ÅRSREDOVISNING ÅR 2004. AB FAMIL JEBOSTÄDER
Kundtjänsten på Sankt Eriksgatan 47. Kort om Familjebostäder Familjebostäder är Sveriges tredje största bostadsföretag. Bolaget ingår i koncernen Stockholms Stadshus AB som ägs av Stockholms stad. Familjebostäder är sedan 1999 en koncern där också det helägda dotterbolaget FB Servicehus AB ingår. Familjebostäder bildades 1936. Sedan dess har bolaget medverkat vid tillkomsten av nya stadsdelar i Stockholm, från Kristineberg på 1930-talet till Hammarby Sjöstad nu på 2000-talet. I dag har över 48 000 stockholmare sitt hem hos Familjebostäder. Det goda boendet är Familjebostäders långsiktiga verksamhetsinriktning med affärsidén att erbjuda attraktiva bostäder och lokaler med hyresrätt i trygga, välskötta områden. I fastighetsbeståndet finns 563 fastigheter med 27 725 bostäder och 2 654 lokaler. Bostadsytan uppgår till 1 636 552 kvadratmeter och lokalytan till 607 874 kvadratmeter. Antalet medarbetare var vid årsskiftet 2004-2005 325. Årsomsättningen är nästan 2 miljarder kronor. Fastigheternas bedömda marknadsvärde är drygt 22 miljarder kronor och det bokförda värdet 9,2 miljarder kronor.
Kvarteret Innanhavet på Sickla Udde tilldelades i mars 2004 Byggindustrins pris Årets bostad 2003.
Innehåll Sammanfattning 7 VD har ordet 8 Ägardirektiv, affärsidé och mål 10 Till allmän nytta 12 Marknad och kunder 15 Marknadsområde Innerstaden 18 Marknadsområde Söderort 20 Marknadsområde Västerort 22 Lokaler 24 Fastigheterna 26 Fastighetsutveckling 29 Miljöredovisning 34 Medarbetare och organisation 36 FB Servicehus AB 39 Finansiering 41 Möjligheter och risker 44 AB Familjebostäders styrelse 46 AB Familjebostäders ledning 48 FB Servicehus styrelse och ledning 49 Förvaltningsberättelse 52 Resultaträkning 55 Kommentarer till resultaträkningen 56 Balansräkning 58 Kommentarer till balansräkningen 60 Kassaflödesanalys 62 Kommentarer till kassaflödesanalys 63 Tilläggsupplysningar 64 Noter 65 Vinstdisposition 68 Revisionsberättelse 69 Flerårsöversikt 70 Nyckeltal 72 Nyckeltalsdefinitioner 73 Fastighetsförteckning AB Familjebostäder 76 Fastighetsförteckning FB Servicehus AB 98
6 Vi renoverar för dagens och morgondagens hyresgäster. Under 2004 har över 1300 lägenheter fått nya badrum.
Sammanfattning Året 2004 Resultatet efter finansnetto blev 164 miljoner kronor Soliditeten sjönk till 42,5 procent FB Servicehus förvärvade 77 fastigheter för 2 768 miljoner kronor Investeringar i nyproduktion och ombyggnader har gjorts för 789 miljoner kronor Bostadshyrorna höjdes med i genomsnitt 2,25 procent från 1 februari 2004 Byggstart för ytterligare tre projekt och totalt 273 lägenheter Drygt 1 300 lägenheter har boförbättrats eller blivit stambytta Nyckeltal 2004 2003 2002 2001 2000 Nettoomsättning, mnkr 1 963 1 669 1 590 1 774 1 951 Resultat efter finansnetto, mnkr 164 195 510 2 475 1 383 Realisationsvinster, mnkr 7 0 404 2 280 1 184 Eget kapital, mnkr 4 610 4 497 4 367 4 023 2 195 Marknadsvärde fastigheter, mnkr 22 362 16 651 15 499 15 100 19 000 Bokfört värde fastigheter, mnkr 9 184 6 019 5 677 5 755 8 243 Räntebärande skulder, mnkr 5 057 2 040 2 206 2 168 5 789 Investeringar i anläggningstillgångar, mnkr 3 609 518 690 686 888 Avyttringar av anläggningstillgångar, mnkr 100 0 658 5 081 1 860 Avkastning på totalt kapital, % 3,2 4,0 8,3 32,2 19,3 Soliditet, % 42,5 61,2 58,1 53,6 23,3 Uthyrningsgrad area bostäder, % 100 100 100 100 100 Antal anställda 31 december 2004 325 327 354 355 385 Definitioner, se sidan 73 Utblick 2005 Differentierad höjning av bostadshyrorna från 1 februari 2005, 18 till 30 kr/kvm. Genomsnittshöjning 2,74 procent Byggstart för ytterligare cirka 400 lägenheter Planering och projektering för nya bostäder fortsätter, totalt hanteras projekt med nära 3 000 lägenheter FB Servicehus fortsätter att utvecklas, ytterligare fastighetsförvärv aktuella Planerat genomförande av minst 1 500 våtrumsrenoveringar SAMMANFATTNING 7
VD har ordet Vi har haft tre byggstarter under 2004 och i vår projektportfölj finns nära 3 000 lägenheter. Vi står väl rustade att leva upp till ägardirektiven. Kostnaderna för nyproduktion av bostäder har under en lång rad år legat högt i hela landet, och i synnerhet i Stockholmsområdet. Höga produktionskostnader ger lägre avkastning i projekten med risk för nedskrivningsbehov trots förhållandevis höga inflyttningshyror. Ett aktivt arbete i kombination med en förbättrad konkurrens i entreprenörsledet har resulterat i att vi kunnat sänka kostnaderna för vår nyproduktion. Förutom arbete med olika entreprenadformer och nya tekniska lösningar har vi under året genomfört en gestaltningsoch entreprenadtävling med hyrestak. Resultatet är kvalitativ nyproduktion till rimlig kostnadsnivå. Via optionsavtal säkrar vi möjligheten att bygga dessa prissatta produkter även i kommande projekt. I och med verksamhetsåret 2004 är Familjebostäder tidsmässigt halvvägs i uppdraget att under en fyraårsperiod bygga 2 000 nya hyresrätter till Stockholms bostadsmarknad. Under 2004 har vi påbörjat 273 lägenheter och kan räkna in byggstart av nästan 800 lägenheter sedan starten 2002. I projektportföljen finns planer för igångsättning av ytterligare 1 300 lägenheter de kommande två åren, vilket innebär att vi säkrat möjligheten att infria det uppställda målet. Årets resultat uppgår till 164 miljoner kronor. Resultatet präglas av stora underhållsinsatser i