Akelius Fastigheter AB Bokslutsrapport januari till mars 2010
Akelius Fastigheter AB (publ) Org nr 556156-0383 Bokslutsrapport januari till mars 2010 Hyresintäkter uppgick till 618 Mkr (734) Vinster från fastighetsförsäljningar 466 Mkr (12) Periodens resultat 483 Mkr (21) Koncernen Verksamheten Akelius Fastigheters affärsidé är att långsiktigt äga och förvalta fastigheter med förmåga att generera ett säkert kassaflöde. Andelen bostadsfastigheter bör vara 90 procent mätt som andel av fastigheternas marknadsvärde. Fastigheter för kommersiell och samhällig verksamhet ska inriktas på långa och säkra hyresavtal. Låg finansiell risk uppnås genom lång ränte- och kapitalbindning. Bokslutsrapporten omfattar 3 månader och avser räkenskapsperioden 1 januari till 31 mars 2010. Jämförelseperioderna avser motsvarande period 2009 samt föregående räkenskapsår 1 juli 2008 till 31 december 2009. Jämförelser avseende tillgångar och skulder avser senaste skifte av räkenskapsår, den 31 december 2009. Vid utgången av räkenskapsperioden ägde koncernen fastigheter i Sverige och i Tyskland med ett bedömt marknadsvärde om 27 782 Mkr. Fastigheterna var koncentrerade till orter med hög tillväxt. I enlighet med bolagets strategi var andelen bostäder hög och var vid periodens utgång 88 procent, mätt som andel av marknadsvärdet. Fastigheternas uthyrningsbara area var 2 427 807 kvadratmeter (2 527 326) med ett bokfört värde om 23 487 Mkr (24 463). Bostadsbeståndet omfattade 31 580 lägenheter (32 988), varav 7 907 lägenheter (7 907) i Tyskland. Akelius Fastigheter AB är moderbolag i koncernen, vars fastigheter ägs direkt av moderbolaget eller genom dotterbolag. Omsättning och resultat Koncernens hyresintäkter har för räkenskapsperioden minskat med 116 Mkr till 618 Mkr (734). Minskningen beror på minskat fastighetsbestånd. Uthyrningsmarknaden är fortsatt stark och uthyrningsgraden var vid utgången av mars 98,5 procent (98,6). Vakanserna är främst hänförliga till kommersiella lokaler. Vakansen för bostäder var 0,9 procent (0,9) och utgjordes till största delen av omflyttningsvakanser. Fastighetskostnaderna var 327 Mkr (382), vilket motsvarar en minskning med 55 Mkr. Av fastighetskostnaderna avsåg 47 Mkr (60) underhåll, vilket mot svarar en genomsnittlig årlig kostnad om 77 kronor per kvadratmeter. Driftöverskottet för perioden minskade med 61 Mkr till 291 Mkr (352). Överskottsgraden minskade till 47,1 procent (48,0). Den lägre överskottsgraden berodde framförallt på högre snöröjnings- och värmekostnader på grund av den onormalt kalla vintern. Planenliga avskrivningar, nedskrivningar och reverseringar på immateriella och materiella anläggningstillgångar var 44 Mkr (67). Nedskrivningar och 2 Bokslutsrapport januari - mars 2010 Omslagsbild: Kommendörskaptenen 7, Malmö
reverseringar svarade sammantaget för 0 Mkr (16) Fastighetsförsäljningar Under perioden har fastigheter sålts för sammanlagt 1 191 Mkr (21), med en vinst om 466 Mkr (12). Sammantaget försäljningspris ligger över bedömt marknadsvärde den 31 december 2009. Finansnetto Periodens ränteintäkter inklusive räntebidrag var 35 Mkr (12) medan periodens finansiella kostnader var 269 Mkr (286). Periodens resultat Periodens resultat efter skatt ökade med 462 Mkr till 483 Mkr (21). Resultatet före skatt men exklusive vinster från fastighetsförsäljningar, nedskrivningar och