Växtkraft I takt med omvärlden utvecklas vi tillsammans med våra hyresgäster och ger våra aktieägare del av värdetillväxten. DELÅRSRAPPORT 1 januari - 31 mars 23 Resultat efter skatt per aktie har ökat med 22 % till 2,75 (2,26). Resultat efter skatt har förbättrats med 15 % till 41,9 Mkr (36,5). Förvaltningsresultatet förbättrades med 3 % till 13,1 (1,1).
Delårsrapport för perioden 1 januari - 31 mars 23 VD, Hans (Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser senaste årsskifte.) Verksamhet har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i Sveriges mest expansiva orter Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Av s fastighetsvärde utgörs 2/3 av bostadsfastigheter och 1/3 av kommersiella fastigheter. Resultat Resultat efter skatt uppgår till 41,9 Mkr (36,5) vilket är en förbättring med 15 %. Resultatet motsvarar ett resultat per aktie på 2,75 kronor (2,26), en ökning med 22 %. Rörelseresultat fastighetsförvaltning Rörelseresultatet i fastighetsförvaltningen (exkl. finansiella poster) uppgick till 91,9 Mkr (85,8) vilket är en ökning om ca 7 %. Ökningen är hänförlig till ökade hyresintäkter och lägre administrationskostnader. Hyresintäkterna uppgår för perioden till 234,2 Mkr (221,3) en ökning med 13 Mkr. Intäktshöjningen har åstadkommits genom omförhandlingar av hyror samt en positiv effekt av fastighetsaffärer. Värme och underhållskostnader är de kostnader som varierar mest under året. Värmekostnaderna är säsongsbundna och cirka 4 % av årets värmekostnader är hänförliga till första kvartalet, varför första kvartalets resultat normalt är betydligt sämre än resultatet för kvartal två och tre. Första kvartalet 23 har belastats med ökade kostnader för snöröjning/el/bränsle. Årets elkostnader har till följd av det höga prisläget, ökat med ca 35 % jämfört med motsvarande period föregående år. s avskrivningar uppgår till 12,1 Mkr (11,). Avskrivningarna består i huvudsak av avskrivning på byggnader. s bostadsfastigheter skrivs av med,5 % och kommersiella fastigheter med 1 %. Rörelseresultat fastighetsrörelsen Försäljningar Under första kvartalet 23 har sålt fastigheter för 61 Mkr (99,7). Resultatet av fastighetsrörelsen uppgår till 45,3 Mkr (38,4). Fastigheterna såldes till en bostadsrättsförening. Försäljningspriset ligger i nivå med den värdering som gjordes vid föregående årsskifte. Finansnetto Räntekostnaderna uppgår under perioden till 8,4 Mkr (78,3). Den genomsnittliga räntenivån har under perioden varit 5,22 %. På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 5,16%. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet (resultat exkl vinster från fastighetsrörelsen och skatt) uppgår till 13,1 Mkr (1,1), vilket är en ökning med 3 %. Förvaltningsresultatet per aktie har ökat med 41 % till,89 kr (,63). Skatt Tack vare möjligheten att göra skattemässiga överavskrivningar på fastighetsbeståndet och nyttja befintliga underskottsavdrag uppstår ingen betald skatt. Dock redovisas en icke kassaflödespåverkande skattekostnad om 16,5 (12,1). Investeringar Fastighetsförvärv Under perioden har investerat 12 Mkr (366) i en projektfastighet. Fastigheten angränsar till Sahlgrenska sjukhuset i Göteborg. Byggnadsinvesteringar Byggnadsinvesteringarna uppgår under perioden till 44 Mkr (97) varav hälften utgör förädling av kommersiella fastigheter och hälften förädling av bostadsfastigheter. Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndets totala yta uppgick på bokslutsdagen till 1 119 219 kvm (1 122 618). Fastigheternas bokförda värde uppgår till 7 254 Mkr (7 224). Marknadsvärdet på bokslutsdagen bedöms till 1 546 Mkr (1 596). En fullständig värdering av fastigheterna under löpande år görs inte. Ett bedömt marknadsvärde på bokslutsdagen utgår från värdering vid senaste årsskifte, justerat för under perioden, genomförda köp- och försäljningar till marknadspris. Fastighetsvärdet per aktie uppgår till 718 kr (679). Finansiell ställning Koncernens lån uppgick per bokslutsdagen till 6 87 Mkr (6 145), varav de långfristiga lånen utgjorde 3 366 Mkr eller 55 %. Den genomsnittliga låneräntan uppgick på bokslutsdagen till 5,16 % (5,43). Lånen löper utan valutarisk. Snittbindningstiden uppgår till 29 månader (29). Den disponibla likviditeten, inkl outnyttjade checkräkningskrediter, uppgick på bokslutsdagen till 174 Mkr (23). Det egna kapitalet uppgår vid periodens slut till 798 Mkr (844), vilket motsvarar 54,33 kr per aktie (54,9). Den synliga soliditeten uppgår till 1,7 % (11,2). Den justerade soliditeten, efter uppskjuten skatt, uppgick till 29,4 % (29,9). Det egna kapitalet och soliditeten har under perioden bland annat påverkats av återköp av aktier om 88 Mkr. Substansvärde Substansvärdet efter uppskjuten skatt har beräknats till 216 kr/aktie (21). En 1-procentig förändring av fastigheternas marknadsvärde motsvarar ett substansvärdeintervall på 161-26 kr/ aktie. aktien och återköp av aktier s B-aktier noteras sedan 1984 på Stockholmsbörsen. Antalet aktieägare uppgår till cirka 5 st. Kursen på bolagets aktie var på bokslutsdagen 95 kronor (95). På bokslutsdagen indikerar aktiekursen en rabatt om ca 56 % i förhållande till bolagets substansvärde per aktie efter uppskjuten skatt. Börsvärdet uppgick till 1 395 Mkr (1 481). På bokslutsdagen uppgick antalet återköpta aktier till 1 436 7. Efter bokslutsdagen har ytterligare 7 aktier återköpts. Sedan starten i augusti 2 har ca 18,4 % av ursprungligt antal återköpts. har under perioden köpt tillbaka 913 9 aktier till en genomsnittskurs om 96,18 kr. Bolagsstämman beslutade att genom indragning av 1 311 5 B-aktier nedsätta det egna kapitalet. Därefter kommer antalet aktier att uppgå till 14 85 143 aktier, fördelat på 1 15 A- aktier och 13 655 143 B-aktier. Bolagsstämman beslutade också att ge styrelsen ett förnyat bemyndigande att återköpa högst 1 % av utestående aktier intill tiden för nästa ordinarie bolagsstämma. s övriga affärsmöjligheter påverkas inte av pågående återköp. Så länge en uppenbar substansrabatt i aktien föreligger kommer att fortsätta köpa tillbaka aktier. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster. Därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Hyresintäkter uppgick för perioden till 3,4 Mkr (3,4). Resultatet efter skatt uppgick till 3,8 Mkr (-7,1). Investeringarna under perioden uppgår 1,1 Mkr (1,4). Moderbolagets lån uppgick på bokslutsdagen till 6,4 Mkr (59,2). Händelser efter rapportperiodens utgång har efter rapportperiodens utgång sålt ytterligare en bostadsfastighet till en bostadsrättsförening i Göteborg. Göteborg den 14 maj 23 Hans Verkställande Direktör