koncernen. Investeringarna har under året uppgått till 3 609 miljoner kronor, varav 2 768 miljoner avser koncerninterna förvärv av vård- och omsorgsfastigheter till dotterbolaget FB Servicehus AB. Under året har nedskrivning skett med sex miljoner kronor i moderbolagets nyproduktion och med totalt 40 miljoner kronor i dotterbolagets fastigheter. Bostadshyrorna höjdes den 1 februari 2004 med 2,25%. Även för 2005 ser vi en måttlig höjning motsvarande 2,51% på årsbasis. Höjningar på denna nivå täcker inte kostnadsutvecklingen i fastighetsförvaltningen och motsvarar inte det självkostnadsbaserade höjningsbehovet. Dessa vikande driftnetton kan på sikt äventyra värdetillväxten. Arbetet med differentierade höjningar fortsätter. En alltför snäv fördelningsram begränsar dock omfördelningseffekten och möjliggjorde inte önskvärda lägre höjningar i den priskänsliga nyproduktionen och vissa mer utsatta områden. Under året genomfördes en ny organisation i moderbolaget, med en mer kundnära förvaltningsverksamhet. Förstärkning har skett för nyproduktionen och dess avsättning på marknaden. Vi har också, i balansgången mellan vad som är rimlig ut- 8 VD HAR ORDET
hållig bemanning i förhållande till de satsningar vi har de kommande åren, en ovanligt hög grad av projektanställningar. Mer är 48 000 stockholmare har sin bostad i våra fastigheter. Deras synpunkter är väsentliga för verksamheten och vi genomför nu en ny typ av kundundersökningar, där resultatet bryts ner till fastighetsnivå. Målet är bättre prioriteringar i förvaltningsåtgärderna för ökad kundnöjdhet. I vårt befintliga bestånd sker kontinuerligt anpassningar till moderna krav på bostadsutformning. Tillskotten av nya bostäder på marknaden ligger på en hög prisnivå, medan betalningsförmågan hos nuvarande och framtida hyresgäster gör att efterfrågan på billigare lägenheter är stor. Strategin i det befintliga beståndet är därför mer begränsade insatser där vi bland annat ökat stambytesinsatserna i vårt stora bestånd från 1940-50-talen. Under året har över 1 300 lägenheter i förort fått bland annat upprustade badrum och förbättrad elstandard. Den höga upprustningstakten bibehålls under de kommande åren. Samtidigt pågår en inventering av beståndet för anpassningar som kan möjliggöra för allt fler äldre att bo kvar i den utsträckning man önskar. Under året har vidare fattats ett inriktningsbeslut att utreda förutsättningarna för ett bredbandsprojekt i samverkan med de andra två kommunala bostadsbolagen. Efter några svaga år sker en återhämtning i Sveriges ekonomi och tillväxten för 2005 förväntas bli högre än på ett antal år. Stockholm är åter i tätposition och tillväxten förväntas bli högre i Stockholm än i övriga landet. Samtidigt som vi skönjer en konjunkturuppgång kan vi 2004 för första gången sedan 1970-talet avläsa ett negativt flyttnetto, trots ett ökande bostadsutbud. Nyproduktionen har satt fart i hela stockholmsregionen och nya bostäder kommer fortlöpande ut på marknaden i ökande takt, med tyngdpunkt 2006-2007. Efterfrågan är fortfarande stor men det finns idag nyproducerade lägenheter att hyra direkt, utan föregående kötid. Lägesfaktorn blir en komponent som blir allt tydligare och vi ser ett mer selektivt bostadssökande, inte bara i yttre förortslägen, utan även i lägen där många bostäder produceras i ett sammanhang. Bostadsproducenterna får nu konkurrera om kunderna, som söker ett prisvärt och kvalitativt boende. Hyresrätten har blivit en alltmer kostsam upplåtelseform. En av anledningarna är att det statliga räntebidragssystemet inte justerats i takt med stigande produktionskostnader. Stödsystemet innebar, när det kom i början av 90-talet, att bidrag gavs till 80-90 procent av produktionskostnaden. Bidragsunderlaget är idag i princip oförändrat och utgör därmed långt under hälften av en normal produktionskostnad i dagsläget. Över halva kostnaden måste således finansieras utan räntestöd och ytterst av de boende. Den nyproducerade bostadsrätten däremot, uppbär såväl räntesubvention för lån i fastigheten som fullt ränteavdrag för innehavaren för en räntekostnad upp till 100 000 kronor per år. För en bostadsrätt innebär detta utöver räntebidrag en ytterligare årlig subvention om cirka 30 000 kronor vid trettioprocentig avdragsrätt för räntorna. Det särskilda stödet för produktion av hyresrätter på bristorter justerar obalansen mellan upplåtelseformer något. Det är dock både tids- och rambegränsat samt i princip riktat mot produktion av mindre lägenheter och med en hyresnivå om högst 1 100 kronor per kvadratmeter. Detta innebär att många nybyggen i Stockholm riskerar att bli utan stöd. Det är därför viktigt att den statliga utredningen om framtida stöd till bostadssektorn tar sikte på att fullt ut neutralisera skillnaderna i produktionsvillkor mellan hyres- och bostadsrätter och återställer balansen som den en gång var tänkt. De närmaste årens verksamhet kommer att präglas av fortsatt effektiviseringsarbete, nyproduktion och upprustningsprojekt. Dotterbolagets organisatoriska inplacering i koncernen Stockholms Stadshus AB är en ägarfråga som kommer att övervägas under 2005. Ett fortsatt ambitiöst nyproduktions- och ombyggnadsprogram innebär investeringar om drygt en miljard årligen. Resultatutvecklingen är positiv för den kommande treårsperioden, med en resultatnivå på mellan 110 och 130 miljoner i moderbolaget, trots ett fortsatt stort åtagande med upprustningar i det äldre beståndet. Fokus är på rimlig kostnadsnivå i den fortsatta nyproduktionen för konkurrenskraftiga och uthålliga hyror, en hyresutveckling som svarar mot kostnadsutvecklingen, och beståndsutveckling för ett varierat bostadsbestånd som svarar mot efterfrågan på bostadsmarknaden. Stockholm i februari 2005 Hans Pettersson VD HAR ORDET 9