reverseringar minskade med 21 Mkr till 1 Mkr (22). Fastighetsportföljen Inga fastigheter har förvärvats under första kvartalet 2010. Under motsvarande period föregående år förvärvades en fastighet i Sverige för 268 Mkr. Investeringar i befintliga fastigheter var 159 Mkr (101), varav 50 Mkr (0) avsåg nyproduktion av bostäder. Marknadsvärdering av fastighetsbeståndet Per bokslutsdagen har marknadsvärdet för alla fastig heter bedömts genom en intern värdering. Värdering arna har baserats på en kassaflödesmodell för varje enskild fastighet med individuell bedömning av framtida intjäningsförmåga och avkastningskrav. Kassaflödesmodellen baseras på faktiska intäkter och kostnader justerat för ett normaliserat framtida kassaflöde. Fastigheter köpta under året har värderats till anskaffningsvärdet. För att säkerställa värderingen granskar och verifierar CB Richard Ellis de internt uppskattade värdena. Urvalet har gjorts med syfte att spegla fastighetsbeståndets sammansättning och avseende geografisk och fastighetskategori. Det bedömda marknadsvärdet för koncernens totala fastighetsinnehav per bokslutsdagen var 27 782 Mkr (29 286), vilket innebär en minskning med 1 504 Mkr jämfört med värdet per 31 december 2009. Minskningen av marknadsvärdet är en konsekvens av nettoförsäljningar under året. Totalt såldes fastigheter för 1 191 Mkr (21) och köptes fastigheter för 0 Mkr (268). Justerat för investeringar, försäljningar och förändrade valutakurser innebär det bedömda marknadsvärdet en värdeminskning om 472 Mkr (föregående år värdeökning om 254). Marknadsvärdet visar på ett övervärde i fastighetsportföljen om 4 295 Mkr (5 927). Av det totala marknadsvärdet avser 21 429 Mkr (22 664) fastigheter i Sverige och 6 353 Mkr (6 622) avser fastigheter i Tyskland. Sammanlagt svarar bostadsfastigheter för 88 procent av marknadsvärdet, vilket är i linje med koncernens målsättning om att andelen bostäder skall vara lägst 90 procent. Finansiell ställning Koncernens räntebärande skulder var vid periodens utgång 19 473 Mkr (20 236), varav 15 717 Mkr (16 831) avsåg fastighetskrediter och 3 756 Mkr (3 405) avsåg lån utan säkerheter. Med fastighetskrediter avses lån mot säkerhet i fastigheter. Av fastighetskrediterna hade 2 257 Mkr (2 579) en räntebindning kortare än ett år och 10 220 Mkr (11 187) en 3 Bokslutsrapport januari - mars 2010
räntebindning längre än fem år. Fastighetskrediterna hade en medelränta om 4,94 procent (4,84) och en kapitalbindning om i medeltal 4,2 år (5,7). Tillgängliga medel i form av kassa samt säkerställda men outnyttjade kreditavtal var vid utgången av räkenskapsåret 2 147 Mkr (1 450). Outnyttjade kredit avtal av totalt 3 650 Mkr (2 485). Koncernens egna kapital har under perioden ökat med 464 Mkr och var vid utgången av räkenskapsperioden 4 683 Mkr (4 219) vilket motsvarar en soliditet om 18,1 procent (16,0). Justerat eget kapital, vilket inkluderar övervärdet i fastighetsbeståndet efter avdrag för 26,3 procent uppskjuten skatt, var 7 775 Mkr (7 692). Den justerade soliditeten var 25,8 procent (24,7). Händelser efter räkenskapsperiodens utgång Efter räkenskapsperiodens utgång har sex fastigheter i Sverige sålts för 46 Mkr. Försäljningspriset var i nivå med marknadsvärdet per den 31 mars 2010. Stockholm den 29 maj 2010 Pål Ahlsén Verkställande direktör 4 Bokslutsrapport januari - mars 2010
