ÅRSREDOVISNING För räkenskapsåret 1 januari 31 december 2014 STUBO AB ULRICEHAMN

ÅRSREDOVISNING För räkenskapsåret 1 januari 31 december 2014 STUBO AB ULRICEHAMN

INNEHÅLLSFÖRTECKNING Innehållsförteckning 2 Aktuellt på STUBO AB 2014 3 Förvaltningsberättelse 4-8 Resultaträkning 9 Balansräkning 10-11 Kassaflödesanalys 12 Noter 13-19 Namnunderskrifter 20 Revisionsberättelse och granskningsrapport 21-22 Fastighetsförteckning 23-25 Flerårsöversikt 26-2 -

AKTUELLT PÅ STUBO AB 2014 STUBO i samverkan med kommun och andra aktörer på bostadsmarknaden Ett nära samarbete med kommunens förvaltning och bolag har fortskridit under 2014. STUBO ingår sedan maj 2010 i moderbolaget Ulricehamns Stadshus AB. STUBO arbetar för att vara en aktör bland många i kommunen för att bidra med en positiv utveckling av bostadsmarknaden i Ulricehamns kommun. K3-regelverk Styrelsen för STUBO har antagit att bolaget ska tillämpa regelverket gällande K3. Tidpunkten för övergången för STUBO är den 1 januari 2014. Bolaget har därmed implementerat det nya huvudregelverket K3 räkenskapsåret 2014 och tillämpar komponentmetod vid redovisning av fastigheter som är anläggningstillgångar. Strategi 2025 Under hösten 2014 har styrelsen och bolagets ledningsgrupp påbörjat strategiarbetet för att uppfylla bolagets mål 2025. Arbetet kommer att färdigställas under 2015. Ombyggnation Ombyggnation av balkonger, fönster och stamledningar på Hemrydsgatan 4 samt stambyte på fastigheten Krämaren 4, Kullen, har färdigställts under december månad 2014. UTBLICK MOT 2015 Nybyggnation Enligt kommunfullmäktiges beslut om budget 2013, 173 2012-11-26, utökades bolagets limit för upplåning till totalt 500 mkr för att möjliggöra nybyggnation av bostäder. Projekteringsarbetet har fortgått under 2014 för nybyggnation av 32 hyreslägenheter i Stadsskogen. Byggstart var hösten 2014. Lägenheterna beräknas vara färdigställda sommaren 2015. En förtätning av bostadsområdet vid Hemrydsgatan utvärderas och projekteringen fortlöper. Underhåll Underhållsåtgärder kommer att vara fortsatt riktade mot kostnads- och energibesparande underhåll för att därigenom verka för lägre driftkostnader och en sund kostnadsutveckling. Arbetet med energieffektivisering med inriktning mot styr och regler fortlöper. - 3 -

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Årsredovisning Styrelsen och verkställande direktören för STUBO AB (org.nr. 556528-9054) får härmed avge årsredovisning för 2014, bolagets artonde verksamhetsår. Ägare STUBO AB är ett allmännyttigt bostadsföretag som ägs till 100 % av Ulricehamns Stadshus AB (org.nr. 556803-9175). Ny bolagsordning och nya ägardirektiv antogs av kommunfullmäktige den 19 december 2011. Styrelse Styrelsen, som utses av kommunfullmäktige, har haft följande sammansättning: Kristina Wilhelmsson, ordf. Jan Brobjer, v ordf. Gunnar Carlsén Auktoriserade revisorer Inger Andersson, ordinarie Helena Patrikson, suppleant Lennart Standoft Gunnar Andersson Lekmannarevisorer Mats Jönsson, ordinarie Bodil Lindgren, suppleant Ledningsgrupp Rolf Granlöf, VD Tommy Borg, Förvaltare Per Östlund, Verksamhetssamordnare Catarina Axelsson, Ekonomiansvarig Organisationsanslutning STUBO är medlem i Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SABO samt Fastighetsbranschens arbetsgivarorganisation, Fastigo. Dessutom är STUBO delägare i Husbyggnadsvaror HBV förening u.p.a. och Östra Kinds Elkraft ek för. Förvaltning STUBO bedriver sedan 1991 verksamheten i egen regi. Gräsklippningen är utlagd på entreprenad till Svensk Markservice. Avtalet löper ut den 30 november 2015. - 4 -