Ägardirektiv, affärsidé och mål Familjebostäder är ett allmännyttigt bostadsföretag och ägs av Stockholms stad. Bolagets affärsidé, mål och strategier utgår från de övergripande mål med politiska värdegrunder som vår ägare formulerar. Grunduppgiften är att vara ett verktyg för stadens utveckling. De uppdrag vi får ska genomföras på affärsmässiga grunder. Ägardirektiv I stadens budget för 2005 anger ägardirektiven att de kommunala bostadsbolagen ska vara livskraftiga och ekonomiskt starka föregångare som leder utvecklingen mot framtidens boende. I egenskap av demokratiskt ägda företag ska bostadsbolagen verka för ett antal allmännyttiga mål. Tillgång till en god bostad ska finnas för alla, oavsett ekonomiska eller sociala resurser. Att minska kostnaderna för nyproduktion av bostäder är en av de mest angelägna frågorna. Förvaltningen ska ge en långsiktig värdetillväxt. Bolagen ska bland annat aktivt: bidra till Stockholms försörjning av billiga och bra bostäder ta ett socialt ansvar i kombintion med affärsmässig verksamhet bidra till de boendes möjligheter att ta ansvar genom samarbete med de boende kring underhåll och förvaltning bidra till utvecklingen av ett ekologiskt hållbart samhälle stärka sin byggherrekompetens samt arbeta för att ta fram upphandlingsformer och produktionsmetoder som leder till lägre byggkostnader ha en kostnadseffektiv och rationell bostadsförvaltning delta i stadsdelsförnyelsen Familjebostäder ska koncentrera verksamheten till en kostnadseffektiv förvaltning av ett varierat bestånd av attraktiva bostäder inom stadens gränser. FB Servicehus organisatoriska inplacering i koncernen kommer att övervägas under 2005. Familjebostäder ska: bygga minst 2 000 nya bostäder under mandatperioden fortsätta upprustningen av de bostäder som byggdes under 40-60-talen bibehålla miljöcertifieringen med fortsatt inriktning på att minska förbrukningen av energi och kemikalier samt att förbättra avfallshanteringen tillsammans med Stockholms Stadshus AB, övriga bostadsbolag, kommunstyrelsen och gatu- och fastighetsnämnden slutföra överföringen av stadens vård- och omsorgsboenden till FB Servicehus AB utveckla FB Servicehus AB i dess roll som stadens vårdfastighetsbolag, minska administrations- och indirekta produktionskostnader med 1 procent under år 2005 jämfört med år 2004 till följd av kostnadseffektiviseringar och i avvaktan på att ett nytt ramavtal för särskilda boendeformer m m träder i kraft den 1 januari 2006 lämna en hyresjustering till staden om 73 miljoner kronor under år 2005 Affärsidé och långsiktig inriktning Det goda boendet är Familjebostäders långsiktiga verksamhetsinriktning. Familjebostäder erbjuder alla stockholmare attraktiva bostäder och lokaler med hyresrätt i trygga, välskötta områden. Bostadshyresgästerna ska uppleva boendet hos Familjebostäder som prisvärt, personligt, sunt och tryggt. De kommersiella lokalhyresgästerna ska ha förutsättningar att göra goda affärer och de samhälleliga verksamheterna förutsättningar att ge god service till stadens invånare. Strategier Långsiktig värdetillväxt Ökade driftnetton ska förbättra kassaflödet. En ekonomiskt hållbar hy- resutveckling och fortsatt lågt hyresbortfall ska tillsammans med sänkta administrations- och driftkostnader samverka så att driftnettot stärks. Anpassade hyror Hyrorna i fastighetsbeståndet ska successivt utvecklas enligt hyreskommitténs rekommendation om rättvisa hyror. Fokus på kärnverksamheten Fastighetsdrift: Husvärdarna ska i sina dagliga hyresgästkontakter och fastighetsskötsel arbeta så att skador åtgärdas och förebyggs, verksamhetens effektivitet ökar och hyresgästservicen utvecklas. Nya bostäder: Bolagets nyproducerade hyresrätter ska ha en hyra som möter efterfrågan på Stockholms bostadsmarknad och motsvara de krav på funktion, form och varaktighet som fordras för långsiktigt hållbara kvaliteter i boende och förvaltning. Sammantaget ska cirka 2 000 bostäder på egen mark och i exploateringsområden kunna påbörjas under perioden 2003-2006. Deltagandet i samverkansprojekt med andra byggherrar ska fortsätta. Upprustning av befintliga beståndet: Den högre upprustningstakten som nu uppnåtts för bostäder producerade under 1940- och 50-talen bibehålls. Detta ska ske med relativt sett måttliga hyreshöjningar. Goda kundrelationer Kundkontakterna ska präglas av hög kvalitet i bemötande och tillgänglighet. För bibehållen låg omflyttning och hög uthyrningsgrad ska den service som hyresgästerna erbjuds genom husvärdar och kundtjänster bidra till att göra boendet hos Familjebostäder 10 ÄGARDIREKTIV, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL
prisvärt. Det hyresgäststyrda underhållet (HLU) och ett attraktivt tillvalsutbud ska utformas så att hyresgästerna kan anpassa sitt boende till personliga behov och önskemål. De grundläggande kvaliteterna trygghet och säkerhet ska säkras genom en god tillsyn och underhåll av gemensamma utrymmen. I den lokala samrådsverksamheten bjuds de boende in att medverka i skötsel och utformning av sin boendemiljö. Fastighetsvisa affärsplaner Ekonomisk uppföljning ska ske på fastighetsnivå för att säkra högre kostnadseffektivitet och behov av underlag för investeringsbeslut. Aktivt miljöarbete Miljömålen om en energihushållning som inte äventyrar de boendes komfort, en god innemiljö, samt en väl fungerande avfallshantering ska säkerställas i arbetet med miljöledningssystemet. Kompetensutveckling I samband med de årliga, individuella utvecklingssamtalen ska behovet av kompetensutveckling utifrån de företagsgemensamma målen och inriktningarna kartläggas. Kartläggningen är grunden för den strategiska kompetensutvecklingen i bolaget. Ett aktivt arbete med rehabilitering, hälso- och friskvård samt fortsatt noggrann uppföljning av sjukfrånvaron ska säkerställa höga hälsotal. Mål för 2005 I Familjebostäders verksamhetsplan, som är resultatet av den årliga planeringsprocessen, definieras de företagsövergripande målen. Planen innehåller också planer för miljö, ITutveckling, arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald. Målen för verksamheten de närmaste åren ansluter direkt till stadens fem inriktningsmål och prioriterade inriktningar. Måluppfyllelsen följs upp kontinuerligt enligt ett för stadens koncernbolag gemensamt system, ILS. Förbättra välfärden och de kommunala verksamheterna Hyresgästerna ska uppleva att servicekvaliteten förbättras jämfört med föregående år, vilket ska mätas i uppföljande kundundersökningar Med syfte att förbättra barns och ungdomars villkor utformas en ungdomsverksamhet i Snösätra tillsammans med hyresgästföreningen Fortsatt inventering av fastighetsbeståndet med utgångspunkt från tillgänglighet och med fokus på äldres behov Personalförsörjningen ska säkras Målsättning Mål 2004 Utfall 2004 Mål 2005 ICKE-FINANSIELLA MÅL Utvecklingssamtal för alla medarbetare, % 100 100 100 Sjukfrånvaron, % < 7 4,6 <7 Ökad kundnöjdhet avseende service, % 79 76 82 Nöjdhet vid badrumsombyggnad, % 85 84 85* Nöjdhet vid underhållsarbeten, % 83 80 85* Byggrätter, antal lägenheter 500 500 500 Uthyrningsgrad bostäder, % 100 100 100 Uthyrningsgrad lokaler, % 95 92 95 Våtrumsrenoveringar, antal lägenheter 1 000 1 390 1 500 FINANSIELLA MÅL Resultat efter finansnetto, mnkr 137 164 176 Avkastning på totalt kapital, % 3,3 3,2 3,0 Sänkta administrationskostnader kr/kvm, % -3-6,3-1 MILJÖMÅL Minskad energiförbrukning, kwh/kvm < 217,9 215,8 < 215,8 Källsortering av elavfall i grovsoprum, % 100 70 80 bland annat genom att erbjuda praktikplatser, att utforma en intern traineeutbildning och att ge goda möjligheter till kompetensutveckling Bygga bostäder och utveckla Stockholm Produktion av minst 400 lägenheter påbörjas under året Sänkta produktionskostnader bland annat genom att i nyproduktion i Svedmyra och Högdalen realisera resultatet av gestaltningstävlingen. Fortsatt upprustningen av det befintliga beståndet med våtrumsrenoveringar i bibehållen hög takt Göra Stockholm till en ekologiskt hållbar stad All nyproduktion ska ske i enlighet med stadens program för ekologiskt byggande Arbetet med att förbättra nyckeltalen för de tre i bolagets miljöutredning identifierade miljöaspekterna innemiljö, avfall och energi fortsätter Radoninventering av alla fastigheter ska vara slutförd senast 2006 Bryta segregationen och fördjupa demokratin I berörda stadsdelar och inom ramen för stadsdelsförnyelsen samverka för genomförande av fysisk upprustning och trygghetsfrämjande åtgärder I samverkan med hyresgästföreningen bedriva en verksamhet i Snösätra med målet att öka engagemanget bland unga i stadsdelen Initiera nyproduktion av ett kollektivhus som upplåts med kooperativ hyresrätt Ta ansvar för ekonomin Avkastning på totalt kapital ska vara lägst tre procent Reinvesteringar i fastighetsbeståndet ska ge en direktavkastning på fem procent Administrationskostnaderna ska minska med en procent under 2005 jämfört med 2004 *Andelen nöjda hyresgäster efter genomförda badrumsombyggnader och underhållsarbeten skall långsiktigt uppgå till 85 procent. ÄGARDIREKTIV, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL 11
Till allmän nytta Som ett av stockholmarna ägt allmännyttigt bostadsbolag ska Familjebostäder verka för de av Stockholms stad uppsatta målen för Stockholms utveckling. Familjebostäder har också ett särskilt ansvar för samverkan med de boende. Stadsdelsförnyelsen Stadsdelsförnyelsen syftar till att minska skillnaderna mellan olika delar av staden och skapa hållbar tillväxt och ekonomisk utveckling i hela Stockholm. Familjebostäder finns i flertalet av de nio stadsdelsområden som Stadsdelsförnyelsen omfattar och satsar där på sociala och fysiska förbättringar som ska stärka tryggheten och möjliggöra ökade sociala kontakter i bostadsområdena. Exempel på aktiviteter är stöd till Hyresgästföreningen och andra lokala föreningar som är aktiva i boendefrågor, ökad trygghet genom bland annat upprustningar i den yttre miljön och bättre låssystem samt förbättrad boendeservice genom moderna och mer tillgängliga tvättstugor. Sammantaget satsade Familjebostäder under 2004 cirka 17 miljoner kronor i 14 olika projekt i åtta stadsdelar. De olika åtgärderna är förankrade i stadsdelarna genom samråd med såväl boende som stadsdelsförvaltning. Familjebostäders kollektivhus Familjebostäder har idag tre kollektivhus. Det första byggdes i Älvsjö i början av 1980-talet och vänder