Byggherrens roll och uppgifter

Byggherrens roll och uppgifter Information till högskolor och andra intressenter om byggherrerollens betydelse för en lönsam och attraktiv samhällsbyggnadssektor ByggherreForums arbetsgrupp för FoU och högskolekontakter Juni 2005 RIVNING G L T N I N F Ö R V A ÄNDRINGAR 1 I N G T N F Ö R V A L Byggherrefunktion NYBYGGNAD

2

Innehåll Förord 5 Byggherrerollen drivkraft för förändring 7 Byggherren och omvärlden 15 Appendix Byggherren i byggprocessen 21 Produktbestämning Produktframställning Produktanvändning Vägar till kompetensutveckling 35 Att läsa mera Information om Byggherreforum 38 ByggherreForum Vasagatan 52 111 20 Stockholm Tel 08-23 32 40 www.byggherre.se ISBN 91-975824-0-9 Utformning Marschall Annonsbyrå AB

4

Förord Aktiva och kompetenta byggherrar är avgörande för en hållbar utveckling av den byggda miljön. Byggherren är den som leder utvecklingen av ett byggnads- och anläggningsprojekt från idé till genomförande. Som beställare väljer byggherren aktörer och avgör villkor i processerna från planering till idrifttagning. Som företrädare för ägare, kunder och samhällets krav skapar byggherren redan i tidiga skeden förutsättningar för övriga aktörer under byggprocessen och även i den långsiktiga förvaltningen. Byggherrerollen ställer höga krav på kompetens, både teoretiska kunskaper och praktisk erfarenhet från alla leden i planering, projektering, byggande och förvaltning. Därför är det viktigt att redan tidigt i grundutbildningen skapa förståelse för byggherrerollen och kravet att byggherren ska ha helhetssyn och förmåga att leda aktuella processer. Denna förståelse är också nödvändig för elevernas senare val av inriktning och fortsatta karriär inom ett livslångt lärande. Den här informationsskriften om byggherrens roll och uppgifter vänder sig i första hand till elever och lärare vid högskolor och universitet som stöd i undervisningen och inför valet av yrkesinriktning. Fördjupad information i ett appendix vänder sig till den som vill veta mer. Det kan till exempel vara forskare inför dialog med verksamma byggherrar i anslutning till demonstrationsprojekt av olika slag. Skriften kan även vara till nytta för yrkesverksamma byggherrar och andra som på olika sätt berörs av byggherrerollen. 5 Skriften har sammanställts av ByggherreForums arbetsgrupp för FoU och högskolekontakter. Informationen bygger till viss del på tidigare arbeten inom Ingenjörsvetenskapsakademien (IVA) som överförts till ByggherreForum av IVAs Byggherreråd. Arbetsgruppen för FoU och högskolekontakter har bildats med särskild uppgift att utveckla samverkan med högskolor och universitet. I gruppen ingår Martin Bergdahl (Landstingsfastigheter Dalarna), Gillis Edholm (SABO), Anders Lindeborg (AstraZeneca), Lars Redtzer (Banverket) och Stefan Sandesten (Byggherre- Forum). Björn Svedinger (Research AB) är sekreterare. I arbetet har synpunkter även inhämtats från Sven Fristedt (Posten) och arbetsgruppens kontaktpersoner på de tekniska högskolorna. Stockholm juni 2005 Stefan Sandesten ByggherreForum Verkställande direktör Martin Bergdahl Arbetsgruppen för FoU och högskolekontakter Ordförande

