AB Sagax Årsredovisning 2005

Årsredovisning 2005

År 2005 i korthet Hyresintäkter Hyresintäkterna uppgick till 168,5 (64,7) miljoner kronor. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick till 47,0 (-17,7) miljoner kronor, motsvarande 4,13 (-2,16) kronor per stamaktie. Årets resultat Årets resultat uppgick till 83,9 (63,0) miljoner kronor, motsvarande 7,39 (7,70) kronor per stamaktie. Orealiserade värdeförändringar har bidragit med 41 miljoner kronor till årets resultat. Fastigheternas marknadsvärde Fastighetsportföljens marknadsvärde uppgick till 2 009 (1 338) miljoner kronor vid årets slut. Årets förvärv Under året har 10 fastigheter med en uthyrningsbar area om 147 000 kvadratmeter förvärvats. Utdelning Styrelsen föreslår en utdelning om 0,52 kronor per preferensaktie. Styrelsen föreslår ingen utdelning för stamaktier och att ej utdelat resultat avsätts till konsolideringsfonden. Prognos för år 2006 För år 2006 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, uppgå till cirka 85 miljoner kronor. Innehållsförteckning VD har ordet 4 Hyresmarknaden 6 Förvaltningsberättelse Årets investeringar 8 AFFÄRSIDÉ OCH förvaltningsstrategi 10 Fastighetsbeståndet 12 Finansiering 14 Riskanalys 15 AKTIEN OCH ägarna 17 Styrelse och ledning 18 Ekonomisk översikt 20 Finansiella rapporter Koncernens resultaträkning 22 Koncernens balansräkning 23 Moderbolagets resultaträkning 24 Moderbolagets balansräkning 25 Förändringar av eget kapital 26 Kassaflödesanalyser 27 nyckeltal 28 Redovisningsprinciper och noter 29 Förslag till vinstdisposition 44 Revisionsberättelse 45 Årets pressmeddelanden 46 definitioner 47

VD har ordet Till Aktieägarna Att få kommentera ett verksamhetsår som det Sagax nyligen avslutat är en avundsvärd arbetsuppgift: balans- och resultaträkningarna är i gott skick, omsättning och resultat (på alla nivåer) steg kraftigt under året, fastighetsportföljen expanderades och den löpande resultatkapaciteten höjdes. Så gott som samtliga hyresavtal som kunde bli föremål för uppsägning under året förlängdes i tre till fem år. Både den finansiella och den operationella risken sänktes. Glädjeämnena har varit både många och varierande under året. Verksamheten har, som utlovats inför år 2005, kännetecknats av den fortsatta uppbygganden av vår förmåga att generera löpande kassaflöde. Fastighetsportföljen har under året, genom ett antal olika transaktioner, ökats med 50 % till cirka två miljarder kronor. Den uthyrningsbara arean omfattade cirka 405.000 m² vid årets utgång. Förvaltningsresultatet uppgick till 47 miljoner kronor för år 2005. För innevarande år bedöms förvaltningsresultatet stiga till cirka 85 miljoner kronor förutsatt en oförändrad fastighetsportfölj. Med hänsyn till att denna resultatprognos motsvarar en fyra gånger så hög intjäningsförmåga som Sagax hade per halvårsskiftet år 2004 har utvecklingen varit tillfredsställande. Utfallet för verksamheten år 2005 redovisas utförligt på nästkommande sidor i denna årsredovisning och jag vill därför ta tillfället i akt att istället rikta er uppmärksamhet mot Sagax framtid. Sagax kommer fortsatt att ha sitt fokus mot lager- och industrifastigheter. Lageroch industrifastigheter är, relativt flertalet andra fastighetssegment, en lågvolatil tillgångsklass. Trots den lägre volatiliteten har segmentet uppvisat en ytterst konkurrenskraftig avkastning. Totalavkastningen, det vill säga summan av löpande avkastning och värdeförändring, har till och med överträffat det väsentligt mer volatila kontorsfastighetssegmentet de senaste åren. Detta kan bland annat förklaras av den relativt höga löpande avkastningen som industri- och lagerfastigheter genererar, vilket medför att värdeförändringsinslaget blir av mindre betydelse för det sammanlagda utfallet. Det är idag svårt att se att dynamiken i vårt segment väsentligt skulle komma att ändras. Jag tror därför att industri- och lagersegmentet även fortsättningsvis kommer att generera en attraktiv riskjusterad avkastning på aktieägarnas kapital. Sagax finansiering kommer även fortsättningsvis att upptas i dotterbolagen utan borgensåtaganden från moderbolaget. Vi kommer att fortsätta ha en konservativ syn på bolagets räntebindning. Vi har för närvarande en genomsnittlig räntebindning om fem år. I förhållande till flertalet fastighetsbolag har Sagax därmed en uppenbart avvikande räntebindningsstrategi. Den ökade räntekostnad som vår räntebindningsstrategi medför kan uppskattas till tio miljoner kronor för år 2006 (ställt i förhållande till ett marknadsgenomsnitt om cirka två års räntebindning). Valet av räntebindning motiveras dels av en generell riskaversion och dels av en preferens för säker, relativ maximal, intjäning. Valet av räntebindning medför även att vi kan agera med en lägre soliditet utan att öka vår finansiella risk. Sammantaget har det hittills varit en intressant ekvation att kompensera en reducerad soliditet med en förlängd räntebindning. Jag bedömer att så även kommer att vara fallet under år 2006. Sagax investeringsfokus kommer även fortsättningsvis att riktas mot förvärv i intervallet 50-300 miljoner kronor. Sagax har dock en opportunistisk inställning till investeringar. Att inte i förväg begränsa bolagets investeringsmöjligheter upplever jag endast som en fördel för aktieägarna. På samma sätt ligger det i aktieägarnas intresse att inte i förväg begränsa sina investeringsmöjligheter till enbart helägda dotterbolag. Om vi kan hitta väl avvägda investeringar i form av del- eller indirekt ägda fastigheter bör vi överväga även dessa. Vi måste vara lyhörda för alla de möjligheter som kan uppkomma. Inför år 2006 är Sagax väl positionerat: bolaget har idag en stabil hyresavtalsstruktur samt en lång kapital- och räntebindning. Vår finansiella flexibilitet är större än tidigare

