SVENSKA BOSTADSFONDEN Investerar direkt i svenska bostadshyresfastigheter Avkastningsmål 10 % per år 6 års placeringshorisont med årlig utdelning Stabil real tillgång som minskar risken i din portfölj 1
Bostadshyresfastigheter är basen i institutionella portföljer världen över och har använts som en säker real tillgång i generationer 2
Balans i din investeringsportfölj En lite smartare fastighetsinvestering Svenska Bostadsfonden är placeringsformen för dig som inte vill investera hela ditt kapital på börsen men samtidigt söker en attraktiv och stabil avkastning. Vi investerar enbart i svenska bostadshyresfastigheter, en fastighetsform som de senaste 25 åren haft en utveckling jämförbar med aktier men med en betydligt lägre risknivå. I den här broschyren kan du läsa om hur fonden fungerar och fördjupa dig i varför svenska bostadshyresfastigheter är en så attraktiv placering. Vi belyser även hur professionella investerare utnyttjar fördelarna med att placera i fler tillgångar än aktier och räntebärande instrument. Kanske kan bostadshyresfastigheter bli basen även i din portfölj? Björnen, Simrishamn Svenska Bostadsfonden 7 AB 90 lägenheter, 6 353 kvm Jätten 3, Kalmar Svenska Bostadsfonden 2 AB 72 lägenheter, 5 194 kvm Länsmansängen, Oskarshamn Svenska Bostadsfonden 3 AB 147 lägenheter, 9 388 kvm 3
tillgångsslaget Bostadshyresfastig basen i en investeringsportfölj Reala tillgångar har i generationer utgjort basen i institutionella investerares portföljer. Främst fastigheter men även exempelvis råvaror, skog och mark används för att sprida placeringarna mellan flera tillgångar och därmed minska risknivån med bibehållen avkastning. Världsledande modern portföljteori som Yale-modellen rekommenderar att mer än en fjärdedel av sparkapitalet placeras i reala tillgångar. den tryggaste fastighetsformen Både professionella investerare och ledande akademiker inom området anser att svenska bostads hyresfastigheter är det tryggaste fastighetsslaget att investera i. Anledningen är den reglerade hyressättningen och att bostäder generellt sett är mindre konjunkturkänsliga än exempelvis lokaler. Även historiken talar sitt tydliga språk: bostadshyresfastigheter har haft 22 år med positiv avkastning de senaste 25 åren och en genomsnittlig årlig avkastning om 13,3 %. Det kan jämföras med utvecklingen för svenska aktier som hade 17 år med positiv utveckling under samma period och en genomsnittlig avkastning om 11,3 %. AVKASTNING OCH RISK 1984-2010 18 % 16 % Aktier 14 % Bostadsfastigheter 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % AVKASTNING I PROCENT PER ÅR Statsskuldväxlar Obligationer Alla fastigheter 0 % RISK (STANDARDAVIKELSE I PROCENT) 0 5 10 15 20 25 30 35 I ovanstående diagram illustreras den risknivå Svenska Bostadsfondens placerings inriktning har i jämförelse med andra typer av investeringar. Statistiken är från åren 1984-2010. Källa: SFI/IPD Swedish Property Data Bank. 4
heter Luleå Norrköping Söderköping Huskvarna Västervik Laholm Örkelljunga Växjö Osby Oskarshamn Borgholm Kalmar Tollarp Hörby Simrishamn Kommun med bostadsbrist i kommun eller centralort. Källa: Boverket 2010 Ort där Svenska Bostadsfonden äger bostadshyresfastigheter. 5
