ÅRSREDOVISNING SVENSKA HUS AB

ÅRSREDOVISNING 2012 SVENSKA HUS AB

Vid ingången av 2012 hade vi två fastigheter i Malmö. Vid utgången av 2012 hade vi 17 stycken! Vi var överhuvudtaget mycket aktiva på transaktionssidan under året. Jag anser att vi även fortsättningsvis ska ha som målsättning att ha en omsättning i vår portfölj. LARS VARDHEIM, VD Svenska Hus AB

INNEHÅLL Organisation 4 Året i korthet och nyckeltal 5 VD har ordet 6 Verksamheten 8 Referens 18 Bostäder 20 Fastigheter 22 Definitioner och sammanställningar 27 Förvaltningsberättelse 28 Resultaträkning koncernen 30 Balansräkning koncernen 31 Resultaträkning moderbolaget 33 Balansräkning moderbolaget 34 Kassaflödesanalys 36 Noter 37 Revisionsberättelse 44 Styrelse och revisor 46

4 ORGANISATION Gullringsbo Egendomar MVB Byggrörelse Forestry Skogsrörelse Svenska Hus WHC Maskinuthyrning 60 % Munkbron Finans Kapitalförvaltning Svenska Hus Göteborg Svenska Hus Stockholm Svenska Hus Skåne Svenska Hus startade 1992 i Göteborg med två anställda och ca 100 lägenheter. 1998 utökades verksamheten med Stockholmsregionen och 2002 med Skåneregionen. Redan från början var inriktningen att förvärva fastigheter med utvecklingspotential. Idag har företaget regionkontor i Göteborg, Stockholm och Malmö samt ett lokalkontor i Landskrona. Vi har totalt 38 medarbetare. Fastigheterna är ca 130 st och verksamheten är indelad i tre huvudområden förvaltning, uthyrning och projektutveckling. Svenska Hus ingår i Gullringsbokoncernen där också MVB, Wangeskog, Forestry och Munkbron Finans ingår.

Resultatutveckling fastighetsförvaltningen ÅRET I KORTHET OCH NYCKELTAL 5 Mkr 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Fastighetsbeståndets utveckling I KVM Tusental m 2 440 400 360 320 280 240 200 160 120 80 40 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 2012 uppgick förvaltningsresultatet till 125,2 Mkr (121,6 Mkr) Bolagets intäkter ökade från 290 Mkr till 328 Mkr De totala investeringarna i fastigheterna uppgick till 985 Mkr (290 Mkr) Under 2012 förvärvades 42 fastigheter för en köpeskilling om ca 720 Mkr Kommersiella hyresavtal tecknades för 30,2 Mkr (17,2 Mkr) Räntetäckningsgrad 2,7 ggr Bokfört värde 6 875 kr/m 2 (6 194 kr/m 2 ) Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum 4,04 % (3,89 %) Hyresintäkter Mkr 330 300 270 240 210 180 150 120 90 60 30 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Genomsnittlig räntebindningstid 4,1 år (5,9 år) Justerat konsolideringskapital (substansvärde) 1 651 Mkr (1 519 Mkr) Definitioner se sid 27 Fördelning hyror per lokaltyp Mkr 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Bostäder Lokaler

6 VD HAR ORDET LARS VARDHEIM, VD Svenska Hus 421 811 [ TOTAL YTA I SVENSKA HUS FASTIGHETSBESTÅND 2012 ]

VD HAR ORDET 7 Största förvärvet under Svenska Hus 20-åriga historia Det som kännetecknade 2012 var i första hand att vi på Svenska Hus var mycket aktiva på transaktionssidan. Under året köpte vi fastigheter för ca 720 miljoner kronor, vilket är den högsta förvärvsvolymen i Svenska Hus historia. 2012 var dessutom ett jubileumsår Svenska Hus fyllde 20 år. 2012 sålde Svenska Hus fastigheter för ca 220 Mkr och redovisade reavinster på dryga 60 Mkr. Under samma period genomförde vi förvärv om ca 720 Mkr, vilket är den högsta förvärvsvolymen för Svenska Hus någonsin. Försäljningarna skedde i huvudsak innan förvärven, vilket innebar att det redovisade förvaltningsresultat inte ökade lika mycket som vi har varit vana vid. Trots detta hade vi en positiv utveckling av förvaltningsresultatet som ökade från 121,6 till 125,2 Mkr. Vid halvårsskiftet förvärvade vi knappt 650 lägenheter och ca 20 000 kvm lokaler i Skåne i ett förvärv från Property Group. Tyngdpunkten i beståndet låg i huvudsak i Hässleholm och Malmö. Vi förvärvade ytterligare kommersiella fastigheter i Malmö i två förvärv från Vasakronan och Söderport. Vid ingången av 2012 hade vi två fastigheter i Malmö. Vid utgången av 2012 hade vi 17 stycken! Detta har lett till att vi under inledningen av 2013 fattat beslut om att flytta vårt skånska regionkontor från Landskrona till Malmö. Vi kommer dock att behålla ett lokalkontor för vår bostadsförvaltning i Landskrona. Genom våra transaktioner uppnår vi en ständig förbättring av vår förvaltningsportfölj. Vi sålde bostadsfastigheter i Skövde och Knivsta, och lämnade därigenom helt dessa orter, där vi inte hade några egna kontor. På projektsidan märker vi successivt av vår ökade satsning. Vi har under 2012 erhållit två markanvisningar för utveckling av bostäder i Göteborg. Det är de två första markanvisningar som Svenska Hus någonsin erhållit i Göteborg. Vi arbetar nu med kommande utvecklingsprojekt av bostäder i alla tre regionerna. I Stockholm har vi två pågående bostadsprojekt. Projekten löper enligt plan och byggnationen kommer att avslutas under 2013. I Stockholm har vi också påbörjat omdaningen av fastigheten Induktorn 27 nära Bromma flygplats. Vår vision är att här skapa ett företagscenter med unika och kreativa lokaler i en historisk miljö. Vi vill skapa de bästa möjligheter för framtidens arbetsplats. Projektet beräknas pågå under ca två år. Uthyrningen av kommersiella lokaler har under året varit framgångsrik. Vi har tecknat flera viktiga kontrakt med långsiktiga hyresgäster. Tyvärr har vi tappat en del stora hyresgäster, vilket gör att den totala uthyrningsgraden i den kommersiella delen av beståndet var i det närmaste oförändrad i slutet av året. Utmaningen för uthyrningen 2013 ligger i första hand i att komma tillrätta med ett fåtal lite större vakanser i några enskilda fastigheter. De omfattande förvärven under 2012 borde ge bra förutsättningar för en god tillväxt i förvaltningsresultatet. Jag anser även att vi fortsättningsvis ska ha som målsättning att ha en omsättning i förvaltningsportföljen. På så sätt synliggör vi ständigt de värden som skapas i vår förvaltning och vi frigör kapital för fortsatta förvärv och utvecklingsprojekt. Våra förväntningar inför 2013 är höga. Göteborg i mars 2013 Lars Vardheim Verkställande direktör