Koncernens resultaträkning 23 22 22/23 22 Mkr jan-mars jan-mars april-mars jan-dec FASTIGHETSFÖRVALTNING Hyresintäkter 234,2 221,3 922, 99, Driftkostnader -119,6-111,4-425,3-417,2 Driftöverskott 114,7 19,9 496,7 491,8 Avskrivningar fastigheter -11,2-1,1-44,4-43,3 Förvaltnings- och administrationskostnader -11,6-14, -39,4-41,7 Rörelseresultat fastighetsförvaltningen 91,9 85,8 412,9 46,8 FASTIGHETSRÖRELSE Försäljningsintäkter 61, 99,7 482,9 521,6 Kostnad sålda fastigheter -15,7-61,3-285,9-331,5 Jämförelsestörande poster,, 11,2 11,2 Värdejustering fastigheter,, 1,3 1,3 Resultat fastighetsrörelsen 45,3 38,4 299,5 292,6 Övriga finansiella poster - - 1,9 1,9 Ränteintäkter 1,2 2,2 4, 5, Räntebidrag,3,4 1,4 1,4 Räntekostnader -8,4-78,3-331,1-329, Finansnetto -78,8-75,7-323,8-32,6 Resultat före skatt 58,4 48,6 388,6 378,7 Redovisning av segment 23 22 jan-mars jan-dec NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter Bostäder 158,9 627,8 Hyresintäkter Lokaler 76,2 284,7 Försäljningsintäkter fastighetsrörelsen 61, 521,6 Övrigt Koncerneliminering -,9-3,5 Summa nettoomsättning 295,2 1 43,6 RÖRELSERESULTAT Bostäder 55,5 257,9 Lokaler 34,9 149,3 Fastighetsrörelsen 45,3 293,5 Övrigt 1,5 -,8 Koncerneliminering -,5 Summa rörelseresultat 137,2 699,4 FÖRVALTNINGSRESULTAT Bostäder 8,6 57,6 Lokaler 1,2 2,4 Övrigt 3,3 7,1 Koncerneliminering 1,1 Summa förvaltningsresultat 13,1 86,2 Skatt -16,5-12,1-76,6-72,2 Resultat efter skatt 41,9 36,5 312, 36,5 Förvaltningsresultat, Mkr 13,1 1,1 89,2 86,2 Resultat/aktie, kr 2,75 2,26 2,45 19,25 Antal aktier, tusental 14 68 16 87 14 68 15 594 Antal aktier genomsnitt, tusental 15 26 16 157 15 26 15 924 Koncernens balansräkning 23 22 22 Mkr 31 mars 31 mars 31 dec TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 7 254 7 218 7 224 Övriga anläggningstillgångar 65 71 49 Omsättningstillgångar 167 186 287 Summa tillgångar 7 486 7 475 7 559 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 798 651 844 Minoritetsintresse 8 8 Avsättningar 325 288 33 Räntebärande skulder 6 87 6 177 6 145 Ej räntebärande skulder 268 359 232 Summa eget kapital och skulder 7 486 7 475 7 559 Förändring eget kapital 23 22 22 Mkr 31 mars 31 mars 31 dec Ingående eget kapital 844 628 628 Utdelning - - -32 Återköp egna aktier -88-14 -59 Periodens resultat 42 36 36 Vid periodens utgång 798 651 844 Redovisningsprinciper s redovisningsprinciper har varit oförändrade mot föregående år. Bolaget följer Redovisningsrådets rekommendationer. Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Koncernens kassaflödesanalys 23 22 22/23 22 Mkr jan-mars jan-mars april/mars jan-dec Fastighetsförvaltningens driftöverskott 115 112 494 491 Förvaltnings- och administrationskostnader exkl avskrivningar -12-8 -36-31 Räntebidrag 1 1 Finansnetto exkl räntebidrag -84-73 -341-33 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital och investeringar 19 31 119 131 Förändring av rörelsekapital 35 61-4 21 Kassaflöde före investeringar/försäljningar och finansiering 54 92 115 153 Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter -55-463 -311-719 Försäljning