1(7) Ett guldläge i Visby Region Gotland bjuder in till markanvisning för den nya centrala stadsdelen i kvarteren Sergeanten (A7-fältet) Projektbeskrivning januari 2015 Vision och mål för nya bostadsområdet kvarteret Sergeanten Bostadsområdet ska utvecklas med miljömässiga förtecken hänförligt till ekonomisk, social och ekologisk hållbarhet. Syftet är därför att hållbarhet ska genomsyras i inkomna förslag vilket även kommer att prioriteras vid val av förslag för markanvisning. Bostadsområdet ska vara en modern och attraktiv boendemiljö med närhet till såväl natur som till stadslivet i centrala Visby. Grönområden med goda möjligheter till rekreation och avkoppling. En miljö som lyfter fram cykeltrafik och gångstråk. Ett område med god tillgänglighet. Bostadsområdet ska bli en levande ny stadsdel med närheten till den service, kultur och nöjen som Östercentrum och Visby innerstad erbjuder. Men även med möjlighet till närhet till arbetsplatser som planeras i dess närhet inom yttre delen av A7-fältet. Vy över området från öster. Foto: Gunnar Britse Områdesbeskrivning Planeringen av A7-området fortsätter nu för ytterligare knappt 200 bostäder i Kvarteret Sergeanten. Området, med guldläge centralt i Visby, lämnas nu ut för markanvisning för bostadsbebyggelse. Planområdet är beläget i Visbys östra del, inom A7-området öster om Allégatan. Det är centralt beläget i Visby, cirka 1,5 kilometer från Österport och Östercentrum. Området, ett före detta militärt övningsfält, är idag till största delen obebyggt öster om Allégatan. När detta område nu görs tillgängligt för byggande är det ett unikt tillfälle att vara med och skapa en modern stadsdel med närhet till både stad och natur.
2(7) Kvarteret Adjutanten, området närmast Allégatan, är planlagt för bostäder och Gotlandshem har påbörjat byggande av hyresbostäder. En detaljplan för förskola och småhustomter håller på att tas fram i områdets nordöstra del och är beräknad att antas våren 2015. Förskolan planeras stå färdig under 2016. Byggnadsnämnden beslutade 2014-06-25 att samhällsbyggnadsförvaltningen skulle samråda med förslag till detaljplan för kvarteret Sergeanten m.fl. Samråd genomfördes juli-augusti 2014. Samrådsredogörelse och planförslag utgör underlag för markanvisningen. Fyra områden/kvarter A-D är nu aktuella för markanvisning. Totalt kan cirka 19000 kvm BTA byggas i form av flerbostadshus, radhus och stadsvillor. De fyra kvarteren kan bebyggas med bostäder i olika upplåtelse- och boendeformer. Eftersom efterfrågan på hyresrätter är stor ser regionen också gärna denna upplåtelseform. Möjligheten att tillskapa parkeringsplatser påverkar exploateringsgraden. Den bruttoarea (BTA) som anges nedan är beräknad med en exploateringsgrad på cirka 0,6. Kravet på parkeringsplatser är 1,05 parkeringsplats/bostad (en plats per bostad, övriga som gästparkering). Skulle parkeringsproblem uppstå ska extra platser kunna lösas inom respektive fastigheten. Införandet av en bilpool kan möjliggöra högre exploatering. Laddningsstolpar för elbilar bör finnas. Område Area kvm Exploatering 0.6, kvm BTA A 7400 4440 B 6840 4100 C 6100 3660 D 10970 6580 Uppdelning av områden Markanvisningen vänder sig till flera exploatörer, i samarbete med arkitekter, och har som syfte att få fram goda förslag på hur man kan exploatera anvisade områden/kvarter. Vinnande/antagna förslag kommer sedan ligga till grund för slutförandet av pågående detaljplanarbete och genomförande av detsamma. Efter markanvisningen kommer detaljplanearbetet att fortgå i samverkan med de exploatörer som utses vid markanvisningen. Detta innebär att inlämnade ( vinnande ) förslag och detaljplanen kommer att bearbetas ytterligare under planprocessen. Förslagen kan komma att bearbetas för bästa helhetslösning för området. Kvarteren kan delas för byggande av mindre områden. Bruttoarean (BTA) delas då också. Gemensamhetsanläggningar kan komma att krävas för grönområden, tillfarter och parkeringsplatser. Tidplan detaljplan Förslag med prisuppgift ska lämnas in till Region Gotland senast 30 april 2015. Regionstyrelsen fattar beslut om att teckna markanvisningsavtal juni 2015. Detaljplanen ställs sedan ut hösten 2015.