8 VERKSAMHETEN Ledstjärnan i vår verksamhet är personligt engagemang 2012 fyllde Svenska Hus 20 år. När verksamheten startade i Göteborg för tjugo år sedan hade vi två anställda och ett hundratal lägenheter. För varje år som gått har vi gjort nya förvärv och sakta men säkert blivit allt större. Idag har vi ett 40-tal medarbetare, vi äger ca 130 fastigheter och förvaltar själva de flesta av dem. Det handlar om drygt 2 000 bostäder och drygt 280 000 kvm lokalytor. Det personliga engagemanget är utmärkande för vår verksamhet. Så även om vi har gått från ett litet till medelstort företag är varje nytt förvärv och ny hyresgäst ytterligare en viktig medlem i familjen att värna om. EVIGHETSPERSPEKTIV PÅ FÖRVALTNINGEN På Svenska Hus är vi ett 40-tal personer som arbetar med uthyrning, förvaltning och projektutveckling. Vår verksamhet handlar i mångt och mycket om att identifiera möjligheter och ha mod att genomföra dem. Sedan Svenska Hus startade 1992 har vi blivit allt mer synliga på marknaden och är idag en större aktör med fastigheter i Göteborgs-, Stockholms- och Skåneregionerna. När vi förvärvar en ny fastighet gör vi det med ett långsiktigt engagemang eller med ett evighetsperspektiv, som vi själva brukar säga. Alla affärer genomförs med kunden i fokus och kännetecknas av lönsamhet och riskminimering. OLIKA HYRESGÄSTER MED OLIKA BEHOV Vårt bestånd består dels av bostäder, dels av kommersiella ytor med lokaler för kontor, butiker, industrier, verkstäder och lager. I Stockholmsregionen är fastighetsinnehavet jämnt fördelat mellan kommersiella fastigheter och bostäder. I Göteborgsregionen ligger tyngdpunkten på kommersiella fastigheter. Bland mycket annat förvaltar vi två kontorshotell Business Center för småföretagare. Båda ligger strategiskt vid infarterna till Göteborg och erbjuder hyresgästerna en unik möjlighet till samvaro med andra kreativa entreprenörer. När olika företagskulturer möts uppstår intressanta nätverk som ofta leder till nya affärsmöjligheter. Flest bostäder har vi i region Skåne. I Malmö, Helsingborg, Landskrona, Hässleholm, Hörby och Arlöv uppgår det totala antalet lägenheter till ca 1 600. VI VILL VARA EN FLEXIBEL HYRESVÄRD Med lyhördhet för olika önskemål skapar vi långsiktiga relationer med våra lokalhyresgäster. Behoven kan vara skilda, allt ifrån att man vill expandera till att man vill byta till en mindre lokal. För kunden ska det kännas som en trygghet att vi finns med i alla skeden av deras utveckling. UPPLEVELSEN SKA ÖVERTRÄFFA FÖRVÄNTAN Det är mycket som ska stämma när kunden flyttar. Ett av våra ledord handlar om att kundens upplevelse gärna ska överträffa förväntan. Därför vill vi att kunden först ställer sig ett antal frågor. Varför ska vi flytta? Vad är viktigt för oss? Då har vi mycket större möjlighet att tillgodose samtliga behov. Det krävs en ständig närhet till våra olika marknader för att kunna identifiera vad som händer och de behov som uppstår här. Att sedan aktivt och i samverkan få jobba tillsammans med olika företag och försöka tillgodose deras behov är oerhört inspirerande. NIKLAS SIMONSSON, uthyrningschef

VERKSAMHETEN 9 I min roll arbetar jag med alla delar i verksamheten och framförallt med våra kunder. Marknadsföring handlar alltid om kommunikation i olika former och ordet, som kommer av latinets communica tio, betyder något så spännande som ömsesidigt utbyte. HELENA HEDLUND, Marknadsansvarig 283 008 [ LOKALYTA I HELA LANDET ]

10 VERKSAMHETEN Förvaltning av både bostäder och lokaler kräver stor förståelse för människors och företags olika behov. Vi vill att alla ska känna ett förtroende för oss eftersom vi gärna blir en långsiktig hyresvärd och samarbetspartner. MARTIN NERPIN Förvaltningschef i Skåne För att tidigt fånga upp våra lokalhyresgästers behov är vi ofta ute och besöker dem. Jag hoppas och tror att de upplever oss som enkla och prestigelösa. MICHAEL OHLSON Förvaltningschef i Stockholm och Göteborg

VERKSAMHETEN 11 NÄRHET TILL KUNDERNA ÄR EN FÖRUTSÄTTNING För att vara nära våra kunder har vi valt att ha regionkontor i de tre storstadsregionerna. Kontor finns i Stockholm, Göteborg och även i Malmö sedan april 2013. Det kontor som vi sedan många år haft i Landskrona används som lokalkontor för våra bostäder. På huvudkontoret i Göteborg finns gemensamma funktioner som administration, marknadsföring och ekonomi.

12 VERKSAMHETEN Ett av våra viktigaste mål är att kunderna trivs med oss som hyresvärd. Vi ska vara enkla att kontakta och hålla en hög nivå på vår kundservice. Det är viktigt att kunna utnyttja stordriftsfördelar samtidigt som vi behåller vårt personliga engagemang för våra hyresgäster. VÅRT ANSIKTE UTÅT Underhåll och reparationer i husen utförs bl. a av våra duktiga och erfarna fastighetsskötare som är hyresgästernas första kontakt när något måste göras. De ser också till att det är rent och snyggt i och utanför husen, skottar snö och klipper gräs. Fastighetsskötsel och förvaltning sker till största delen i Svenska Hus regi, men för att kunna bibehålla en hög kvalité och servicenivå i de fastigheter som har förvärvats det senaste året, har vi även ett välfungerande samarbete med externa företag vad gäller förvaltning och fastighetsskötsel. Fastighetsförvaltning är ett så otroligt brett område och eftersom Svenska Hus har en relativt liten organisation får man här förmånen att ansvara för många olika delar, vilket gör att man alltid måste hålla sig à jour med vad som händer och hålla en hög kunskapsnivå. LINUS WIKLUND Fastighetsförvaltare i Göteborg 45 130 [ TOTAL YTA UNDER UTVECKLING ]

Det är stimulerande att möta så många människor i arbetet och samtidigt kunna hjälpa dem. Fastighetsskötarjobbet är så varierande och ingen dag är den andra lik. TSVETAN RACHEV Fastighetsskötare i Göteborg VERKSAMHETEN 13

14 VERKSAMHETEN SVENSKA HUS PÅGÅENDE PROJEKT 2012 2013 2014 2015 jan april jul okt jan april juli okt jan april juli okt jan Topasgatan, Göteborg Kommersiell nybyggnad Morängatan - Bagaregården, Göteborg Nyproduktion bostäder (ca 30 lägenheter) Rambergsvallen, Göteborg Nyproduktion bostäder (ca 150 lägenheter) Lux 2, Helsingborg Nyproduktion studentbostäder (ca 120 lägenheter) Induktorn 27, Stockholm Kommersiell ombyggnad 2 400 m 2-50 Mkr 2 500 m 2-50 Mkr 12 000 m 2-300 Mkr 3 300 m 2-60 Mkr 7 500 m 2-75 Mkr RAMSÖKAREN 9, SKOLGÅRDEN, Stockholm Nyproduktion bostäder (32 hyresrätter) 2 700 m 2-72 Mkr Ramsökaren 2 - Aulan, Stockholm Bostadskonvertering kommersiella lokaler (20 hyresrätter) 1 800 m 2-42 Mkr Motståndet 2, Stockholm Kommersiell ombyggnad Norra Djurgårdsstaden, Stockholm Nyproduktion av bostäder (98 bostadsrätter + 31 hyresrätter) 11 230 m 2-506 Mkr 1 700 m 2-23 Mkr Resan till Instrumentfabriken i Bromma Ett stenkast från Bromma flygplats och i direkt anslutning till nya tvärbanan, i ett mycket expansivt område, ligger Ericssons gamla instrumentfabrik från 40-talet. Här skapar vi på Svenska Hus möjligheter för företag att skräddarsy unika kontor i en historisk miljö. I Instrumentfabriken vill vi skapa de bästa möjligheter för framtidens arbetsplats! 15 000 KVM PROJEKT I den klassiska 40-talsfastigheten på Ranhammarsvägen 20 är nu de gamla maskinerna borta, men vi har bevarat spår av den dåtida verksamheten i bland annat pelare, tak och trapphus. Vår utgångspunkt är att behålla industrikänslan samtidigt som vi totalrenoverar huset med nya installationer och anpassar lokalerna efter olika verksamheter. ANPASSADE LOKALER MED SNYGG INDUSTRIKÄNSLA Flexibiliteten är stor och man kan välja mellan ytor från 12 kvm upp till 4 000 kvm. Fastigheten kommer i huvudsak att bestå av kontor och i bottenvåningen planeras för showroom, café och butiker. I en del av fastigheten finns redan idag ett nyrenoverat och väl fungerande kontorshotell. På den kringbyggda gården och i anslutning till den, är vår vision att skapa en naturlig samlingsplats för de olika verksamheterna med bland annat gemensamma möteslokaler. NORRA ULVSUNDA EN DEL AV STADENS KÄRNA Norra Ulvsunda är ett klassiskt industriområde som just nu genomgår en omvandling från att vara ett blandat arbets- och bostadsområde i Stockholms utkant till att bli en del av stadens och regionens utvidgade kärna. Stockholms stads planer är att sammanlänka området med Mariehäll, Annedal och Sundbyberg samt med Bromma Blocks och södra delarna av Bromma. Ett led i detta är självklart den nya tvärbanan. I området finns redan i dag en trevlig blandning av olika verksamheter och all tänkbar service på nära håll. Närområdet erbjuder alltifrån handel, restauranger, banker till friskvård.