och bolagets organisation har tagit form och kan nu växa utan större svårighet. Under år 2006 kommer vi att prioritera nedanstående tre uppgifter: 1) Ytterligare expansion. Förvärv kommer även fortsättningsvis att utgöra ett naturligt inslag i verksamheten. Målsättningen med förvärv är dels att fortsätta förbättra riskspridningen (och därmed kvalitén) på Sagax intjäning och dels att tillföra ytterligare långsiktig resultatförmåga. Jag vill avstå från att definiera expansionens omfattning ur ett volymperspektiv utan konstaterar att den kommer att styras av de affärsmöjligheter som uppkommer under året. 2) Refinansiering av Stockholmsportföljen. Vi kommer att arbeta med att lägga samman de olika lån som våra dotterbolag i Stockholm har. Lånen har ofta tagits för att finansiera förvärv av enskilda fastigheter. Vi förväntar oss att en refinansiering och sammanläggning av dessa lån kommer att sänka räntekostnaderna, reducera den finansiella risken och underlätta administrationen. 3) Sänkning av driftkostnader. Vi kommer att fortsätta arbetet med att sänka våra driftkostnader som initierades under år 2005. Detta är mödosamt och långsiktigt men absolut nödvändigt. Fokus kommer att ligga på Stockholmsportföljen där vi har goda förutsättningar att sänka kostnaderna och därmed öka driftnettot. Jag är optimistisk inför att vi skall kunna uppnå goda utfall i samtliga ovanstående frågor under år 2006. Jag bedömer att få händelser skulle kunna få väsentligt negativa effekter på Sagax under år 2006. En av de händelser som dock skulle kunna medföra allvarliga konsekvenser för bolaget är om någon av Sagax största hyresgäster skulle komma på obestånd eller gå i konkurs. Samtliga Sagax största hyresgäster, AGA, BE Group, Berendsen, Bosch, Electroscandia, Myresjöhus och MediCarrier, driver framgångsrika och lönsamma verksamheter. Ett obestånd är således en osannolik händelse. Aktieägarna bör uppmärksamma att även om jag skulle missta mig i denna bedömning kommer Sagax att, oavsett den berörda hyresgästen, kunna återhämta sig tack vare utformningen på Sagax finansiering. Sett på längre sikt löper Sagax, i likhet med andra fastighetsbolag, många risker av både kommersiell och finansiell karaktär. Jag vill uppmärksamma aktieägarna på två parametrar som i särskild utsträckning påverkar Sagax förmåga att kunna driva en långsiktigt lönsam verksamhet. Dessa är den allmänna räntenivån och konjunkturen. Sagax intjäning är i viss mån motståndskraftig mot kortvarigt negativa händelser tack vare bolagets långa återstående löptid på både räntebinding och hyresavtal. Det är dock sannolikt att Sagax skulle påverkas väsentligt negativt av en långvarig höjning av det allmänna ränteläget eller av en bestående högre vakansnivå till följd av en försämrad konjunktur. Ingen av dessa två händelser kommer enligt min bedömning att utgöra någon större risk under år 2006. Jag bedömer därför sammanfattningsvis att innevarande år har goda förutsättningar för att kunna bli framgångsrikt. Avslutningsvis vill jag nämna att mina kollegor och jag anstränger oss för att årsredovisning, delårsrapporter och hemsida skall vara informativa och överskådliga. Detta för att aktieägarna skall kunna bilda sig en självständig uppfattning om risker, möjligheter och om värdet på bolaget. Jag vill ta detta tillfälle i akt att uppmuntra aktieägarna att ta del av den informationen och understryka att mina kollegor och jag står till ert förfogande för att svara på de eventuella följdfrågor som kan uppstå. Jag står till ert förfogande. Stockholm den 18 april 2006 David Mindus Verkställande direktör

Hyresmarknaden för industri- och lagerfastigheter Analysföretaget Temaplan har studerat villkoren för hyresmarknaden för industrioch lagerfastigheter i Stockholmsområdet och för Sagax räkning sammanfattat följande. Dominerande utbud i Stockholms stad Totalt omfattar industri- och lagerfastighetsmarknaden cirka 4,4 miljoner kvadratmeter uthyrningsbar area i Stockholms stad, vilket motsvarar cirka 10 procent av total uthyrningsbar area i kommunen. I de angränsande kommunerna finns ytterligare utbud. Detta utbud är dock betydligt mindre än i Stockholms stad. Det näst största utbudet återfinns i Järfälla (555 000 m²), följt av Huddinge (544 000 m²), Botkyrka (448 000 m²), Nacka (395 000 m²) och Solna kommun (302 000 m²). Stockholms stads utbud är således dominerande i Stockholms län. Samtidigt krymper utbudet i Stockholms stad över tiden eftersom marken successivt tas i anspråk för annan verksamhet, främst bostadsexploatering. Ett genomsnittligt bestånd av industri- och lagerfastigheter består av cirka 45 procent industrilokaler, 45 procent lagerlokaler och 10 procent kontorslokaler. Kr/Kvm 2500 2000 1500 1000 500 0 Hyror 1990 års priser Hyror 1990 års priser Industri/Lager Stockholms stad Kontor Innerstaden Kontor Stockholms stad H 90 H 93 H 96 H 99 H 02 H 05 Källa: Temaplan AB, SNK, Objekt Vision, Forum Fastighetsekonomi och Lundblom projekt Få specialiserade aktörer Ägandet av industri- och lagerfastigheter är relativt spritt bland olika företag. Femtio av de största fastighetsägarna i Stockholms stad äger cirka 50 procent av hela industri- och lagerfastighetsmarknaden. De största fastighetsägarnas totala bestånd utgörs emellertid endast i mindre omfattning av industri- och lagerfastigheter. Det finns få aktörer som specialiserat sig på industri- och lagerfastigheter. Låg och lokal rörlighet Hyresgäster i industri- och lagerlokaler har en låg och huvudsakligen lokal rörlighet. Detta beror delvis på att en majoritet av hyresgästerna har kunder i sitt närområdet. Hela 90 procent av hyresgästerna som tillfrågades i ett större företagsområde i södra Stockholm uppgav att de inte hade några konkreta flyttplaner. Detta indikerar att företagsområden med ett större antal samlade industri- och lagerfastigheter är attraktivare på hyresmarknaden än solitära fastigheter. Stabil hyresutveckling och svag korrelation med kontorshyresmarknaden Hyresutvecklingen för industri- och lagerfastigheter är stabil. Hyresgästerna har en begränsad hyresbetalningsförmåga men är samtidigt relativt okänsliga för konjunkturförändringar. 25 V 90 H 90 V 91 H 91 V 92 H 92 V 93 H 93 V 94 H 94 V 95 H 95 V 96 H 96 V 97 H 97 V 98 H 98 V 99 H 99 V 00 H 00 V 01 H 01 V 02 H 02 V 03 H 03 V 04 h 04 v 05 h 05 Vakansgrad industri/lager samt kontor i Stockholms stad Förorter kontor Innerstaden kontor Förorter industri/lager De senaste tio åren har variationen i hyresnivå varit låg. I genomsnitt har hyran för industri- och lagerlokaler i Stockholms stad varit 750 kronor per kvadratmeter under denna period. Med undantag av ett år har variationen varit mindre än +/- cirka 100 kronor per kvadratmeter. Hösten år 2005 var hyresnivån drygt 700 kronor per kvadratmeter för industri- och lagerlokaler i Stockholms stad. Även i de södra och norra förortskommunerna var hyresnivån cirka 700 kronor per kvadratmeter och år vid samma tidpunkt. Hyresutvecklingen för industri- och lagerlokaler uppvisar en mycket svag korrelation med kontorshyrornas utveckling i Stockholm. 20 Procent 15 10 5 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

H 9 H 9 H 9 H 9 H 0 H 0 AB Sagax Årsredovisning 2005 Källa: Temaplan AB, SNK, Objekt Vision, Forum Fastighetsekonomi och Lundblom projekt Mindre variation i vakanser för industri- och lagerlokaler än för kontor Även när det gäller vakanser uppvisar industri- och lagerfastigheter som regel mindre variationer över tiden än vad kontorsfastigheter gör. Vakansgraden för industri- och lagerlokaler i Stockholms stads förorter har under den senaste tioårsperioden legat runt 10 procent. Som högst har vakansgraden varit cirka 13 procent. Stabil totalavkastning jämfört med kontor Totalavkastningen, det vill säga summan av fastigheternas löpande direktavkastning och deras värdeförändring, har varit högre för industri- och lagerfastigheter än för kontorsfastigheter under senare år. Procent 25 20 15 10 V 90 H 90 V 91 H 91 V 92 H 92 V 93 H 93 V 94 H 94 V 95 H 95 V 96 H 96 V 97 H 97 V 98 H 98 V 99 H 99 V 00 H 00 V 01 H 01 V 02 H 02 V 03 H 03 V 04 h 04 v 05 h 05 Vakansgrad för industri/lager samt Vakansgrad kontor industri/lager i Stockholms samt stadkontor i Stockholms stad Förorter kontor Innerstaden kontor Förorter industri/lager Totalavkastningen för industri- och lagerfastigheter beräknad för de senaste tre och fem åren har varit 7,7 respektive 6,7 procent. Motsvarande uppgifter för kontorsfastigheter är 4,4 respektive 3,1 procent. Även på nio års sikt har totalavkastningen varit något högre för industri- och lagerfastigheter än för kontorsfastigheter, 9,5 respektive 9,0 procent. De senaste fem åren har direktavkastningen för industri- och lagerfastigheter uppgått till 7,8 procent. Motsvarande uppgift för kontorsfastigheter är 5,8 procent. 5 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 År

