 Hantverkaregatan 28 6 419,0 6 Slaktaren 5 Åkaregatan 1 30 1 080,0 2 Spettet 9 Jägaregatan 26 4 232,0 4 Svarvaren 18 Bergmästargatan 11, Mangigatan 24 A-B, 75 4 827,7 22 2 440,7 103 11 26 A-E, Geologgatan 14 Telegrafisten 16 Lastaregatan 15 5 260,3 1 146,7 Tipparen 13 Vänortsgatan 2-10, Lars Janssongatan 21, 23 26 1 949,0 19 2 780,4 32 26 Trädgårdsmästaren 2 Adolf Hedinsvägen 1 20 1 068,0 1 35,0 6 6 Tuolluvaara 1:1 Tuolluvaaravägen 12 2 188,0 2 Urmakaren 1 Gruvvägen 17, Kengisgatan 29 14 822,0 1 40,0 2 9 Vagntipparen 7 Gruvvägen 4 10 622,0 1 62,0 3 4 Vaktmästaren 9 Hermelinsgatan 87, Gruvvägen 11 16 552,0 1 64,0 Vedhuggaren 1 Hermelinsgatan 68, Urmakaregatan 4 16 744,0 6 Vedhuggaren 2 Adolf Hedinsvägen 35, 41, Urmakaregatan 2 23 1 270,0 3 197,0 1 6 Åkaren 4 Gruvvägen 10 16 702,0 2 124,0 5 2 047 125 730,6 113 14 354,2 1 043 485 Landsbygd Bergmannen 1 Ormen Långe 1-13 31 2 314,0 1 66,0 10 17 Jukkasjärvi 4:112 Fotvägen 31-35, Tumvägen 3-9 10 682,6 4 3 Karesuando 8:10 Laestadiusvägen 86 2 180,0 1 Karesuando 10:10 Laestadiusvägen 112, 121, 137, 139, 140 15 1 012,2 1 214,0 5 2 Liljan 1 Smedjegatan 4, 6 Centralvägen 16 18 1 243,0 2 193,0 4 20 Ringblomman 7 Abrahamsvägen 4, 6 8 501,9 10 4 Sippan 6 Centralvägen 18 6 399,0 6 Solrosen 4 Lahtigatan 3, Abrahamsvägen 3 20 1 382,0 16 8 Svappavaara 44:1 G:a Vittangivägen 13 4 292,0 1 59,0 4 6 Summa 114 8 006,7 5 532,0 54 66 2 161 133 737,3 118 14 886,2 1 097 551 KIRUNA NÄRINGSFASTIGHETER Jordschaktren 15 Centralskolan, Arent Grapegatan 20 7 3 585,60 1,0 14 Thuleskolan 2 Östermalmskolan, Adolf Hedinsvägen 58 12 2 485,00 26 Thuleskolan 4 Thuleskolan gymnastikbyggnad, 1 430 0 Adolf Hedinsvägen 58 Syrsan 1 Rymdhus 1, Österleden 15 9 5 587,80 110 Syrsan 2 Rymdhus 2, Österleden 15 3 5 181,00 0 Syrsan 1 Rymdhus 4, Österleden 15 3 2 863,40 45 0 0,0 35 20 132,8 1,0 195 12
Förvaltningsberättelse Styrelse och verkställande direktör presenterar härmed följande årsredovisning för Kirunabostäder AB för räkenskapsåret 2014. Krunabostäder AB bildades 2002 och har till uppdrag att äga, förvalta och utveckla bostäder och lokaler i Kiruna kommun. Kirunabostäder AB ägs till sin helhet av Kiruna kommun (org nr 212000-2783). Kirunabostäder AB har under 2010 bildat dotterbolaget Kiruna Näringsfastigheter AB (org nr 556796-5024). Kirunabostäder AB är ansluten till SABO (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag) och till Fastigo Arbets givar organisation samt delägare i HBV (Husbyggnadsvaror ekonomisk förening). Bolaget har per balansdagen 2 161 lägenheter och ca 15 000 kvm lokaler. Eftersom försäljningen av Centrum fastigheterna innebär ett tillträde först den 30 juni 2016 så fortsätter bolaget att förvalta ytterligare drygt 12 000 kvm kommersiella lokaler. Koncernen förvaltar totalt sett 82 000 kvm lokaler. Utveckling av företagets verksamhet, resultat och ställning Ekonomisk översikt 2014 2013 2012 2011 Nettoomsättning 175 699 175 512 171 593 153 330 Rörelseresultat 381 747 37 858 21 639 18 645 Rörelsemarginal % 217,3% 21,6% 12,6% 12,2% Balansomslutning 970 152 640 452 657 145 541 673 Avkastning på 47,4% 5,9% 3,6% 4,0% sysselsatt kapital % Finansiella intäkter 61 534 149 130 Genomsnittligt 805 302 648 799 599 409 471 471 sysselsatt kapital Eget kapital 120 336 77 290 53 003 46 950 Genomsnittligt 98 813 65 147 49 977 43 527 eget kapital Årets resultat 43 046 24 287 6 054 6 788 Avkastning på 43,6% 37,3% 12,1% 15,6% eget kapital % Soliditet %* 39,0% 12,1% 8,1% 8,7% * År 2014 har bolaget bokat upp obeskattade reserver i form av ersättningsfond med 331 tkr, där 78 % av dessa räknas med i under laget vid beräkning av soliditet. Om inte obeskattade reserver hade räknats med i soliditeten hade den hamnat på 12,4 %. Definitioner: se not 26 För 2014 visar koncernen en vinst på 36,0 mkr (25,4 mkr) medan moderbolaget redovisar en vinst på 43,0 mkr (24,3 mkr). Moderbolaget har erhållit ett koncernbidrag från dotterbolaget med 3,7 mkr (3,1 mkr). Dotterbolaget har lämnat koncernbidrag trots en bokföringsmässig förlust eftersom det skattemässiga resultatet innebar en