VD har ordet Under 2012 har mitt fokus varit att renodla Brinova till ett fastighetsbolag inriktat på logistikfastigheter. Resultatet är att värdet på våra logistikfastigheter ökat från 2,2 till 3,4 miljarder. Det visar tydligt vår målsättning att växa och att satsa på logistikrelaterade fastigheter. Genom att växa genererar vi god avkastning till våra finansiärer och skapar en utvecklande atmosfär i bolaget. För mig är det viktigt att vi växer på ett klokt sätt och att tillväxten bidrar till att skapa en positiv samhällsutveckling och den framtid vi vill ha. För att lyckas är det viktigt att Brinova alltid uppträder på ett etiskt försvarbart sätt och att vi strävar efter att de människor som berörs av Brinovas verksamhet påverkas positivt, oavsett om det handlar om våra egna medarbetare, hyresgäster eller andra som påverkas av det vi gör. För att skapa denna positiva framtid krävs också att samhällsutvecklingen sker inom ramen för vad den omgivande miljön klarar av. Det gäller både samhällets användning av naturresurser och påverkan på de ekosystem vi är beroende av. Brinova ska alltid arbeta för låg resursförbrukning och miljöpåverkan. Det mest självklara här är givetvis att minimera miljöpåverkan i våra fastigheter genom exempelvis minskad energiförbrukning och smarta lösningar för avfallshantering. En annan viktig del är robusta bedömningar av miljörisker vid förvärv av nya fastigheter. Men som jag ser det ligger Brinovas största påverkansfaktor inom ett annat område. Det viktigaste vi kan göra för en hållbar samhällsutveckling är att hjälpa våra logistikkunder att nå resurseffektiva logistikflöden baserade på förnybar energi. Basen i detta arbete är att etablera logistikfastigheter i rätt läge. Rätt läge hittar vi bland annat utifrån tillgång till räls-, väg- och vattentransport samtidigt som fastigheterna finns i nära anslutning till produktions- eller konsumtionstäta områden. Det kan också handla om att skapa möjligheter för mindre e-handelsaktörer att samlokaliseras i större logistikfastigheter. Genom att hela tiden arbeta med detta i vår dagliga verksamhet kan vi minska miljöpåverkan från transport och distribution av varor i Sverige. Där tror jag att Brinova kan göra en stor skillnad, både i år och på längre sikt. Ängelholm i juni 2013 Gustaf Hermelin 2
3
Det här är Brinova Brinova förvaltar fastighetstillgångar, såväl direktägda fastigheter som aktieinnehav i noterade fastighetsbolag. Vi startar också projekt som har kunnat växa till en betydande storlek. I syfte att på bästa sätt använda våra resurser fokuserar vi från och med 2012, efter Backahill Holding ABs förvärv av bolaget, på logistikfastigheter. Fokus på logistik Som en följd av denna fokusering har den tidigare affärsstrukturen, med ett fastighetsutvecklande affärsområde och tre fastighetsförvaltande, från och med den 1 januari 2013 ersatts med tre geografiska områden, Stockholm, Göteborg och Öresund, helt inriktade på logistik. De aktier, i onoterade och börsnoterade fastighetsbolag, som tidigare förvaltades inom ramen för affärsområde Aktieinnehav förvaltas alltjämnt av Brinova dock utanför den operativa affärsstrukturen. Vision Brinova ska vara den klart ledande förvaltaren av logistikfastigheter och den självklara partnern för den som vill utveckla eller hyra logistikfastigheter. Affärsidé Brinova ska skapa avkastning genom att investera i logistikfastigheter och fastighetsbolag inom Sverige. Vinsterna skapas genom förvärv, förvaltning och försäljning. Fastighetsförvaltning Genom en kundnära fastighetsförvaltning skapar vi ett stabilt driftsöverskott som optimerar fastighets- och hyresvärdena. Det är genom att känna såväl internationella och nationella varuflöden som kundernas behov väl och genom en aktiv förvaltning med egen personal som vi tidigt kan se marknadens och hyresgästernas behov och vi kan anpassa vårt erbjudande till den aktuella partnern, hyresgästen och situationen. Transaktioner Genom att utveckla objekten tekniskt, marknadsmässigt och finansiellt skapar vi nya värden som vi på ett ansvarsfullt sätt kan realisera när de är färdigutvecklade. De färdigförädlade fastigheternas stabila intäktsflöden ger oss en flexibilitet och möjlighet att överväga försäljning till ansvarsfulla intressenter när förutsättningarna är optimala eller bjuda in partners för samägande. På så sätt frilägger vi såväl personella som finansiella resurser för fortsatt projektutveckling inom framförallt logistik. Fastighetsförvaltning Fastighetsutveckling Brinova söker, utvärderar och genomför kontinuerligt strategiska förvärv av intressanta logistikfastigheter och fastighetsbolag. Vår omfattande erfarenhet av fastighetsmarknaden, inte minst inom logistikområdet, kopplat till vårt breda nätverk och en stark marknadsnärvaro ger goda möjligheter att utveckla och förädla fastighetsbestånd och på så sätt skapa värdetillväxt. Aktieförvaltning En viktig del av Brinova är vår portfölj med aktier i börsnoterade och onoterade fastighetsbolag. Bolagen lämnar normalt en god avkastning och innehaven fungerar dessutom som ett instrument för ökad marknadsnärvaro och strukturaffärer. De noterade bolagen tillhör de ledande på sina respektive delmarknader. Fabege är en av de större aktörerna i Stockholm. 4