Investera som fastighetsproffsen Svenska Bostadsfonden ger dig möjlighet att investera i bostadshyresfastigheter utan något krav på kunskap om fastigheter eller egen förvaltning. Fonden har en investeringshorisont på 6 år och riktar sig mot företag, institutioner och privatpersoner. Vi välkomnar givetvis även dig som är van investerare på fastighetsmarknaden. Redan idag är omkring 20 % av våra investerare professionella fastighetsägare vilket vi anser är ett gott betyg för vår verksamhet. Ett fastighetstillskott är nyttigt för din portfölj Vi jämförde utvecklingen för två portföljer under perioden 1988-2008 1. Den ena portföljen bestod av 80 % aktier och 20 % räntepapper. I den andra portföljen bytte vi ut hälften av aktierna mot en placering i tillgångsslaget bostadshyresfastigheter. Effekten blev att totalavkastningen under de 20 åren ökade från 541 % till 655 % samtidigt som antalet år med negativt resultat minskade från 6 till 4. 40 % Bostadshyresfastigheter Värdepro löpande avkastning Avkastningen består av hyresintäkter från våra hyresgäster minus de kostnader vi har för drift och underhåll. Det innebär att så länge våra lägenheter är uthyrda får vi ett överskott som kan användas till årliga utdelningar. Med bostadsbrist i över 40 % av Sveriges kommuner ser även den framtida prognosen mycket lovande ut. Fonden investerar endast på tillväxt- och pendlingsorter med ett diversifierat näringsliv och har som mål att dela ut 4 % i årlig avkastning efter avgifter. 20 % Räntebärande papper 40 % Aktier 40 % AVKASTNINGSMÅL 40 % Genom att byta ut en del av ditt aktieinnehav mot bostadshyresfastigheter kan du enkelt sänka risknivån samtidigt som den förväntade avkastningen blir lika hög eller till och med högre än tidigare. 30 % 20 % 10 % 0-2 % 4 % 4 % 4 % 4 % 4 % 10 % 0 % 1 På www.svenskabostadsfonden.se finns mer information om de simuleringar och antaganden som ligger till grund för denna studie. 2 En sammanfattning av resultaten från våra hyresgästundersökningar finns på www.svenskabostadsfonden.se År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 Försäljning Snitt Avkastningsmålet baseras på ett årligt driftöverskott om cirka 4 % samt en värde ökning i takt med inflationen. Tack vare hävstångseffekten som belåningsgraden medför blir den genomsnittliga totalavkastningen 10 % per år. 6
Pilgrimen, Söderköping Svenska Bostadsfonden 2 AB 36 lägenheter, 2 915 kvm cessen långsiktig värdeökning Värdet på välskötta bostadshyresfastigheter har historiskt utvecklats i takt med inflationen eller bättre. Framförallt den svenska hyresregleringen bäddar för en stabil utveckling över tid även under perioder med lågkonjunktur. Genom att använda en relativt försiktig belåningsgrad på 65-75 % skapas dessutom en hävstångs effekt. Det ger en total förväntad värdeökning om 40 % för det egna kapitalet under investeringsperioden. Egen förvaltning Svenska Bostadsfonden har byggt upp en egen förvaltningsorganisation med regionkontor samt lokala medarbetare på de enskilda orterna. Genom att själva ta hand om förvaltningen kan vi säkerställa en hög kvalité på såväl förvaltning som service till våra hyresgäster. I en hyresgästundersökning som genomfördes i början av 2009 uppgav över 90 % av de tillfrågade att de var nöjda eller mycket nöjda med sitt boende. 2 UTVECKLING BOSTADSHYRESFASTIGHETER 3 000 Aktier Bostadshyresfastigheter 2 000 1 000 Alla fastigheter Obligationer TSEK Statsskuldväxlar 0 ÅR 1983 1988 1993 1998 2003 2010 Utvecklingen för svenska hyreshus har varit mycket god och stabil de senaste 27 åren. Källa: SFI/IPD Swedish Property Data Bank och OMX Stockholmsbörsen. 7
Fabrikanten, Västervik Svenska Bostadsfonden 5 AB 34 lägenheter, 2 305 kvm 8 Ekorren 8 & 9, Tollarp Örtofta, Hörby Svenska Bostadsfonden 4 AB Svenska Bostadsfonden 5 AB 57 lägenheter, 3 236 kvm 88 lägenheter, 6 416 kvm
