Ulf Tillman Monica Stolpe-Nordin Johanna Grönroos Årsredovisning 2014
Aspholmen Fastigheter AB Årsredovisning 2014 FÖRVALTNINGSRESULTAT 235 miljoner kronor (2013: 213) MILJÖBYGGNAD NKI 82 vilket är en ökning med fem enheter. NMI 89 vilket är en ökning med fyra enheter. FÖRVÄRV Inköparen 1 i Örebro och Dragarbrunn 20:4 i Uppsala har klassats som Miljöbyggnad silver. 25 000 byggrätt i Uppsala och Örebro till en köpeskilling av 72 Mkr. kvadratmeter 341-840 Formgivning: Strateg Tryck: Tetab tryckeri, Örebro 2015. Tryckt på miljögodkänt papper Fotografer: Andreas Hylthén, Mattias Erman-Brix, Arne Mobäck, Alex & Martin. 2
INNEHÅLL En kort presentation... 3 VD-ord... 4 Projektutveckling... 6 Organisation... 8 Miljö och hållbarhet... 9 Marknad...10 Förvaltningsberättelse...12 Räkenskaper koncernen...14 Räkenskaper moderbolaget...17 Redovisningsprinciper och noter...20 Förslag till vinstdisposition...32 Definitioner...32 Revisionsberättelse...33 PROJEKTUTVECKLING Max Magnusson, förvaltare i Västerås. I augusti 2014 slog Koppar Restaurang & Konferens upp portarna i Västerås. Läs mer på sidan 6. Fastighetsförteckning...34 HYRESINTÄKTER 600 500 Mkr 573 400 300 200 Hyresintäkter Förvaltningsresultat miljoner kronor (2013: 531) 100 0 2010 2011 2012 2013 2014 NYCKELTAL* 2014 2013 2012 2011 2010 Hyresintäkter, (årsvärde), Mkr 573 531 558 509 451 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 91 93 93 91 Förvaltningsresultat, Mkr 235 213 192 168 152 Fastigheternas verkliga värde, Mkr 6 521 6 059 5 763 5 168 4 829 Total uthyrningsbar yta, tkvm 618 617 624 560 545 Investeringar, Mkr 394 392 707 357 468 Medelantal anställda 53 50 46 42 41 INVESTERINGAR 394 miljoner kronor i ny-, till- och ombyggnation samt förvärv (2013: 392) *Definitioner se sid 32 3
2014 ett år med goda investeringar och nöjdare hyresgäster När vi tittar i backspegeln för att summera 2014 kan vi konstatera att det har varit ett mycket gott år för Aspholmen. Tillväxten inom våra olika marknadsområden har varit bra och vi står stadigt på ett bra resultat och en stark position. Vi är inne i en god cirkel. Nöjda och motiverade medarbetare skapar förutsättningar för nöjda kunder nöjda kunder skapar tillväxt. Claes Larsson, VD Aspholmen Fastigheter.
Under 2014 växte förvaltningsresultatet med tio procent, vilket var ett av våra mål. Till grund för resultatet ligger kompetensen hos duktiga medarbetare och bra investeringar som hanteras väl av organisationen. Vi har gjort investeringar på 394 miljoner, där 322 miljoner är avsedda för hyresgästerna i vårt befintliga bestånd. Med oss in i 2015 har vi redan beslutade och pågående investeringar på ytterligare 250 miljoner för att främja tillväxten. Extra roligt är att investeringarna är ett tydligt bevis på att vi är med och utvecklar de städer vi verkar i. Ett bra exempel i Örebro är det nystartade projektet med Drottningparken, där vi kommer att investera 100 miljoner. I Västerås har vi investerat 30 miljoner i Kopparlunden och nu står bland annat stadens största lunchrestaurang Koppar Restaurang & Konferens färdigt. I Uppsala har vi investerat drygt 240 miljoner för utveckling av kvarteret Svalan. För arbetet och utformningen av Svalan fick vi dessutom stadsbyggnadspris vilket naturligtvis är riktigt roligt. Vi satsar på ökad hållbarhet, dels med en övergripande hållbarhetssamordnare som kommer att jobba mer med de sociala hållbarhetsfrågorna, dels med en hållbarhetssamordnare i vart och ett av våra tre marknadsområden. Under året har vi också jobbat vidare med miljöfrågorna. Vi håller fast vid vår strategi att utveckla fastighetsbeståndet med minsta möjliga miljöpåverkan. Allt för att bidra till en långsiktig hållbar och ekologisk utveckling. Våra energibesparingar uppgick till 3,5 procent och det är ett resultat som vi är nöjda med. Det är också glädjande att vi för sjunde året i rad uppfyller kraven som ställs på miljödiplomerade företag. Vi är också partner i Sweden Green Building Council. På lokal nivå händer det en hel del inom miljöområdet. I Örebro och Uppsala fick vi med bara några veckors mellanrum två av våra fastigheter kvarteret Inköparen i Örebro och kvarteret Svalan i Uppsala klassade enligt Miljöbyggnad. I Västerås testar vi solceller och satsar på att generera 25 000 kilowattimmar under 2015. Vårt varumärkeslöfte säger att vi ska ligga steget före konkurrenterna. Vi lovar också att lyssna på våra hyresgäster och att jobba för ständiga förbättringar. Våra hyresgäster ska märka att vi trivs både med dem och med vårt jobb. Allt mäts i våra NKI- och NMI-mätningar. Undersökningen är vårt viktigaste verktyg för att lokalisera förbättringsåtgärder som gör att hyresgästerna trivs ännu bättre hos oss för varje år som går. Vårt eget NMI (Nöjd Medarbetar Index) gick från 85 till 89, så även medarbetarna trivs lite bättre hos oss. I Örebro ökade vi vårt NKI-index med fyra punkter, vilket innebär att det landade på hela 86 av 100 på skalan. I Uppsala resulterade årets arbete i en ökning med sex punkter till 81 och i Västerås ökade resultatet med sju punkter till 78. Slutsatsen vi drar av siffrorna är att vi gör ett väldigt bra jobb, och de ger oss energi att fortsätta göra förbättringar. Under året passade vi på att fylla 20 år! Vi bildades 1994 från det som tidigare var Securum Fastigheter Östra AB. Då hade vi 200 700 kvadratmeter fördelat på elva orter och vi var 13 anställda. Idag har vi 617 531 kvadratmeter i Örebro, Uppsala samt Västerås och är 53 anställda. Inför 2015 fortsätter vi i samma anda. Vi satsar framåt, utvecklar det vi har på respektive ort, bygger nytt, fokuserar på hyresgästerna och jobbar på att bli ännu bättre. Claes Larsson, VD 5