Fastigh etsför valtning Logistik - Projekt En renodlad affärsstruktur m ed en beslutsför organisation Aktieför valtning Aktier fastigh etsbolag Lokal när varo på platser m ed tillväxtpotential Finansiell kapacitet 2. Lokal närvaro på platser med tillväxtpotential Brinova fokuserar på logistikfastigheter som ligger placerade utmed de stora trafiklederna mellan Malmö, Helsingborg, Göteborg och Stockholm, där vi bedömer att det finns en god och långsiktigt stigande efterfrågan på kostnadseffektiva lägen. En av de stora utmaningarna är miljön eftersom transporter är energikrävande. Med en ökad miljömedvetenhet i samhället ökar kraven på att minimera miljöbelastningen. Brinova etablerar därför också logistikanläggningar längs de Gröna Korridorerna, det vill säga vid de viktigaste transportlederna och knutpunkterna där det finns goda förutsättningar för effektivare järnvägstrafik kombinerat med övriga transportsätt. Vår fokusering på geografiskt avgränsade tillväxtmarknader gör att vi har kunnat utveckla både nära och långsiktiga relationer med kommuner och näringsliv. Detta ger i sin tur möjligheter att skapa strategiska samarbetsprojekt och att i ett tidigt skede få kunskaper om de lokala marknadernas behov, hyresnivåer och prisutveckling. Genom att samarbeta med våra intresseföretag och få tillgång till deras kunnande kan vi också utveckla fastighetstillgångar över hela Sverige. Wihlborgs är ledande i Skåne och Diös har genom förvärvet av Norrvidden utvecklats till det ledande fastighetsbolaget i Norrland. Även bland de onoterade innehaven finns det flera exempel på bolag som tillhör de ledande inom sina geografiska områden som till exempel Platzer i Göteborg. I flera fall har bolagen skapats tillsammans med byggbolag, kommuner och andra samverkansföretag eller som i Platzers fall genom fusioner, förvärv, förädling och renodling. Övergripande mål och strategier Brinova ska på utvalda marknader vara en aktiv marknadsaktör och utvärdera tillgängliga attraktiva logistikfastigheter och aktier i bolag som kan vidareutvecklas. Vi skall uppnå våra mål genom ett antal strategier som bildar tre viktiga grunder för vår verksamhet: 1. En renodlad affärsstruktur driven av en beslutsför organisation med hög etik Brinova har från och med den 1 januari 2013 en affärsstruktur som, i tre geografiska regioner, är helt inriktad på att utveckla och förvalta ett attraktivt bestånd av logistikfastigheter i Sverige. Denna koncentration ger oss goda möjligheter att initiera och delta i komplexa utvecklingsprojekt inom logistikfastigheter. För det ändamålet har Brinova också en platt organisation formad för att ta snabba beslut samt en ledning och styrelse med omfattande erfarenhet av fastighetsmarknaden. 3. Finansiell kapacitet Genom att upprätthålla en god finansiell ställning och kapacitet skapar vi förutsättningar för att genomföra Brinovas strategier samt att uppnå visionen. Brinova arbetar med långvariga bankrelationer och finansieringen säkerställs på optimala villkor genom långsiktiga låneavtal. 5
Om hållbarhetsredovisningen Brinovas hållbarhetsredovisning syftar till att ge en bred bild av företagets verksamhet och påverkan på omvärlden. Jämfört med vår årsredovisning erbjuder hållbarhetsredovisningen fördjupad information om fastigheternas miljöpåverkan, hur Brinova skapar mer hållbar logistik samt Brinovas roll som arbetsgivare. Relevans för Brinovas intressenter Hållbarhetsredovisningen syftar till att belysa de områden som Brinova anser är mest relevanta för våra intressenter. Företagets viktigaste intressenter har identifierats i en process i ledningsgruppen där de intressentgrupper som anses mest centrala för Brinovas framgång har rangordnats. En riktad dialog har därefter förts med dessa intressenter, primärt i form av webbaserade enkätundersökningar. På detta sätt har kunder, medarbetare, leverantörer och ägare givits möjlighet att föra fram sina åsikter och synpunkter på Brinova ur ett hållbarhetsperspektiv. I diagrammet nedan visas de hållbarhetsaspekter som prioriteras högst av Brinovas intressenter respektive bolaget självt. Etik & moral Energiförbrukning i fastigheter Medarbetstrivsel & utveckling Medarbetstrivsel & utveckling Leverantörskrav gällande miljöaspekter Jämställdhet Transparenta & rättvisa avtal Tillgänglighet & klagomålshantering Materialval vid ny- och ombyggnation Ansvarsfull marknadsföring Leverantörskrav gällande mänskliga rättigheter Antikorruption Brinovas prioriteringsgrad Det är tydligt att våra intressenter förväntar