av fastigheter 61 113 437 489 Nettoinvestering inventarier -1-1 -6-7 Summa investeringar 5-351 119-236 Finansiering -149 3-241 28 Förändring av likvida medel -91 41-7 125 Kassa, bank vid årets början 136 12 43 12 Årets förändring -91 41 27 125 Kassa, bank vid årets slut 45 53 69 136 Outnyttjad checkkredit vid årets slut 129 94 1 93 Disponibel likviditet 174 146 169 23 Bindningstider/medelräntor per 23-3-31 Mkr Skuld Snittränta Andel Rörliga lån 2 547 531 4,34% 42% Långfristiga lån 23 173 333 6,54% 3% Långfristiga lån 24 378 51 5,88% 6% Långfristiga lån 25 61 641 5,38% 1% Långfristiga lån 26 6 317 5,64% 1% Långfristiga lån 27-6 5,96% 1% Långfristiga lån 28-1 177 4 5,73% 19% Summa 6 86 877 5,16% 1% I lånestocken finns endast lån i SEK Affärsvolym Mkr 1 8 6 4 Affärsvolym/resultat Resultat Mkr 225 18 135 9 Nyckeltal 23 22 22 31 mars 31 mars 31 dec Resultat efter skatt, Mkr 41,9 36,5 36,5 Förvaltningsresultat 13,1 1,1 86,2 Överskottsgrad, % 49, 49,7 54,1 Räntabilitet på synligt eget kapital, % 4,6 1,1 41,8 Räntabilitet på totalt kapital, % 9,6 5,9 9,5 Fastigheternas bokförda värde, Mkr 7 254 7 218 7 224 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 1 546 1 799 1 596 Fastigheternas direktavkastning, % 6,8 6,7 6,9 Belåningsgrad, % 57,7 57,2 58, Genomsnittlig räntebindningstid, månad 29 26 29 Synlig soliditet, % 1,7 8,7 11,2 Justerad soliditet efter uppskjuten skatt, % 29,4 29,2 29,9 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 5,16 5,29 5,47 Uthyrningsgrad - yta, % 98 98 98 Börsvärde 1 395 1 367 1 481 2-2 -4-6 -8-1 1998 1999 Byggnadsinvesteringar Förvärv Försäljning 2 21 22 23 (3 mån) Resultat från fastighetsförsäljningar 45 Data per aktie (kr) Förvaltningsresultat,89,63 5,41 Resultat efter skatt 2,75 2,26 19,25 P/E-tal, ggr 5 21 5 Fastighetsvärde enligt värdering 718 671 679 Synligt eget kapital 54,33 4,5 54,9 Substansvärde efter uppskjuten skatt 216 21 21 Börskurs/substansvärde efter uppskjuten skatt, % 44 42 45 Börskurs 95, 85, 95, Antal aktier i tusental vid periodens utgång 14 68 16 87 15 594 Antal aktier i tusental, genomsnitt 15 26 16 157 15 924 Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. Aktieägarinnehav 23-3-31 A-aktier B-aktier Kapital Andel röster Hans med bolag 1 15 95 13,3% 47,4% Familjen Sjögren med bolag 1 186 264 7,36% 4,48% Familjen Berntsson 1 126 985 6,99% 4,26% SEB 954 766 5,92% 3,61% Livförsäkrings AB Skandia 846 2 5,25% 3,2% Odin 781 8 4,85% 2,95% Robur 732 4,54% 2,77% Familjen Eskil Johannesson 641 4 3,98% 2,42% Familjen Brandström med bolag 327 859 2,3% 1,24%, Ulla 322 638 2,% 1,22% Norman, Bengt 2 1,24%,76% Svenska Kyrkan 191 4 1,19%,72% LF Fastighetsfonden 159 5,99%,6% Wiman, Henric 149 5,92%,56% Övriga cirka 5 ägare 4 961 251 3,78% 18,75% Totalt 1 15 13 529 943 1,% 1,% Återköpta egna aktier 1 436 7 Registrerade aktier 1 15 14 966 643 Totalt registrerade aktier 16 116 643 Summa utestående aktier 14 679 943 Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 39 % av innehavet och cirka 28 % av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 8 % av kapitalet och cirka 5% av rösterna. Mkr 9 8 7 6 5 4 3 2 1-1 1999 1 9 8 7 6 5 4 3 2 15 Förvaltningsresultat per kvartal 2 Kvartalsvis 21 22 Rullande 12-månaders resultat Kursutveckling B-Aktien Afv Generalindex Carnegie Real Estate Index 23 S O N D 1 J F M A M J J A S O N D 2 J F M A M J J A S O N D 3 J F M (c) SIX