PROJEKTUTVECKLING I Kopparlunden finns både historiska vingslag och dagens rätt Och framför allt här finns goda exempel på projektutveckling. Projektutveckling av byggrätter och exploateringsfastigheter är ett prioriterat område för Aspholmen och det utgör grunden för fortsatt tillväxt. I Västerås har Aspholmen utvecklat en lokal för Sodexo och gått från något gammalt och nött till någonting nytt och fräscht. I Kopparlunden verkar och arbetar cirka 6 000 personer och det är självklart att det ska finnas en naturlig mötesplats och lunchrestaurang för människorna här. Det är ett bra tillskott för området. Sodexo visade intresse för lokalen redan 2012 och kontaktade oss. Byggnaden är kulturminnesmärkt så det ställer stora krav på renovering och byggnation i fastigheten, säger Max Magnusson förvaltare på Aspholmen Fastigheter. När byggnaden skulle renoveras och anpassas efter Sodexos behov, fick det bli i nära samarbete med kommunen och byggnadsnämnden. Efter genomförd rivning har vi investerat drygt 30 miljoner och nu finns en ny fräsch mötesplats med stor restaurang. Vi är inte rädda för att bygga nytt eller att anta en utmaning likt den som det faktiskt blev i det här fallet. Efter diskussioner landade projektet i att vi rev ut allt utom tegelytterväggarna. Det var den enda framkomliga vägen, fortsätter Max Magnusson. I augusti 2014 slog man upp portarna och i dag erbjuder Koppar Restaurang & Konferens en unik mötesplats. Den unika fabriksmiljön är bevarad och skapar en känsla av historia, modern design och inredning. Det är dessutom en av Västerås största lunchrestauranger och närmare 300 gäster om dagen äter sin lunch här, det är kul, avslutar Max Magnusson. Koppar Restaurang & Konferens. Här möts historia, modern design och inredning. 6
Koppar Restaurang & Konferens. 7
ORGANISATION Kundnära organisation och kompetent personal Aspholmen har en platt och kundnära organisation med lokalkontor i de tre marknadsområdena Örebro, Västerås och Uppsala. Aspholmen Fastigheter möter alltid kunderna med egen anställd personal vilket gör att kundernas behov och önskemål når fram utan mellanhänder. Det innebär att hyresgästerna kan erbjudas behovsanpassade lokaler, god personlig service och snabba besked. Vi får en närhet till kunderna och genom det skapar vi kortare beslutsvägar med hjälp av de lokala marknadsområdena. Det skapar också lokal förankring och förutsättningar för goda kunskaper om marknaden och hyresutveckling inom respektive område, säger Per Hedenskog ekonomichef på Aspholmen Fastigheter. För att upprätthålla en hög kompetensnivå inom Aspholmen arbetar man aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare, bland annat genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte. Kompetent personal är otroligt viktigt för oss och det är viktigt att stämma av hur personalen trivs hos oss. Därför mäter vi regelbundet medarbetarnas syn på Aspholmen som arbetsgivare. Undersökningen som genomfördes 2014 visar ett fortsatt högt index, 89 på en 100-gradig skala, vilket innebär att medarbetarna trivs med sin arbetssituation och har ett högt förtroende för företaget och ledningen, det är glädjande, avslutar Per Hedenskog. Aspholmen hade vid årsskiftet totalt 53 (51) anställda. Personalen är relativt jämt fördelade över de tre marknadsområdena, i Örebro är det 17 anställda, Västerås har 14 och i Uppsala är det 15 anställda. På kontoret i Örebro finns bolagets ledning samt enheterna för Ekonomi, IT och Transaktion. Bolagets medeltal anställda samt löner och ersättningar framgår av not 10. Öppna och luftiga gemenskapsytor hos Aspholmen i Uppsala. 8
MILJÖ OCH HÅLLBARHET Extra fokus på miljö och hållbarhet Peter Liljenskog, fastighetsansvarig, ser över styr- och reglerutrustning i en undercentral, för att optimera klimatet i fastigheten. Hållbarhetsarbete är något som genomsyrar hela Aspholmen Fastigheter. Vi strävar ständigt efter att bli bättre inom området och minska vår miljöpåverkan. Under året minskades energiförbrukning med 3,5 procent vilket var med god marginal mot målet om 2 procent och det kommer hela tiden nya utmaningar att ta tag i. Linda Fredberg är Aspholmens nya hållbarhetssamordnare och hon har huvudansvaret att driva frågorna kring bolagets satsning inom området. Vi har varit ett miljödiplomerat företag sedan 2008 och under 2014 har vi återigen genomgått en revision och fått vårt diplom. Miljödiplomeringen är ett bra sätt att få struktur och uppföljning på hållbarhetsarbetet. Den årliga revisionen tillsammans