6

Byggherrerollen drivkraft för förändring Byggherren har en nyckelroll för en hållbar utveckling inom samhällsbyggnadssektorn. Rollen ställer stora krav på kompetens. Byggherren ska utveckla ett byggprojekt från idé till genomförande så att kraven från ägare, kunder och samhället tillgodoses. Byggherren är spindeln i nätet och ansvarig för helheten. Det är ingen överdrift att påstå att en kunnig byggherre har många strängar på sin lyra. Det gäller både byggherrefunktionen i dess helhet och de specifika roller som byggherren har, bland annat som beställare, projektledare, projekteringsledare och byggledare. För att klara av sin uppgift behöver byggherren kompetens inom en rad olika ämnesområden: teknik, arkitektur, ekonomi, juridik och sociala ämnen. Rollen som coach i processen ställer också krav på ledarskap. Byggherren står för den helhetssyn som finns bakom varje byggnad och anläggning (väg, bro etc) från idé till förverkligande, över användning och ändringar och avslutningsvis till rivningen. Denna helhetssyn omfattar också anpassningar till krav från samhälle, ägare, verksamheter och nyttjare. Det gäller även frågor om tekniska system och samverkan med specialister. Helhetssynen gör att det redan i tidiga skeden kan skapas lämpliga förutsättningar för aktörerna i byggprocessen, under användningstiden och i den långsiktiga förvaltningen. 7 Byggherren som förändringsagent har ansvar för helheten (Från Byggherren i fokus, IVA)

Byggherrefunktionen är viktig drivkraft för förändring. Visionen är en aktiv och kompetent byggherre som förändringsagent inom sektorn. Målet är en hållbar utveckling av den byggda miljön, såväl när det gäller samhällets miljömål som sociala aspekter och ekonomi i vid mening. Med sin helhetssyn har byggherren en nyckelroll för en hållbar utveckling i sektorn. Byggherren som ägare och finansiär avgör vilken långsiktig kvalitet som erbjuds kunden, och hur kraven från kunder och samhälle ska tillgodoses. Byggherren som beställare av byggsektorns tjänster och produkter är den som styr processen från idé till genomförande och skapar förutsättningar för användningen och den tekniska förvaltningen. Byggherren bestämmer genom sitt val av samarbetspartner vilka kompetenser som involveras i processen. 8 En byggherre med vilja och kompetens har stora möjligheter att agera som aktör på en kundorienterad marknad. Som beställare kan byggherren bli en stark ledare och drivkraft för sektorns förnyelse och utveckling. En aktiv byggherrefunktion är avgörande för att sektorn ska utvecklas mot ökat ansvarstagande och bättre kvalitet samt ökad produktivitet och konkurrenskraft. Byggherrefunktionen kan utformas på olika sätt, med egna resurser eller med stöd av konsulter. Omfattande ansvar på byggherren Byggherre är enligt plan- och bygglagen (PBL 1995) den som för egen räkning utför eller låter utföra byggnads-, rivnings- eller markarbeten. ByggherreForum har vidgat definitionen till att byggherre är också den som tolkar och översätter den egna verksamhetens (nyttjarens) behov, förväntningar och önskemål till krav och förutsättningar för byggnads- och anläggningsprojekt baserade på samhällets villkor för hållbart byggande. Enligt PBL har byggherren som juridisk eller fysisk person ansvar för att se till att arbetena utförs enligt bestämmelserna i denna lag och föreskrift som meddelas med stöd av dess bestämmelser. Ansvaret gäller funktion, gestaltning, tekniska lösningar och kontroll av genomförandet. Arbetsmiljölagen ger byggherren ansvaret att samordna projektering och byggande så att arbetsmiljön är tillfredsställande både under byggtiden och under användningsskedet. Miljöbalken pekar på byggherren när det gäller tillstånd och skador under byggtiden samt definierar uppgiften att tillhandahålla lokal/bostad som en verksamhet som ska uppfylla miljöbalkens krav. Byggherren företräder alltså både ägaren och slutkunden. Det är byggherren som ansvarar för att samtliga krav från ägare, kunder och samhället tillgodoses i ett byggnads- eller anläggningsprojekt, från idé till genomförande. Det är byggherren