VERKSAMHETEN 15 Många av våra kommersiella fastigheter ligger i högintressanta exploateringsområden. Vi har ett nära samarbete med kommuner och mäklare för att kunna ta fram strategier och mål. Interaktionen med marknaden är nödvändig för att ta fram rätt produkt. NIKLAS GAHM Projektansvarig i Stockholm Min uppgift är att se över våra fastigheter och bedöma hur de kan byggas till eller om. Det är viktigt att ha stort fokus på att förädla det befintliga beståndet, samtidigt som man ständigt måste bygga nätverk med olika parter och ta aktiv del i samhällsbyggandet. SERDAR ERKAN Projektansvarig i Göteborg och Skåne EN UTMANANDE BALANSGÅNG En ständig utmaning för Svenska Hus är att förädla det befintliga beståndet utifrån vad marknaden efterfrågar. Många av våra fastigheter har en intressant historia. Målet är att bevara och samtidigt utveckla husen efter kundernas behov och önskemål. Ett annat mål är att satsa mer på nyproduktion. Genom att förtäta våra bostadsområden kan vi bli en ännu effektivare förvaltare. Vi vill också vara med och synas i nya stadsutvecklingsprojekt. Ofta kan det dröja flera år för ett bygge att komma igång. För att säkerställa en långsiktig lönsamhet är det därför viktigt att vi har flera projekt på gång samtidigt. När en fastighet införlivas i portföljen är det alltid vi själva som driver projekten och skapar rutiner för drift och förvaltning. Varje ny fastighet innebär att vi växer lite till och sakta men säkert stärker vår position som långsiktig förvaltare.

16 VERKSAMHETEN Svenska Hus är ett företag som ger stora möjligheter att påverka. Som ekonomichef har man förmånen att arbeta med många personer i verksamheten. Man inser att alla är viktiga för att maskineriet ska fungera och för att man ska kunna vara ett framgångsrikt företag. MÅNS JOHANNESSON Ekonomichef MÅNGA BOLAG OCH MÅNGA KONTAKTER Som i många andra fastighetsbolag är bolagsstrukturen komplex vilket gör att det är många bollar att ha koll på. Ekonomifunktionen i företaget är placerad på huvudkontoret i Göteborg och här har man dagliga kontakter med flera personer i verksamheten. Svenska Hus är ett företag som är tillräckligt stort för att skapa stora möjligheter, men samtidigt så litet att man som enskild medarbetare kan få en helhetssyn av verksamheten och också en möjlighet att påverka och se effekten av det man gör. TILLSAMMANS ÄR VI STARKAST Tillsammans med våra fastigheter är våra medarbetare vår största tillgång. Alla som arbetar här är viktiga för att verksamheten ska fungera och för att vi ska kunna vara den personliga, engagerade och flexibla hyresvärd som vi på Svenska Hus har som mål att vara.

Jubileum 20 år VERKSAMHETEN 17 1992 Svenska Hus startade sin verksamhet. Bildt var statsminister. Falu koppargruva lades ner efter 1000 år. OS hölls i Barcelona. Bill Clinton vann presidentvalet. Ace of Base spelades över hela världen. Christer Björkman vann Melodifestivalen. Succéfilmen Änglagård hade premiär. 20-kronorssedeln lanserades. 2012 fyllde Svenska Hus 20 år. Detta firade vi med en stor fest för samarbetspartners på vårt huvudkontor. Tack till alla er som varit med oss under dessa år. Nu ser vi fram emot 20 nya spännande år minst!

18 REFERENS Det viktigaste under den här tiden har varit att man lätt kunnat få tag i förvaltaren och tillsammans kommit fram till lösningar. Det har känts bra att samarbeta med en hyresvärd som har erfarenhet och som man får förtroende för. KARL ANDERSSON Projektledare SKF SKF har angjort Kajplats 252 När SKF fick i uppdrag att ta hand om lagerhållningen för sin samarbetspartner Gunnebo Industrier behövde man större ytor. I befintliga lokaler i Gamlestaden utanför Göteborg fanns inte plats. Man letade då efter en lämplig lokal i närheten och hittade dessa i Svenska Hus fastighet på Marieholmsgatan 44. Sommaren 2012 gick flyttlasset och man har nu fått en perfekt anpassad lagerlokal och helt nyrenoverade kontor med utsikt mot Göta Älv och staden. FÖRÄDLINGEN AV LOGISTIKFASTIGHETEN HAR BÖRJAT 22 000 kvm lokaler och en tomtareal på 31 000 kvm var det vi fick när vi köpte fastigheten på Marieholmsgatan av Schenker hösten 2010. Lokalerna var av varierande standard och karaktär alltifrån fungerande kontor till råytor som stått tomma sedan fastigheten byggdes för Schenker på 70-talet. Resan till att anpassa dessa specialbyggda lokaler till en modern och flexibel produkt för olika företag och branscher hade börjat. PERFEKT ANPASSAT HÖGLAGER OCH FRÄSCHT KONTOR MED VATTENVY SKF och Gunnebo Industrier har fått vara med från början och har kunnat påverka utformning av både lager och kontor. Lagret ger möjligheter till ett effektivt arbete och är dessutom en trevlig arbetsmiljö för de som arbetar där. I anslutning till lagret finns kontor för både SKF och Gunnebo Industrier. Kontoren fick också en rejäl ansiktslyftning och fungerar även som en samlingsplats för både kontors- och lagerpersonal. Utanför fönstret ser man Göta älv rinna förbi och man funderar på hur det kan ha sett ut här när båtarna angjorde Kajplats 252 för många år sedan. FRÅN OLJEBRANSCHEN I NORGE TILL SKF PÅ MARIEHOLM Karl Andersson arbetar som projektledare inom logistikverksamheten på SKF. Innan Karl började på SKF för två år sedan arbetade han i oljebranschen i Trondheim. Ett av hans första uppdrag blev att ansvara för allt som hade med lokal- och utrustningsfrågor att göra.