med de krav som finns i Svensk Miljöbas ger oss bra tips på förbättringsområden, berättar Linda Fredberg. Ny policy för hållbarhetsarbete inom tre områden En stor förändring för Aspholmen är att man under året antagit en ny och mer omfattande hållbarhetspolicy för hållbarhetsarbetet tillsammans med systerbolagen och moderbolaget Castellum. Vi har satt upp mål för hur vi ska arbeta mer med hållbarhet inom områdena ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet. Ekonomisk hållbarhet innebär att vi har en långsiktig ekonomisk tillväxt, bedriver verksamheten med låg finansiell och operationell risk och brukar ekonomiska och mänskliga resurser effektivt, berättar Linda Fredberg. Vi har också genomfört en webbaserad hållbarhetsutbildning i två delar. En del som stämmer av den övergripande miljökunskapen och en del som tar upp Castellums syn på hållbarhet. Nu står alla på samma grund och det är bra, avslutar Linda Fredberg. Under året har Aspholmen även satsat på ett nytt fastighetsövervakningssystem kallat Fastwebb. Det är ett webbaserat system där alla fastighetsdriftssystem integreras och tanken är att det ska bli enkelt att optimera driften av våra fastigheter. Vi letade efter en standardprodukt men vi hittade inget system som passade våra behov. Till slut hittade vi en leverantör som fick skräddarsy en lösning. Nu har vi alla uppgifter om våra fastigheter på ett och samma ställe, det känns bra, säger Anna Molin hållbarhetssamordnare i Örebro. Systemet ger bättre kontroll, mer säkerhet och en bättre överblick. Det gör att man kan ge hyresgästerna bättre klimat i lokalen och spara mer energi. Det blir även enklare för våra fastighetsansvariga i och med att de får en bättre och roligare arbetsmiljö, avslutar Anna Molin. Under året har Aspholmen även blivit Green Building-certifierade för fastigheten Boländerna 28:4 och vi har även fått certifieringen Miljöbyggnad silver för fastigheten Dragarbrunn 20:4 i Uppsala. Även fastigheten Inköparen i Örebro är certifierad enligt Miljöbyggnad silver. 9
MARKNAD Marknadsläget under året Generellt sett har efterfrågan på lokaler varit stabil under 2014 inom alla Aspholmens marknadsområden med viss skillnad mellan de olika segmenten. Nettouthyrningen för året uppgick till 25 Mkr. När det gäller uthyrning av kontorslokaler har efterfrågan varit bra och antalet vakanta lokaler minskade, samtidigt som hyresnivåerna på moderna kontor i citylägen i Uppsala, Örebro och Västerås har varit stigande under året. Efterfrågan på centrala kontor med bra standard efterfrågades. Även intresset för kontor utanför stadskärnan ökade, säger Björn Johansson fastighetschef i Uppsala. När hyresnivåerna stiger skapas möjligheter för oss att bygga nytt. Vi har många bra och centrala lokaler men jobbar ständigt för att hitta nya fastigheter att projektutveckla. För lager och industrilokaler har det också varit ett gott år med bra efterfrågan. När det gäller handelslokaler, har det varit ett högt tryck historiskt. Idag är det bara riktigt bra lägen som efterfrågas för att butiker ska våga satsa. Det har varit en bidragande faktor till att vi under året arbetat mycket med våra befintliga fastigheter och satsat mer på att projektutveckla dem, säger Björn Johansson. Projektutveckling i våra tre städer I Uppsala har det varit stor efterfrågan på centrala kontor och därför har Aspholmen valt att utveckla kvarteret Svalan genom att bygga både om och till. Totalt lägger vi 242 miljoner kronor på att anpassa fastigheten efter våra och hyresgästernas önskemål. Under året förvärvades 30 000 kvm mark för lager och industrilokaler där man beslutat att bygga 1 200 kvm för Postens räkning och planerar ytterligare 9 000 kvm lagerlokaler. I Västerås har vi mött marknadens efterfrågan genom att genomföra ett stort antal ombyggnadsprojekt på samtliga områden. På det centralt belägna området Kopparlunden har vi bland annat omvandlat två äldre kulturskyddade byggnader och färdigställt 1 100 kvm kontor samt 1 600 kvm för Sodexo och deras restaurang Koppar Restaurang & Konferens. Efter genomförd rivning och sanering har vi investerat drygt 49 miljoner. Vi har även påbörjat en nyproduktion för Hahrska gymnasiet på över 6 000 kvm. I Örebro har det varit en stor efterfrågan på moderna och flexibla lokaler i cityläge. Under året har Aspholmen arbetat för att kunna erbjuda nya möjligheter. Här har vi startat nybyggnation av 4 300 kvm kontor centralt i Drottningparken. Vid Resecentrum har vi nyligen förvärvat en byggrätt på 15 000 kvm och påbörjat utformningsarbetet. Vi driver även ett detaljplanearbete som kommer att vara klart under våren 2015. Arbetet innebär att vi kan utveckla ytterligare 50 000 kvm i marknadsområdet. Drottningparken en del av projektutvecklingen i Örebro. 10
Delar av fastigheten i det populära kvarteret Svalan i Uppsala. Fastigheten är klassificerad som Miljöbyggnad, nivå silver, och Green Building-certifierad. 11