sig ett korrekt och etiskt agerande från Brinova och att vi ska sätta energieffektivisering högt på agendan. Den visar även att våra hyresgäster efterfrågar en hyresvärd som finns tillgänglig när allt inte fungerar som det ska, och som har transparenta och rättvisa villkor. Hållbarhetsredovisningen avser Brinova Fastigheter AB, dotterbolag där Brinova äger en majoritet av rösterna samt joint ventures som Brinova kontrollerar. Brinova innehar även mindre, men betydande, ägarandelar i både noterade och onoterade bolag vilka inte innefattas av statistik och nyckeltal i denna redovisning. För hållbarhetsstyrningen i dessa bolag agerar Brinova som en aktiv ägare med ambitionen att bolagen ska hantera hållbarhetsfrågor på liknande sätt som vi gör på Brinova. Brinova är sedan slutet av 2012 ett helägt dotterbolag till Backahill Holding AB, och Brinovas styrelse består därmed av representanter för ägarbolaget. Det är tredje året i följd som Brinova presenterar en hållbarhetsredovisning enligt riktlinjerna i the Global Reporting Initiative (GRI). Hållbarhetsredovisningen följer precis som föregående år G3.1, även i år har den granskats av GRI och godkänts för nivå C. Diagrammet visar hur Brinova respektive Brinovas intressenter prioriterar olika hållbarhetsaspekter. Högst prioriterade är aspekterna längst upp till höger i diagrammet. 6
7
8
Hållbar utveckling för Brinova Hållbarhet på Brinova innebär en stabil ekonomi och goda affärsrelationer, att vara en bra arbetsgivare samt arbeta för låg miljöpåverkan och en hållbar logistik. Vi vill vara en del i att skapa en mer hållbar samhällsutveckling. Ekonomisk hållbarhet på Brinova innefattar främst en finansieringsstruktur och affärsmodell som överlever såväl medgångar som motgångar, både i den operativa verksamheten och i omvärlden. Det realiseras genom en låg skuldsättningsnivå, hög uthyrningsgrad med varierande avtalslängder samt god tillväxt och lönsamhet. Vårt sätt att arbeta med dessa frågor beskrivs utförligt i vår ordinarie årsredovisning. För att beskriva vårt samhällsekonomiska värdeskapande presenteras i nedanstående tabell hur vårt genererade ekonomiska värde har kommit våra olika intressentgrupper till godo. Social hållbarhet handlar om att vi ska vara en trovärdig och pålitlig affärspartner genom att hålla en hög etisk och moralisk nivå samt att attrahera och behålla kompetenta medarbetare med sunda värderingar. Både trovärdighet i vårt sätt att göra affärer och våra medarbetares kompetens är nödvändiga parametrar för att Brinova ska fortsätta att utvecklas och lyckas som bolag. Vi beskriver vårt arbete med dessa frågor under rubriken Organisation & medarbetare. Brinovas arbete med miljömässig hållbarhet handlar främst om att optimera fastigheternas energiprestanda. Oavsett om fastigheterna hyrs ut med kall- eller varmhyra så är låga energikostnader en viktig aspekt för att skapa attraktiva kunderbjudanden och skapa långsiktiga relationer med våra hyresgäster. Området beskrivs under rubriken Brinovas miljöarbete. Inom Brinovas affärsområde logistik är dessutom fastigheternas fysiska läge en central parameter för miljöpåverkan, eftersom läget påverkar både våra kunders transportlängder och deras möjligheter att kombinera olika transportsätt. Det har i sin tur en stor inverkan på den totala miljöpåverkan från samhällets transporter. Vi behandlar detta mer utförligt under rubriken Framtiden behöver hållbar logistik. Skapat och distribuerat ekonomiskt värde (MSEK) 2012 2011 2010 Direkt skapat ekonomiskt värde Nettointäkter 708 578 531 Distribuerat ekonomiskt värde Leverantörer 124 140 130 Anställda 32 23 27 Utdelning aktieägare 104 104 91 Räntor 161 126 83 Skatter 9 13 12 Bibehållet ekonomiskt värde 278 170 189 Tabellen visar Brinovas nettointäkter och hur dessa fördelats ut på olika intressentgrupper. 9
Framtiden behöver hållbar logistik Samhället blir alltmer beroende av transporter. En stor andel av vår inhemska konsumtion har producerats i andra länder, och den inhemska produktionen exporteras i stor utsträckning till marknader runt om i världen. Det här ökar behovet av en mer resurseffektiv logistik där Brinova vill vara en viktig aktör med lokaler i rätt läge. Många av Sveriges företag skulle inte överleva utan ett välfungerande system för transport av varor. Detta visades tydligt när Sveriges åkeriföretag presenterade en rapport 1 2011 som belyser konsekvenserna av en vecka utan lastbilar. Studien visar bland annat att redan efter fem dagar fungerar inte reningen av dricksvatten, industriproduktionen står stilla och livsmedelsbutikerna gapar tomma. Många företags lager befinner sig i transport, och för att hålla nere transportkostnader och minimera miljöpåverkan ökar kraven på resurseffektiv logistik. Det är med bakgrund av detta som Brinova sedan många år arbetar strategiskt för att identifiera de platser i Sverige som är bäst lämpade