vinst i dotterbolaget. Kirunabostäder AB har ett skattemässigt rullande underskott som kan användas av i koncernen ingående bolag. Nettoomsättningen är i princip oförändrad i moderbolaget och koncernen jämfört med 2013. Övriga intäkter innehåller en reavinst från fastighetsförsäljningar under året med 332,4 mkr i Kirunabostäder AB. Bolaget har sålt sina kommersiella Centrumfastigheter till LKAB i och med stadsomvandlingen samt sålt ett mindre bestånd av lägenheter i Abisko. Oaktat uppkomna realisationsvinser så är även Övriga intäkter i princip ofärändrade mellan åren. Externa kostnaderna har minskat i och med införandet av K3 eftersom det som tidigare betraktades som underhållskostnader och gick över resultaträkningen numera till stora delar balanseras i balansräkningen. Avskrivningarna i fjol var 14,6 mkr samt en justeringspost pga införandet av K3 med 2,1 mkr. Utöver det gjordes nedskrivningar för 20,7 mkr. I år har avskrivningskostnaderna ökat till 18,3 mkr, framförallt i och med införandet av K3. Utöver det har återförda nedskrivningar i och med försäljningen av Centrumfastigheterna gjorts med 32,7 mkr samtidigt som bolaget gjort ytterligare neskrivningar med 20,7 mkr på beståndet. I och med försäljningen av Centrumfastigheterna har bolaget ansökt hos Skatterättsnämnden om att försäljningen ska betraktas som om försäljningen gjordes under expropriationsliknande förhållanden. Det innebär att bolaget bokat upp uppkommen realisationsvinst som en fondering i ersättningsfond. Denna får sedan tas i anspråk vid förvärv av ersättningsfastigheter alternativt vid egen produktion av nya fastigheter. I koncernen betraktas ersättningsfonden i balansräkningen inte som en obeskattad reserv utan delas upp i en avsättning för uppskjuten skatt med 22 % och till eget kapital med 78 %. Bolaget har forsatt att göra en hel del investeringar. År 2014 har investeringar i byggnader skett med 39,8 mkr. Att beakta är att det som tidigare togs upp som underhållskostnader numera balanserats med 13,7 mkr. Investeringar i EPC-projektet har fortgått med 10,6 mkr och ytterligare tio lägenheter har färdigställts på Glaciären med 13,0 mkr. 13
Väsentliga händelser under räkenskapsåret samt efter räkenskapsårets utgång Första delen av 2014 har präglats av förhandlingar och planer inför framtiden. Den första fastighetsaffären med LKAB med anledning till stadsomvandlingen blev färdig i början av september, efter flera månaders förhandlingar. Detta skapar nu förutsättningar för Kirunabostäder AB att vara en av de första aktörerna i Nya Kiruna. I bolaget har vi sedan februari anställt en huvudprojektledare inom ramen för stadsomvandlingen. Uppdraget för denna tjänst är att påbörja förstudier och planer för byggnader, strukturer och volymer för av Kirunabostäder både ägda och förvaltade byggnader. Kirunabostäder fortsätter med arbetet att tillföra bostäder till den ansträngda bostadsmarknaden i Kiruna. Under året har 10 nyrenoverade lägenheter på området Glaciären totalrenoverats och alla är uthyrda. Arbete har under året pågått med projektering av parhus på Videplan. Under våren beräknas vi starta byggandet av 5 parhus plus ett enkelhus. Fastighetsavdelningen Avdelningen ansvarar för att bibehålla fastigheternas värde och på lång sikt vidareutveckla fastigheterna. Fastighetsavdelningen är i huvudsak en beställarorganisation. Vid tidigare genomförda NKI-mätningar (Nöjd Kund Index) har vi fått ett lågt betyg för vår yttre miljö. Vi har därför utökat grönyteskötseln betydligt i år och vi ser med spänd förväntan på nästa NKI-mätning. All rondering sker nu efter fastlagda driftsplaner som dokumenteras i systemet Janus. Antalet felanmälningar har minskat med ca 1 000 på årsbasis. Vi har under året renoverat, isolerat och bytt fasad på Steinholtzgatan 16. Fasaderna var i stort behov av isolering samt att vi inte längre kunde garantera teglets infästning. Vi räknar med minskad energiförbrukning och att hyresgästerna får ett bättre inomhusklimat, både varmare och tystare. Under åren 2013 till 2014 har relining av Lappgatan