Förvaltningsberättelse (Belopp inom parentes avser motsvarande period föregående år) Allmänt om verksamheten Aspholmen Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Castellum AB som är noterat på NASDAQ Stockholm AB Large Cap. Aspholmens uppgift är att förvalta, förvärva och utveckla kommersiella fastigheter i Mälardalen. Verksamheten är koncentrerad till de tre universitets- och högskoleorterna Örebro, Uppsala och Västerås. Huvudkontoret för bolaget ligger i Örebro med lokalkontor i Uppsala, Västerås och Örebro. En grundsten i bolaget är att vara en nära och attraktiv partner i lokalfrågor med god kännedom om marknaden och kundens verksamhet. Ett långsiktigt samarbete medför nöjda kunder och minimum av avflyttningar. Fastighetsbestånd Vid årets utgång ägde koncernen 117 fastigheter med en total yta av 618 000 kvm och ett verkligt värde om 6 521 Mkr. Hyresvärdet hade ett sammanlagt värde om 639 Mkr. Fastighetsbeståndets fördelning efter hyresvärde. Fastighetsbeståndets förändring Verkligt värde, Mkr Antal Bestånd 2014-01-01 6 059 114 + Investeringar i ny-, till- och ombyggnation 322 + Förvärv m.m. 72 3 + Värdeförändring 68 Bestånd 2014-12-31 6 521 117 MÄLARDALEN 2014-12-31, Mkr 2014-12-31 januari december 2014 Antal fastigheter Yta tkvm Verkligt värde Mkr Verkligt värde kr/kvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Ekon. uthyrningsgrad Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Uppsala 22 141 2 256 16 000 201 1 428 91,4% 184 48 343 136 Örebro 30 167 1 782 10 671 176 1 051 94,0% 165 47 281 118 Västerås 20 92 861 9 359 94 1 025 87,1% 82 25 265 58 Summa kontor/butik 72 400 4 899 12 248 471 1 178 91,5% 431 120 299 312 Lager/industri Västerås 19 70 440 6 286 55 783 85,2% 47 16 221 31 Örebro 16 100 587 5 870 67 673 89,8% 60 15 152 45 Uppsala 3 17 163 9 588 17 1 031 93,7% 16 5 318 11 Summa lager/industri 38 187 1 190 6 364 139 746 88,4% 123 36 193 87 Summa 110 587 6 089 10 381 610 1 040 90,8% 554 156 265 399 Uthyrning och fastighetsadministration 34 57 34 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 190 322 365 Projekt 7 31 432 29 19 6 13 Totalt 117 618 6 521 639 573 196 378 Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Aspholmen-koncernen ägde per 31 december 2014. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 378 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 362 Mkr förklaras av att driftsöverskottet i under året färdigställda fastigheter räknats upp med 16 Mkr såsom de varit färdigställda under hela året. 12
Resultatutveckling Mkr 400 350 300 250 200 150 100 50 Intäkter och resultat Koncernens hyresintäkter uppgick till 556 Mkr (548) och den ekonomiska uthyrningsgraden var 91 procent (91). Driftsöverskottet före uthyrning och fastighetsadministration uppgick till 396 Mkr (378). Uthyrning och fastighetsadministration uppgick till 34 Mkr (30). Centrala administrationskostnader uppgick till 8 Mkr (8). Finansnettot uppgick till 120 Mkr ( 127). Koncernens förvaltningsresultat uppgick till 235 Mkr (213). Investeringar och försäljningar Koncernen har under året gjort förvärv av fastigheter för 72 Mkr ( ). Investeringar i ny-, till- och ombyggnader har under året uppgått till 322 Mkr (392). Ingen försäljning av fastigheter har gjorts under året (14). 0 2010 2011 Driftsöverskott 2012 2013 2014 Förvaltningsresultat Likviditet och kassaflöde Koncernens likvida medel uppgick vid årets slut till 0 Mkr (1). Överskottet i likviditeten amorteras löpande mot de räntebärande lånen från Castellum AB. Koncernen hade vid årets slut en fordran i Castellum ABs koncernkonto om 107 Mkr (141). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 237 Mkr (215). Kontraktsförfallostruktur Mkr 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2015 2016 2017 Kontraktsvärde Antal kontrakt 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2018 2019 2020+ Antal kontrakt Finansiering Koncernens räntebärande lån uppgick vid årets slut till 3 639 Mkr (3 379), innebärande en belåningsgrad om 54 procent. Koncernen finansieras av lån från moderbolaget Castellum AB. Räntevillkoren för dessa lån bestäms inför varje kalenderkvartal och baseras på Castellum ABs genomsnittliga upplåningskostnad. Per den 31 december 2014 var den genomsnittliga effektiva räntan 3,4 procent (3,5) och den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,8 år (2,7). Castellum AB administrerar och hanterar bolagets ränte- och kreditrisk i enlighet med finanspolicyn. Koncernen har ett eget kapital om 2 256 Mkr (2 198). Kontraktsstruktur Kontraktsförfallostrukturen har en god riskspridning med förfallotider väl fördelade i tiden och kundstrukturen spridd på flera branscher. Det största enskilda hyreskontraktet svarar för endast 2 procent (2) av det totala kontraktsvärdet. Kontraktsstruktur per förfallotidpunkt framgår av diagrammet till vänster. Hyresvärde, hyresintäkter Mkr 700 600 500 400 300 200 100 0 2010 2011 2012 2013 Hyresvärde Hyresintäkter 2014 Möjligheter och risker Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande inflationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan negativ tillväxt får motsatt effekt. 13