3% 2% 1% okt-dec 0% 6% AB 5% Sagax Årsredovisning 2005 4% 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse rige 250 000 200 000 Uthyrningsbar area 2004 2005 Styrelsen för AB Sagax (publ) med organisationsnummer 556520-0028 med säte i Stockholms stad, Sverige, avger härmed förvaltningsberättelse för verksamhetsåret 2005. Årets investeringar Skellefteå Trollhättan Falun Landskrona Borlänge Area, kvm 150 000 100 000 50 000 0 Stockholm Göteborg Övrigt Under år 2005 förvärvades tio fastigheter med cirka 147 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Den sammanlagda arean uppgick till cirka 405 000 kvadratmeter vid årets utgång. I april förvärvades fastigheten Njursta 1:23 i Upplands Väsby kommun. Fastigheten är bebyggd med 6 700 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten är i sin helhet uthyrd till ICA Menyföretagen som kyl- och fryslager. Fastigheten har under året byggts till för att inrymma ytterligare en frysmodul. Under hösten förvärvades två fastigheter i södra Stockholm. I Segeltorp, Huddinge kommun, förvärvades fastigheten Heden 1. Fastigheten är i sin helhet uthyrd till Pilkington. Pilkington nyttjar lokalerna för lagerhållning av bilglas. I Tumba, Botkyrka kommun, förvärvades fastigheten Tumba 7:234. Fastigheten är i sin helhet uthyrd till Svensk Museitjänst som är en enhet inom Riksarkivet. Uthyrningsbar area i dessa fastigheter är cirka 4 000 respektive 14 000 kvadratmeter. Under året har Sagax för Nomo Kullagers räkning byggt till ett mindre höglager i fastigheten Stolen 1, Täby kommun. Under år 2005 färdigställdes även cirka 2 000 kvadratmeter uthyrningsbar area på tomträtten Varubilen 1 i Älvsjö Industriområde, Stockholms stad. I juli förvärvades fyra fastigheter i Jönköpingsregionen. Sammanlagd uthyrbar area för dessa fastigheter uppgår till cirka 50 000 kvadratmeter. I Habo, nordväst om Jönköping, förvärvades de angränsande fastigheterna Bränninge 2:95, 2:136 och 2:200 med Isaksson Gruppen som hyresgäst. Isaksson Gruppen producerar och marknadsför ett stort sortiment av beslag och inredningsdetaljer under varumärket Habo. Pelly Industries är hyresgäst i fastigheten Hillerstorp 3:106 i Gnosjö. Här tillverkas bland annat förvarings- och hyllsystem. Orwak, som är hyresgäst i Sävsjöfastigheten, Eksjöhovgård 7:5, tillverkar och marknadsför produkter för sortering, komprimering och återvinning. Orwak är sedan början av år 2005 ett dotterbolag till den börsnoterade norska återvinningskoncernen Tomra. Den fjärde fastigheten, Bälgen 4 i Ljungby, är uthyrd i sin helhet till Morinders Verkstäder som, i likhet med Orwak, är dotterbolag till Tomrakoncernen. Under fjärde kvartalet förvärvades ytterligare två fastigheter i Jönköpingsområdet, Myresjö 31:1 i Vetlanda kommun och Gästgivaregården 1:103 i Sävsjö kommun. Fastigheterna omfattar sammanlagt cirka 72 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Lokalerna nyttjas för tillverkning av prefabricerade småhus under varumärket Myresjöhus. På Myresjö 31:1 tillverkades det första monteringsfärdiga huset år 1927. Idag finns en modern anläggning för tillverkning av prefabricerade huselement. I Vrigstad tillverkar Myresjöhus dotterbolag SmålandsVillan färdiga standardvillor enligt löpandebandprincipen. Produktionen av prefabricerade huselement i inomhusmiljö möjliggör en hög grad av standardisering med prisvärda villor som följd. År 2004 förvärvade Industri Kapital Myresjöhuskoncernen av Skanska. I Norrköping förvärvades en grannfastighet till Pollaren 1, som Sagax förvärvat år 2004 från Bröderna Edstrand. Fastigheten, som förvärvats från Norrköpings kommun, är för närvarande föremål för fastighetsbildning och benämns därför del av Lindö 2:1. Fastigheten omfattar cirka 25 000 kvadratmeter mark. För Bröderna Edstrands räkning pågår uppförandet av en byggnad om 7 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Byggnationen beräknas vara avslutad under första kvartalet år 2007.

Förvaltningsberättelse AB Sagax Årsredovisning 2005

Förvaltningsberättelse Sagax affärsidé är att investera i fastigheter med god avkastning främst inom segmentet lager och lätt industri. Verksamheten skall särskilt inriktas mot starka kassaflöden, balanserade risker och i kombination med långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. AFFÄRSIDÉ OCH FÖRVALTNINGSSTRATEGI Affärsidé Sagax affärsidé är att investera i fastigheter med god avkastning främst inom segmentet lager och lätt industri. Verksamheten skall inriktas mot starka kassaflöden och balanserade risker i kombination med långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. Bolaget har sedan starten investerat i främst lager- och industrifastigheter vilka uppfyller bolagets krav på god avkastning och balanserad risk. Bolagets finansiella struktur är utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöde vilket bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Sagax har en konservativ syn på risktagande, vilket bland annat återspeglas i bolagets kapital- och räntebindningsstrategi samt i förvaltningsarbetet. En särskild riskanalys presenteras i denna årsredovisning. Målet för verksamheten är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till bolagets aktieägare. Detta mål skall genomsyra bolagets verksamhet och organisation. 10