som beställer byggbranschens tjänster och produkter, styr byggprocessen och skapar förutsättningar för brukande och förvaltning under en lång användningstid. Olika affärsidéer och organisation Byggherren kan vara ett statligt verk, en kommun, en industri eller en fastighetsägare i form av ett företag eller en privatperson. Hos professionella byggherrar med kontinuerlig byggverksamhet är byggherrefunktionen som regel en tydlig del av organisationen. När det gäller kontinuerlig lokalanpassning finns byggherrerollen ofta som en funktion inom den tekniska förvaltningens organisation för skötsel, drift och underhåll. Många så kallade engångsbyggare är formellt byggherrar i lagens mening, men väljer att handla upp en konsult för byggherrerollen eller låter entreprenören ta på sig även den funktionen. I diskussioner om byggherrerollen används ofta begreppen brukarbyggherre, förvaltarbyggherre och försäljarbyggherre med sina respektive olika krav och förutsättningar. Med brukarbyggherre menas företag inom till exempel industrioch kontorsverksamhet som använder fastigheter för ändamål som har stora krav på flexibilitet, men utan krav på eget ägande. Förvaltarbyggherrar karakteriseras av långsiktig verksamhet med egen förvaltning av till exempel bostäder, offentliga lokaler eller olika typer av anläggningar. Försäljarbyggherrar ( developers ) har som affärsidé att snarast efter avslutat projekt avyttra fastigheten till en annan ägare, till exempel en bostadsrättsförening. 9 Byggherrefunktionen är mycket viktig för helhetssyn och långsiktighet, oavsett vilken affärsidé som är aktuell och oavsett hur funktionen är organiserad. Synsättet gäller även tillämpningar inom facility management som uttryck för ett totalåtagande ur ett kundperspektiv, och för fastighetsföretagande som uttryck för en helhet ur ett ägarperspektiv. Byggherrerollen är då som regel kopplad till investeringar i nyproduktion och större ändringar samt rivning. Byggherren i byggprocessen Ett projekt kan initieras på många olika sätt. Idéarbetets inledande fas syftar till att kartlägga förutsättningar och om det behövs en investering i en byggnad eller anläggning. Förstudiens principbeslut om att inleda en investeringsprocess kan sägas vara projektets starttidpunkt, och också den tidpunkt då byggherren träder in på arenan. Formerna för denna projektstart varierar mycket inom sektorn. I många fall är den formella beteckningen byggherre inte vedertagen förrän den används i samband med ansökan om bygglov. Investeringsprojektet kallas i fortsättningen för byggprojektet. Det genomförs i form av en byggprocess som omfattar planering, projektering och byggande samt överlämnande till förvaltning. För flergångsbyggherren är detta återkommande rutiner, vilket motiverar insatser för verksamhetsutveckling med utvärderingar och ständiga förbättringar.

Ett byggprojekt kan liknas vid en teaterföreställning med en ny pjäs som genomförs utan repetition, på en ny scen och med nya skådespelare som inte känner varandra. Genomförandet är ett rollspel där varje aktör måste kunna sin roll, men också kunna spela sin egen roll i samverkan med övriga aktörer. Vid en totalentreprenad kan byggherrens roll jämföras med teaterchefens och författarens. Vid en delad utförandeentreprenad liknar byggherren mera regissören. Det är byggherren som väljer formen för genomförandet. I byggherrens uppgift ingår att definiera projektet, att skaffa de tillstånd som krävs och att säkerställa resurser, både ekonomiska och andra. Denna inledande fas kallas ofta produktbestämning och inkluderar ett programarbete i syfte att identifiera mål och krav på funktioner (strategiskt program) samt att översätta dessa i byggtermer (operativt program). Detta skede kan också innefatta förslag, som till exempel arkitektskisser och tekniska systemhandlingar. 10 Nästa fas kallas produktframställning. Då genomför byggherren upphandlingar av konsulter och entreprenörer för projektering och byggande. Beroende på vilken genomförandeform som har valts ska byggherren också leda genomförandet och svara för idrifttagning och överlämnande till förvaltningsorganisationen. Byggherren ska dessutom se till att kontroll, besiktning och provning utförs i tillräcklig omfattning, och att kontrakterade villkor om dokumentation, garantier och andra åtaganden är uppfyllda. Till slut ska byggherren också utvärdera och återföra erfarenheter som utgångspunkt för förbättringar i kommande projekt. Byggherren ska greppa hela kvalitetskedjan Rådet för byggkvalitet har illustrerat byggprocessen med en kvalitetskedja. Den uttrycker ett synsätt som rymmer både rätt produkt (byggnad, anläggning, funktion) och rätt process. Rätt är vad kunden i varje led i kedjan har beställt. Byggherren är den aktör som ska ta initiativet till ett samlat grepp som omfattar hela kvalitetskedjan, från kundernas krav till den levererade produkten, och dessutom genomföra utvärdering och erfarenhetsåterföring. Byggherrens ansvar för rätt användning kräver nära samarbete med den tekniska förvaltningen. För att förvaltningen ska bli effektiv och resurssnål måste byggnaden eller anläggningen vara anpassad till kraven på skötsel, drift och underhåll. Det pågår arbete för längre garantier med avtal om så kallad garantiförvaltning för att säkerställa leverantörernas villkor. Detta kommer att förstärka byggherrens uppgifter i samband med användningen. För verksamhetslokaler tillkommer vissa krav på flexibilitet, eftersom det behövs anpassningar till ändrad eller ny verksamhet.

