ÅRSREDOVISNING ÅR 2004. AB FAMIL JEBOSTÄDER
Kundtjänsten på Sankt Eriksgatan 47. Kort om Familjebostäder Familjebostäder är Sveriges tredje största bostadsföretag. Bolaget ingår i koncernen Stockholms Stadshus AB som ägs av Stockholms stad. Familjebostäder är sedan 1999 en koncern där också det helägda dotterbolaget FB Servicehus AB ingår. Familjebostäder bildades 1936. Sedan dess har bolaget medverkat vid tillkomsten av nya stadsdelar i Stockholm, från Kristineberg på 1930-talet till Hammarby Sjöstad nu på 2000-talet. I dag har över 48 000 stockholmare sitt hem hos Familjebostäder. Det goda boendet är Familjebostäders långsiktiga verksamhetsinriktning med affärsidén att erbjuda attraktiva bostäder och lokaler med hyresrätt i trygga, välskötta områden. I fastighetsbeståndet finns 563 fastigheter med 27 725 bostäder och 2 654 lokaler. Bostadsytan uppgår till 1 636 552 kvadratmeter och lokalytan till 607 874 kvadratmeter. Antalet medarbetare var vid årsskiftet 2004-2005 325. Årsomsättningen är nästan 2 miljarder kronor. Fastigheternas bedömda marknadsvärde är drygt 22 miljarder kronor och det bokförda värdet 9,2 miljarder kronor.
Kvarteret Innanhavet på Sickla Udde tilldelades i mars 2004 Byggindustrins pris Årets bostad 2003.
Innehåll Sammanfattning 7 VD har ordet 8 Ägardirektiv, affärsidé och mål 10 Till allmän nytta 12 Marknad och kunder 15 Marknadsområde Innerstaden 18 Marknadsområde Söderort 20 Marknadsområde Västerort 22 Lokaler 24 Fastigheterna 26 Fastighetsutveckling 29 Miljöredovisning 34 Medarbetare och organisation 36 FB Servicehus AB 39 Finansiering 41 Möjligheter och risker 44 AB Familjebostäders styrelse 46 AB Familjebostäders ledning 48 FB Servicehus styrelse och ledning 49 Förvaltningsberättelse 52 Resultaträkning 55 Kommentarer till resultaträkningen 56 Balansräkning 58 Kommentarer till balansräkningen 60 Kassaflödesanalys 62 Kommentarer till kassaflödesanalys 63 Tilläggsupplysningar 64 Noter 65 Vinstdisposition 68 Revisionsberättelse 69 Flerårsöversikt 70 Nyckeltal 72 Nyckeltalsdefinitioner 73 Fastighetsförteckning AB Familjebostäder 76 Fastighetsförteckning FB Servicehus AB 98
6 Vi renoverar för dagens och morgondagens hyresgäster. Under 2004 har över 1300 lägenheter fått nya badrum.
Sammanfattning Året 2004 Resultatet efter finansnetto blev 164 miljoner kronor Soliditeten sjönk till 42,5 procent FB Servicehus förvärvade 77 fastigheter för 2 768 miljoner kronor Investeringar i nyproduktion och ombyggnader har gjorts för 789 miljoner kronor Bostadshyrorna höjdes med i genomsnitt 2,25 procent från 1 februari 2004 Byggstart för ytterligare tre projekt och totalt 273 lägenheter Drygt 1 300 lägenheter har boförbättrats eller blivit stambytta Nyckeltal 2004 2003 2002 2001 2000 Nettoomsättning, mnkr 1 963 1 669 1 590 1 774 1 951 Resultat efter finansnetto, mnkr 164 195 510 2 475 1 383 Realisationsvinster, mnkr 7 0 404 2 280 1 184 Eget kapital, mnkr 4 610 4 497 4 367 4 023 2 195 Marknadsvärde fastigheter, mnkr 22 362 16 651 15 499 15 100 19 000 Bokfört värde fastigheter, mnkr 9 184 6 019 5 677 5 755 8 243 Räntebärande skulder, mnkr 5 057 2 040 2 206 2 168 5 789 Investeringar i anläggningstillgångar, mnkr 3 609 518 690 686 888 Avyttringar av anläggningstillgångar, mnkr 100 0 658 5 081 1 860 Avkastning på totalt kapital, % 3,2 4,0 8,3 32,2 19,3 Soliditet, % 42,5 61,2 58,1 53,6 23,3 Uthyrningsgrad area bostäder, % 100 100 100 100 100 Antal anställda 31 december 2004 325 327 354 355 385 Definitioner, se sidan 73 Utblick 2005 Differentierad höjning av bostadshyrorna från 1 februari 2005, 18 till 30 kr/kvm. Genomsnittshöjning 2,74 procent Byggstart för ytterligare cirka 400 lägenheter Planering och projektering för nya bostäder fortsätter, totalt hanteras projekt med nära 3 000 lägenheter FB Servicehus fortsätter att utvecklas, ytterligare fastighetsförvärv aktuella Planerat genomförande av minst 1 500 våtrumsrenoveringar SAMMANFATTNING 7
VD har ordet Vi har haft tre byggstarter under 2004 och i vår projektportfölj finns nära 3 000 lägenheter. Vi står väl rustade att leva upp till ägardirektiven. Kostnaderna för nyproduktion av bostäder har under en lång rad år legat högt i hela landet, och i synnerhet i Stockholmsområdet. Höga produktionskostnader ger lägre avkastning i projekten med risk för nedskrivningsbehov trots förhållandevis höga inflyttningshyror. Ett aktivt arbete i kombination med en förbättrad konkurrens i entreprenörsledet har resulterat i att vi kunnat sänka kostnaderna för vår nyproduktion. Förutom arbete med olika entreprenadformer och nya tekniska lösningar har vi under året genomfört en gestaltningsoch entreprenadtävling med hyrestak. Resultatet är kvalitativ nyproduktion till rimlig kostnadsnivå. Via optionsavtal säkrar vi möjligheten att bygga dessa prissatta produkter även i kommande projekt. I och med verksamhetsåret 2004 är Familjebostäder tidsmässigt halvvägs i uppdraget att under en fyraårsperiod bygga 2 000 nya hyresrätter till Stockholms bostadsmarknad. Under 2004 har vi påbörjat 273 lägenheter och kan räkna in byggstart av nästan 800 lägenheter sedan starten 2002. I projektportföljen finns planer för igångsättning av ytterligare 1 300 lägenheter de kommande två åren, vilket innebär att vi säkrat möjligheten att infria det uppställda målet. Årets resultat uppgår till 164 miljoner kronor. Resultatet präglas av stora underhållsinsatser i koncernen. Investeringarna har under året uppgått till 3 609 miljoner kronor, varav 2 768 miljoner avser koncerninterna förvärv av vård- och omsorgsfastigheter till dotterbolaget FB Servicehus AB. Under året har nedskrivning skett med sex miljoner kronor i moderbolagets nyproduktion och med totalt 40 miljoner kronor i dotterbolagets fastigheter. Bostadshyrorna höjdes den 1 februari 2004 med 2,25%. Även för 2005 ser vi en måttlig höjning motsvarande 2,51% på årsbasis. Höjningar på denna nivå täcker inte kostnadsutvecklingen i fastighetsförvaltningen och motsvarar inte det självkostnadsbaserade höjningsbehovet. Dessa vikande driftnetton kan på sikt äventyra värdetillväxten. Arbetet med differentierade höjningar fortsätter. En alltför snäv fördelningsram begränsar dock omfördelningseffekten och möjliggjorde inte önskvärda lägre höjningar i den priskänsliga nyproduktionen och vissa mer utsatta områden. Under året genomfördes en ny organisation i moderbolaget, med en mer kundnära förvaltningsverksamhet. Förstärkning har skett för nyproduktionen och dess avsättning på marknaden. Vi har också, i balansgången mellan vad som är rimlig ut- 8 VD HAR ORDET
hållig bemanning i förhållande till de satsningar vi har de kommande åren, en ovanligt hög grad av projektanställningar. Mer är 48 000 stockholmare har sin bostad i våra fastigheter. Deras synpunkter är väsentliga för verksamheten och vi genomför nu en ny typ av kundundersökningar, där resultatet bryts ner till fastighetsnivå. Målet är bättre prioriteringar i förvaltningsåtgärderna för ökad kundnöjdhet. I vårt befintliga bestånd sker kontinuerligt anpassningar till moderna krav på bostadsutformning. Tillskotten av nya bostäder på marknaden ligger på en hög prisnivå, medan betalningsförmågan hos nuvarande och framtida hyresgäster gör att efterfrågan på billigare lägenheter är stor. Strategin i det befintliga beståndet är därför mer begränsade insatser där vi bland annat ökat stambytesinsatserna i vårt stora bestånd från 1940-50-talen. Under året har över 1 300 lägenheter i förort fått bland annat upprustade badrum och förbättrad elstandard. Den höga upprustningstakten bibehålls under de kommande åren. Samtidigt pågår en inventering av beståndet för anpassningar som kan möjliggöra för allt fler äldre att bo kvar i den utsträckning man önskar. Under året har vidare fattats ett inriktningsbeslut att utreda förutsättningarna för ett bredbandsprojekt i samverkan med de andra två kommunala bostadsbolagen. Efter några svaga år sker en återhämtning i Sveriges ekonomi och tillväxten för 2005 förväntas bli högre än på ett antal år. Stockholm är åter i tätposition och tillväxten förväntas bli högre i Stockholm än i övriga landet. Samtidigt som vi skönjer en konjunkturuppgång kan vi 2004 för första gången sedan 1970-talet avläsa ett negativt flyttnetto, trots ett ökande bostadsutbud. Nyproduktionen har satt fart i hela stockholmsregionen och nya bostäder kommer fortlöpande ut på marknaden i ökande takt, med tyngdpunkt 2006-2007. Efterfrågan är fortfarande stor men det finns idag nyproducerade lägenheter att hyra direkt, utan föregående kötid. Lägesfaktorn blir en komponent som blir allt tydligare och vi ser ett mer selektivt bostadssökande, inte bara i yttre förortslägen, utan även i lägen där många bostäder produceras i ett sammanhang. Bostadsproducenterna får nu konkurrera om kunderna, som söker ett prisvärt och kvalitativt boende. Hyresrätten har blivit en alltmer kostsam upplåtelseform. En av anledningarna är att det statliga räntebidragssystemet inte justerats i takt med stigande produktionskostnader. Stödsystemet innebar, när det kom i början av 90-talet, att bidrag gavs till 80-90 procent av produktionskostnaden. Bidragsunderlaget är idag i princip oförändrat och utgör därmed långt under hälften av en normal produktionskostnad i dagsläget. Över halva kostnaden måste således finansieras utan räntestöd och ytterst av de boende. Den nyproducerade bostadsrätten däremot, uppbär såväl räntesubvention för lån i fastigheten som fullt ränteavdrag för innehavaren för en räntekostnad upp till 100 000 kronor per år. För en bostadsrätt innebär detta utöver räntebidrag en ytterligare årlig subvention om cirka 30 000 kronor vid trettioprocentig avdragsrätt för räntorna. Det särskilda stödet för produktion av hyresrätter på bristorter justerar obalansen mellan upplåtelseformer något. Det är dock både tids- och rambegränsat samt i princip riktat mot produktion av mindre lägenheter och med en hyresnivå om högst 1 100 kronor per kvadratmeter. Detta innebär att många nybyggen i Stockholm riskerar att bli utan stöd. Det är därför viktigt att den statliga utredningen om framtida stöd till bostadssektorn tar sikte på att fullt ut neutralisera skillnaderna i produktionsvillkor mellan hyres- och bostadsrätter och återställer balansen som den en gång var tänkt. De närmaste årens verksamhet kommer att präglas av fortsatt effektiviseringsarbete, nyproduktion och upprustningsprojekt. Dotterbolagets organisatoriska inplacering i koncernen Stockholms Stadshus AB är en ägarfråga som kommer att övervägas under 2005. Ett fortsatt ambitiöst nyproduktions- och ombyggnadsprogram innebär investeringar om drygt en miljard årligen. Resultatutvecklingen är positiv för den kommande treårsperioden, med en resultatnivå på mellan 110 och 130 miljoner i moderbolaget, trots ett fortsatt stort åtagande med upprustningar i det äldre beståndet. Fokus är på rimlig kostnadsnivå i den fortsatta nyproduktionen för konkurrenskraftiga och uthålliga hyror, en hyresutveckling som svarar mot kostnadsutvecklingen, och beståndsutveckling för ett varierat bostadsbestånd som svarar mot efterfrågan på bostadsmarknaden. Stockholm i februari 2005 Hans Pettersson VD HAR ORDET 9
Ägardirektiv, affärsidé och mål Familjebostäder är ett allmännyttigt bostadsföretag och ägs av Stockholms stad. Bolagets affärsidé, mål och strategier utgår från de övergripande mål med politiska värdegrunder som vår ägare formulerar. Grunduppgiften är att vara ett verktyg för stadens utveckling. De uppdrag vi får ska genomföras på affärsmässiga grunder. Ägardirektiv I stadens budget för 2005 anger ägardirektiven att de kommunala bostadsbolagen ska vara livskraftiga och ekonomiskt starka föregångare som leder utvecklingen mot framtidens boende. I egenskap av demokratiskt ägda företag ska bostadsbolagen verka för ett antal allmännyttiga mål. Tillgång till en god bostad ska finnas för alla, oavsett ekonomiska eller sociala resurser. Att minska kostnaderna för nyproduktion av bostäder är en av de mest angelägna frågorna. Förvaltningen ska ge en långsiktig värdetillväxt. Bolagen ska bland annat aktivt: bidra till Stockholms försörjning av billiga och bra bostäder ta ett socialt ansvar i kombintion med affärsmässig verksamhet bidra till de boendes möjligheter att ta ansvar genom samarbete med de boende kring underhåll och förvaltning bidra till utvecklingen av ett ekologiskt hållbart samhälle stärka sin byggherrekompetens samt arbeta för att ta fram upphandlingsformer och produktionsmetoder som leder till lägre byggkostnader ha en kostnadseffektiv och rationell bostadsförvaltning delta i stadsdelsförnyelsen Familjebostäder ska koncentrera verksamheten till en kostnadseffektiv förvaltning av ett varierat bestånd av attraktiva bostäder inom stadens gränser. FB Servicehus organisatoriska inplacering i koncernen kommer att övervägas under 2005. Familjebostäder ska: bygga minst 2 000 nya bostäder under mandatperioden fortsätta upprustningen av de bostäder som byggdes under 40-60-talen bibehålla miljöcertifieringen med fortsatt inriktning på att minska förbrukningen av energi och kemikalier samt att förbättra avfallshanteringen tillsammans med Stockholms Stadshus AB, övriga bostadsbolag, kommunstyrelsen och gatu- och fastighetsnämnden slutföra överföringen av stadens vård- och omsorgsboenden till FB Servicehus AB utveckla FB Servicehus AB i dess roll som stadens vårdfastighetsbolag, minska administrations- och indirekta produktionskostnader med 1 procent under år 2005 jämfört med år 2004 till följd av kostnadseffektiviseringar och i avvaktan på att ett nytt ramavtal för särskilda boendeformer m m träder i kraft den 1 januari 2006 lämna en hyresjustering till staden om 73 miljoner kronor under år 2005 Affärsidé och långsiktig inriktning Det goda boendet är Familjebostäders långsiktiga verksamhetsinriktning. Familjebostäder erbjuder alla stockholmare attraktiva bostäder och lokaler med hyresrätt i trygga, välskötta områden. Bostadshyresgästerna ska uppleva boendet hos Familjebostäder som prisvärt, personligt, sunt och tryggt. De kommersiella lokalhyresgästerna ska ha förutsättningar att göra goda affärer och de samhälleliga verksamheterna förutsättningar att ge god service till stadens invånare. Strategier Långsiktig värdetillväxt Ökade driftnetton ska förbättra kassaflödet. En ekonomiskt hållbar hy- resutveckling och fortsatt lågt hyresbortfall ska tillsammans med sänkta administrations- och driftkostnader samverka så att driftnettot stärks. Anpassade hyror Hyrorna i fastighetsbeståndet ska successivt utvecklas enligt hyreskommitténs rekommendation om rättvisa hyror. Fokus på kärnverksamheten Fastighetsdrift: Husvärdarna ska i sina dagliga hyresgästkontakter och fastighetsskötsel arbeta så att skador åtgärdas och förebyggs, verksamhetens effektivitet ökar och hyresgästservicen utvecklas. Nya bostäder: Bolagets nyproducerade hyresrätter ska ha en hyra som möter efterfrågan på Stockholms bostadsmarknad och motsvara de krav på funktion, form och varaktighet som fordras för långsiktigt hållbara kvaliteter i boende och förvaltning. Sammantaget ska cirka 2 000 bostäder på egen mark och i exploateringsområden kunna påbörjas under perioden 2003-2006. Deltagandet i samverkansprojekt med andra byggherrar ska fortsätta. Upprustning av befintliga beståndet: Den högre upprustningstakten som nu uppnåtts för bostäder producerade under 1940- och 50-talen bibehålls. Detta ska ske med relativt sett måttliga hyreshöjningar. Goda kundrelationer Kundkontakterna ska präglas av hög kvalitet i bemötande och tillgänglighet. För bibehållen låg omflyttning och hög uthyrningsgrad ska den service som hyresgästerna erbjuds genom husvärdar och kundtjänster bidra till att göra boendet hos Familjebostäder 10 ÄGARDIREKTIV, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL
prisvärt. Det hyresgäststyrda underhållet (HLU) och ett attraktivt tillvalsutbud ska utformas så att hyresgästerna kan anpassa sitt boende till personliga behov och önskemål. De grundläggande kvaliteterna trygghet och säkerhet ska säkras genom en god tillsyn och underhåll av gemensamma utrymmen. I den lokala samrådsverksamheten bjuds de boende in att medverka i skötsel och utformning av sin boendemiljö. Fastighetsvisa affärsplaner Ekonomisk uppföljning ska ske på fastighetsnivå för att säkra högre kostnadseffektivitet och behov av underlag för investeringsbeslut. Aktivt miljöarbete Miljömålen om en energihushållning som inte äventyrar de boendes komfort, en god innemiljö, samt en väl fungerande avfallshantering ska säkerställas i arbetet med miljöledningssystemet. Kompetensutveckling I samband med de årliga, individuella utvecklingssamtalen ska behovet av kompetensutveckling utifrån de företagsgemensamma målen och inriktningarna kartläggas. Kartläggningen är grunden för den strategiska kompetensutvecklingen i bolaget. Ett aktivt arbete med rehabilitering, hälso- och friskvård samt fortsatt noggrann uppföljning av sjukfrånvaron ska säkerställa höga hälsotal. Mål för 2005 I Familjebostäders verksamhetsplan, som är resultatet av den årliga planeringsprocessen, definieras de företagsövergripande målen. Planen innehåller också planer för miljö, ITutveckling, arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald. Målen för verksamheten de närmaste åren ansluter direkt till stadens fem inriktningsmål och prioriterade inriktningar. Måluppfyllelsen följs upp kontinuerligt enligt ett för stadens koncernbolag gemensamt system, ILS. Förbättra välfärden och de kommunala verksamheterna Hyresgästerna ska uppleva att servicekvaliteten förbättras jämfört med föregående år, vilket ska mätas i uppföljande kundundersökningar Med syfte att förbättra barns och ungdomars villkor utformas en ungdomsverksamhet i Snösätra tillsammans med hyresgästföreningen Fortsatt inventering av fastighetsbeståndet med utgångspunkt från tillgänglighet och med fokus på äldres behov Personalförsörjningen ska säkras Målsättning Mål 2004 Utfall 2004 Mål 2005 ICKE-FINANSIELLA MÅL Utvecklingssamtal för alla medarbetare, % 100 100 100 Sjukfrånvaron, % < 7 4,6 <7 Ökad kundnöjdhet avseende service, % 79 76 82 Nöjdhet vid badrumsombyggnad, % 85 84 85* Nöjdhet vid underhållsarbeten, % 83 80 85* Byggrätter, antal lägenheter 500 500 500 Uthyrningsgrad bostäder, % 100 100 100 Uthyrningsgrad lokaler, % 95 92 95 Våtrumsrenoveringar, antal lägenheter 1 000 1 390 1 500 FINANSIELLA MÅL Resultat efter finansnetto, mnkr 137 164 176 Avkastning på totalt kapital, % 3,3 3,2 3,0 Sänkta administrationskostnader kr/kvm, % -3-6,3-1 MILJÖMÅL Minskad energiförbrukning, kwh/kvm < 217,9 215,8 < 215,8 Källsortering av elavfall i grovsoprum, % 100 70 80 bland annat genom att erbjuda praktikplatser, att utforma en intern traineeutbildning och att ge goda möjligheter till kompetensutveckling Bygga bostäder och utveckla Stockholm Produktion av minst 400 lägenheter påbörjas under året Sänkta produktionskostnader bland annat genom att i nyproduktion i Svedmyra och Högdalen realisera resultatet av gestaltningstävlingen. Fortsatt upprustningen av det befintliga beståndet med våtrumsrenoveringar i bibehållen hög takt Göra Stockholm till en ekologiskt hållbar stad All nyproduktion ska ske i enlighet med stadens program för ekologiskt byggande Arbetet med att förbättra nyckeltalen för de tre i bolagets miljöutredning identifierade miljöaspekterna innemiljö, avfall och energi fortsätter Radoninventering av alla fastigheter ska vara slutförd senast 2006 Bryta segregationen och fördjupa demokratin I berörda stadsdelar och inom ramen för stadsdelsförnyelsen samverka för genomförande av fysisk upprustning och trygghetsfrämjande åtgärder I samverkan med hyresgästföreningen bedriva en verksamhet i Snösätra med målet att öka engagemanget bland unga i stadsdelen Initiera nyproduktion av ett kollektivhus som upplåts med kooperativ hyresrätt Ta ansvar för ekonomin Avkastning på totalt kapital ska vara lägst tre procent Reinvesteringar i fastighetsbeståndet ska ge en direktavkastning på fem procent Administrationskostnaderna ska minska med en procent under 2005 jämfört med 2004 *Andelen nöjda hyresgäster efter genomförda badrumsombyggnader och underhållsarbeten skall långsiktigt uppgå till 85 procent. ÄGARDIREKTIV, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL 11
Till allmän nytta Som ett av stockholmarna ägt allmännyttigt bostadsbolag ska Familjebostäder verka för de av Stockholms stad uppsatta målen för Stockholms utveckling. Familjebostäder har också ett särskilt ansvar för samverkan med de boende. Stadsdelsförnyelsen Stadsdelsförnyelsen syftar till att minska skillnaderna mellan olika delar av staden och skapa hållbar tillväxt och ekonomisk utveckling i hela Stockholm. Familjebostäder finns i flertalet av de nio stadsdelsområden som Stadsdelsförnyelsen omfattar och satsar där på sociala och fysiska förbättringar som ska stärka tryggheten och möjliggöra ökade sociala kontakter i bostadsområdena. Exempel på aktiviteter är stöd till Hyresgästföreningen och andra lokala föreningar som är aktiva i boendefrågor, ökad trygghet genom bland annat upprustningar i den yttre miljön och bättre låssystem samt förbättrad boendeservice genom moderna och mer tillgängliga tvättstugor. Sammantaget satsade Familjebostäder under 2004 cirka 17 miljoner kronor i 14 olika projekt i åtta stadsdelar. De olika åtgärderna är förankrade i stadsdelarna genom samråd med såväl boende som stadsdelsförvaltning. Familjebostäders kollektivhus Familjebostäder har idag tre kollektivhus. Det första byggdes i Älvsjö i början av 1980-talet och vänder sig till hushåll i alla åldrar. De andra två kollektivhusen, Färdknäppen på Södermalm och Sockenstugan i Enskede är boenden för, som hyresgästerna själva uttrycker det, andra halvan av livet, med en lägsta åldersgräns på 40 år. Intresset för att bo i kollektivhus ökar nu efter en nedgång på nittiotalet. Det visar sig bland annat i ett ökat tryck på befintliga kollektivhus, inte minst för de båda kollektivhusen med inriktning mot seniorer. I kollektivhusen erbjuder Familjebostäder ett alternativt boende där man som hyresgäst tar ett stort eget ansvar. Under 2004 fortsatte planeringen för ytterligare ett kollektivt boende för seniorer. Nya boendeformer för nya pensionärsgrupper En växande osäkerhet om det allmännas åtagande för äldres boende och omsorg medverkar sannolikt till att många idag är beredda att ta egna initiativ för att lösa sina boendefrågor inför åldrandet. Flera undersökningar visar att behovet av boendeformer särskild anpassade för äldre kommer att öka. Det finns också anledning att anta att 40-talistgenerationen kommer att söka boendeformer mer anpassade till individuella krav och egna livsstilar än vad tidigare generationer gjort. De äldres boende är en välfärdsfråga som kommer att få ökad betydelse under kommande år. De allra närmaste åren minskar hela pensionärsgruppen i Stockholm. Därefter vänder utvecklingen och de yngre pensionärerna blir allt fler när 40-talisterna går i pension. Gruppen äldre pensionärer fortsätter att minska under en längre tidsperiod. En åldrande befolkning ställer nya krav också på det befintliga bostadsbeståndet. Bostäder i äldre hus måste anpassas till andra bekvämlighetskrav för att göra det möjligt för pensionärer att bo kvar i den utsträckning man önskar. Som en förberedelse för denna utveckling har ett inventerings- och planeringsarbete påbörjats i bolaget. Kooperativ hyresrätt Den kooperativa hyresrätten tillkom som en ny upplåtelseform från 1 april 2002, då den tidigare tillfälliga lagstiftningen permanentades. Den kooperativa hyresrätten gör det möjligt för bostadsföretag och hyresgäster att tillsammans utveckla ett boende där hyresgästerna tar ett stort, inte minst ekonomiskt, ansvar och ska ses som ett alternativ för den som, utan stora kapitalinsatser, vill och kan ta ett större ansvar för sin egen boendesituation. I enlighet med ägardirektiven är ett av Familjebostäders mål för perioden 2005-2007 att verka för självförvaltning och kooperativ hyresrätt. Bolaget har valt att pröva den kooperativa hyresrätten i det kollektivhus för seniorer som nu planeras i Hammarby sjöstad. Det nya kollektivhuset kommer att ha cirka 45 lägenheter med 1-3 rum och kök och gemensamma ytor för matlagning och samvaro. Huset är en del av ett bostadskvarter där det också finns vanliga hyresrätter. Lägenhetsunderhåll Familjebostäders hyresgäster får varje år erbjudande om underhållsarbeten i lägenheten. Målning och tapetsering var tolfte år ingår i hyran, liksom byte av kökets vitvaror var sjuttonde år. Vill hyresgästen ha målat, tapetserat eller få nya vitvaror tidigare kan det beställas mot en proportionell kostnad för tidigareläggning. Motsvarande gäller om man avstår från underhåll då utgår en rabatt baserad på det antal år man avstår från åtgärderna. Rabatten betalas ut genom avdrag på hyran. År 2004 valde drygt 9 500 hushåll att vänta med hela eller delar av underhållet och kunde dela på drygt 11,9 miljoner kronor i återbäring, i snitt 1 250 kronor per lägenhet. Våra hyresgäster har också möjlighet att mot ersättning välja andra produkter än de standardprodukter som ingår vid lägenhetsunderhåll. 12 TILL ALLMÄN NYTTA
Samverkan med de boende I hyresförhandlingarna avsätts varje år 200 kronor per lägenhet för lokala underhållsförhandlingar. Från 2005 avsätts 300 kronor. De boende i området avgör genom sin lokala hyresgästförening hur pengarna ska användas. Exempel på åtgärder under 2004 är säkerhetsskapande åtgärder såsom bättre belysning och säkrare källardörrar, men också uppgradering av gårdsmiljöer med grillplatser och nya utemöbler samt mer utrustning i tvättstugor. I områden där det finns lokala hyresgästföreningar finns också möjlighet att använda 70 kronor per lägenhet för aktiviteter som erbjuds samtliga boende. Det kan vara gårdsfester, gemensamma städdagar, sommarutflykter och aktiviteter i den gemensamma lokalen. Under 2004 betalades 70-kronan ut till drygt 18 000 lägenheter i 67 föreningar. I de fall där det inte finns någon lokal hyresgästförening avsätts istället 50 kronor per lägenhet för centrala boinflytandeprojekt. Rinkebypriset Familjebostäder är genom sin storlek också en aktör i samhället. Sedan 1996 delar Familjebostäder ut Rinkebypriset. Syftet med priset är att lyfta fram och belöna personer som under året verkat för och bidragit till en positiv utveckling för de boende och de lokalt verksamma i Rinkeby. 2004 års Rinkebypris tilldelades slagverksgruppen Yakumbé, som skapat en kreativ samlingsplats där människor i alla åldrar lär sig spela slagverk och får utrymme för sin konstärliga kreativitet. Yakumbé, som utvecklat en ny musiktradition ur den afro-uruguayanska rytmen candombé, gör också Rinkeby känt genom spelningar och workshops på många platser i Sverige. Med hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll kan man som hyresgäst själv välja när man vill ha målat och tapetserat. TILL ALLMÄN NYTTA 13