pågått. Det blev ett projekt som överskred budgeten eftersom även samlingsledningarna tvingades bytas ut. Även samtliga radioatorer har bytts ut pga rostangrepp. Ett flertal mindre projekt har också genomförts under året; nytt tak på lärarbostaden i Svappavaara, nya garageportar på Videplan, renovering av balkonger på Björkplan, ny lekutrustning på delar av Tallplan samt inre underhåll i hela beståndet. Arbetet med att digitalisera ritningsarkivet har pågått under större delen av 2014 och fortsätter under 2015 med utbildning och fortsatt utveckling. Allt arbete kommer att vara till stor hjälp för alla avdelningar både för extern och intern kommunikation. Av den fastighetsaffär som gjordes med Kiruna kommun 2010 så har ett antal fastighetsbildningar kunnat färdigställas under året. Det återstår dock ett antal fastigheter, där vi föreslagit att Kiruna kommun köper tillbaka 3 fastigheter med beteckningen allmänt ändamål. Bolaget kan inte äga fastigheter med sådant ändamål. Detaljplaneändring måste i så fall ske. I dotterbolaget Kiruna Näringsfastigheter AB har merparten av underhållet bestått av ytskiktsrenovering på Rymdhusen och Centralskolan. Arbetet med inventering av installationer i Rymdhusen har påbörjats och kommer att medföra större underhållsåtgärder under ett antal år. Projektavdelningen Avdelningen består av projektchef samt sex projektledare inom olika teknikområden. Projektavdelningen är en intern konsultresurs som administrerar och utför projekt, dels i bolagets egna bestånd, dels till uppdragsverksamheten samt till Kiruna kommuns nybyggnadsprojekt. Följande projekt har avdelningen arbetat med under 2014 i det egna beståndet: EPC - Energibesparingsprojekt Steinholtzgatan 16, fasadrenovering Glaciären, ombyggnad ytterligare 10 lägenheter Lappgatan, radiatorbyte Videplan projektering för 11 småhus med till hörande garage/carport Tallplan, åtgärdsprogram för upprustning av befintliga hus/gårdar Uthyrningsavdelningen Huvuduppgifterna för avdelningen är uthyrningsverksamhet av lägenheter, studentboenden, äldreboenden och lokaler samt kundmottagning och myndighetskontakter. Uthyrningsgraden för både bostäder och lokaler har varit lyckosam under året och bolaget kan stoltsera med en uthyrningsgrad på i snitt 99,8 % för bostäder. Det visar på en fortsatt bostadsbrist. Vi ser att kötiden för att få en lägenhet i Kiruna centrum nu ligger på ca 10 år medan kötiden utanför centrum ligger på ca 5 år. Under året har vakansgraden för lokaler varit konstant. Vi har kunnat hyra ut ungefär hälften av ytorna på Kupolen som var avsatta till bibliotek. Av de mindre lokalerna är i princip allt uthyrt. Thulegården har negativa siffror, mycket pga att ca 500 kvm ännu står tomma. 14
Vi skulle behöva göra omfattande ombyggnationer för att kunna nå en större uthyningsgrad i fastigheten. Totalt sett är uthyrningsgraden för lokaler i bolaget 92,2 %. Hyreshöjningarna för 2014 gav en genomsnittlig hyresökning med 13,95 kr/kvm och år för bostäder. Nya Glaciären höjdes separat med i genomsnitt 20,00 kr/ kvm och år utöver årliga hyreshöjningen. Bolagets behov av pengar för årliga underhållsåtgärder kräver större hyresökningar. Bara under 2014 översteg gjorda underhålls- och reparationskostnader budgeten med 4,5 mkr. Utöver det översteg underhållsinvesteringarna budgeten med 2,1 mkr. Förvaltningsuppdraget av kommunala fastigheter Kirunabostäder AB har till uppdrag att förvalta Kiruna Kommuns fastigheter enligt fastställd uppdragsersättning. Förvaltningsområdet sträcker sig från Riksgränsen i väster till Karesuando i öster. För att uppfylla undantagen enligt tekalkriterierna har styrelsen beslutat att bilda ett nytt dotterbolag till Kirunabostäder AB under 2015 där uppdragsverksamheten kommer att bedrivas. Under 2014 har ytorna och omfattningen ökat något. Kulturskolan har flyttat till renoverade lokaler på Bolagskolan med bl a två danslokaler. Studentrum har renoverats på Hjalmar Lundbohmskolan där det nu finns 30 rum och två av dessa är handikappanpassade. Bumerangen har även flyttat till nya lokaler