Kvalitetskedjan Byggherren måste greppa hela kvalitetskedjan som länkar samman alla de beslut och aktiviteter som fordras för att nå målet nöjda kunder och ständiga förbättringar. (Från Rådet för byggkvalitet, BQR) I avsnittet Byggherren och omvärlden finns det mer att läsa om byggherrens relationer till ägare, kunder och samhälle samt branschens aktörer. Byggherrens mer specifika uppgifter under processens olika skeden vidareutvecklas i avsnittet Byggherren i byggprocessen i Appendix. 11 Så utvecklas byggherrerollen Den ursprungliga betydelsen av ordet byggherre är den som härskar på bygget med rötter från 1600-talet. Byggherren svarade då för all produktion med hjälp av arkitekt och byggmästare, innan byggnaden/anläggningen överlämnades till en relativt passiv förvaltning. Idag är både tekniska lösningar och genomförandeprocesser mer komplicerade. Det ställer helt andra krav på helhetssyn, samverkan mellan specialister och medverkan av en aktiv förvaltning. Byggherrerollen har en tid varit anonym, men genomgår idag en renässans när det gäller bostäder och anläggningar. Samtidigt väljer många industriföretag inom övrigt näringsliv att minska sin egen byggherrekompetens. Några stora flergångsbyggherrar lyfter fram en kompetent byggherrefunktion som del av sin affärsidé. Fastighetsföretag söker en ny balans mellan byggande och förvaltning, där kompetensen att agera byggherre kan betraktas som en resurs för både nyproduktion och ändringar. Engångsbyggherren är ofta hänvisad till extern kompetens, och har därför behov av att konsultmarknaden förnyas. En delvis ny aktörsgrupp ikläder sig byggherrerollen, nämligen konsulter och entreprenörer med management - och developer -inriktning.