14 Kvarteret Tonbadet i Högdalen ett exempel på kompletteringsbebyggelse.
Marknad och kunder Den ekonomiska tillväxten börjar ta fart igen under 2005, medan befolkningstillväxten nästan avstannat. Ökad tillväxt i Stockholm Efter några svaga år sker en återhämtning i Sveriges ekonomi. Tillväxten för 2005 förväntas bli högre än på många år, och högre i Stockholm än i övriga landet. Efter ett par år av minskad sysselsättning och en svagare utveckling än i Sverige i övrigt, vänder Stockholmskonjunkturen uppåt. Detta märks bland annat genom stigande lönesummor, ökat nyföretagande, stabilisering av arbetsmarknadsläget och en positiv befolkningsutveckling. Ytterligare ett positivt tecken är att bostadsbyggandet ökar. Befolkningsförändringar Till följd av de senaste årens negativa utveckling av bland annat sysselsättningen i Stockholm har också de inrikes flyttnettona under ett par år varit negativa. Trots att marknaden nu svagt vänder uppåt uppvisar Stockholms stad det lägsta flyttnettot i hela landet. Befolkningen i Stockholms stad uppgick vid årsskiftet 2004/2005 till 765 044 personer, en ökning med cirka 3 300 personer. Födelseöverskottet var 3 800 personer och flyttnettot var negativt med 500 personer. Det är första gången sedan 1970- talet som Stockholms stad uppvisar ett negativt flyttnetto. Stockholm tappade 4 100 invånare till övriga kommuner i Stockholms län. Inflyttningen till staden från övriga landet och utlandet var 3 600 personer. Bostadsmarknaden I Stockholms stad fanns vid årsskiftet 416 260 bostäder, varav 52 procent (25 procent allmännyttiga och 27 procent privata) hyresrätter. Bostadsrätternas andel är 38 procent och småhusens 10 procent. De privata hyresrätterna fortsätter att minska. Under 2004 omvandlades cirka 4 000 privata hyresrätter till bostadsrätter, varav 54 procent belägna i innerstaden och 44 procent i söderort. De hundra största fastighetsägarna på hyresrättsmarknaden i Stockholms stad äger tillsammans 80 procent av utbudet. Av dessa dominerar de kommunägda med 62 procent av utbudet. 20 procent ägs av börsföretag, livoch pensionsinstitut samt stiftelser. De privata fastighetsägarna äger 18 procent. De tre allmännyttiga bolagen har tillsammans cirka 102 000 lägenheter, därefter finns ett femtontal företag med ett hyresrättsinnehav på mellan 1 000 och 7 000 lägenheter vardera. De största i denna kategori är SKB och Stockholms Studentbostäder. Därefter följer cirka 20 företag med 500 till 1 000 lägenheter. Övriga fastighetsägare har mindre bestånd. Nästan 50 fastighetsägare av de 100 största har färre än 300 lägenheter. Drygt hälften av bostäderna i staden består av ett eller två rum och kök, en fjärdedel av tre rum och kök och 21 procent av fyra rum och kök eller större. Bostadsefterfrågan Bostadsförmedlingens kö fortsätter att växa. Andelen köande som aktivt söker en bostad (cirka en tredjedel) har hållit sig relativt konstant de senaste åren. I januari 2005 finns det 104 000 bostadssökande hos Stockholms bostadsförmedling. Det finns tecken på en avmattning av den starka efterfrågan. Kötiderna för en bostad har i snitt sjunkit med ett år, från 6,4 till 5,6 år, och allt fler lägenheter lämnas till bostadsförmedlingen. Ökningen beror till 10 procent på nyproduktion och i övrigt på att allt fler privata värdar och värdar i kranskommunerna lämnar lägenheter till bostadsförmedlingen. Kötiderna för de mer attraktiva, oftast äldre, lägenheterna är fortfarande långa. Trots att kötiden i snitt sjunkit, krävs fortfarande en kötid på elva år till en lägenhet i innerstaden. Till nyproducerade lägenheter krävs i många fall inte lika långa kötider. Andelen nyproducerade lägenheter som förmedlas till köande med kötid under ett år har ökat påtagligt de senaste åren. Orsaken till att efterfrågan sviktar är de relativt sett höga hyrorna i nyproduktionen. Detta har också inneburit att rekryteringen till Familjebostäders nyproduktion från den interna kön minskat. Hälften av de som under 2004 flyttade in i Familjebostäders nyproduktion saknade tidigare förstahandskontrakt. Bostadsbyggande Bostadsbyggandet ökade kraftigt i hela landet under 2004. Nära 27 000 bostäder påbörjades, vilket var en ökning med 20 procent. Boverket räknar med att byggandet fortsätter att öka de närmaste åren och 2006 kommer antalet påbörjade lägenheter att ligga på strax över 30 000. I Stockholm stad tillskapades 2 855 bostäder 2004. Av dessa var 1 684 nyproducerade, vilket är ett tusen färre än föregående års produktion, och 1 171 tillkomna genom ombyggnation. Av de nyproducerade bostäderna var 367 lägenheter hyres- MARKNAD OCH KUNDER 15
Familjen Ringhög i Hässelby rätter (inklusive studentlägenheter), 1 166 lägenheter bostadsrätter och 151 var småhus. Familjebostäder stod för 61 av de färdigställda hyresrätterna. Antalet påbörjade bostäder i nybyggda hus var betydligt högre än antalet färdigställda, 3 594 lägenheter. Det är den högsta noteringen sedan 1970-talet. En tredjedel byggs i Hammarby Sjöstad. Drygt hälften av alla påbörjade lägenheter är hyresrätter. Familjebostäder påbörjade 273 hyresrättslägenheter under året. Enligt stadsbyggnadskontorets lägesrapport över det planerade bostadsbyggandet fram till 2009 finns planförutsättningar för igångsättandet av 35 000 lägenheter. Familjebostäders projektportfölj omfattar cirka 3 000 hyresrätter med möjlig byggstart från 2005. Familjebostäders bostadsbestånd Koncernen Familjebostäder är Sveriges tredje största bostadsföretag med 22 135 bostadslägenheter i moderbolaget och 5 590 i dotterbolaget FB Servicehus AB. Familjebostäders (moderbolagets) andel av Stockholms totala bostadsmarknad är 5,3 procent. Bolagets innerstadsbestånd är 3 710 lägenheter, dvs 17 procent av beståndet. I söderort finns Familjebostäders största andel bostäder, 58 procent eller 12 881 lägenheter och i västerort finns 5 544 bostäder eller 25 procent av beståndet. Familjebostäders bostadshyresgäster Antalet boende i moderbolagets fastigheter är cirka 42 400. Åldersmässigt representerar de i stort ett tvärsnitt av invånarna i staden, men med något fler barn och färre pensionärer än stadens snitt. Den största åldersgruppen, 36 procent, är 25 till 44 år och 13 procent av de boende är pensionärer. Andelen pensionärer är i hela staden 15 procent. I Familjebostäders pensionärstätaste stadsdelar Västertorp och Blackeberg är andelen pensionärer drygt 20 procent. En inventering av beståndet sker under 2005 för att utreda åtgärder för att underlätta kvarboende och möta behoven hos den allt mer åldrande befolkningen. Den socioekonomiska strukturen hos de boende inom allmännyttan skiljer sig i jämförelse med övriga upplåtelseformer. Lägre inkomster, utbildningsnivåer och förvärvsfrekvens och en större andel invandrare är exempel. Skillnaderna är marginella i jämförelse med den privata hyresrätten, men större vid jämförelse med de ägda bostäderna. De socioekonomiska skillnaderna är också lägesberoende. Skillnaderna mellan boende i olika upplåtelseformer är mindre tydlig i innerstaden än i förortsbeståndet. Segregationen kan tydligt avläsas i allmännyttans bestånd och trenden över tid är att segregationen förstärkts. Vi har tillsammans med de övriga två kommunägda bostadsbolagen en viktig uppgift att ge möjlighet för alla att få ett tryggt boende. Det är dock viktigt att poängtera att integration är allas ansvar och att allmännyttan inte utvecklas mot vad som i andra länder benämns social housing. Bland annat därför är det viktigt att vår roll tydliggörs även i integrationssammanhang. Omflyttningar Under 2004 tecknade bolaget sammanlagt 2 561 hyresavtal. Hälften av dessa var nyuthyrningar, där 74 procent av lägenheterna förmedlats av bostadsförmedlingen. Resterande förmedlas till den interna kön. 16 MARKNAD OCH KUNDER
Det stora efterfrågetrycket och de senaste årens låga nivå på nyproduktionen gör att det inte finns några vakanser i bolagets bostadsbestånd. Omflyttningen fortätter också successivt att sjunka. År 2004 var omflyttningen endast 6,0 procent, den lägsta på flera år. Vid upprustningar i det befintliga fastighetsbeståndet erbjuds hyresgästerna möjlighet att flytta till en annan, redan upprustad ledig lägenhet. Den allt högre upprustningstakten på det befintliga beståndet har inneburit en högre intern omflyttning jämfört med tidigare år. Marknaden för lokaler Hyresmarknaden för lokaler har de senaste åren präglats av sjunkande efterfrågan, högre vakansgrad och lägre hyresnivåer. Orsaken har varit Stockholmsregionens svaga ekonomiska utveckling. Ökat antal konkurser och minskad sysselsättning leder till ett minskat lokalbehov. Den senaste utvecklingen pekar mot en ljusning där Stockholm åter är i tätposition Vid en konjunkturförbättring kommer den successiva ökningen av vakansgraden att avstanna relativt snabbt, men vändningen mot sjunkande vakanser kommer att dröja längre. Familjebostäders lokalhyresgäster Familjebostäders lokalbestånd är numera koncentrerat till insprängda lokaler i bostadsfastigheter, köpcentrat Västermalmsgallerian och stadsdelscentra i Årsta, Gubbängen och Blackeberg. Den totala lokalytan är 200 365 kvadratmeter, varav de kommersiella ytorna utgör 82 procent. Övriga är så kallade smålokaler som hyrs ut till relativt låga hyror. Den största lokalhyresgästen, räknad på uthyrd yta, är Stockholm stad, som hyr nästan 46 000 kvadratmeter. Därefter följer Stockholms Parkering, landstinget samt några större matvarukedjor. Kundnöjdhet Kundnöjdheten mäts årligen i olika typer av enkäter. År 2003 infördes ett nytt system med så kallade Customer Score Card där resultatet kan brytas ner på husvärdsnivå för att underlätta det lokala förbättringsarbetet. Hösten 2004 fick hälften av bostadshyresgästerna svara på frågor om service, trivsel, lägenheten, bostadsområdet med mera. Trivseln är hög såväl vad gäller den egna bostaden som med Familjebostäder. Förbättringspotential finns fortfarande vad gäller servicen, som får oförändrat betyg jämfört med föregående års mätning. Särskilda uppföljningar görs också efter badrumsombyggnader samt efter målnings- och tapetseringsarbeten. Vid dessa åtgärder är det långsiktiga målet att 85 procent av hyresgästerna ska vara nöjda. Vid badrumsombyggnader var hela 84 procent nöjda 2004. Uppföljningsenkäter vid nyproduktion kommer att genomföras inom ett år efter inflyttning. År 2005 planeras uppföljningar i Hässelby och Högdalen. Bostadshyror 2005 Förhandlingarna om 2005 års hyror innebar för Familjebostäders del att hyrorna från 1 februari 2005 höjdes med i genomsnitt 22,90 kr/kvm per år vilket motsvarar cirka 2,74 procent. Hyreshöjningen har med utgångspunkt från hyreskommitténs matris differentierats mellan bolagets fastigheter. Höjningarna varierar mellan 18,55 och 30 kr/kvm per år och med särskilda undantag med en lägre höjningsnivå i några områden MARKNAD OCH KUNDER 17
Marknadsområde Innerstaden Till moderbolagets innerstadsområde räknas, utöver staden mellan tullarna, också Hammarby Sjöstad, Essingeöarna, Kristineberg, Hjorthagen och Årstadal. Fastigheter Familjebostäder äger och förvaltar 99 fastigheter med 3 710 lägenheter och 613 lokaler i innerstadsområdet. Husen är byggda från slutet av 1800- talet och fram till idag. Av de äldre fastigheterna återstår ett trettiotal att bygga om till helt modern standard. Bostäder På Södermalm, inklusive Hammarby Sjöstad, finns vid årsskiftet 1 963 lägenheter. På Kungsholmen är antalet bostäder 697 inklusive servicehuset Trossen, i Vasastan 85, på Norrmalm 328 och på Östermalm 167. I övriga innerstadsstadsdelar finns sammanlagt 470 bostäder. Bostädernas medelyta är 61 kvadratmeter och flertalet lägenheter, 71 procent, utgörs av ett eller två rum och kök. Medelhyran är 939 kronor per kvadratmeter. Fastighetsbeståndet i innerstaden utgör idag 17 procent av bolagets bostadsbestånd och motsvarar två procent av det totala bostadsbeståndet (179 497 bostäder) i innerstaden. Boende I Familjebostäders fastigheter i innerstaden bor cirka 5 600 personer. Den största gruppen finns i åldrarna 35-44 år, vilket är andelsmässigt fler jämfört med snittet för hela innerstaden. Andelen boende i åldersgruppen 25-34 år är starkt underrepresenterad jämfört med snittet för staden. Boendetätheten räknat på en snittlägenhet om 62 kvm är hos Familjebostäder 1,7 boende per lägenhet, jämfört med bolagets snitt på 2,0. gets ägo. Övriga ingår i dotterbolaget FB Servicehus AB. Lokaler I innerstadsfastigheterna finns 83 365 kvadratmeter lokalyta fördelat på 613 lokaler. Kontorslokalerna utgör 44 procent av ytan och cirka en tredjedel är butiker och restauranger. Den genomsnittliga lokalhyran i innerstaden är 1 712 kronor per kvadratmeter. Av den kommersiella lokalytan finns 8 900 kvadratmeter i Västermalmsgallerian, fördelat på 38 butiker inom områdena mode, inredning och mat. Ombyggnader I kvarteret Herden på Kungsholmen har totalombyggnaden av 84 lägenheter fortsatt under året. Färdigställande och inflyttning har skett trapphusvis sedan våren 2004 och avslutas i början av 2005. I kvarteret Kolonnen på Södermalm pågår sedan hösten 2003 ombyggnaden av 41 lägenheter. Sista inflyttning sker i början av 2005. Den svaga efterfrågan på lokaler i vissa svåruthyrda lägen har under 2004 medfört att några lokaler avkontoriserats och konverterats till bostäder, Servicehus Servicehuset Trossen på Kungsholmen med 249 lägenheter är idag det enda servicehus som kvarstår i moderbola- Björken 18, Östermalm 18 MARKNADSOMRÅDE INNERSTADEN
bland annat i kv Jägaren 17. Samtidigt pågår en ombyggnad av fastigheten samt grannfastigheten Jägaren 30. 23 lägenheter berörs, varav sju är nytillskapade. Ytterligare fyra nya lägenheter tillskapas på Kungsholmen genom ombyggnad av lokaler. Nyproduktion Under 2004 har inflyttningen i bolagets totalt 200 lägenheter i kvarteren Lugnvattnet och Innanhavet på Sickla Udde i Hammarby Sjöstad avslutats. Det sista huset att färdigställas var det belönade ekohuset Lysande, med sin uppmärksammade solcellsfasad. Under 2004 har byggandet av 102 lägenheter i kvarteret Mältplåten i Hammarby Sjöstad fortgått. Första inflyttning sker i början av 2005. Projektet genomförs på delad entreprenad med egen platsledning. Under våren 2004 påbörjades uppförandet av 137 lägenheter i kvarteret Lagbasen i Årstadal. Första inflyttning är planerad till våren 2006. Familjebostäder har under hösten uppfört 72 studentlägenheter i massivträ inom KTHs område vid Östra Station, med inflyttning till terminsstarten i januari 2005. De närmaste åren planerar Familjebostäder att bygga ytterligare cirka 300 lägenheter i innerstadsområdet. Marknadsområde innerstaden Bostäder: 179 497 Kommunala HR 21 575 Privata HR 57 846 Bostadsrätt 99 555 Småhus 521 1 rok 37% 2 rok 28% 3 rok 19% 4 rok 10% 5 rok 6% Planer för nyproduktion till 2009: 10 000 Befolkning 2004 285 826 Befolkning 2009 297 599 varav i nyproducerade bostäder: 13 452 Hjorthagen Vasastaden Gärdet Östermalm Kristineberg Ladugårdsgärdet Kungsholmen Norrmalm Lilla Essingen Stora Essingen Reimersholme Södermalm Danviksklippan Familjebostäder FB Servicehus Distriktskontor Hammarby Sjöstad MARKNADSOMRÅDE INNERSTADEN 19
Marknadsområde Söderort Den geografiska tyngdpunkten i moderbolagets fastighetsbestånd finns i Stockholms södra förorter. Bolagets första fastigheter byggdes i Hammarbyhöjden 1936. Fastigheter Antalet fastigheter i söderort är 270 med 12 881 bostäder och 1 301 lokaler. De finns i så gott som samtliga närförorter söder om söder, från Enskede till Farsta, från Aspudden till Rågsved. Marknadsområde söderort är organiserat i två distrikt, Sydost och Sydväst. Merparten av fastigheterna är byggda under perioden 1940 1960 och har kvaliteter i arkitektur och lägenhetsutformning som knappast har överträffats i senare års produktion. Bostäder Av Familjebostäders bostadsbestånd finns 58 procent i söderort. Det motsvarar nio procent av söderorts totala bostadsbestånd (146 428 lägenheter). Medelytan per lägenhet är 61 kvadratmeter och de dominerande lägenhetsstorlekarna är två rum och kök och mindre. Medelhyran är 831 kronor per kvadratmeter. Mer än 10 000 av bostäderna i söderort är byggda under 1940- och 50-talen. Under 1960- och 70-talen byggdes stadens yttre förortsring ut. Familjebostäder har dock ett relativt begränsat bestånd från det så kallade miljonprogrammet, i söderort 171 lägenheter i Vårberg. Under 1980-talet och början av 1990-talet kompletterades de äldre förorterna med nya bostadsområden. Bland annat byggde Familjebostäder under denna tid cirka 700 bostäder i Snösätra i Rågsved och cirka 700 bostäder i Prästgårdsgärdet i Solberga. Boende Antalet boende i Familjebostäders fastigheter i söderort är cirka 23 900 och följer åldersmässigt snittet för boendestrukturen i hela söderort. Åldersgruppen 25-44 år dominerar och är också något större än genomsnittet för staden. Boendetätheten varierar i 40- och 50-talsbeståndet mellan 1,5 och 1,9 boende per lägenhet omräknat till Familjebostäders snittlägenhet om 62 kvadratmeter. I miljonprogrammets områden bor det fler barnfamiljer. I Vårberg är därmed boendetätheten högre med två boende per lägenhet och i produktionen från 80-talets Solberga och Snösätra är boendetätheten högst med 2,1 respektive 2,4. Snittet för Familjebostäders bestånd är 2,0. Lokaler Lokalytan i söderort uppgår till 81 425 kvadratmeter fördelat på 1 300 lokaler, varav en tredjedel är kommersiella lokaler och två tredjedelar är smålokaler som hyrs främst av de boende. Den genomsnittliga hyran för kommersiella lokaler i söderort är 766 kronor per kvadratmeter. I söderort finns två av bolagets tre lokala stadsdelscentra, Årsta Centrum och Gubbängens Centrum. Den största andelen, 58 procent, av de kommersiella lokalerna är kontor, medan 24 procent är butiker och restauranger. Tolv procent är lager och verkstadsverksamhet. Övriga sex procent används för annan verksamhet. Upprustningar Inom distrikt Sydväst är cirka 3 450 och i Sydost cirka 3 500 av de bostäder som byggdes under perioden 1940 1960 i stort behov av i första hand stambyten och badrumsrenoveringar. Våtrumsavtalet som träffats med hyresgästföreningen och som reglerar hyreshöjningen efter stambyte har gjort det möjligt att öka takten i dessa upprustningar från 275 lägenheter 2003 till 835 lägenheter 2004 i söderort. I sammantaget 410 lägenheter i 20 MARKNADSOMRÅDE SÖDERORT
Aspudden, Högdalen, Rågsved och Årsta i distrikt Sydväst genomfördes upprustningsåtgärder med stambyten och upprustning av lägenheternas el-standard. Stambyten och upprustningsarbetet fortsätter under 2005 i närmare 675 lägenheter i samma stadsdelar samt i Västberga. Motsvarande våtrumsupprustningar genomfördes 2004 också i 425 lägenheter i Hökarängen, Bandhagen, Svedmyra, Stureby och Enskede i distrikt Sydost. Stambyten fortsätter under 2005 i drygt 590 lägenheter i samma stadsdelar samt i Hammarbyhöjden. Under 2004 utfördes mer omfattande upprustningar av 24 bostäder i Hammarbyhöjden, drygt 40 lägenheter i Västberga och ett 20- tal i Svedmyra. Första inflyttning är planerad till maj 2005. Under 2005 planeras byggstarter av tre projekt med tillsammans cirka 210 lägenheter i Fruängen, Högdalen och Axelsberg i Sydväst. I Sydost kan byggstart bli aktuell för fyra projekt med tillsammans nära 150 lägenheter i Svedmyra, Gubbängen och Johanneshov. Marknadsområde söderort Bostäder: 146 428 Kommunala HR 49 544 Privata HR 35 606 Bostadsrätt 41 254 Småhus 20 024 1 rok 17% 2 rok 33% 3 rok 29% - 4 rok 13% 5 rok 8% Planer för nyproduktion till 2009: 17 000 Befolkning 2004 280 679 Befolkning 2009 294 329 varav i nyproducerade bostäder: 14 773 Nyproduktion Under våren 2004 stod ett punkthus i nio våningar klart i kvarteret Tonbadet i Högdalen. Inflyttning skedde i maj månad i 31 lägenheter. I kvarteret Kastanjen i Midsommarkransen byggs 93 nya lägenheter. Gröndal Hägersten Aspudden Midsommarkransen Årstadal Årsta Hammarbyhöjden Västertorp Västberga Enskede Gård Vårberg Fruängen Långbro Solberga Stureby Gamla Enskede Svedmyra Enskededalen Bagarmossen Hagsätra Högdalen Bandhagen Gubbängen Rågsved Hökarängen Snösätra Farsta Farsta Strand Familjebostäder FB Servicehus Distriktskontor Distrikt sydväst Distrikt sydost MARKNADSOMRÅDE SÖDERORT 21
Marknadsområde Västerort En fjärdedel av moderbolagets fastighetsbestånd finns i stadens västra förorter, från Alvik och Tranebergsbron till Hässelby och Tensta. I västerort har Familjebostäder 94 fastigheter med 5 544 bostäder och 419 lokaler. Beståndet är varierat och sträcker sig från 1910-talet i Ulvsunda över tidigt fyrtiotal i Riksby och femtiotalshusen i bland annat Blackeberg, till sent sextiotal i Tensta och Rinkeby och tidigt nittiotal i Bromsten. Under 2004 har beståndet kompletterats med två nybyggda fastigheter i Hässelby Strand. Bostäder Liksom i söderort har hus och lägenheter i dessa områden stora kvaliteter i planlösningar och yteffektivitet. Fina gårdar, rimliga hyror och närhet till naturen och innerstaden gör att bostäderna här är attraktiva. Medelytan per lägenhet är 64 kvadratmeter och 56 procent av bostäderna består av två rum och kök och mindre. Medelhyran i västerortsbeståndet är 855 kronor per kvadratmeter. Bostäderna i västerort motsvarar 25 procent av bolagets bostadsbestånd och 6 procent av det totala antalet bostäder (90 335) i västerort. 40 procent av bostäderna ligger i Rinkeby och Tensta. I Tensta är boendetätheten hela 2,7. Lokaler Den sammanlagda lokalytan i västerort är 35 575 kvadratmeter fördelat på 419 lokaler, varav 60 procent är kommersiella lokaler och 40 procent smålokaler av karaktären bostadskomplement. Kommersiella lokaler finns i stadsdelscentrum i Blackeberg men är också insprängda i bostadskvarteren runt om i stadsdelarna. Den största andelen av de kommersiella lokalerna, 46 procent, är kontor. Butiker och restauranger står för en tredjedel av ytan. Den genomsnittliga kommersiella lokalhyran i västerort är knappt 792 kronor per kvadratmeter. Upprustningar I de hus i västerort som byggdes på 1940- och 1950-talen finns i dag cirka 2 000 bostäder med ett stort behov av i första hand stambyten. Dåliga tekniska lösningar har gjort att avloppsstammar måste bytas också i Tensta. Under 2004 gjordes stambyten i drygt 470 lägenheter i Blackeberg, Hässelby, Riksby, Sundby, Åkeshov, Boende I Familjebostäders fastigheter i västerort bor 12 700 personer. Var fjärde boende är barn under 15 år. 30 procent av de boende är mellan 16 och 34 år medan medelålders och pensionärer är starkt underrepresenterade jämfört med snittet för hela västerort. Den större andelen barnfamiljer framför allt i Rinkeby och Tensta gör att boendetätheten beräknad på Familjebostäders snittlägenhet på 62 kvm också blir högre än i det övriga beståndet: 2,2 personer jämfört med snittet för hela Familjebostäders bestånd på 2,0. Huvudkudden 1, Åkeshov 22 MARKNADSOMRÅDE VÄSTERORT
Rinkeby och Tensta. Stambyten fortsätter under 2005 i cirka 475 lägenheter i samma stadsdelar samt i Johannesfred. Det nya våtrumsavtalet som reglerar hyreshöjningen efter stambyte har gjort det möjligt att öka takten på dessa upprustningar från cirka 150 lägenheter 2003 till 470 lägenheter 2004. I kvarteret Landstinget på Ulvsundavägen har en totalupprustning av elva lägenheter avslutats i april 2004. Nyproduktion I oktober 2004 färdigställdes 30 lägenheter i kvarteret Malmkronan i Hässelby Strand. Samtidigt pågår bygget av projektets andra etapp med 39 lägenheter i kvarteret Barnkammaren. Inflyttning sker i februari 2005. Projektet är ett samarbete med Besqab, som parallellt byggt ett hundratal bostadsrätter i de båda kvarteren. I november togs första spadtaget för byggandet av 93 lägenheter i kv Hedvig i Spånga, vilket förvärvats från JM AB som producerar bostadsrätter i området. Första inflyttning är planerad till december 2005. I Västerort finns idag planer för ytterligare 330 nya bostäder i Blackeberg och Kista, med möjlig byggstart 2006 och senare. Marknadsområde västerort Bostäder: 90 355 Kommunala HR 31 465 Privata HR 17 460 Bostadsrätt 18 417 Småhus 22 993 1 rok 17% 2 rok 25% 3 rok 26% 4 rok 15% 5 rok 17% Planer för nyproduktion till 2009: 8 000 Befolkning 2004 198 539 Befolkning 2009 207 607 varav i nyproducerade bostäder: 10 099 Kista Tensta Hässelby Villastad Solhem Bromsten Rinkeby Hässelby Gård Sundby Hässelby Strand Beckomberga Mariehäll Blackeberg Johannesfred Riksby Åkeshov Nockebyhov Åkeslund Ulvsunda Stora Mossen Traneberg Alvik Familjebostäder FB Servicehus Distriktskontor MARKNADSOMRÅDE VÄSTERORT 23
Lokaler Moderbolagets lokalbestånd finns i bostadsfastigheter och lokala stadsdelscentra. Lokalerna är viktiga för den bostadsnära servicen. Lokalmarknaden i Stockholm Den positiva utvecklingen av den svenska ekonomin har hittills påverkat lokalmarknaden i Stockholm i relativt begränsad omfattning. 2005 och 2006 förväntas dock effekterna bli synliga med en ökad lokalefterfrågan som följd. Produktionsnedskärningar och effektiviseringar har frigjort kapacitet, vilket innebär att företagen klarat en ökad produktion utan att öka sin personalstyrka. Företagen verkar nu närma sig kapacitetstaket, vilket med stor sannolikhet betyder ökade anställningar och en ökad lokalefterfrågan. Vakanserna för lokaler i Stockholm har totalt sett stigit och låg under hösten 2004 på 9,5 procent. Kontorsvakanserna minskar dock nu för första gången sedan våren 2002, men ligger på grund av den svaga sysselsättningsutvecklingen på historiskt sett höga nivåer. Övriga vakanser ökar fortfarande. Kontorshyrorna har börjat stiga. För Stockholms city innebär det att den genomsnittliga begärda hyresnivån för lediga kontor ligger på drygt 2 800 kronor. För hela Stockholms stad ligger den genomsnittliga begärda hyresnivån på 1 850 kronor. Familjebostäders lokalbestånd Bolagets lokaler finns insprängda i bostadshusen och i de centrumbildningar som bolaget äger i Årsta, Gubbängen och Blackeberg samt i Västermalmsgallerian på Kungsholmen. Utöver de rent kommersiella lokalerna finns ett stort antal små, enklare lokaler som huvudsakligen hyrs ut till bostadshyresgäster som extra förråd eller upplåts till lokala hyresgästföreningar. Kommersiella lokaler De kommersiella lokalernas totala yta är 173 300 kvadratmeter fördelat på cirka 1 200 lokaler. De sammantagna intäkterna uppgår år 2004 till 213 miljoner kronor, eller 91 procent av de totala lokalintäkterna i moderbolaget. Av dessa kommer i sin tur 14 procent från Västermalmsgallerian. Den totala uthyrningsgraden var vid årsskiftet 91,9 procent. I innerstaden finns 50 procent av lokalytan som genererar 69 procent av lokalintäkterna. Flest lokaler har Familjebostäder på Södermalm, Norrmalm och Kungsholmen. I söderort finns 35 procent av den sammantagna lokalytan och i västerort 15 procent. En fjärdedel av lokalintäkterna kommer från söderort och en tiondel från västerort. Den största andelen lokaler är kontor, 48 procent, följt av butik/restaurang som utgör 28 procent. Den enskilt största hyresgästen räknad på uthyrd yta, är Stockholms stad, som hyr cirka 46 000 kvadratmeter. Därefter kommer Stockholms läns landsting, ICA, Försäkringskassan, H&M och Axfood. Medelhyran var vid årsskiftet 1 200 kronor per kvadratmeter. I innerstaden uppgår den till 1 700 kronor, i söderort 764 kronor och i västerort till knappt 800 kronor per kvadratmeter och år. Kontorshyrorna i innerstan är i genomsnitt 1 700 kronor per kvadratmeter och butikshyrorna 2 700 kronor per kvadratmeter. Vid årsskiftet var vakansgraden i Familjebostäders bestånd 8,1 procent, vilket är en ökning med 1,4 procentenhet sedan halvårsskiftet 2004. Vakansgraden för kontor har ökat med två procentenheter sedan halvårsskiftet och ligger nu på 11,1 procent. Snittet i Stockholm är drygt 15 procent, vilket är en minskning sedan våren 2004. Trendbrottet på efterfrågan av kontorslokaler i Stockholm har ännu inte slagit igenom i Familjebostäders bestånd. Fler lokalhyresgäster än tidigare sade upp sina kontrakt för avflyttning per den sista september 2004. Totalt sades 56 lokalhyreskontrakt upp, omfattande en yta av 6 000 kvadratmeter och hyresintäkter om 7,6 miljoner kronor. Dessa uppsägningar resulterade i 20 tomma lokaler med en minskad hyresintäkt på drygt 4,2 miljoner kronor. Resterande lokaler återuthyrdes under året. Inför 2005 har 52 lokalhyresgäster sagt upp sina 24 LOKALER
Årsta Centrum, invigt 1953, får under 2004-2005 en rejäl ansiktslyftning. Bobby är en av de som arbetar här. kontrakt för avflyttning per den sista september. Kontakten motsvarar en yta på 4 053 kvadratmeter med en hyresintäkt om 4,4 miljoner kronor. Vakansgraden är lägst i söderort, 6,7 procent och högst i västerort, 9,8 procent. I innerstaden var vid årsskiftet nära 7 500 kvadratmeter outhyrda varav två tredjedelar kontorslokaler. Smålokaler De så kallade smålokalerna finns till övervägande del i söderort. De är av mycket enkel utformning, belägna i källare i bostadsfastigheter och oftast mindre än 25 kvadratmeter. Av hela lokalytan står de för 18 procent, men utgör nästan hälften, 1 100, av det totala antalet lokaler. I första hand används de som förråd, men även som föreningslokaler. Uthyrningsgraden är lägre än för de kommersiella lokalerna, 89,6 procent. Av de sammanlagda lokalintäkterna kommer cirka 9 procent, eller 21 miljoner kronor, från uthyrning av smålokalerna. LOKALER 25
Fastigheterna Koncernen Familjebostäder äger och förvaltar nära 28 000 bostäder i över 560 fastigheter. Nästan 800 miljoner kronor investerades förra året i nyproduktion och ombyggnader och fastigheternas värde är idag 22 miljarder kronor. Fastighetsbeståndet Koncernen Familjebostäder ägde vid årets utgång 563 (491) fastigheter med 27 725 bostäder och 2 654 lokaler. Av bostäderna var 5 590, drygt 20 procent, särskilt boende i servicehus för äldre eller funktionshindrade. Sammantaget utgjordes fastighetsinnehavet av 2 245 000 kvadratmeter uthyrningsbar area varav 1 637 000 kvadratmeter bostäder och 608 000 kvadratmeter lokaler. Av den totala arean utgjorde bostäderna 73 procent och lokalerna 27 procent. Moderbolaget förvaltar 1 074 bostäder åt Centrumkompaniet i Stockholm AB. Lägenheterna ligger i centrumanläggningar på Östermalm, Södermalm och i Högdalen, vilka tidigare ägdes av Familjebostäder. I uppdraget ingår även hyresadministration och försäkringshandläggning. Därutöver förvaltar FB Servicehus på uppdrag av Stockholms stad 20 fastigheter omfattande 105 975 kvadratmeter, huvudsakligen sjuk- och behandlingshem. Bostäder I moderbolagets fastighetsbestånd finns cirka 13 500 lägenheter, 61 procent byggda under perioden 1940 1959 i kransen av förortsområden runt innerstaden. Till dessa hör bland annat Svedmyra, Blackeberg, Högdalen och Bandhagen. I dessa områden har Familjebostäder också en stor andel av det totala bostadsbeståndet. Ett exempel är Svedmyra, där Familjebostäder äger drygt 60 procent av bostäderna. Antalet bostäder i innerstaden är 3 710, motsvarande 17 procent av bostadsbeståndet. Innerstadsfastigheterna är byggda dels i början av 1900- talet och ombyggda från 1970-talet och framåt, dels byggda efter 1980. Under perioden 1960 1979 byggdes 16 procent av bolagets bostäder i områden som Rinkeby, Tensta och Vårberg. Nio procent av fastigheterna är byggda efter 1980, bland annat i Bromsten, Snösätra och Solberga. Familjebostäders snittlägenhet är 62 kvadratmeter. Den vanligaste storleken, 41 procent, är två rum och kök. 20 procent av bostäderna omfattar ett rum och kök och 27 procent tre rum och kök. Lägenheterna med fyra rum och kök eller större utgör 12 procent. Medelhyran i moderbolagets bostadsbestånd ökade från 826 kronor per kvadratmeter 2003 till 855 kronor per kvadratmeter 2004. Servicebostäder Av FB Servicehus cirka 5 590 lägenheter är cirka 50 procent byggda under perioden 1960-1979, uteslutande i stadens södra och västra förorter. Av resterande bostäder är cirka sju procent uppförda före 1960 och 43 procent 1980 och senare. Antalet servicebostäder i innerstaden är 1 415 lägenheter, motsvarande 25 procent av bostadsbeståndet. Innerstadsfastigheterna är i huvudsak byggda efter 1980. FB Servicehus snittlägenhet är 47 kvadratmeter. Den vanligaste storleken är ett rum och kök. Andelen tre rum och kök eller större understiger en procent av lägenheterna. Lokaler Lokalytan i moderbolagets fastighetsbestånd är 200 365 kvadratmeter. De kommersiella lokalerna utgör idag tio procent av moderbolagets totala yta och finns i bostadshusen, i lokala affärscentra och i Västermalmsgallerian på Kungsholmen. Den största andelen, 52 procent, av lokalerna är kontor, 30 procent är butiker och res- 26 FASTIGHETERNA