REFERENS 19 Business Center Här får man stimulans av andra entreprenörer och företagare inom många olika branscher. Det finns alltid möjlighet att utbyta erfarenheter, umgås eller samtala med kollegor som man träffar i fikarummet, korridoren eller receptionen, säger Håkan Allvar på H2 Group, en av hyresgästerna på kontorshotellet BC Högsbo i Göteborg. Karl Andersson, Projektledare på SKF, har ansvarat för inflyttningen i lokalerna på Marieholmsgatan. Det nya lagret är helt anpassat efter behoven och lagerpersonalen trivs med sin arbetsmiljö. Svenska Hus driver för närvarande två kontorshotell i Göteborg, ett i Almedal och ett i Högsbo. Båda ligger strategiskt placerade vid infarterna till staden. Under året kommer vi även att erbjuda ett nytt Business Center på norra sidan av staden närmare bestämt i fastigheten på Marieholm, som du kan läsa om här bredvid. Svenska Hus erbjuder även kontorsrum i obemannade kontorshotell i Stockholms- och Skåneregionerna. Det innebar många trådar att hålla i och då är det viktigt att man har ett bra samarbete med hyresvärden. Från kontraktsskrivning och fram till idag har det gått många telefonsamtal och mail mellan Karl och Svenska Hus. I början diskuterdes behov och utformning tillsammans med uthyrningsansvarig och det har varit värdefullt att få ta del av den erfarenhet som funnits hos Svenska Hus, säger Karl. Mest kontakt har Karl ändå haft med Svenska Hus förvaltare Patrik Hilding. I detta samarbete har tillgängligheten och flexibiliteten varit viktig och den är vi mycket nöjda med, berättar Karl. Att känna förtroende för varandra är A och O när man har många trådar att ha koll på. FRAMTIDEN FÖR KAJPLATS 252 Området Marieholm har goda framtidsutsikter i takt med att Göteborgsregionen fortsätter att växa. Här finns närhet till både den nya Partihallsförbindelsen och Göteborgs stora in- och utfartsleder. Intresset för våra lokaler har varit stort och vi har lyckats knyta till oss flera välmående och expansiva företag som hyresgäster, vilket är mycket glädjande. I planen ligger nu också att etablera ett nytt kontorshotell i fastigheten, liknande det som beskrivs här bredvid. Under 2013 inviger vi Business Center Marieholm. Håkan Allvar på H2 Group är en av hyresgästerna på kontorshotellet i Högsbo. På frågan om vad Håkan tycker är bäst med BC Högsbo svarar han -Personalen! Anne-Brit och Pia, som ansvarar för att kontorshotellet fungerar, är fantastiska. H2 GROUP AB Håkan Allvar driver trycksaksmäkleri och har haft sin arbetsplats på BC Högsbo sedan han startade bolaget 2009. Från kontoret i Högsbo håller Håkan kontakt med alla kunder. När man som jag är egenföretagare är det praktiskt att få hjälp med en del back office. Det är också en extra bonus att få arbetskamrater även om vi inte arbetar på samma företag. Stämningen är god - mycket på grund av trevliga aktiviteter som anordnas av BC. Att det blev just Högsbo beror på att det ligger på rätt sida av stan för mig. Här har jag dessutom många av mina kunder och det finns bra parkeringsmöjligheter, säger Håkan.

20 BOSTÄDER Att kunna erbjuda rätt lägenhet till rätt person är en utmaning och också det som gör det här jobbet så roligt. MARIE WILLSTRAND Bostadsuthyrare i Skåne Inflyttning i gamla, vackra och anrika hus i Skåne Mitt i staden och i kvarter med gamla anor kan man bo i en lägenhet med tornrum och utsikt mot vattnet. Vi är precis vid Rådhustorget i Landskrona och här finns ett av de gamla, vackra hus som vi äger i staden. Kontrasten mellan gammalt och nytt, bevarande av historia kontra skapandet av nya miljöstadsdelar - är något av det som gör arbetet med fastigheter och vår vardag så spännande. har alltid varit att försöka hålla en bra balans mellan bostäder och lokaler. Bostäderna i Skåne finns i Malmö, Landskrona, Helsingborg, Hässleholm, Hörby och Arlöv. FRÅN 1 000 till 1 600 PÅ ETT ÅR I region Skåne finns vår största andel bostäder och här ökade vi vårt bostadsbestånd med 60 % under 2012 från ca 1 000 lägenheter till drygt 1 600. Svenska Hus har även bostäder i Göteborg och Stockholm. Vår strategi LOKALKONTOR FÖR BOSTÄDER Uthyrning och förvaltning av bostäderna sker till största delen från vårt lokalkontor i Landskrona, där en stor andel av fastigheterna finns. Vi samarbetar dessutom med externa bolag när det gäller fastighetsskötsel och till viss del förvaltning och uthyrning. Marie Willstrand arbetar med uthyrning av bostäder på vårt kontor i Landskrona. Hennes fokus ligger självklart på att förmedla lediga lägenheter till bostadssökande men det blir också många andra frågor som hamnar på Maries bord, vilket gör hennes arbete väldigt omväxlande.

BOSTÄDER 21 Inflyttning i Stockholms nya stadsdel Norra Djurgårdsstaden Norra Djurgårdsstaden är ett nytt bostadsområde i centrala Stockholm. Området ligger nära Nationalstadsparken, havet och city. Här slutför byggherrarna nu bygget av den första etappen och Svenska Hus är en av dessa byggherrar. Stadsdelen är en utbyggnad av Östermalm och Stockholms stads ambitioner är mycket höga. Den nya stadsdelen ska bli ett internationellt föredöme inom hållbar stadsutveckling. Den första etappen består av fyra kvarter och Svenska Hus bygger ett av dessa vid Husarvikens strand. Här har vi tillsammans med arkitekterna på Brunnberg & Forshed låtit husen, gården, omgivningen och de nya bostäderna ta form med mycket tanke och omsorg. Inflyttning i kvarteret, som innehåller 129 bostads- och hyresrätter, pågår från våren 2013 och framåt. UNIKT LÄGE I HISTORISK MILJÖ Omgivningarna är fantastiska med staden, naturen och vattnet på nära håll. Historiens vingslag känns här. Området är från början gamla kungliga jaktmarker. Vid sekelskiftet tog industrialiseringen fart och gasverket byggdes. De vackra gasklockorna och byggnaderna runtomkring ritades av den legendariske arkitekten Ferdinand Boberg. I den nya stadsdelen kommer detta område att bli ett kulturcentra med teatrar och restauranger. UPPMÄRKSAMHET AV BILL CLINTON Enligt stadens plan kommer här att byggas 10 000 nya bostäder och 30 000 nya arbetsplatser under de närmaste tio åren. Projektet har rönt stor uppmärksamhet utomlands och ingår i Climate Positive Development Program ett globalt klimatprogram som initierats av Clinton Climate Initiative i samarbete med U.S. Green Building Council. Vi är mycket glada över att få vara en del i detta stadsutvecklingsområde. 134 941 www.husarviken.se [ TOTAL LÄGENHETSYTA ]