Utmaningar för framtiden Inför framtiden möter byggherren nya utmaningar på många områden. Det gäller till exempel samhällets krav i lagstiftning och regelverk, teknisk utveckling och nya möjligheter genom IT-tillämpningar i processer och slutprodukter. Det gäller särskilt kraven på en hållbar utveckling där lokala opinioner gör sin stämma hörd på nya sätt. Det gäller också nya former för samverkan med både kunder och leverantörer. Längre garantier ställer nya krav på samverkan med förvaltningen. Internationaliseringen och EU-samarbetet ökar möjligheterna till konkurrens i upphandlingar, men också utländskt ägande i Sverige och svenskt byggande utomlands i samband med export och bistånd. Det ställer nya krav på språk och kunskaper om andra länders regelverk och kulturer. Det finns också skäl att uppmärksamma skillnader i byggherrens status i olika länder, till exempel när det gäller synen på byggherrens respektive arkitektens ansvar. 12 Byggherrerollen behöver således utvecklas på många sätt med krav på ny och vidgad kompetens med en internationell dimension. Byggherren måste alltmer förstå sin roll inom ägarens verksamhetsidé och sitt ansvar gentemot kunder, brukare, hyresgäster och samhälle utöver uppgiften att styra byggprocessen. Detta ställer krav på bred kompetens med helhetssyn och förmåga att samverka. Samma krav på kompetens gäller också de personer och leverantörer som byggherren samarbetar med. Byggherrerollens renässans fordrar således kompetensutveckling för både yttre och inre effektivitet och för anpassning till nya förutsättningar. Det är viktigt att förståelsen ökar inom hela sektorn både för byggherrens roll och för kraven på kompetens. Den ökade förståelsen måste skapas redan i grundutbildningen. En stärkt byggherrekompetens är avgörande för sektorns förnyelse, och den är nödvändig om det ska kunna ske en anpassning till samhällets krav på effektivitet, miljöhänsyn och andra kvaliteter. Byggherren avgör långsiktig lönsamhet Det är ytterst byggherrens kompetens, det vill säga kunskap och förmåga att agera, som avgör om en byggnad eller anläggning blir lönsam i ett långsiktigt perspektiv. Byggherren väljer lokalisering, utformning och tekniska egenskaper. Hans val är avgörande för kostnaderna för investering, drift och underhåll, men också för intäkter, samhällsnytta och värdet på fastighetsmarknaden. Med hänsyn till den långsiktiga lönsamheten måste byggherren också tänka på flexibiliteten hos byggnaden eller anläggningen så att det går att tillgodose nya behov som kan uppstå under den ofta mycket långa livslängden.

I Sverige finns det totalt närmare 700 miljoner kvadratmeter bostäder och lokaler av olika slag. Till det kommer infrastruktur för vatten och avlopp, hantering av avfall, energiförsörjning, transporter (bil, tåg, båt, flyg) och kommunikationer (tele, IT). Den totala driftkostnaden uppskattas till närmare 150 miljarder kronor. Kostnader för underhåll och investeringar i byggnader och anläggningar uppgår för närvarande till storleksordningen 200 miljarder kronor per år. I byggprojekt får investeringar i många fall konsekvenser i 50 100 år. Som beställare påverkar byggherrekollektivet både investeringar och årskostnad på ett sätt som kan illustreras med två enkla sifferexempel: En minskning av den totala investeringskostnaden med i genomsnitt 1 procent skulle kunna åstadkommas till exempel genom ett annorlunda val av teknisk lösning eller upphandlingsform; det skulle innebära en total besparing på cirka 2 miljarder kronor per år. En motsvarande minskning med 1 procent av den totala driftkostnaden, till exempel genom energihushållning, innebär en årlig besparing på cirka 1,5 miljarder kronor. Miljöåtgärder integreras med andra investeringar Byggherren har också avgörande betydelse för omställningen till en hållbar samhällsutveckling. Bebyggelsen som helhet svarar för cirka 40 procent av energianvändningen och närmare 50 procent av elanvändningen. Sammantaget hanterar sektorn närmare 50 procent av Sveriges totala miljöbelastning. En förutsättning för lönsamhet är att byggherren tillsammans med förvaltningen lyckas integrera nödvändiga miljöåtgärder med andra investeringar. 13 Byggherrens kunskap och förmåga till framsynthet har också stor betydelse för samhällsutvecklingen som helhet och för städernas utveckling. Byggherren är därför en viktig aktör i planprocessen. Det här samhällsansvaret ställer krav på kompetens i frågor som rör design och arkitektur, varsamhet i förändringar, respekt för befintliga miljöer, skönhet och gestaltning i färg och form. Byggherrens kompetens påverkar också vilket värde en byggnad får på den öppna fastighetsmarknaden beroende på dess kvalitet i vid mening. Motiv för rekrytering och kompetensutveckling Byggherrens viktiga och delvis förändrade roll gör att behovet av ny och ökad kompetens är stort. Det motiverar ökade satsningar på kompetensutveckling genom FoU och utbildning vid högskolor och universitet. Sektorn behöver tillföras nya kunskaper både genom nyrekrytering och genom vidareutbildning av redan verksamma byggherrar. Det är viktigt att byggherrar i ökad utsträckning är med och påverkar inriktningen av sektorns kompetensutveckling.