för logistikfastigheter. Brinovas lokaler finns samlade i så kallade logistikpositioner, geografiska platser som blir noder i logistiksystemet. Logistikpositionerna etableras i anslutning till europavägar, järnväg och hamnar. Det skapar förutsättningar för så kallade intermodala eller sammodala transporter, det vill säga transporter som kombinerar användningen av räls-, väg- och vattentransport. En tydlig trend genom hela Europa är att transporter alltmer sker på räls istället för väg. Anledningarna till detta är flera, bland annat blir vägnäten allt högre belastade och krav på bättre arbetsvillkor för yrkesförare ökar kostnader och risker för förseningar. Samtidigt har Europas järnvägsnät blivit mer integrerat och företag som kombinerar transport på räls och väg har blivit vanligare. Sammantaget har både kostnader och risker minskat för transporter på räls samtidigt som medvetenheten om den lägre miljöpåverkan gör att företag i hög grad väljer rälstransport i stället för vägtransport. Brinovas logistikpositioner skapar på ett enkelt sätt förutsättningar för att använda tågtransport istället för vägtransport. Även båttransport har till viss del börjat ersättas med tågtransport. Den enskilt viktigaste faktorn till detta är möjligheterna till transport på transsibiriska järnvägen. Tidigare har såväl tekniska som politiska problem gjort tågtransporter mellan Europa och Asien dyra och riskfyllda. De senaste åren har förutsättningarna förbättrats avsevärt och flera globala företag har förlagt hela eller delar av transporterna mellan kontinenterna till järnväg. Brinovas logistikposition Karlshamn har till stor del sin bakgrund i de ökade transporterna på transsibiriska järnvägen. De företag som etablerar lager i Karlshamn får mycket goda möjligheter att använda båttransport till Kleipeda för vidare transport med tåg på transsibiriska järnvägen till Asien. Karlshamn är Sveriges port till transsibiriska järnvägen. 1 www.akeri.se/sites/default/files/uploaded_files/evul_rapport_2011.pdf 10
Genom att Brinova etablerar logistikpositioner utmed de viktigaste transportlederna och knutpunkterna där det finns förutsättningar för effektiv järnvägstrafik kombinerat med övriga transportsätt, skapar vi förutsättningar för mer kostnadseffektiva och miljöeffektiva transporter. Om vi kan bistå våra kunder med infrastruktur för att i högre grad transportera sina varor på järnväg och vatten, och därigenom minska långa lastbilstransporter, så kan vi minska miljöpåverkan drastiskt. Koldioxidutsläppen från vägtransporter står idag för nästan en tredjedel av Sveriges totala utsläpp, så potentialen är enorm. För att belysa och utvärdera den potential som finns i mer koncentrerade noder av logistikfastigheter så har Brinova under 2012 handlett ett examensarbete vid KTH i Stockholm. Förhoppningen med projektet var att kunna analysera omfattningen på miljövinsten av att etablera lager vid Brinovas logistikpositioner. Det visade sig dock att det krävs betydligt mer omfattande studier för att kunna generera vetenskapligt baserat underlag eller analysverktyg för att kvantifiera denna miljövinst. Tydligt är dock att det finns en stark koppling mellan logistikfastigheternas läge och miljöpåverkan från transporter. Brinova utbildar logistik-sverige För att öka kunskapsutbytet och intresset för logistikbranschen arrangerar Brinova årligen seminariet Logistiktrender LIVE. Till seminariet inbjuds stora delar av de som professionellt arbetar med logistik i Sverige. I maj 2013 genomfördes arrangemanget för tredje året i rad, och det var mer välbesökt än någonsin. Närmare 200 personer fyllde Dunkers kulturhus i Helsingborg och lyssnade, utbytte erfarenheter och knöt nya kontakter. Bland talarna fanns en mängd branscher och positioner representerade, med varierade ämnesområden på olika sätt relaterade till logistik. Bland talarna fanns såväl arkitekter som logistikexperter och företagsledare; några exempel är Henk van Dieren (VD Samskip Van Dieren), David Zahle (Partner på Bjarke Ingels Group) och Mattias Jönsson (logistikdirektör på Cloetta). Se filmen med höjdpunkterna från Logistiktrender LIVE på Brinovas Youtube-kanal. Där berättar flera av talarna från dagen bland annat om kopplingen mellan hållbarhet och logistik. 11