Förvaltningsberättelse AB Sagax Årsredovisning 2005 Förvaltningsstrategi Sagax förvaltar i huvudsak fastigheter för lagerverksamhet och lättare industri. Sagax förvaltningsstrategi bygger på att aktivt försöka förnya hyresavtalen med befintliga hyresgäster. Under år 2005 resulterade detta i att närmare 90 % av bolagets uppsägningsbara hyresavtal förnyades. Sagax strategi innebär att vi avstår från att maximera hyresnivån vid varje tidpunkt för att istället uppnå längre löptider. Vi arbetar kontinuerligt med att försöka öka den återstående löptiden på Sagax hyresavtal genom att avtala om förlängning av dessa i förtid. I samband med att hyresgäster uttrycker önskemål om lokalanpassningar kan Sagax exempelvis träffa överenskommelser om ett visst hyrestillägg samt en förtida kontraktsförlängning. Vår förvaltningsstrategi har hittills skapat stabil hyresutveckling, stor andel förlängda hyresavtal och låg vakansgrad. Förutom att strategin lett till låga kostnader för marknadsföring och hyresgästanpassningar för Sagax gynnas även våra hyresgäster. Genom en långsiktigt balanserad hyresnivå undviker hyresgästen kostnader för ersättningslokaler såsom exempelvis flytt- och omställningskostnader. Vår genomsnittliga återstående kontraktslängd uppgick vid årsskiftet till 6,5 år. Detta är bland annat ett resultat av den relativt stora andel hyresavtal som förlängts under året i ytterligare tre till fem år. De lokaler som trots allt blir vakanta marknadsförs via eget uthyrningsarbete och i samarbete med ett antal mäklare. Sagax tillväxt har medfört att bolaget nått en sådan storlek i Storstockholmsområdet inom lager- och industrifastigheter att vi ofta kan erbjuda en befintlig hyresgäst alternativa lokaler om nya behov uppstår. Sagax fastighetsskötsel i Storstockholm och Göteborg är upphandlad på entreprenad. Detta bedöms vara både flexibelt och kostnadseffektivt. Fastighetsskötarna har ofta den dagliga kontakten med våra hyresgäster varför leverantörerna av denna entreprenad valts med omsorg. I den dagliga driften betraktar vi fastighetsskötarna som egna anställda liksom personalen för felanmälan. Sagax samarbetspartners har god teknisk kompetens som vi ofta drar nytta av. För våra fastigheter utanför Storstockholm och Göteborg har hyresgästerna själva ansvar för fastighetsskötseln. I dessa fall har hyresgästen tidigare även varit ägare till fastigheten varför en fortsatt fastighetsskötsel från deras sida varit naturlig. Vi arbetar systematiskt med att försöka öka längden på våra hyresavtal istället för att vid varje givet tillfälle maximera hyresnivån. Vår förvaltningsstrategi har hittills givit oss en stabil hyresutveckling, stor andel förlängda avtal och låg vakansgrad. 11

AB Sagax Årsredovisning 2005 Förvaltningsberättelse Fastighetsbeståndet Sagax fastighetsbestånd 2005-12-31 Area, m2 Område Stockholm Göteborg Övrigt Summa Antal fastigheter 28 2 10 40 Lager/ industri 137 988 11 415 191 707 341 110 Kontor 48 728 4 160 10 099 62 987 Marknads värde Övrigt 1 144 1 144 Total 187 860 15 577 201 806 405 243 Mkr 1 160 102 747 2 009 Kr/kvm 6 174 6 549 3 701 4 957 Hyresvärde Mkr 139 12 72 223 Vakans 7,3 % 3,7 % 0,0 % 4,8 % Marknadsvärde Marknadsvärde 22 23 Stockholm 58% Göteborg 5% 28 Övrigt 37% 19 Geografisk belägenhet Geografisk areafördelning 20 Stockholm 46% Göteborg 4% Övrigt 50% Lokaltyp 2 21 Lokaltyp Lager/industri 84% 10 1 4 7 8 5 Kontor 16% Hyresintäkter Hyresvärde Stockholm 62% 6 12 Göteborg 5% Övrigt 32% 11 17 18 9 13 3 Kontrakterad årshyra andel % 24 25 Kontrakterad årshyra, andel % 15 16 70% 60% 50% 26 50% 40% 14 30% 20% 10% 9% 13% 14% 14% 2007 2008 2009 0% 2006 12 >2009 27 Kr/kvm 739 747 358 550

Förvaltningsberättelse AB Sagax Årsredovisning 2005 Fastighetsförteckning Stockholm Uthyrningsbar area i m 2 Taxerings- Ref Fastighet Adress Kommun Ind/lager Kontor Övrigt Totalt värde, Mkr 1 Borg 3* Strömögatan 5 Stockholm 1 450 350-1 800 6,5 2 Borg 6* Strömögatan 6 och 7 Stockholm 4 485 1 663 355 6 503 26,7 3 Fabrikören 9* Konsumentvägen 9-11 Stockholm 3 076 955-4 031 11,0 4 Finspång 6* Finspångsgatan 49-52 Stockholm 6 687 1 797-8 484 17,6 5 Skultuna 3* Finspångsgatan 44 Stockholm 8 828 2 888-11 716 24,6 6 Instrumentet 14 Instrumentvägen 16 Stockholm 603 1 278-1 881 8,6 7 Johannelund 7* Krossgatan 10-18 Stockholm 11 739 9 842 539 22 120 40,2 8 Kolsva 1* Fagerstagatan 26 Stockholm 4 810 780-5 590 12,3 9 Konsumenten 3* Varuvägen 1-7 Stockholm 6 500 4 000-10 500 29,1 10 Stenen 1* Krossgatan 15-17 Stockholm 5 174 5 821-10 995 14,0 11 Stensätra 16* Stensätravägen 2-4 Stockholm 8 800 2 097 250 11 147 9,5 12 Varubalen 3* Upplagsvägen 2-10 Stockholm 7 342 2 981-10 323 21,1 13 Varubilen 1* Konsumentvägen 13-17 Stockholm 7 975 912-8 887 20,5 14 Söderbymalm 7:49 Hantverkarvägen 31 Haninge 7 500 - - 7 500 11,6 15 Luna 1 Lunastigen 1-7 Huddinge 2 604 3 973-6 577 27,8 16 Kugghjulet 3 Lännavägen 62 Huddinge 5 239 206-5 445 13,5 17 Heden 1 Mälarvägen 15 Huddinge 3 410 650-4 060 9,4 18 Slänten 17 G:a Södertäljevägen 125 Huddinge 3 537 850-4 387 7,1 19 Reglaget 2 Bergkällavägen 20-22 Sollentuna 1 605 1 490-3 095 17,6 20 Stolen 1 Gribbylundsvägen 2 Täby 1 534 1 317-2 851 8,0 21 Veddesta 2:32 Äggelundavägen 7 Järfälla 7 956 1 444-9 400 23,1 22 Märsta 24:18 Turbingatan 2 Sigtuna 1 185 700-1 885 6,0 23 Märsta 17:2 Maskingatan 8 A Sigtuna 2 781 670-3 451 6,2 24 Kumla Hage 7 Segersbyvägen 5 Botkyrka 1 050 900-1 950 4,8 25 Kumla Äng 2 Kumla Gårdsväg 31 Botkyrka 1 420 - - 1 420 3,3 26 Tumba 7:234 Gustav de Lavals Väg 10-12 Botkyrka 13 252 540-13 792 13,8 27 Mästaren 6 Hantverksvägen 14 Södertälje 910 194-1 104 2,8 28 Njursta 1:23 Saturnusvägen 2 Upplands Väsby 6 536 430-6 966 18,5 Delsumma 137 988 48 728 1 144 187 860 415,2 Göteborg Backa 30:4 Importgatan, 23-33 Göteborg 5 145 2 230-7 375 13,0 Kryptongasen 4 Kryptongatan 20 Mölndal 6 270 1 930-8 202 13,8 Delsumma 11 415 4 160-15 577 26,8 Övriga Fastigheter Bälgen 4 Karlsrovägen 4 Ljungby 1 788 324-2 112 2,0 Bränninge 2:136 mfl Södergatan 2 Habo 15 420 1 670-17 090 12,4 Eksjöhovgård 7:5 Svetsaregatan 4 Sävsjö 6 026 990-7 016 7,0 Hillerstorp 3:106 Industrigatan 14-22 Gnosjö 20 830 2 620-23 450 19,4 Myresjö 31:1 Myresjö Vetlanda 54 120 3 875-57 995 36,1 Gästgivaregården 1:303 Vrigstad Sävsjö 13 735 620-14 355 10,5 Pollaren 1 Barlastgatan 10 Norrköping 40 730 - - 40 730 48,6 del av Lindö 2:1 Norrköping - - - - - Pansio (853-66-3-15) Paakalantie 3 Åbo, Finland 19 442 - - 19 442 31,5 Lotila (398-20-246-8) Vanhanradankatu 42 Lahtis, Finland 19 616 - - 19 616 100,8 Delsumma 191 707 10 099-201 806 268,3 Totalt 341 110 62 987 1 144 405 243 710,3 * Innehas med tomträtt 13