Byggherrens betydelse för förändring inom sektorn bekräftas i betänkandet Skärpning gubbar (SOU 2002:115), där det bland annat står: För att leda byggsektorns utveckling till bättre kvalitet och ökat ansvarstagande är det angeläget att stärka byggherrerollen och utveckla byggherrekompetensen. Uttalandet har bekräftats av regeringens byggsamordnare i ett förnyelseprogram. Effekter på kort sikt På kort sikt och för skilda byggherrekategorier innebär en ökad satsning på kompetensutveckling möjligheter till förbättrad konkurrensförmåga genom bland annat: produktutveckling: kompetens att bygga rätt produkt ger ökat värde, ökad nytta och ökad lönsamhet genom nöjda kunder, hyresgäster och brukare/ nyttjare processutveckling: kompetens att bygga rätt genom effektiva processer ger lägre investeringskostnader och ökad kvalitet verksamhetsutveckling och ett internt företagsklimat som stimulerar rekrytering av kompetent personal. 14 Effekter på längre sikt Insatser för att främja FoU och utbildning kan betraktas som en investering med ett flertal positiva nyttoeffekter för hela byggherrekollektivet. En effekt är att en större andel av sektorns FoU-verksamhet ägnas åt byggherrefrågor. Bland andra positiva effekter på lång sikt märks möjligheter till: ökad styrka i förhandlingar med sektorns aktörer ökad kompetens att delta i samhällsutvecklingen och påverka opinioner ökad status på högskolan och inflytande på utbildning och FoU-miljöer ökad rekrytering av studenter och forskare.

Byggherren och omvärlden Fyra omvärldsrelationer utgör det kraftfält som byggherren måste kunna hantera under hela byggprocessen. Det gäller relationer till ägare, kunder, samhället och byggsektorn. Varje relation ställer speciella krav på kompetens. Byggherren ska leda hela byggprocessen så att resultatet blir rätt objekt, på rätt plats, i rätt tid och till rätt kostnad. För att göra detta måste byggherren kunna hantera de krav som ställs från ägaren, kunderna och samhället. Ägare Företagande Affärsidé Byggherrefunktion 15 Kund Brukare Samhälle Lagar Byggbransch Byggprocess Byggherrefunktionens kraftfält Byggherren måste ha kompetens att hantera aktuella krav och relationer till ägare, kunder/ nyttjare, samhälle och byggbranschens aktörer i byggprocessen. (Från Byggherren i fokus, IVA)