Brinovas miljöarbete Brinovas viktigaste miljöaspekt är energianvändningen i våra fastigheter och den miljöpåverkan som uppstår på grund av detta. För att hantera denna miljöpåverkan och Brinovas övriga relevanta miljöaspekter har vi ett miljöledningssystem som sedan 2007 är certifierat enligt ISO 14001. Brinova har identifierat sex områden där verksamheten har väsentlig miljöpåverkan: Elförbrukning Värmeanvändning Kylmedia Materialval vid ny- & ombyggnationer Avfallshantering Inomhusklimat För dessa aspekter finns övergripande miljömål och verksamhetsmål som följs upp och utvärderas på årlig basis. Brinova har regionalt ansvariga personer internt och anlitar externa förvaltare för det praktiska arbetet vid fastigheterna. Både regionalt ansvariga på Brinova och de externa förvaltarna genomför regelbundna möten med våra hyresgäster där bland annat utvecklingsprojekt och miljöinsatser diskuteras. Miljöpolicy Brinovas miljöpolicy säger att vi alltid ska: 1. Sträva efter att överträffa miljölagstiftningen. 2. Sträva efter att minimera användandet av energi, vatten och material. Dessutom att minimera avfall. 3. Sträva efter att minimera användandet av produkter som kan vara skadliga för hälsa och miljö. 4. Arbeta för att tillsammans med hyresgästerna minska miljöpåverkan. Ett sätt att minska byggnadernas miljöprestanda är att arbeta med de olika miljöcertifieringar som finns för byggnader. Brinova är medlem i nätverket Sweden Green Building Council och kan erbjuda byggnader miljöcertifierade enligt samtliga vedertagna standarder för de kunder som önskar ett bevis på god miljöprestanda. Vi har hittills en byggnad under GreenBuilding-certifiering, men ser fram emot att certifiera fler byggnader tillsammans med kunder som efterfrågar detta. Energianvändning I takt med stigande energipriser och en ökad medvetenhet om miljöeffekter efterfrågar våra kunder alltmer lokaler med låg resursförbrukning. I logistikfastigheter är det ofta hyresgästen som själv ansvarar för försörjningen av både värmeenergi och el vilket gör att samarbete mellan Brinova och våra hyresgäster är nödvändigt för en låg resursförbrukning i fastigheterna. I den här redovisningen presenteras statistik för den energi som köps in av Brinova. Den inköpta energin redovisas sedan separat beroende på om den vidarefaktureras baserat på schabloner alternativt undermätts och betalats separat av respektive hyresgäst. Distinktionen föreskrivs av GRI-ramverket och är relevant då den undermätta energianvändningen innebär att hyresgästen har full kontroll över den, medan kontrollen i högre grad finns hos Brinova när betalningen är schabloniserad. Vi har i nuläget ingen pålitlig statistik över energianvändningen i de fastigheter där hyresgästerna själva ansvarar för inköp av el och värme. Eftersom tydlig statistik är viktigt för att förbättra lokalernas energiprestanda så arbetar vi för att integrera även kundernas energistatistik i våra egna system. 12
Under 2012 har Brinova genomfört flera projekt där syftet varit att minska energianvändningen för specifika hyresgäster. Den vanligaste och mest lönsamma åtgärden är att installera nya armaturer och lågenergibelysning det har ofta en återbetalningstid på under 3 år. Andra möjliga åtgärder är tilläggsisolering och olika lösningar för att minska energiförluster vid byggnadernas portar. Brinovas direkta energianvändning har minskat kraftigt mellan 2011 och 2012, vilket framförallt beror på lägre förbrukning av naturgas sedan flera fastigheter i området Åstorp avyttrats. Energianvändning per typer typ Ett annat exempel på miljörelaterade åtgärder som Brinova kan erbjuda är lösningar för förnybar och lokalt producerad energi i form av exempelvis solceller och värmepumpar. Under 2012 hjälpte vi bland annat en kund att installera solceller på ett nytt fryslager. För kunder som vill ligga i framkant kan vi erbjuda mer långtgående lösningar med byggnader som är i princip självförsörjande på energi. Olja - 1% Naturgas - 10% El - 27% Fjärrvärme - 62% Direkt energianvändning (GJ) 2012 2011 2010 2009 2008 Olja 736 2 706 576 9 756 8 388 Naturgas 10 894 19 677 20 522 1 324 1 368 Drivmedel (bensin, diesel, E85 & fordonsgas) 530 535 488 306 310 Totalt 12 160 22 918 21 586 11 386 10 065 Varav förnybar 0,5% 0,3% 0,3% 0,5% 0,6% Inköpt olja, vidarefakturerad specifik mätning 3 324 0 0 0 0 Totalt, inkl vidarefakturerad specifik mätning 15 484 22 918 21 586 11 386 10 065 Tabellen visar direkt energianvändning, det vill säga inköp av bränslen. Indirekt energianvändning (GJ) 2012 2011 2010 2009 2008 El 30 496 27 550 33 111 37 660 37 268 Fjärrvärme 69 451 57 547 57 589 81 230 68 154 Totalt 99 946 85 097 90 699 118 890 105 422 Varav förnybar 68% 65% 68% 70% 69% Inköpt el, vidarefakturerad specifik mätning 23 151 28 663 7 268 8 267 8 181 Inköpt fjärrvärme, vidarefakturerad specifik mätning 11 064 14 414 0 0 0 Totalt, inkl vidarefakturerad specifik mätning 134 161 128 173 97 967 127 157 113 602 Tabellen visar indirekt energianvändning, det vill säga inköp av el & värme som producerats på annan plats. 13