3(7) Byggnadsnämnden godkänner planförslaget och regionfullmäktige beräknas kunna anta detaljplanen mars 2016. Den vinner sedan laga kraft (under förutsättning att den inte överklagas). Beskrivning av planområdet Arkeologi En översiktlig arkeologisk undersökning har gjorts. I samband byggnation kan arkeologisk övervakning krävas, vilket exploatören ombesörjer. Friytor och rekreation Närlekplatser ska ordnas inom bostadsområdena av exploatören. En aktivitetspark är planerad inom Parkrummet. Tillgången på bostadsnära natur ger goda förutsättningar för ett kvalitetsboende och en bra livsmiljö med plats för lek, promenader, naturupplevelser och avkoppling. Området består till största delen av öppen mark. I norr gränsar området mot ett värdefullt naturområde. De gröna stråken genom området är viktiga för att alla boende i området ska ha närhet till grönområde. Miljökonsekvenser En översiktlig miljökonsekvensbeskrivning (MKB) daterad 1994-11- 01 har gjorts i samband med den fördjupade översiktsplanen för A7-fältet (antagen av KF 1996-02-12). Region Gotland bedömer att MKBn till största delen är aktuell varför en ny miljöbedömning med MKB inte har gjorts. Störningar Stora Törnekvior blir huvudgata med hastighetsbegränsning till 40 km/h. Enligt bullerberäkning kommer bebyggelsen närmast vägen att påverkas av vägtrafikbuller där maxvärdet överskrids. Kravet på bebyggelsens placering i förgårdslinje mot gatan gör att en bra utemiljö tillskapas mot gårdssidan. Bullerdämpning av bebyggelsen kan komma att krävas. Balkonger och uteplatser som placeras mot Stora Törnekvior ska byggas in för att klara bullerkraven. Programkrav och rekommendationer för ny bebyggelse (se även planförslaget) Innovativa genomarbetade arkitektoniska lösningar efterfrågas. Vi ser gärna konceptuella förslag med spännande och välfungerande samband mellan bebyggelse och utemiljö. De miljöer som tillskapas skall ha höga boendekvaliteter både sett till inomhusmiljö, planlösningar och utemiljö. Arkitekturen bör utstråla lekfullhet, modernitet och precision. Höga gestaltningskrav ställs på utförandet. Bebyggelsen skall utgå från ekologiskt hållbara lösningar. Gestaltning stadsmiljö Utgångspunkten för utformningen av bebyggelsen i kvarteret. Sergeanten är den fördjupade översiktsplanen för A7-området. Den aktualiserade fördjupade översiktsplanen för Visby, antagen 2009-12-14, beskriver intentioner för en kommande bebyggelse inom planområdet så här: En blandad bebyggelse med olika hustyper och en måttlig täthet och höjd. I den fördjupade översiktsplanen anges bland annat följande riktlinjer: Max tre våningar, undantagsvis fyra våningar. Gärna parvis hopbyggda hus. Accenter i form av högre byggnadsdelar för att tydliggöra
4(7) stråk, rumsbildningar etc. Kvarter och gårdar ska ges en tydlig identitet. Byggrätterna inom kvarteren delas upp i tre zoner där zonen närmast Stora Törnekvior och Greta Arvidssons gata kan bebyggas med hus i 3 till 4 våningar. Den inre delen av kvarteret kan bebyggas med hus i 2 till 3 våningar. Zonen mot parkrummet kan också bebyggas med hus i 2 till 3 våningar. Inom området etableras tre övergripande gestaltningsprinciper för utemiljön kring vilka bebyggelsen ordnas. 1. Gaturummet 2. Gårdsrummet 3. Parkrummet Gaturummet: Längs Stora Törnekvior och Greta Arvidssons gata ordnas bebyggelsen i kvarteren så att byggnaderna byggs ut i förgårdslinjen och skapar ett tydligt inramat gaturum. Bebyggelsen kan vara mellan tre och fyra våningar. Trapphus skall vara genomgående. Bebyggelsen bör vara orienterad med långsida mot gata och tyst sida skall kunna åstadkommas mot kvarterens gårdssida. Bebyggelsen bör på motsvarande vis förhålla sig även till sidogata. Kvarterens hörnlägen bör bebyggas. Byggnader kan vara fristående eller vara sammanbyggda över kvartershörn. Gårdsrummet: Inom kvarteren tillskapas slutna eller halvslutna gemensamma gårdsrum. Dessa kan vara flera sett över ett helt kvarter, och kan variera i storlek. Gårdsrummen kan begränsas av bostadshus, väggar mot komplementbebyggelse eller växtlighet. Parkering