sig till hushåll i alla åldrar. De andra två kollektivhusen, Färdknäppen på Södermalm och Sockenstugan i Enskede är boenden för, som hyresgästerna själva uttrycker det, andra halvan av livet, med en lägsta åldersgräns på 40 år. Intresset för att bo i kollektivhus ökar nu efter en nedgång på nittiotalet. Det visar sig bland annat i ett ökat tryck på befintliga kollektivhus, inte minst för de båda kollektivhusen med inriktning mot seniorer. I kollektivhusen erbjuder Familjebostäder ett alternativt boende där man som hyresgäst tar ett stort eget ansvar. Under 2004 fortsatte planeringen för ytterligare ett kollektivt boende för seniorer. Nya boendeformer för nya pensionärsgrupper En växande osäkerhet om det allmännas åtagande för äldres boende och omsorg medverkar sannolikt till att många idag är beredda att ta egna initiativ för att lösa sina boendefrågor inför åldrandet. Flera undersökningar visar att behovet av boendeformer särskild anpassade för äldre kommer att öka. Det finns också anledning att anta att 40-talistgenerationen kommer att söka boendeformer mer anpassade till individuella krav och egna livsstilar än vad tidigare generationer gjort. De äldres boende är en välfärdsfråga som kommer att få ökad betydelse under kommande år. De allra närmaste åren minskar hela pensionärsgruppen i Stockholm. Därefter vänder utvecklingen och de yngre pensionärerna blir allt fler när 40-talisterna går i pension. Gruppen äldre pensionärer fortsätter att minska under en längre tidsperiod. En åldrande befolkning ställer nya krav också på det befintliga bostadsbeståndet. Bostäder i äldre hus måste anpassas till andra bekvämlighetskrav för att göra det möjligt för pensionärer att bo kvar i den utsträckning man önskar. Som en förberedelse för denna utveckling har ett inventerings- och planeringsarbete påbörjats i bolaget. Kooperativ hyresrätt Den kooperativa hyresrätten tillkom som en ny upplåtelseform från 1 april 2002, då den tidigare tillfälliga lagstiftningen permanentades. Den kooperativa hyresrätten gör det möjligt för bostadsföretag och hyresgäster att tillsammans utveckla ett boende där hyresgästerna tar ett stort, inte minst ekonomiskt, ansvar och ska ses som ett alternativ för den som, utan stora kapitalinsatser, vill och kan ta ett större ansvar för sin egen boendesituation. I enlighet med ägardirektiven är ett av Familjebostäders mål för perioden 2005-2007 att verka för självförvaltning och kooperativ hyresrätt. Bolaget har valt att pröva den kooperativa hyresrätten i det kollektivhus för seniorer som nu planeras i Hammarby sjöstad. Det nya kollektivhuset kommer att ha cirka 45 lägenheter med 1-3 rum och kök och gemensamma ytor för matlagning och samvaro. Huset är en del av ett bostadskvarter där det också finns vanliga hyresrätter. Lägenhetsunderhåll Familjebostäders hyresgäster får varje år erbjudande om underhållsarbeten i lägenheten. Målning och tapetsering var tolfte år ingår i hyran, liksom byte av kökets vitvaror var sjuttonde år. Vill hyresgästen ha målat, tapetserat eller få nya vitvaror tidigare kan det beställas mot en proportionell kostnad för tidigareläggning. Motsvarande gäller om man avstår från underhåll då utgår en rabatt baserad på det antal år man avstår från åtgärderna. Rabatten betalas ut genom avdrag på hyran. År 2004 valde drygt 9 500 hushåll att vänta med hela eller delar av underhållet och kunde dela på drygt 11,9 miljoner kronor i återbäring, i snitt 1 250 kronor per lägenhet. Våra hyresgäster har också möjlighet att mot ersättning välja andra produkter än de standardprodukter som ingår vid lägenhetsunderhåll. 12 TILL ALLMÄN NYTTA
Samverkan med de boende I hyresförhandlingarna avsätts varje år 200 kronor per lägenhet för lokala underhållsförhandlingar. Från 2005 avsätts 300 kronor. De boende i området avgör genom sin lokala hyresgästförening hur pengarna ska användas. Exempel på åtgärder under 2004 är säkerhetsskapande åtgärder såsom bättre belysning och säkrare källardörrar, men också uppgradering av gårdsmiljöer med grillplatser och nya utemöbler samt mer utrustning i tvättstugor. I områden där det finns lokala hyresgästföreningar finns också möjlighet att använda 70 kronor per lägenhet för aktiviteter som erbjuds samtliga boende. Det kan vara gårdsfester, gemensamma städdagar, sommarutflykter och aktiviteter i den gemensamma lokalen. Under 2004 betalades 70-kronan ut till drygt 18 000 lägenheter i 67 föreningar. I de fall där det inte finns någon lokal hyresgästförening avsätts istället 50 kronor per lägenhet för centrala boinflytandeprojekt. Rinkebypriset Familjebostäder är genom sin storlek också en aktör i samhället. Sedan 1996 delar Familjebostäder ut Rinkebypriset. Syftet med priset är att lyfta fram och belöna personer som under året verkat för och bidragit till en positiv utveckling för de boende och de lokalt verksamma i Rinkeby. 2004 års Rinkebypris tilldelades slagverksgruppen Yakumbé, som skapat en kreativ samlingsplats där människor i alla åldrar lär sig spela slagverk och får utrymme för sin konstärliga kreativitet. Yakumbé, som utvecklat en ny musiktradition ur den afro-uruguayanska rytmen candombé, gör också Rinkeby känt genom spelningar och workshops på många platser i Sverige. Med hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll kan man som hyresgäst själv välja när man vill ha målat och tapetserat. TILL ALLMÄN NYTTA 13