på Mo vägen. Förvaltningsuppdraget för 2014 visar på ett minusresultat på 2,4 mkr, vilket till stor del beror på att vi har haft en del större vattenskador på bl a Bergaskolan och Bolagskolan. Totalt sett är reparationerna och underhållet 6,4 mkr dyrare än budgeterat. Detta trots att vi redan i oktober fick ett sparbeting och därefter endast åtgärdat det mest akuta. Vi har också haft en del skadegörelse med glaskross och klotter. Ronderingar genomförs i våra fastigheter, både ut- och invändigt av våra fastighetskötare och tekniska fastighetsskötare vilket ger en bra uppföljning av fastigheterna. Alla ronderingar dokumenteras i vårt fastighetssystem. Vi arbetar också med Säkra Hus vilket innebär att våra tekniker inom el, ventilation, VA, brand och lekplatser besiktar och dokumenterar allt. Inom lokalvården har vi påbörjat arbetet med att ta fram städinstruktioner som ska finnas på varje arbetsplats med bl a arbetsbeskrivning, golvvård och säkerhetsblad. Under året har följande investeringar i underhåll g enomförts: Högalidskolan dörrbyten Takarbeten infästningar för att säkerställa arbetsmiljön enligt lagstiftning Bolagskolan dagis renovering av tak Sportahallen A-hall ny matta läktargolv Folkets Hus Jukkasjärvi målning av fasad, renovering tak Svappavaara Brandstation dränering grund med nytt ytskikt Svappavaara skola fönsterbyten i del av sporthall Vittangi skola nytt brandlarm Lekplatser nya lekutrustningar på skolor och daghem i Kiruna och på landsbygden. Förväntad framtida utveckling samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Allmännyttan ska drivas med vinstsyfte vilket gör det svårt att genomföra renoveringar och standardhöjningar som inte kan täckas av hyresintäkter. Under året har förhandlingar pågått med Hyresgästföreningen om att finansieringen av underhållsprojekt måste bekostas av hyresgästerna inom området. Projekt som inte genererar tillräckliga hyresökningar efter projektets genomförande blir olönsamma och leder till att nedskrivningar krävs på fastigheterna. Detta drabbar bolagets resultat. Vi har utmaningar med att fylla våra lokaler som framförallt lämnas av förvaltningarna. För nya hyresgäster krävs i regel stora kostsamma ombyggnationer som gör att bolagets lokalytor blir en svår ekonomisk belastning för hela koncernen. Det är av största vikt att allmännyttan utvecklas och att bolaget fortsätter att vara en drivande aktör på bostads marknaden och till viss del på den kommersiella marknaden. Ett led i detta arbete är de mål, delmål och aktiviteter som styrelsen arbetat fram och som kommer att föras in i den förestående affärsplanen. Förslag till disposition av företaget vinst eller förlust Styrelsen föreslår att fritt eget kapital, 106 216 403,07 kronor disponeras enligt följande: Balanseras i ny räkning 106 216 Summa 106 216 Vad beträffar koncernens och moderföretagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultatoch balansräkningar med tillhörande noter. Ridstallet målning av fasad, ny ventilation, upprustning av spiltor och boxar 15
Resultaträkning Belopp i tkr Not 2014 2013 2014 2013 Nettoomsättning 2 195 272 194 736 175 699 175 512 Aktiverat arbete för egen räkning 1 012 1 289 1 012 1 289 Övriga rörelseintäkter 3 384 743 86 093 387 808 89 006 581 027 282 118 564 519 265 807 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 4-124 470-135 042-114 497-126 281 Personalkostnader 5-61 954-62 029-61 954-62 028 Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningst illgångar -11 972-41 168-6 321-39 640 Rörelseresultat 6 382 631 43 879 381 747 37 858 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 7 78 562 61 534 Räntekostnader och liknande resultatposter 8-17 198-18 304-15 663-16 697 Resultat efter finansiella poster 365 511 26 137 366 145 21 695 Bokslutsdispositioner Koncernbidrag, erhållna 3 680 3 080 Ersättningsfond -330 887 - -330 887 - Resultat före skatt 34 624 26 137 38 938 24 775 Skatt på årets resultat 9 1 407-787 4 108-488 Årets resultat 36 031 25 350 43 046 24 287 Balansräkning Belopp i tkr Not 2014 2013 2014 2013 