skall infogas på ett sådant sätt i gårdsmiljön att den kan avgränsas från vistelsemiljön i gårdarna med växtlighet, staket eller väggar. Lösningar där parkeringsytorna delas upp på flera mindre ytor är att föredra framför stora sammanhängande parkeringsytor. Gårds- och parkeringsmiljöerna bör ha en sammanhållen utformning och ett genomtänkt samband med bostadshusen. Utformningen av staket, carportar eller andra avgränsningar bör samordnas över hela kvarteret. Utemiljön ska inbjuda till utevistelse med planteringar och sittplatser, samt lekplatser. Parkrummet: Det centrala parkstråket knyter samman området med bebyggelsen i kvarteret Adjutanten och etablerar ett grönstråk ända fram till Allégatan. Parken har karaktär av naturmark och anlagd park och kvarterens gräns mot park/natur utgörs av bebyggelse i två till tre våningar; radhus, stadsvillor eller flerbostadshus. Gränsen mot parkmiljön kan utgöras av bebyggelse, staket eller häckar kring trädgårdar. Kvarterens hörnlägen mot parken bör bebyggas. Fasader och tak Fasader kan vara av puts, trä, tegel eller skivmaterial. För lägre hustyper som radhus föredras lättare fasadmaterial som trä eller skivmaterial. Tak skall utföras i tegel, plåt eller som gröna tak. Takkomplettering och huvar ovan tak skall samordnas i projekteringsskedet. Fasaddetaljer skall vara välprojekterade och utförda. Energi Området ska anslutas till fjärrvärme. Solfångare kan användas som komplementvärme men ska då integreras i arkitekturen.
5(7) Se vidare miljöanpassat byggande nedan. Undersökningar En geoteknisk undersökning daterad 2012-07-04 gjordes för kvarteret Adjutanten gränsande till aktuellt området i väster. Grundläggning bedöms kunna utföras på konventionellt sätt, t.ex med hel kantförstyvad bottenplatta eller separata plattor direkt i naturlig mark på frostfri nivå. Det förutsätts att befintlig mulljord tas bort innan grundläggningen. Behov av ytterligare undersökningar ombesörjs av exploatören. En kompletterande översiktlig miljöteknisk undersökning har gjorts 2013-06-18. Det har konstaterats att markföroreningar från tidigare skjutbaneverksamhet finns. En saneringsplan är framtagen och åtgärderna har påbörjats under hösten 2014 för att vara slutförda under våren 2015. Som en säkerhetsåtgärd ska miljöteknisk undersökning göras inom byggrätterna i samband med bygglov. Undersökningen ombesörjs av exploatören. Området anges som normalradonmark i det undre intervallet. Byggnader på normalradonmark ska utföras radonskyddande. Avsteg får göras om platsspecifika mätningar visar att behov inte föreligger. Telefoni/Bredband Elnätoperatör är Gotlands Energiverk AB (GEAB). För telefoni och bredband hänvisas till operatörer på marknaden samt ev. fiberförening/-ar inom Visbyområdet. Ombesörjes av exploatören. Miljöanpassat byggande Region Gotland är sedan 1992 en ekokommun. Vid byggande i egen regi har Region Gotland riktvärden för byggnadernas maximala energiförbrukning. Regionen förbereder också införandet av ett internt krav att nya byggnader ska vara miljöcertifierade av tredjepart alternativt klara motsvarande krav i de fall den aktuella byggnadstypen inte kan miljöcertifieras. Målsättningen är att ta täten för ett hållbart byggande och hållbar utveckling. Vid markanvisning välkomnar Region Gotland en helhetssyn på miljöanpassat byggande, gärna miljöprestandahöjande system hos byggherren, med speciellt fokus inom områdena energiförbrukning, materialval, innemiljö och biologisk mångfald. Markanvisningsavtal Markanvisning sker i enlighet med Region Gotlands riktlinjer för markexploatering och försäljning av mark och fastigheter och ska därmed godkännas av regionstyrelsen. Markanvisningsavtal upprättas med antagen exploatör. Avtalet medger bl.a. att antagen exploatör under en tvåårsperiod garanteras att få bygga inom anvisat område under förutsättning att villkoren i övrigt är uppfyllda. Om exploateringsavtal och exploatering har påbörjats inom nämnda tvårårsperiod träffas avtal om förvärv senast två år efter regionstyrelsens godkännande av markanvisningsavtalet.