22 FASTIGHETER 1 2 3 4 5 6 Göteborg Bostäder Lokaler Garage S:a Byggår Antal Fastighetsbeteckning Adress Kommun m 2 m 2 m 2 ytor m 2 Ombyggn.år bostäder REGION GÖTEBORG Nol 2:448, 3:164, 3:153 Alevägen 47 Ale 0 38 029 0 38 029 1950 0 Backa 29:27 Importgatan 10 Göteborg 0 4 910 0 4 910 1971 0 Nordstaden 10:15 Norra Hamngatan 36/Köpmansgatan 27 Göteborg 0 2 433 0 2 433 1900/2000 0 Skår 57:5 Almedalsvägen 4-12/Skårs Led 3 Göteborg 0 6 674 25 6 699 1964/2001 0 Majorna 109:28 Karl Johansgatan 152 Göteborg 0 6 930 0 6 930 1934/1999 0 Inom Vallgraven 43:9 Kungsgatan 7 A Göteborg 0 1 261 25 1 286 1881/2000 0 Nordstaden 21:2 Smedjegatan 1 B/Kronhusgatan 2 B Göteborg 764 420 0 1 184 1888/1996 13 Inom Vallgraven 64:29 Skräddaregatan 1-3/Otterhällegatan 3 Göteborg 495 695 0 1 190 1793/2005 10 Inom Vallgraven 23:12 Västra Hamngatan 18-22 Göteborg 578 3 674 0 4 252 1836/1994 6 Järnbrott 187:2 Topasgatan 1 A Göteborg 0 4 907 0 4 907 1986/1996 0 Tuve 86:12 S:a Hildedalsgatan 6 Göteborg 0 1 692 0 1 692 1986 0 Majorna 166:1 Gröna Gatan 28 Göteborg 0 2 165 0 2 165 1929 0 Kortedala 49:6 Förstamajgatan 4 Göteborg 0 4 571 0 4 571 1928 0 Högsbo 1:3 Olof Asklunds gata 1 Göteborg 0 3 816 0 3 816 1987 0 Gamlestaden 25:10 Marieholmsgatan 2/Vassgatan 4 Göteborg 0 3 165 0 3 165 1960 0 Inom Vallgraven 64:30 Stora Badhusgatan 8-14 Göteborg 0 4 273 0 4 273 1948/1982/2011 0 Gamlestaden 28:19 Marieholmsgatan 42-46 Göteborg 0 21 070 0 21 070 1975/1989/2012 0 Lekstorp 3:86 Hjulmakarevägen 9-11 Lerum 0 2 774 86 2 860 1975/1986 0 SUMMA region GÖTEBORG 1 837 113 459 136 115 432 29

FASTIGHETER 23 7 8 9 10 11 12 Stockholm Bostäder Lokaler Garage S:a Byggår Antal Fastighetsbeteckning Adress Kommun m 2 m 2 m 2 ytor m 2 Ombyggn.år bostäder REGION STOCKHOLM Ramsökaren 2 Trollesundsvägen 15-19 Bandhagen 6 596 1 950 0 8 546 1959/2006 114 Lärlingen 3 Kumla Gårdsväg 13 Botkyrka 0 6 038 0 6 038 1980/2000 0 Tumba 7:230 Hamringevägen 1 Botkyrka 0 12 412 0 12 412 1900/2004 0 Tiveden 2 Hallebergsvägen 19-21 Stockholm 670 50 0 720 1938/1996 12 Holaveden 2 Hallebergsvägen 30-32 Stockholm 836 10 0 846 1938/1996 12 Dynamiten 4 Porfyrvägen 32-34 Stockholm 729 2 0 731 1938/1996 14 Handelsboden 25 Ulvsundavägen 8-10 Stockholm 816 450 0 1 266 1932/1996 17 Polarforskaren 15 Hasselquistvägen 19-21 Stockholm 738 11 125 874 1937/1996 18 Famnen 4 Stopvägen 106-110 Stockholm 810 120 0 930 1942/1996 18 Sandhagen 7 Rökerigatan 20 Stockholm 0 3 668 0 3 668 1963/1987 0 Påsen 7 Virkesvägen 3 Stockholm 0 3 704 771 4 475 1940/2001 0 Samtalsräknaren 10 Tångvägen 25-27 Stockholm 540 75 0 615 1944/2001 12 Stensätra 18 Stensätravägen 8 Stockholm 0 4 861 0 4 861 1977/1999 0 Trofastheten 5 Kratsbodavägen 49-51 Stockholm 880 53 0 933 1950 15 Karis 6 Finlandsgatan 64-68 Stockholm 0 5 239 0 5 239 2002/2006 0 Fiskhallen 1 Fiskhallsvägen 16-18 Stockholm 0 7 342 1 300 8 642 1962 0 Induktorn 27 Ranhammarsvägen 20 Stockholm 0 15 091 0 15 041 1944 0 Induktorn 28 Ranhammarsvägen 24 Stockholm 0 5 485 0 5 485 1941 0 Åkeriet 8 Landsv 15 A-B/Trädgårdsgatan 2 Sundbyberg 744 601 0 1 345 1948 12 Växthuset 11 Trädgårdsgatan 1/Landsvägen 13 Sundbyberg 637 279 0 916 1932/2002 15 Siken 4 Värdsholmsgatan 13 Södertälje 2 958 0 0 2 958 1958/2007 99 Torpeden 3 Viksängsvägen 11 Södertälje 0 4 106 0 4 136 1965 0 SUMMA region stockholm 16 954 71 547 2 196 90 677 358

24 FASTIGHETER 13 14 15 Skåne Fastighets- Bostäder Lokaler Garage S:a Byggår Antal beteckning Adress Kommun m 2 m 2 m 2 ytor m 2 Ombyggn.år bostäder REGION SKÅNE Jagten 3 Simrishamnsgatan 5 Arlöv 837 0 0 837 1935/1980 9 Spillkråkan 5 Bergsgatan 43 Arlöv 1 000 500 0 1 500 1940 18 Arlöv 21:3 Dalbyvägen 3 Arlöv 866 308 0 1 174 1958 13 Arlöv 20:15 Dalbyvägen 12 A-B Arlöv 681 272 0 953 1966 9 Arlöv 21:2 Lundavägen 25 A-B Arlöv 2 239 895 0 3 134 1965 33 Kroksabeln 17 Muskötgatan 11 Helsingborg 0 7 416 0 7 416 1968 0 Kvarnen 15 Gasverksgatan 13 Helsingborg 1 436 908 0 2 344 1958 18 Lux 2 Viktoriagatan 6 Helsingborg 0 6 904 0 6 904 1940 0 Nubbet 1 Snödroppegatan 1 Helsingborg 0 743 0 743 1978/1993 0 Smygen 1 Frilandsvägen 2-8 Helsingborg 3 574 0 250 3 824 1969 52 Spiken 1 Nyvångsvägen 1-7 Helsingborg 3 568 0 500 4 068 1969 52 Vångagärdet 19 Landskronavägen 31 Helsingborg 0 5 885 0 5 885 1974/1966 0 Midgård 5 Västertorg 1 A-D Hässleholm 1 908 377 0 2 285 1959 29 Fredentorp 4 Fredentorpsgatan 12 A-L Hässleholm 5 460 103 0 5 563 1964 72 Fredentorp 5 Fredentorpsgatan 10 A-F Hässleholm 2 703 14 0 2 717 1964 36 Repslagaren 10 Skolgatan 8 A-B Hässleholm 630 0 0 630 1986 8 Lille Mats 1 Kaptensgatan 4 Hässleholm 1 644 393 0 2 037 1991 20 Bokeberg 22 Drottninggatan 3-41 Hässleholm 6 373 0 0 6 373 1991 78 Örtagården 7 Röingegatan 22 A-C Hässleholm 1 388 245 0 1 633 1950 22 Örtagården 9 Röingegatan 26 A-C Hässleholm 1 254 155 0 1 409 1953 22 Repslagaren 6 Skolgatan 4-6 A-B Hässleholm 1 397 185 0 1 582 1955 24 Kronan 16 Finjagatan 15 A-D Hässleholm 2 389 32 0 2 421 1958 40 Kronan 17 Finjagatan 13 A-D Hässleholm 2 083 185 0 2 268 1957 32 Vänhem 12 Goodtemplaregatan 24 A-C Hässleholm 2 197 54 0 2 251 1961 33 Färgaren 6 Första Avenyen 2 Hässleholm 0 3 323 0 3 323 1917/1920 0 Bäckaskog 13 Ernst Ahlgrensgatan 14 A-B Hörby 460 0 0 460 1939 8 Spannarp 1 Kungsgatan 21 A-B Hörby 525 0 0 525 1947 8 Spannarp 5 Kungsgatan 17 A-B Hörby 512 0 0 512 1947 8 Spannarp 6 Kungsgatan 19 A-B Hörby 416 0 0 416 1947 8 Gyllebo 9 Kvarngatan 10 Hörby 563 0 0 563 1939 8 Gyllebo 10 Kvarngatan 8 A Hörby 383 0 0 383 1939 6 Hildesborg 4 Prostgatan 4 A-C Hörby 426 0 0 426 1991 6 Pugerup 31 Kristianstadsvägen 40 Hörby 65 0 0 65 1880 1 Pugerup 32 Kristianstadsvägen 38 Hörby 232 0 0 232 1880 4 Pugerup 33 Kristianstadsvägen/Industrigatan 5 Hörby 169 0 0 169 1880 3 Pugerup 35 Industrigatan 9 A-D, 11 A-D Hörby 512 0 0 512 1992 8 Rössjöholm 11 Viktoriagatan 2 A-B Hörby 2 744 0 0 2 744 1989 34 Svaneholm 19 Kungsgatan 29 A-D Hörby 300 0 0 300 1992 4 Ellenäs 6 Strömgatan 2 A-B, 4 A-D Hörby 828 0 0 828 1989 12 Spannet 1 Bäckabrinken 1/Östra Högsvägen Kävlinge 0 320 0 320 1993 0 Delfinen 10 Bryggaregatan 23 Landskrona 749 0 25 774 1945 10 Delfinen 17-18 Hantverkargatan 33-35/St Olovsg 166 Landskrona 1 415 14 0 1 429 1938/2000 20 Falken 12 Stora Strandgatan 11 Landskrona 8 750 1 009 0 9 759 1973 123 Fingal 10 Regeringsg 154/St Olovsgatan 52 Landskrona 918 44 50 1 012 1956/1980 2 Friden 1 Almstigen 28 A-C Landskrona 561 0 0 561 1950 8