14 Kvarteret Tonbadet i Högdalen ett exempel på kompletteringsbebyggelse.
Marknad och kunder Den ekonomiska tillväxten börjar ta fart igen under 2005, medan befolkningstillväxten nästan avstannat. Ökad tillväxt i Stockholm Efter några svaga år sker en återhämtning i Sveriges ekonomi. Tillväxten för 2005 förväntas bli högre än på många år, och högre i Stockholm än i övriga landet. Efter ett par år av minskad sysselsättning och en svagare utveckling än i Sverige i övrigt, vänder Stockholmskonjunkturen uppåt. Detta märks bland annat genom stigande lönesummor, ökat nyföretagande, stabilisering av arbetsmarknadsläget och en positiv befolkningsutveckling. Ytterligare ett positivt tecken är att bostadsbyggandet ökar. Befolkningsförändringar Till följd av de senaste årens negativa utveckling av bland annat sysselsättningen i Stockholm har också de inrikes flyttnettona under ett par år varit negativa. Trots att marknaden nu svagt vänder uppåt uppvisar Stockholms stad det lägsta flyttnettot i hela landet. Befolkningen i Stockholms stad uppgick vid årsskiftet 2004/2005 till 765 044 personer, en ökning med cirka 3 300 personer. Födelseöverskottet var 3 800 personer och flyttnettot var negativt med 500 personer. Det är första gången sedan 1970- talet som Stockholms stad uppvisar ett negativt flyttnetto. Stockholm tappade 4 100 invånare till övriga kommuner i Stockholms län. Inflyttningen till staden från övriga landet och utlandet var 3 600 personer. Bostadsmarknaden I Stockholms stad fanns vid årsskiftet 416 260 bostäder, varav 52 procent (25 procent allmännyttiga och 27 procent privata) hyresrätter. Bostadsrätternas andel är 38 procent och småhusens 10 procent. De privata hyresrätterna fortsätter att minska. Under 2004 omvandlades cirka 4 000 privata hyresrätter till bostadsrätter, varav 54 procent belägna i innerstaden och 44 procent i söderort. De hundra största fastighetsägarna på hyresrättsmarknaden i Stockholms stad äger tillsammans 80 procent av utbudet. Av dessa dominerar de kommunägda med 62 procent av utbudet. 20 procent ägs av börsföretag, livoch pensionsinstitut samt stiftelser. De privata fastighetsägarna äger 18 procent. De tre allmännyttiga bolagen har tillsammans cirka 102 000 lägenheter, därefter finns ett femtontal företag med ett hyresrättsinnehav på mellan 1 000 och 7 000 lägenheter vardera. De största i denna kategori är SKB och Stockholms Studentbostäder. Därefter följer cirka 20 företag med 500 till 1 000 lägenheter. Övriga fastighetsägare har mindre bestånd. Nästan 50 fastighetsägare av de 100 största har färre än 300 lägenheter. Drygt hälften av bostäderna i staden består av ett eller två rum och kök, en fjärdedel av tre rum och kök och 21 procent av fyra rum och kök eller större. Bostadsefterfrågan Bostadsförmedlingens kö fortsätter att växa. Andelen köande som aktivt söker en bostad (cirka en tredjedel) har hållit sig relativt konstant de senaste åren. I januari 2005 finns det 104 000 bostadssökande hos Stockholms bostadsförmedling. Det finns tecken på en avmattning av den starka efterfrågan. Kötiderna för en bostad har i snitt sjunkit med ett år, från 6,4 till 5,6 år, och allt fler lägenheter lämnas till bostadsförmedlingen. Ökningen beror till 10 procent på nyproduktion och i övrigt på att allt fler privata värdar och värdar i kranskommunerna lämnar lägenheter till bostadsförmedlingen. Kötiderna för de mer attraktiva, oftast äldre, lägenheterna är fortfarande långa. Trots att kötiden i snitt sjunkit, krävs fortfarande en kötid på elva år till en lägenhet i innerstaden. Till nyproducerade lägenheter krävs i många fall inte lika långa kötider. Andelen nyproducerade lägenheter som förmedlas till köande med kötid under ett år har ökat påtagligt de senaste åren. Orsaken till att efterfrågan sviktar är de relativt sett höga hyrorna i nyproduktionen. Detta har också inneburit att rekryteringen till Familjebostäders nyproduktion från den interna kön minskat. Hälften av de som under 2004 flyttade in i Familjebostäders nyproduktion saknade tidigare förstahandskontrakt. Bostadsbyggande Bostadsbyggandet ökade kraftigt i hela landet under 2004. Nära 27 000 bostäder påbörjades, vilket var en ökning med 20 procent. Boverket räknar med att byggandet fortsätter att öka de närmaste åren och 2006 kommer antalet påbörjade lägenheter att ligga på strax över 30 000. I Stockholm stad tillskapades 2 855 bostäder 2004. Av dessa var 1 684 nyproducerade, vilket är ett tusen färre än föregående års produktion, och 1 171 tillkomna genom ombyggnation. Av de nyproducerade bostäderna var 367 lägenheter hyres- MARKNAD OCH KUNDER 15
Familjen Ringhög i Hässelby rätter (inklusive studentlägenheter), 1 166 lägenheter bostadsrätter och 151 var småhus. Familjebostäder stod för 61 av de färdigställda hyresrätterna. Antalet påbörjade bostäder i nybyggda hus var betydligt högre än antalet färdigställda, 3 594 lägenheter. Det är den högsta noteringen sedan 1970-talet. En tredjedel byggs i Hammarby Sjöstad. Drygt hälften av alla påbörjade lägenheter är hyresrätter. Familjebostäder påbörjade 273 hyresrättslägenheter under året. Enligt stadsbyggnadskontorets lägesrapport över det planerade bostadsbyggandet fram till 2009 finns planförutsättningar för igångsättandet av 35 000 lägenheter. Familjebostäders projektportfölj omfattar cirka 3 000 hyresrätter med möjlig byggstart från 2005. Familjebostäders bostadsbestånd Koncernen Familjebostäder är Sveriges tredje största bostadsföretag med 22 135 bostadslägenheter i moderbolaget och 5 590 i dotterbolaget FB Servicehus AB. Familjebostäders (moderbolagets) andel av Stockholms totala bostadsmarknad är 5,3 procent. Bolagets innerstadsbestånd är 3 710 lägenheter, dvs 17 procent av beståndet. I söderort finns Familjebostäders största andel bostäder, 58 procent eller 12 881 lägenheter och i västerort finns 5 544 bostäder eller 25 procent av beståndet. Familjebostäders bostadshyresgäster Antalet boende i moderbolagets fastigheter är cirka 42 400. Åldersmässigt representerar de i stort ett tvärsnitt av invånarna i staden, men med något fler barn och färre pensionärer än