tauranger. Resterande är lager- och verkstadslokaler. Medelhyran för de kommersiella lokalerna var vid årsskiftet 1 256 kronor per kvadratmeter. Snitthyran var i innerstaden 1 837 kronor, i söderort 752 kronor och i västerort 775 kronor per kvadratmeter. Kontorshyrorna i innerstaden är i genomsnitt 1 740 kronor per kvadratmeter och för butikslokaler är den 2 630 kronor per kvadratmeter. Den ekonomiska vakansgraden var under 2004 i genomsnitt 3,8 procent för samtliga lokaler. I de servicehus som ägs av FB Servicehus finns därutöver en sammantagen lokalyta på 407 440 kvadratmeter. Av de kommersiella lokalerna finns 46 procent av lokalytan i innerstaden. Förändringar Koncernens fastighetsbestånd har under året ökat med netto 73 fastigheter. Ökningen utgörs av förvärv av 58 fastigheter från Stockholms stads Gatu- och fastighetskontor, 14 fastigheter från Svenska Bostäder samt fem från Stockholmshem. Fyra fastigheter med hotellhemsverksamhet har sålts till Stockholmshem. Nettoförändringen under året är ett tillskott med 403 000 kvadratmeter, en ökning med 22 procent. Under året har ytterligare totalt 69 bostäder färdigställts i nyproduktion, varav åtta i Hammarby Sjöstad, 30 i Hässelby Strand och 31 bostäder i Högdalen. Bolagets omfattande program för stambyten och upprustning av fastig- hetsbeståndet från 1940- och 50-talet har under året resulterat i att nära 1 400 lägenheter fått nya stammar och våtrum. FASTIGHETERNAS VÄRDE Marknadsvärdering Familjebostäder har även för 2004 genomfört en extern oberoende marknadsvärdering av hela fastighetsbeståndet per årsskiftet 2004-2005. Värderingen är gjord enligt en så kallad desktop-modell, där beståndets samlade värde bedöms utifrån en förenklad marknadsvärdering av varje enskild fastighet. Värdebedömningen grundas dels på material från Familjebostäder, dels på värderarens Newsec Analys AB erfarenhet av fastighetsmarknaden. Någon besiktning av fastigheterna sker inte. Värderingen görs med syftet att presentera ett bedömt verkligt värde, värdeförändring och totalavkastning, samt ge indikation på eventuella nedskrivningsbehov. Vid sådan indikation görs internt en fullständig nyttjandevärdering som grundas på en kassaflödesanalys baserad på en prognos över fastighetens framtida betalningsströmmar med marknadsmässiga avkastningskrav och skälig kalkylränta. Värderingsmodell Den externa marknadsvärderingen är gjord som en ettårig avkastningsvärdering, vilken innebär att varje enskild fastighets driftnetto divideras med direktavkastningskravet för den aktuella fastighetens typ och läge. De avkastningskrav som använts för Stockholms olika delmarknader framgår av tabellen nedan direktavkastning bostäder direktavkastning lokaler Innerstaden 2,00-4,00 % 6,00-8,25 % Söderort 3,25-6,00 % 7,00-9,00 % Västerort 4,50-6,00 % 7,50-9,00 % Servicehus 3,50-6,75 % 7,25-8,00 % Underlaget för värderingen har omfattat aktuella uppgifter rörande bland annat area- och hyressammanställningar redovisade per fastighet respektive per kontrakt. I hyresuppgifterna ingår area, hyra, hyrestillägg och uppgift om eventuella vakanser. Lokalerna är klassade gruppvis som butiker, kontor, vårdlokaler, lager/ industri och garage/p-platser. Kontraktsredovisningen har innefattat kontraktslängd, bashyra, indextillägg och övriga tillägg. Då någon besiktning av fastigheterna inte genomförs har en översiktlig bedömning av marknadshyran gjorts för lokalerna utifrån typ och läge med en antagen återstående kontraktstid om 1,5 år. I underlaget ingår vidare uppgift om taxeringsvärden, eventuella räntebidrag, investeringar samt tomträttsavgälder inklusive avgäldsförändringar. Drifts- och underhållskostnader har bedömts utifrån marknadsmässiga kostnader för bostäder och respektive typ av lokal. Fastigheter under ombyggnad har belastats med avdrag motsvarande återstående investeringar och eventuella hyresförluster fram till inflyttning. Av pågående och planerad nyproduktion har de fastigheter medtagits där inflyttning har påbörjats eller kommer att påbörjas under 2005. Dessa fastigheter har åsatts värde på motsvarande sätt som för ombyggnadsprojekten. Bedömt marknadsvärde Det sammanlagda marknadsvärdet för hela beståndet, uppskattat som FASTIGHETERNA 27
summan av de enskild objektens marknadsvärden, bedömdes i den externa värderingen till 22,4 (16,6) miljarder kronor, vilket motsvarar 9 961 (9 054) kronor per kvadratmeter. Marknadsvärden fördelat på delområden: stadsdel marknadsvärde, tkr 2004-12-31 andel, % Innerstaden 4 473 800 20,0% Söderort 8 446 000 37,8% Västerort 3 316 500 14,8% Servicehus 6 125 900 27,4% Totalt 22 362 200 100,0% Värdeförändringar Vid bedömning av värdeförändringen under 2004 måste köp och försäljningar under året beaktas. Efter justering för köpta och sålda fastigheter var den genomsnittliga värdetillväxten i koncernen 13,0 procent. Moderbolagets värdetillväxt var 15,9 procent. Ökningen var störst i söderort med hela 27 procent. Det genomsnittliga direktavkastningskravet sänktes här under året med 1,1 procentenheter till cirka 5,0 procentenheter. Ny- och ombyggnadsverksamheten bidrog till den nominella värdeökningen i såväl söder- som västerort. En jämförelse av marknadsvärdet per de senaste fem årsskiftena visar följande förändringar (jämförelsen inkluderar köpta och sålda fastigheter under respektive år): Enligt Svenskt fastighetsindex var den genomsnittliga värdeökningen för bostäder i Storstockholm under 2004 7,8 procent. Att Familjebostäders fastigheter hade en bättre värdeutveckling än stockholmsmarknaden i genomsnitt förklaras huvudsakligen av att företagets fastighetsbestånd till stor del är beläget i Stockholms ytterstad, som hade en bättre utveckling jämfört med innerstaden. Svenskt Fastighetsindex Familjebostäder har under 2004, tillsammans med en grupp kommunala bostadsföretag, deltagit i en pilotstudie med målsättning att anpassa Svenskt Fastighetsindex (SFI) till bostadsföretagens behov. Studiens resultat kan sammanfattas i nyckeltalet totalavkastning beräknat på förändringarna av fastigheternas marknadsvärde under 2003. bolag/ totalavkastning varav jämförelsegrupp 2003 bostäder Familjebostäder 7,6 % 8,2 % Pilotstudien Kommunala bolag 7,2 % 7,7 % SFI/IPD Övriga bolag 0,9 % 9,6 % Analysen av 2004 års utfall är ännu inte klart. Från 2005 ska de deltagande företagen nyttja SFI fullt ut för att följa fastigheternas marknadsmässiga avkastning, men också som benchmarking avseende intäkter och kostnader för drift och underhåll. SFI ger en branschgemensam standard för jämförelser mellan alla de aktörer på bostadsmarknaden som deltar i samarbetet. marknadsvärde, försäljning förvärv investering, marknadsvärde, tkr 2003-12-31 /värdeförändring tkr 2004-12-31 Innerstaden 4 484 800-82 400 0 71 400 4 473 800 Söderort 6 711 200-84 500 0 1 819 300 8 446 000 Västerort 2 981 400 0 0 335 100 3 316 500 Servicehus 2 473 100-43 600 3 777 000-80 600 6 125 900 Totalt 16 650 500-210 500 3 777 000 2 145 200 22 362 200 marknads- förändring kr/kvm förändring värde, mnkr % % 2000 19 015 8,7 % 8 239 7,0 % 2001 15 074-20,7 % 8 083-1,9 % 2002 15 500 2,8 % 8 512 5,3 % 2003 16 651 7,4 % 9 054 6,4 % 2004 22 362 34,3 % 9 961 10,0 % 28 FASTIGHETERNA
Fastighetsutveckling Med nya metoder sänker vi produktionskostnaderna. Under 2004 byggde vi bland annat med massiva träkonstruktioner på KTH-området. Investeringar och projekt Utöver FB Servicehus fastighetsförvärv under året har en projektfastighet i Solhem, Spånga, köpts för 28 miljoner kronor. Därutöver har 789 miljoner kronor investerats, varav 307 miljoner kronor i nyproduktion, 391 miljoner kronor i ombyggnad och upprustning av det äldre beståndet och 91 miljoner kronor i upprustning och ombyggnad av vårdfastigheter. Pågående och planerade projekt framgår av tabellen på sidan 30. Nedlagda kostnader i pågående projekt uppgick vid årets slut till 1 244 miljoner kronor. Under 2005 beräknas ytterligare 1 200 miljoner kronor investeras i nyproduktion och ett stort antal upprustningsprojekt. FAMILJEBOSTÄDER BYGGER I januari 2004 flyttade de sista hyresgästerna in i Familjebostäders två kvarter på Sickla Udde i Hammarby Sjöstad. Under våren färdigställdes 31 lägenheter i kvarteret Tonbadet i Högdalen, där en gammal panncentral rivits och gett plats för ett punkthus i nio våningar. I kvarteren Malmkronan och Barnkammaren i Hässelby Strand bygger Familjebostäder 69 lägenheter i tre punkthus. Första inflyttning ägde rum hösten 2004. Inflyttning i den andra etappen sker i början av 2005. Under första kvartalet 2005 färdigställs 102 lägenheter i kvarteret Mältplåten i Hammarby Sjöstad. Kvarteret ligger bakom Sickla Kaj i anslutning till snabbspårvägen. I november 2003 påbörjades byggandet av 137 lägenheter i kvarteret Lagbasen i Årstadal. Inflyttning planeras från våren 2006. I Midsommarkransen påbörjades under våren 2004 93 lägenheter i kvarteret Kastanjen. Byggnaden uppförs i för området typisk arkitektur Badrum i nyombyggda kvarteret Herden på Kungsholmen. Färdigställda projekt Stadsdel Fastighet Antal lgh Anm. NYBYGGNAD Hammarby Sjöstad Lugnvattnet 1 8 nybyggnad Hässelby Strand Malmkronan 1 30 nybyggnad Högdalen Tonbadet 2 31 nybyggnad OMBYGGNAD Hammarbyhöjden Gräshoppan 4+5 24 ombyggnad Ulvsunda Landstinget 2 11 ombyggnad/upprustning Gubbängen Limpannan 4 0 ombyggnad till vårdcentral och apotek Kungsholmen Herden 5 74 totalombyggnad Tensta Björinge 1 5 ombyggnad/gruppbostäder Tensta Faringe 1+2 m f l 173 stambyte Årsta Örsbaken 7 0 ombyggnad av restaurang BOFÖRBÄTTRING 40-50 TAL Aspudden Inom Aspudden 70 enstaka stammar Bandhagen Filmen 1 m f l 60 upprustning Blackeberg Inom Blackeberg 156 enstaka stammar Enskede Gård Inom Enskede Gård 12 enstaka stammar Högdalen östra Inom Högdalen östra 90 enstaka stammar Hökarängen Inom Hökarängen 130 enstaka stammar Riksby Inom Riksby 90 enstaka stammar Rågsved Inom Rågsved 140 enstaka stammar Stureby Inom Stureby 62 enstaka stammar Svedmyra Inom Svedmyra 161 enstaka stammar/ombyggnad Åkeshov Inom Åkeshov 6 enstaka stammar Årsta Inom Årsta 108 enstaka stammar Västberga Trollkarlen 2 m f l 35 upprustning Hässelby Gård Parflygeln 2 12 upprustning Sundby Cecilia 1 27 upprustning FASTIGHETSUTVECKLING 29
Pågående projekt, färdigställs efter 2005-01-01 Stadsdel Fastighet Antal lgh Anm. NYBYGGNAD Hammarby Sjöstad Mältplåten 2 104 nybyggnad Årstadal Lagbasen 1 137 nybyggnad Hässelby Strand Barnkammaren 2 39 nybyggnad Midsommarkransen Kastanjen 9 93 nybyggnad Norra Djurgården Forskningen 1 72 nybyggnad/studentbostäder Spånga Hedvig 16 93 nybyggnad OMBYGGNAD Kungsholmen Herden 5 10 totalombyggnad Kristineberg Röda Rummet 1 4 ombyggnad av lokaler till lgh Södermalm Kolonnen 5 41 totalombyggnad Vasastaden Jägaren 30 18 totalombyggnad Vasastaden Jägaren 17 5 totalombyggnad Tensta Björinge 1 m f l 122 stambyte Rinkeby Bäckkvarnen 1 156 stambyte Hässelby Gård Parflygeln 2 116 upprustning/lokaler till lägenheter Västberga Trollkarlen 2 m f l 246 upprustning Sundby Cecilia 1 49 upprustning Planerade projekt 2005 Stadsdel Fastighet Antal lgh Anm. NYBYGGNAD Fruängen Fruängsgården 62 nybyggnad Svedmyra Sockenstämman 4 48 nybyggnad Högdalen Putsbruket 3 24 nybyggnad Högdalen Spontväggen 1 24 nybyggnad Kungsholmen Glädjen 110 nybyggnad Axelsberg Oväder 100 nybyggnad Gubbängen Gubbängsparken 50 nybyggnad Johanneshov Lindevägen 48 nybyggnad OMBYGGNAD Södermalm Vitbetan 21 72 ombyggnad Södermalm Oron 11 34 ombyggnad Södermalm Flaggan 10 42 ombyggnad Norrmalm Trädgårdsföreningen 1 26 ombyggnad Ladugårdsgärdet Paraden 9 36 ombyggnad Blackeberg Hälsingen 2 m f l 5 ombyggnad av lokaler till lgh Rågsved Bäverskinnet 2 5 ombyggnad av lokaler till lgh Svedmyra Jordabalken 12 ombyggnad av lokaler till lgh BOFÖRBÄTTRING Aspudden Inom Aspudden 100 enstaka stammar Bandhagen Inom Bandhagen 124 enstaka stammar Blackeberg Inom Blackeberg 134 enstaka stammar Enskede Gård Inom Enskede Gård 60 enstaka stammar Hammarbyhöjden Inom Hammarbyhöjden 30 enstaka stammar Högdalen Inom Högdalen östra 156 enstaka stammar Hökarängen Inom Hökarängen 109 enstaka stammar Johannesfred Inom Johannesfred 39 enstaka stammar Riksby Inom Riksby 90 enstaka stammar Rågsved Inom Rågsved 159 enstaka stammar Stureby Inom Stureby 94 enstaka stammar Svedmyra Inom Svedmyra 176 enstaka stammar Åkeshov Inom Åkeshov 18 enstaka stammar Årsta Inom Årsta 149 enstaka stammar med en barnstuga i bottenvåningen. Under hösten 2004 uppfördes 72 studentlägenheter i tre huskroppar i kvarteret Forskningen på KTH-området intill Östra Station. Under hösten förvärvades byggklar mark för 93 lägenheter i Spånga från JM AB. Första spadtag togs i november och de första lägenheterna beräknas vara inflyttningsklara i december 2005. Familjebostäders projektportfölj Utöver ovanstående projekt under genomförande innehåller Familjebostäders projektportfölj för åren 2006-2009 sammantaget cirka 3 000 lägenheter i knappt trettio projekt. Förtätningar För att tillgodose behovet av nya bostäder behöver också befintliga områden kompletteringsbebyggas. I förortslägen har bolaget planer för mer än 500 bostäder i ett tiotal förtätningsprojekt på egen mark, exempelvis i Svedmyra och Fruängen. Kvarteret Tonbadet i Högdalen är ett exempel på ett genomfört fill inprojekt. Samverkan med andra Den fortsatta exploateringen av större bebyggelseområden ska enligt stadens inriktning ha en blandning av hyresoch bostadsrätter. Familjebostäder har därför i flera projekt gått samman med bostadsrättsproducerande byggherrar och utvecklar också planförslagen i samverkan med stadsbyggnadskontoret. Exempel på det är projektet i Årstadal där Familjebostäder samverkar med Skanska, och i Hässelby Strand där bolaget samverkar med Besqab. Tillsammans med Skanska och PUAB/Bostaden har vi projekt där vi gemensamt utvecklar detaljplanen för Familjebostäders produktion i Svedmyra och Högdalen. Markanvisningar tillsammans med externa intressenter finns också i Årsta, vid Norra Bantorget och i Älvsjö Centrum. 30 FASTIGHETSUTVECKLING
SÄNKTA PRODUKTIONSKOSTNADER Enligt ägardirektiv och verksamhetsmål ska bolaget under perioden 2003-2006 producera minst 2 000 nya lägenheter. Hyresrätterna skall vara prisvärda. Vi prövar ett antal olika metoder för att sänka produktionskostnaderna, och deltar också i ett av staden initierat projekt. Det höga kostnadsläget har sin grund i många faktorer, som till exempel konkurrenssituationen för marknadens leverantörer och kvalitets- och egenskapskrav på de bostäder som skall produceras. För att åstadkomma sänkta produktionskostnader måste man tillvarata möjligheterna med upprepningseffekter och stora volymer. Entreprenörsledet har på ett framgångsrikt sätt utvecklat olika produktionssystem, och Familjebostäder har i kostnadsjakten valt att dra nytta av det. Istället för att ta fram ett egenritat typhus har bolaget låtit enreprenörsledet konkurrera med sina produktionssystem i en tävling. Andra metoder som prövas är alternativa samarbetsformer, utvecklad stomteknik och delad entreprenad med incitamentsavtal. Omgivningsanpassade typhus Under 2004 genomförde Familjebostäder en entreprenad- och gestaltningstävling för två produktioner i Svedmyra respektive Högdalen. Avsikten var att kunna förena kraven på användning av typhus anpassade till entreprenörernas produktionsapparat med en förenklad planprocess och med bibehållen anpassning till omgivande bebyggelse. I förutsättningarna ingick att med givna tomtförhållanden garantera en högsta hyresnivå på 1200 kr/kvm. Stockholms stads alla spetskrav för till exempel miljö och tillgänglighet skulle beaktas. I övrigt gällde Familjebostäders standardprogram för nybyggnad som vägledning. En förutsättning har varit att detaljplanen medgivit viss flexibilitet i fråga om projektens slutliga gestaltning. Tävlingen mötte stort intresse och 20 tävlingsförslag från 14 kvalificerade tävlanden lämnades in. Samtliga inlämnade förslag klarade kravet på hyresnivå och en vinnare till vardera projekt har utsetts. Byggandet av de vinnande förslagen med totalt 100-talet lägenheter startar under 2005. Optionsavtal med vinnarna och tre andra företag ger Familjebostäder möjlighet att under en femårsperiod till fasta priser ropa av nya projekt baserade på de inlämnade förslagen. Tävlingen har visat att det utan merkostnader går att förena krav på omgivningsanpassning av bostadsbyggande med krav på god produktionsekonomi och nytänkande i system- och produktval. Nya stomsystem Familjebostäders projekt i Årstadal är en del av ett större utvecklingsområde i Stockholm med en uttalad stadsbyggnadsambition. Stadens krav på gestaltning och omgivningsanpassning utesluter byggandet av typhus. Vi har därför sökt andra metoder att reducera byggkostnaden. I ett samarbetsprojekt med Skanska introducerar bolaget ett österrikiskt stomsystem på den svenska marknaden. Systemet bygger på kvarsittande formar av träfibercement, med ett patenterat system för formstabilitet. Väggformarna levereras färdigarmerade medan gjutning sker på arbetsplatsen. Tapetsering och målning sker på den kvarsittande formen, med ett minimum av underarbete. Trots vissa extraordinära kostnader till följd av att systemet tidigare var oprövat pekar prognoserna på en reduktion av stomkostnaden med cirka fem procent. Produktionen genomförs som en totalentreprenad med incitamentsavtal. Ett annat nytänkande är de många projekt med trästommar som kommit igång på senare år. Man försöker där ta vara på erfarenheterna av hög prefabriceringsgrad, som sedan länge kännetecknat småhusindustrin. Tillsammans med Vetenskapsstaden och KTH har Familjebostäder deltagit i utvecklingen av massivträstommar. Husen byggs av prefabricerade moduler i massivträ som transporteras monteringsfärdiga till byggplatsen. Trots specialanpassningen har låg produktionskostnad åstadkommits. Därutöver finns fördelar i form av miljövinster och kortare byggtid. UPPRUSTNING, RENOVERING OCH OMBYGGNADER Tyngdpunkten i Familjebostäders fastighetsbestånd ligger i bostäder byggda under 1940- och 1950-talen. Fastigheternas standard svarar oftast fortfarande mot de önskemål som våra hyresgäster har, men de tekniska systemen, främst el- och VA-ledningar har tjänat ut och måste förnyas. Moderna duschvanor ställer större krav på tätskikt i våtrummen. Upprustningen började för ett antal år sedan i mindre skala och till och med 2003 hade 4 115 lägenheter åtgärdats. Efter en ny överenskommelse om hyrestillägg efter upprustning har arbetet tagit ordentlig fart och under 2004 har över 1 300 lägenheter försetts med nya stammar och badrum samt uppgraderad elstandard. Under perioden fram till 2013 planeras upprustning av resterande 7 500 lägenheter. I ett mindre antal av fastigheterna behövs mer omfattande insatser, förutom våtrum även tak, fasader, balkonger och allmänna utrymmen. Under 2004 har 35 lägenheter i Ulvsunda och Hammarby renoverats och för närvarande pågår renoveringen av 281 lägenheter i Västberga. Familjebostäder har cirka 100 fastigheter i innerstaden. Av dessa är ett trettiotal i olika grad i behov av upprustning. På grund av ombyggnadernas varierande karaktär sker förhandlingar om hyror och åtgärdspaket individuellt för varje fastighet. Hyreshöjningar är i dessa fall oundvikliga, vilket ofta leder till utdragna hyresgästsamråd. Bolagets målsättning är att varje år ha fyra-fem fastigheter i förhandlingsskede och lika många under pågående ombyggnad. Under 2004 har nära 150 lägenheter byggts om i tre fastigheter innerstaden. FASTIGHETSUTVECKLING 31
Pågående nyproduktion Planerad nyproduktion Stadsdel Kvarter/Projekt Antal Planerad lägenheter inflyttning A Hammarby Sjöstad Kv Mältplåten 104 2005 B Årstadal Kv Lagbasen 137 2006 C Hässelby Strand Kv Barnkammaren 39 2005 D Östra Station Kv Forskningen 72 2005 E Midsommarkransen Kv Kastanjen 93 2005 F Spånga Kv Hedvig 93 2005/6 Familjebostäder totalt 538 Planerad nyproduktion Stadsdel Kvarter/Projekt Antal Möjlig lägenheter byggstart INNERSTADEN 1 Norrmalm Norra Bantorget 50 2006 2 Kungsholmen Kv Glädjen 110 2005 3 Hammarby Sjöstad Kv Proppen 92 2006 4 Kungsholmen Kv Kojan 330 2007 5 Norra Djurgården 120 2007 6 Gärdet Gasklockan 170 7 Hammarby Sjöstad Danviks Lösen 120 8 Sabbatsberg 100 Innerstaden totalt 1 092 Stadsdel Kvarter/Projekt Antal Möjlig lägenheter byggstart SÖDERORT 9 Svedmyra Kv Sockenstämman 48 2005 10 Fruängen Kv Fruängsgården 62 2005 11 Högdalen Kv Putsbruket m fl 48 2005 12 Axelsberg Kv Oväder 100 2005 13 Gubbängen Gubbängsparken 50 2005 Gubbängen Kv Limkakan 60 2006 14 Johanneshov Lindevägen 48 2005 15 Farsta Kv Spårö, kv Hammarö 70 2006 16 Älvsjö Älvsjö centrum 100 2006/7 17 Örby Kv Fickuret 32 2006 18 Stureby Kv Örby 4:1, del av 50 2006 19 Årsta Valla Torg 170 2006 20 Årsta Kraftledningsområdet 300 2007/8 21 Högdalen S 250 Söderort totalt 1 388 VÄSTERORT 22 Blackeberg Kv Skärkarlen m fl 128 2006 23 Kista Kista Gård 130 2006 24 Blackeberg Kv Dalbon 75 Västerort totalt 333 Familjebostäder totalt 2 813 Pågående nyproduktion Planerad nyproduktion 32 FASTIGHETSUTVECKLING
Ett sinnrikt stomsystem ska minska byggkostnaderna i kvarteret Lagbasen i Årstadal. KOSTNADER OCH EFTERFRÅGAN I Stockholm är produktionskostnaderna för hyreslägenheter idag cirka 20 000 till 30 000 kronor per kvadratmeter. De höga inflyttningshyror som blir följden begränsar den grupp bostadssökande som kan efterfråga en nyproducerad bostad. I uthyrningen av bolagets nya bostäder på Sickla Udde i Hammarby Sjöstad har inflyttningshyrorna varit relativt höga, 1 520 kronor per kvadratmeter och år. Efterfrågetrycket på dessa lägenheter har sjunkit parallellt med att tillväxttakten i Stockholm avtagit. Framförallt är det intresset från interna kön som minskat och kötiderna från bostadsförmedlingen som blivit allt kortare. I det första kvarteret på Sickla Udde hyrdes 50 procent av de nya lägenheterna ut via interna kön. I det andra kvarteret rekryterades endast 10 procent av hyresgästerna från interna kön och från bostadsförmedlingen hade minst två tredjedelar av de sökande då en kötid från år 2000 eller senare. I den nyproduktion som nu pågår i Högdalen och Hässelby är inflyttningshyrorna lägre, 1 298 kronor respektive 1 225 kronor per kvadratmeter och år och bättre anpassade till bolagets målgrupper. Genom nyproduktionen skapas flyttkedjor som gör att den grupp bostadssökande som dominerar i bostadsförmedlingens kö, det vill säga unga personer med lägre inkomster, kan få tillgång till en billigare bostad i det befintliga beståndet. Det stora äldre bostadsbeståndet är därför en viktig tillgång på bostadsmarknaden. Familjebostäder har under året studerat de flyttkedjor som uppstått vid nyproduktionen i kvarteret Innanhavet. I de flesta fall är flyttkedjorna korta vilket också är karaktäristiskt för en bostadsmarknad i obalans där bostadslösa och trångbodda snabbt behöver få tillgång till en bostad. Attraktiva lägen som exempelvis Hammarby Sjöstad lockar också hushåll som kommer från äganderätt. Av dem som flyttade till en bostad i första etappen i kvarteret Innanhavet kom 30 procent från en bostadsrätt och var rekryterade via bostadsförmedlingen. FASTIGHETSUTVECKLING 33
Miljöredovisning Familjebostäders miljöledningssystem är ett verktyg för att styra verksamheten mot en hållbar utveckling. Familjebostäder miljöcertifierades 1998 enligt standarden ISO 14001. Efter certifieringen genomförs regelbundna revisioner. Under 2004 genomfördes en extern revision som ledde till en förnyelse av miljöcertifieringen. Miljöarbetet baseras på den miljöutredning som görs var tredje år för att identifiera aktiviteter i verksamheten som har stor miljöpåverkan. Inom bolaget bedrivs ingen miljöfarlig verksamhet, men verksamheten kan ändå till följd av sin omfattning ha en betydande inverkan på miljön. Miljöutredningen från 2001 visade störst miljöpåverkan inom områdena energi, avfall och kemikalier. Mot bakgrund av detta formulerades särskilda miljömål för 2004 inom dessa områden och miljöanpassat byggande. Under 2004 har en ny miljöutredning genomförts. Även inför 2005 är fokus på energi och avfall, men även på innemiljö. Energihushållning Målet är att energianvändningen i bolagets fastigheter successivt ska minska utan att de boende upplever en försämrad värmekomfort. Exempel på åtgärder för att nå det målet är tilläggsisolering av vindar och injustering av värmesystemen. Under 2004 minskade energiförbrukningen för uppvärmning från 217,9 till 215,8 kwh per kvadratmeter. Förbättrad avfallshantering Arbetet med att underlätta och förbättra avfallshanteringen för våra hyresgäster fortsätter. Avfallshanteringen ska vara miljövänlig och ha god standard så att hyresgästerna enkelt och tillgängligt kan hantera och sortera sitt avfall. Inventeringen av avfallsutrymmen för grovsopor och källsortering har slutförts under året. Fraktionerna tidningar, glas - färgat och ofärgat och batterier finns i nästan alla Familjebostäders fastigheter. Idag finns möjlighet till källsortering av el-avfall i cirka 73 procent av grovsoprummen. Målet för 2005 är källsortering av el-avfall i 80 procent av våra grovsoprum. Cirka 70 procent av hyresgästerna har tillgång till ett grovsoprum nära bostaden. Minskad användning av miljöstörande ämnen Uppföljning och utbildning i kemikalieanvändning sker kontinuerligt. Den så kallade kemlistan omfattar ett 60- tal produkter som får användas i förvaltningen av våra fastigheter. Listan revideras regelbundet för att innehålla produkter med minsta möjliga miljöoch hälsopåverkande innehåll. Avvecklingslistan, som tagits fram tillsammans med flera andra företag i Stockholm minimerar förekomsten av ett antal miljökritiska kemikalier i byggprojekt och förvaltning. Listan innehåller ett 20-tal miljöstörande ämnen. Avvecklingslistan är ett lättanvänt verktyg i valet av produkter med så låg miljöstörande verkan som möjligt. I den tillhörande databasen Byggd Miljö finns cirka 2 500 inom byggprocessen allmänt använda kemprodukter bedömda utifrån avvecklingslistan. Under året har produktdatabasen öppnats för fler aktörer på marknaden. Byggprojekt All nyproduktion inom Familjebostäder sker i enlighet med stadens program för ekologiskt byggande. I alla större byggprojekt (över 7 miljoner kronor) upprättas miljöplaner. Regelbundna kontroller görs av avfallshantering, kemikalier och miljöplanens aktualitet Under 2004 färdigställdes ekohuset Lysande i Hammarby Sjöstad. Huset är byggt med tanke på låg energiförbrukning och resurshushållning och har vunnit pris i Stockholms stads miljötävling. Husets yttre domineras av de solcellspaneler som monterats på tak och fasad i söder och ger huset dess arkitektoniska karaktär. Inventeringar Under 2004 har cirka 2 500 radonmätningar påbörjats i bolagets fastigheter. Målet är att minst 10 procent av lägenheterna i samtliga hus ska vara kontrollerade år 2006. Radonmätningar i 325 fastigheter under de senaste tre åren visar att det 34 MILJÖREDOVISNING
Det prisbelönta ekohuset Lysande med sina karaktäristiska solceller på fasaden. i drygt 50 fastigheter finns någon eller några lägenheter över 200 bq/m3, vilket är det nya halverade riktvärde som gäller från sommaren 2004. Radonhalter över riktvärdet utreds och åtgärdas efter hand. PCB-inventering pågår i fastigheter byggda under perioden 1956 1973 där PCB kan förekomma. Där PCB påträffas ersätts det med annat, mindre miljöpåverkande material. Under 2004 slutfördes PCB-saneringen av nedre Tensta. Miljöbilar Under 2004 har Familjebostäder införskaffat 25 fordon, varav 12 miljöfordon. För de övriga anskaffningarna gällde särskilda funktionskrav som inte uppfylldes av något miljövänligt alternativ. Fem miljöbilar ingår i den bilpool som inrättades på huvudkontoret under året. Bilpoolens miljöbilar gör det möjligt för medarbetarna att alltid välja ett miljövänligt alternativ vid transporter. Miljömål 2005 Genom fortsatta miljösatsningar i alla led av verksamheten ska Familjebostäder eftersträva en långsiktigt hållbar utveckling och hushålla med naturresurser. Som ett led i arbetet med denna policy arbetar vi under 2005 vidare med uppsatta mål inom energibesparing, avfallshantering och innemiljö. Miljöområdet innemiljö innefattar till exempel radonmätningar och framtagande av system för att säkerställa en god inomhusmiljö för våra hyresgäster. I vår omfattande nyproduktion följer vi stadens program för ekologiskt byggande. MILJÖREDOVISNING 35
Medarbetare och organisation Under året fullföljde vi vår omorganisation. Strategisk kompetensutveckling står nu i fokus. Medarbetare Vid årets slut fanns 325 (327) anställda i koncernen. Av dessa var 113 kvinnor (113) och 212 män (214), 184 tjänstemän (146) och 141 kollektivanställda (181). Under sommaren anställdes 99 feriearbetande ungdomar. Medelåldern i bolaget är drygt 47 år och cirka en fjärdedel av medarbetarna är 55 år och äldre. Detta ställer krav på planering för framtida personal- och kompetensförsörjning. Sjukfrånvaron fortsätter under 2004 att sjunka till 4,3 procent (5,2 procent). Familjebostäder har satt upp målet att under 2001 2005 arbeta för att minska sjukfrånvaron, i relation till sjukfrånvaron år 2000. Målet infriades redan under 2003, efter att sjukfrånvaron varit som högst under 2001. Vi ser i år en minskning av den korta sjukfrånvaron, medan den långa relativt sett ökat något efter att tidigare år ha minskat väsentligt. Ett aktivt förebyggande hälso- och friskvårdsarbete samt system för tätare uppföljningar kopplade till rehabiliteringsinsatser har givit goda resultat. Ny kundnära organisation Per den 1 april 2004 genomfördes en omorganisation i moderbolaget. Verksamheten organiseras i fyra förvaltningsdistrikt, tre avdelningar och en stab. Förvaltningsverksamheten som tidigare var indelad i två affärsområden organiseras i de fyra distrikten Nordväst, Innerstaden, Sydväst och Sydost indelade i förvaltningsområden. I omorganisationen har beslutsvägarna kortats och den kundnära organisationen förstärkts för tydligare hyresgästfokus. Totalt finns 19 områdesförvaltare, med ansvar för mellan 900 och 1 700 lägenheter, och 88 husvärdsområden. På varje distrikt finns en utvecklad kundtjänstfunktion som leds av en marknadsansvarig. Här sker bland annat uthyrningen av bostäder och lokaler. Inom stab och avdelningar finns specialistfunktioner och en särskild utförarenhet med förvaltningsresurser, som anlitas av distrikten. Antalet medarbetare i den nya organisationen uppgår efter överenskomna avgångar under 2004 och 2005 till 283. Under 2004 har 26 personer nyrekryterats för att förnya och förstärka kompetensen, medan 31 personer lämnat organisationen. I dotterbolaget har antalet anställda ökat från 11 till 35 och organisationen förändrats för att möta de nya krav som följer av verksamhetens kraftiga expansion under året. Under våren 2005 genomförs en medarbetarenkät där särskild vikt kommer att läggas vid en utvärdering av de stora organisatoriska förändringar som skett. Kompetensutveckling Den nya organisationen med decentraliserad beslutsgång och resultatansvar ställer nya krav. En viktig faktor för att lyckas med uppsatta strategier och målsättningar är att medarbetarna har rätt kompetens för ändamålet. Fokus är nu på strategisk kompetensutveckling och tydlighet i den interna kommunikationen av mål och värderingar. 36 MEDARBETARE OCH ORGANISATION
Under 2004 har ett kompetensutvecklingsprojekt inletts avseende två nya befattningar, områdesförvaltare och marknadsansvariga. För att möta kraven på en effektiv förvaltning och utvecklad hyresgästservice startar särskilt utformade utbildningsprogram för dessa grupper under våren 2005. Ett motsvarande utbildningsprogram finns sedan tidigare för husvärdsgruppen. Projektet fortsätter under 2005 med kundtjänstfunktionens övriga tjänster. Som en del av ledarskapsutvecklingen påbörjades under 2004 en förnyelse av utvecklingssamtalen, med utbildning av alla lönesättande chefer. I den nya modellen kopplas samtalen tydligt till mål och strategier och fokuserar på hur gruppen och individen kan bidra till verksamhetens utveckling. Sammantaget satsades under året 3 miljoner kronor på utbildningsinsatser, motsvarande 9 800 kronor per anställd. Friskvård och arbetsmiljö En aktiv hållning i hälso- och friskvårdsfrågor är en viktig del i arbetet med att förebygga ohälsotal. Förutom samarbete med företagshälsovården med regelbundna hälsoundersökningar, erbjuds medarbetarna en rad olika aktiviteter. Företaget subventionerar motionskort till bland annat stadens simhallar och lämnar bidrag till en aktiv idrottsförening med olika sektioner. I organisationen finns friskvårdsombud med uppgift att arrangera gemensamma aktiviteter. För att motverka skador och förslitning ordnas särskilda insatser såsom kostnadsfri massage, specialanpassade gymnastikpass och sjukgymnastledda träningsinstruktioner. Arbetsmiljöarbetet bedrivs systematiskt som en del i den företagsövergripande planeringsprocessen. I samband med budgetarbetet sker en inventering för årliga handlingsplaner för arbetsmiljöförbättringar. I dessa planer ingår även friskvårdsåtgärder. Successivt sker översyn av arbetsplatser och utrustning. Många av våra husvärdar kör elbil. Här ser vi Mia, Johan och Elvir från Rinkeby. Antal anmälda arbetsskador år 2000 2004 2000 2001 2002 2003 2004 7 10 8 16 9 Jämställdhet och mångfald I bolagets jämställdhetsplan är målet en organisation där män och kvinnor är jämnt representerade inom verksamheten. Lönesättningen ska grundas på samma värderingar för kvinnor och män. En jämställdhetskartläggning av löner för män och kvinnor samt olika yrkesgrupper sker årligen. Av medarbetarna är alltjämt en så stor andel som 65 procent män. Av bolagets chefer är en tredjedel kvinnor. Av bolagets medarbetare har cirka 17 procent invandrarbakgrund. Av de kollektivanställda medarbetarna har uppskattningsvis 25 procent invandrarbakgrund och av tjänstemännen 9 procent. Med målsättningen att i verksamheten så långt möjligt avspegla befolkningens sammansättning, kommer större vikt att läggas vid mångfald vid rekrytering av medarbetare och praktikanter. Inför 2005 För att vidareutveckla de administrativa rutinerna inom personalom- rådet och fullt ut utnyttja det nya personaladministrativa system som tagits i bruk under året, införs under 2005 elektronisk inrapportering för alla anställda. En förhållandevis hög medelålder och stora pensionsavgångar på tio års sikt gör personalförsörjningen till en viktig framtidsfråga. Konkurrensen om kompetent arbetskraft är stor. För att tillgodose framtida behov av yrkeskunskap deltar vi i framtagandet av externa yrkesinriktade utbildningsprogram avpassade för fastighetsförvaltning. Vi har också utvecklat företagsegna utvecklingsprogram för olika yrkesgrupper. MEDARBETARE OCH ORGANISATION 37