Svenska Bostadsfonden köper och äger attraktiva hyreshus som man vill bo i Vi letar ständigt efter välskötta fastigheter med bra lägen på orten. Det gör att vi kan vi hålla nere kostnaden för underhåll och förvaltning, och att vår vakansgrad är mycket låg. Jättegrytan 2, Västervik 9 Svenska Bostadsfonden 5 AB 44 lägenheter, 4 040 kvm
Sagt och skrivet om Svenska Bostadsfonden och bostadshyresmarknaden Om man ska ge ett investeringsråd så är det klassiska att bostadshyresfastigheter, som många misstror, faktiskt är och har visat sig vara det bästa investeringsalternativet. Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi vid KTH, Stora Fastighetskvällen, 10 december 2008 Svenska Bostadsfonden investerar i svenska hyreshus, framförallt i mindre och mellanstora städer. Genom att köpa hus på tillväxtorter är risken för att stå med tomma lägenheter liten. Dagens Industri, Husfonden för börströtta, 28 september 2008 Fonden har ingen koppling till aktiemarknaden. Hyresgäster behöver boende även i lågkonjunktur. Dessutom har hyreslägenheter betydligt lägre risk än alla andra slags fastigheter. Privata Affärer, Stort intresse för alternativa placeringar, 22 april 2009 Fler kommuner har brist på bostäder och cirka 60 procent bor i kommuner med bostadsbrist. Antalet lediga lägenheter i allmännyttan minskar samtidigt. Endast sju procent bor i kommuner med överskott på bostäder. Boverkets årliga kartläggning av läget på bostadsmarknaden, 13 juni 2011 10 Forntiden, Växjö Svenska Bostadsfonden 5 AB 11 lägenheter, 794 kvm
Per-Åke Eliasson, Carl Rosenblad och Lars Swahn Styrelse Carl Rosenblad, Ordförande Ordförande i Svenska Bostadsfonden Management samt Svenska Bostadsfonden 1 11. Grundare, huvudägare och arbetande ordförande för Consilium. Lars Swahn, VD Ledamot samt vd i Svenska Bostadsfonden Management samt Svenska Bostadsfonden 1 11. Grundare och tidigare VD för London & Stockholm Properties i Storbritannien samt rederiet SRAB Shipping. Leif Garph Ledamot i Svenska Bostadsfonden Management. VD och styrelseledamot i Sparbössan Fastigheter AB, Styrelseordförande i Stiftelsen Stockholms Studentbostäder SSSB, tidigare vice VD i Vasakronan och Affärsområdeschef i Skandia Fastighet. Per-Åke Eliasson Ledamot i Svenska Bostadsfonden 1-11. Under drygt 25 år VD för det kommunala bostadsbolaget Tyresö Bostäder. Ledningsgrupp Tord Magnusson, Fastighetschef Tidigare förvaltningsansvarig på Dagon Förvaltnings AB, Dalkia Facilities Management AB, Fastighets AB Förvaltaren, Arsenalen AB och Kullenbergbyggen AB. Anna-Britta Bergman, Ekonomichef Tidigare bl.a. CFO/koncernekonomichef för AB Havsfrun och KIBI Software Solutions. Ledamot i utbildningsnämnden och kommunfullmäktige i Lidingö. Anders Säfwenberg, Senior Advisor Erfarenhet som administrativ/finansiell chef för ett flertal bolag inom industri/finans och detaljhandel som Autoliv och IKEA. Advisory board Esbjörn Wincent Tidigare Fastighetschef för Folksams direkta - och indirekta fastighetsinvesteringar i Sverige och utomlands. Styrelseledamot i Aberdeen Property Investors Indirect Investment AB samt Advisory board medlem i Mengus Stockholm AB. Anders Lundgren Director för Volvo Corporate Finance. Har tidigare arbetat med strukturering och marknadsföring av fastighetsfonder inom Aberdeen Property Investors samt med rådgivning vid företagsförvärv på investmentbanken Lazard. Lars Vigerland Ekonomie doktor och lektor i företagsekonomi med inriktning mot fastighetsekonomi vid Stockholms universitet. Mats Andersson VD för Anticimex, en av Sveriges största aktörer inom Fastighetsbesiktning, mellan 1996 och 2003. Peter Ahlås Rådgivare avseende den brittiska och irländska marknaden. Verksam i London inom sjöfarts- och internationell försäkring (bl.a. för HSBC) sedan 1972. 11