Ägarperspektivet Byggherrefunktionen ska tillfredsställa de krav som ägarens verksamhetsidé innebär för projektet. Det innebär att investeringar i en byggnad eller anläggning måste uppfylla de krav på lönsamhet och ekonomiska villkor som gäller för ägarens verksamhet. Därför måste byggherren ha kompetens att förstå ägarens kärnverksamhet och innebörden av ägarens ekonomiska krav. Det gäller både privata och offentliga byggherrar, och lönsamhet kan uttryckas i både företagsoch samhällsekonomiska termer. Ägarperspektivet inkluderar också en relation till den tekniska förvaltningen med dess krav i samband med skötsel, drift och underhåll. Förvaltningen är i praktiken ofta byggherrens uppdragsgivare och ägarens ombud. 16 Ur ägarperspektivet måste byggherrefunktionen: förstå och kunna motivera en aktuell bygginvestering utifrån de värderingar och ekonomiska krav som styr ägarens verksamhetsidé förstå företagsekonomiska men även privat- och samhällsekonomiska värden, analysmetoder och argument förstå ekonomiska analyser av investeringar, årskostnader och intäkter i ett livslängdsperspektiv ha kunskap om finansieringsanalyser med olika krav på säkerhet från olika finansiärer och ägandeformer kunna hantera alternativ till ett föreslaget projekt, till exempel ett annat objekt, leasing eller hyra, samt kunna argumentera för den valda lösningen förstå det aktuella projektets roll i ägarens kärnverksamhet känna till organisationsfrågor och affärsjuridik och förstå de ledningssystem som tillämpas i ägarens kärnverksamhet förstå hanteringen av osäkerheter och risker känna till förvaltningsprogram för drift och underhåll och förstå förvaltningens krav på handlingar och dokumentation. Relationen till ägaren handlar till stor del om att förstå den part som kommer att använda objektet för sina syften när det väl är färdigställt. Därför får relationen olika innebörd om projektet gäller en anläggning eller byggnad för ägarens egen förvaltning, en bostadsfastighet som ska förvaltas av en bostadsrättsförening, en industrifastighet som ska ägas och användas av ett tillverkande företag, eller en kontorsbyggnad som ska förvaltas av ett fastighetsbolag som hyr ut kontorsyta. Det gäller inte minst förståelsen för tidsperspektivet.

Kundperspektivet Kundens krav är utgångspunkten för alla värdeskapande processer. Olika typer av kunder har olika möjligheter att formulera sina krav. Det ingår i byggherrerollen att svara för att samtliga kundkrav blir identifierade för både kända och presumtiva kunder och verksamheter. Det blir alltmer vanligt att förvaltningen träder in som professionell representant för kunden och formulerar kundens krav tillsammans med krav ur det egna perspektivet. Kundorientering förutsätter att man känner till kundernas önskemål, behov och betalningsvilja. Som regel får byggherrefunktionen på ett eller annat sätt ansvara för att kraven blir formulerade. Kraven kan gälla lokalisering, gestaltning, utformning och tekniska egenskaper, men också arbetsmiljö och dokumentation för användningen. Det kan också gälla speciella krav på innemiljö och energihushållning. Eftersom livstiden för en byggnad eller anläggning normalt är lång måste kundperspektivet också ta hänsyn till framtida kunder. Det måste finnas flexibilitet för teknisk utveckling och alternativ användning i framtiden. Ur kundperspektivet måste byggherrefunktionen: förstå behovs- och marknadsanalyser samt kunders och brukares olika krav med tanke på den aktuella verksamheten (inklusive trafikantkrav) kunna värdera kundkrav i förhållande till kostnader och andra konsekvenser, inklusive IT-användning och standardisering för detta kunna översätta kundkrav och formulera dem i byggtermer kunna föra en dialog med kunder i tidiga skeden och under byggprocessen, samt använda ny teknik för att visualisera och simulera funktioner känna till metoder för att verifiera ställda funktionskrav gentemot kunden. 17 Samhällsperspektivet Samhällets regelverk lagar, normer och föreskrifter reglerar byggnaders och anläggningars utformning och funktion. De reglerar också delprocesser i genomförandet av planering, byggande och förvaltning. Byggherrefunktionen ska svara för att samhällets spelregler följs. Men relationen till det omgivande samhället gäller också opinioner i frågor om estetik och miljö i vid mening. Samhällsperspektivet innebär dessutom att byggherrefunktionen ska medverka till att den kompetens som byggherren behöver finns tillgänglig. Byggherrefunktionen har också ett särskilt ansvar för att bevaka helhetsperspektivet bland annat i sektorns utbildning, forskning och utveckling samt standardisering.