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 10, 11 528 149 620 461 468 200 555 860 Maskiner och andra tekniska anläggningar 12 - - - - Inventarier, verktyg och installationer 13 3 823 3 116 3 823 3 116 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 14 2 676 23 561 2 676 23 561 534 648 647 138 474 699 582 537 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 9 017 6 146 Uppskjuten skattefordran 16 2 130-3 620 - Andra långfristiga fordringar 17 447 683 1 391 446 590 116 449 813 1 391 459 227 6 262 Summa anläggningstillgångar 984 461 648 529 933 926 588 799 Omsättningstillgångar Varulager m m Bränslelager 258 176 258 176 258 176 258 176 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 6 683 10 731 6 653 10 731 Fordringar hos Kiruna kommun, koncernkonto - 3 197 2 994 2 709 Övriga fordringar 19 178 15 596 19 158 15 386 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1 187 1 725 1 187 1 725 27 048 31 249 29 992 30 551 Kassa och bank 5 976 20 925 5 976 20 926 5 976 20 925 5 976 20 926 Summa omsättningstillgångar 33 282 52 350 36 226 51 653 SUMMA TILLGÅNGAR 1 017 743 700 879 970 152 640 452 16
Balansräkning Belopp i tkr Not 2014 2013 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 18, 19 Bundet eget kapital Aktiekapital (4 065 aktier) 4 065 4 065 Reservfond 10 055 10 055 14 120 14 120 Fritt eget kapital Balanserat resultat 63 170 38 883 Årets resultat 43 046 24 287 106 216 63 170 120 336 77 290 Obeskattade reserver Ersättningsfond 330 887-330 887 - Avsättningar Uppskjuten skatteskuld 16-488 - 488 Långfristiga skulder 20 Skuld till internbank Kiruna kommun 467 166 491 607 467 166 491 607 Kortfristiga skulder Skulder till Kiruna kommun - 202 Förskott från kunder 10 853 9 720 Leverantörsskulder 16 070 29 334 Aktuell skatteskuld 309 802 Övriga skulder 2 328 8 894 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 22 203 22 115 51 763 71 067 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 970 152 640 452 Belopp i tkr Not 2014 2013 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 18, 19 Aktiekapital 4 065 4 065 Reserver 10 055 10 055 Ersättningsfond 258 092 - Balanserat resultat inkl årets resultat 100 235 64 205 Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 372 447 78 325 Summa eget kapital 372 447 78 325 Avsättningar Uppskjuten skattefordran 16 787 Ersättningsfond 72 795-72 795 787 Långfristiga skulder 20 Skulder till internbank Kiruna kommun 514 363 544 715 514 363 544 715 Kortfristiga skulder Skuld till Kiruna kommun - 758 Förskott från kunder 13 103 11 422 Leverantörsskulder 16 607 30 393 Aktuell skatteskuld 1 945 1 867 Övriga skulder 3 695 9 611 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 22 788 23 001 58 138 77 052 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 017 743 700 879 17
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Belopp i tkr Not 2014 2013 2014 2013 Den löpande verksamheten Fastigo 879 781 879 781 Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll 17 594 16 621 17 594 16 621 18 473 17 402 18 473 17 402 Kassaflödesanalys Belopp i tkr Not 2014 2013 2014 2013 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 22 365 511 26 137 366 145 21 695 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 24-320 420 4 108-326 071 2 580 45 091 30 245 40 074 24 275 Betald inkomstskatt -1 433 1 264-493 820 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 43 658 31 509 39 581 25 095 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning(+) av varulager -82-26 -81-26 Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 1 004 1 161 560 486 Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder -18 992-29 -18 811 1 173 Kassaflöde från den löpande verksamheten 25 588 32 615 21 249 26 728 Investeringsverksamheten Lämnat aktieägartillskott -2 871-2 403 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -42 590-31 977-41 593-29 661 Avyttring av materiella anläggningstillgångar 475 501 51 424 475 501 51 423 Förvärv av finansiella tillgångar -446 500 - -446 500 - Avyttring av finansiella tillgångar 207 281 25 99 Kassaflöde från investeringsverksamheten -13 382 19 728-15 438 19 458 Finansieringsverksamheten Erhållna koncernbidrag 3 680 3 080 Upptagna lån - - Amortering av lån -30 352-43 999-24 441-43 443 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -30 352-43 999-20 761-40 363 Årets kassaflöde -18 146 8 344-14 950 5 823 Likvida medel vid årets början 24 122 15 778 20 926 15 103 Likvida medel vid årets slut 23 5 976 24 122 5 976 20 926 18