FASTIGHETER 25 16 17 18 Fastighets- Bostäder Lokaler Garage S:a Byggår Antal beteckning Adress Kommun m 2 m 2 m 2 ytor m 2 Ombyggn.år bostäder REGION SKÅNE, forts Gamla Bryggan 19 Parkgatan 2/Drottninggatan 1-5 Landskrona 218 1 095 25 1 338 1890/1980 3 Gräset 23 Norra Långg 24/Trädgårdsg 17 Landskrona 679 794 0 1 473 1929/1980 6 Herkules 10 Östergatan 155 Landskrona 492 0 0 492 1906/1996 6 Hoppet 13 Snickargränden 1 Landskrona 770 27 0 797 1961 12 Hoppet 6 Suellsgatan 21 Landskrona 366 22 0 388 1958 6 Karl XV nr 14 Järnvägsgatan 6/Rådsmansgatan 5 Landskrona 1 742 1 494 525 3 761 1955 28 Kolet 2 Bangårdsg 15/Industrig 29 mfl Landskrona 0 460 0 460 1969 0 Motellet 2 Hjalmar Brantings väg 11, 15, 17, 19 Landskrona 0 2 091 0 2 091 1990 0 Nimrod 18 Bryggareg 10/Onsjög 3 Landskrona 981 33 0 1 014 1953 14 Nimrod 28 Föreningsgatan 143 Landskrona 482 0 0 482 1950 6 Nimrod 29 Föreningsgatan 139 Landskrona 464 0 150 614 1950 8 Nimrod 31 Föreningsg 145/Onsjög 1 A-B Landskrona 1 930 66 0 1 996 1949 34 Pedalen 18 Kamgatan 15-17, 14-22 Landskrona 0 3 785 0 3 785 1989 0 Pilåkern 3 Karlslundsv/Ringv/Pilåkersg/Pilgården Landskrona 28 387 2 001 0 30 388 1961 402 Renschöld 18 Rådhustorget 1/Eriksgatan 2 Landskrona 1 047 800 0 1 847 1929 10 Snickaren 2 Tränggatan 16 Landskrona 652 0 0 652 1954/1999 10 Snäppan 11 Storgatan 16-18 Landskrona 1 695 0 0 1 695 1907/1983 22 Stenen 1 Industrigatan 68 Landskrona 0 3 443 0 3 443 1977 0 Svetsaren 1 Suellsgatan 32 A-B Landskrona 999 0 0 999 1948 12 Svetsaren 2 Carl XI:s väg 50 A-C/Vävaregatan 5 Landskrona 1 110 35 0 1 145 1950/1999 18 Svetsaren 3 Vävaregatan 3 A-B Landskrona 945 0 0 945 1950/1997 13 Svetsaren 4 Suellsgatan 30 A-B Landskrona 1 005 143 0 1 148 1950/1999 11 Venus 10 Gjörloffsgatan 81/Regeringsg 110-112 Landskrona 1 080 190 0 1 270 1904/1999 11 Venus 14 Föreningsgatan 88-90 Landskrona 1 212 310 0 1 522 1946/1991 16 Västra Roten 8 Storgatan 31-33 Landskrona 2 416 1 013 0 3 429 1929 26 Östra Roten 29 Rådhusgatan 2/Norra Långgatan 17 Landskrona 2 278 674 0 2 952 1971 32 Riksvapnet 2 Möllevångsvägen 101 Lund 0 411 0 411 19700 Livhusaren 4 Danska Vägen 18 Lund 0 400 0 400 1992 0 Tegelbruket 4 Tornavägen 9 Lund 0 4 116 0 4 116 1957 0 Emilstorp 1 Volframsgatan 3 Malmö 0 7 304 0 7 304 1965/1991 0 Fredriksborg 7 o 10 Ystadvägen 20-22 m fl Malmö 0 14 960 25 14 985 1896/2006 0 Bronsdolken 5 Stenyxegatan 9 Malmö 0 2 584 0 2 584 1966 0 Rundelen 34 Rundelsgatan 14 Malmö 0 2 102 0 2 102 1946 0 Residenset 5 Adelgatan 6 Malmö 0 1 386 0 1 386 1878 0 Ellenbogen 36 Baltzarsgatan 21 Malmö 341 1 317 0 1 658 1924 5 Rosquist 1 Amiralsg 25/Föreninsg 26/mfl Malmö 0 2 509 0 2 509 1883 0 Hammaren 5 Södra Bulltoftavägen 17 Malmö 0 4 324 0 4 324 1966 0 Brandvakten 3 Annetorpsvägen 5 Malmö 0 580 0 580 2007 0 Druvan 18 Tegelgårdsgatan/Ostindiegatan Malmö 704 0 0 704 1929 10 Körmästaren1 Orkestergatan 13 Malmö 0 2 139 0 2 139 2008 0 Sånekulla 16 Limhamsvägen 74/Nordmannagatan Malmö 0 2 235 0 2 235 1990/1994 0 Vannagården 2 Husie Kyrkoväg 1 Malmö 0 741 0 741 2003 0 Nattsländan 1 Niels Bunkeflos väg 1 Malmö 0 2 134 0 2 134 2005 0 SUMMA region SKÅNE 116 150 98 002 1 550 215 702 1 632 SUMMA TOTALT 134 941 283 008 3 882 421 811 2 019