Förvaltningsberättelse Finansiering Räntebindning Förfalloår Mkr Genomsnittlig ränta Andel 2006 286,2 5,4% 18% 2007 32,7 4,4% 2% 2008 321,3 5,7% 20% 2009 455,9 5,4% 28% 2010 13,9 4,3% 1% >2010 490,7 4,4% 31% Summa/snitt 1 600,7 5,1% 100% Kapitalbindning Genomsnittlig Förfalloår Utveckling Mkr av balansposter ränta (Mkr) Andel 2006 67,5 4,0% 4% Förvaltningsfastigheter 2007 45,1 4,5% 3% Eget kapital 2008 Räntebärande 84,7 skulder 5,3% 5% 2500 2009 854,2 5,7% 53% 2010 216,3 3,2% 14% 2000 >2010 332,9 5,1% 21% Summa/snitt 1 600,7 5,1% 100% 1500 1000 500 0 2004-09-30 Finansiering 2005-12-31 Finansiering 2005-12-31 2004-12-31 2005-03-31 Kvartalsgenomsnitt Eget kapital 17% Räntebärande skulder 77% 2005-06-30 2005-09-30 Övriga skulder 6% Stibor STIBOR, kvartalsgenomsnitt 2005-12-31 Finansiell struktur Fastighetsägande kräver finansiering i form av eget kapital samt räntebärande lån och den finansiella strukturen är av stor betydelse. Räntekostnaderna är verksamhetens största kostnad och den finansiella strukturen påverkar koncernens risktagande. Ett viktigt inslag i Sagaxkoncernens verksamhet är därför att räntebärande skulder är upptagna direkt av koncernens fastighetsägande dotterbolag. Moderbolaget i koncernen är obelånat och utan borgensåtaganden. Detta innebär att dotterbolagen själva svarar för sina skulder och att det därmed inte finns någon kontraktuell skyldighet från moderbolagets sida att tillskjuta ytterligare kapital till dotterbolagen. Moderbolagets tillgångar består av olika investeringar i aktier och andelar i fastighetsägande dotterbolag samt av likvida medel. Moderbolagets investeringar är uteslutande finansierade med eget kapital. Sagax kan således ur ett finansiellt riskperspektiv liknas vid ett investeringsbolag. Denna strategi skiljer Sagax från flertalet fastighetsbolag i vilka moderbolaget obegränsat svarar för dotterbolagens skulder. Sagax dotterbolag upptar sina räntebärande skulder i huvudsak i samband med att de förvärvar fastigheter eller fastighetsägande bolag. Skuldernas omfattning och struktur bestäms i samband med varje enskild investering med beaktande av investeringens karaktär och vilken struktur som bedöms generera den högsta möjliga riskjusterade avkastningen för Sagax aktieägare. Sagax dotterbolag utnyttjar i huvudsak sina kassaflöden för att löpande reducera sin skuldsättning. I vissa fall kan amorteringsbestämmelserna vara utformade i relation till det enskilda dotterbolagets fria kassaflöde efter finansiella kostnader. Detta innebär att moderbolagets tillgång till dotterbolagens fria kassaflöden initialt kan vara begränsade. I takt med att skuldsättningen i de enskilda dotterbolagen sjunker reduceras även amorteringarna och kassaflödet blir tillgängligt för moderbolaget. För det fall Sagax skulle vilja ändra detta förhållande kan detta ske genom att tillskjuta kapital till dotterbolagen varefter dotterbolagens fria kassaflöden blir tillgängliga för moderbolaget. Detta har hittills inte bedömts som den mest gynnsamma strategin för aktieägarna. Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick vid periodens utgång till 356,1 (253,0) miljoner kronor. 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Räntebärande skulder Koncernens räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 1 601 (1 094) miljoner kronor. Den genomsnittliga räntebindningen vid periodens utgång, inklusive effekter av derivatinstrument, uppgick till 5,0 (4,1) år vilket är att betrakta som en relativt lång räntebindning jämfört med andra noterade fastighetsbolag. Koncernen använder derivatinstrument för att minska ränteexponeringen. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,9 ( 5,1) år vid periodens utgång. 2004 2005 250 000 200 000 Area, kvm 150 000 100 000 14

Förvaltningsberättelse 20 0-20 -40 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 2005 2006 AB Sagax Årsredovisning 2005 Riskanalys Fastigheter Sagax affärsmodell bygger på en långsiktig investeringshorisont och koncernens resultat skall i huvudsak genereras från löpande kassaflöde. Sagax beroende av handel med fastigheter och därmed följande realisationsresultat är begränsat. Hyresintäkter Hyresmarknaden för lager- och industrilokaler i Stockholm, som är Sagax största enskilda marknad, karakteriseras av relativt låg volatilitet och begränsad omflyttning. Hyresförluster kan dock uppstå till följd av hyresgästers obestånd. För att begränsa Sagax exponering mot omflyttningar och hyresförluster strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på hyresavtalen samt efter att prioritera hyresgäster med hög kreditvärdighet. Detta är av särskilt stor vikt vad gäller större hyresgäster. Sagax känslighet mot enskilda hyresgäster bedöms minska i takt med att bolaget expanderar. Vid årsskiftet fördelades Sagax hyresintäkter på 165 hyresavtal. Koncernens ekonomiska uthyrningsgrad uppgick till 95 %. För att upprätthålla hög ekonomisk uthyrningsgrad är Sagax beroende av en framgångsrik långsiktig förvaltning. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick vid årsskiftet till 6,5 år. Fördelning av löptider för hyreskontrakt per den 30 september 2005 År 7 6 5 4 3 2 1 70% 60% 50% 40% 30% Genomsnittlig återstående räntebindning och löptid på hyreskontrakt Räntebindning och genomsnittliga löptider på hyreskontrakt Räntebindning Löptider Q3, 2004 Q4, 2004 Q1, 2005 Q2, 2005 Q3, 2005 Q4, 2005 Kvartal Kontrakterad årshyra andel % Kontrakterad årshyra, andel % 50% Förfalloår Antal kontrakt Kontrakterad årshyra mkr Kontrakterad årshyra andel % 2006 29 18,1 9% 2007 40 27,6 13% 2008 35 30,3 14% 2009 31 28,6 14% >2009 30 106,7 50% Totalt 165 211,3 100% 20% 10% 0% 9% 13% 14% 14% 2006 2007 2008 2009 >2009 Kostnader för drift och underhåll Hyresförhållandet för industri- och lagerlokaler karakteriseras ofta av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drift- och underhållsansvar. De driftkostnader som har störst kostnadspåverkan är fastigheternas el- och uppvärmningskostnader. En övervägande del av dessa kostnader debiteras hyresgästerna direkt eller vidaredebiteras hyresgästerna till självkostnad. Sagax exponering mot driftkostnadsförändringar är således relativt begränsad. Sagax påverkas dock indirekt av exempelvis stigande eloch uppvärmningskostnader eftersom hyresgästernas sammanlagda lokalkostnader stiger vilket i sin tur reducerar utrymmet för bolagets hyresuttag. Vid eventuella vakanser påverkas bolagets resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan även av kostnader för exempelvis el och uppvärmning som tidigare betalats av hyresgästen. Kapitalkostnader Sagax finansiella kostnader utgör den största enskilda kostnaden. Räntekostnaderna uppgick till cirka 70 miljoner kronor under år 2005. Ett stigande ränteläge medför stigande räntekostnader och ett därmed sjunkande resultat. I syfte att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har bolaget bundit en väsentlig del av sina räntor med hjälp av derivatinstrument. Sagax genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 5,0 år vid årsskiftet. En höjning av marknadsräntan med en procentenhet skulle med den räntebindning bolaget hade vid årsskiftet ökat Sagax räntekostnader med 0,15 procentenheter till 5,3 % genomsnittlig ränta. Sagax strävar efter att minimera bolagets genomsnittliga kapitalkostnad med beaktande av såväl eget kapital som externt tillförda medel. Avkastningskravet på eget kapital överstiger som regel bolagets kostnader för extern finansiering. Bolagets genomsnittliga kapitalkostnad kan tidvis reduceras genom längre räntebindning i kombination med lägre soliditet. Risken i en sådan finansiering bedöms dock motsvara en kortare räntebindning i kombination med högre soliditet. 15