stadens snitt. Den största åldersgruppen, 36 procent, är 25 till 44 år och 13 procent av de boende är pensionärer. Andelen pensionärer är i hela staden 15 procent. I Familjebostäders pensionärstätaste stadsdelar Västertorp och Blackeberg är andelen pensionärer drygt 20 procent. En inventering av beståndet sker under 2005 för att utreda åtgärder för att underlätta kvarboende och möta behoven hos den allt mer åldrande befolkningen. Den socioekonomiska strukturen hos de boende inom allmännyttan skiljer sig i jämförelse med övriga upplåtelseformer. Lägre inkomster, utbildningsnivåer och förvärvsfrekvens och en större andel invandrare är exempel. Skillnaderna är marginella i jämförelse med den privata hyresrätten, men större vid jämförelse med de ägda bostäderna. De socioekonomiska skillnaderna är också lägesberoende. Skillnaderna mellan boende i olika upplåtelseformer är mindre tydlig i innerstaden än i förortsbeståndet. Segregationen kan tydligt avläsas i allmännyttans bestånd och trenden över tid är att segregationen förstärkts. Vi har tillsammans med de övriga två kommunägda bostadsbolagen en viktig uppgift att ge möjlighet för alla att få ett tryggt boende. Det är dock viktigt att poängtera att integration är allas ansvar och att allmännyttan inte utvecklas mot vad som i andra länder benämns social housing. Bland annat därför är det viktigt att vår roll tydliggörs även i integrationssammanhang. Omflyttningar Under 2004 tecknade bolaget sammanlagt 2 561 hyresavtal. Hälften av dessa var nyuthyrningar, där 74 procent av lägenheterna förmedlats av bostadsförmedlingen. Resterande förmedlas till den interna kön. 16 MARKNAD OCH KUNDER
Det stora efterfrågetrycket och de senaste årens låga nivå på nyproduktionen gör att det inte finns några vakanser i bolagets bostadsbestånd. Omflyttningen fortätter också successivt att sjunka. År 2004 var omflyttningen endast 6,0 procent, den lägsta på flera år. Vid upprustningar i det befintliga fastighetsbeståndet erbjuds hyresgästerna möjlighet att flytta till en annan, redan upprustad ledig lägenhet. Den allt högre upprustningstakten på det befintliga beståndet har inneburit en högre intern omflyttning jämfört med tidigare år. Marknaden för lokaler Hyresmarknaden för lokaler har de senaste åren präglats av sjunkande efterfrågan, högre vakansgrad och lägre hyresnivåer. Orsaken har varit Stockholmsregionens svaga ekonomiska utveckling. Ökat antal konkurser och minskad sysselsättning leder till ett minskat lokalbehov. Den senaste utvecklingen pekar mot en ljusning där Stockholm åter är i tätposition Vid en konjunkturförbättring kommer den successiva ökningen av vakansgraden att avstanna relativt snabbt, men vändningen mot sjunkande vakanser kommer att dröja längre. Familjebostäders lokalhyresgäster Familjebostäders lokalbestånd är numera koncentrerat till insprängda lokaler i bostadsfastigheter, köpcentrat Västermalmsgallerian och stadsdelscentra i Årsta, Gubbängen och Blackeberg. Den totala lokalytan är 200 365 kvadratmeter, varav de kommersiella ytorna utgör 82 procent. Övriga är så kallade smålokaler som hyrs ut till relativt låga hyror. Den största lokalhyresgästen, räknad på uthyrd yta, är Stockholm stad, som hyr nästan 46 000 kvadratmeter. Därefter följer Stockholms Parkering, landstinget samt några större matvarukedjor. Kundnöjdhet Kundnöjdheten mäts årligen i olika typer av enkäter. År 2003 infördes ett nytt system med så kallade Customer Score Card där resultatet kan brytas ner på husvärdsnivå för att underlätta det lokala förbättringsarbetet. Hösten 2004 fick hälften av bostadshyresgästerna svara på frågor om service, trivsel, lägenheten, bostadsområdet med mera. Trivseln är hög såväl vad gäller den egna bostaden som med Familjebostäder. Förbättringspotential finns fortfarande vad gäller servicen, som får oförändrat betyg jämfört med föregående års mätning. Särskilda uppföljningar görs också efter badrumsombyggnader samt efter målnings- och tapetseringsarbeten. Vid dessa åtgärder är det långsiktiga målet att 85 procent av hyresgästerna ska vara nöjda. Vid badrumsombyggnader var hela 84 procent nöjda 2004. Uppföljningsenkäter vid nyproduktion kommer att genomföras inom ett år efter inflyttning. År 2005 planeras uppföljningar i Hässelby och Högdalen. Bostadshyror 2005 Förhandlingarna om 2005 års hyror innebar för Familjebostäders del att hyrorna från 1 februari 2005 höjdes med i genomsnitt 22,90 kr/kvm per år vilket motsvarar cirka 2,74 procent. Hyreshöjningen har med utgångspunkt från hyreskommitténs matris differentierats mellan bolagets fastigheter. Höjningarna varierar mellan 18,55 och 30 kr/kvm per år och med särskilda undantag med en lägre höjningsnivå i några områden MARKNAD OCH KUNDER 17
Marknadsområde Innerstaden Till moderbolagets innerstadsområde räknas, utöver staden mellan tullarna, också Hammarby Sjöstad, Essingeöarna, Kristineberg, Hjorthagen och Årstadal. Fastigheter Familjebostäder äger och förvaltar 99 fastigheter med 3 710 lägenheter och 613 lokaler i innerstadsområdet. Husen är byggda från slutet av 1800- talet och fram till idag. Av de äldre fastigheterna återstår ett trettiotal att bygga om till helt modern standard. Bostäder På Södermalm, inklusive Hammarby Sjöstad, finns vid årsskiftet 1 963 lägenheter. På Kungsholmen är antalet bostäder 697 inklusive servicehuset Trossen, i Vasastan 85, på Norrmalm 328 och på Östermalm 167. I övriga innerstadsstadsdelar finns sammanlagt 470 bostäder. Bostädernas medelyta är 61 kvadratmeter och flertalet lägenheter, 71 procent, utgörs av ett eller två rum och kök. Medelhyran är 939 kronor per kvadratmeter. Fastighetsbeståndet i innerstaden utgör idag 17 procent av bolagets bostadsbestånd och motsvarar två procent av det totala bostadsbeståndet (179 497 bostäder) i innerstaden. Boende I Familjebostäders fastigheter i innerstaden bor cirka 5 600 personer. Den största gruppen finns i åldrarna 35-44 år, vilket är andelsmässigt fler jämfört med snittet för hela innerstaden. Andelen boende i åldersgruppen 25-34 år är starkt underrepresenterad jämfört med snittet för staden. Boendetätheten