24 FASTIGHETER Svenska Hus i siffror

DEFINITIONER OCH SAMMANSTÄLLNINGAR 27 Fastighetsbeståndets räntebetalningsförmåga Förvaltningsresultat exklusive finansnetto Fastighetslån - Kortfristiga placeringar Förvaltningsresultat Hyresintäkter, direkta driftkostnader och finansnetto. Med direkta driftkostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt. Fastighetsbeståndets bokförda värde/uthyrningsbar yta Bokfört värde, byggnader och mark Uthyrningsbar yta Fastighetslån/uthyrningsbar yta Fastighetslån Uthyrningsbar yta Räntetäckningsgrad Bruttoresultat + avskrivningar Finansnetto Synlig konsolideringsgrad Eget kapital + avsättningar för skatter Balansomslutning Lån 2012-12-31 Justerat konsolideringskapital Eget kapital, avsättningar för skatter och övervärde i fastighetsbetåndet enligt en intern värdering. Justerad konsolideringsgrad Justerat konsolideringskapital Balansomslutning + övervärden i fastighetsbeståndet Bindningstider år Genomsnittsränta Kapitalbindning Räntebindning Inom 1 år Inom 1-2 år Inom 2-3 år Inom 3-4 år Inom 4-5 år Inom 5-6 år Inom 6-7 år Inom 7-8 år Inom 8-9 år Inom 9-10år Totalt 1 131 658 234 471 78 - - - - - 2 572 986 7 291 300 78 - - - 125 785 2 572 3,44 % 6,23 % 3,85 % 3,45 % 5,04 % - - - 4,40 % 4,42 % 4,04 % Fastighetsrörelsens resultaträkningar i sammandrag, Mkr Förvaltningsresultat Avskrivningar Försäljningsresultat Resultat efter finansnetto 2003 45,5 8,3 3,6 30,3 2004 47,1 10,4 48,5 76,2 2005 55,0 14,7 0,7 30,8 2006 72,4 16,1 30,4 72,9 2007 76,4 19,0 2,5 49,3 2008 81,4 19,9 115,7 165,7 2009 102,6 21,4-3,6 59,3 2010 107,1 21,9 0 71,4 2011 121,6 23,9 0,4 80,1 2012 125,2 28,6 61,7 142,0 Fastighetsrörelsens balansräkningar i sammandrag, Mkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar 2003 1 061 63 1 124 2004 1 254 108 1 362 2005 1 509 45 1 554 2006 1 709 71 1 780 2007 1 938 156 2 094 2008 1 976 339 2 315 2009 2 063 344 2 407 2010 2 183 313 2 496 2011 2 447 260 2 707 2012 3 245 298 3 543 SKULDER OCH EGET KAPITAL Eget kapital Avsättningar Skulder Summa skulder och eget kapital 163 90 871 1 124 213 110 1 039 1 362 191 141 1 222 1 554 236 153 1 391 1 780 253 195 1 646 2 094 403 190 1 722 2 315 418 201 1 788 2 407 436 215 1 845 2 496 459 239 2 009 2 707 620 217 2 706 3 543

28 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Härmed får styrelsen och verkställande direktören i Svenska Hus AB avlämna årsredovisning för räkenskapsåret 2012-01-01 2012-12-31. Information om verksamheten Svenska Hus AB är ett helägt dotterbolag till AB Gullringsbo Egendomar. Svenska Hus AB driver fastighetsverksamhet i Göteborg, Stockholm och Skåne. Verksamhetens huvudsakliga inriktning är att äga och förvalta fastigheter. Fastigheter med förädlingspotential förvärvas, förädlas och förvaltas. Nybyggnation förekommer också. Hyresintäkterna uppgick till 327,5 Mkr och resultatet efter finansiella poster uppgick till 142,0 Mkr. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER OCH EFTER RÄKENSKAPSÅRET Under 2012 har 985 Mkr (290) investerats i fastigheter, varav 718 Mkr (102) avser förvärv av nya fastigheter. Under 2012 har 42 fastigheter förvärvats om ca 59 000 kvm och 9 fastigheter har sålts innehållande ca 24 000 kvm uthyrningsbar yta. I början av 2013 har en fastighet förvärvats samt avtal tecknats om förvärv av ett bolag innehållande en fastighet i Stockholm samt försäljning av ett bolag innehållande en fastighet i Helsingborg. Framtida utveckling OCH RISKER Bolagets strategi är fortsatt att driva fastighetsverksamhet i Göteborgs-, Stockholms- och Skåneregionerna. Under 2012 har vi fortsatt vår expansion. Vi eftersträvar att fortsätta öka vårt bestånd på de orter vi befinner oss både genom förvärv och utveckling av de projektmöjligheter vi har och försöker skapa. Under 2013 kommer vi att färdigställa två bostadsprojekt i Stockholm. Svenska Hus är exponerat huvudsakligen mot två risker; operativ risk och finansiell risk. Den operativa risken innefattar främst risken för försämrat kassaflöde från den löpande verksamheten. Kassaflödet från den löpande verksamheten påverkas av inbetalningar och utbetalningar. Den största risken för snabbt försämrat kassaflöde från den löpande verksamhetet finns i risken att hyresintäkterna reduceras. Detta uppstår främst genom ökade vakanser eller hyresförluster. Svenska Hus har genom åren eftersträvat att ha flera mindre hyresgäster istället för att ha ett fåtal stora, främst med avsikt att reducera vakansrisken. Det enskilt största hyreskontraktet motsvarar cirka 1 % av koncernens totala hyresvärde. Cirka 35 % av Svenska Hus hyresvärde härrör från bostäder. Att ha en nära relation till våra hyresgäster och veta om deras ekonomiska situation är ett kännetecken för Svenska Hus och under 2012 uppgick hyresförlusterna till mindre än 1 % av intäkterna. Finansiell risk kan delas upp i två delar; risken för ökade kostnader och risken för brist på tillgång till kapital. Förmågan att klara räntehöjningar beror på fastighetsbeståndets räntebetalningsförmåga. Räntetäckningsgraden för 2012 uppgick till 2,7 gånger. Risken för ökade räntekostnader beroende på räntehöjningar påverkas av lånens räntebindningstid. Svenska Hus hade vid årsskiftet en genomsnittlig räntebindningstid som uppgick till 4,1 år. Tillgång till kapital är väsentlig för all typ av fastighetsverksamhet. Fallande marknadsvärden kan innebära att de panter som fastighetsägare lämnat till banker vid belåning kan anses som otillräckliga i förhållande till fastigheternas marknasvärde. Svenska Hus gör normalt inga externa värderingar av bolagets fastighetsbestånd. Internt värderas fastigheternas marknadsvärde efter förväntade kassaflöden och avkastingskrav för respektive fastighet. Vid beaktande av att likviditeten i fordran på moderbolagets koncernbankskonto skulle kunna användas för att minska skulder till kreditgivare har Svenska Hus koncernen en nettobelåningsgrad på ca 58 %.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 29 Finansiella data och nyckeltal, koncernen 2012 2011 Antal anställda 35 33 Nettoomsättning (Tkr) 327 517 289 863 Resultat efter finansiella poster (Tkr) 141 968 80 145 Resultat efter finansiella poster, exkl fastighetsförsäljningar (Tkr) 80 251 79 729 Balansomslutning (Tkr) 3 543 343 2 706 501 Fastigheternas bokförda värden (Tkr) 3 234 624 2 438 534 Soliditet (%) 17 17 Avkastning på eget kapital (%) 26 18 Avkastning på totalt kapital (%) 7 6 Nyckeltalsdefinitioner Soliditet Eget kapital vid årets utgång i förhållande till balansomslutningen. Övervärden i fastighetsbeståndet har ej beaktats. Avkastning på eget kapital Resultat före dispositioner och skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Då resultatet av fastighetsförsäljningar ingår kan stora fluktuationer uppstå mellan åren. Avkastning på totalt kapital Resultat före finansiella kostnader i förhållande till den genomsnittliga balansomslutningen. Då resultatet av fastighetsförsäljningar ingår kan stora fluktuationer uppstå mellan åren. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel från föregående år kvarstående vinstmedel, kr 281 932 099 årets vinst, kr 54 004 069 Summa 335 936 168 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras så att till aktieägaren utdelas 51 000 000 i ny räkning balanseras 284 936 168 Summa 335 936 168 STYRELSENS MOTIVERING Koncernens och moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. I de fall det saknas ett allmänt råd från Bokföringsnämnden har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som uppställs i 17 kap 3 andra och tredje stycket aktiebolagslagen. Höjningen av utdelningen jämfört med tidigare år hänför sig till det erhållna koncernbidraget från moderbolaget. Verksamhetens art och omfattning medför inte risker i större omfattning än vad som normalt förekommer inom branschen. Styrelsens bedömning av moderbolagets och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelningen är försvarlig i förhållande till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