6(7) Utvärderingskriterier Pris kr/kvm bruttoarea (BTA) 1/3 Exploatörens pris per kvadratmeter BTA som kommande detaljplan kommer att medge, dock lägst 1 450 kr/kvm. Gestaltning 1/3 Se programkrav och rekommendationer för ny bebyggelse. Hållbarhet 1/3 Energianvändning, kretsloppstänkande, materialval, kommunikation, dagvattenhantering o dyl samt boendekostnader, upplåtelseform, tillgänglighet, mångfald, integration och bilpool. Redovisning Gestaltning: Föreslå bebyggelsekoncept för kvarteret där ingående delar förhåller sig medvetet till de tre principerna för kvartersmiljön; gaturummet, gårdsrummet och parkrummet. Visa hur bebyggelsen och utemiljön i kvarteret kan bidra till en god helhetsverkan. Byggnader ska utformas med hög arkitektonisk kvalitet, redovisa arkitektoniska ställningstaganden. Tydiggör boendekvaliteter i exempelplanlösningar och skisser. Redovisa angöring, parkering, återvinning och förråd. Vilka handlingar vill vi ha? En beskrivning i ord av förslaget med bakomliggande tanke av ställningstaganden och gestaltningsintentioner Situationsplan, inkl. utemiljö, angöring och parkeringslösningar i skala 1:200 eller 1:500 Typfasader, färgsättning i skala 1:200 Exempel på planlösningar samt trapphus, entréer i skala 1:200 Visualiseringar / Perspektiv Uppvärmningssätt med beräknad energianvändning kwh/kvm Redovisning av byggnadernas utförande, materialval och markberedning Antalet lägenheter, lägenhetssammansättning med angiven bostadsyta och lägenhetsstorlek Upplåtelseform Beskrivning av genomförandet samt långsiktigt ägande/förvaltande av fastigheten Hyresnivå för hyreslägenheter Pris- och avgiftsnivåer för bostadsrätter Beräknad byggkostnad kr/kvm BTA Företagets organisation och kort historik Kontaktperson och firmatecknare Ekonomisk status Affärsidé (byggnade, förvaltning, fastighetsutveckling) Tidigare referensobjekt Situationsplaner, planlösningar och fasader skall redovisas i A1 eller A3-format i tre exemplar. Om förslaget lämnas i format A1 ska även tre ex i format A3 bifogas (halv- eller fullskala). Prisuppgiften i kr/m 2 BTA läggs i ett separat förslutet kuvert, eftersom förslagen först bedöms utifrån gestalning och hållbarhet.
7(7) Material som kan rekvireras: Samrådsförslag detaljplan Underlagskarta eller dwg-fil Förslag på markanvisnings- och exploateringsavtal. Underlagsmaterial kan beställas hos: Monica Tingström, tfn 0498-269169, monica.tingstrom@gotland.se eller Roger Möller, tfn 0498-269128, roger.moller@gotland.se Tidplan markanvisning Utskick av förutsättningar för markanvisningen 29 januari 2015 Sista dag för frågor 28 februari 2015 Sista dag, kl 12.00, för inlämning av förslag för markanvisning 30 april 2015 Beslut om antagande i regionstyrelsen 16 juni 2015 Frågor ställs till: Monica Tingström, tfn 0498-269169, monica.tingstrom@gotland.se eller Roger Möller, tfn 0498-269128, roger.moller@gotland.se Utvärdering Utvärderingen kommer att ske i olika kompetensspecifika grupper innehållande representanter från såväl regionens ledningskontor som samhällsbyggnadsförvaltning. Sekretess Samtliga förslag hanteras med sekretess fram till beslut fattas i regionstyrelsen. Avtal Med de exploatörer som får mark anvisad kommer det att tecknas markanvisningsavtal efter regionstyrelsens beslut om anvisning. Innan beslut om antagande av detaljplanen fattas kommer det även att tecknas exploateringsavtal med de exploatörer som har fått mark anvisad. Anmälan för markanvisning Inlämnade förslag för att kunna få delta i fördelning av marken ska skickas per brev märkt Markanvisning Sergeanten till: Region Gotland Samhällsbyggnadsförvaltningen Roger Möller 621 81 VISBY VÄLKOMNA MED ERA FÖRSLAG FÖR ATT GESTALTA OCH UTVECKLA DEN NYA STADSDELEN OCH SKAPA FRAMTIDENS VISBY Samhällsbyggnadsförvaltningen Region Gotland