38 Sjukhemmet Kattrumpstullen, byggt 2003.
FB Servicehus AB FB Servicehus AB fortsätter att utvecklas i sin roll som Stockholms vårdfastighetsbolag. Året har präglats av de omfattande fastighetsöverlåtelserna. Fastighetsbestånd FB Servicehus AB äger idag 100 fastigheter med en total yta om knappt 700 000 kvm. Bolaget har på ett år vuxit med nästan 600 000 kvm i ett åttiotal fastigheter. Fastighetsbeståndet omfattar servicehus, gruppbostäder, behandlingshem, sjukhem och andra typer av vårdbostäder. I beståndet finns 5 590 lägenheter samt 140 kommersiella lokaler, med en yta om cirka 40 170 kvm. En stor del av fastigheterna blockförhyrs av stadsdelsnämnderna, som i sin tur fördelar rum och bostäder till människor i behov av särskilt boende. Servicehusbostäder Servicehusen är huvudsakligen byggda under 1970- och 80-talen och är i stort behov av underhåll och ombyggnad inom de närmaste åren. Verksamheten i servicehusen drivs av respektive stadsdelsförvaltning. Det är också stadsdelsförvaltningarna som anvisar servicehusens bostäder efter behovsprövning och hyr de vårdlokaler och gruppboenden som finns där. Stadsdelarnas förändrade efterfrågan innebär att ett antal servicehus helt eller delvis omvandlas till seniorboenden, men även till gruppbostäder. I servicehusen finns idag nära 5 600 lägenheter. Utöver dessa servicelägenheter finns cirka 350 bostäder i gruppboenden hyrda av stadsdelsförvaltningarna. ombyggda, varav cirka hälften år 2000 eller senare. De boende har egna rum med dusch och kokmöjlighet. På avdelningarna finns dessutom gemensamma utrymmen såsom matrum och vardagsrum. Gruppbostäder, behandlingshem och dagcenter De friliggande gruppbostäderna är oftast byggda för fysiskt eller psykiskt handikappade. Det finns även gruppbostäder insprängda i servicehus och sjukhem. Behandlingshemmen är i stor utsträckning inrymda i byggnader från förra sekelskiftet och omgivna av grönområden. Lokaler I samtliga servicehus finns lokalytor som hyrs för stadens äldreomsorg och används för gemensamma behov. Inom servicehusen finns också ett antal större lokaler som är upplåtna till andra ändamål, såsom skolverksamhet, barnstugor och sjukhemsenheter. I fastighetsbeståndet finns ett 40- tal restauranglokaler, vilka till största del förhyrs av stadsdelarna, som i sin tur upplåter dem för restaurangverksamhet. Idag är denna verksamhet ifrågasatt av kostnadsskäl. Bolaget utreder ett återtagande av lokalerna för direktuthyrning till restaurangföretag, eller för annan användning. Garage Inom servicehusen finns totalt 24 så kallade storgarage, varav sex förvaltas av Stockholms Stads Parkerings AB. Successivt kommer alla storgarage att hyras ut till Stockholm Parkering. Även markparkeringen överförs efter hand under 2005. Förvaltningsuppdrag FB Servicehus AB förvaltar 20 fastigheter på uppdrag av Stockholms stad. Dessa består av sjukhem och gruppbostäder under produktion eller ombyggnad samt några behandlingshem utanför stadens gränser. Vidare svarar FB Servicehus för förvaltningen av det enda kvarvarande servicehuset inom Familjebostäder. Underhåll Många fastigheter i beståndet har varit i behov av extraordinära underhållsinsatser under 2004. Kostnaden för fastighetsunderhåll uppgår därmed till 64 miljoner kronor. Exempel på underhållsåtgärder är ett omfattande hissunderhåll, upprustning av gårdar och installation av styr- och övervakningssystem. Sjukhem Inom bolaget finns 13 sjukhem, de flesta byggda på 1960-talet. Så sent som 2003 färdigställdes sjukhemsfastigheten Kattrumpstullen vid Norrtull. Sjukhemsverksamhet ställer höga krav på lokalernas utformning och anpassning för att motsvara gällande krav. Sjukhemmen är alla helt FB SERVICEHUS 39
Ombyggnad för ändrad verksamhet Ändrad verksamhetsinriktning i ett antal servicehus kräver omfattande ombyggnadsåtgärder. Så har till exempel en ombyggnad till gruppboende inletts i Fruängsgården och restaurangen och samlingssalen i servicehuset Bottenstocken byggts om till förskola. Förvärv och försäljningar I enlighet med stadens beslut om renodling av stadens fastighetsförvaltning övertog FB Servicehus den 1 juni 2004 samtliga fastigheter inom affärsområde sjukhem från Gatu- och fastighetskontoret. De 58 fastigheter som överfördes var främst sjukhem, behandlingshem, gruppbostäder och dagcenter. Därutöver överfördes 13 servicehus från Svenska Bostäder och fem servicehus från Stockholmshem. Fastigheten Bjällerkransen 4 med hotellhemsverksamhet i Västertorp har överlåtits till Stockholmshem. Organisation Antalet anställda har under andra halvåret 2004 ökat från 11 till 35. Organisationen består av VD-stab, administrativ avdelning samt de tre fastighetsregionerna söderort, västerort och innerstaden. Inom VD-staben finns specialistfunktioner inom bland annat omvärldsfrågor och information samt stödresurser för övriga avdelningar såsom för till- och ombyggnadsprojekt. Administrativa avdelningen är en stabsfunktion inom områdena ekonomi, personal, IT, kontrakt och felanmälan. Fastighetsregionerna är geografiskt indelade utifrån stadsdelsnämndsområden. UTBLICK 2005 Ytterligare fastighetsförvärv Tre fastigheter från Svenska Bostäder och två från Stockholmshem överlåts till FB Servicehus under första halvåret 2005. Den 1 april 2005 överförs fem fastigheter från Fastighets- och saluhallskontoret. Blackebergs sjukhem, samt ett fåtal mindre fastigheter, som idag förvaltas på uppdrag av Fastighets- och Saluhallskontoret, överförs till FB Servicehus AB efter avslutad ombyggnation. Seniorbostäder i förändring Idag bor allt fler äldre kvar allt längre i den egna lägenheten. Flytten till annat boende sker först när behovet av omvårdnad är större än vad servicehusen planerats för. För att möta dessa nya krav byggs nu servicehus successivt om till gruppbostäder, med en hög grad av anpassning för mer omfattande omvårdnad. Äldrevårdens ändrade inriktning innebär att det nu finns en överkapacitet av servicehuslägenheter. För stadsdelsnämnderna innebär detta ökande kostnader. Enligt överenskommelser som träffades i samband med att servicehusen byggdes, svarar staden för hyran för tomställda servicehuslägenheter, eftersom uthyrning endast får ske enligt anvisning av staden. Enligt stadens bedömning finns det på sikt behov av 2 500-3 000 av de cirka 5 500 servicehuslägenheter som finns idag. Staden har därför inlett en avveckling av hela eller delar av servicehus. Under 2004 har två servicehus med totalt 126 servicehuslägenheter och ett antal gruppbostäder avvecklats. Under 2005 kommer ytterligare ett servicehus att avvecklas. För åren 2006-2007 finns planer på att avveckla hela eller delar av ytterligare servicehus i olika delar av staden. I de servicehus som avvecklas planeras ombyggnad till seniorbostäder. Inventering av lokalytorna i fastigheterna för att finna nya användningsområden pågår. Nytt ramavtal I enlighet med kommunfullmäktiges beslut har under 2004 arbetet med ett nytt ramavtal mellan FB Servicehus AB och Stockholms stad inletts. Ramavtalet skall omfatta de servicehus, sjukhem, gruppbostäder samt behandlingshem och andra typer av bostäder och lokaler för särskilda boendeformer som stadsdelsnämnderna och socialtjänstnämnden hyr av FB Servicehus AB. Ramavtalet planeras träda i kraft 2006-01-01, efter kommunfullmäktiges godkännande. Pettersbergsgården i Mälarhöjden. 40 FB SERVICEHUS
Finansiering Den finansiella verksamheten regleras av Stockholms stads övergripande finansiella policy. Familjebostäder ingår i Stockholms stads koncernkontosystem. Alla externa finansiella affärer inklusive långfristig upplåning och derivataffärer sker genom stadens internbank. Familjebostäder har fullt ansvar för sin balansräkning och därmed sammanhängande riskhantering, däribland hantering av ränterisk. I den av bolagsstyrelsen årligen beslutade policyn anges mål, ansvarsfördelning, riktlinjer, regler och riskbegränsningar samt delegations- och attestordning för finansverksamheten. Uppgifterna nedan avser koncernen Familjebostäder om inte annat anges. Mål och strategi Finansverksamhetens övergripande mål är att nå bästa möjliga finansnetto inom ramen för finanspolicyns riskbegränsning. Upplåning, skuldförvaltning och placeringar skall anpassas till verksamheten och förväntad utveckling på de finansiella marknaderna. Strategin för finansverksamheten är att planera och anpassa låneportföljens förfallo- och räntestruktur för såväl den löpande verksamheten som för finansiering av investeringarna så att lägsta möjliga finansiella kostnader uppnås planera och anpassa likviditeten optimalt till flöden i verksamheten i första hand använda överlikviditeten för att minska räntebärande skulder noggrant följa utvecklingen på den finansiella marknaden inte ta valutarisker utveckla riskanalyser och metoder för riskeliminering Finansåret och finansverksamhetens resultat Det låga inflationstrycket och fortsatt hög arbetslöshet ledde till att Riksbanken sänkte reporäntan med en procentenhet till 2 procent. Även långräntorna sjönk och låg vid utgången av året på en historiskt sett mycket låg nivå. Subventionsräntan, som återspeglar räntenivån för femåriga bostadsobligationer och styr räntebidragen, sjönk under året drygt en procentenhet från 4,53 till 3,49 procent. Under 2004 fortsatte den av Kommunfullmäktige beslutade renodlingen av stadens fastighetsbestånd, med syfte att specialisera de kommunala bolagens respektive förvaltningsuppdrag. Dotterbolaget FB Servicehus AB övertog den 1 juni servicehus från Stockholmshem och Svenska Bostäder samt sjukhem från gatu- och fastighetskontoret till ett värde av cirka 2,6 miljarder kronor. Fastighetstillskottet lånefinansierades genom stadens internbank. Kraftigt ökad låneskuld krävde en omprövning av risknivåerna i låneportföljen. Den genomsnittliga räntebindningstiden har förlängts för att minska ränterisken. Belåningsgraden ökade under året och den genomsnittliga räntebindningstiden förlängdes. Trots förlängningen av den genomsnittliga räntebindningstiden sjönk snitträntan i låneportföljen och var vid utgången av året 3,09 (3,88) procent Finansnettot (räntebidrag och ränteintäkter minus räntekostnader) har under året uppgått till 103 miljoner kronor (-86). Räntebidragen uppgick till 18 miljoner kronor (6). Ökningen förklaras av ökad nybyggnation och övertagande av räntebidrag kopplade till förvärvade fastigheter. Bruttoräntekostnaden var under året 3,23 procent (4,55). När hänsyn tagits till intäktsräntor och räntebidragen blev nettoräntekostnaden 2,65 procent (3,82). Låneportfölj Den finansiella skulden var vid årets utgång 4 852 (1 863) miljoner kronor, en ökning med 2 989 miljoner kronor. Den kraftiga ökningen är en följd av finansieringen av dotterbolagets förvärv av fastigheter och koncernens pågående investeringsprogram för ny- och ombyggnad. Lånefinansieringen från stadens internbank utan särskild säkerhet ökade till 92 (68) procent av den totala lånevolymen. Belåningsgrad Belåningsgraden, det vill säga summan av räntebärande och andra skulder avseende fastigheter i procent av fastigheternas bokförda värden var 51,6 procent (30,2). Belåningsgraden i förhållande till bedömt verkligt värde uppgick till 21,3 procent (10,9). Kapitalstruktur och soliditet Lånefinansiering av årets fastighetsförvärv och övrig investeringsverksamhet har ökat de räntebärande skulderna och därmed gett koncernen en lägre soliditet. Den synliga soliditeten var vid årsskiftet 42,5 procent (61,2) Vid ett bedömt marknadsvärde om 22,4 miljarder kronor var den justerade soliditeten 69,3 procent (81). balansräkning justerad balansräkning Belopp, mnkr 2004 2003 2004 2003 Eget kapital 4 610 4 497 14 098 12 152 Uppskjuten skatteskuld 322 311 322 311 Räntefria skulder 650 817 650 817 Räntebärande skulder* 5 262 1 730 5 263 1 730 Summa skulder och eget kapital 10 844 7 355 20 333 15 010 Soliditet, % 42,5 61,2 69,3 81,0 *inkl avsättningar FINANSIERING 41
Kassaflöde och likviditet De likviditetsflöden som förekommer i fastighetsbolag är huvudsakligen kontraktsbundna hyresintäkter, räntor och amorteringar, betalningar för drift och underhåll samt investeringar. Kassaflödet från rörelsen före investeringar var 650 miljoner kronor (434). Investeringar i anläggningstillgångar uppgick till 3 609 miljoner kronor (474). Likviden för sålda anläggningstillgångar var 100 miljoner kronor (0,1). Likvida medel vid årets utgång uppgick till 164 miljoner kronor (19). Outnyttjad kreditram hos Stadens internbank var vid årsskiftet cirka 1,8 miljarder kronor. För 2005 är den totala kreditramen 7,8 miljarder kronor. Förfallostruktur Familjebostäders totala låneskuld uppgick vid årets utgång till 4 852 miljoner kronor (1 863). Det totala antalet lån var 46 (27). Andelen lån som förfaller 2005 är 55 procent av den totala lånevolymen vid utgången av 2004. I riskfördelningen mellan stadens internbank och bolagen tar internbanken det fulla ansvaret för finansieringsrisken. Familjebostäder har därför valt att i stort låta låneförfallen överensstämma med förfallostrukturen för räntan. Enligt finanspolicyn skall andelen låneförfall under en enskild 12-månadersperiod uppgå till högst 75 procent av den totala låneskulden. Den genomsnittliga kapitalförfallotiden får ej understiga 1 år och ej överstiga 3 år. Den genomsnittliga löptiden i låneportföljen var vid årsskiftet 1,4 år (1,3). Ränteförfall och marknadsvärdering av portföljen Den genomsnittliga räntebindningstiden får enligt finanspolicyn inte understiga 1 år eller överstiga 3 år. Andelen lån som räntejusteras inom ett år var vid utgången av året 55 procent. Den ökade lånevolymen på grund av dotterbolagets expansion ökade ränterisken och den genomsnittliga räntebindningstiden förlängdes till 1,4 år (0,6). Ränte- och amorteringsfria lån om 69 miljoner kronor med löptid till 2020-talet har då inte medtagits i beräkningen. I tabellen nedan redovisas ränteförfall med aktuella genomsnittliga räntor i portföljen samt marknadsräntor, duration och marknadsvärde. Familjebostäders skulder och derivatportfölj marknadsvärderas löpande. Värderingen sker mot den svenska swapmarknadens noteringar med tillägg för en genomsnittlig kreditmarginal. år nominellt andel, snitt- marknads- duration marknadsvärde, mnkr % ränta, % ränta, % värde, mnkr 2005 2 666 55,8 3,36 2,2 0,3 2 673 2006 1 229 25,7 2,82 2,5 1,38 1 235 2007 520 10,9 3,44 2,82 2,22 527 2008 264 5,5 4,1 3,15 3,05 271 2009> 100 2,1 4,3 3,6 3,73 103 totalt 4 779 100 3,29 2,43 1,01 4 810 Derivat Det nominella värdet av derivatavtal (ränteswap) var vid utgången av året 250 miljoner kronor. Marknadsvärdet vid utgången av året var plus 227 tkr. Ränteswapen löses i januari 2005. Ränteintäkter och -kostnader för derivatavtalen påverkar finansnettot, men inte balansräkningen. Säkerhet 7 (29) procent av lånevolymen har pantbrevssäkerhet och 1 (3) procent har stadens borgen. Obelånade pantbrev som förvaras i det publika arkivet hos Lantmäteriet uppgick till 3 471 (2 986) Mkr. Utblick 2005 2008 De flesta bedömare anser att räntorna har bottnat. USAs centralbank har redan inlett sina styrräntehöjningar. Inflationstrycket i Sverige är fortsatt lågt och riksbankens höjning av styrräntan förväntas dröja till andra halvåret 2005. 42 FINANSIERING
Någon överhängande risk för större ränteuppgångar under 2005 tycks inte föreligga. Dotterbolaget FB Servicehus AB kommer att förvärva ytterligare fastigheter under 2005. Ett flertal omsorgsfastigheter inom stadens fastighetskontor byggs nu om för att sedan föras över till FB Servicehus AB. Med en beräknad normal investeringsvolym om ca 1,2 miljard kronor årligen kommer lånevolymen att utvecklas enligt tabellen nedan. Här förutsätts att fritt kassaflöde investeras och resterande kapitalbehov lånefinansieras. Tabellen visar även utvecklingen av räntenettot för perioden. I beräkningen har räntenivån vid utgången av 2004 använts. Räntebidragsberättigade investeringar fortsätter att öka de kommande åren och 2004 års nivå på 18 miljoner kronor kommer att öka enligt tabellen nedan. Soliditeten, som vid utgången av 2004 fortfarande låg på en för fastighetsbranschen hög nivå, 42,5 procent, beräknas trots hög investeringsvolym inte understiga 30 procent under perioden 2005-2008. Låneskuld vid 2004 2005 2006 2007 2008 utgång av åren, mnkr 4 849 5 912 6 708 7 490 8 242 Räntekostnader, mnkr 127 188 219 247 274./. Räntebidrag mnkr -18-25 -31-36 -43 Räntenetto 109 163 188 211 231 Soliditet, % 43 34 33 32 31 Fem nya etanolbilar ingår i Familjebostäders första bilpool. FINANSIERING 43
Möjligheter och risker Avgörande inverkan på ett kommunägt bostadsföretag har de politiska besluten som kommer till uttryck i ägardirektiv och inriktningsbeslut, och som formulerar det uppdrag som ska omsättas i bolagets verksamhet. Familjebostäders verksamhet och ekonomi styrs också av egna strategiska överväganden och beslut om framtida inriktning, som hela tiden påverkas av förändringar i omvärld och marknad. FB Servicehus Enligt ägardirektiv ska FB Servicehus organisatoriska inplacering i stadshuskoncernen övervägas under 2005. Detta sker i linje med den pågående renodlingen av stadens fastighetsbestånd, med syfte att specialisera de kommunala bolagens uppdrag. Ytterligare fastigheter kommer att överföras till bolaget, däribland ett antal omsorgsfastigheter och sjukhem efter färdigställd ombyggnad. Parallellt sker en omprövning av äldreboendet mot ett större inslag av kvarboende i den egna bostaden, med stöttning av hemtjänsten. Äldrevårdens ändrade inriktning innebär att det kommer att finns en överkapacitet av servicehuslägenheter och servicehus kommer att avvecklas, vilket medför kostnader för anpassning till nya verksamheter. Årsomsättningen beräknas på sikt uppgå till drygt 800 mnkr. Med hänsyn till dels bolagets omfattning, dels den renodlade verksamheten och de strukturförändringar som pågår inom äldreboendet som ställer krav på åtgärder för alternativ användning av servicehusen, framstår det som naturligt att Familjebostäder och FB Servicehus med tiden uppträder som två av varandra oberoende aktörer på bostadsmarknaden i Stockholm. Därigenom möjliggörs en direkt ägarstyrning och en anpassad organisation och kompetens för bolagens respektive uppdrag. Tredimensionell fastighetsbildning Familjebostäders största kommersiella hyresobjekt är Västermalmsgallerian på Kungsholmen, som invigdes hösten 2002. Gallerian svarar för nära 15 procent av moderbolagets intäkter från kommersiella lokaler. I fastigheten Trossen finns därutöver servicehusverksamhet och kontorslokaler. Via en tredimensionell ombildning av fastigheten är det möjligt att avskilja servicehuset från den kommersiella delen. Därigenom möjliggörs en överföring till stadens specialiserade bolag i enlighet med renodlingsuppdraget. Tredimensionell fastighetsbildning kan på motsvarande sätt också vara aktuell i centrumanläggningarna Fältöversten på Östermalm och Ringen på Södermalm, som tillhörde Familjebostäder innan de överfördes till Centrumkompaniet. I dessa fastigheter finns sammantaget nära 1 100 hyreslägenheter som skulle kunna avskiljas från de kommersiella delarna och återföras till Familjebostäders bostadsutbud. Nyproduktion Ägaruppdraget att producera minst 2 000 nya bostäder under en fyraårsperiod är prioriterat och präglar verksamheten. Hela investeringsåtagandet kan beräknas till upp emot 3,5 miljarder kronor vilket skulle öka moderbolagets samlade balansvärde med mer än 50 procent (jämförelsetidpunkt 2002/2003). Familjebostäder är finansiellt rustat för uppgiften men för att klara kravet på en långsiktig värdetillväxt förutsätts en produktion vars kostnader och därmed hyror är anpassade till rådande efterfrågan på Stockholms olika delhyresmarknader. Förutsättningarna för vår nyproduktion har behandlats i tidigare avsnitt. Vissa omständigheter kan vi i någon mening sägas råda över, andra inte. Till de senare hör nivån på tomträttsavgälden i Stockholm för hyresrätt jämfört med bostadsrätt att dagens subventionssystem, investeringsbidrag och -stimulans upphör vid utgången av 2006 en förändring mot högre avkastningskrav på fastighetsmarknaden vilket ökar risken för nedskrivning en överhettning av byggmarknaden som leder till högre produktionskostnader och som även kan slå mot Familjebostäders framtagna koncept för billigt och prisvärt byggande Vår strategi för att hantera dessa osäkerheter är att planera för en stor och varierad produktion som ger bättre förutsättningar för en jämn produktion i takt med efterfrågan. Våra marknadsinsatser och uthyrningsprocesser anpassas dessutom för att kunna hantera en ändrad efterfrågebild av nyproduktionen. Bostadshyror Nettointäkterna från bostadsuthyrningen utgör två tredjedelar av de totala hyresintäkterna. Av dessa härrör 86 procent från moderbolaget och 14 procent från FB Servicehus. Som grund för hyressättningen av bostadslägenheter ligger fortfarande den så kallade bruksvärdesprincipen. Hyresnivåerna har dock i något högre grad börjat anpassas också till bostadens läge, områdets karaktär och hustyp. Detta har även 2005 resulterat i något större hyreshöjningar i innerstaden och andra attraktiva lägen och mindre i vissa förorter. Höjningen varierar mellan 18,55 och 30 kronor per kvadratmeter och år. Den genomsnittliga hyreshöjningen för 2005 blev, liksom förra året betydligt lägre än den yrkade, 2,51 procent mot yrkade 4,1 procent. Detta är, med tanke bland annat på underhållsbehoven i bolagets fastigheter, inte långsiktigt hållbart, utan leder 44 MÖJLIGHETER OCH RISKER
till lägre driftnetton. Att vi nu kortsiktigt 2004-2005 klarar en värdetillväxt beror till väsentliga delar på att marknadens direktavkastningskrav sjunkit. Tabellen nedan visar vilken resultateffekt en procentenhets förändring får på olika resultatposter. Beträffande bostadsuthyrningen föreligger inga marknadsrelaterade vakanser och uthyrningsgraden ligger över 99 procent. En högre uthyrningsgrad är i praktiken omöjlig med hänsyn till ibland snabba tomställningar, tid för renoveringar med mera. Hyresnivån för lokaler anger förändringen för den andel kontrakt som förfaller till omförhandling under 2005. Förändring av räntenivån avser lån med räntejustering 2005. Sammanfattade känslighetsanalys för 2005 Resultatpost Resultateffekt mnkr Möjlighet Risk Uthyrningsgrad, bostäder - 13,3 Mkt låg Låg Uthyrningsgrad, lokaler + / - 5,8 Låg Måttlig Hyresnivå, bostäder + / - 13,3 Ingen Ingen Hyresnivå, lokaler + / - 0,4 Stor Stor Räntenivå + / - 26,0 Liten Måttlig Energikostnader + / - 2,9 Liten Hög Övriga driftkostnader + / - 5,2 Liten Hög Sommaren 2004 kom Cow Parade till Stockholm. Familjebostäder var värd för Ylva Ekmans Rinkebyhäst på Östermalmstorg. MÖJLIGHETER OCH RISKER 45
AB Familjebostäders styrelse 1 Kersti Py Börjeson (s), borgarråd, kommunfullmäktig, f. 1945, ordförande 2002. 2 Björn Ljung (fp), affärsutvecklingschef, kommunfullmäktig, f. 1962, vice ordförande 2002 (ordförande 2001). 3 Christer Andersson (s), vårdare, f. 1956, ledamot 2003. 4 Veronica Ekström (v), forskningsassistent, f. 1975, ledamot 1999. 5 Carin Jahn (s), ämnesråd, f. 1951, ledamot 1999. 6 Sverker Lindbo (kd), civilingenjör, f. 1955, ledamot 2003. 7 Ingvar Snees (m), ekonom, kommunfullmäktig, f. 1944, ledamot 2003. 8 Anastasia Georgiadou (s), företagare, f. 1963, suppleant 2001. 9 Johannes Hämler (s), konsult, f. 1938, suppleant 2003. 46 AB FAMILJEBOSTÄDERS STYRELSE
10 Bertil Johansson (m), företagare, f. 1950, suppleant 1999. 11 Helen Ludvigsson (fp), marknadsprojektledare, f. 1967, suppleant 2003. 12 Åke Mezan (v), projektledare, f. 1947, suppleant 2000. 13 Jim Nilsson (mp), fil.dr., civilingenjör, f. 1963, suppleant 2003. 14 Peter Salomon (m), informationsdirektör, f. 1952, suppleant 2003. 15 Patrice Larsson (Kommunal) husvärd, f. 1954, arbetstagarsuppleant 2001. 16 Lena Appelqvist (SKTF), enhetschef, f. 1950, arbetstagarsuppleant 2002. 17 Conny Nilsson (Kommunal), drifttekniker, f. 1945, arbetstagarledamot 1997. 18 Kjell Allgurin (SKTF), målningskontrollant, f. 1942, arbetstagarledamot 1986. AB FAMILJEBOSTÄDERS STYRELSE 47
AB Familjebostäders företagsledning 1 Hans Pettersson, verkställande direktör, f. 1945, anställd 1999. 2 Lena Larsson Daag, chef VD-staben, f. 1957, anställd 1996. 3 Thomas Stadig, chef Ekonomi- och IT-avdelningen, f. 1953, anställd 1998. 4 Ingvar Andreasson, chef Teknikavdelningen, f. 1952, anställd 1988. 5 Fredrik Ward, distriktschef Innerstaden, f. 1967, anställld 2000. 6 Lillemor Klockare, distriktschef Sydost, f. 1959, anställd 2004. 7 Harald Classon, distriktschef Sydväst, f. 1956, anställd 2004. 8 Lars Björk, distriktschef Nordväst, f, 1958, anställd 1996. 9 Peter Wickberg, chef Fastighetsservice, f. 1954, anställd 1972. 48 AB FAMILJEBOSTÄDERS FÖRETAGSLEDNING
FB Servicehus Styrelse 1 Kersti Py Börjeson (s), ordförande 2 Björn Ljung (fp), vice ordförande 3 Hans Pettersson, ledamot 4 Thomas Stadig, suppleant FB Servicehus företagsledning 1 Anders Nordstrand, verkställande direktör, f. 1958, anställd 2004. 2 Annika Rapp, administrativ chef, f. 1963, anställd 2004. 3 Lars Sandström, fastighetschef Region Innerstaden, f. 1950, anställd 2000. 4 Martin Holmberg, fastighetschef Region Söderort, f. 1960, anställd 2004. 5 Robert Norman, fastighetschef Region Västerort, f. 1952, anställd 2004. FB SERVICEHUS STYRELSE OCH FÖRETAGSLEDNING 49
50 Nyinflyttade familjen Pliatska i sin lägenhet på Torkhusgatan i Hammarby Sjöstad.
I nyombyggda tvättstugor går det bra att boka tvättider via Internet. 51
Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för AB Familjebostäder får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för 2004. ÄGARFÖRHÅLLANDEN AB Familjebostäder, organisationsnummer 556035-0067, ägs till 91 procent av Stockholms Stadshus AB och till 9 procent av Stockholms stad. Familjebostäder bildades 1936. Verksamhet och organisation Bolagets uppgift är att långsiktigt äga och förvalta hyresbostäder inom Stockholms stad. Det nuvarande varierade utbudet av attraktiva bostäder med stor geografisk spridning över staden ska utvecklas. Förvaltningen av fastighetsbeståndet ska ge en långsiktig värdetillväxt. Familjebostäder är sedan 1999 en koncern där också det helägda dotterbolaget FB Servicehus AB ingår. Dotterbolaget äger och förvaltar servicehus som innehåller bostäder, lokaler, särskilda boenden och sjukhem. FB Servicehus har en viktig uppgift att tillhandahålla välskötta fastigheter för ett tryggt äldreboende. Enligt ägardirektiv har koncernen Familjebostäder bland annat i uppgift att producera minst 2 000 bostäder under en fyraårsperiod, fortsätta upprustningen av de bostäder som byggdes under perioden 1940 1960, bibehålla miljöcertifieringen med fortsatt arbete inom miljöområdet, ta ett socialt ansvar i kombination med affärsmässighet i verksamheten och utveckla FB Servicehus i sin roll som stadens vårdfastighetsbolag. VIKTIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET Hyreshöjningar Hyrorna i Familjebostäders bostadslägenheter höjdes med i genomsnitt 18:50 kr per kvadratmeter och år per den 1 februari 2004, motsvarande 2,25%. Höjningen differentierades med ledning av den matris som framtagits i samarbetet i den partssammansatta Hyreskommittén, och varierar mellan 10:50 kr och 26:50 kr. Differentieringen syftar till att successivt anpassa hyrorna så att de bättre svarar mot allmänna värderingar om boendets kvaliteter. I servicehusen höjdes hyrorna med 2,25%. FB Servicehus AB Den 1 juni 2004 övertog FB Servicehus samtliga fastigheter inom affärsområde sjukhem från gatu- och fastighetskontoret, samt ett stort antal servicehus från Svenska Bostäder och Stockholmshem. I december förvärvades ytterligare två servicehus från Svenska Bostäder. Den sammanlagda köpeskillingen uppgick till 2 768 miljoner kronor. Under kommande år avses ytterligare vård- och omsorgsfastigheter inom stadshuskoncernen överföras till FB Servicehus. I och med förvärven under året äger bolaget nära 100 fastigheter med en total area om knappt 700 000 kvadratmeter. Därutöver förvaltar bolaget ytterligare 20 fastigheter. Bolagets omsättning räknad på helårsbasis har ökat från tidigare knappt 300 miljoner kronor till cirka 750 miljoner kronor. Bolagets organisation och bemanning har anpassats efter de nya förhållandena. Inflyttning i Högdalen och Hässelby Inflyttning i de 31 nya lägenheterna i Familjebostäders förtätningsprojekt i Högdalen skedde i maj 2004. Målet att komplettera för lokala behov speglade också inflyttarna, vilka till 50 procent kom från den lokala bostadsmarknaden. I snitt krävdes en kötid i Familjebostäders interna kö på fyra år och två års kötid hos bostadsförmedlingen. Normhyran är 1 295 kronor per kvadratmeter och år. Under senhösten färdigställdes och inflyttning kunde äga rum i den första etappen med 30 lägenheter i Hässelby Strand vilka producerats i ett samarbetsprojekt med Besqab. Resterande 39 lägenheter blir klara under första kvartalet 2005. Efter beviljat investeringsbidrag kunde hyran för dem som flyttar in sänkas med 50 kronor per kvadratmeter. Normhyran ligger då på 1 175 kronor per kvadratmeter och år. Produktionen fortskrider I kvarteret Lagbasen i Årstadal, som är ett av stadens utbyggnadsområden, byggs 137 lägenheter och sex butikslokaler. I kvarteret Kastanjen i Midsommarkransen startades i våras ett förtätningsprojekt omfattande 93 lägenheter. Produktionskostnaden, exklusive investeringsbidrag, har beräknats till 25 880 respektive 26 070 kronor per kvadratmeter uthyrbar area. Detta är fortfarande en relativt hög nivå men är ändå väsentligt lägre än motsvarande produktion i tidigare byggen i Hammarby sjöstad. Under året har också byggandet av 104 lägenheter i kvarteret Mältplåten i Hammarby Sjöstad fortskridit och inflyttning påbörjades i januari 2005. I ett samarbetsprojekt mellan Stiftelsen Vetenskapsstaden, Setra Group och Familjebostäder har 72 studentlägenheter byggts i kvarteret Forskningen vid Östra station. Lägenheterna förmedlas av KTH och inflyttningen startade i januari 2005. Dessutom pågår i två projekt ombyggnad av avställda lokaler och garage, vilket kommer att ge ett tillskott med 15 nya bostadslägenheter. Förvärv I början av juni träffade Familjebostäder överenskommelse om förvärv från JM AB av ett delvis påbörjat projekt i Sol- 52 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