Växthusgasutsläpp Brinovas växthusgasutsläpp beräknas och följs upp en gång per år enligt the Greenhouse Gas Protocol (GHG Protocol) som är den internationellt vanligaste metodiken för frivillig beräkning av organisationers växthusgasutsläpp. Under 2012 uppgick Brinovas totala växthusgasutsläpp till 6 663 ton CO 2e, varav 99 procent kommer från inköpt energi. De totala utsläppen minskade med 19 procent jämfört med 2011, vilket främst är ett resultat av sålda fastigheter med naturgas som uppvärmningskälla samt högre andel förnybara källor i det nordiska elsystemet. Utsläpp från tjänsteresor & pendling Miljöpåverkan från våra medarbetares tjänsteresor och pendling är liten i förhållande till miljöpåverkan från energianvändningen i våra fastigheter. Under 2012 gav resor i tjänsten upphov till växthusgasutsläpp motsvarande 70 ton CO 2e, en minskning med 18 procent jämfört med föregående år. Våra medarbetares pendlingsresor till och från arbetet sker huvudsakligen med bil och gav under 2012 upphov till 23 ton CO 2e. Enligt GHG Protocol ska ett företags utsläpp delas in i tre olika systemgränser, även kallade scopes. Nedan redovisas Brinovas utsläpp inom respektive scope. Direkta växthusgasutsläpp (Scope 1) Indirekta växthusgasutsläpp (Scope 2) Övriga indirekta växthusgasutsläpp (Scope 3) Beskrivning Utsläpp som uppkommer vid förbränning i anläggningar eller fordon som företaget äger eller direkt kontrollerar. För Brinova innebär det främst förbränning av olja och naturgas. Andelen fastigheter som värms med olja har under senare år minskat, men ett fåtal återstår fortfarande. Dessutom skapas direkta växthusgasutsläpp genom förbränning av fossila bränslen i våra tjänstebilar. Växthusgasutsläpp som uppkommer vid produktion av el och fjärrproducerad värme och kyla som köps in av Brinova och används i de fastigheter vi äger. Övriga indirekta växthusgasutsläpp som verksamheten ger upphov till. Enligt GHG Protocol är det inte obligatoriskt att redovisa utsläpp inom detta scope, men Brinova redovisar utsläpp från el och värme som köpts in av Brinova men som förbrukats av hyresgäster som har specifik undermätning av förbrukningen. Dessutom redovisas utsläpp från tjänsteresor och anställdas pendling. Utsläpp (Ton CO 2e ) 701 3 654 2 307 Förändring 2011-2012 (%) - 48% - 6% - 23% 10000 Total växthusgasutsläpp Växthusgasutsläpp per aktivitet ton CO 2e 8000 6000 4000 2000 0 2008 2009 2010 2011 2012 Tjänsteresor & Pendling - 1% El - 62% Olja - 5% Naturgas - 9% Fjärrvärme - 23% Diagrammet visar utvecklingen av Brinovas totala växthusgasutsläpp. Utsläpp avseende 2008-2011 har i år uppdaterats med nya emissionsfaktorer för el (nordisk residualmix) och fjärrvärme (respektive fjärrvärmenäts data). Diagrammet visar fördelningen av Brinovas växthusgasutsläpp. 14
Vattenförbrukning I Sverige har vi, till skillnad från stora delar av världen, mycket god vattentillgång och det finns effektiva system för rening och distribution. Även om vi har god tillgång till färskvatten är det viktigt att mäta och hålla ner vattenförbrukningen. Under 2012 uppgick den totala förbrukningen i Brinovas fastigheter till nästan 100 000 m 3. Samtlig vattenförbrukning utgörs av kommunalt vatten. Den kraftiga minskningen sedan 2011 beror framförallt på att vi har avyttrat flera fastigheter. Vattenförbrukning (m3) 2012 2011 2010 Inköpt av Brinova till fastigheter 98 001 156 800 159 380 Totalt: 98 001 156 800 159 380 Tabellen visar inköpt vatten till Brinovas fastigheter. Miljörisker vid förvärv En viktig del av vårt interna miljöarbete är att minimera miljörisker vid förvärv av nya fastigheter. Varje fastighet som förvärvas är därför föremål för en grundlig miljöanalys där Brinova går igenom en detaljerad checklista för att identifiera eventuella miljörisker. Detta innebär främst en viktig försäkring mot framtida miljöskulder, men genomgången utgör också underlag för en åtgärdslista för framtida förädling av fastigheternas miljöprestanda. Nybyggnation & leverantörsbedömning Brinova har få egna anställda i förhållande till antalet fastigheter vi äger, vilket medför att samarbetspartners och leverantörer är nära knutna till vår löpande verksamhet. Detta gäller även vid alla de om- och nybyggnadsprojekt Brinova leder. Att våra leverantörer har ett välfungerande miljöarbete är därför en viktig fråga för bolaget. Vid bedömning av leverantörer efterfrågar vi i första hand miljöledningssystem certifierade enligt ISO 14001, men lokala leverantörer är ofta mindre företag som inte har resurser att utveckla och certifiera omfattande ledningssystem. För att kunna använda oss av lokala leverantörer, samtidigt som vi tar ansvar för miljöpåverkan, har Brinova utvecklat ett enklare system för våra leverantörer att integrera miljöhänsyn i sin verksamhet. Detta system ger mindre leverantörer möjlighet att arbeta på liknande sätt som krävs enligt ISO 14001, med riktlinjer, mål och utbildning men till en väsentligt lägre kostnad. På så sätt gynnar vi det lokala näringslivet samtidigt som vi ökar deras miljökompetens. Vid om- och nybyggnadsprojekt större än 5 MSEK ställer vi, utöver generella leverantörskrav, även krav på miljöplan. Vid arbeten över 250 TSEK ställer vi krav på system för bedömning och uppföljning av vilka byggmaterial som används. Leverantörerna ska använda något av de tre vanligaste systemen för miljöbedömning av byggvaror Byggvarubedömningen, SundaHus Miljödata eller BASTA. Vid enklare projekt utförda av mindre entreprenörer så kan även Folksams byggmiljöguide användas. Mot bakgrund av att Brinova endast har Sverige-baserade leverantörer fokuserar leverantörsbedömningen på miljökrav. Vi bedömer att risken för otillräcklig efterlevnad av grundläggande mänskliga rättigheter hos våra leverantörer är låg. Fördelning av leverantörskostnader mellan olika regioner, MSEK 2012 2011 2010 Sverige 124 140 130 Övriga världen 0 0 0 Totala leverantörskostnader 124 140 130 Tabellen visar fördelningen av Brinovas leverantörskostnader mellan olika länder. 15