30 RESULTATRÄKNING KONCERNEN Tkr 2012 2011 Hyresintäkter 327 517 289 863 Kostnad för förvaltning (not 1) -127 488-107 722 Avskrivningar (not 9, 10) -28 583-23 925 Bruttoresultat 171 446 158 216 Administrationskostnader (not 1, 4, 5) -16 376-14 583 Resultat av fastighetsförsäljning 61 717 416 Rörelseresultat 216 787 144 049 Ränteintäkter och liknande resultatposter (not 6) 5 741 7 806 Räntekostnader och liknande resultatposter (not 6) -80 560-71 710 Resultat efter finansiella poster 141 968 80 145 Koncernbidrag 23 000-6 962 Resultat före skatt 164 968 73 183 Skatt på årets resultat (not 7) 26 242-19 979 ÅRETS RESULTAT 191 210 53 204

BALANSRÄKNING KONCERNEN 31 Tkr 2012-12-31 2011-12-31 TILLGÅNGAR (not 1) Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark (not 9) 2 900 161 2 301 346 Pågående nyanläggningar (not 9) 334 463 137 188 Inventarier (not 10) 7 331 5 739 Summa materiella anläggningstillgångar 3 241 955 2 444 273 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav (not 18) 150 140 Uppskjutna skattefordringar (not 7) 3 379 2 656 Summa finansiella anläggningstillgångar 3 529 2 796 Summa anläggningstillgångar 3 245 484 2 447 069 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 2 172 1 695 Fordringar hos moderföretag 47 847 56 425 Aktuella skattefordringar 1 894 3 500 Övriga fordringar 7 878 6 881 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter (not 13) 15 780 11 849 Summa kortfristiga fordringar 75 571 80 350 Kortfristiga placeringar - 126 193 Kassa och bank (not 14) 222 288 52 889 Summa omsättningstillgångar 297 859 259 432 Summa tillgångar 3 543 343 2 706 501

32 BALANSRÄKNING KONCERNEN Tkr 2012-12-31 2011-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital (not 15) Aktiekapital (600 w000 aktier med kvotvärde 100 kr) 60 000 60 000 Bundna reserver 17 183 1 704 Fria reserver 351 455 344 111 Årets resultat 191 210 53 204 Summa eget kapital 619 848 459 019 Avsättningar Uppskjuten skatteskuld (not 8) 216 960 239 475 Summa avsättningar 216 960 239 475 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut (not 16) 2 550 236 1 872 467 Övriga skulder 2 479 1 826 Summa långfristiga skulder 2 552 715 1 874 293 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut (not 16) 21 808 27 894 Leverantörsskulder 20 305 14 896 Skulder till koncernföretag 38 436 30 105 Aktuella skatteskulder 3 299 3 045 Övriga skulder (not 17) 1 037 3 967 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (not 13) 68 935 53 807 Summa kortfristiga skulder 153 820 133 714 Summa eget kapital och skulder 3 543 343 2 706 501 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 2 996 947 2 299 828 Summa ställda säkerheter 2 996 947 2 299 828 ANSVARSFÖRBINDELSER Övriga ansvarsförbindelser 2 000 2 000

RESULTATRÄKNING MODERBOLAGET 33 Tkr 2012 2011 Nettoomsättning - - Bruttoresultat - - Administrationskostnader (not 5) -332-335 Rörelseresultat -332-335 Resultat från andelar i koncernföretag (not 6) 54 000 83 500 Ränteintäkter och liknande resultatposter (not 6) 64 373 56 706 Räntekostnader och liknande resultatposter (not 6) -60 412-55 460 Resultat efter finansiella poster 57 629 84 411 Erhållna koncernbidrag 23 000 6 750 Lämnade koncernbidrag -26 625-10 562 Resultat före skatt 54 004 80 599 Skatt på årets resultat (not 7) - - ÅRETS RESULTAT 54 004 80 599

34 BALANSRÄKNING MODERBOLAGET Tkr 2012-12-31 2011-12-31 TILLGÅNGAR (not 1) Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag (not 11, 12) 160 411 160 311 Andra långfristiga värdepappersinnehav (not 18) 20 20 Summa anläggningstillgångar 160 431 160 331 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos moderföretag 47 757 56 260 Fordringar hos koncernföretag 898 306 837 860 Övriga fordringar 688 604 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter (not 13) 3 703 4 281 Summa kortfristiga fordringar 950 454 899 005 Kassa och bank (not 14) 125 486 17 338 Summa omsättningstillgångar 1 075 940 916 343 Summa tillgångar 1 236 371 1 076 674

BALANSRÄKNING MODERBOLAGET 35 Tkr 2012-12-31 2011-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital (not 15) Bundet eget kapital Aktiekapital (600.000 aktier med kvotvärde 100 kr) 60 000 60 000 Summa bundet eget kapital 60 000 60 000 Fritt eget kapital Balanserad vinst 281 932 231 333 Årets resultat 54 004 80 599 Summa fritt eget kapital 335 936 311 932 Summa eget kapital 395 936 371 932 Långfristiga skulder Skulder till dotterföretag 2 200 2 100 Övriga långfristiga skulder 158 - Summa långfristiga skulder 2 358 2 100 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 16 310 14 895 Skulder till koncernbolag 816 293 684 170 Övriga skulder (not 17) - 3 517 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (not 13) 5 474 60 Summa kortfristiga skulder 838 077 702 642 Summa eget kapital och skulder 1 236 371 1 076 674 Ansvarsförbindelser Borgen för dotterbolag 2 492 399 1 820 356 Övriga ansvarsförbindelser 59 320 59 503 Summa ansvarsförbindelser 2 551 719 1 879 859

36 KASSAFLÖDESANALYS Tkr KONCERNEN MODERBOLAGET 2012 2011 2012 2011 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster 141 968 80 145 57 629 84 411 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 33 777 30 106 - - Aktuell skatt -2 571-817 - - Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 173 174 109 434 57 629 84 411 KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITALET Minskning (+) ökning (-) av kortfristiga fordringar 4 779 3 325-51 449-636 629 Ökning (+) minskning (-) av kortfristiga skulder 20 106 40 498 135 435 568 580 Kassaflöde från den löpande verksamheten 198 059 153 257 141 615 16 362 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förändring av materiella anläggningstillgångar, not A -826 265-288 279 - - Förvärv av långfristiga värdepapper -10 50 - - Kassaflöde från investeringsverksamheten -826 275-288 229 - - FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av långfristiga skulder 678 422 121 698 258-115 Förändring av långfristiga fordringar - - -100 - Utbetald utdelning -30 000-30 000-30 000-30 000 Koncernbidrag 23 000-6 962-3 625-3 812 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 671 422 84 736-33 467-33 927 Årets kassaflöde 43 206-50 236 108 148-17 565 Likvida medel vid årets början 179 082 229 318 17 338 34 903 Likvida medel vid årets slut 222 288 179 082 125 486 17 338 NOT A FÖRÄNDRING AV MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Minskning (+) ökning (-) av posten inventarier i balansräkningen -1 592-1 598 - - Årets avskrivning av inventarier -2 546-2 121 - - Ökning av posten byggnader och mark i balansräkningen -598 815-149 066 - - Årets avskrivning av byggnader -26 037-21 804 - - Ökning av posten pågående nyanläggningar -197 275-113 690 - - Årets förvärv av materiella anläggningstillgångar -826 265-288 279 - -