Frågor och svar Hur fungerar hyressättningen på den svenska bostads hyresmarknaden? Hyressättningen på den svenska bostadshyresmarknaden regleras av det så kallade bruksvärdessystemet. Det innebär att hyresnivån bestäms främst utifrån byggnadsår och standard på lägenheten snarare än vad marknaden är beredd att betala. De allmännyttiga bostadsbolagens hyresnivå som uppnås efter förhandling är normerande för övriga aktörer såsom exempelvis Svenska Bostadsfonden. Bruksvärdessystemet innebär i praktiken en stabil hyresutveckling som i sin tur bidrar till en jämn värdeutveckling för fastigheterna. Vad händer vid en framtida marknads anpassning av hyressättningen? En eventuell marknadsanpassning av hyressättningen (som diskuterats flitigt de senaste åren) skulle troligtvis inverka mycket positivt på investeringen i form av höjda hyror och värdeökning för fastighetsbeståndet. Detta beror på att det nuvarande systemet inte tar hänsyn till om en fastighet ligger i de attraktiva områden som Svenska Bostadsfonden fokuserar på. Påverkas Svenska Bostadsfonden av ett högre ränteläge? En höjning av räntenivån innebär givetvis en kostnadsökning då fastighetsbranschen är mycket kapitalintensiv. Hyres regleringen medger dock att hyresnivån kan justeras upp i efterhand som en kompensation för högre kostnader. Exempelvis ökade räntekostnaderna under 2008 med låga utdelningar som följd. Detta innebar i sin tur att vi kunde använda högre kostnader som ett argument i hyresförhandlingarna inför 2009. Denna utjämnande effekt är en av anledningarna till den stabila värdeutvecklingen för svenska hyreshus. Hur påverkas investeringen om någon av fondens fastigheter ombildas till bostadsrätt? En ombildning till bostadsrätt av en enskild fastighet kan innebära ett stort kapitaltillskott och därmed högre utdelning för den aktuella fonden, vilket också inträffat historiskt. Svenska Bostadsfonden är positivt inställd till ombildningar om de berörda hyresgästerna uttrycker ett sådant önskemål. Varför prioriterar Svenska Bostadsfonden inte storstädernas innerstadsområden? Innerstadsområdena i Stockholm, Göteborg och Malmö präglas av mycket stor efterfrågan vilket driver upp priserna och gör det svårare att hitta objekt som motsvarar fondens avkastningskrav. Hur har den historiska avkastningen för Svenska Bostadsfonden sett ut? Sedan starten 2004 har 11 fonder lanserats med en årlig utdelning om 0-10 %. Utdelningen tenderar att stiga ju längre investeringsperioden fortlöper eftersom fondens kostnader minskar då förvärv av fastigheter och intrimning av förvaltningen är genomförd. Går det att sälja en investering i förtid? Fondkommisionären Thenberg & Kinde driver en andrahandsmarknad för fondandelar vilket gör det möjligt att avyttra sin placering i förtid. På grund av att en stor del av värdeökningen inträffar under slutet av den sexåriga placeringsperioden rekommenderar vi dock alla andelsägare att om möjligt behålla investeringen till förfall. Observera även att den låga likviditeten innebär att en försäljning kan ta längre tid än exempelvis försäljning av en noterad tillgång. Hur kan jag följa min investering i Svenska