Organisation & medarbetare Brinova består av en liten och effektiv organisation med individer som bär på stor branscherfarenhet och strategisk kompetens. Det gör det möjligt för oss att snabbt fånga och förstå våra kunders behov och omsätta dessa till verklighet. Brinovas företagskultur är informell och öppen. informell och öppen Goda relationer med både interna och externa intressenter är avgörande för Brinovas framgång. Nyckeln till balanserade och framgångsrika intressentrelationer är god affärsetik och affärsmannaskap, och våra fyra kärnvärden genomsyrar vårt agerande i de relationer vi har med omvärlden: Med öppenhet, dialog och rak kommunikation blir vi effektiva, snabba och pålitliga Med enkelhet gör vi arbetet okomplicerat och slipper byråkratiskt krångel Med närhet skapar vi goda relationer och får kunskap om både problem och möjligheter Med genuint engagemang når vi längre och hittar bättre lösningar. Våra affärsbeslut ska alltid vara försvarbara, både ur ett ekonomiskt och ur ett etiskt perspektiv. I vår fastighetsförvaltning och projektutveckling följer vi gällande upphandlingslagstiftning och övriga tillämpliga regler som branschen kräver. För att underlätta ett korrekt uppförande tillämpar vi fastighetsbranschens uppförandekod som bygger på etiska principer och beskriver vad som förväntas av såväl vår egna medarbetare som våra partners. Brinova som arbetsgivare Våra medarbetare lägger grunden för Brinovas framgång och för att behålla och utveckla den kompetens som vi behöver har vi hög prioritet på att vara en attraktiv arbetsgivare. För att lyckas prioriterar och uppmuntrar vi kompetensutveckling och en rolig arbetsmiljö. Våra medarbetare ska känna att det finns en balans mellan arbete och fritid och att det finns möjlighet att styra över sin egen tid och ta eget ansvar. Samtliga anställda omfattas av kollektivavtal. Personalomsättning (st) 2012 2011 2010 Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Nyanställningar under året 2 3 4 Under 30 år 0 0 0 1 0 0 30-50 år 0 0 1 1 1 3 Över 50 år 0 2 0 0 0 0 Personer som slutat under året 3 4 10 Under 30 år 0 0 0 0 2 0 30-50 år 1 1 2 1 5 1 Över 50 år 1 0 0 1 1 1 Tabellen visar personalomsättningen på Brinova uppdelat på kön och ålder. 16
Kompetensutveckling Utbildning och kompetensutveckling är en förutsättning för att Brinovas organisation ska fungera och fortsätta att utvecklas. Våra medarbetare har därför stora möjligheter att välja utbildningar, kurser och seminarium som de vill delta på för Brinovas räkning. Personliga utbildningsplaner tas fram i samband med de medarbetarsamtal som årligen genomförs med samtliga medarbetare. Centrala och prioriterade utbildningsområden är juridik, ekonomi, förvaltningsfrågor och miljö. Brinovas positiva inställning till kompetensutveckling har visat sig uppskattad och vi ser att den hjälper oss att vara en attraktiv arbetsgivare. Samtidigt innebär det att våra kunder kan känna sig trygga med att de har en samarbetspartner med uppdaterade och kompetenta medarbetare som hela tiden drivs av viljan att utvecklas och lära sig nya saker. Genomsnitt antal utbildningstimmar (h) 2012 2011 2010 Ledning Utbildningstimmar per person 11 2 5 Övriga medarbetare Utbildningstimmar per person, kvinnor 9 14 13 Utbildningstimmar per person, män 11 7 4 Engagerade medarbetare Brinova genomförde i början av 2013 en medarbetarundersökning som visade ett högt betyg på Brinova som arbetsgivare; 4,6 på en sexgradig skala. I undersökningen inkom också ett antal förbättringsförslag som vi arbetar med under 2013 avseende hur Brinova kan bli en ännu bättre arbetsgivare. Undersökningen visade även att ett aktivt hållbarhetsarbete gör Brinova till ett mer attraktivt företag att arbeta på och att de flesta medarbetare gärna engagerar sig personligt för att göra företaget mer hållbart. 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Sjukfrånvaro (%) 2009 2010 2011 2012 Diagrammet visar sjukfrånvaron i procent av planerad arbetstid. Inga arbetsrelaterade skador, sjukdomar eller dödsfall har rapporterats. Tabellen visar genomsnittligt antal utbildningstimmar för ledning respektive övriga medarbetare. 17