Förvaltningsberättelse Även om en förändring av kapitalstrukturen genom en kortare räntebindning och ett ökat eget kapital kan framstå som en resultatförbättring skulle en sådan förändrad kapitalstruktur sannolikt inverka negativt på koncernens kapitalkostnad och därmed på aktieägarnas förmögenhet. En lägre soliditet kan skapa högre avkastning på eget kapital samtidigt som bolaget kan reducera sin finansiella risk genom en längre räntebindningstid. Refinansieringsrisk Den största andelen av koncernens finansiering utgörs av långfristiga skulder. Sagax löper risken att lånen förfaller till betalning utan att kunna refinansieras. I syfte att reducera denna risk har Sagax avtalat med bolagets kreditgivare om en förutbestämd kapitalbindning. Sagax har i gengäld åtagit sig att upprätthålla viss amorteringstakt, räntetäckning och pantvärden. Den återstående genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,9 år vid årsskiftet. Miljö Sagax bedriver ingen tillståndspliktig verksamhet. Sagax hyresgäster har verksamhetsansvar för eventuell miljöpåverkan. Förvaltningsverksamhetens miljöpåverkan består främst av energiförbrukning. Sagax har under år 2005 påbörjat ett åtgärdsprogram för energibesparing. Känslighetsanalys Känslighetsanalysen utgår från koncernens ställning vid årsskiftet. Nedan redovisas i vilken omfattning Sagax skulle påverkas om en enskild parameter fick omedelbart genomslag på Sagax resultat- och balansräkning. Som framgått tidigare uppgick Sagax genomsnittliga räntebindning till 5,0 år och den återstående genomsnittliga löptiden på koncernens hyresavtal till 6,5 år vid årsskiftet. Således kan vissa av effekterna inte uppstå under år 2006. Analysen syftar endast till att visa Sagax relativa känslighet för olika parametrar. En höjning av marknadsräntan med en procentenhet skulle öka Sagax räntekostnader med 0,15 procentenheter (15 punkter). En sänkning av marknadsräntan med en procentenhet skulle sänka Sagax räntekostnader med 0,15 procentenheter. Koncernens risker finns även beskrivna i not 28. Känslighetsanalys för år 2006: Förändring Årlig resultateffekt, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1 % +/- 2,1 Hyresintäkter +/- 1 % +/- 2,0 Fastighetskostnader +/- 1 % -/+ 0,5 Genomsnittlig upplåningskostnad +/- 1 %-enhet -/+ 16,0 Upplåningskostnad vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge +/- 1 %-enhet -/+ 2,5* * Påverkar endast den del av kapitalstrukturen vilken löper med rörlig ränta eller har en fast ränta vilken förfaller inom ett år. 16

Förvaltningsberättelse AKTIEN OCH ÄGARNA Sista betalkurs den 30 december för Sagax stamaktie uppgick till 57,75 (27,20) kronor per aktie. Bolaget hade vid årets utgång 7 047 (9 353) aktieägare. Under år 2005 har Sagaxaktien varit föremål för i genomsnitt 35 transaktioner per handelsdag. Aktiens genomsnittliga omsättningshastighet har uppgått till 58 % och den genomsnittliga handelsvolymen till 1 000 499 kronor per dag. Utdelning Styrelsen föreslår ingen utdelning för stamaktierna. Enligt bolagsordningen skall alla vinstmedel, efter utbetalning av utdelning till preferensaktieägare, avsättas till en särskild fond benämnd Konsolideringsfond. Konsolideringsfonden utgör bundet eget kapital och kan upplösas efter bolagsstämman år 2011 varvid medlen förs till det fria egna kapitalet. Styrelsen föreslår årsstämman en utdelning om 0,52 kronor per preferensaktie, i enlighet med bolagsordningens villkor för preferensaktier. Courtagefri handel för bättre likviditet i aktien Under perioden 7 mars 1 april 2005 erbjöds aktieägare i bolaget med ett innehav understigande en handelspost att på bolagets bekostnad för courtagen köpa det antal aktier som krävdes för att nå upp till en hel handelspost eller sälja samtliga aktier. Omkring 1 200 aktieägare sålde sina mindre poster medan drygt 600 köpte ytterligare aktier för att nå en hel handelspost. Detta motsvarade cirka 30 % av de aktieägare som omfattades av erbjudandet. Målsättningen med erbjudandet var att underlätta aktiehandeln för aktieägarna och skapa förutsättningar för bättre likviditet i aktien. Nyemissioner Under juni 2005 emitterades 1 000 000 stamaktier i en kontant nyemission som riktades till institutionella kapitalförvaltare till en kurs om 34,57 kronor. Under januari 2006 nyemitterades 6 000 000 preferensaktier till en kurs om 28,50 kronor. 1 500 000 teckningsoptioner fördelades 1:4 till tecknarna av dessa preferensaktier. Inför utgivandet av de 6 000 000 preferensaktierna genomfördes en fondemission om 593 341 preferensaktier till innehavarna av stamaktier (1:20). Det sammanlagda aktiekapitalet uppgår efter ovanstående till 92 300 815 kronor fördelat på 11 866 822 stamaktier och 6 595 841 preferensaktier. Preferensaktierna ger förtur till en fastställd årlig utdelning. Den fastställda årliga utdelningen uppgår till 2,00 kronor per preferensaktie. Preferensaktierna har evig löptid och ger 1/10-dels röst. Preferensutdelningen kan ej höjas. Preferensaktien handlas i likhet med bolagets stamaktie på Stockholmsbörsens Nya Marknaden. En teckningsoption ger rätt att under fem år teckna en stamaktie för 35,00 kronor per aktie. År 7 6 5 4 3 2 1 Största aktieägarna per 30 december 2005 Antal aktier Andel av röster och kapital Stockholm Realty 2 415 500 20,4% Four Invest 1 203 426 10,1% LF Småbolagsfonden 777 400 6,6% Fam. Salén inklusive bolag 771 913 6,5% Hummelbosholm 690 227 5,8% LF Fastighetsfonden 395 400 3,3% STN Förvaltnings 292 615 2,5% Sabis Invest 220 000 1,9% Fischer & Partners 203 000 1,7% Örruds Mekaniska 190 200 1,6% Övriga aktieägare 4 707 141 39,3% Totalt 11 866 822 100,0% 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0-20 -40 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 Kursutveckling i procent sedan 2005-01-01 SAGA 2005 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 2006 01 02 03 2005 2006 SAGAX OMXSPI 2004-12-31-2006-03-27 2004-12-31-2006-03-27 Räntebindning och genomsnittliga löptider på hyreskontrakt Räntebindning Löptider 160 140 120 100 80 60 40 20 0-20 -40 AB Sagax Årsredovisning 2005 38,38 Sagax börskurs 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 2005 2006 200,0% 150,0% 100,0% 50,0% 0,0% 200,0% 150,0% 100,0% 50,0% 0,0% Q3, 2004 Q4, 2004 Q1, 2005 Q2, 2005 Q3, 2005 Q4, 2005 Ägarstruktur per den Kvartal 30 december 2005 2004-12-30 OMXS PI 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 Kursutveckling i kronor sedan 2005-01-01 2005-01-30 2005-02-28 2005-03-30 2005-04-30 2005-05-30 2005-06-30 2005-07-30 2005-08-30 Antal aktier Antal aktieägare Summa aktier Andel 1-500 5 927 678 055 5,7% 501-1 000 492 421 931 3,6% 1 001-5 000 509 1 245 037 10,5% 5 001-10 000 57 451 054 3,8% 10 001-15 000 19 257 520 2,2% 15 001-20 000 11 195 691 1,7% 20 001-32 8 617 534 72,7% Summa 7 047 11 866 822 100,0% 17