Fastighetsförvärv under 23 Byggår/ Bost Kont Butik Ind/Lager Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggn.år kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Änggården 18:2 Apotekareg 17 1934 58 58 Totalt 58 286 58 Kr 15 12 9 Samtliga sålda fastigheter 23 i förhållande till fastighetsvärdering 1% 15% 6 Fastighetsförsäljningar under 23 Byggår/ Bost Kont Butik Ind/Lager Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggn.år kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Kommendants- Nordenskiöldsg 7/ ängen 4:8-9 Sveagatan 23 1929/1992 3 641 8 116 7 3 97 Masthugget 2:5* Plantageg 3 1985 3 81 1 526 3 617 Totalt 6 722 9 642 7 7 524 *Fastighet såld efter 23-3-31 3 Kr 6 Värdering Pris Samtliga sålda fastigheter 22 i förhållande till fastighetsvärdering Fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Kvm Fastighetsbestånd 1 Januari 23 7 224 1 122 618 +Förvärv 12 58 +Byggnationer 44 - Försäljning -14-3 97 - Avskrivningar -11 - Nedskrivning/Återföring nedskrivning fastigheter Fastighetsbestånd 31 mars 23 7 254 1 119 219 5 4 3 2 1 1% Värdering 126% Försäljningspris Fastighetsinnehavets struktur per 23-3-31 Uthyrnings- Industri/ Utbildbar yta, kvm Bostäder Kontor Butiker Lager ning Övrigt Totalt Stockholm 316 17 13 621 5 366 6 124 8 59 16 986 366 173 33% Göteborg 21 31 18 777 13 623 3 944-23 366 269 741 24% Helsingborg 117 669 6 153 9 29 2 824-3 864 139 539 12% Lokaler 4 963 176 12 17 98 81 839 17 263 46 51 343 766 31% Totalt 648 68 214 653 45 116 94 731 25 322 9 717 1 119 219 58% 19% 4% 9% 2% 8% 1% Geografisk fördelning Lokaler 31% Stockholm 33% Koncentration fastighetsbestånd Helsingborg 12% Göteborg 24% Innerstad 47% Huddinge 1% Innerstad 11% Mölndal 1% Innerstad 8% Övriga Storstockholm 2% Solna 6% Hisingen 4% Öster 6% Närområde 53% Vällingby/ Råcksta 23% Nacka 3% Stockholm Göteborg Fördelning av lokaltyp Innerstad 1% Innerstad 39% Mölndal 3% Hisingen 13% Övrigt 8% Utbildning 2% Industri/lager 9% Bostäder 58% Butik 4% Söder 3% Väster 4% Öster 38% Kontor 19% Helsingborg Lokaler
s affärskoncept Affärsidé Att utifrån ett mycket gott fastighetsbestånd fortsätta att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i storstadsregioner. Finansiella mål År 2 formulerades nya finansiella mål som vägledning för verksamheten den kommande femårsperioden. Fokus under denna period är substansvärdetillväxt, god utveckling av förvaltningsresultatet samt en årlig avkastning som överstiger 1 %. Tack vare en bättre värdeutveckling av s bostadshus har substansvärdesmålet redan uppnåtts. Substansvärde/aktie efter uppskjuten skatt skall minst uppgå till 2 kr år 25 Förvaltningsresultat skall vara minst 14 Mkr år 25 Räntabiliteten på synligt eget kapital skall årligen vara mer än 1 % Affärsprocess Förvärv Värdetillväxt Lönsam förvaltning och förädling Försäljning s affärsprocess utgår från att skapa värdetillväxt. Detta sker genom förvärv och produktion av fastigheter med utvecklingspotential, en lönsam förvaltning och genom att färdigutvecklade fastigheter säljs i rätt tid. Operativ organisation s verksamhet ska drivas