Noter Belopp i tkr om inget annat anges Not 1 Redovisningsprinciper Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och för första året också enligt Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Moderföretaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår förutom inköpspriset även utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som uppfyller tillgångskriteriet räknas in i tillgångens redovisade värde. Utgifter för löpande underhåll och reparationer redovisas som kostnader när de uppkommer. Byggnaderna har delats upp i olika komponenter där förbrukningen bedöms vara väsentligt skilda. Dessa tillgångar har därför delats upp i komponenter vilka skrivs av separat. Avskrivningar Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod eftersom det återspeglar den förväntade förbrukningen av tillgångens framtida ekonomiska fördelar. Avskrivningen redovisas som kostnad i resultaträkningen. Nyttjandeperiod Byggnader Stomme och grund 100 år Stomkompletteringar och innerväggar 50 år Fasad 30-80 år Fönster 40 år Yttertak 15-50 år Värmeledningssystem 50 år VA-ledningssystem 50 år Ventilation 25 år El 40 år Hiss 30 år Restpost 40 år Maskiner och andra tekniska anläggningar 10 år Inventarier, verktyg och installationer 3-10 år Nedskrivningar - materiella och immateriella anläggningstillgångar samt andelar i koncernföretag Vid varje balansdag bedöms om det finns någon indikation på att en tillgångs värde är lägre än dess redovisade värde. Om en sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde. Om det inte går att beräkna en enskild tillgångs återvinningsvärde beräknas återvinningsvärdet för hela den kassagenererande enhet som tillgången hör till. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader och nyttjandevärde. Vid beräkning av nyttjandevärdet beräknas nuvärdet av de framtida kassaflöden som tillgången väntas ge upphov till i den löpande verksamheten samt när den avyttras eller utrangeras. Den diskonteringsränta som används är före skatt och återspeglar marknadsmässiga bedömningar av pengars tidsvärde och de risker som avser tillgången. En tidigare nedskrivning återförs endast om de skäl som låg till grund för beräkningen av återvinningsvärdet vid den senaste nedskrivningen har förändrats. Leasing Leasetagare Alla leasingavtal har klassificerats som finansiella eller operationella leasingavtal. Ett finansiellt leasingavtal är ett leasingavtal enligt vilka de risker och fördelar som är förknippade med att äga en tillgång i allt väsentligt överförs från leasegivaren till leasetagaren. Ett operationellt leasingavtal är ett leasingavtal som inte är ett finansiellt leasingavtal. Finansiella leasingavtal Varken koncernen eller moderbolaget har några finansiella leasingavtal. Operationella leasingavtal Leasingavgifterna enligt operationella leasingavtal, inklusive förhöjd förstagångshyra men exklusive utgifter för tjänster som försäkring och underhåll, redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden. Leasegivare Alla leasingavtal har klassificerats som finansiella eller operationella leasingavtal. Ett finansiellt leasingavtal är ett leasingavtal enligt vilka de risker och fördelar som är förknippade med att äga en tillgång i allt väsentligt överförs från leasegivaren till leasetagaren. Ett operationellt leasingavtal är ett leasingavtal som inte är finansiellt. 19