Förvaltningsberättelse Styrelse och ledning Styrelsen Göran E Larsson Styrelseordförande Född 1943. Civilingenjör från KTH, Stockholm, civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm. Göran är i dag styrelseordförande i ReadSoft AB, samt styrelseledamot i Duroc AB, Effnet Holding AB, Habia Cable AB, Teleadress Information AB och ipunplugged AB. Göran var under perioden augusti 2002 - april 2003 tillförordnad verkställande direktör för Effnet Group AB och har tidigare varit verkställande direktör för Micronic Laser Systems AB, Standard Radio AB, Tidningarnas Telegrambyrå AB, Norstedts Tryckeri AB, Interforward AB med flera bolag. Göran har tidigare också varit styrelseordförande i bygg- och fastighetsbolaget Bygg- Oleba Olle Engkvist AB. Ledamot av styrelsen sedan år 2001 Aktieinnehav: 417 811 stamaktier, 20 890 preferensaktier. David Mindus Styrelseledamot Född 1972. Verkställande direktör för AB Sagax. Civilekonom från Stockholms universitet. Grundare av Stockholm Realty Management AB. Dessförinnan har David arbetat som affärsutvecklare på GE Capital Real Estate i Stockholm och som analytiker på såväl fastighetsbolag som konsultföretag. Ledamot av styrelsen sedan år 2004. Aktieinnehav: 2 415 500 stamaktier, 120 795 preferensaktier. Hans Runesten Styrelseledamot Född 1956. Verkställande direktör för och styrelseledamot i Effnet Holding AB. Civilekonom från Stockholms universitet. Hans har en bred internationell erfarenhet från finansbranschen och har också arbetat inom EU-kommissionen i Bryssel. Hans har drivit egen konsultfirma och var tidigare verksam inom EuroNordic Group och Mellon Bank i London och i USA, där han innehaft ett flertal chefsposter på olika nivåer. Dessförinnan har han också arbetat för Deutsche Bank i Tyskland. Hans är styrelseordförande i Scan Baltic Limited, London. Ledamot av styrelsen sedan år 2001. Aktieinnehav: 417 810 stamaktier, 20 890 preferensaktier. Staffan Salén Styrelseledamot Född 1967. Verkställande direktör för Salénia AB. Civilekonom från Stockholms universitet. Staffan var tidigare vice verkställande direktör och informationsdirektör för FöreningsSparbanken. Han har dessförinnan arbetat bland annat som redaktionschef för Finanstidningen och som finansanalytiker på Procter & Gamble. Staffan sitter i styrelserna för bland annat Westindia AB, Landauer Ltd, Strand Kapitalförvaltning AB, Skyways AB, X5 Music Group och Stockholms Universitet. Ledamot av styrelsen sedan år 2004. Aktieinnehav: 771 913 stamaktier, 38 595 preferensaktier. 18

Förvaltningsberättelse AB Sagax Årsredovisning 2005 Johan Thorell Styrelseledamot Född 1970. Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm. Johan är verksam inom fastighetsbranschen och är grundare av och huvudägare i Din Bostadgruppen. Johan har tidigare haft olika befattningar hos Hagströmer & Qviberg Fondkommission och Öhman Fondkommission. Johan är styrelseordförande i Gamefederation Svenska AB. Ledamot av styrelsen sedan år 2004. Aktieinnehav: 690 227 stamaktier, 34 511 preferensaktier. Styrelsens arbete Under 2005 genomfördes sammanlagt 15 protokollförda styrelsesammanträden. Fastighetsförvärv och tillhörande finansieringsfrågor har jämte finansiell rapportering varit styrelsens huvudfrågor. Samtliga revisions-, ersättnings- och nomineringsfrågor har behandlats av styrelsen i dess helhet. Bolagets revisorer har rapporterat och medverkat vid ett styrelsemöte under året. Styrelsens ersättningsvillkor framgår av not 26. Ledande befattningshavare David Mindus Se ovan. Peter Larsen Född 1961. Ekonomichef för AB Sagax sedan december 2004. Civilekonom från Stockholms universitet. Peter har tidigare bland annat varit ekonomichef och sedan även verkställande direktör för HSB Sverige AB. Aktieinnehav: 17 544 preferensaktier, 4 386 teckningsoptioner. Per Wärnegård Född 1951. Fastighetschef för AB Sagax sedan maj 2005. Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm. Per har tidigare bland annat varit verkställande direktör för Fastighets AB Fundament och fastighetschef på Mälartornet. Aktieinnehav: 17 544 preferensaktier, 4 386 teckningsoptioner. Revisorer i AB Sagax Ingemar Rindstig Född 1949. Auktoriserad revisor, Ernst & Young. Revisor i AB Sagax sedan år 2004. Björn Ohlsson Född 1960. Auktoriserad revisor, Ernst & Young. Revisor i AB Sagax sedan år 2004. 19