Resultaträkning koncernen Belopp i tkr Not 1 2014 2013 Hyresintäkter Not 2 556 157 547 741 Driftskostnader 105 113 111 394 Underhåll 29 103 30 960 Tomträttsavgäld Not 3 2 191 2 191 Fastighetsskatt 24 031 24 916 Uthyrning och fastighetsadministration 33 550 29 877 Driftsöverskott 362 169 348 403 Centrala administrationskostnader Not 5, Not 10 7 835 7 902 Resultat från finansiella poster Finansiella intäkter Not 6 3 140 8 466 Finansiella kostnader Not 7 122 724 135 787 Förvaltningsresultat 234 750 213 180 Värdeförändringar Fastigheter Not 8 68 009 112 655 Resultat före skatt 302 759 325 835 Aktuell skatt Not 9 Uppskjuten skatt Not 9 65 939 40 865 Årets resultat* 236 820 284 970 * ) Årets totalresultat sammanfaller med årets resultat. 14
Balansräkning koncernen Belopp i tkr Not 1 31dec 2014 31 dec 2013 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not 11 6 521 205 6 059 525 Inventarier Not 12 1 740 1 843 Summa anläggningstillgångar 6 522 945 6 061 368 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 4 721 9 789 Fordringar, koncernföretag 107 108 213 147 Skattefordran 3 732 885 Övriga fordringar 2 579 19 803 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 4 403 6 745 Summa kortfristiga fordringar 122 543 250 369 Kassa och bank 222 588 Summa omsättningstillgångar 122 765 250 957 Summa tillgångar 6 645 710 6 312 325 Eget kapital och skulder Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Not 14 Aktiekapital 10 000 10 000 Övrigt tillskjutet kapital 1 241 575 1 241 575 Balanserad vinst 1 003 979 946 159 Summa eget kapital 2 255 554 2 197 734 Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Not 15 586 285 520 345 Långfristiga räntebärande skulder Not 16 3 638 742 3 378 578 Summa långfristiga skulder 4 225 027 3 898 923 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Not 16 42 164 77 727 Övriga skulder 29 474 21 336 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 17 93 491 116 605 Summa kortfristiga skulder 165 129 215 668 Summa skulder 4 390 156 4 114 591 Summa eget kapital och skulder 6 645 710 6 312 325 Ställda säkerheter Not 19 3 249 325 3 212 107 Ansvarsförbindelser Inga Inga 15
Förändring av eget kapital koncernen Belopp i tkr Antal utestående aktier Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital 2013-01-01 100 000 10 000 741 575 713 029 1 464 604 Utdelning till aktieägare 108 000 108 000 Erhållet aktieägartillskott 500 000 500 000 Koncernbidrag 72 000 72 000 Skatteeffekt på koncernbidrag 15 840 15 840 Årets resultat 284 970 284 970 Eget kapital 2013-12-31 100 000 10 000 1 241 575 946 159 2 197 734 Utdelning till aktieägare 179 000 179 000 Årets resultat 236 820 236 820 Eget kapital 2014-12-31 100 000 10 000 1 241 575 1 003 979 2 255 554 Kassaflödesanalys koncernen Belopp i tkr 2014 2013 Verksamheten Driftsöverskott före avskrivningar 362 769 349 003 Centrala administrationskostnader 7 835 7 902 Betalt finansnetto 119 584 127 321 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 235 350 213 780 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Förändring av kortfristiga fordringar 55 826 33 605 Förändring av kortfristiga skulder 54 639 34 810 Kassaflöde från den löpande verksamheten 236 537 214 985 Investeringsverksamheten Investeringar i ny, till- och ombyggnader 321 270 391 715 Förvärv av fastigheter 72 400 Förändring skuld vid förvärv av fastigheter 4 150 Försäljningar av fastigheter 208 150 Investeringar i övrigt, netto 547 500 Kassaflöde från investeringsverksamheten 390 067 184 065 Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder 260 164 422 915 Erhållet aktieägartilllskott 500 000 Erhållet koncernbidrag 72 000 Utdelning 179 000 108 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 153 164 30 915 Årets kassaflöde 366 5 Kassa och bank ingående balans 588 583 Kassa och bank utgående balans 222 588 16
Resultaträkning moderbolaget Belopp i tkr Not 1 2014 2013 Hyresintäkter Not 2 202 627 208 243 Driftskostnader 43 032 40 223 Underhåll 9 247 10 665 Tomträttsavgäld Not 3 447 447 Fastighetsskatt 8 198 9 040 Uthyrning och fastighetsadministration 10 404 10 976 Driftsöverskott före avskrivningar 131 299 136 892 Avskrivningar m.m. Not 4 21 127 23 495 Bruttoresultat fastighetsförvaltning 110 172 113 397 Försäljning fastigheter Försäljningsintäkter, netto 193 305 42 137 Bokfört värde 241 997 96 008 Resultat fastighetsförsäljning 48 692 53 871 Centrala administrationskostnader Not 5, Not 10 7 835 7 905 Rörelseresultat 53 645 51 621 Finansiella poster Finansiella intäkter Not 6 37 992 49 946 Finansiella kostnader Not 7 78 720 91 108 Nedskrivning av fastigheter och aktier Not 4, Not 11, Not 13 9 480 Resultat efter finansnetto 12 917 979 Bokslutsdispositioner Avskrivning utöver plan 5 720 2 183 Resultat före skatt 7 197 1 204 Aktuell betald skatt Not 9 Uppskjuten skatt Not 9 11 532 3 231 Årets resultat 4 335 2 027 17