hem i Spånga. Genom att förvärva redan planlagd mark har Familjebostäder kunnat starta byggandet av ytterligare 93 hyresbostäder redan under hösten 2004. Sänkta produktionskostnader Olika metoder prövas för att sänka produktionskostnaderna. Bland annat alternativa samarbetsformer i Hässelby Strand, ny teknik för betongstomme och garantier om kostnadstak i Årstadal samt delad entreprenad i egen regi i Hammarby Sjöstad. Det viktigaste bidraget till sänkta produktionskostnader som Familjebostäder initierat är den gestaltningsoch entreprenadtävling som genomförs i samarbete med Stadsbyggnadskontoret och Gatu- och Fastighetskontoret. Tävlingskonceptet ger en betydligt förkortad planprocess och väsentligt sänkta produktionskostnader. Resultatet av tävlingen är ett byggnadsförslag i Högdalen till en byggkostnad som motsvarar en månadshyra på 6 700 kronor för en trerumslägenhet på 70 kvadratmeter. I Svedmyra har ett något dyrare alternativ valts, motsvarande en månadskostnad på 7 200 kronor för en trerumslägenhet på 68 kvadratmeter. Optionsavtal med möjlighet att avropa tre ytterligare hustyper till fast pris har också tecknats. Upprustning av 40- och 50-talsbeståndet Upprustningarna av fastighetsbeståndet från 40- och 50- talet har under 2004 intensifierats och i första hand inriktats på stambyten med badrumsrenoveringar. Under året har drygt 1 300 lägenheter åtgärdats, vilket är en tredubbling mot tidigare år. Åtgärderna genomförs med relativt sett måttliga hyreshöjningar. Effektivisering Från den 1 april gäller en ny organisation för moderbolaget Familjebostäder med ett minskat antal medarbetare. Förvaltningsverksamheten organiseras i fyra distrikt, Innerstaden, Nordväst, Sydväst och Sydost, med geografisk placering inom respektive distrikt. Härigenom har beslutsvägarna kortats och den kundnära organisationen förstärkts. MARKNADEN I likhet med tidigare år präglas bostadsmarknaden i Stockholm av bristen på bostäder. Det fanns i början av 2005 över 100 000 bostadssökande i Stockholms bostadsförmedlings kö. Efterfrågan på bostäder i Familjebostäders områden är fortsatt hög och det fanns vid årsskiftet inga marknadsrelaterade vakanser. Omflyttningen mätt som antalet avtal som tecknats efter anvisning från bostadsförmedlingen samt externa byten har, i likhet med fjolåret varit drygt sex procent vilket är en mycket låg nivå. Intresset för nyproducerade hyresrätter har minskat något. Detta kan bland annat avläsas i de bostadssökandes allt kortare kötider vid uthyrning av bolagets färdigställda lägenheter. För lokaler har under det gångna året uthyrningsgraden totalt sett försämrats, mätt på Stockholms samlade hyresmarknad. Av delmarknaderna visar endast kontorslokaler en positiv utveckling med minskade vakanser. För Familjebostäders bestånd av lokaler har uthyrningsgraden också sjunkit och var vid årsskiftet 91,9 procent, vilket är drygt en procentenhet lägre än för ett år sedan (93,1). FASTIGHETSBESTÅNDET Vid årets slut omfattade koncernens fastighetsbestånd 563 fastigheter med 27 725 bostäder varav 5 590 servicebostäder, och 2 654 lokaler. Den sammantagna uthyrningsbara arean var 2 245 000 kvadratmeter fördelad på 1 637 000 kvadratmeter bostäder och 608 000 kvadratmeter lokaler. Av den totala arean utgjorde således bostäderna 73 procent och lokalerna 27 procent. Under året har beståndet genom förvärv inom dotterbolaget ökat med 77 fastigheter med en uthyrningsbar area om 421 000 kvadratmeter medan fyra fastigheter om totalt 21 900 kvadratmeter har avyttrats. INVESTERINGAR Investeringar har under året gjorts för 3 609 miljoner kronor fördelade enligt följande koncerninterna fastighetsförvärv 2 768 mnkr förvärv projektfastighet i Spånga Solhem 28 mnkr nyproduktion av bostäder 307 mnkr ombyggnad och upprustning av det äldre beståndet 391 mnkr ombyggnad och upprustning av vårdfastigheter 91 mnkr maskiner och inventarier 13 mnkr nedlagda kostnader på annans fastighet 11 mnkr Försäljning av fastigheter inom stadshuskoncernen har inbringat 100 miljoner kronor. Kassaflödet från investeringsverksamheten har således uppgått till 3 509 miljoner kronor. Nedlagda kostnader i pågående fastighetsprojekt uppgick vid årets slut till 1 243 (1 138) miljoner kronor. FASTIGHETERNAS VÄRDE Familjebostäder har låtit genomföra en extern oberoende marknadsvärdering av hela fastighetsbeståndet per årsskiftet. Det samlade värdet bedömdes uppgå till 22 362 miljoner kronor, varav moderbolagets fastighetsbestånd värderades till 16 236 miljoner kronor. Fastigheternas bokförda värde var vid utgången av året 9 184 miljoner kronor varav, moderbolagets bestånd 5 178 miljoner kronor. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 53
RESULTAT Koncernens resultat efter finansnetto var 164 (195) miljoner kronor varav 6,5 (0,1) miljoner kronor avser realisationsvinst vid försäljning av fastigheter. Årets resultat efter skatt uppgick till 116 (134) miljoner kronor. Fastighetsförvaltningens omsättning och resultat Omsättningen uppgick till 1 963 (1 669) miljoner kronor vilket är en ökning med 17,6 procent. Ökningen beror i huvudsak på utökning av fastighetsbeståndet men även på höjningen av bostadshyrorna den 1 februari samt till del på hyresjusteringar efter genomförda ombyggnader och upprustningar. Driftnettot uppgick till 611 (534) miljoner kronor, vilket är en förändring med 14,0 procent. Fastighetskostnaderna exklusive av- och nedskrivningar har uppgått till 1 354 (1 135) miljoner kronor, vilket motsvarar en ökning med 19,3 procent. Det är årets satsning på underhåll och den totalt sett ökade kostnaden för markavgifter som förklarar kostnadsökningen och därmed det försämrade driftnettot. Direktavkastningen mätt som driftöverskott i procent av fastigheternas bokförda värde var vid årets slut 7,8 (8,9) procent. Med driftöverskott avses hyresintäkter minus driftkostnader enligt redovisningen för perioden. Driftövverskott för fastigheter som köpts under året, har justerats till helårseffekt och driftöverskott för sålda fastigheter har exkluderats. Vid den marknadsvärdering av fastighetsbeståndet som genomförts indikerades ett nedskrivningsbehov av Tonbadet 2 i Högdalen. Efterföljande nyttjandevärdering visade att möjligt och faktiskt hyresuttag inte har varit tillräckligt vid en värdering baserad på marknadsmässiga avkastningskrav och skälig kalkylränta för att ge ett värde som når upp till produktionskostnaden. Projektet har därför skrivits ned med 6 miljoner kronor. I FB Servicehus har nedskrivning gjorts med totalt 40 miljoner kronor av sjukhem och servicehus med viss tomställning och där alternativ användning av fastigheten kan bli aktuell. FINANSIELL STÄLLNING Familjebostäder ingår i Stockholms stads koncernkontosystem. All upplåning i koncernen är centraliserad och sköts av stadens internbank. Familjebostäder har fullt ansvar för sin balansräkning och därmed sammanhängande riskhantering inklusive hantering av ränterisk. Bolagets alltjämt starka finansiella ställning med en synlig soliditet på 42,5 (61,2) procent medger en lånestruktur med relativt kort räntebindning. Med synlig soliditet avses eget kapital enligt balansräkningen plus obeskattade reserver minus uppskjuten skatt 28% i procent av balansomslutningen. Härigenom kan bolagets räntekostnader hållas låga. Den genomsnittliga räntebindningstiden har förlängts i samband med finansieringen av dotterbolagets fastighetsförvärv och är nu 1,4 (0,6) år. Lånens genomsnittliga återstående löptid var vid periodens slut 1,4 (1,3) år. Den totala låneskulden var vid årets utgång 4 852 (1 863) miljoner kronor. Vid periodens slut var den genomsnittliga upplåningsräntan inklusive ränteswapar 3,1 (3,9) procent. MEDARBETARE Vid årsskiftet var antalet anställda i koncernen 325 (327), varav 35 (11) i dotterbolaget FB Servicehus. Av dessa var 113 (113) kvinnor och 212 (214) män. MILJÖ Sedan hösten 1998 är Familjebostäder miljöcertifierat enligt ISO 14001. Certifieringen innebär att bolaget har åtagit sig att ständigt förbättra sitt miljöarbete. Under 2004 har en större extern revision genomförts av SP, Sveriges Provnings- och Forskningsinstitut vilken resulterat i en förnyelse av miljöcertifieringen för ytterligare tre år. UTSIKTER FÖR 2005 Nyproduktionen av bostäder kommer att fortsätta med en beräknad byggstart av upp emot 400 lägenheter i bland annat Fruängen, Svedmyra och Högdalen. Bland planerade projekt prövas nu förslag från den genomförda gestaltningsoch entreprenadtävlingen. Upprustningen av det äldre beståndet kommer att fortsätta med bland annat målsättningen att under året klara minst 1 500 stambytta och badrumsrenoverade lägenheter. Efter principbeslutet 2004 om utbyggnad av bredband till samtliga hyresgäster pågår planering för start under första halvåret av en första utbyggnadsetapp i Rinkeby, Tensta och övriga Spånga. Utbyggnaden är ett samverkansprojekt med Svenska Bostäder och Stockholmshem. FB Servicehus ska fortsätta att utvecklas i sin roll som stadens vårdfastighetsbolag och dess organisatoriska inplacering i stadhuskoncernen kommer att övervägas. Förhandlingarna om 2005 års hyror blev klara i december 2004 och innebar en nivåjustering av bostadshyrorna med 2,74 procent från den 1 februari med fördelning enligt Hyreskommitténs rekommendation och modell för rättvisare hyror. I servicehusen höjdes hyrorna med den genomsnittliga höjningen uttryckt i procent. 54 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Resultaträkning Koncernen Moderbolaget BELOPP, mnkr Not 2004 2003 2004 2003 Hyresintäkter 3 1 906 1 647 1 409 1 383 Övriga förvaltningsintäkter 4 57 22 26 23 Nettoomsättning 4 1 963 1 669 1 435 1 406 Fastighetskostnader Drift 5-820 -720-664 -649 Underhåll 6-333 -267-270 -244 Tomträttsavgälder -83-64 -64-55 Fastighetsskatt -91-84 -70-69 Övriga rörelsekostnader 7-26 Driftnetto 611 534 367 389 Av- och nedskrivningar 9-236 -180-135 -149 Summa fastighetskostnader -1 589-1 315-1 203-1 166 Bruttoresultat 375 354 232 240 Centrala administrations- och försäljningskostnader 8-115 -63-104 -60 Försäljning av fastigheter 1 7 0 6 0 Jämförelsestörande poster 10-10 -10 Rörelseresultat 2,8 266 281 134 170 Ränteintäkter och liknande resultatposter 11 6 8 28 40 Räntebidrag 18 6 14 5 Räntekostnader och liknande resultatposter 12-127 -100-79 -92 Resultat efter finansiella poster 164 195 97 123 Bokslutsdispositioner 13-15 -39 Resultat före skatt 164 195 82 84 Skatt på årets resultat 14-48 -61-24 -28 PERIODENS RESULTAT 116 134 58 56 RESULTATRÄKNING 55
Kommentarer till resultaträkningen Förändringar av fastighetsbeståndet Koncernens fastighetsbestånd har under året ökat med netto 73 fastigheter. Ökningen utgörs av förvärv av 58 fastigheter från Stockholms stads Gatu- och fastighetskontor, fem fastigheter från Stockholmshem samt 14 fastigheter från Svenska Bostäder. Försäljning har genomförts av fyra fastigheter med hotellhemsverksamhet till Stockholmshem. Resultatets avvikelse mot föregående år beror till stor del av dessa förändringar i fastighetsbeståndet. Den vägda uthyrbara arean har ökat till 2 077 000 (1 829 000) kvadratmeter vilket motsvarar en ökning med 14 procent. Årets resultat Koncernens resultat före skatt uppgick till 164 miljoner kronor (195) varav 6,5 miljoner kronor (0,1) avser realisationsvinst vid försäljning av fastigheter. Omsättning och hyresintäkter Nettoomsättningen, det vill säga de totala intäkterna exklusive realisationsvinster och finansiella intäkter, har uppgått till 1 963 miljoner kronor (1 669). Ökningen med 294 miljoner kronor motsvarande 18 procent specificeras nedan. mnkr Intäktsförändring befintliga bostäder moderbolag 21 Nyproduktion bostäder 14 Intäktsförändring befintliga bostäder dotterbolag -9 Lokaler -1 Nyproduktion lokaler 1 Förvärvade fastigheter 243 Försålda fastigheter -11 Ökning av övriga intäkter 4 Uppdragsförvaltning 32 Summa 294 Överenskommelse träffades med Hyresgästföreningen i Stor-Stockholm om en höjning av bostadshyran med i genomsnitt 18:50 kronor per kvadratmeter och år per den 1 februari 2004 motsvarande en nivåjustering på 2,25 pro- mnkr 1500 1000 500 RÖRELSEKOSTNADER cent. Vid utgången av 2004 var medelhyran för bostäder i moderbolagets bestånd 854 kronor per kvadratmeter. Konvertering av bostäder till gruppboenden samt hyreshöjningar efter genomförda stambyten och ombyggnader har även bidragit till intäktsökningen. Nettolokalhyrorna, var totalt 561 miljoner kronor, en ökning med 161 miljoner kronor beroende på det större fastighetsinnehavet genom fastighetsförvärv och nyproduktion. mnkr 2004 andel % mnkr 2003 förändring % Hyror bostäder 1 312 67 1 216 +8 Hyror lokaler 561 28 400 +40 Övriga hyror 33 2 31 +6 Övriga rörelseintäkter 25 1 22 +14 Uppdragsförvaltning 32 2 - - Nettoomsättning 1 963 100 1 669 +18 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna ökade dels till följd av satsningen på underhåll (+25 procent), dels till följd av det ökade fastighetsinnehavet. Kostnaderna uppgick till totalt 1 543 miljoner kronor (1 283). Kostnadsökningen, exklusive uppdragsförvaltningen, uppgår till 18 procent det vill säga fyra procentenheter mer än vad den vägda ytan ökat. mnkr 2004 andel % mnkr 2003 förändring % Drift 820 53 720 + 14 Underhåll 333 22 267 + 25 Markavgifter 83 5 64 + 30 Fastighetsskatt 91 6 84 + 8 Summa före uppdrag 1 327 1 135 + 17 Uppdragsförvaltning 26 2 - - Summa drift och underhåll 1 353 1 135 + 19 Avskrivningar (exkl nedskrivn) 190 12 148 + 27 Summa fastighetskostnader 1 543 100 1 283 + 20 Driftkostnader De sammantagna driftkostnaderna 2004 uppgick till 820 (720) mnkr exklusive uppdragsförvaltning. Driftkostnadernas förändring med 100 mnkr motsvarande 14 procent, specificeras nedan. mnkr Kostnader i oförändrat fastighetsbestånd 2 Förvärvade och nyproducerade fastigheter 68 Försålda fastigheter -2 Ökning av indirekta fastighetskostnader 32 Summa 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 Driftkostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Markavgifter Centrala adm.- och försäljningskostnader Kostnaderna för uppvärmning utgjorde 29 procent av driftkostnaderna och är därmed den största enskilda kostnaden. Värmebehovet tillgodoses helt av fjärrvärme. Fjärrvärmetaxan har under året varit oförändrad medan den 56 KOMMENTARER TILL RESULTATRÄKNINGEN
faktiska energiförbrukningen för uppvärmning sjunkit med 7,8 procent räknat på intakt fastighetsbestånd. Uppvärmningskostnaderna har ökat med totalt 18 miljoner kronor motsvarande en ökning på 8 procent samtidigt som fastighetsbeståndet ökat med 14 procent (under året vägd area). Kostnaderna för el har förutom tillkommande fastigheter, ökat genom en taxejustering med cirka 5 procent. Kostnaderna för skötsel och löpande reparationer ligger på en relativt hög nivå och har under året ökat med 32 miljoner kronor till följd av ett ökat fastighetsbestånd. Reparationskostnaderna i oförändrat bestånd har däremot sjunkit. mnkr 2004 andel % mnkr 2003 förändring % Fastighetsskötsel 204 25 170 +20 Reparationer 135 16 106 +27 Vatten 49 6 47 +4 El/Gas 57 7 48 +19 Sophämtning 37 5 33 +12 Uppvärmning 237 29 219 +8 Lokal administration 90 11 98-8 Övrigt 11 1-1 - Summa 820 100 720 +14 Underhållskostnader I takt med bolagets alltmer stärkta finansiella ställning har satsningen på underhåll av fastigheterna kunnat öka. Under den senaste femårsperioden har kostnaderna för underhåll ökat från 97 till 158 kronor per kvadratmeter och år, en ökning med 63 procent. Bolaget satsar under de kommande åren stora resurser på byte av stammar i fastigheter byggda på 1940- och 1950-talet. Underhållskostnaderna 2004 var totalt 333 miljoner kronor (267), varav 254 miljoner kronor (184) var fastighetsunderhåll och 62 miljoner kronor (69) lägenhetsunderhåll samt 17 miljoner kronor (14) den del av årets stadsdelsförnyelse som kostnadsförts. Markavgifter Kostnaden för tomträttsavgälder och arrenden uppgick till 83 miljoner kronor (64). Nyproduktionen och det utökade fastighetsbeståndet står för huvuddelen av ökningen. En mindre del beror på att tomträttsavtalet för kvarteret Trossen på Kungsholmen, efter ombyggnad till köpcentrum, omförhandlats till en högre nivå Fastighetsskatt Årets kostnad för fastighetsskatt blev 91 miljoner kronor (84). Den ökade kostnaden beror till 6 mnkr på det utökade fastighetsbeståndet. Resultatet av den förenklade fastighetstaxeringen som meddelades 2004 visar en nettokostnadsökning på 1 mnkr. Drift- och underhållskostnader per kvadratmeter Den genomsnittliga drift- och underhållskostnaden räknad per kvadratmeter under året vägd area för bostäder och lokaler var 639 kronor (620). kr/kvm 2004 kr/kvm 2003 förändring % Driftkostnader 395 393 + 1 Underhåll 160 146 + 10 Delsumma drift- och underhåll 555 539 + 3 Markavgifter 40 35 + 14 Fastighetsskatt 44 46-4 Summa drift- och underhållskostnader 639 620 + 3 Driftnetto Omsättningsökningen med 295 mnkr minskad med förändrade drift- och underhållskostnader ger en förbättring av driftnettot med 74 mnkr. Driftnettot omräknat till kronor per kvadratmeter vägd bostads- och lokalarea är 293 kr/kvm vilket är detsamma som 2004. Direktavkastningen, mätt på driftöverskott i procent av fastigheternas bokförda värde, blev därigenom 7,8 (8,9) procent. Centrala administrations- och försäljningskostnader Centrala administrations- och försäljningskostnader ökade under året till 115 (62) miljoner kronor, eller 55 (34) kronor per kvadratmeter vägd bostads- och lokalyta. Av detta utgör 35 miljoner kronor eller 17 kronor per kvadratmeter omställningskostnader av engångskaraktär. Nedskrivning Under året har nyproduktionen av bostäder i fastigheten Tonbadet 2 i Högdalen färdigställts. Möjligt och faktiskt hyresuttag har inte varit tillräckligt vid en värdering baserad på marknadsmässiga avkastningskrav och skälig kalkylränta för att ge ett värde som når upp till produktionskostnaden. Projektet har därför skrivits ned med 6 mnkr. Motsvarande nedskrivning har gjorts i fastigheten Svanholmen 1 med 25 mnkr samt i fastigheten Bygeln 1 med 15 mnkr. DRIFTKOSTNADER Uppvärmning 30% Fastighetsskötsel 24% Taxebundna kostnader 18% Reparationer 15% Lokal administration 13% Övriga driftkostnader 0% Sammanfattning mnkr 2004 mnkr 2003 Fastighetsförvaltningens resultat 421 386 Centrala administrations- och försäljningskostnader -80-62 Omställningskostnader -35 - Finansverksamhetens resultat -103-86 Nedskrivningar -46-32 Vinster försäljning fastigheter 7 - Jämförelsestörande poster - -10 Koncernens resultat före skatt 164 195 KOMMENTARER TILL RESULTATRÄKNINGEN 57
Balansräkning Koncernen Moderbolaget TILLGÅNGAR, mnkr Not 2004 12 31 2003 12 31 2004 12 31 2003 12 31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 15 9 102 5 945 5 106 4 620 Nedlagda kostnader på annans fastighet 16 9 Markanläggningar 17 73 74 73 74 Inventarier 18 21 13 16 13 Pågående ny- och ombyggnader 19 1 244 1 139 1 066 1 002 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 20 30 30 Andra långfristiga värdepappersinnehav 21 0 0 0 0 Uppskjuten skattefordran 22 48 40 19 21 Fordringar hos koncernföretag 0 1091 1091 Andra långfristiga fordringar 23 14 15 14 14 Summa anläggningstillgångar 10 511 7 226 7 415 6 865 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar 16 23 5 19 Fordringar hos koncernföretag 16 8 63 72 Övriga fordringar 119 75 119 75 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 18 4 9 0 Kassa och bank 164 19 65 19 Summa omsättningstillgångar 333 129 261 185 SUMMA TILLGÅNGAR 10 844 7 355 7 676 7 050 58 BALANSRÄKNING
Koncernen Moderbolaget EGET KAPITAL OCH SKULDER, mnkr Not 2004-12-31 2003-12-31 2004-12-31 2003-12-31 EGET KAPITAL Bundet eget kapital Aktiekapital 7.500.000 aktier à 100:- 750 750 750 750 Reservfond 163 163 Uppskrivningsfond 15 15 Bundna reserver 1 007 977 Fritt eget kapital Balanserad vinst 2 737 2 636 2724 2670 Periodens resultat 116 134 58 56 Summa eget kapital 25 4 610 4 497 3 710 3 654 OBESKATTADE RESERVER Periodiseringsfonder 26 1076 1061 AVSÄTTNINGAR Avsättningar för pensioner 205 181 200 177 Uppskjuten skatt 22 322 311 0 0 LÅNGFRISTIGA SKULDER Fastighetslån 27 3 099 887 1489 776 Övriga långfristiga skulder 28 28 11 2 1 Summa långfristiga skulder 3 127 898 1491 777 KORTFRISTIGA SKULDER Fastighetslån 1 754 976 741 971 Leverantörsskulder 319 204 226 160 Skulder till koncernföretag 153 18 33 51 Skatteskulder 45 59 21 33 Övriga kortfristiga skulder 18 19 10 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29 291 192 168 152 Summa kortfristiga skulder 2 580 1 468 1 199 1 381 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 10 844 7 355 7 676 7 050 Ställda säkerheter för egna förpliktelser 30 Fastighetsinteckningar 419 637 326 448 Ansvarsförbindelser 31 Borgensåtagande 3 3 3 2 BALANSRÄKNING 59
Kommentarer till balansräkningen Anläggningstillgångar Vid utgången av året innehade koncernen 563 fastigheter (491) till ett marknadsvärde på 22,4 (16,7) mdr. Det sammanlagda bokförda värdet på anläggningstillgångar uppgick till 10 511 mnkr (7 226), en ökning med 3 285 mnkr. Materiella anläggningstillgångar Under året har dotterbolaget FB Servicehus AB tillförts servicehus och sjukhem, genom en omstruktureringsaffär inom staden, som medfört att anskaffningsvärdet för mark och byggnad inom koncernen ökat med 2 813 mnkr. Under året har fyra fastigheter avyttrats till ett bokfört värde på 93,8 mnkr. Realisationsvinsten uppgick till 6,5 mnkr efter avdrag för försäljningskostnader. Det bokförda värdet på fastigheter har under året ökat med 660 (486) mnkr till följd av avslutad om- och nybyggnad. Avskrivning på byggnader och markanläggningar uppgick till 185 (145) mnkr. Nedskrivning av färdigställda fastigheter har skett med 40 mnkr samt av pågående byggnation med 6 (32) mnkr. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar har vid utgången av året ökat med 6,4 mnkr i huvudsak genom tillämpning av Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2001:1 om inkomstskatter, varvid en uppskjuten skattefordran bokförts med 48 (40) mnkr avseende temporära skillnader mellan skattemässigt och bokfört värde. Summa räntebärande finansiella anläggningstillgångar uppgick till 14 mnkr. Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Vid utgången av året har kortfristiga fordringar ökat med 205 mnkr, vilket i huvudsak beror på reglering av moms och skattefordringar, samt en tillfällig ökning av likvida medel. Summa räntebärande omsättningstillgångar uppgick till 269 mnkr. Eget kapital Det egna kapitalet har ökat med 113 mnkr från 4 497mnkr till 4 610 mnkr. Förändringen förklaras av årets vinst 116 mnkr samt betald utdelning med 3 mnkr. Den synliga soliditeten minskade till 42,5% (61,2). Avsättningar för pensioner Avsättning för pensioner har ökat med 23,6 mnkr i huvudsak beroende på avtalade framtida pensionsutfästelser. Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatteskuld uppgick till 322 mnkr och avser obeskattad del av periodiseringsfonderna. Skulder Koncernens kortfristiga skulder ökade med 1 112 mnkr och de långfristiga med 2 229 mnkr, vilket i huvudsak beror på upptagande av nya lån i dotterbolaget i samband med övertagande av servicehus och sjukhem vid en omstruktureringsaffär inom staden. Koncernens räntebärande del av de kortfristiga skulderna uppgick till 1 795 mnkr och de långfristiga till 3 262 mnkr. 60 KOMMENTARER TILL BALANSRÄKNINGEN
Familjen Isebark i sitt nya kök i Hägersten. Familjebostäder har helrenoverat över 250 kök under 2004. 61
Kassaflödesanalys Koncernen Moderbolaget BELOPP, mnkr 2004 12 31 2003 12 31 2004 12 31 2003 12 31 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster 164 195 97 123 Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet 254 177 153 145 Betald skatt -57-102 -33-96 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 361 270 217 172 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/minskning(+) av varulager - - - 29 Ökning (-)/minskning (+) av fordringar -59 369-30 331 Ökning (+)/minskning (-) av kortfristiga skulder 348-205 60-108 Kassaflöde från den löpande verksamheten 650 434 247 424 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i anläggningstillgångar -3 695-518 -822-453 Försäljning av anläggningstillgångar 100 0 61 0 Kostnadsförda investeringar 86 45 78 33 Kassaflöde från investeringsverksamheten -3 509-474 -682-420 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Utdelning -3-4 -3-4 Nyupptagna/amortering av låneskulder 3 007-41 484-85 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 3 004-45 481-89 Årets kassaflöde 144-85 46-85 Likvida medel vid årets början 19 104 19 104 Likvida medel vid årets slut 164 19 65 19 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Räntor och utdelningar Betald ränta under året 126 95 78 89 Erhållen ränta under året 3 5 2 5 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Av- och nedskrivning av anläggningstillgångar 237 181 136 149 Rearesultat försäljning av anläggningstillgångar -7 0-6 0 Avsättningar 24-4 23-4 254 177 153 145 Räntebärande nettoskuldens förändring Nettoskuld vid årets början 1 974 1 675 784 383 Amortering/upptagande av räntebärande skulder 3 007-41 484-85 Förändring i avsättningar för pensioner 24-4 23-4 Avyttring/minskning av räntebärande tillgångar -49 259-50 405 Förändring av likvida medel -144 85-46 85 Räntebärande nettoskuld vid årets slut 4 811 1 974 1 195 784 62 KASSAFLÖDESANALYS
Kommentarer till kassaflödesanalys Koncernens totala kassaflöde förbättrades med 229 mnkr, från -85 mnkr 2003 till 144 mnkr 2004. Den löpande verksamheten Resultatet efter finansiella poster är justerat för poster som ej ingår i kassaflödet. I denna post ingår bl a av- och nedskrivningar av anläggningstillgångar, realisationsresultat vid försäljning av anläggningstillgångar och avsättning till pensionsskulden. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 361 (270) mnkr, det vill säga en ökning med 91 mnkr jämfört med föregående år. Skattebetalningen uppgick till 57 (102) mnkr. Nettoförändringen i rörelsekapitalet 289 (164) mnkr beror främst på skuldförd likvid på 144 mnkr för två fastigheter förvärvade av dotterbolaget under 2004. Fastigheterna tillträddes 2005 då också köpeskillingen erlades. Ökade leverantörsskulder, upplupna räntor och förutbetalda hyresintäkter till följd av volymtillväxt förklarar resten av förändringen. Investeringsverksamheten Den totala investeringen i materiella anläggningstillgångar uppgick till 3 695 (519) mnkr. Koncernens förvärv av fastigheter uppgick till 2 796 mnkr medan övrig investeringsverksamhet svarade för 899 mnkr. Investeringsverksamheten belastade kassaflödet 2004 med totalt 3 509 mnkr, en förändring med 3 035 mnkr från föregående år. Finansieringsverksamheten Den totala lång- och kortfristiga låneskulden ökade med 2 989 mnkr under 2004 och var vid utgången av året 4 852 mnkr (1 863). Även ökningen av avsättningar för pensioner har bidragit till det ökade kassaflödet från finansverksamheten som uppgått till totalt 3 004 mnkr. mnkr 800 KASSAFLÖDE LÖPANDE VERKSAMHET 600 400 200 0-200 -400-600 -800 2000 2001 2002 2003 2004 KOMMENTARER TILL KASSAFLÖDESANALYS 63
Tilläggsupplysningar Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad efter bestämmelserna i årsredovisningslagen med beaktande av Bokföringsnämndens allmänna råd. Värderingsprinciper Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Redovisning av intäkter och kostnader Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyreskontrakt. Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter. I bruttohyra ingår poster avseende vidaredebiterade kostnader till exempel fastighetsskatt och mediakostnader. Administrationskostnader är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i bruttoresultatet, samt centrala administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet. Lånekostnader periodiseras över underliggande låns löptid. Fastighetsköp och fastighetsförsäljning redovisas på kontraktsdag alternativt när alla villkor i kontraktet uppfyllts, vilket avviker från tillträdesdag. Jämförelsestörande poster Redovisningsrådets rekommendation nr 4 har tillämpats, vilket innebär att resultateffekter av särskilda händelser och transaktioner av väsentlig betydelse specificeras inom respektive resultatbegrepp. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Fordringar och skulder i utländsk valuta Bolaget har inga fordringar eller skulder i utländsk valuta. Anläggningstillgångar Maskiner och inventarier med ett anskaffningsvärde på över 10 tkr aktiveras. Pågående nyanläggningar värderas till nedlagda kostnader. Interna byggherrekostnader från bolagets teknikavdelning aktiveras. Från och med 2002 aktiveras inga interna räntor på byggobjekt. För ombyggnadsprojekt sker kostnadsföring löpande efter individuell prövning. Fastigheterna har upptagits till anskaffningsvärde med justeringar för upp- och nedskrivningar. Avskrivningar Avskrivningarna sker linjärt över tillgångens nyttjandeperiod och redovisas som kostnad i resultaträkningen. Följande avskrivningstider tillämpas: Materiella anläggningstillgångar Byggnader Markanläggningar anskaffade efter 1992 Markanläggningar anskaffade före 1993 Inventarier Nedlagda kostnader på annans fastighet 50 år 20 år 50 år 5 år 3-5 år Nedskrivningar De redovisade värdena för bolagets tillgångar kontrolleras vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning görs om återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet. Likvida medel Likvida medel värderas i enlighet med årsredovisningslagen till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Avsättningar Avsättningar för pensioner sker efter en på försäkringstekniska grunder av KPA gjord beräkning. Finansiella instrument AB Familjebostäder arbetar med derivatinstrument i syfte att uppnå önskad räntebindningstid i låneportföljen, samt för att minimera ränterisker. Intäkter och kostnader för ränteswapar nettoredovisas under räntekostnader. Skatt Företaget och koncernen tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2001:1. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägra skatteutbetalningar i framtiden. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar boksluten för moderbolaget och de bolag, i vilka moderbolaget har, direkt eller indirekt, ett bestämmande inflytande. Upprättande av koncernredovisningen har gjorts med tillämpning av Redovisningsrådets rekommendation nr 1:00. Aktieinnehav i koncernbolag har eliminerats enligt förvärvsmetoden. Koncernuppgifter AB Familjebostäder (org nr 556035-0067) med säte i Stockholm, ägs till 91% av Stockholms Stadshus AB (org nr 556415-1727) med säte i Stockholm och till 9% av Stockholm Stad. 6,7% (7,2) av inköpen och 0,6% (1,0) av försäljningen avser andra företag inom den företagsgrupp som bolaget tillhör. Av försäljningen avser 21,1% (14,8) förhyrning till staden. 64 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR
Noter Koncernen Moderbolaget NOTER (Belopp, mnkr) 2004 2003 2004 2003 NOT 1 Försäljning av fastigheter Försäljningspris 100 0 59 0 Bokfört värde -93 0-53 0 7 0 6 0 Försäljningskostnader 0 0 0 0 7 0 6 0 NOT 2:1 Medelantalet anställda Antal anställda 320 323 295 312 varav män 209 211 194 203 NOT 2:2 Löner och sociala kostnader, belopp tkr Löner och andra ersättningar 109 458 101 132 101 272 97 132 Sociala kostnader 94 947 51 878 91 699 49 773 varav pensionskostnader 54 728 30 230 54 131 29 257 NOT 2:3 Sjukfrånvaro moderbolaget Total sjukfrånvaro 2004-01-01 2004-12-31 2003-07-01 2003-12-31 Ordinarie Varav Ordinarie Varav arbetstid långtidssjuk arbetstid långtidssjuk Ålderskategori: 29 år eller yngre 3% 0% 2% 0% Kvinnor * * 2% 0% Män * * 3% 0% Ålderskategori: 30-49 år 4% 41% 6% 27% Kvinnor 5% 54% 5% 41% Män 4% 32% 6% 22% Ålderskategori: 50 år eller äldre 6% 51% 5% 24% Kvinnor 6% 34% 6% 28% Män 6% 60% 5% 22% Totalt samtliga ålderskategorier 5% 41% 5% 25% Kvinnor 5% 50% 5% 32% Män 5% 46% 5% 22% * Redovisas ej p g a undantagsregeln i lagstiftningen, som säger att uppgiften inte ska lämnas om antalet anställda i gruppen är högst 10 personal eller om uppgiften kan hänföras till enskild individ. Med grupp avses både ålderskategori och könsfördelning inom ålderskategori. Koncernen Moderbolaget NOTER (Belopp, mnkr) 2004 2003 2004 2003 NOT 2:4 Löner fördelade mellan ledning och övriga anställda, belopp tkr Styrelse och VD i moder- och dotterbolag 2 311 2 080 1 565 1 431 Övriga anställda 107 147 99 054 99 707 95 701 Styrelsens ordförande har erhållit 60 tkr i ersättning under året. Till VD har under verksamhetsåret utgått lön med 1.140 tkr. Uppsägningstiden för VD är 24 månader från företagets sida och 6 månader från VD:s sida. VD har rätt att avgå med avtalspension från 63 års ålder och är på bolagets begäran skyldig att avgå vid samma ålder. Utestående pensionsskuld på balansdagen, efter fördelning inom staden och stadhuskoncernen, uppgår för VD till 892 tkr. Av bolagets pensionskostnader inklusive löneskatter utgör VD:s andel efter fördelning 275 tkr. Pension utgår enligt allmän pensionsplan enligt PA-KL för bolagets VD. För övriga ledande befattningshavare följer uppsägningstider gällande kollektivavtal. Pensioner utgår enligt allmän pensionsplan från 65 års ålder NOT 2:5 Könsfördelning inom styrelse och ledning 2004-12-31 2003-12-31 Andel kvinnor Andel kvinnor Styrelse 43% 43% Övriga ledande befattningshavare 22% 29% Koncernen Moderbolaget 2004 2003 2004 2003 NOT 2:6 Ersättning till revisorer (KPMG), belopp tkr Arvode för revision 578 627 497 558 Andra uppdrag 725 603 663 540 Koncernen Moderbolaget NOTER (Belopp, mnkr) 2004 2003 2004 2003 NOT 3 Kontraktsförfallostruktur (koncern) Löptid Kontraktsvärde, mnkr Andel av värdet kommersiella 2005 43 381 6,5% 2006 162 651 24,3% 2007 207 519 31,0% 2008 113 678 17,0% 2009 och senare 143 220 21,4% Summa 670 449 100% Bostäder 1 374 154 P-platser och övriga 58 701 Summa 1 432 855 Totalt 2 103 304 Koncernen Moderbolaget 2004 2003 2004 2003 NOT 4 Nettoomsättning hyresintäkter Bostäder 1 333 1 232 1 148 1 117 Lokaler 584 409 267 263 Bilplatser m m 35 32 29 28 1 952 1 674 1 444 1 408 Avgår outhyrt Bostäder -9-8 -8-8 Lokaler -22-9 -13-8 Bilplatser m m -2-2 -2-1 -33-19 -23-17 Hyresrabatter -12-8 -11-8 Summa hyresintäkter 1 907 1 647 1 410 1 383 Såld värme, vatten och el 7 5 7 5 Övrigt 18 17 19 18 Förvaltningsuppdrag 32 Summa övriga förvaltningsintäkter 57 22 26 23 Nettoomsättning 1 964 1 669 1 436 1 406 NOT 5 Drift Fastighetsskötsel 204 170 175 156 Reparationer 135 106 92 92 Taxebundna kostnader Vatten 49 47 42 43 El/Gas 58 48 43 42 Sophantering 37 33 28 29 Uppvärmning 237 219 194 192 Lokal administration 89 98 80 93 Återföring av reservering -4 Övriga driftkostnader 11 3 10 2 Summa drift 820 720 664 649 NOT 6 Underhåll Fastighetsunderhåll 271 198 208 175 Lägenhetsunderhåll 62 69 62 69 Summa underhåll 333 267 270 244 NOT 7 Övriga rörelsekostnader Förvaltningsuppdrag 26 - - - NOT 8 Centrala administrations- och försäljningskostnader Personalkostnader 35 28 30 27 Personalkostnader av engångskaraktär 35 35 Avskrivningar inventarier 1 1 1 1 Övrigt 44 33 38 32 Summa centrala administrationskostnader 115 62 104 60 NOTER 65
Koncernen Moderbolaget NOTER (Belopp, mnkr) 2004 2003 2004 2003 Koncernen Moderbolaget NOTER (Belopp, mnkr) 2004 2003 2004 2003 NOT 9 Av- och nedskrivningar av anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan per tillgång Byggnader 182 142 124 111 Markanläggningar 2 2 2 2 Inventarier 5 4 5 4 Nedlagda kostnader på annans fastighet 2 0 0 0 Summa avskrivningar enligt plan per tillgång 191 148 131 117 Avskrivningar enligt plan per funktion Fastighetskostnader 190 147 129 116 Centrala administrationskostnader 1 1 2 1 Summa avskrivningar enligt plan per funktion 191 148 131 117 Nedskrivningar per tillgång Byggnader/pågående ny- och ombyggnader 46 32 6 32 Summa nedskrivningar per tillgång 46 32 6 32 NOT 10 Jämförelsestörande poster Marknadsföringsbidrag till Kista Science City 10 10 NOT 11 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter koncernföretag - - 25 35 Ränteintäkter övriga 6 8 3 5 Summa ränteintäkter och likn resultatposter 6 8 28 40 NOT 12 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader 116 92 68 84 Finansiell del av pensionskostnad 10 8 10 8 Inteckningsavgifter 0 0 0 0 Övrigt 1 0 1 0 Summa räntekostnader och likn resultatposter 127 100 79 92 NOT 15 (forts) Ingående ackumulerade uppskrivningar 536 536 536 536 Försäljningar 0 0 0 0 Utgående ackumulerade uppskrivningar 536 536 536 536 Ingående ackum. av- och nedskr av uppskr belopp -99-90 -99-90 Årets avskrivning av uppskrivet belopp -9-9 -9-9 Försäljningar 0 0 0 0 Utgående ackumulerade avskrivningar -108-99 -108-99 Utgående ackumulerade uppskrivningar netto 428 437 428 437 Ingående ackumulerade nedskrivningar -286-286 -286-286 Försäljningar 0 0 0 0 Årets nedskrivningar -40 Nedskrivningar överförda från produktion -32 0-32 0 Utgående ackumulerade nedskrivningar -358-286 -318-286 Utgående bokfört värde byggnader 8 581 5 744 4 905 4 411 Taxeringsvärde byggnad 9 145 10 039 6 828 8 614 Mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 200 225 208 208 Nyanskaffningar under året 337 0 0 0 Försäljningar och utrangeringar -18 0-8 0 Omklassificering byggnader 0-25 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 520 200 200 208 Ingående ackumulerade uppskrivningar 1 1 1 1 Försäljningar och utrangeringar uppskrivet belopp 0 0 0 - Utgående ackumulerade uppskrivningar netto 1 1 1 1 Utgående bokfört värde mark 521 201 201 209 Taxeringsvärde mark 7 209 4 340 5 603 3 717 varav tomträttsmark 5 687 3 651 4 711 3 122 Utgående bokfört värde byggnader och mark 9 102 5 945 5 106 4 620 Skattemässigt restvärde byggnader och mark 8 963 5 731 4 841 4 324 Skattemässigt restvärde bostadslåneposter 326 341 326 341 Skattemässig avskrivning erhålles med 3% per år av bostadslånepostens ursprungliga värde (487 mnkr) vid övergång från schablonbeskattning till konventionell beskattning vid ingången av år 1994. Skattemässig avskrivning motsvarar 15 mnkr per år. NOT 13 Bokslutsdispositioner Återföring av periodiseringsfond tax 1999-9 Avsättning till periodiseringsfond - - 24 39 Summa bokslutsdispositioner - - 15 39 NOT 14 Skatt på årets resultat Aktuell skatt 44 49 21 33 Uppskjuten skatt 4 12 3-5 Summa skatt på årets resultat 48 61 24 28 Resultat före skatt 164 195 82 83 Skatt enligt gällande skattesats 28% 46 54 23 23 Skatteeffekt årets fastighetsförsäljningar -5 0-5 0 Skatteeffekt icke avdragsgilla kostnader 7 14 7 14 Skatteeffekt bostadslåneposter -4-4 -4-4 Skatt avseende tidigare år 0 0 0 0 Uppskjuten skatt temporära skillnader 4-5 3-5 Summa skatt 48 61 24 28 NOT 15 BYGGNADER OCH MARK Byggnader Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 6 963 6 448 5 532 5 066 Nyanskaffningar under året 2 476 2 45 2 Omklassificering pågående nyanläggning 0 2 Överfört från produktion 691 486 647 464 Försäljningar och utrangeringar -94 0-62 0 Omklassificering mark 0 25 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 10 035 6 963 6 162 5 532 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -1 370-1 234-1 272-1 170 Omklassificering pågående nyanläggning 0-2 Årets avskrivning enligt plan -174-134 -115-102 Försäljningar 20 0 19 0 Utgående ackumulerade avskrivningar -1 524-1 370-1 367-1 272 NOT 16 Nedlagda kostnader på annans fastighet Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 0 - - - Nyanskaffningar under året 11 - - - Försäljningar och utrangeringar 0 - - Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 11 - - - Ingående ackumuleradeavskrivningar 0 - - - Årets avskrivningar -2 - - - Utgående ackumulerade avskrivningar -2 - - - Utgående bokfört värde annans fastighet 9 - - - NOT 17 Markanläggningar Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 94 94 94 94 Överfört från produktion 0-0 - Försäljningar och utrangeringar 0 0 0 0 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 94 94 94 94 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -19-17 -19-18 Årets avskrivning enligt plan -2-2 -2-2 Försäljningar och utrangeringar 0 0 0 0 Utgående ackumulerade avskrivningar -21-19 -21-20 Utgående bokfört värde 73 75 73 74 Skattemässigt restvärde markanläggningar 73 74 73 74 NOT 18 Inventarier Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 37 36 37 36 Nyanskaffningar under året 13 4 8 4 Försäljningar och utrangeringar -8-3 -8-3 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 41 37 37 37 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -24-23 -24-23 Årets avskrivning enligt plan -5-4 -5-4 Försäljningar och utrangeringar 8 3 8 3 Utgående ackumulerade avskrivningar -21-24 -20-24 Utgående bokfört värde 20 13 16 13 66 NOTER
Koncernen Moderbolaget NOTER (Belopp, mnkr) 2004 2003 2004 2003 Koncernen Moderbolaget NOTER (Belopp, mnkr) 2004 2003 2004 2003 NOT 19 Pågående nyanläggningar Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 1 138 1 188 1 002 1 084 Årets investeringar 861 512 768 449 Kostnadsförda investeringar -85-30 -78-30 Årets nedskrivning -6-32 -6-32 Överfört till färdigställda fastigheter -660-486 -616-464 Försäljningar och utrangeringar -4-13 -4-5 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 244 1 139 1 066 1 002 Utgående bokfört värde 1 244 1 139 1 066 1 002 NOT 26 Periodiseringsfonder Periodiseringsfond tax 99 0 10 Periodiseringsfond tax 00 61 61 Periodiseringsfond tax 01 264 264 Periodiseringsfond tax 02 572 572 Periodiseringsfond tax 03 115 115 Periodiseringsfond tax 04 39 39 Periodiseringsfond tax 05 25 0 Summa periodiseringsfonder 1 076 1 061 NOT 20 Andelar i koncernföretag Andel % Nominellt värde FB Servicehus AB (556581-7870) 100 15 30 30 Utgående bokfört värde 30 30 NOT 27 Fastighetslån Summa fastighetslån 3 099 887 1 489 776 varav lån med förfallotidpunkt senare än fem år efter balansdagen 69 53 0 0 NOT 21 Andra långfristiga värdepappersinnehav Belopp tkr Husbyggnadsvaror HBV förening Antal Nominellt värde (702000-9226) - 40 40 40 40 SABO Försäkring AB (516401-8441) 130 130 130 130 130 Utgående bokfört värde 170 170 170 170 NOT 22 Temporära skillnader föreligger avseende följande poster: UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN Bostadslåneposter 91 95 91 95 Byggnader och mark -43-55 -72-74 Utgående bokfört värde 48 40 19 21 UPPSKJUTEN SKATTESKULD Obeskattade reserver 322 311 - - NOT 23 Andra långfristiga fordringar Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 15 12 14 10 Tillkommande tillgångar 2 9 1 9 Avgående tillgångar -3-6 -1-5 Utgående bokfört värde 14 15 14 14 NOT 24 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupna räntebidrag 3 0 2 0 Förutbetalda leverantörsfakturor 10 4 1 - Övrigt 6 0 6 0 Summa förutb kostnader och upplupna intäkter 19 4 9 0 NOT 25 Eget kapital KONCERNEN Aktiekapital Bundna Fritt eget reserver kapital Utgående balans enligt balansräkning föregående år 750 977 2 770 Utdelning -3 Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital 30-30 Årets resultat 116 Vid årets slut 750 1 007 2 853 RÄNTEBINDNINGSTID Lån med rörlig ränta 2004-184 - 130 2005 916 606 606 602 2006 1 229 40 629 39 2007 520 0 250 0 2008 264 57 4 5 Räntebindning 2009 eller senare 170 0 Summa fastighetslån 3 099 887 1 489 776 NOT 28 Övriga långfristiga skulder Avräkning förvaltningsuppdrag 1 1 1 1 Hyresgästföreningen 1 0 1 0 Förskottsbetalda ombyggnader 26 10 0 0 Summa övriga långfristiga skulder 28 11 2 1 varav belopp som betalas fem år efter balansdagen 12 4 NOT 29 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna kostnadsräntor 47 24 15 23 Förskottsbetalda hyror 195 141 110 103 Övriga upplupna kostnader 49 27 43 26 Summa uppl kostnader och förutbetalda intäkter 291 192 168 152 NOT 30 Ställda säkerheter för egna förpliktelser Stockholm Stad har tecknat borgen för statliga tilläggslån samt för fastighetslån upptagna under åren 1987-1992. Bolaget har förbundit sig att inte ta ut och belåna pantbrev som skulle ha lämnats som säkerhet i stället för borgen.staden tecknar även borgen för pensionsförpliktelser i KPA (Kommunens Pensionsanstalt). Stadens borgensåtagande för lån uppgick vid utgången av året till 48 mnkr och för pensionsförpliktelser till 582 mnkr. NOT 31 Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser avser borgensåtagande till Fastigo och pensionsåtagande avseende nuvarande och tidigare VD. MODERBOLAGET Aktiekapital Uppskriv- Reserv- Fritt eget ningsfond fond kapital Utgående balans enligt balansräkning föregående år 750 15 163 2 726 Uppskrivningsfond, upplösning 0 0 Utdelning -3 Årets resultat 58 Vid årets slut 750 15 163 2 781 NOTER 67
Vinstdisposition Koncernens fria egna kapital uppgår enligt koncernbalansräkningen till 2 852 587 tkr, varav årets vinst är 115 616 tkr. Avsättning till bundna reserver erfordras ej. Till bolagsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel Årets vinst 2 723 433 051 kr 58 318 113 kr 2 781 751 164 kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedel disponeras enligt följande: Utdelning I ny räkning balanseras 2 921 000 kr 2 778 830 164 kr 2 781 751 164 kr Stockholm den 17 februari 2005 Kersti Börjesson Ordförande Björn Ljung Veronica Ekström Carin Jahn Sverker Lindbo Christer Andersson Ingvar Snees Hans Pettersson Verkställande direktör Vid styrelsens behandling av årsredovisningen har även de av arbetstagarna utsedda representanterna Kjell Allgurin och Conny Nilsson deltagit Min revisionsberättelse har avgivits den 21 februari 2005 George Pettersson Auktoriserad revisor 68 VINSTDISPOSITION
Revisionsberättelse TILL BOLAGSSTÄMMAN I AKTIEBOLAGET FAMILJEBOSTÄDER Organisationsnummer 556035 0067 Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Aktiebolaget Familjebostäder för år 2004. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att i rimlig grad försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. GRANSKNINGSRAPPORT Till bolagsstämman i AB Familjebostäder Organisationsnummer 556035 0067 Jag har granskat bolagets verksamhet under år 2004. Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen och god revisionssed i kommunal verksamhet. Det innebär att jag planerat och genomfört granskningen för att i rimlig grad försäkra mig om att bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll är tillräcklig. Min granskning har utgått från de beslut bolagets ägare fattat och har inriktats på att granska att besluten verkställts samt att verksamheten håller sig inom de ramar som bolagsordningen anger. En sammanfattande redogörelse för den utförda granskningen har redovisats i en särskild granskningspromemoria 2005 02 21, som jag har godkänt och överlämnat till bolagets styrelse. Jag anser att min granskning ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Jag bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att den interna kontrollen har varit tillräcklig. Jag finner därför inte anledning till anmärkning mot styrelsens ledamöter eller verkställande direktören. Stockholm den 21 februari 2005 Gunilla Hansson Av kommunfullmäktige i Stockholms stad utsedd lekmannarevisor Stockholm den 21 februari 2005 George Pettersson Auktoriserad revisor REVISIONSBERÄTTELSE 69
Flerårsöversikt RESULTATRÄKNING (mnkr) 2004 2003 2002 2001 2000 Bostadshyror 1 312 1 216 1 208 1 349 1 472 Lokalhyror 561 400 333 380 419 Övriga hyror (bilplatser mm) 33 31 30 34 40 Övriga intäkter 57 22 19 12 20 Nettoomsättning 1 963 1 669 1 590 1 774 1 951 Fastighetskostnader Underhållskostnader -333-267 -234-252 -229 Reparationer -135-106 -114-115 -102 Driftkostnader -685-614 -608-591 -592 Fastighetsskatt -91-84 -81-85 -112 Markavgifter -83-64 -59-67 -79 Övriga rörelsekostnader -26 Driftnetto 611 534 494 664 836 Avskrivningar -236-180 -172-167 -195 Summa fastighetskostnader -1 589-1 315-1 268-1 277-1 310 Bruttoresultat 375 354 322 497 641 Central administration och försälj.kostnader -80-63 -74-72 -76 Reavinst anläggningstillgångar 7 0 404 2 280 1 184 Jämförelsestörande poster -35-10 -39 Rörelseresultat 266 281 614 2 706 1 749 Finansiella intäkter 6 8 5 4 5 Räntebidrag 18 6 7 10 21 Finansiella kostnader -127-100 -116-245 -392 Finansnetto -103-86 -104-231 -366 Resultat efter finansnetto 164 195 510 2 475 1 383 Bokslutsdispositioner och skatt -48-61 -162-643 -368 Årets resultat 116 134 348 1 832 1 016 BALANSRÄKNING (mnkr) Fastigheter 9 184 6 019 5 677 5 755 8 243 Övriga anläggningstillgångar 1 327 1 207 1 249 844 629 Omsättningstillgångar 333 129 585 903 542 Summa tillgångar 10 844 7 355 7 511 7 502 9 414 Eget kapital 4 610 4 497 4 367 4 024 2 195 Avsättningar 205 492 479 409 249 Långfristiga skulder 3 127 898 1 140 1 912 4 987 Kortfristiga skulder 2 580 1 468 1 525 1 157 1 983 Summa skulder 5 707 2 366 2 665 3 069 6 970 Summa skulder & eget kapital 10 844 7 355 7 511 7 502 9 414 Räntebärande tillgångar 283 107 424 163 118 Räntebärande skulder 5 057 2 040 2 206 2 168 5 789 Räntefria skulder 650 816 938 1 311 1 335 70 FLERÅRSÖVERSIKT
Husvärden Ulrika och hyresgästen Barbro i Tensta, där en bostadsutställning planeras till 2006. 71
Nyckeltal 2004 2003 2002 2001 2000 Kapital 1 Synligt eget kapital 4 610 4 497 4 367 4 023 2 195 2 Justerat eget kapital 14 098 12 152 11 440 10 752 9 941 3 Justerat totalt kapital 20 333 15 010 14 584 14 230 17 160 4 Sysselsatt kapital 9 872 6 227 6 279 5 932 7 984 5 Fastigheternas taxeringsvärde 16 354 14 379 13 463 11 680 12 914 6 Fastigheternas bedömt verkliga värde 22 362 16 651 15 500 15 074 19 015 Avkastningstal 7 Överskottsgrad, % 29,1 31,1 30,2 37,0 42,3 8 Driftöverskott, mnkr 717 534 461 541 868 9 Fastigheternas direktavkastning, % 7,8 8,9 8,1 9,4 10,5 10 Avkastning på sysselsatt kapital, % 3,6 4,7 10,3 39,1 23,8 11 Avkastning på totalt kapital, % 3,2 4,0 8,3 32,2 19,3 12 Avkastning på justerat totalt kapital, % 1,6 2,0 4,3 17,3 10,9 Finansiella mått 13 Soliditet, % 42,5 61,2 58,1 53,6 23,2 14 Justerad soliditet, % 69,3 81,0 78,4 75,6 57,9 15 Nettoskuldsättningsgrad, % 1,0 0,4 0,4 0,5 2,6 16 Räntetäckningsgrad, % 2,3 2,9 5,4 11,1 4,5 17 Belåningsgrad bokförda fastighetsvärden, % 51,6 30,2 35,5 36,8 68,4 18 Belåningsgrad bedömt verkligt värde % 21,3 10,9 13,0 14,0 29,7 19 Kassaflöde från rörelsen, mnkr 650 434 428-634 -326 20 Investeringar i anläggningstillgångar, mnkr -3 609-518 -690-687 -888 21 Avyttring av anläggningstillgångar, mnkr 100 0 659 5 081 1 778 22 Räntebidrag, kr/kvm bostadsyta 12 4 5 6 11 Förvaltning 23 Debiterade hyresintäkter bostäder, kr/kvm 847 822 805 781 757 24 Debiterade hyresintäkter lokaler, kr/kvm 1 161 1 240 1 063 1 047 1 072 25 Driftkostnader inkl reparationer, kr/kvm 395 394 391 333 292 26 Underhållskostnader, kr/kvm 160 146 127 119 97 27 Central adm. exkl. omställningskostnader, kr/kvm 39 34 40 34 34 28 Förmedlingsbara bostäder, % 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 29 Lokaler ekonomisk vakansgrad, % 3,8 2,2 3,6 3,3 3,2 Jämförelsetal Medeltal anställda 320 323 354 349 373 Antal bostäder 27 725 24 794 25 000 25 518 30 631 Antal lokaler 2 654 2 383 2 277 2 418 2 895 Yta bostäder i slutet av året, tkvm 1 637 1 498 1 501 1 535 1 899 Yta lokaler i slutet av året, tkvm 608 341 320 330 409 30 Vägd bostadsyta, tkvm 1 574 1 499 1 522 1 744 1 959 31 Vägd lokalyta, tkvm 503 330 325 375 404 72 NYCKELTAL
Nyckeltalsdefinitioner 1. Synligt eget kapital Enligt balansräkningen plus obeskattade reserver minus uppskjuten skatt 28%. 2. Justerat eget kapital Avser eget kapital enligt ovan plus bedömt övervärde i fastigheter minskat med uppskjuten skatt 28%. 3. Justerat totalt kapital Avser balansomslutningen plus bedömt övervärde i fastigheter minskat med uppskjuten skatt 28%. 4. Sysselsatt kapital Avser balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjuten skatt. 5. Fastigheternas taxeringsvärde Taxeringsvärdet av byggnader och mark. 6. Fastigheternas bedömt verkliga värde Fastigheternas bedömda försäljningsvärde enligt beskrivningen på s. 27-28. 7. Överskottsgrad, % Driftnetto minus övriga intäkter i förhållande till hyresintäkter netto. 8. Driftöverskott, mnkr Hyresintäkter minus driftkostnader enligt redovisningen för perioden. Justering för fastigheter köpta under året så att dessas driftsöverskott inkluderas från årets början och beträffande sålda fastigheter så att dessas driftöverskott helt exkluderas. 9. Fastigheternas direktavkastning, % Driftöverskott i procent av fastigheternas bokförda värde vid utgången av året. 10. Avkastning på sysselsatt kapital, % Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader i procent av genomsnittligt sysselsatt kapital. 11. Avkastning på totalt kapital, % Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning. 12. Avkastning på justerat totalt kaptial, % Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader i procent av genomsnittligt justerat totalt kapital. 13. Soliditet, % Synligt eget kapital plus obeskattade reserver minus uppskjuten skatt 28% i procent av balansomslutningen. 14. Justerad soliditet, % Justerat eget kapital plus obeskattade reserver minus uppskjuten skatt 28% i procent av justerad balansomslutning, d v s balansomslutning plus beskattat övervärde i fastigheter. 15. Nettoskuldsättningsgrad, % Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar delat med synligt eget kapital plus uppskjuten skatt. 16. Räntetäckningsgrad, % Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. 17. Belåningsgrad bokförda fastighetsvärden, % Summa lång- och kortfristiga räntebärande och andra lån som avser fastigheterna i procent av fastigheternas bokförda värde. 18. Belåningsgrad bedömt verkligt värde, % Summa lång- och kortfristiga räntebärande och andra lån som avser fastigheterna i procent av fastigheternas bedömda verkliga värden. 19. Kassaflöde från rörelsen Enligt kassaflödesanalys. 20. Investeringar i anläggningstillgångar Enligt kassaflödesanalys. 21. Avyttring av anläggningstillgångar Enligt kassaflödesanalys. 22. Räntebidrag, kr/kvm bostadsyta Räntebidrag dividerat med vägd bostadsyta. 23. Hyresintäkter bostäder, kr/kvm Debiterade bostadshyror dividerat med vägd bostadsyta. 24. Hyresintäkter lokaler, kr/kvm Debiterade lokalhyror dividerat med vägd lokalyta. 25. Driftkostnader, kr/kvm Driftkostnader dividerat med vägd bostads- och lokalyta. 26. Underhållskostnader, kr/kvm Underhållskostnader dividerat med vägd bostads- och lokalyta. 27. Centrala administrationskostnader, kr/kvm Centrala administrations- och försäljningskostnader dividerat med vägd bostads- och lokalyta. 28. Förmedlingsbara bostäder, % Antal outhyrda förmedlingsbara bostadslägenheter i procent av totalt antal bostadslägenheter. 29. Lokaler ekonomisk vakansgrad, % Hyresbortfall för förmedlingsbara kommersiella lokaler i procent av total debiterad hyra. 30. Vägd bostadsyta, tkvm Tidsvägd förvaltad bostadsyta. 31. Vägd lokalyta, tkvm Tidsvägd förvaltad lokalyta. NYCKELTALSDEFINITIONER 73
Populära Västermalmsgallerian på Kungsholmen.
PUAB/Bostaden AB:s förslag för Högdalen blev en av vinnarna i Familjebostäders gestaltnings- och entreprenadtävling.
Fastighetsförteckning i sammandrag, AB Familjebostäder ägda fastigheter per 2004-12-31 Stadsdel <=1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >=5 rok Antal Snittyta Totalyta Antal bostäder bostäder kvm bostäder kvm lokaler INNERSTADEN Hammarby Sjöstad 11 51 104 22 11 199 81 16 137 18 Hjorthagen 84 46 14 2 146 46 6 643 10 Kristineberg 9 97 93 199 48 9 648 8 Kungsholmen 353 211 102 30 1 697 58 40 661 128 Ladugårdsgärdet 24 12 36 48 1 716 2 N:a Djurgården 19 10 29 47 1 363 4 Norrmalm 60 128 64 43 33 328 78 25 691 136 Danviksklippan 8 27 2 37 52 1 932 2 Stora Essingen 22 6 1 1 30 41 1 222 4 Stadshagen 19 11 30 39 1 169 Södermalm 725 571 199 173 59 1 727 57 99 233 213 Vasastan 8 27 16 12 22 85 97 8 234 37 Östermalm 38 73 15 10 31 167 79 13 166 51 Innerstaden totalt 1 380 1 270 608 295 157 3 710 61 226 815 613 SÖDERORT Aspudden 71 288 133 35 527 60 31 668 64 Bagarmossen 18 30 23 4 75 55 4 133 7 Bandhagen 201 438 365 73 1 077 59 63 206 86 Enskede Gård 34 381 415 46 19 072 75 Enskededalen 76 30 5 111 46 5 093 9 Farsta 92 237 548 117 24 1 018 74 75 083 75 Fruängen 3 9 27 6 45 66 2 951 9 G:a Enskede 65 42 4 2 113 43 4 845 9 Gröndal 98 98 45 9 250 51 12 787 36 Gubbängen 135 541 133 23 832 55 45 789 157 Hammarbyhöjden 16 102 36 154 45 6 969 14 Högdalen 392 794 634 215 46 2 081 61 125 982 141 Hökarängen 18 233 88 11 350 59 20 748 66 Långbro 76 120 50 31 3 280 62 17 435 30 Midsommarkransen 23 67 20 3 113 47 5 319 15 Rågsved 152 418 490 202 68 1 330 72 96 377 46 Skarpnäcks gård 14 22 8 44 48 2 102 4 Solberga 6 138 132 100 17 393 78 30 586 4 Stureby 121 333 221 46 721 60 43 169 83 Svedmyra 155 535 196 32 3 921 55 51 064 107 Vårberg 17 76 50 28 171 72 12 358 12 Västberga 26 222 27 6 281 52 14 675 41 Västertorp 41 327 138 30 536 58 31 332 62 Årsta 97 386 367 158 35 1 043 66 68 646 148 Söderort totalt 1 947 5 867 3 740 1 131 196 12 881 61 791 389 1 300 VÄSTERORT Alvik 3 3 6 97 579 3 Blackeberg 200 452 351 73 28 1 104 59 65 585 130 Bromsten 22 16 17 55 84 4 598 1 Hässelby Gård 87 144 91 22 6 350 56 19 502 29 Hässelby Strand 163 171 197 80 2 613 59 36 465 22 Johannesfred 20 246 15 7 288 47 13 609 27 Mariehäll 1 25 11 4 41 69 2 829 1 Nockebyhov 10 84 94 53 4 977 13 Riksby 269 170 25 464 47 21 860 32 Rinkeby 103 342 475 276 50 1 246 78 96 979 88 Sundby 18 41 14 2 75 53 4 012 8 Tensta 29 202 470 219 1 921 80 74 015 55 Ulvsunda 88 7 1 96 46 4 428 3 Åkeshov 155 155 42 6 477 7 Åkeslund 30 6 36 44 1 566 Västerort totalt 1 018 2 067 1 668 704 87 5 544 64 357 481 419 FB TOTALT 4 345 9 204 6 016 2 130 440 22 135 62 1 375 685 2 332 76 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Totalyta Medelhyra bostäder Taxeringsvärde (tkr) lokaler kvm kr/kvm per 041231 975 1 512 188 650 466 921 85 433 304 819 104 715 27 749 940 1 045 113 204 803 22 282 97 764 18 258 16 359 865 710 898 234 807 18 642 166 755 12 480 1 219 16 400 23 793 913 1 519 827 7 823 783 165 584 5 195 813 291 838 83 365 939 4 200 120 3 190 849 264 227 253 787 26 907 3 695 847 424 374 2 724 820 154 795 183 783 41 086 3 275 772 498 232 570 767 23 042 1 040 797 45 692 2 218 872 123 972 14 053 1 003 399 863 383 840 52 544 10 466 783 830 369 1 547 829 132 061 2 746 864 148 316 676 859 47 059 3 915 804 655 251 381 1 333 29 193 3 582 897 271 563 2 902 776 352 113 3 804 799 414 465 1 571 791 66 937 1 092 760 112 459 2 584 872 248 075 14 575 899 657 792 81 425 831 6 020 387 244 838 7 148 9 736 851 447 667 422 1 000 38 121 1 121 783 112 477 1 293 810 209 518 1 598 906 112 541 412 957 24 617 416 904 62 616 1 161 928 203 201 14 246 912 542 914 638 719 24 693 3 869 767 296 361 161 820 36 837 258 1 078 65 787 1 026 16 121 35 575 855 2 200 619 200 365 855 12 421 126 FASTIGHETSFÖRTECKNING 77