Ur samhällsperspektivet måste byggherrefunktionen: ha kunskap om samhällets krav som de uttrycks i lagar, förordningar och normer samt ha kompetens att hantera dem ha social kompetens att lyssna på lokala opinioner och kunna ge relevant information under processens olika skeden kunna hantera miljöfrågor, inte minst när åtgärderna gäller befintlig bebyggelse; byggherrens miljöansvar inkluderar även arbetsmiljö kunna delta i formella och informella planprocesser och kunna hantera frågor om samhällets infrastruktur, beredskap och robusthet kunna tolka politiska mål och formulera dem i hanterbara krav kunna medverka i genomförandet av FoU-resultat så att innovationer kan prövas och komma till praktisk användning, till exempel genom demonstrationsprojekt som också bidrar till erfarenhetsåterföring. 18 Branschperspektivet (beställarrollen) Byggherrefunktionen har rollen av beställare gentemot aktörerna i byggprocessen. Här gäller det för byggherren att ställa relevanta krav vid upphandlingar och följa upp dem i genomförandet. Det ingår att organisera och leda byggprocessen beroende på vilken genomförandeform byggherren väljer för upphandling av konsulter, entreprenörer och leverantörer. Detta förutsätter kompetens att hantera processens olika skeden med tillhörande regelverk och förmåga att välja lämpliga partner för att samverkan ska bli så effektiv som möjligt. Ur branschperspektivet måste byggherrefunktionen: kunna samarbeta med branschens olika parter och genomföra nödvändiga upphandlingar samt styra och följa upp genomförandet förstå och värdera tekniska lösningar ur ett livslängdsperspektiv vid val mellan alternativ, bland annat med hänsyn till årskostnader och miljöaspekter kunna hantera frågor som rör IT-användning och miljöanpassning både i tidiga skeden och i byggprocessen kunna svara för styrning av kvalitet, kostnader och kontroll ända fram till idrifttagning och överlämnande till förvaltning och användning förstå de regelverk av dokument och hjälpmedel som används inom sektorn; utöver normer gäller det även standarder och bestämmelser kunna hantera både tekniska och ekonomiska risker, inklusive skydd i form av försäkringar och garantier förstå genomförandeformer som bygger på samverkan med gränssnitt som fördelar ansvar och risker med olika incitament för de deltagande parterna kunna hantera anbudsvärdering som tar hänsyn till mjuka värden, till exempel kompetens och trovärdighet för långsiktiga åtaganden förstå användning av funktionskrav i entreprenader, inklusive former för uppföljning och verifiering

kunna hantera ledningssystem för kvalitet, miljö och arbetsmiljö, som också säkerställer den kvalitet som är beställd kunna hantera krav på rutiner för överlämnande och idrifttagning, inklusive dokumentation, instruktioner för drift och underhåll samt garantiavtal som förutsätter samverkan med den tekniska förvaltningen. 19

20

Byggherren i byggprocessen Appendix I det här avsnittet diskuteras byggherrerollen i byggprocessens olika skeden: Produktbestämning, Produktframställning och Produktanvändning. Dessa begrepp från Bygghandlingar 90 används som uttryck för ett friare synsätt än de traditionella begreppen utredning, program, projektering etc, som var för sig ofta har fått olika innebörd hos skilda byggherrar. Beskrivningen av uppgifter ger ytterligare förståelse för byggherrefunktionens kompetensbehov. Produktbestämning Med produktbestämning menas den process som syftar till att definiera den önskade byggnaden/anläggningen när det gäller krav på funktion, utformning och tekniska egenskaper. För byggherren domineras detta skede till stor del av uppgiften att identifiera, formulera och kommunicera relevanta krav. Årskostnader och låsning av totalkostnader (principiell figur för ett anläggningsprojekt) Andel möjlighet att påverka kostnadsmässigt Låsning av totalkostnad 21 100 % Ackumulerad årskostnad Andel Idé Produktbestämning 2 7 år Produktframtagning 3 5 år Produktanvändning 30 60 år Skede Illustration av produktbestämningens och tidiga skedens betydelse för totalkostnaden sett i byggherrens livslängdsperspektiv. (Från Anläggningar i fokus, IVA)