RESULTATRÄKNINGAR Koncernen, belopp i Mkr 2010 2009 2008/09 jan-mars jan-mars juli-dec 3 mån 3 mån 18 mån Hyresintäkter 618 734 4 182 Driftskostnader -268-304 -1 523 Underhåll -47-60 -529 Fastighetsskatt och tomträttsavgäld -12-18 -103 Fastighetskostnader -327-382 -2 155 Driftöverskott 291 352 2 027 Av-/nedskrivning, reversering -44-67 -341 Bruttoresultat 247 285 1 686 Övriga intäkter 2 0 2 Centrala administrationskostnader -14-5 -58 Avyttringsresultat 466 12 857 Rörelseresultat 701 292 2 487 Finansiella intäkter 35 12 144 Finansiella kostnader -269-286 -1 723 Resultat före skatt 467 18 908 Skatt (inkl minoritet) 16 3 176 Periodens Resultat 483 21 1 084 5 Bokslutsrapport januari - mars 2010
BALANSRÄKNINGAR Koncernen, belopp i Mkr 2010-03-31 2009-03-31 2009-12-31 Fastigheter 23 487 27 754 24 463 Övriga tillgångar 2 269 1 486 1 833 Likvida medel 142 75 24 Summa tillgångar 25 898 29 315 26 320 Bundet kapital 1 135 927 1 039 Balanserad vinst 3 065 3 185 2 096 Resultat 483 189 1 084 Summa Eget kapital 4 683 4 301 4 219 Avsättningar 1 135 1 377 1 152 Räntebärande skulder utan säkerhet 3 756 2 789 3 405 Räntebärande skulder mot säkerhet i fastigheter 15 717 20 130 16 831 Övriga skulder 607 718 713 Summa eget kapital och skulder 25 898 29 315 26 320 6 Bokslutsrapport januari - mars 2010
Kassaflödesanalyser, belopp i Mkr 2010 2009 2008/09 jan-mars jan-mars juli-dec 3 mån 3 mån 18 mån Kassaflöde från den löpande verksamheten 599 375 793 Kassaflöde från investeringsverksamheten -80-455 1 061 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -401 132-1 885 Periodens kassaflöde 118 52-31 Likvida medel vid periodens slut 142 75 24 Räntebindning fastighetskrediter Löptid Lånebelopp, Mkr Andel, % Medelränta, % 0-1 år 2 257 14 2,26 1-2 8 0 5,85 2-3 735 5 3,96 3-4 714 5 6,03 4-5 1 783 11 5,42 5-6 1 756 11 5,31 6-7 2 503 16 5,10 7-8 1 740 11 5,72 8-9 2 150 14 5,65 9-10 1 837 12 5,67 10-234 1 4,63 Totalt 15 717 100 4,94 Ymer, Täby 7 Bokslutsrapport januari - mars 2010
Förändring av marknadsvärde, Mkr 2010 2009 2008/09 31 mars 31 mars 31 dec 3 mån 3 mån 18 mån Marknadsvärde vid periodens början 29 286 33 054 31 095 Årets köp och investeringar 159 395 2 851 Värdeförändring -472 254 372 Årets försäljningar -1 191-21 -5 032 Marknadsvärde vid periodens slut 27 782 33 682 29 286 Nyckeltal 2010-03-31 2009-03-31 2009-12-31 3 mån 3 mån 18 mån Redovisad soliditet, % 18,08 14,67 16,03 Justerad soliditet, % 25,75 24,31 24,70 Justerad belåningsgrad, % 70,09 68,05 69,10 Räntetäckningsgrad, ggr 1,17 1,26 1,23 Vakans totalt, % 1,46 1,40 1,41 Vakans bostäder, % 0,92 0,92 0,88 Fastighetsbeståndet 2010-03-31 Antal Uthyrningsbar area, kvm Region lägenheter Bostäder Samhälle Lokaler Totalt Andel, % Södra Sverige 10 513 655 412 80 563 148 580 884 555 36 Norra Sverige 13 160 904 002 69 560 71 645 1 045 207 43 Sverige 23 673 1 559 414 150 123 220 225 1 929 762 79 Tyskland 7 907 478 726 0 19 319 498 045 21 Totalt 31 580 2 038 140 150 123 239 544 2 427 807 100 8 Bokslutsrapport januari - mars 2010
Akelius Fastigheter AB Hu v u d ko n t o r Svärdvägen 3A Box 104 182 12 DANDERYD tel 08-566 130 00 Norra Sverige Svärdvägen 3A Box 104 182 12 DANDERYD tel 08-566 130 00 Södra Sverige Föreningsgatan 15 Box 17199 200 10 MALMÖ tel 040-330 400 Tys k l a n d Akelius GmbH Leipziger Platz 14 D-10117 BERLIN tel +49 (0) 30 7554 110 info@akelius.se www.akelius.se