Fastighetsförteckning AB Familjebostäder Stadsdel/Fastighet Adress Byggår Senast <=1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >=5 rok Antal ombyggt bostäder INNERSTADEN HAMMARBY SJÖSTAD Innanhavet 1 Båtbyggargatan 2-28 m fl 2003 2 22 54 5 83 Lugnvattnet 1 Båtbyggargatan 32-64 m fl 2003 9 29 50 22 6 116 Hammarby Sjöstad totalt 11 51 104 22 11 199 HJORTHAGEN Jakten 4 Artemisgatan 41-49 1921 2001 20 4 4 2 30 Jakten 5 Artemisgatan 27-39 m fl 1916 64 42 10 116 Hjorthagen totalt 84 46 14 2 0 146 KRISTINEBERG Hemsöborna 2 Onkel Adams Väg 14-24 1936 1967 33 6 39 Nya Riket 1 Olof Dalins Väg 6-8 1936 1967 9 7 32 48 Pennskaftet 2 Onkel Adams Väg 2-12 1937 1967 33 8 41 Röda Rummet 1 Olof Dalins Väg 10-14 1936 1967 24 47 71 Kristineberg totalt 9 97 93 0 0 199 KUNGSHOLMEN Båten 10 Grubbens Gata 3 1920 1968 4 4 6 14 Båten 6 Grubbens Gata 11 m fl 1920 1967 9 4 8 7 1 29 Båten 7 Grubbens Gata 9 1920 1967 4 4 6 14 Båten 8 Grubbens Gata 7 1920 1968 1 4 10 15 Båten 9 Grubbens Gata 5 1920 1968 1 5 9 15 Grinden 20 Sankt Eriksgatan 40 m fl 1903 1981 8 8 6 22 Herden 5 Fleminggatan 105-111 m fl 1910 2004 42 36 6 84 Morellträdet 21 Hantverkargatan 50 1932 1988 1 19 5 25 Morellträdet 22 Gambrinusgatan 3 1934 1987 1 12 5 1 19 Roddaren 13 Sankt Eriksgatan 50 m fl 1978 14 6 24 3 47 Skutan 30 Industrigatan 3 1934 24 24 Skutan 31 Industrigatan 1 1934 1964 47 47 Skörden 25 Hjärnegatan 2 m fl 1891 1999 4 19 8 31 Trossen 12* Sankt Eriksgatan 47 m fl 1975 201 48 249 Väktaren 15 Sankt Eriksgatan 33 1936 1977 2 4 6 Väktaren 37 Drottningholmsvägen 24-28 m fl 1974 40 8 8 56 Kungsholmen totalt 353 211 102 30 1 697 LADUGÅRDSGÄRDET Paraden 9 Erik Dahlbergsgatan 23 1932 24 12 36 Ladugårdsgärdet totalt 24 12 0 0 0 36 NORRA DJURGÅRDEN Roslagsbanan 5 Valhallavägen 55 1931 19 10 29 Norra Djurgården totalt 19 10 0 0 0 29 NORRMALM Barnhuset 16 Wallingatan 9 1889 1972 1 1 3 3 8 Islandet 19 Holländargatan 9a 1939 12 24 36 Italien St 5 Regeringsgatan 84 1907 1 4 5 Johannes M:e 8 Malmskillnadsgatan 60 1889 1932 1 7 2 3 13 Lammet 16 Gamla Brogatan 15-23 m fl 1898 1984 5 30 19 7 61 Oxögat 3 Malmskillnadsgatan 43 1868 1936 28 1 29 Oxögat 4 Malmskillnadsgatan 41 m fl 1868 1929 4 5 3 5 17 Torkan 17 Drottninghusgränd 1-3 m fl 1889 1924 1 6 6 2 15 Trädgårdsföreningen 1 Olof Palmes Gata 20 m fl 1913 2 3 12 9 26 Österbotten 32 Regeringsgatan 70 m fl 1982 5 58 26 14 15 118 Norrmalm totalt 60 128 64 43 33 328 DANVIKSKLIPPAN Danviksklippan 1 Hästholmsvägen 9 1945 8 27 2 37 Danviksklippan totalt 8 27 0 2 0 37 STORA ESSINGEN Essingevarvet 3 Källbergsvägen 1 1920 8 8 Essingevarvet 6 Junohällsvägen 13 1920 4 2 6 St Essingen 1:78 Essingeringen 39 1931 1 3 1 5 Tvättkorgen 1 Junohällsvägen 8 1920 1975 9 1 1 11 Stora Essingen totalt 22 6 1 1 0 30 *servicehus **hyra inkl el 78 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Snittyta Totalyta Antal Totalyta Årshyra Medelhyra Taxeringsvärde bostäder kvm bostäder kvm lokaler lokaler kvm 041231 bostäder kr/kvm (tkr) bostäder (kr) /år per 041231 80 6 640 14 824 10 059 227 1 515 107 650 82 9 497 4 151 14 333 279 1 509 81 000 81 16 137 18 975 24 392 506 1 512 188 650 50 1 502 4 241 1 342 055 894 19 181 44 5 141 6 225 4 779 079 930 66 252 46 6 643 10 466 6 121 134 921 85 433 Jakten 5, Hjorthagen 45 1 765 1 32 1 474 961 836 18 717 47 2 249 2 56 1 829 055 813 23 409 46 1 878 3 136 1 569 268 836 20 179 53 3 756 2 80 3 024 268 805 42 410 48 9 648 8 304 7 897 552 819 104 715 70 983 3 162 780 167 794 12 388 74 2 153 2 230 1 721 133 799 27 072 66 925 2 36 734 278 794 10 947 74 1 116 2 86 868 127 778 13 415 71 1 067 3 152 838 159 786 13 330 81 1 780 7 741 1 657 069 931 36 600 50 4 178 7 484 5 451 336 1 305 46 403 71 1 781 4 301 1 755 214 986 28 706 64 1 208 1 109 1 231 759 1 020 19 135 72 3 373 4 1 543 3 008 606 892 61 400 40 952 1 449 738 876 776 15 442 39 1 849 6 799 1 397 841 756 28 117 67 2 063 3 197 2 371 554 1 150 31 710 52 13 057 65 18 420 12 036 692 922 ** 581 000 81 484 13 2 812 407 006 841 51 248 66 3 692 5 1 228 3 218 653 872 ** 68 200 58 40 661 128 27 749 38 216 470 940 1 045 113 Nya Riket 1, Kristineberg 48 1 716 2 204 1 377 453 803 22 282 48 1 716 2 204 1 377 453 803 22 282 Herden 5, Kungsholmen 47 1 363 4 97 1 041 136 764 18 258 47 1 363 4 97 1 041 136 764 18 258 93 744 5 230 538 741 724 12 484 57 2 057 9 1 090 1 743 259 847 45 600 142 712 4 361 540 024 758 13 091 99 1 283 6 403 861 246 671 19 814 79 4 824 46 4 414 4 535 111 940 193 000 29 847 4 161 677 143 799 14 627 63 1 072 5 363 755 602 705 20 948 71 1 062 13 1 319 804 505 758 44 334 135 3 501 37 5 870 2 389 648 683 144 000 81 9 589 7 2 148 9 376 141 978 203 000 78 25 691 136 16 359 22 221 420 865 710 898 Torkan 17, Norrmalm 52 1 932 2 234 1 559 934 807 18 642 52 1 932 2 234 1 559 934 807 18 642 34 268 1 51 212 572 793 3 139 36 216 0 0 173 738 804 1 403 58 292 2 72 206 884 709 3 324 41 446 1 43 329 212 738 4 614 41 1 222 4 166 922 406 755 12 480 Danviksklippan 1, Danviksklippan FASTIGHETSFÖRTECKNING 79
Fastighetsförteckning AB Familjebostäder Stadsdel/Fastighet Adress Byggår Senast <=1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >=5 rok Antal ombyggt bostäder INNERSTADEN STADSHAGEN Klingan 6 John Bergs Plan 8 1938 1989 19 11 30 Stadshagen totalt 19 11 0 0 0 30 SÖDERMALM Bonden M:e 17 Bondegatan 36-38 m fl 1981 17 12 11 2 42 Bondesonen 17 Renstiernas Gata 32 m fl 1980 16 6 11 33 Bulten 20 Långholmsgatan 9 1913 1986 6 19 5 4 1 35 Bulten 21 Långholmsgatan 7 1912 1987 10 17 10 37 Bulten 22 Långholmsgatan 11 1912 2001 5 13 10 28 Draget 1 Södermannagatan 57-59 m fl 1924 1968 104 73 1 178 Dykärret 22 Fatbursgatan 8-14 m fl 1985 10 94 2 37 11 154 Dykärret M:e 11 Ekehjelmstorget 2-12 m fl 1984 3 49 17 30 10 109 Dykärret M:e 9 Swedenborgsgatan 15 1984 24 4 16 6 50 Flaggan 10 Beckbrännarbacken 3-5 1929 41 1 42 Färdknäppen 2 Fatbursgatan 31-35 1901 1993 30 6 36 Färdknäppen 3* Fatbursgatan 29 1993 19 12 12 43 Ingenjören 7 Grindsgatan 54 1938 27 5 32 Kniven 23 Hallandsgatan 26 1929 10 15 25 Kolonnen 5 Ringvägen 125 1929 21 16 4 41 Kolonnen 6 Götgatan 97 m fl 1911 1981 6 10 8 24 Kroken 2 Götgatan 105 1913 1953 2 6 10 18 Kroken 24 Ringvägen 104-106 m fl 1912 1980 5 14 10 9 5 43 Kroken 3 Götgatan 103 1928 41 9 50 Kroken 4 Götgatan 101 1927 25 8 33 Kroken 7 Ringvägen 108 1912 1938 10 10 Lappskon M:e 2 Bastugatan 2-4 m fl 1984 7 17 18 10 52 Metspöet 15 Rutger Fuchsgatan 9-11 1949 55 14 69 Monumentet 25 Ölandsgatan 51 1924 1978 4 7 12 4 1 28 Monumentet 27 Ölandsgatan 49 1925 1977 10 16 9 35 Oljan 30 Sågargatan 16 1931 1996 12 12 24 Ormen St:e 1 Hornsgatan 52 m fl 1890 1970 1 5 1 2 9 Ormsaltaren 8 Klevgränd 1b 1897 1984 1 7 8 Oron 11 Kocksgatan 38 1942 34 34 Pahl 6 Bondegatan 35 m fl 1959 1995 22 1 6 10 2 41 Prismat 3 Götgatan 71 m fl 1904 1981 1 1 9 11 Propellern 13 Bergsundsgatan 7 1932 40 1 41 Råttan 10 Krukmakargatan 22 m fl 1905 1963 6 3 1 1 11 Slipen 37 Bergsunds Strand 5 1941 25 7 1 33 Släggan 9 Hornsbruksgatan 17 m fl 1903 1982 14 2 9 25 Stören 15 Timmermansgatan 7 m fl 1935 37 15 52 Stören 16 Högbergsgatan 85 1935 29 3 32 Urvädersklippan St:e 2 Götgatan 15 1896 1994 8 3 3 14 Urvädersklippan St:e 20 Götgatan 17 m fl 1984 1 18 3 1 4 27 Vattumannen 22 Swedenborgsgatan 4 m fl 1893 1940 13 16 7 2 38 Vitbetan 21 Katarina Bangata 73 1931 1970 70 2 72 Västergötland 19 Högbergsgatan 40 1891 1935 1 1 1 5 8 Södermalm totalt 725 571 199 173 59 1 727 VASASTAN Flygaren 18 Tegnérgatan 18 1885 1 7 8 Hälsokällan 9 Markvardsgatan 4 1900 1986 2 7 7 16 Jägaren 17 Tegnérgatan 12 1883 2004 1 1 3 5 Jägaren 30 Luntmakargatan 50-52 m fl 1883 1922 3 2 7 1 13 Karlavagnen 14 Vegagatan 11 1885 1975 4 5 3 12 Kikaren 15 Dalagatan 18 1902 1963 2 1 11 14 Målaren 2 Surbrunnsgatan 21 1915 1979 2 1 1 4 Trädgårdsmästaren 12 Surbrunnsgatan 41 1904 1964 4 9 13 Vasastan totalt 8 27 16 12 22 85 ÖSTERMALM Björken 18 Valhallavägen 94-96 1885 1928 1 6 1 5 13 26 Krejaren 17 Sibyllegatan 33-35 1908 1 3 1 8 13 Krejaren 18 Sibyllegatan 31 1927 12 1 1 8 22 Krejaren 19 Sibyllegatan 29 m fl 1879 1993 8 29 2 3 2 44 Ripan 5 Artillerigatan 79 1927 20 20 Vildsvinet 24 Grevgatan 33 1897 1970 12 8 2 1 23 Vildsvinet 25 Grevgatan 31 m fl 1895 1970 4 7 8 19 Östermalm totalt 38 73 15 10 31 167 INNERSTADEN TOTALT 1 380 1 270 608 295 157 3 710 80 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Snittyta Totalyta Antal Totalyta Årshyra Medelhyra Taxeringsvärde bostäder kvm bostäder kvm lokaler lokaler kvm 041231 bostäder kr/kvm (tkr) bostäder (kr) /år per 041231 39 1 169 1 424 738 1 219 16 400 39 1 169 0 0 1 424 738 1 219 16 400 81 3 386 3 405 3 158 511 933 47 564 89 2 922 4 610 2 523 417 864 45 481 62 2 153 2 486 2 197 185 1 021 33 876 55 2 050 2 85 2 141 782 1 045 29 434 62 1 741 3 327 1 967 623 1 130 25 608 50 8 920 9 424 6 955 497 780 106 569 67 10 391 14 1 012 9 984 414 961 152 400 73 7 917 17 1 046 7 489 400 946 108 933 74 3 718 6 521 3 504 496 943 52 122 41 1 730 2 282 1 389 665 803 22 206 42 1 526 10 64 1 883 128 1 234 23 688 62 2 661 3 362 503 1 264 41 800 40 1 273 3 526 959 093 753 16 766 48 1 206 1 90 955 147 792 14 052 52 2 112 10 1 249 2 304 359 1 091 37 200 94 2 254 5 997 2 048 403 909 45 000 69 1 234 3 787 932 546 756 23 322 82 3 523 11 1 159 3 062 255 869 60 000 39 1 954 8 888 1 597 435 818 32 320 42 1 379 8 692 1 068 738 775 23 531 90 898 3 217 638 212 711 12 253 71 3 685 4 396 3 645 506 989 52 819 35 2 423 3 684 2 348 417 969 39 247 72 2 024 3 196 1 732 029 856 26 157 80 2 802 5 290 2 308 235 824 36 408 43 1 023 1 283 184 1 254 15 200 76 688 14 1 529 530 723 771 28 524 71 568 1 77 571 970 1 007 8 730 31 1 053 2 128 852 587 810 13 444 58 2 381 6 1 518 2 064 759 867 44 400 90 985 16 1 829 935 168 949 41 200 31 1 281 1 065 254 832 14 600 66 722 8 1 802 531 659 736 27 645 40 1 328 2 36 1 093 972 824 15 086 84 2 088 1 203 1 902 023 911 29 130 38 1 985 5 303 1 628 012 820 25 609 38 1 213 5 141 1 002 527 826 14 993 49 689 3 719 863 420 1 253 21 506 80 2 170 3 685 2 086 580 962 40 000 50 1 900 4 285 1 501 031 790 24 265 30 2 172 1 584 1 805 004 831 28 556 138 1 105 3 521 720 763 652 18 183 57 99 233 213 23 793 90 596 632 913 1 519 827 Kolonnen 5, Södermalm Vattumannen 22, Södermalm Lappskon Mindre 2, Södermalm 147 1 176 5 735 622 977 530 24 845 56 899 3 220 959 078 1 067 15 670 194 970 7 786 930 552 959 26 611 108 1 400 16 1 728 978 210 699 44 989 72 866 1 202 713 014 823 12 883 124 1 730 1 3 427 1 302 073 753 19 200 105 419 2 695 347 340 829 12 085 60 774 2 30 593 446 767 9 301 97 8 234 37 7 823 6 446 690 783 165 584 Flygaren 18, Vasastan 126 3 269 3 139 2 020 104 618 41 065 132 1 716 10 990 1 255 425 732 39 594 69 1 528 3 733 1 171 454 767 34 200 68 3 000 21 2 126 3 458 191 1 153 107 400 53 1 066 1 103 818 644 768 15 216 41 950 1 62 732 536 771 13 363 86 1 637 12 1 042 1 252 945 765 41 000 79 13 166 51 5 195 10 709 299 813 291 838 61 226 815 613 83 365 212 927 370 939 4 200 120 Krejaren 17, Östermalm FASTIGHETSFÖRTECKNING 81
Fastighetsförteckning AB Familjebostäder Stadsdel/Fastighet Adress Byggår Senast <=1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >=5 rok Antal ombyggt bostäder SÖDERORT ASPUDDEN Ankan 1 Torsten Alms Gata 18-24 m fl 1948 6 25 22 6 59 Kondoren 1 Torsten Alms Gata 5-9 1949 4 12 4 20 Kungsörnen 1 Blommensbergsvägen 180-190 m fl 1948 9 37 15 3 64 Kycklingen 1 Sigurd Rings Gata 6-8 m fl 1948 7 25 8 6 46 Lärkfalken 1 Hövdingagatan 21-25 1948 36 36 Rovfågeln 1 Hertigvägen 8-18 1948 9 12 12 3 36 Simfågeln 1 Hövdingagatan 11-19 m fl 1948 12 22 34 Stormsvalan 1 Torsten Alms Gata 29-33 1949 6 12 6 24 Tallbiten 1 Torsten Alms Gata 11-17 1949 8 12 12 32 Tornsvalan 1 Torsten Alms Gata 10-16 m fl 1948 6 24 20 6 56 Vandraren 1 Hägerstensvägen 153 m fl 1912 1992 13 5 4 3 25 Vildanden 1 Torsten Alms Gata 19-27 1949 20 6 2 28 Vråken 1 Sigurd Rings Gata 14-18 m fl 1948 3 56 8 67 Aspudden totalt 71 288 133 35 0 527 BAGARMOSSEN Torvmossen 2 Emågatan 29-39 1954 6 18 11 4 39 Uppbördsmannen 4 Rusthållarvägen 111-113 m fl 1953 12 12 12 36 Bagarmossen totalt 18 30 23 4 0 75 BANDHAGEN Bildfältet 1 Idögränd 1-3 1956 6 6 6 18 Exponeringen 2 Läggestavägen 2-22 m fl 1953 60 6 66 Fickkameran 2 Skeppstavägen 6-20 1954 32 43 23 98 Filmbilden 1 Läggestavägen 26-38 1956 26 15 24 3 68 Filmen 1 Björksundsslingan 34 1953 6 7 17 30 Fixerbadet 1 Björksundsslingan 25-29 1953 15 18 54 87 Framkallningen 2 Läggestavägen 1-59 1953 40 75 71 4 190 Färgfilmen 1 Björksundsslingan 1-17 1952 42 42 Gulskivan 1 Björksundsslingan 2-32 m fl 1952 17 65 61 6 149 Lådkameran 3 Skeppstavägen 9-33 1953 18 15 33 30 96 Passfotot 1 Idögränd 2-18 1953 14 48 6 68 Plåten 1 Björksundsslingan 23 1953 4 5 19 28 Smalfilmen 1 Björksundsslingan 37-47 1952 9 19 5 12 45 Visirskivan 1 Björksundsslingan 49-73 1953 14 68 4 6 92 Bandhagen totalt 201 438 365 73 0 1 077 ENSKEDE GÅRD Lantarbetaren 13 Björneborgsvägen 3-13 m fl 1930 1966 72 72 Plantskolan 1 Palmfeltsvägen 73-83 m fl 1943 1971 24 180 204 Plantskolan 2 Drivhusvägen 33-37 1945 1971 7 1 8 Torkladan 2 Odelbergsvägen 24-26 1939 12 12 Torkladan 3 Odelbergsvägen 28 1939 3 9 12 Växthuset 2 Palmfeltsvägen 51-69 m fl 1945 1970 107 107 Enskede Gård totalt 34 381 0 0 0 415 ENSKEDEDALEN Dalgärdet 1 Tistelvägen 1 1944 12 4 16 Gammelsmedjan 1 Kyrkogårdsvägen 59-67 1921 1968 19 4 23 Gammelsmedjan 2 Kyrkogårdsvägen 51-57 1921 1968 19 19 Modellvillan 10** Skördevägen 108 1926 1 1 Modellvillan 2** Gamla Tyresövägen 312 1921 1968 1 2 3 6 Modellvillan 3,4,5,6** Gamla Tyresövägen 314-320 1920 8 8 Modellvillan 7** Gamla Tyresövägen 322-324 1920 1968 4 2 6 Småstaden 1 Flädervägen 6 1946 13 3 16 Tegelbäraren 3 Tistelvägen 4-6 1946 12 4 16 Enskededalen totalt 76 30 5 0 0 111 FARSTA Brommö 3 Forshagagatan 4-50 1958 11 109 12 132 Brommö 4 Forshagagatan 52-64 1958 30 30 Hammarö 10 Nykroppagatan 8-22 1958 16 9 38 3 66 Hammarö 13 Molkomsbacken 43-45 1960 2 55 30 87 Hammarö 14 Molkomsbacken 41 1959 2 28 16 46 Hammarö 15 Molkomsbacken 39 1959 1 31 18 50 Hammarö 16 Molkomsbacken 37 1960 2 32 17 51 Hammarö 6 Forshagagatan 25-31 1958 4 20 24 Hammarö 7 Forshagagatan 33-39 1959 4 20 24 Hammarö 8 Forshagagatan 41-53 1959 7 32 3 42 *vårdbyggnad, åsätts ej taxeringsvärde **småhus ***kallhyra 82 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Snittyta Totalyta Antal Totalyta Årshyra Medelhyra Taxeringsvärde bostäder kvm bostäder kvm lokaler lokaler kvm 041231 bostäder kr/kvm (tkr) bostäder (kr) /år per 041231 63 3 696 11 405 3 148 770 852 30 404 56 1 128 2 256 987 008 875 11 043 59 3 774 5 260 2 849 283 755 28 972 59 2 704 7 355 2 535 373 938 23 775 55 1 980 2 63 1 506 348 761 14 787 60 2 160 6 216 1 618 575 749 16 263 64 2 178 7 327 1 886 188 866 17 112 61 1 475 7 164 1 267 243 859 12 550 60 1 904 3 95 1 640 068 861 15 963 63 3 512 4 274 2 981 386 849 28 489 59 1 463 1 549 366 1 059 15 000 64 1 782 6 540 1 535 934 862 18 120 58 3 912 4 235 3 395 572 868 31 749 60 31 668 64 3 190 26 901 114 849 264 227 Simfågeln 1, Aspudden 60 2 346 5 143 1 826 687 779 15 052 50 1 787 2 110 1 426 137 798 11 855 55 4 133 7 253 3 252 824 787 26 907 58 1 044 1 109 908 346 870 7 089 59 3 864 12 575 3 399 078 880 25 624 50 4 895 10 509 3 811 567 779 32 725 52 3 569 1 68 3 152 240 883 25 565 59 1 769 1 575 762 891 11 064 61 5 307 4 414 398 832 32 800 59 11 241 21 809 9 785 645 871 78 287 56 2 355 4 190 2 114 439 898 17 179 59 8 788 9 452 7 550 366 859 61 357 67 6 468 9 355 4 894 498 757 41 543 67 4 536 5 85 3 775 008 832 28 251 63 1 769 1 535 006 868 9 621 60 2 680 5 254 2 304 979 860 19 172 53 4 921 9 289 4 343 692 883 34 097 59 63 206 86 3 695 53 565 024 847 424 374 Filmbilden 1, Bandhagen 42 3 006 15 295 2 417 934 804 24 333 50 10 158 35 792 8 373 030 824 82 583 38 303 8 814 264 110 872 * 45 540 423 504 784 4 210 42 507 398 712 786 3 952 43 4 558 17 823 3 756 179 824 39 717 46 19 072 75 2 724 15 633 469 820 154 795 Växthuset 2, Enskede 40 640 3 81 525 907 822 5 277 44 1 015 781 464 770 7 726 40 755 1 18 590 915 783 5 785 68 68 32 901 484 *** 1 378 60 360 1 17 270 223 751 2 871 60 478 1 18 360 928 755 3 736 69 411 2 39 302 432 736 3 267 43 682 559 996 821 5 489 43 684 1 10 562 826 823 5 557 46 5 093 9 183 3 987 592 783 41 086 Modellvillan 10, Enskededalen 79 10 423 10 1 555 7 775 422 746 69 683 77 2 310 8 401 1 718 106 744 15 620 69 4 544 2 60 3 472 670 764 28 375 64 5 568 6 69 4 365 577 784 36 475 63 2 919 3 40 2 301 295 788 19 517 64 3 220 3 18 2 518 106 782 20 683 64 3 240 2 194 2 554 545 788 22 181 77 1 846 3 92 1 378 083 747 11 638 77 1 846 3 58 1 372 035 743 11 324 80 3 361 4 109 2 491 964 741 21 542 Brommö 3, Farsta FASTIGHETSFÖRTECKNING 83
Fastighetsförteckning AB Familjebostäder Stadsdel/Fastighet Adress Byggår Senast <=1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >=5 rok Antal ombyggt bostäder SÖDERORT FARSTA forts Hammarö 9 Nykroppagatan 24-44 1958 11 55 66 Ledarö 1 Lysviksgatan 4-14 1957 3 4 29 6 42 Onsö 1 Forshagagatan 66-68 1996 12 24 11 10 57 Spårö 1 Forshagagatan 7-19 1958 7 3 39 49 Spårö 3 Molkomsbacken 22 m fl 1959 1 34 35 Spårö 4 Molkomsbacken 24 1959 1 35 36 Spårö 5 Molkomsbacken 28 1959 1 28 29 Torsö 4 Molkomsbacken 3-13 1958 10 4 32 46 Torsö 5 Molkomsbacken 15-35 1959 37 10 49 4 6 106 Farsta totalt 92 237 548 117 24 1 018 FRUÄNGEN Stråhatten 5 Elsa Borgs Gata 12-24 1957 3 9 27 6 45 Fruängen totalt 3 9 27 6 0 45 GAMLA ENSKEDE Glasmålningen 2 Skolvägen 4 1961 62 6 1 69 Högaffeln 3 Nynäsvägen 310 1909 1968 1 4 5 Högaffeln 4 Nynäsvägen 312 1909 1968 2 4 6 Torparen 2,3 Kolonivägen 28-30 1911 1970 6 6 Torparen 29 Kolonivägen 46 m fl 1910 1985 4 3 2 9 Torparen 4,5 Kolonivägen 32-34 1911 1970 6 6 Torparen 6,7 Kolonivägen 36-38 1911 1970 6 6 Torparen 8,9 Kolonivägen 40-42 1911 1970 6 6 Gamla Enskede totalt 65 42 4 2 0 113 GRÖNDAL Charlottendal 12 Gröndalsvägen 17 m fl 1933 1988 6 6 6 5 23 Charlottendal 5 Lustigkullavägen 3 1935 1989 2 4 5 11 Charlottendal 8 Gröndalsvägen 13 1935 1988 6 5 11 Charlottendal 9 Gröndalsvägen 15 1935 1988 3 4 4 11 Gröndal 1:12 Gröndalsvägen 83 1920 8 2 10 Gröndal 1:15 Klyvarvägen 5 1913 1975 8 3 11 Ratten 1 Gröndalsvägen 37 1913 1975 8 13 21 Ratten 13 Gröndalsvägen 39 1913 1976 4 8 5 17 Ratten 2 Gröndalsvägen 35 1913 1972 9 14 1 24 Ratten 3 Gröndalsvägen 33 1913 1975 9 14 1 24 Ratten 4 Gröndalsvägen 29-31 1910 1977 16 16 Ratten 5 Gröndalsvägen 25-27 1913 1976 4 12 4 20 Ratten 7 Lustigkullavägen 4 1913 1977 9 4 6 19 Rodret 4 Maskinistgatan 7 1935 28 4 32 Gröndal totalt 98 98 45 9 0 250 GUBBÄNGEN Betsningen 1 Getfotsvägen 56-66 1949 1996 6 24 6 36 Borrsvängen 7 Gubbängstorget 111-121 1951 40 16 56 Bänkskruven 1 Getfotsvägen 10-30 1949 1996 6 48 6 6 66 Fräsmaskinen 3 Getfotsvägen 40-50 1949 1996 36 36 Fågeltungan 1 Getfotsvägen 47-53 1947 1997 24 24 Fågeltungan 2 Getfotsvägen 39-45 1947 1997 26 26 Fågeltungan 3 Getfotsvägen 29-37 1947 1997 6 24 30 Getfoten 2 Getfotsvägen 55-57 1947 1997 12 12 Håljärnet 1 Getfotsvägen 90-98 1947 1997 24 6 30 Håljärnet 2 Getfotsvägen 78-88 1947 1996 30 6 36 Håljärnet 3 Getfotsvägen 68-76 1947 1996 18 9 3 30 Krumcirkeln 6 Cirkelvägen 11-17 1948 2002 6 20 6 32 Limkakan 4 Lingvägen 100-108 1964 1990 22 45 2 1 70 Limpannan 4 Gubbängstorget 114-120 m fl 1951 Rikthyveln 1 Bordsvägen 11-27 m fl 1946 1995 9 71 12 92 Rubanken 1 Kistvägen 9-11 1948 1997 12 12 Smygvinkeln 2 Lingvägen 89-93 1951 2003 6 12 18 Spånhuven 1 Getfotsvägen 34-38 1949 1998 6 6 6 18 Spånskavaren 1 Kistvägen 5-7 1949 1997 12 12 Stålvinkeln 5 Lingvägen 97-107 m fl 1951 2003 5 18 14 4 41 Stöthyveln 1 Bordsvägen 10-32 1946 1996 6 63 3 72 Stöthyveln 2 Getfotsvägen 15-21 1948 1997 4 31 12 47 Stöthyveln 4 Getfotsvägen 1-7 1949 1997 24 24 Träklubban 1 Getfotsvägen 27 1949 1997 1 8 3 12 Gubbängen totalt 135 541 133 23 0 832 84 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Snittyta Totalyta Antal Totalyta Årshyra Medelhyra Taxeringsvärde bostäder kvm bostäder kvm lokaler lokaler kvm 041231 bostäder kr/kvm (tkr) bostäder (kr) /år per 041231 77 5 069 3 37 3 785 236 747 31 805 66 2 764 2 94 2 135 596 773 17 703 75 4 247 2 42 4 235 623 997 41 604 72 3 507 4 59 2 623 628 748 21 871 100 3 488 6 149 2 625 093 753 22 485 100 3 588 3 36 2 683 148 748 22 485 99 2 883 3 57 2 160 750 749 18 199 69 3 174 5 120 2 402 579 757 20 321 67 7 086 3 85 5 388 868 761 44 721 74 75 083 75 3 275 57 988 324 772 498 232 Stråhatten 5, Fruängen 66 2 951 9 570 2 262 251 767 23 042 66 2 951 9 570 2 262 251 767 23 042 35 2 396 4 451 1 853 916 774 21 510 52 262 1 97 203 192 776 2 676 50 300 2 35 229 196 764 2 453 50 301 1 15 233 523 776 2 440 77 690 1 442 647 246 938 9 389 49 293 227 633 777 2 377 51 306 234 022 765 2 439 50 297 232 205 782 2 408 43 4 845 9 1 040 3 860 933 797 45 692 Högaffeln 3, Gamla Enskede 74 1 697 1 432 1 671 619 985 19 812 68 749 2 108 758 545 1 013 7 985 65 716 1 86 728 182 1 017 7 827 69 763 748 861 981 7 302 37 369 205 062 556 2 316 35 386 1 71 263 184 682 3 161 40 843 6 260 744 022 883 9 018 51 872 4 233 732 808 840 9 032 48 1 141 3 124 978 327 857 9 652 48 1 140 3 125 976 246 856 9 894 49 784 5 283 664 076 847 8 048 59 1 188 6 303 988 412 832 12 086 52 992 2 129 834 696 841 9 129 36 1 147 2 64 859 599 749 8 710 51 12 787 36 2 218 11 153 639 872 123 972 Ratten 5, Gröndal 54 1 926 6 73 1 963 842 1 020 15 171 43 2 425 19 3 057 2 317 200 956 27 919 59 3 924 11 224 3 869 100 986 30 428 71 2 568 7 169 2 444 448 952 19 380 52 1 254 4 93 1 290 294 1 029 9 523 56 1 449 2 59 1 453 127 1 003 11 581 52 1 554 11 133 1 591 518 1 024 12 667 52 627 1 11 645 819 1 030 5 038 53 1 602 6 142 1 647 792 1 029 13 001 53 1 902 3 35 1 963 002 1 032 15 095 49 1 479 4 88 1 523 469 1 030 11 962 57 1 835 1 15 1 855 266 1 011 10 581 44 3 105 11 6 110 3 019 327 972 51 800 10 1 863 8 307 55 5 061 17 582 5 231 719 1 034 41 189 55 660 1 26 664 728 1 007 5 308 78 1 398 4 79 1 324 128 947 8 911 56 1 008 1 20 1 011 978 1 004 7 923 70 840 1 10 818 088 974 6 363 64 2 607 10 732 2 557 620 981 18 903 53 3 801 15 226 3 993 225 1 051 31 507 60 2 804 9 203 2 759 140 984 21 806 52 1 245 3 103 1 290 516 1 037 10 029 60 715 703 283 984 5 471 55 45 789 157 14 053 45 938 629 1 003 399 863 Bänkskruven 1, Gubbängen Stöthyveln 4, Gubbängen FASTIGHETSFÖRTECKNING 85
Fastighetsförteckning AB Familjebostäder Stadsdel/Fastighet Adress Byggår Senast <=1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >=5 rok Antal ombyggt bostäder SÖDERORT HAMMARBYHÖJDEN Bålgetingen 1 Solandergatan 2-8 m fl 1936 17 24 41 Gräshoppan 4 Olaus Magnus Väg 26-28 1936 2004 6 6 12 Gräshoppan 5 Olaus Magnus Väg 30-32 1936 2004 6 6 12 Humlan 4 Olaus Magnus Väg 19-25 m fl 1936 48 6 54 Humlan 5 Sparfvenfeltsgatan 1-19 1936 4 25 6 35 Hammarbyhöjden totalt 16 102 36 0 0 154 HÖGDALEN Bildfönstret 1 Stålbogavägen 4-12 m fl 1954 5 33 9 47 Bildskärpan 1 Harpsundsvägen 1-15 1954 24 18 6 48 Bildytan 2 Stålbogavägen 62-68 1954 3 15 3 3 24 Filmduken 1 Vrenavägen 2-10 m fl 1954 5 16 47 5 73 Filmskarven 2 Harpsundsvägen 10-50 m fl 1954 26 77 54 14 171 Filmtexten 1 Harpsundsvägen 52-70 1955 4 40 14 2 60 Ljudspalten 1 Trollesundsvägen 93-133 1955 55 69 46 11 181 Ljudspalten 2 Trollesundsvägen 71-91 1955 23 18 43 5 89 Mörkrummet 1 Stålbogavägen 48-52 1954 15 3 18 Negativet 2 Stålbogavägen 16-42 1954 28 53 33 21 135 Närbilden 3 Harpsundsvägen 17-19 1954 6 6 12 Närbilden 4 Harpsundsvägen 23-69 1954 24 43 23 50 14 154 Putsbruket 3 Önskehemsgatan 36-46 m fl 1955 28 35 64 127 Putsbruket 4 Önskehemsgatan 30-34 1961 Reflexen 1 Trollesundsvägen 86-96 m fl 1954 32 49 29 2 112 Spontvirket 2 Skebokvarnsvägen 326-340 1958 7 18 26 10 61 Spontvirket 3 Skebokvarnsvägen 312-324 1959 40 63 33 12 6 154 Spontväggen 1 Skebokvarnsvägen 293-311 1955 28 68 49 1 146 Stormhaken 1 Skebokvarnsvägen 344-362 1955 31 45 45 8 129 Stöttan 1 Skebokvarnsvägen 315-321 1955 15 20 32 6 73 Tonbadet 2 Edestavägen 24 m fl 2004 4 13 12 2 31 Tonbadet 3 Stålbogavägen 17-43 m fl 1954 33 92 61 3 189 Trappräcket 2 Önskehemsgatan 20-26 1962 1 10 22 14 47 Högdalen totalt 392 794 634 215 46 2 081 HÖKARÄNGEN Bordssaltet 1 Saltvägen 10 1947 12 12 24 Bordssaltet 2 Saltvägen 12 1947 12 12 24 Bordssaltet 3 Saltvägen 14 1947 12 11 1 24 Dragsoffan 1 Hauptvägen 102-108 1949 12 12 24 Fåtöljen 1 Hauptvägen 11-17 m fl 1949 6 36 6 48 Kryddosten 2 Saltvägen 6 1947 13 10 1 24 Länstolen 1 Hauptvägen 8-24 1949 48 6 54 Matbordet 1 Prechtvägen 2-6 1949 15 3 18 Schatullet 1 Hauptvägen 110-124 1949 48 48 Skrivbordet 1 Hauptvägen 93-107 m fl 1949 12 35 6 53 Sybordet 1 Hauptvägen 90-92 1949 5 4 9 Hökarängen totalt 18 233 88 11 0 350 LÅNGBRO Havskatten 1 Långbrodalsvägen 1-3 m fl 1992 24 22 9 3 58 Havskatten 1* Blackensvägen 2-8 1992 8 8 Havskatten 2 Sjättenovembervägen 206-208 1992 10 10 Malen 11* Långbrodalsvägen 7-11 1992 6 6 Pälskragen 1 Blackensvägen 10-26 m fl 1949 1979 23 22 8 53 Stöveln 4 Örtagårdsvägen 3-27 m fl 1946 66 73 6 145 Långbro totalt 76 120 50 31 3 280 MIDSOMMARKRANSEN Färgpennan 1 Bäckvägen 85-87 1940 12 12 Färgpennan 2 Bäckvägen 89-91 1940 12 12 Färgpennan 3 Bäckvägen 93-95 1940 12 12 Färgpennan 4 Bäckvägen 103-105 1940 12 12 Färgpennan 5 Bäckvägen 107-109 1940 2 3 6 11 Färgpennan 6 Bäckvägen 97-99 1940 3 3 6 12 Krassen 14 Lötmogatan 1-5 1935 1983 7 8 3 18 Krassen 3 Vattenledningsvägen 25-27 1920 1937 18 6 24 Midsommarkransen totalt 23 67 20 3 0 113 * radhus 86 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Snittyta Totalyta Antal Totalyta Årshyra Medelhyra Taxeringsvärde bostäder kvm bostäder kvm lokaler lokaler kvm 041231 bostäder kr/kvm (tkr) bostäder (kr) /år per 041231 49 2 018 5 155 1 522 905 755 15 175 43 510 1 30 605 196 1 187 3 991 43 510 1 81 596 280 1 169 4 194 44 2 378 7 117 1 833 043 771 17 998 44 1 553 1 295 071 834 11 186 45 6 969 14 383 5 852 495 840 52 544 60 2 800 3 102 2 152 566 769 17 868 63 3 018 8 358 2 342 340 776 20 499 59 1 422 4 151 1 105 980 778 9 509 65 4 732 5 105 3 662 339 774 30 356 59 10 063 21 1 185 7 822 456 777 66 881 60 3 628 5 596 2 775 398 765 24 871 57 10 250 7 133 8 355 705 815 64 285 60 5 368 4 74 4 193 292 781 33 740 62 1 122 854 880 762 7 078 59 7 901 9 256 6 074 911 769 50 192 70 840 1 121 645 882 769 5 686 70 10 830 16 403 8 158 398 753 68 089 56 7 157 4 316 5 493 444 768 45 475 3 1 623 7 124 52 5 770 10 646 4 467 315 774 39 094 77 4 722 7 378 3 613 609 765 30 697 59 9 062 8 454 7 098 095 783 59 532 58 8 404 3 118 6 466 594 769 53 299 57 7 347 6 198 5 636 402 767 46 682 57 4 193 3 25 3 237 148 772 26 249 69 2 130 1 82 2 843 784 1 335 26 400 57 10 804 6 80 8 335 398 772 68 163 94 4 419 7 3 062 3 368 034 762 28 600 61 125 982 141 10 466 98 703 970 783 830 369 Humlan 5, Hammarbyhöjden Stöttan 1, Högdalen 63 1 500 4 199 1 156 260 771 9 864 65 1 548 1 20 1 190 820 769 9 521 64 1 536 3 66 1 183 218 770 9 565 63 1 512 6 110 1 237 056 818 9 634 58 2 796 9 211 2 215 500 792 18 078 63 1 521 2 58 1 172 829 771 9 476 58 3 132 9 178 2 743 532 876 19 665 72 1 302 5 72 1 009 302 775 8 024 51 2 448 7 123 2 254 284 921 15 686 55 2 890 13 246 2 561 861 886 18 283 63 563 7 264 475 496 845 4 265 59 20 748 66 1 547 17 200 158 829 132 061 Schatullet 1, Hökarängen 82 4 748 4 664 4 569 439 962 52 392 120 960 831 365 866 71 712 1 571 1 025 658 1 441 12 390 120 720 637 732 886 6 264 67 3 536 15 813 2 906 915 822 28 469 47 6 759 10 698 5 088 226 753 48 801 62 17 435 30 2 746 15 059 335 864 148 316 Havskatten 1, Långbro 45 540 406 152 752 4 118 45 540 2 35 404 244 749 4 192 45 540 1 9 410 712 761 4 320 45 540 3 63 413 556 766 4 101 49 539 1 34 403 806 749 4 102 48 573 1 15 433 560 757 4 435 69 1 237 6 472 1 195 065 966 14 016 34 810 1 48 903 654 1 116 7 775 47 5 319 15 676 4 570 749 859 47 059 Färgpennan 2, Midsommarkransen FASTIGHETSFÖRTECKNING 87
Fastighetsförteckning AB Familjebostäder Stadsdel/Fastighet Adress Byggår Senast <=1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >=5 rok Antal ombyggt bostäder SÖDERORT RÅGSVED Bäverbäcken 1 Bäverbäcksgränd 7-15 m fl 1983 7 12 15 13 47 Bäverbäcken 2 Bäverbäcksgränd 41-167 1983 20 16 22 6 64 Bäverbäcken 3 Bäverbäcksgränd 88-144 1982 7 9 12 12 8 48 Bäverhonan1 Bäverdammsgränd 6-78 1984 18 22 20 10 70 Bäverhyddan 2* Bäverbäcksgränd 1-3 1983 Bävernätet 1* Bäverdammsgränd 2 1983 Bäverskinnet 2 Bäverdammsgränd 9-43 1983 17 16 21 6 60 Bäverskinnet 3 Bäverdammsgränd 45-131 1983 14 10 15 5 44 Bäverstocken 1 Bjursätragatan 55 1982 Mjölkboden 2 Bjursätragatan 5 m fl 1960 14 28 42 Mjölkboden 3 Bjursätragatan 13 m fl 1960 14 28 42 Ostkammaren 1 Lurstigen 4-18 m fl 1959 8 6 60 14 9 97 Ostkammaren 2 Bjursätragatan 23-25 1989 14 36 31 19 2 102 Skällkon 1 Vallhornsgatan 9-13 1957 24 6 30 Smörtinan 2 Stövargatan 75-89 1957 27 32 3 62 Stintan 1 Stövargatan 40-52 1957 31 2 9 42 Säterboden 1** Stövargatan 8 Säterboden 2 Stövargatan 12-34 1957 47 4 21 72 Säterhöjden 1* Bjursätragatan 24-26 1957 Säterhöjden 2 Stövargatan 1-29 1957 10 32 52 6 5 105 Säterjäntan 1 Stövargatan 57-71 1957 23 30 6 59 Sätervallen 1 Stövargatan 33-53 1957 4 21 45 10 4 84 Vallhunden 2 Vallhornsgatan 22 1958 18 18 20 56 Vallhunden 3 Vallhornsgatan 24-26 1958 19 20 19 58 Vallhunden 4 Vallhornsgatan 26 1958 19 20 20 59 Vallhunden 5 Vallhornsgatan 28 1958 19 19 19 57 Vallhunden 6 Vallhornsgatan 18-20 1957 6 12 18 Vallkon 1 Vallhornsgatan 25-29 1957 9 3 12 Rågsved totalt 152 418 490 202 68 1 330 SKARPNÄCKS GÅRD Kalkylatorn 2*** Statsrådsvägen 7 m fl 1949 1999 14 22 8 44 Skarpnäcks gård totalt 14 22 8 0 0 44 SOLBERGA Prästgårdsgärdet 1 Solberga Hagväg 7-11 m fl 1984 23 36 19 5 83 Prästgårdsgärdet 2 Solberga Hagväg 13 m fl 1984 12 6 20 4 42 Prästgårdsgärdet 3 Solberga Hagväg 6-16 1985 13 7 12 32 Prästgårdsgärdet 4 Prästgårdsgränd 7-13 m fl 1985 29 37 19 85 Prästgårdsgärdet 5 Prästgårdsgränd 15 m fl 1985 2 18 4 4 5 33 Prästgårdsgärdet 6 Prästgårdsgränd 8-14 m fl 1985 35 31 16 3 85 Prästgårdshagen 1*** Armborstvägen 2 1984 4 8 11 10 33 Uppbådet 1 Johan Skyttes Väg 199 m fl 1981 Solberga totalt 6 138 132 100 17 393 STUREBY Bastuhagen 1 Bastuhagsvägen 24-46 1952 3 43 19 11 76 Björkfaneret 2 Bjulevägen 38-50 1947 1979 1 20 5 1 27 Björkfaneret 3 Bjulevägen 33-43 1947 1978 12 12 24 Björkfaneret 4 Bjulevägen 45-55 1947 1979 3 18 3 24 Farfarstäppan 1 Bastuhagsvägen 3-43 m fl 1952 43 66 49 158 Filtskivan 10 Iggesundsvägen 2-4 1952 12 12 Masoniten 3 Bjulevägen 27-31 1947 1979 12 12 Skogskarlen 1 Bäckaskiftsvägen 7-33 1951 6 12 42 31 91 Spikbrädan 1 Bastuhagsvägen 4-14 1952 6 18 15 3 42 Tummaren 2 Bäckaskiftsvägen 2-36 1951 16 75 22 113 Virkesstapeln 1 Bäckaskiftsvägen 42-82 1951 43 69 30 142 Stureby totalt 121 333 221 46 0 721 SVEDMYRA Brevbäraren 1 Frimärksvägen 21-45 1948 9 60 6 3 78 Brevkortet 1 Postiljonsvägen 44-46 1948 18 14 32 Brevlådan 2 Frimärksvägen 1-9 m fl 1949 1977 26 25 51 Brevlådan 3 Brevvägen 1-9 1949 1977 6 47 4 57 Domsagan 1 Jönåkersvägen 22-30 m fl 1950 12 12 6 6 36 Edsöret 1 Jönåkersvägen 18-20 1950 6 6 12 Folklandet 1 Jönåkersvägen 15-25 m fl 1950 36 36 Frimärket 1 Postiljonsvägen 4-18 1948 4 10 19 9 42 * parkering **obebyggd fastighet ***kollektivhus 88 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Snittyta Totalyta Antal Totalyta Årshyra Medelhyra Taxeringsvärde bostäder kvm bostäder kvm lokaler lokaler kvm 041231 bostäder kr/kvm (tkr) bostäder (kr) /år per 041231 91 4 281 4 282 3 550 933 829 30 864 86 5 488 4 585 426 836 38 800 80 3 826 1 281 3 248 602 849 28 331 84 5 879 1 27 5 113 636 870 42 522 146 170 82 4 913 1 518 4 287 824 873 41 132 86 3 792 3 254 628 858 27 200 1 383 1 561 64 2 668 2 028 764 760 16 400 64 2 668 2 024 912 759 16 200 76 7 368 3 121 5 451 051 740 45 576 81 8 280 1 39 7 385 105 892 63 736 66 1 992 2 63 1 506 444 756 12 602 70 4 339 2 70 3 665 687 845 28 459 68 2 855 1 129 2 150 176 753 18 217-70 5 063 3 43 3 843 852 759 31 502 192 69 7 252 4 377 5 530 239 763 46 221 72 4 240 6 715 3 409 840 804 28 811 73 6 117 5 183 4 708 831 770 38 241 59 3 309 2 24 2 531 525 765 20 852 59 3 411 2 617 689 767 21 400 59 3 485 2 31 2 682 646 770 21 869 59 3 344 1 67 2 575 127 770 21 251 55 988 4 132 764 038 773 6 713 68 819 2 430 615 582 752 6 283 72 96 377 46 3 915 77 532 557 804 655 251 Bäverskinnet 3, Rågsved Prästgårdsgärdet 3, Solberga 48 2 102 4 381 2 802 252 1 333 29 193 48 2 102 4 381 2 802 252 1 333 29 193 79 6 551 5 834 616 891 53 400 83 3 494 3 125 025 894 29 200 78 2 490 2 240 762 900 20 600 75 6 411 1 18 5 779 347 901 54 882 85 2 816 1 421 2 430 254 863 25 028 75 6 393 1 18 5 765 905 902 53 678 74 2 431 2 266 430 932 20 800 1 3 125 13 975 78 30 586 4 3 582 27 442 339 897 271 563 Virkesstapeln 1, Stureby 64 4 893 8 270 3 685 351 753 39 313 65 1 756 4 246 1 473 805 839 16 158 67 1 608 5 96 1 334 514 830 14 336 64 1 533 3 74 1 291 725 843 13 686 55 8 725 11 601 6 738 918 772 71 307 70 840 620 046 738 6 563 70 840 3 68 689 652 821 7 202 72 6 594 17 730 4 995 582 758 52 758 59 2 466 3 111 1 880 049 762 19 922 56 6 363 8 198 4 947 968 778 50 291 53 7 551 21 508 5 829 046 772 60 577 60 43 169 83 2 902 33 486 656 776 352 113 Brevlådan 2, Svedmyra 57 4 437 14 211 3 402 192 767 34 923 61 1 940 1 8 1 464 714 755 15 203 39 1 971 2 40 2 039 006 1 035 21 830 47 2 681 1 44 2 597 987 969 17 446 55 1 992 9 204 1 515 079 761 16 015 65 780 2 87 577 770 741 6 474 56 2 016 2 90 1 688 712 838 16 078 67 2 814 13 705 2 266 503 805 23 790 Frimärket 1, Svedmyra FASTIGHETSFÖRTECKNING 89