i en marknadsnära struktur där förvaltningsbolagen är specialiserade både geografiskt och per affärsområde. Staber stödjer förvaltningsbolagens verksamhet med centraliserade funktioner såsom ekonomi, finans, juridik, marknad och projektutveckling. MODERBOLAG EKONOMI FINANS AFFÄRER JURIDIK MARKNAD INFO FASTIGHETSUT- VECKLING PROJEKT PERSONAL s operativa organisation FÖRVALTNING STOCKHOLM GÖTEBORG HELSINGBORG LOKALER s framgångsfaktorer Koncentration har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i Sveriges mest expansiva orter Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Av s fastighetsvärde utgörs 2/3 av bostadsfastigheter och 1/3 av kommersiella fastigheter. Kapitalstruktur har, mot bakgrund av fokuseringen på bostadsfastigheter i centrala storstadslägen, en låg rörelserisk, varför bästa avkastning för aktieägarna uppnås genom en förhållandevis låg synlig soliditet jämfört med andra börsnoterade fastighetsbolag med tonvikt på kommersiella fastigheter. Bostadsmarknad i förändring Ett större behov av att tillfredsställa individuella kundbehov ökar takten mot en mer marknadsorienterad bostadsmarknad. Detta märks dels genom att marknadens parter tagit initiativ till en ny prissättningsmodell där kundernas preferenser värderas. Dels ökar den politiska insikten om behovet av fler bostäder och nödvändigheten av en annan prissättning. För s del, med ett centralt beläget bostadsbestånd, medför en marknadsorienterad hyressättning en god hyrespotential. Göteborg, en stark lokalmarknad Göteborgsregionen har lokalhyresnivåer långt understigande jämförbara regioner. tillhandahåller främst kontor och uppvisar en genomsnittshyra om ca 1 kr/kvm. Sammantaget bedömmer att det finns en betydande potential i både hyrestillväxt och expansion. God värdetillväxt Genom en aktiv förvärvsstrategi har ökat sitt innehav i Stockholm och i Göteborg. Koncentrationsstrategin ger nu resultat genom ökade priser på bolagets fastigheter i dessa regioner. Detta förstärks ytterligare genom bostadsrättsmarknadens stora efterfrågan på bostadshus och den därmed efterföljande värdeökningen. Värdetillväxten har tillvaratagits genom försäljningar till bostadsrättsföreningar, vilket har för avsikt att fortsätta med. I takt med att s resultat förbättras och i den mån aktien även fortsättningsvis handlas med stor substansrabatt kommer fortsätta återköpa aktier. Detta är grundades 1944 och är idag ett renodlat fastighetsbolag med cirka 3 fastigheter i de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Koncernen omsätter drygt 9 miljoner kr i hyror och har ett fastighetsvärde om drygt 1 miljarder kr. Koncernens B-aktier finns noterade på Stockholmsbörsen sedan 1984. www.wallenstam.se Kalendarium för ekonomisk rapportering Kvartalsrapport II (6 mån) 13 augusti 23 Kvartalsrapport III (9 mån) 12 november 23 Bokslutskommuniké 17 februari 24 Årsredovisning 23 april 24 Bolagsstämma hålls tisdag 2 april 24. Lennart Byggnads AB (publ), 41 84 Göteborg, Besöksadress Södra vägen 1 Tel 31-2, Fax 31-1 2 Årsredovisning och delårsrapport utsänds direkt av VPC AB. Härutöver lämnas information löpande via pressreleaser. Information kan också hämtas på s hemsida www.wallenstam.se Natvik o Williams information ab