räknat på en snittlägenhet om 62 kvm är hos Familjebostäder 1,7 boende per lägenhet, jämfört med bolagets snitt på 2,0. gets ägo. Övriga ingår i dotterbolaget FB Servicehus AB. Lokaler I innerstadsfastigheterna finns 83 365 kvadratmeter lokalyta fördelat på 613 lokaler. Kontorslokalerna utgör 44 procent av ytan och cirka en tredjedel är butiker och restauranger. Den genomsnittliga lokalhyran i innerstaden är 1 712 kronor per kvadratmeter. Av den kommersiella lokalytan finns 8 900 kvadratmeter i Västermalmsgallerian, fördelat på 38 butiker inom områdena mode, inredning och mat. Ombyggnader I kvarteret Herden på Kungsholmen har totalombyggnaden av 84 lägenheter fortsatt under året. Färdigställande och inflyttning har skett trapphusvis sedan våren 2004 och avslutas i början av 2005. I kvarteret Kolonnen på Södermalm pågår sedan hösten 2003 ombyggnaden av 41 lägenheter. Sista inflyttning sker i början av 2005. Den svaga efterfrågan på lokaler i vissa svåruthyrda lägen har under 2004 medfört att några lokaler avkontoriserats och konverterats till bostäder, Servicehus Servicehuset Trossen på Kungsholmen med 249 lägenheter är idag det enda servicehus som kvarstår i moderbola- Björken 18, Östermalm 18 MARKNADSOMRÅDE INNERSTADEN
bland annat i kv Jägaren 17. Samtidigt pågår en ombyggnad av fastigheten samt grannfastigheten Jägaren 30. 23 lägenheter berörs, varav sju är nytillskapade. Ytterligare fyra nya lägenheter tillskapas på Kungsholmen genom ombyggnad av lokaler. Nyproduktion Under 2004 har inflyttningen i bolagets totalt 200 lägenheter i kvarteren Lugnvattnet och Innanhavet på Sickla Udde i Hammarby Sjöstad avslutats. Det sista huset att färdigställas var det belönade ekohuset Lysande, med sin uppmärksammade solcellsfasad. Under 2004 har byggandet av 102 lägenheter i kvarteret Mältplåten i Hammarby Sjöstad fortgått. Första inflyttning sker i början av 2005. Projektet genomförs på delad entreprenad med egen platsledning. Under våren 2004 påbörjades uppförandet av 137 lägenheter i kvarteret Lagbasen i Årstadal. Första inflyttning är planerad till våren 2006. Familjebostäder har under hösten uppfört 72 studentlägenheter i massivträ inom KTHs område vid Östra Station, med inflyttning till terminsstarten i januari 2005. De närmaste åren planerar Familjebostäder att bygga ytterligare cirka 300 lägenheter i innerstadsområdet. Marknadsområde innerstaden Bostäder: 179 497 Kommunala HR 21 575 Privata HR 57 846 Bostadsrätt 99 555 Småhus 521 1 rok 37% 2 rok 28% 3 rok 19% 4 rok 10% 5 rok 6% Planer för nyproduktion till 2009: 10 000 Befolkning 2004 285 826 Befolkning 2009 297 599 varav i nyproducerade bostäder: 13 452 Hjorthagen Vasastaden Gärdet Östermalm Kristineberg Ladugårdsgärdet Kungsholmen Norrmalm Lilla Essingen Stora Essingen Reimersholme Södermalm Danviksklippan Familjebostäder FB Servicehus Distriktskontor Hammarby Sjöstad MARKNADSOMRÅDE INNERSTADEN 19
Marknadsområde Söderort Den geografiska tyngdpunkten i moderbolagets fastighetsbestånd finns i Stockholms södra förorter. Bolagets första fastigheter byggdes i Hammarbyhöjden 1936. Fastigheter Antalet fastigheter i söderort är 270 med 12 881 bostäder och 1 301 lokaler. De finns i så gott som samtliga närförorter söder om söder, från Enskede till Farsta, från Aspudden till Rågsved. Marknadsområde söderort är organiserat i två distrikt, Sydost och Sydväst. Merparten av fastigheterna är byggda under perioden 1940 1960 och har kvaliteter i arkitektur och lägenhetsutformning som knappast har överträffats i senare års produktion. Bostäder Av Familjebostäders bostadsbestånd finns 58 procent i söderort. Det motsvarar nio procent av söderorts totala bostadsbestånd (146 428 lägenheter). Medelytan per lägenhet är 61 kvadratmeter och de dominerande lägenhetsstorlekarna är två rum och kök och mindre. Medelhyran är 831 kronor per kvadratmeter. Mer än 10 000 av bostäderna i söderort är byggda under 1940- och 50-talen. Under 1960- och 70-talen byggdes stadens yttre förortsring ut. Familjebostäder har dock ett relativt begränsat bestånd från det så kallade miljonprogrammet, i söderort 171 lägenheter i Vårberg. Under 1980-talet och början av 1990-talet kompletterades de äldre förorterna med nya bostadsområden. Bland annat byggde Familjebostäder under denna tid cirka 700 bostäder i Snösätra i Rågsved och cirka 700 bostäder i Prästgårdsgärdet i Solberga. Boende Antalet boende i Familjebostäders fastigheter i söderort är cirka 23 900 och följer åldersmässigt snittet för boendestrukturen i hela söderort. Åldersgruppen 25-44 år dominerar och är också något större än genomsnittet för staden. Boendetätheten varierar i 40- och 50-talsbeståndet mellan 1,5 och 1,9 boende per lägenhet omräknat till Familjebostäders snittlägenhet om 62 kvadratmeter. I miljonprogrammets områden bor det fler barnfamiljer. I Vårberg är därmed boendetätheten högre med två boende per lägenhet och i produktionen från 80-talets Solberga och Snösätra är boendetätheten högst med 2,1 respektive 2,4. Snittet för Familjebostäders bestånd är 2,0. Lokaler Lokalytan i söderort uppgår till 81 425 kvadratmeter fördelat på 1 300 lokaler, varav en tredjedel är kommersiella lokaler och två tredjedelar är smålokaler som hyrs främst av de boende. Den genomsnittliga hyran för kommersiella lokaler i söderort är 766 kronor per kvadratmeter. I söderort finns två av bolagets tre lokala stadsdelscentra, Årsta Centrum och Gubbängens Centrum. Den största andelen, 58 procent, av de kommersiella lokalerna är kontor, medan 24 procent är butiker och restauranger. Tolv procent är lager och verkstadsverksamhet. Övriga sex procent används för annan verksamhet. Upprustningar Inom distrikt Sydväst är cirka 3 450 och i Sydost cirka 3 500 av de bostäder som byggdes under perioden 1940 1960 i stort behov av i första hand stambyten och badrumsrenoveringar. Våtrumsavtalet som träffats med hyresgästföreningen och som reglerar hyreshöjningen efter stambyte har gjort det möjligt att öka takten i dessa upprustningar från 275 lägenheter 2003 till 835 lägenheter 2004 i söderort. I sammantaget 410 lägenheter i 20 MARKNADSOMRÅDE SÖDERORT