Fastighetsförteckning AB Familjebostäder Stadsdel/Fastighet Adress Byggår Senast <=1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >=5 rok Antal ombyggt bostäder SÖDERORT SVEDMYRA forts. Jordabalken 1 Oppundavägen 21-35 1950 3 43 15 61 Korsbandet 1 Postiljonsvägen 20-28 1948 15 6 9 30 Lagmanstinget 4 Selebovägen 21-43 1952 8 64 24 96 Lagsagan 1 Jönåkersvägen 1-11 m fl 1950 24 24 48 Portot 1 Postiljonsvägen 32-40 1948 18 9 3 30 Råmärket 3 Selebovägen 1-13 m fl 1950 2 21 25 2 50 Råmärket 4 Selebovägen 15-17 1952 6 6 12 Skeppslaget 1 Oppundavägen 12-20 1950 24 15 3 42 Sockenstämman 4 Oppundavägen 9-15 m fl 1950 17 18 35 Telegrammet 1 Frimärksvägen 14-16 1948 6 6 12 Telegrammet 2 Frimärksvägen 2-6 m fl 1950 12 24 6 42 Tingsstugan 1 Oppundavägen 24-34 1950 24 24 48 Tomtöret 1 Jönåkersvägen 14-16 1950 6 6 12 Tredingen 1 Jönåkersvägen 10-12 1950 6 6 12 Vykortet 1 Postiljonsvägen 29-33 1948 1 32 14 47 Svedmyra totalt 155 535 196 32 3 921 VÅRBERG Jungfruholmen 2 Vårbergsplan 14-60 1968 17 76 50 28 171 Vårberg totalt 17 76 50 28 171 VÄSTBERGA Luftgungan 1 Tivolivägen 2-12 1947 6 24 6 36 Pilkastningen 3 Dansbanevägen 53-57 1947 18 18 Tivolit 2 Cirkusvägen 2-14 m fl 1947 9 90 9 6 114 Trollkarlen 2 Cirkusvägen 1-15 m fl 1947 11 90 12 113 Västberga totalt 26 222 27 6 281 VÄSTERTORP Bandyn 1 Slalomvägen 1-17 1949 36 18 54 Isprinsessan 3 Slalomvägen 2-16 1950 24 21 3 48 Paråkaren 1 Skidvägen 11-21 1950 16 16 32 Skidtränaren 1 Terrängvägen 47-69 1950 60 13 73 Slalombacken 1 Skridskovägen 10-28 m fl 1949 33 102 31 4 170 Slalomåkaren 1 Terrängvägen 31-45 1949 43 3 46 Utslagningen 1 Terrängvägen 71-81 1949 30 7 37 Ytterskär 1 Snöskostigen 8-18 1950 8 16 52 76 Västertorp totalt 41 327 138 30 536 ÅRSTA Asplången 2 Sandfjärdsgatan 12 1961 22 22 4 48 Borlången 1 Sandfjärdsgatan 28-38 1960 6 36 42 Borlången 2 Sandfjärdsgatan 42 1960 22 22 4 48 Borlången 3 Sandfjärdsgatan 46 1960 22 22 4 48 Borlången 4 Sandfjärdsgatan 54-66 1960 7 42 49 Borlången 5 Sandfjärdsgatan 68-70 1960 22 22 4 48 Borlången 6 Sandfjärdsgatan 72 1960 22 22 4 48 Dragan 1 Tavelsjövägen 8-12 1953 1995 3 12 6 21 Flåsjön 1 Tavelsjövägen 2-6 1953 1995 5 10 2 3 20 Gesunden 1 Svärdlångsvägen 29-39 m fl 1968 1995 4 31 24 9 68 Hallaren 1 Skälderviksplan 2-10 m fl 1944 1995 21 20 3 44 Kallsjön 1 Järnlundsvägen 2-22 1952 1995 33 53 12 6 6 110 Marman 2 Svärdlångsvägen 36 1951 1995 Runn 2 Storsjövägen 44-48 1946 5 11 1 17 Skagern 2 Gullmarsvägen 96-112 1945 17 36 53 Skarven 1 Borensvägen 64-66 1947 1997 7 5 12 Vingeln 1 Tavelsjövägen 14-18 1953 1995 3 12 6 21 Vänern 2 Gullmarsvägen 101-121 1945 36 30 66 Värmeln 2 Svärdlångsvägen 54-70 1951 1995 30 12 6 6 54 Ånimmen 1 Malgomajvägen 3-21 m fl 1951 1995 9 57 44 9 119 Årsjön 1 Hjälmarsvägen 26-30 1947 1997 Årstalund 3 Årsta torg 5 m fl 1952 1997 2 19 20 3 44 Åsunden 1 Gullmarsvägen 116-130 1945 48 48 Örsbaken 7 Hjälmarsvägen 37-43 m fl 1949 1997 3 3 3 3 3 15 Årsta totalt 97 386 367 158 35 1 043 SÖDERORT TOTALT 1 947 5 867 3 740 1 131 196 12 881 90 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Snittyta Totalyta Antal Totalyta Årshyra Medelhyra Taxeringsvärde bostäder kvm bostäder kvm lokaler lokaler kvm 041231 bostäder kr/kvm (tkr) bostäder (kr) /år per 041231 59 3 607 4 113 2 782 534 771 29 092 67 2 010 4 135 1 638 687 815 15 447 58 5 526 9 368 4 271 402 773 45 158 43 2 040 3 107 1 688 268 828 16 539 63 1 875 4 106 1 409 061 752 14 687 66 3 318 13 702 2 493 814 752 28 134 67 804 656 646 817 6 416 43 1 821 1 418 538 779 14 600 65 2 284 9 263 1 768 454 774 18 276 62 744 618 900 832 5 906 50 2 082 5 218 1 605 918 771 17 280 43 2 040 4 118 1 670 040 819 16 972 65 780 2 83 573 378 735 6 449 65 780 2 74 575 046 737 6 384 58 2 722 4 128 2 061 788 757 21 366 55 51 064 107 3 804 40 784 437 799 414 465 Jungfruholmen 2, Vårberg 72 12 358 12 1 571 9 771 648 791 66 937 72 12 358 12 1 571 9 771 648 791 66 937 52 1 854 6 377 1 428 918 771 15 280 51 918 2 28 697 428 760 6 911 53 6 072 12 273 4 572 150 753 45 476 52 5 831 21 414 4 448 952 763 44 792 52 14 675 41 1 092 11 147 448 760 112 459 Luftgungan 1, Västberga 60 3 264 3 362 2 833 494 868 26 718 65 3 117 6 149 2 644 518 848 24 237 64 2 032 10 1 234 1 734 580 854 19 312 60 4 366 13 259 3 804 354 871 34 323 54 9 233 15 239 8 139 539 882 70 313 57 2 608 2 94 2 313 128 887 20 348 60 2 224 7 146 1 937 508 871 17 639 59 4 488 6 101 3 901 471 869 35 185 58 31 332 62 2 584 27 308 592 872 248 075 Slalomåkaren 1, Västertorp 85 4 080 3 116 383 764 32 800 69 2 886 2 199 636 762 23 200 85 4 080 3 128 035 767 33 000 85 4 080 3 122 323 765 33 000 69 3 367 2 569 444 763 27 000 84 4 044 2 147 3 097 690 766 33 080 85 4 080 3 117 871 764 33 000 59 1 248 2 116 1 297 603 1 040 12 626 60 1 193 1 101 1 238 696 1 038 11 990 64 4 357 9 467 4 464 424 1 025 43 436 65 2 859 6 693 2 914 058 1 019 29 526 54 5 987 10 315 6 391 204 1 068 60 652 6 1 247 2 269 53 906 697 380 770 7 023 45 2 372 4 121 2 338 926 986 19 287 67 801 2 20 707 980 884 59 1 248 3 128 1 291 311 1 035 12 820 55 3 654 4 93 2 963 034 811 28 843 67 3 618 8 324 3 671 429 1 015 36 054 63 7 457 23 1 521 7 637 700 1 024 76 072 27 2 912 65 2 853 30 5 028 2 556 214 896 83 400 48 2 304 2 60 2 183 712 948 18 714 78 1172 9 1282 1 005 613 858 66 68646 148 14 575 61 710 666 899 657 792 Skagern 2, Årsta 61 791 389 1 300 81 425 657 917 101 831 6 020 387 Borlången 3, Årsta FASTIGHETSFÖRTECKNING 91
Fastighetsförteckning AB Familjebostäder Stadsdel/Fastighet Adress Byggår Senast <=1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >=5 rok Antal ombyggt bostäder VÄSTERORT ALVIK Alviken 2 Gustavslundsvägen 175 1913 1978 3 3 6 Alvik totalt 0 0 3 3 0 6 BLACKEBERG Bohuslänningen 1 Drachmannsgatan 14-24 1951 25 12 37 Dalmasen 4 Wergelandsgatan 3-5 1953 1978 32 32 Hallänningen 2 Sigrid Undsets Gata 1-15 m fl 1951 4 36 30 6 76 Hälsingen 2 Grundtvigsgatan 37-43 1951 13 11 24 Lappmannen 3 Wergelandsgatan 11-19 1951 2 24 6 32 Lappmannen 4* Wergelandsgatan 23-25 1951 Norrmannen 7 Ibsengatan 39-41 m fl 1952 57 60 51 168 Närkingen 4 Holbergsgatan 70-76 1953 10 10 11 31 Närkingen 5 Blackebergsplan 1-7 m fl 1957 25 25 10 4 64 Skärkarlen 6 Wergelandsg 2-14 m fl 1951 9 19 22 23 73 Skärkarlen 9 Wergelandsgatan 26-40 1956 3 22 18 3 3 49 Smålänningen 3 Holbergsgatan 20-38 m fl 1951 21 86 49 156 Svensken 2 Holbergsgatan 51-53 m fl 1953 2 6 8 Svensken 3 Grundtvigsgatan 47-55 1952 3 17 15 35 Upplänningen 3 Holbergsgatan 25-49 m fl 1951 10 53 69 10 6 148 Västgöten 2 Kaj Munks v 2-12 m fl 1952 13 59 18 6 96 Östgöten 1 Grundtvigsgatan 3-25 1952 11 27 19 15 3 75 Blackeberg totalt 200 452 351 73 28 1 104 BROMSTEN Sigrid 12 Fältvägen 1-11 m fl 1992 22 16 17 55 Bromsten totalt 0 22 16 17 0 55 HÄSSELBY GÅRD Parflygeln 2 Enspännargatan 5-23 1956 60 30 30 120 Paviljongen 2 Enspännargatan 29-67 1955 14 84 23 11 3 135 Terrassmuren 1 Astrakangatan 41-65 1955 13 30 38 11 3 95 Hässelby Gård totalt 87 144 91 22 6 350 HÄSSELBY STRAND Galleriet 2 Aprikosgatan 14-20 1957 29 15 28 14 86 Malmkronan 1 Krikongränd 1-9 m fl 1957 28 29 35 22 114 Matsalen 2 Vindruvsbacken 11-13 1956 2 30 32 Paradsängen 1 Aprikosgatan 5-13 1967 31 12 22 13 2 80 Salen 2 Vindruvsbacken 14-16 1955 3 31 34 Skänkrummet 1 Aprikosgatan 22-36 1957 70 28 56 28 182 Väggfältet 1 Aprikosgatan 40-60 1957 26 56 3 85 Hässelby Strand totalt 163 171 197 80 2 613 JOHANNESFRED Filaren 2 Norrbyvägen 2-12 1939 1970 26 6 32 Filaren 4 Björkbacksvägen 67-69 1939 1970 12 12 Filaren 5 Björkbacksvägen 63-65 1939 1970 12 12 Filaren 6 Granbacken 15-17 1939 1970 12 12 Filaren 7 Granbacken 11-13 1939 1970 12 12 Hammarsmedjan 3 Ståltrådsvägen 27-29 1945 4 9 3 1 17 Järnstämpeln 2 Johannesfredsvägen 49-55 m fl 1946 36 36 Järnstämpeln 5 Stångjärnsvägen 6-20 1946 48 48 Järnsvampen 1 Stångjärnsvägen 25-31 m fl 1946 16 28 3 47 Myrmalmen 1 Stångjärnsvägen 11-21 1946 51 9 60 Johannesfred totalt 20 246 15 7 0 288 MARIEHÄLL Bergielund 1 Cronströmsvägen 16 1979 2 4 1 7 Bergielund 5 Kratsbodavägen 25 m fl 1906 1986 9 2 2 13 Hingsten 17 Kratsboda Backe 4 1993 1 12 3 16 Hingsten 18 Klintbacken 11 m fl 1985 2 2 1 5 Mariehäll totalt 1 25 11 4 0 41 NOCKEBYHOV Oldmästaren 19 Tältgatan 3-5 1952 1980 8 8 Ordensgillet 1 Tyska Bottens Väg 56-60 m fl 1952 1980 6 24 30 Ordenskapitlet 8 Tältgatan 4-16 1952 1980 36 36 Rumormästaren 5 Tyska Bottens Väg 48-50 1952 1980 4 16 20 Nockebyhov totalt 10 84 0 0 0 94 *parkering 92 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Snittyta Totalyta Antal Totalyta Årshyra Medelhyra Taxeringsvärde bostäder kvm bostäder kvm lokaler lokaler kvm 041231 bostäder kr/kvm (tkr) bostäder (kr) /år per 041231 97 579 3 244 485 296 838 7 148 97 579 3 244 485 296 838 7 148 58 2 155 5 196 2 037 368 945 15 629 27 858 12 2 885 796 272 928 18 147 62 4 723 6 295 3 855 110 816 29 113 65 1 552 3 194 1 416 755 913 11 042 74 2 375 3 81 2 094 955 882 15 478 2 036 53 8 928 1 25 6 984 427 782 53 462 52 1 608 1 561 095 971 11 422 57 3 646 17 1 776 2 905 159 797 28 205 69 5 001 6 431 4 272 799 854 31 041 66 3 213 5 92 2 900 173 903 21 311 57 8 910 20 1 381 6 938 021 779 58 148 90 723 4 375 578 968 801 6 778 60 2 113 1 110 1 953 529 925 15 060 64 9 451 25 923 7 903 646 836 58 323 58 5 578 12 402 5 232 122 938 38 870 63 4 751 10 570 4 378 958 922 33 602 59 65 585 130 9 736 55 809 357 851 447 667 Alviken 2, Alvik Lappmannen 3, Blackeberg 84 4 598 1 422 4 599 744 1 000 38 121 84 4 598 1 422 4 599 744 1 000 38 121 44 5 246 7 322 4 152 461 792 29 879 61 8 199 11 413 6 430 286 784 45 630 64 6 057 11 386 4 683 413 773 36 968 56 19 502 29 1 121 15 266 160 783 112 477 58 4 987 5 242 3 862 752 775 30 818 61 6 898 6 665 6 219 898 902 32 070 54 1 737 2 117 1 359 333 783 10 672 65 5 207 4 187 047 804 31 400 53 1 818 1 30 1 422 830 783 11 125 58 10 490 3 67 8 369 758 798 61 193 63 5 328 5 172 4 099 764 769 32 240 59 36 465 22 1 293 29 521 382 810 209 518 Filaren 7, Johannesfred 47 1 498 6 325 1 361 938 909 14 382 44 528 421 272 798 4 327 44 528 2 47 406 932 771 4 369 44 528 440 472 834 4 393 48 579 455 979 788 4 655 53 904 6 528 833 198 922 8 770 47 1 680 1 45 1 576 422 938 13 127 46 2 208 3 408 2 049 924 928 18 555 46 2 183 6 160 2 045 017 937 17 087 50 2 973 3 85 2 734 032 920 22 876 47 13 609 27 1 598 12 325 186 906 112 541 Bergielund 1, Mariehäll 75 527 462 781 878 4 509 69 902 886 168 982 9 016 64 1 023 1 045 584 1 022 11 092 75 377 1 412 312 640 829 69 2 829 1 412 2 707 173 957 24 617 55 440 1 15 423 726 963 3 771 52 1 565 3 220 1 407 405 899 24 337 55 1 992 9 181 1 778 688 893 20 143 49 980 889 643 908 14 365 53 4 977 13 416 4 499 462 904 62 616 Ordenskapitlet 8, Nockebyhov FASTIGHETSFÖRTECKNING 93
Fastighetsförteckning AB Familjebostäder Stadsdel/Fastighet Adress Byggår Senast <=1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >=5 rok Antal ombyggt bostäder VÄSTERORT RIKSBY Brandseglet 10 Kvarnbacksvägen 106-134 m fl 1941 1975 158 4 162 Flossamattan 32 Spångavägen 24-50 m fl 1940 1975 108 108 Knappnålen 1 Spångavägen 72-74 1943 3 10 1 14 Syjuntan 4 Drottningholmsvägen 430-434 m fl 1941 1975 36 36 Syskrinet 14 Bergslagsvägen 11-43 m fl 1940 1975 72 48 24 144 Riksby totalt 269 170 25 0 0 464 RINKEBY Bäckkvarnen 1 Svennebygränd 3-37 1971 1995 14 28 75 37 154 Enfotakvarnen1 Kuddbygränd 4-22 1970 1992 1 33 42 17 11 104 Hemkvarnen1 Hinderstorps Gränd 1-27 m fl 1970 1993 13 46 70 38 8 175 Hinderstorp 1 Hinderstorps Gränd 4-20 m fl 1970 1992 1 26 46 28 101 Holkkvarnen 1 Degerbygränd 6-26 m fl 1971 1991 5 33 40 20 11 109 Karlkvarnen 1* Svennebygränd 1971 Kvarnhuset 1 Stavbygränd 1-19 1970 1993 13 35 56 18 3 125 Kvarnlaven 1* Stavbygränd 6 Kvarnskruven 1 Hällbybacken 2-10 m fl 1969 1995 25 16 40 23 4 108 Kvarnspelet 1 Askebykroken 4-10 m fl 1970 1994 7 23 19 1 50 Kvarnspelet 4 Askebykroken 7-11 m fl 1970 1995 6 14 15 12 1 48 Kvarntorpet 1 Hällbybacken 7-23 1970 1994 12 56 13 23 1 105 Stubbekvarnen 1* Kuddbygränd 9 1971 Tullkvarnen 1 Degerbygränd 3-37 m fl 1971 1989 13 48 55 41 10 167 Rinkeby totalt 103 342 475 276 50 1 246 SUNDBY Cecilia 1 Johannelundsvägen 20-30 m fl 1948 1974 18 41 14 2 75 Sundby totalt 18 41 14 2 0 75 TENSTA Arninge 1 Tenstavägen 10-52 1967 2 16 48 66 Björinge 1 Björingeplan 2-26 m fl 1968 24 60 21 1 106 Faringe 1 Faringeplan 1-11 m fl 1969 30 42 12 84 Faringe 2 Faringeplan 6-16 m fl 1969 24 36 13 73 Grödinge 1* Tisslingeplan 3 1968 Hämringe 1 Glömmingegränd 4-26 1968 8 36 72 36 152 Krällinge 1 Krällingegränd 21-53 m fl 1967 6 26 81 44 157 Tisslinge 7 Tisslingeplan 54-72 1968 42 18 60 Tisslinge 8 Tisslingeplan 4-28 1968 12 22 28 12 74 Tisslinge 9 Tisslingeplan 36-52 1968 15 15 30 Uppinge 1 Uppingegränd 1-25 1967 24 24 48 Uppinge 3 Uppingegränd 8-32 1968 1 70 71 Tensta totalt 29 202 470 219 1 921 ULVSUNDA Bergsryggen 22 Ulvsundavägen 37-49 1918 1968 40 40 Bergsudden 11 Ulvsundavägen 61-67 1959 1969 8 8 Bergsudden 12 Ulvsundavägen 59 m fl 1910 1968 4 4 Fältmarskalken 2 Fältmarskalksvägen 36-40 1913 1968 8 8 Landstinget 2 Bielkevägen 20 1927 2004 5 5 1 11 Landstinget 4 Ulvsundavägen 46 1929 9 2 11 Ulvskogen 2 Fältmarskalksvägen 28-30 1914 1969 8 8 Ulvskogen 3 Fältmarskalksvägen 24-26 1914 1969 6 6 Ulvsunda totalt 88 7 0 1 0 96 ÅKESHOV Brodösen 5 Knypplerskevägen 6-12 m fl 1942 1965 48 48 Huvudkudden 1 Knypplerskevägen 5-11 m fl 1942 1965 36 36 Huvudkudden 2 Knypplerskevägen 1-3 1942 1965 11 11 Knypplerskan 3 Knypplerskevägen 20-22 1942 1965 12 12 Väverskan 8 Snörmakarvägen 1-15 1942 1965 48 48 Åkeshov totalt 0 155 0 0 0 155 ÅKESLUND Stenkastet 1 Fredrikslundsvägen 29-33 1940 15 3 18 Stenkastet 2 Fredrikslundsvägen 35-39 1940 15 3 18 Åkeslund totalt 30 6 0 0 0 36 VÄSTERORT TOTALT 1 018 2 067 1 668 704 87 5 544 MODERBOLAGET TOTALT 4 345 9 204 6 016 2 130 440 22 135 *parkering 94 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Snittyta Totalyta Antal Totalyta Årshyra Medelhyra Taxeringsvärde bostäder kvm bostäder kvm lokaler lokaler kvm 041231 bostäder kr/kvm (tkr) bostäder (kr) /år per 041231 40 6 476 11 365 5 700 964 880 54 161 56 6 012 5 222 4 840 188 805 52 856 50 704 571 725 812 6 195 40 1 440 6 165 1 598 928 1 110 16 095 50 7 228 10 409 7 573 682 1 048 73 894 47 21 860 32 1 161 20 285 487 928 203 201 78 12 070 5 209 9 836 759 815 50 402 82 8 574 8 714 7 596 878 886 44 613 80 14 020 14 2 300 12 812 323 914 79 588 81 8 197 9 1 262 7 622 924 930 47 878 83 9 064 12 2 008 8 099 142 894 52 647 1 310 76 9 448 3 360 9 002 880 953 47 919 1 976 72 7 823 8 503 7 594 326 971 44 112 83 4 126 3 178 3 852 364 934 21 630 72 3 444 4 3 428 3 345 202 971 39 260 68 7 103 3 190 7 018 136 988 38 542 278 79 13 110 18 3 094 11 626 044 887 73 759 78 96 979 88 14 246 88 406 978 912 542 914 Syjuntan 4, Riksby Hämringe 1, Tensta 53 4 012 8 638 2 883 829 719 24 693 53 4 012 8 638 2 883 829 719 24 693 90 5 960 7 113 4 349 376 730 22 013 88 9 286 5 147 7 034 391 758 34 838 75 6 268 4 984 486 795 23 600 76 5 522 2 430 4 367 715 791 22 789 77 11 664 9 623 9 906 424 849 53 630 83 13 105 12 690 9 403 827 718 49 957 88 5 254 3 990 386 759 19 000 76 5 592 6 304 4 197 424 751 21 857 99 2 970 8 992 2 137 872 720 15 733 69 3 312 5 454 2 532 336 765 13 744 72 5 082 1 116 3 840 549 756 19 200 80 74 015 55 3 869 56 744 786 767 296 361 Fältmarskalken 2, Ulvsunda 43 1 728 1 10 1 336 676 774 14 211 45 358 275 170 769 2 961 37 146 114 294 783 1 220 45 358 280 138 783 2 983 57 628 667 032 1 062 4 379 55 605 2 151 485 657 803 6 055 43 344 268 452 780 2 865 44 261 201 936 774 2 163 46 4 428 3 161 3 629 355 820 36 837 Huvudkudden 1, Åkeshov 42 2 016 2 132 2 153 208 1 068 20 299 42 1 512 1 22 1 609 272 1 064 15 400 39 429 1 72 508 156 1 185 5 000 42 504 1 20 538 380 1 068 5 274 42 2 016 2 12 2 172 372 1 078 19 814 42 6 477 7 258 6 981 388 1 078 65 787 44 783 802 755 1 025 8 075 44 783 803 331 1 026 8 046 44 1 566 0 0 1 606 086 1 026 16 121 64 357 481 419 35 575 305 751 669 855 2 200 619 62 1 375 685 2 332 200 365 1 176 596 140 855 12 421 126 Stenkastet 2, Åkeslund FASTIGHETSFÖRTECKNING 95
96 FASTIGHETSFÖRTECKNING Knappnålen 1, Riksby.
Bäverhonan 1, Rågsved. FASTIGHETSFÖRTECKNING 97
Fastighetsförteckning i sammandrag, FB Servicehus AB ägda fastigheter per 2004-12-31 Stadsdel/Stadsdelsnämndsområde antal totalyta antal totalyta Taxeringsvärde per bostäder bostäder kvm lokaler lokaler kvm* 2004-12-31, tkr** INNERSTADEN Katarina-Sofia 180 4 480 3 13 515 141 200 Kungsholmen 169 9 697 6 20 735 128 233 Maria-Gamla Stan 593 30 243 33 42 487 599 000 Norrmalm 387 20 156 61 28 018 390 813 Östermalm 86 2 825 2 10 018 99 000 Innerstaden totalt 1 415 67 401 105 114 773 1 358 246 SÖDERORT Enskede-Årsta 89 4 025 27 45 280 38 724 Farsta 371 13 691 13 24 004 136 628 Hägersten 444 22 083 28 33 476 163 819 Liljeholmen 299 15 166 12 15 839 197 857 Skarpnäck 105 6 059 6 17 121 65 770 Skärholmen 617 27 461 39 30 240 195 097 Vantör 193 7 778 14 28 151 80 693 Älvsjö 223 11 382 6 10 552 111 898 Söderort totalt 2 341 107 645 145 204 663 990 486 VÄSTERORT Bromma 508 25 298 10 17 343 174 257 Hässelby-Vällingby 513 22 521 26 40 883 193 213 Kista 301 13 743 15 11 418 92 440 Rinkeby 149 6 166 7 1 668 32 598 Spånga-Tensta 363 18 093 17 16 692 140 770 Västerort totalt 1 834 85 821 75 88 004 633 278 FB SERVICEHUS TOTALT 5 590 260 867 325 407 440 2 982 010 *totalyta lokaler: i sjukhem, gruppbostäder etc är denna yta inkl. bostäder. **vårdbyggnader, t ex sjukhem och gruppbostäder åsätts ej taxeringsvärde Fastighetsförteckning FB Servicehus AB Stadsdelsnämnds- Stadsdel Adress Byggår Senast Användning Antal Totalyta Antal Totalyta Taxeringsområde/Fastighet ombyggd bostäder bostäder kvm lokaler lokaler kvm* värde per 041231, (tkr)** INNERSTADEN KATARINA-SOFIA Hamnvakten 7 Södermalm Katarina Bang. 80-82 m fl 1982 2001 Servicehus 180 4 480 3 13 515 141 200 Katarina-Sofia totalt 180 4 480 3 13 515 141 200 KUNGSHOLMEN Pilträdet 10 Kungsholmen Bolinders Plan 3-5 m fl 1984 Servicehus 131 7 784 2 4 673 106 400 Pilträdet 8, del av Kungsholmen Bolinders Plan 1 1983 2003 Sjukhem 2 14 472 - Skogsmarken 23 Stora Essingen Essingestråket 44 m fl 1963 1987 Servicehus 38 1 913 2 1 590 21 833 Kungsholmen totalt 169 9 697 6 20 735 128 233 MARIA-GAMLA STAN Mälteriet 2 Reimersholme Vindragarvägen 16-18 1980 1995 Servicehus 160 7 800 6 6 691 93 400 Fabriken 37 Södermalm Bergsunds strand 43 m fl 1974 2002 Servicehus 130 4 394 7 8 522 179 000 Filen 4 Södermalm Hornsgatan 127-139 1985 Servicehus 196 12 162 11 9 845 241 800 Stiftelsen 1 Södermalm Björngårdsgatan 23 1875 1990 Spec anv 1 1 945 - Svärdet 8 Södermalm Maria Bangata 1 m fl 1986 Servicehus 107 5 887 6 7 720 84 800 Vattenpasset 16 Södermalm Tideliusgatan 16 1887 1996 Sjukhem 1 3 368 - Vattumannen 31 Södermalm Timmermansgatan 27 1962 1998 Sjukhem 1 4 396 - Maria-G:a Stan totalt 593 30 243 33 42 487 599 000 NORRMALM Väderkvarnen 20 Norrmalm Brunnsgatan 26 A-F m fl 1981 Servicehus 164 9 491 8 10 564 203 000 Blåkråkan 4 Vasastan Ingemarsgatan 12 1910 Behandlingshem 1 425 - Sabbatsberg 23 Vasastan Sabbatsbergsvägen 1-30 1900-1950 Sjukhem 17 8 764 - Vasen 3 Vasastan Kadettgatan 2 m fl 1975 Servicehus 93 4 529 31 2 056 76 213 Vilan 3 Vasastan Ingemarsgatan 9 1910 Behandlingshem 1 753 - Väduren 16 Vasastan Birger Jarlsgatan 91 m fl 1981 Servicehus 130 6 136 3 5 456 111 600 Norrmalm totalt 387 20 156 61 28 018 390 813 ÖSTERMALM Kattrumpstullen 5 Norra Djurgården Roslagstullsbacken 7 2003 Sjukhem 1 7 402 - Kumlet 24 Östermalm Grevgatan 45 m fl 1972 1996 Servicehus 86 2 825 1 2 616 99 000 Östermalm totalt 86 2 825 2 10 018 99 000 INNERSTADEN TOTALT 1415 67 401 105 114 773 1 358 246 98 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Fastighetsförteckning FB Servicehus AB Stadsdelsnämnds- Stadsdel Adress Byggår Senast Användning Antal Totalyta Antal Totalyta Taxeringsområde/Fastighet ombyggd bostäder bostäder kvm lokaler lokaler kvm* värde per 041231, SÖDERORT ENSKEDE-ÅRSTA Alven 7 Enskede Gård Lilla Gungans Väg 12 1920 1999 Spec anv 1 190 - Lilla Gungan 8 Enskede Gård Lilla Gungans Väg 6 1911 Spec anv 1 178 - Palsternackan 3 Gamla Enskede Handelsvägen 170 A-B, 172 1952 1984 Servicehus 87 3 905 1 3 133 38 724 De Gamlas Hem 2 Stureby Tussmötevägen 169-199 1935 2002 Sjukhem 2 120 20 24 067 - Gamlebo 8 Stureby Ramviksvägen 211-215 1957 2002*** Sjukhem 2 11 862 - Ånn 7 Årsta Årstavägen 112 1961 2000 Sjukhem 2 5 850 - Enskede-Årsta totalt 89 4 025 27 45 280 38724 tkr** FARSTA Hammarö 11 Farsta Nykroppagatan 2 1960 1995 Dagcenter 1 320 - Perstorp 1 Farsta Ekebergabacken 4 1964 1991 Sjukhem 1 13 390 - Ålö 2 Farsta Larsbodavägen 30 1961 Dagcenter 1 320 - Edö 1 Farsta Strand Nordmarksvägen 82-84 1975 Servicehus 245 11 004 4 2 241 88 244 Vilohemmet 1 Farsta Strand Gräsmarksgränd 2 1903 1994 Behandlingshem 1 740 - Kryddpepparn 3 Hökarängen Lingvägen 157 1955 Spec anv 1 1 001 - Orhem 1:4 Skarpnäcks Gård Orhemsvägen 112-114 1860 2003 Behandlingshem 1 617 - Brevlådan 1 Svedmyra Brevvägen 8-14 m fl 1949 1977 Servicehus 126 2 687 3 5 375 48 384 Farsta totalt 371 13 691 13 24 004 136 628 HÄGERSTEN Skärsliparen 2 Aspudden Skärslipargränd 13 1955 Behandlingshem 1 1 100 - Fruängsgården 1 Fruängen Elsa Beskows Gata 4-10 m fl 1969 1982 Servicehus 247 12 182 9 12 458 92 800 Broder Pehr 1 Hägersten Hägerstens Allé 19 1999 Gruppbostad 1 669 - Jungfru Lona 2 Hägersten Axelsbergs Torg 1-5 m fl 1983 1997 Servicehus 197 9 901 10 12 524 71 019 Västbo 1 Hägersten Eolshällsvägen 4 1945 1999 Behandlingshem 1 548 - Pettersbergsgården 15 Mälarhöjden Båtsmanskroken 28 före 1913 tillb 1963 Behandlingshem 1 792 - Västberga Gård 1 Västberga Västberga gårdsväg 30 m fl 1947 1996 Behandlingshem 3 4 761 - Bandyklubban 5 Västertorp Bandyvägen 3 1996 1997 Gruppbostad 1 369 - Brättet 2 Västertorp Terrängvägen 18-20 1953 1995 Dagcenter 1 255 - Hägersten totalt 444 22 083 28 33 476 163 819 LILJEHOLMEN Bottenstocken 13 Gröndal Gröndalsvägen 138-146 1957 1983 Servicehus 65 2 939 5 3 388 36 057 Trehörningen 1 Liljeholmen Lövholmsvägen 25-35 1986 Servicehus 100 5 195 4 5 948 92 200 Kastanjen 7 Midsommarkransen Majstångsvägen 4-6 1981 Servicehus 134 7 032 2 6 030 69 600 Likriktaren 2 Västberga Mikrofonvägen 16 1980 2001 Gruppbostad 1 473 - Liljeholmen totalt 299 15 166 12 15 839 197 857 SKARPNÄCK De Gamlas Vänner 7 Enskededalen Gamla Tyresövägen 349 1960 1994 Sjukhem 1 13 820 - Lektionen 6 Hammarbyhöjden Tidaholmsplan 11-19, 18-20 1987 Servicehus 105 6 059 5 3 301 65 770 Skarpnäck totalt 105 6 059 6 17 121 65 770 SKÄRHOLMEN Måsholmen 15 Skärholmen Bredholmsgatan 20-22 m fl 1968 Servicehus 177 9 103 19 3 792 65 740 Svanholmen 1 Skärholmen Vårbergsvägen 63 1970 1996 Sjukhem 1 18 895 - Frösätra 1 Sätra Frösätrabacken 7 1973 Servicehus 207 8 319 13 3 551 58 007 Malsätra 3 Sätra Frösätrabacken 46 1973 Servicehus 64 3 420 1 91 18 400 Byholmen 2 Vårberg Vårholmsbackarna 104-112 1974 Servicehus 169 6 619 5 3 911 52 950 Skärholmen totalt 617 27 461 39 30 240 195 097 VANTÖR Lådkameran 1 Bandhagen Skeppstavägen 1-3 1965 Behandlingshem 1 3 267 - Kolryssen 2 Hagsätra Glanshammarsgatan 18 1978 2002 Gruppbostad 1 458 - Svedjaren 1 Hagsätra Hagsätravägen 117-119 2002 Gruppbostad 1 918 - Svedjaren 3 Hagsätra Hagsätravägen 115 1985 Dagcenter 1 434 - Tjärdalen 4 Hagsätra Porlabacken 38 1963 Spec anv 1 969 - Bygeln 1 Rågsved Kumlagatan 1-5 1962 1997 Servicehus 55 2 714 4 760 17 293 Bygeln 5 Rågsved Kumlagatan 9 m fl 1983 1997 Servicehus 138 5 064 4 9 408 63 400 Hemsystern 1 Örby Ripsavägen 38-40 1965 2002 Sjukhem 1 11 937 - Vantör totalt 193 7 778 14 28 151 80 693 *totalyta lokaler: i sjukhem, gruppbostäder etc är denna yta inkl. bostäder **vårdbyggnader, t ex sjukhem och gruppbostäder åsätts ej taxeringsvärde ***hus 21 och 22 ombyggda år 2002 FASTIGHETSFÖRTECKNING 99
Fastighetsförteckning FB Servicehus AB Stadsdelsnämnds- Stadsdel Adress Byggår Senast Användning Antal Totalyta Antal Totalyta Taxeringsområde/Fastighet ombyggd bostäder bostäder kvm lokaler lokaler kvm* värde per 041231, (tkr)** SÖDERORT ÄLVSJÖ Flygfisken 14 Långbro Linbodavägen 107 1995 2000 Gruppbostad 1 417 4 171 Svalrocken 17 Långbro Spadvägen 5-9 1985 Servicehus 99 5 056 1 3 142 43 727 Mockasinen 4 Solberga Sulvägen 14 1999 Gruppbostad 1 497 - Prästgårdshagen 2 Solberga Armborstvägen 4-8 m fl 1984 Servicehus 124 6 326 3 6 496 64 000 Älvsjö totalt 223 11 382 6 10 552 111 898 SÖDERORT TOTALT 2 341 107 645 145 204 663 990 486 VÄSTERORT BROMMA Tunet 1 Beckomberga Råckstavägen 26-36 1983 Servicehus 144 7 544 4 6 050 - Dalbon 1 Blackeberg Björnsonsgatan 251 1959 1988 Servicehus 98 5 546 1 2 043 35 232 Ölänningen 2 Mariehäll Solbergsvägen 49 1937 1990 Spec anv 1 450 3 479 Ceremonien 5 Nockebyhov Gubbkärrsvägen 21 1975 Servicehus 164 6 059 1 2 540 70 000 Tvättstugan 1 Stora Mossen Nyängsvägen 122 1930 2004 Gruppbostad 1 245 1 146 Hallandsås 1 Traneberg Missionsvägen 16 1790 2002 Behandlingshem 1 899 - Sörklippan 1 Traneberg Tranebergsvägen 45-47 1983 Servicehus 101 5 904 1 4 913 64 400 Prästgården 1 Ulvsunda Lövåsvägen 14 2002 Gruppbostad 1 448 - Bromma totalt 508 25 298 10 17 343 174 257 HÄSSELBY-VÄLLINGBY Blindfönstret 5 Hässelby Gård Astrakangatan 81 A-D 1980 2002 Gruppbostad 1 1 360 - Blindfönstret 6 Hässelby Gård Astrakangatan 81 E 1980 2002 Gruppbostad 1 239 - Överstycket 1 Hässelby Gård Ormängstorget 10 A-D 1973 Servicehus 273 12 258 11 5 961 94 779 Backlöken 5 Hässelby Villastad Backlöksvägen 3 1972 Dagcenter 1 625 - Brandliljan 14 Hässelby Villastad Brunklövergränd 9 1979 1994 Gruppbostad 1 830 - Eklövet 14 Hässelby Villastad Eklövsgränd 17 1980 2001 Gruppbostad 1 549 - Klofibblan 24 Hässelby Villastad Svärdsliljevägen 153 1999 Gruppbostad 1 515 - Myrbräckan 8 Hässelby Villastad Neptunistigen 8 1977 2002 Gruppbostad 1 274 - Skolörten 2 Hässelby Villastad Riddersviksv. 108-114 m fl 1974 Servicehus 140 6 055 1 4 242 59 747 Spetskålen 65 Hässelby Villastad Loviselundsvägen 155 1964 1957 Behandlingshem 1 594 - Vallörten 17 Hässelby Villastad Malörtsgränd 1-5 m fl 1974 2002 Servicehus 100 4 208 1 1 145 38 687 Vitmåran 1 Hässelby Villastad Bergmyntegränd 5 2000 Gruppbostad 1 368 - Väpplingen 8 Hässelby Villastad Rädisvägen 59 1971 Dagcenter 1 118 - Salome 10 Kälvesta Soprangränd 17 1977 1995 Gruppbostad 1 240 - Vårdhemmet 1 Råcksta Råckstavägen 100 A-C 1971 2003 Sjukhem 2 23 823 - Hässelby-Vällingby totalt 513 22 521 26 40 883 193 213 KISTA Kista Oslo 10 Husby Oslogatan 7 1974 Dagcenter 1 154 - Köpenhamn 1 Kista Kista Torg 1-7 m fl 1977 Servicehus 301 13 743 14 11 264 92 440 Kista totalt 301 13 743 15 11 418 92 440 RINKEBY Kvarnberget 2 Rinkeby Rinkebyplan 2-8 1971 Servicehus 149 6 166 7 1 668 32 598 Rinkeby totalt 149 6 166 7 1 668 32 598 SPÅNGA-TENSTA Ansgar 14 Bromsten Kavlegränd 10 1980 Spec anv 1 147 - Ansgar 15 Bromsten Cervins Väg 84 1980 Spec anv 1 147 - Ansgar 16 Bromsten Cervins Väg 84 A 1980 Dagcenter 1 207 - Ansgar 17 Bromsten Kavlegränd 8 1973 Spec anv 1 120 - Idun 24 Bromsten Cervins Väg 9-15 1984 Servicehus 175 9 335 4 8 989 91 320 Bäcken 9 Flysta Söderbergavägen 43 1979 1995 Gruppbostad 1 417 - Fästegåvan 16 Nälsta Solhagavägen 94 1999 Gruppbostad 1 415 - Helgonlegenden 7 Sundby Arrendevägen 51 1950 Spec anv 1 195 - Stranninge 1 Tensta Elinsborgsbacken 3-9 1970 Servicehus 188 8 758 6 6 055 49 450 Spånga-Tensta totalt 363 18 093 17 16 692 140 770 VÄSTERORT totalt 1 834 85 821 75 88 004 633 278 TOTALT FB SERVICEHUS 5 590 260 867 325 407 440 2 982 010 *totalyta lokaler: i sjukhem, gruppbostäder etc är denna yta inkl. bostäder **vårdbyggnader, t ex sjukhem och gruppbostäder åsätts ej taxeringsvärde 100 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Essinge Äldreboende, Skogsmarken 23, Stora Essingen. FASTIGHETSFÖRTECKNING 101
Familjebostäders fastighetsbestånd >> Årsredovisningen är framtagen i samarbete mellan AB Familjebostäder och PATRIK STHLM. Fotografierna är tagna av Magnus Skoglöf, Terese Brandt, Andreas Graube, Andreas Nordström, Åke E:son Lindman med flera. Repro och tryck EO Print AB, 2005.
Familjebostäders fastighetsbestånd 2004 Familjebostäder FB Servicehus
Solceller pryder fasaden på ekohuset Lysande.
Ingår i koncernen Stockholms Stadshus AB AB Familjebostäder, Sankt Eriksgatan 47, Box 49 103, 100 28 Stockholm Telefon 08-737 20 00, Fax 08-737 21 21, E-post fb@familjebostader.com, www.familjebostader.com Organisationsnummer 556035-0067