Förvaltningsberättelse Ekonomisk översikt Tidigare redovisade kvartalsuppgifter för Sagax fastighetsverksamhet 2005 2005 2005 2005 2004 2004 okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar okt-dec jul-sep Hyresintäkter 45,6 44,9 41,1 37,0 34,3 30,4 Drift- och underhållskostnader -5,7-5,7-7,1-7,6-8,9-5,4 Tomträttsavgäld -1,7-1,6-1,6-1,6-1,7-1,6 Fastighetsskatt -1,2-1,2-0,7-0,6-0,6-0,6 Fastighetsadministration -1,5-1,5-1,3-0,3-0,5-0,4 Driftnetto 35,6 34,9 30,3 26,8 22,6 22,4 Nedskrivning av goodwill - - - - - -35,7 Bruttoresultat 35,6 34,9 30,3 26,8 22,6-13,3 Central administration -3,6-2,0-3,3-2,7-1,2-2,9 Finansiella intäkter 0,1 0,3 0,1 1,2 0,5 0,5 Finansiella kostnader -18,4-18,0-17,6-16,3-12,1-11,8 Förvaltningsresultat 13,6 15,3 9,5 9,0 9,8-27,5 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 29,0 1,1 20,4 6,4 - - Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 14,6 8,9-19,4-4,3 - - Resultat före skatt 57,3 25,3 10,5 11,1 9,8-27,5 Uppskjuten skatt -13,2-3,6-1,2-1,5-1,1 85,3 Aktuell skatt -0,2 - - - - - Periodens resultat 43,7 21,6 9,3 9,6 8,7 57,8 BALANSRÄKNINGAR 2005-12-31 2005-09-30 2005-06-30 2005-03-31 2004-12-31 2004-09-30 Avkastningsnivåer Förvaltningsfastigheter 1 992,1 1 621,3 1 442,5 1 347,5 1 337,6 1 049,4 Uppskjuten skattefordran Förvaltningsfastigheter 14,2 40,0 47,2 47,2 37,0 41,6 Direktavkastning Avkastning på totalt kapital Eget kapital Övriga tillgångar Räntebärande 23,8 skulder 20,3 6,8 31,4 24,3 19,9 Likvida 10% medel 2500 49,9 76,9 90,8 66,7 51,5 88,1 Summa 9% tillgångar 2 080,0 1 758,5 1 587,2 1 492,8 1 450,4 1 199,0 8% 2000 7% Eget 6% kapital 1500 356,1 322,2 300,1 257,0 253,1 253,7 Avsättningar 5% 8,0 8,2 8,0 12,3 12,5 31,4 4% 1000 Räntebärande skulder 1 600,7 1 325,4 1 183,5 1 117,2 1 094,5 854,3 3% Övriga 2% skulder 500 115,2 102,7 95,7 106,4 90,3 59,6 Summa 1% eget kapital och skulder 2 080,0 1 758,5 1 587,2 1 492,8 1 450,4 1 199,0 0% jul-sep okt-dec jan-mar apr-jun jul-sep okt-dec 0 2004 2005 2004-09-30 Utveckling av balansposter (Mkr) 2004-12-31 2005-03-31 2005-06-30 2005-09-30 2005-12-31 Driftnetto Driftnetto och och Avkastningsnivåer förvaltningsresultat per kvartal Utveckling av av balansposter Stibor (Mkr) Avkastningsnivåer 10% 40,0 9% 35,0 8% 30,0 7% 6% 25,0 Mkr 5% 20,0 4% 15,0 3% 10,0 2% 1% 5,0 Direktavkastning Driftnetto Förvaltningsresultat Avkastning på totalt kapital 0% 0,0 jul-sep jul-sep okt-dec okt-dec jan-mar jan-mar apr-jun apr-jun jul-sep jul-sep okt-dec okt-dec 2004 2005 2005 Not: Nedskrivning av goodwill med 35,7 Mkr har ej medtagits ovan i förvaltningsresultatet för det fjärde kvartalet 2004 för att underlätta Driftnetto jämförelser mellan och kvartalen. förvaltningsresultat per kvartal 2500 10% 9% 2000 8% 7% 1500 6% 5% 1000 4% 3% 500 2% 1% 0 0% Förvaltningsfastigheter Eget Kvartalsgenomsnitt kapital Räntebärande skulder 1995 2004-09-30 1996 2004-12-31 1997 1998 2005-03-31 1999 2000 2005-06-30 2001 Stibor 2002 2005-09-30 2003 2004 2005-12-31 2005 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Direktavkastning Avkastning på totalt kapital jul-sep okt-dec jan-mar apr-jun jul-sep okt-dec 2004 2005 Driftnetto och förvaltningsresultat per kvartal 2 2 1 1 Hyror för Driftnetto industrilokaler Förvaltningsresultat i olika regioner i Sverige 40,0 800 35,0 20 700 250 000 10% 200 9% 000 2004 2005 Kvartalsgenomsnitt 40,0 35,0 Driftnetto Förvaltningsresultat 1

Förvaltningsberättelse AB Sagax Årsredovisning 2005 Intjäningsförmåga och prognos för år 2006 Verksamheten har under år 2005 präglats av flera fastighetsförvärv. Detta försvårar bedömningen av verksamhetens intjäningsförmåga. På denna sida presenteras därför intjäningsförmågan för koncernens verksamhet på rullande tolvmånadersbasis. Som framgår av principerna baseras beräkningar på förenklade antaganden och är ej att betrakta som en prognos för det kommande året. Sagax prognos för år 2006 är att förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, kommer att uppgå till cirka 85 miljoner kronor. Händelser efter årets utgång Under januari 2006 nyemitterades 6 000 000 preferensaktier till en kurs om 28,50 kronor. En teckningsoption ger rätt att under fem år teckna en stamaktie för 35,00 kronor per aktie. 1 500 000 teckningsoptioner fördelades 1:4 till tecknarna av dessa preferensaktier. Inför utgivandet av de 6 000 000 preferensaktierna genomfördes en fondemission om 595 841 preferensaktier till innehavarna av stamaktier. Preferensaktierna ger förtur till en fastställd årlig utdelning. Den fastställda årliga utdelningen uppgår till 2,00 kronor per preferensaktie. Preferensaktierna har evig löptid och ger 1/10- dels röst. Preferensutdelningen kan ej höjas. Preferensaktien handlas i likhet med bolagets stamaktie på Stockholmsbörsens Nya Marknaden. Sagax har under år 2006 genom dotterbolag förvärvat Romben 6 i Sollentuna kommun, Domnarvet 34 i Stockholms stad och Bälgen 34 i Varbergs kommun för en sammanlagd köpeskilling om 312 miljoner kronor. Sagax har även träffat avtal om förvärv av Induktorn 24 och Gjutmästaren 8 i Stockholms stad för en sammanlagd köpeskilling om 102 miljoner kronor. Bolaget har enligt avtal tillträde till dessa fastigheter under det fjärde kvartalet år 2006. Utdelad verksamhet år 2004 Sagax verksamhet som fastighetsbolag går endast tillbaka till mitten av år 2004 då en fastighetsverksamhet förvärvades från Stockholm Realty. Förvärvet omfattade 19 kommersiella fastigheter samt förvaltningsrörelsen i Stockholm Realty Management AB. Efter genomfört förvärv beslöt en bolagsstämma om bland annat byte av verksamhetsföremål och om byte av bolagets firma till AB Sagax (publ). Vidare beslöts att den befintliga teknikrörelsen som överförts till dotterbolaget Effnet Holding AB skulle delas ut till aktieägarna. Aktuell intjäning den 1 januari 2006 Belopp i miljoner kronor Hyresvärde 222 Vakans -11 Hyresintäkter 211 Fastighetskostnader -43 Driftöverskott 168 Central administration -12 Finansnetto -81 Resultat före skatt 76 Principer för beräkning av Aktuell intjäning Ovanstående resultaträkning återspeglar Sagax intjäningsförmåga på årsbasis. Utgångspunkten har varit årsskiftet 2005/2006. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande 12 månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, hyresutveckling eller värdeförändringar. Hyresvärde baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis per den 1 januari 2006. Fastighetskostnader baseras på verkligt utfall 2005 för de fastigheter som innehades per den 31 december 2005. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall 2005. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar den 31 december 2005. Kostnaderna för de räntebärande skulderna, 1 601 miljoner kronor, har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå, 5,1 %, per den 31 december 2005. Moderbolaget Moderbolaget tillhandahåller koncerngemensamma funktioner samt ägande och förvaltning av koncernens dotterbolag. Resultatet efter skatt i moderbolaget uppgick till 88,3 (-18,9) miljoner kronor. Under året har nettoinvesteringar motsvarande 14,1 (-2,6) miljoner kronor gjorts i aktier och andelar i dotterföretag. Moderbolagets likvida medel uppgick vid årets slut till 3,7 (18,9) miljoner kronor. Samtliga koncernens åtta medarbetare är anställda i moderbolaget, se not 25. 21