Balansräkning moderbolaget Belopp i tkr Not 1 31dec 2014 31 dec 2013 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not 11 1 487 144 1 643 953 Inventarier Not 12 1 740 1 843 Summa materiella tillgångar 1 488 884 1 645 796 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag Not 13 121 156 83 715 Långfristiga fordringar, koncernföretag 556 315 390 995 Summa finansiella anläggningstillgångar 677 471 474 710 Summa anläggningstillgångar 2 166 355 2 120 506 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 1 369 8 060 Fordringar, koncernföretag 107 108 147 486 Skattefordran 7 615 7 179 Övriga fordringar 2 796 4 722 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 834 3 930 Summa kortfristiga fordringar 122 722 171 377 Kassa och bank 222 588 Summa omsättningstillgångar 122 944 171 965 Summa tillgångar 2 289 299 2 292 471 Eget kapital, obeskattade reserver, avsättningar och skulder Eget kapital Not 14 Bundet eget kapital Aktiekapital 10 000 10 000 Bundna reserver 2 000 2 000 Fritt eget kapital Fria reserver 390 335 567 308 Årets resultat 4 335 2 027 Summa eget kapital 398 000 581 335 Obeskattade reserver Ackumulerade överavskrivningar 33 562 27 842 Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Not 15 75 215 74 243 Skulder Not 16 Lån i förvaltningsfastigheter, koncernföretag 1 680 620 1 476 740 Leverantörsskulder 15 621 25 908 Övriga skulder 5 891 3 004 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 17 80 390 103 399 Summa skulder 1 782 522 1 609 051 Summa eget kapital, obeskattade reserver, avsättningar och skulder 2 289 299 2 292 471 Ställda säkerheter Not 19 1 219 718 1 261 555 Ansvarsförbindelser Inga Inga 18
Förändring av eget kapital moderbolaget Belopp i tkr Antal utestående aktier Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Totalt eget kapital Eget kapital 2012-12-31 100 000 10 000 2 000 132 408 144 408 Utdelning till aktieägare 108 000 108 000 Aktieägartillskott 500 000 500 000 Koncernbidrag 55 000 55 000 Skatteeffekt på koncernbidrag 12 100 12 100 Årets resultat 2 027 2 027 Eget kapital 2013-12-31 100 000 10 000 2 000 569 335 581 335 Utdelning till aktieägare 179 000 179 000 Årets resultat 4 335 4 335 Eget kapital 2014-12-31 100 000 10 000 2 000 386 000 398 000 Kassaflödesanalys moderbolaget Belopp i tkr 2014 2013 Verksamheten Driftsöverskott före avskrivningar 131 299 136 892 Centrala administrationskostnader 7 835 7 905 Betalt finansnetto 40 728 41 162 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 82 736 87 825 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Förändring av kortfristiga fordringar 43 155 4 959 Förändring av kortfristiga skulder 30 409 17 821 Kassaflöde från den löpande verksamheten 95 482 110 605 Investeringsverksamheten Investering i ny, till- och ombyggnader 79 301 80 399 Förvärv av fastigheter 25 000 Försäljning av fastigheter 191 940 43 037 Investeringar i övrigt, netto 547 30 841 Kassaflöde från investeringsverksamheten 87 092 68 203 Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder 203 880 657 830 Förändring långfristiga fordringar 261 320 223 648 Erhållet aktieägartillskott 500 000 Erhållet koncernbidrag 53 500 Utdelning 179 000 108 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 182 940 42 182 Årets kassaflöde 366 220 Kassa och bank ingående balans 588 368 Kassa och bank utgående balans 222 588 19
Nothänvisningar och Redovisningsprinciper (Alla belopp i tkr om inget annat anges) Not 1 Redovisningsprinciper Ägarförhållanden Aspholmen Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Castellum AB, org.nr 556475-5550, med säte i Göteborg, som upprättar koncernredovisning för den största koncernen. Castellum AB är noterat på NASDAQ Stockholm AB Large Cap. Grunder för redovisningen Koncernen redovisar enligt de av EU antagna IFRS. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Koncernens räkenskaper är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter, nominellt värde för uppskjuten skatt, upplupet anskaffningsvärde för finansiella instrument samt anskaffningsvärde för resterande poster. Kritiska bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. De områden där det framförallt görs uppskattningar och bedömningar är värdering av fastigheter. Värdering av fastigheter kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av avkastningskrav. För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar vid fastighetsvärdering anges vanligen ett osäkerhetsintervall om +/- 5 10 procent. Information om detta samt om de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 11 nedan. Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att vid efterföljande värdering kommer värdeförändringarna påverkas av skatterabatten. Förvaltningsresultat Bolagets verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet. För att ge en rättvisande bild av bolagets syn på sin verksamhet har rapporten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta, d v s redovisning av värdeförändringar sker efter kassaflödespåverkande poster. En resultatrad, förvaltningsresultat, har infogats som verksamheten styrs och målsätts på. Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga fordringar och skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. Koncernredovisning Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. Alla bolag i koncernen är helägda. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Intäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Resultat från försäljning av fastighet redovisas i koncernen som en värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport. Vid försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas transaktionen vad avser underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt. Ränteintäkter och övriga finansiella intäkter resultatförs i den period de avser. Finansiella kostnader Med finansiella kostnader avses ränta och andra lånerelaterade kostnader. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Aktivering av ränta sker i koncernen under byggnadstiden fram till och med färdigställandet. Kostnader för uttag av pantbrev beaktas ej som finansiell kostnad utan aktiveras fördelat på byggnad och mark och skrivs av enligt principerna beskrivna under avskrivningar. Ersättning till anställda Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester och betald sjukfrånvaro m.m. redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Vad avser pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan dessa klassificeras som antingen avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Kostnaden motsvarar de erlagda avgifterna. Inkomstskatter Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är nominellt 22% och fördelas i resultaträkningen på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belas- 20
tar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisats direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattsedel erhållits från Skatteverket. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs dock för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I bolaget föreligger temporära skillnader avseende förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Förändring redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt. Bolaget har redovisat samtliga under året genomförda bolagsförvärv som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräkningen. Aktuell skatt Utöver uppskjuten skatt redovisas även aktuell skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket skiljer sig från det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja: skattemässiga avskrivningar på fastigheter vilka överstiger de redovisningsmässiga skattemässiga direktavdrag för vissa ombyggnationer vilka aktiveras redovisningsmässigt befintliga underskottsavdrag I posten ingår även eventuella justeringar av aktuell skatt från tidigare perioder. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationella leasingavtal. Samtliga hyreskontrakt betraktas som operationella leasingavtal och redovisningen av dessa framgår av principerna för intäkter samt not 2. Tomträttsavtal redovisas som ett operationellt leasingavtal där tomträttsavgälden kostnadsförs i perioden den avser. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning där bolaget är leasetagare. Avtalen, som främst avser personbilar, redovisas som operationella leasingavtal där erlagda betalningar kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehavs i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt för försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av bolagets ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen per kontraktsdag såvida detta inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Värdering Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderingsmodell som finns beskriven i not 11. I noten finns även angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet. Värdeförändringar Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Inventarier Inventarier, vilka har klassificerats som materiella anläggningstillgångar, har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Avskrivning sker med 20% årligen. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna ränte- och valutaderivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Kassa och bank Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde. Fordringar Finansiella tillgångar redovisas som fordringar. I koncernen finns främst hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det finns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Moderbolagets fordringar på dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde. 21
Skulder Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Krediterna från Castellum AB löper formellt sett med tre månaders uppsägningstid men är baserade på Castellum ABs långfristiga upplåning, varför lånen klassificeras som långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde. Kapitaltransaktioner Utdelning Erhållen eller anteciperad utdelning redovisas som finansiell intäkt medan lämnad utdelning redovisas som en minskning av fritt eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut om utdelning. Aktieägartillskott Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Koncernbidrag Erhållna koncernbidrag från dotterföretag redovisas som finansiell intäkt medan lämnade koncernbidrag från moderföretag till dotterföretag redovisas som ökning av andelar i koncernföretag, netto efter skatt. Dotterbolagen redovisar erhållna och lämnade koncernbidrag, samt eventuell skatteeffekt därpå, direkt i eget kapital som en ökning respektive minskning av fritt eget kapital. Detsamma gäller koncernbidrag som erhålls och lämnas mellan systerföretag inom koncernen. Retroaktiv omräkning har skett. Avsättningar Avsättningar är skulder som är ovissa vad gäller förfallotidpunkt eller belopp. Avsättning bokförs i balansräkningen när det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Transaktioner med närstående Bolaget är finansierat via lån från moderbolaget. Lånebelopp och räntekostnad framgår i not under rubrikerna skulder till koncernföretag respektive räntekostnader koncernföretag. Vidare sker koncernmässig vidarefakturering av vissa driftskostnader där respektive dotterbolag debiteras sin andel av totalkostnaden. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Med likvida medel avses kassa och bank. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person skall tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Uppställningsform Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman. Låneutgifter Ränteutgifter aktiveras inte i moderbolaget. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter har i moderbolaget upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för tillkommande utgifter och med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Värdering av pågående nyanläggningar görs till nedlagda utgifter. Tillkommande utgifter aktiveras om det är sannolikt att de förbättrar den ekonomiska nytta som är förknippad med fastigheten i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Avskrivningar Avskrivningar redovisas i moderbolaget avseende förvaltningsfastigheter baserat på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för eventuellt gjorda nedskrivningar och bedömd nyttjandeperiod. Tillgångarna anses ha ett försumbart restvärde. På under året anskaffade och färdigställda tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt eller tidpunkt för färdigställanden. Avskrivningarna görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar under nyttjandeperioden. Mark skrivs inte av. Förvaltningsfastigheter skrivs årligen av med följande procentsatser: Byggnader 1 % Byggnadsinventarier 10 % Markanläggningar 1 % Markinventarier 10 % Skattemässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar enligt skattelagstiftningen. Nedskrivningar Redovisat värde på moderbolagets förvaltningsfastigheter prövas fortlöpande. Om en sådan prövning indikerar att det redovisade värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar periodens resultaträkning i den period värdenedgången påvisas. I de fall en tidigare gjord nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, d v s ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avdrag för avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivning ej skett. I de fall en tidigare gjord nedskrivning har redovisats i resultaträkningen sker återföringen i resultaträkningen, medan i de fall nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen sker återföringen direkt mot eget kapital. För att pröva eventuellt nedskrivnings- eller återföringsbehov, stäms vid varje årsskifte, eller kvartalsvis om indikation på större värdeförändringar finns, varje fastighets bokförda värde av mot en intern värderingsmodell. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser till förmån för dotterbolag, är finansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer, vilket innebär att de inte redovisas som avsättning utan istället lämnas upplysning. Nya redovsiningsregler Beslutade förändringar i redovisningsstandarderna bedöms inte få någon ytterligare effekt på koncernens redovisning. 22
Not 2 Hyresintäkter Avtalade framtid hyresintäkter Koncern Moderbolag 2014 2013 2014 2013 Avtalade hyresintäkter år 1 564 400 536 532 173 632 190 445 Avtalade hyresintäkter mellan år 2 5 1 057 436 1 099 722 377 971 320 650 Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 261 350 144 389 63 896 20 225 Summa avtalade hyresintäkter 1 883 186 1 780 643 615 499 531 320 Hyresintäkterna utgörs av kontrakterade hyror samt tillägg som vidaredebiteras hyresgästerna såsom värme och fastighetsskatt. Hyrorna räknas vanligen upp med index alternativt minimum uppräkning med fast belopp. Avtalen löper vanligen med en uppsägningstid om 9 månader. Koncernen har stor riskspridning i kontraktsportföljen och den enskilt största hyresgästen står för cirka 2% av koncernens totala hyresintäkter. Not 3 Tomträttsavgäld Koncern Moderbolag 2014 2013 2014 2013 Avtalade framtida tomträttsavgälder Avtalade tomträttsavgälder år 1 2 146 2 191 430 447 Avtalade tomträttsavgälder mellan 2 5 år 6 884 7 485 1 512 1 353 Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år 7 445 8 983 1 588 486 Summa avtalade tomträttsavgälder 16 475 18 659 3 530 2 286 Not 4 Avskrivningar och nedskrivningar Moderbolag 2014 2013 Byggnader 13 225 15 660 Byggnadsinventarier 6 627 6 425 Markinventarier 370 480 Markanläggningar 305 330 Nedskrivning fastigheter 9 480 Inventarier 600 600 Summa avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar 21 127 32 975 23