Finansiella leasingavtal Varken koncernen eller moderbolaget har några finansiella leasingavtal. Operationella leasingavtal Bolagets hyreskontrakt avseende lokaler och garage/p-platser till hyresgästerna redovisas som l easing. Utländsk valuta Poster i utländsk valuta Monetära poster i utländsk valuta räknas om till balansdagens kurs. Icke-monetära poster räknas inte om utan redovisas till kursen vid anskaffningstillfället. Valutakursdifferenser som uppkommer vid reglering eller omräkning av monetära poster redovisas i resultaträkningen det räkenskapsår de uppkommer. Varulager Varulagret är upptaget till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Därvid har inkurans risk beaktats. Anskaffningsvärdet beräknas enligt först in- först ut- principen. I anskaffningsvärdet ingår förutom utgifter för inköp även utgifter för att bringa varorna till deras aktuella plats och skick. Finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar och skulder redovisas i enlighet med kapitel 11 (Finansiella instrument värderade utifrån anskaffningsvärdet) i BFNAR 2012:1. Redovisning i och borttagande från balansräkningen En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när företaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från tillgången har upphört eller reglerats. Detsamma gäller när de risker och fördelar som är förknippade med innehavet i allt väsentligt överförts till annan part och företaget inte längre har kontroll över den finansiella tillgången. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när den avtalade förpliktelsen fullgjorts eller upphört. Värdering av finansiella tillgångar Finansiella tillgångar värderas vid första redovisningstillfället till anskaffningsvärde, inklusive eventuella transaktionsutgifter som är direkt hänförliga till förvärvet av tillgången. Finansiella omsättningstillgångar värderas efter första redovisningstillfället till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. Kundfordringar och övriga fordringar som utgör omsättningstillgångar värderas individuellt till det belopp som beräknas inflyta. Finansiella anläggningstillgångar värderas efter första redovisningstillfället till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar och med tillägg för eventuella uppskrivningar. Värdering av finansiella skulder Långfristiga finansiella skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Utgifter som är direkt hänförliga till upptagande av lån har korrigerat lånets anskaffningsvärde och periodiserats enligt effektivräntemetoden. Kortfristiga skulder redovisas till anskaffningsvärde. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda efter avslutad anställning Klassificering Planer för ersättningar efter avslutad anställning klass ificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda. Vid avgiftsbestämda planer betalas fastställda avgifter till ett annat företag, normalt ett försäkringsföretag, och har inte längre någon förpliktelse till den anställde när avgiften är betald. Storleken på den anställdes ersättningar efter avslutad anställning är beroende av de avgifter som har betalats och den kapitalavkastning som avgifterna ger. Vid förmånsbestämda planer har företaget en förpliktelse att lämna de överenskomna ersättningarna till nuvarande och tidigare anställda. Företaget bär i allt väsentligt dels risken att ersättningarna kommer att bli högre än förväntat (aktuariell risk), dels risken att avkastningen på tillgångarna avviker från förväntningarna (investeringsrisk). Investeringsrisk föreligger även om tillgångarna är överförda till ett annat företag. Avgiftsbestämda planer Avgifterna för avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad. Obetalda avgifter redovisas som skuld. Förmånsbestämda planer Företag har valt att tillämpa de förenklingsregler som finns i BFNAR 2012:1. Planer för vilka pensionspremier betalas redovisas som avgiftsbestämda vilket innebär att avgifterna kostnadsförs i resultaträkningen. Övriga långfristiga ersättningar till anställda Skuld avseende övriga långfristiga ersättningar till anställda redovisas till nuvärdet av förpliktelsen på balansdagen. Ersättningar vid uppsägning Ersättningar vid uppsägningar, i den omfattning ersättningen inte ger företaget några framtida ekonomiska fördelar, redovisas endast som en skuld och 20