Jämlikhet och mångfald Det är totalt sett en jämn fördelning mellan kvinnor och män på Brinova. Vi anser att kompetens och personliga egenskaper är avgörande för en position i bolaget vilket innebär att vi varken positivt eller negativt särbehandlar personer baserat på kön, ålder, etnicitet eller andra aspekter som inte är relaterade till hur väl personen kan utföra sitt arbete. Vi ser dock erfarenhet som mycket viktigt, vilket resulterat i att medelåldern på Brinova är förhållandevis hög. Sammansättning av företaget, (st) 2012 2011 2010 Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Styrelse 5 5 6 Under 30 år 0 0 0 0 0 0 30-50 år 1 2 0 1 0 2 Över 50 år 0 2 1 3 1 3 Ledning 5 4 5 Under 30 år 0 0 0 0 0 0 30-50 år 0 2 0 2 0 4 Över 50 år 0 3 0 2 0 1 Övriga medarbetare 19 21 21 Under 30 år 0 1 0 1 0 0 30-50 år 6 5 7 6 8 5 Över 50 år 3 4 4 3 4 4 Tabellen visar samtliga anställda på Brinova och styrelsens sammansättning per den 31 december respektive år fördelat på ålder & kön. Könsfördelning Åldersfördelning Kvinnor - 37% Män - 63% Under 30 år - 4% 30-50 år - 54% Över 50 år - 42% Diagrammet visar könsfördelningen på Brinova den 31 december 2012. Diagrammet visar åldersfördelningen på Brinova den 31 december 2012. 18
Brinovas GRI-profil Redovisas Redovisas delvis Nedanstående förteckning återger referenser till de GRI-indikatorer som Brinova valt att redovisa inom ramen för denna hållbarhetsredovisning. Standardindikatorer Hänvisning Resultatindikatorer Hänvisning 1.Strategi & analys Ekonomiskt resultat 1.1 Uttalande från VD om vision och strategi. s.2-3 2. Organisationsprofil 2.1 Organisationens namn. s.20 2.2 Viktigaste produkterna och tjänsterna. s.4-5 2.3 Organisationsstruktur. s.4-5 2.4 Lokalisering av organisationens huvudkontor. s.20 2.5 Länder där verksamhet bedrivs. s.5 2.6 Ägarstruktur och företagsform. s.6, 20 2.7 Marknader som organisationen är verksam inom. s.4-5 2.8 Organisationens storlek. s.18, Årsredovisning 2012 s. 5, 11, 12 & 14 2.9 Väsentliga förändringar under redovisningsperioden s.3-4, 14 2.10 Erhållna utmärkelser och priser under redovisningsperioden. 0 3. Information om redovisningen 3.1 Redovisningsperiod. s.6 3.2 Datum för publicering av föregående hållbarhetsredovisning 2012-06-19 3.3 Redovisningscykel. s.6 3.4 Kontaktperson för frågor angående redovisningen. Jonas Hallström, IR & Marknadskoordinator 3.5 Process för definition av innehållet i redovisningen. s.6 3.6 Redovisningens avgränsning. s.6 3.7 Begränsningar i redovisningens omfattning. s.6 3.8 Princip för redovisningen av dotterbolag, och utlokaliserade verksamheter. s.6 3.10 Förklaring av effekten av förändringar av information som lämnats i tidigare redovisningar och skälen för detta. s.6 3.11 Förändringar i omfattning, avgränsningar eller beräkningsmetoder jämfört med tidigare hållbarhetsredovisningar. s.14 3.12 Innehållsförteckning som visar var i redovisningen standardupplysningarna finns. s.19 4. Styrning, åtaganden och intressentrelationer 4.1 Redogörelse för organisationens bolagsstyrning. s.6 4.2 Är styrelseordförande också verkställande direktör. Nej 4.3 Beskriv styrelseledamötenas beroende till företagsledningen. s.6 4.4 Möjligheter för aktieägare och anställda att komma med rekommendation till styrelsen eller företagsledningen. s.6, 17 4.14 Intressegrupper som organisationen har kontakt med. s.6 4.15 Princip för identifiering och urval av intressenter. s.6 EC1 Genererat och distribuerat ekonomiskt värde. s.9 EC4 Erhållet finansiellt stöd från den offentliga sektorn. Inget stöd erhållet EC6 Riktlinjer och användning av lokala leverantörer. s.15 Miljömässigt resultat EN3 Direkt energianvändning per primär energikälla. s.13 EN4 Indirekt energianvändning per primär energikäll. s.13 EN8 Total vattenanvändning per källa s.15 Utsläpp till luft EN16 Direkta och indirekta växthusgasutsläpp. s.14 EN17 Andra relevanta indirekta växthusgasutsläpp. s.14 EN26 Initiativ för att minska miljöpåverkan från tjänster. EN29 Miljöpåverkan från organisationens transporter. Socialt resultat s.10-15 s.13-14 LA1 Total personalstyrka s.18 LA2 Nyanställningar och personalomsättning s.16 LA4 Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal. s.16 LA7 Omfattning av skador, arbetsrelaterade sjukdomar, frånvaro etc. s.17 LA10 Utbildningstimmar per anställd och år s.17 LA12 Procent anställda som får regelbunden utvärdering och uppföljning av sin prestation och karriärutveckling s.17 LA13 Sammansättning av styrelse & ledning samt uppdelning av anställda baserat på mångfaldsindikatorer s.18 HR4 Antal fall av diskriminering SO4 Åtgärder på grund av korruptionsincidenter Inga fall har rapporterats. Inga incidenter. 19
Huvudkontor: Brinova Fastigheter AB (publ) Box 852 SE-251 08 Helsingborg Bud/besöksadress: Svenskehögsgatan 11, 262 33 Ängelholm Tel: +46 (0)42 449 22 00 Fax: +46 (0)42 449 22 99 www.brinova.se THORN REKLAMBYRÅ 2013-06 Foto: Jonas Hallström, Brinova Analys & text: Rewise