Bostadsfonden? Alla investerare erhåller en årlig förvaltningsrapport och har även möjlighet att närvara vid årsstämman för den enskilda fonden. Dessutom publiceras nyheter om fastighetsförvärv och andra viktiga händelser löpande på fondens hemsida. Vi publicerar även ett kostnadsfritt månadsbrev med branschnyheter och analyser som distribueras via e-post. Är inte sex år en ganska lång investeringshorisont? Fastigheter är traditionellt sett en långsiktig placering. Vi bedömer därför att sex år är en nödvändig tidsperiod för inköp, förvaltning och värdeökning enligt fondens investeringsmål. Vår förvaltningshorisont är dock betydligt längre, vilket innebär att vi kan komma att sälja befintliga innehav till nystartade fonder i framtiden. I händelse av ett mindre gynnsamt marknadsläge finns möjlighet att förlänga fonden för att ge investerarna bättre möjlighet till god avkastning. Påverkas Svenska Bostadsfonden av börsens svängningar? Nej, Svenska Bostadsfonden är en onoterad fastighetsfond som är beroende av fastigheternas hyresintäkter och värden. Då fastigheterna värderas utifrån dess löpande kassaflöden påverkas utvecklingen mycket litet eller inte alls av en volatil börsmarknad. 12
Harsyran 12, Växjö Svenska Bostadsfonden 1 AB 68 lägenheter, 4 554 kvm 13
Visste du att Svenska Bostadsfonden Är den snabbast växande publika fastighetsfonden i Sverige som enbart investerar i bostadshyresfastigheter Har omkring 20 % professionella fastighetsägare som investerare Har cirka 1,8 miljarder kronor under förvaltning Förvaltar omkring 3 000 lägenheter fördelat på 15 orter Har en ambitiös miljöpolicy med kvantitativa energiförbrukningsmål Arbetar aktivt på lokal nivå med både uthyrning och förvaltning Strandsnäckan, Växjö Svenska Bostadsfonden 7 AB 26 lägenheter, 2 028 kvm Myran, Växjö Svenska Bostadsfonden 2 AB 30 lägenheter, 1 889 kvm 14
Svanen - Tuppen, Västervik Svenska Bostadsfonden 5 AB 22 lägenheter, 1 306 kvm Koncept & design Omslagsbild Tryck Laika Consulting AB Hasse Schröder/Johnér Exakta 15
VILLKOR I KORTHET Förvaltare Tidshorisont Ägarregister Revisor Emissionsinstitut Juridisk struktur Kapitalförsäkring Kostnadsstruktur Övriga villkor Svenska Bostadsfonden Management AB 6 år Euroclear Sweden (tidigare VPC) KPMG Mangold Fondkommission Bolaget är utformad som ett publikt onoterat aktiebolag med investerarna som delägare. Observera att detta ej är en investeringsfond enligt lagen (2004:46) om investeringsfonder. Kan tecknas i ett flertal olika kapitalförsäkringar. Se översiktligt informationsblad för mer information. Kostnaderna förväntas uppgå till 1,8 % inkl moms av totala tillgångar per år över löptiden. Se prospekt för mer utförlig information om kostnaderna. Aktuellt prospekt, översiktligt informationsblad och teckningsanmälan finns på www.svenskabostadsfonden.se En investering i Svenska Bostadsfonden innebär en finansiell risk och innehavet kan både öka och minska i värde. Svenska Bostadsfonden uppmanar därför alla placerare att genomföra en noggrann analys innan en eventuell investering genomförs. All information i denna broschyr är att betrakta som indikativ, se www.svenskabostadsfonden.se för aktuella villkor. Svenska Bostadsfonden frånsäger sig allt ansvar för den eventuella skada som eventuella feltryck och felaktigheter i denna broschyr kan ge upphov till. Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, 114 45 Stockholm Tel. 08-667 10 50, Fax. 08-667 10 40, www.svenskabostadsfonden.se, info@svenskabostadsfonden.se 16