Årets verksamhet Resultatet för 2014 visar ett överskott på 1 809 tkr före skatt. Bolaget visar ett positivt resultat tack vare en hög uthyrningsgrad samt lägre driftkostnader. Hyresbortfallet 2014 för bostäder var 2,3 mkr (2,1 mkr). Den sammanlagda ekonomiska vakansgraden (hyresbortfall i kronor) under året var 3,5 % (3,3 %). Vakanserna finns i kringorterna. Antalet inflyttningar under året var 222 (251). Antalet utflyttningar var 230 (235) varav 79 (42) inom det egna beståndet. Redovisning enligt K3-regelverk Styrelsen för STUBO har antagit att bolaget ska tillämpa regelverket gällande K3. Tidpunkten för övergången för STUBO är den 1 januari 2014. Mindre företag, där STUBO ingår, som väljer att tillämpa K3-regelverket kan välja att inte räkna om jämförelsetalen (2013). Tidpunkten för övergång för ett mindre företag är då den 1 januari 2014. Bolaget väljer att inte redovisa jämförelsetal och kommer därför att lämna uppgifter gällande detta i not. En av de större förändringarna i K3, jämfört med tidigare regelverk, är för materiella anläggningstillgångar som innebär att redovisning skall ske i komponenter. Skattemässigt gäller fortfarande de gamla reglerna. Kort om komponentredovisning Kravet på komponentredovisning gäller anläggningstillgångar som består av betydande komponenter som förbrukas väsentligt olika och därför byts ut med olika tidsintervall i takt med sin förbrukning. Enligt Bokföringsnämnden är fastigheter sådana tillgångar som lämpar sig väl för komponentindelning. Komponentredovisning innebär att anskaffningsvärdet för en fastighet delas upp på betydande komponenter ex mark, byggnadsstomme, fasad och tak. Varje komponent skrivs sedan av under dess bedömda nyttjandeperiod. När en komponent byts ut så räknas utgiften för den tillkommande komponenten in i fastighetens redovisade värde. Eventuellt restvärde på den utbytta komponenten kostnadsförs som utrangering. Det har inte någon betydelse i det här sammanhanget om själva åtgärden definieras som ombyggnad eller planerat underhåll. Utgifter för underhåll av andra fastighetsdelar, som inte har definierats som väsentliga komponenter kostnadsförs i de allra flesta fall. Utgifter för reparationer redovisas som kostnader när de uppkommer. Resultateffekter Komponentmetoden innebär således förändringar i jämförelse med mer traditionella avskrivningsmetoder och vad gäller gränsdragningen mellan investeringar och underhåll. Konsekvensen blir att redovisat driftnetto blir högre eftersom en del av utgifterna för underhåll aktiveras istället för att redovisas som kostnad. Detta resulterar dock inte i en bättre likviditet. Den ökade aktiveringen leder med åren till högre anskaffningsvärden, redovisade värden och årliga avskrivningar. Om aktiveringen av utgiften inte ryms inom fastighetens marknadsvärde måste nedskrivning sannolikt göras. Förändringarna påverkar även beräkningen av vissa nyckeltal. - 5 -

Underhåll Underhållskostnaderna under året uppgår till 14 222 tkr (11 691 tkr). De åtgärder som har utförts är enligt nedan: Åtgärder tkr Byggnadsarbeten 2 103 Ombyggnad kök o badrum 3 200 Miljöförbättring o markarbeten 1 469 VVS 622 Målning o tapetsering 3 099 Golv 1 037 El, Tele o Hiss 1 230 Soputrustning 21 Tvättdetaljer 762 Värmeinstallationer/Kylanläggning 379 Teknisk installation 56 Ventilation 244 Posten underhåll avser byte av ej väsentliga komponenter, vilka kostnadsförts och belastar därmed årets reslutat. Standardförbättringar Standardförbättringar avser byte av betydande komponenter har bokförts till 21 881 tkr. Standardförbättringarna som har utförts på fastigheten Krämaren 4 (Kullen) är byte av Ledningsnät kv, vv och VVC stammar samt på fastigheten Kvarnryd 4 (Hemrydsgatan 4) är byte av Fönster, Balkonger, Ledningsnät Värme, Ledningsnät kv vv och VVC stammar, Avloppsrör sanitet samt Sanitetsutrustning och badrumsinredning. Spadtag 2014 inför nybyggnation av 32 hyreslägenheter i Stadsskogen - 6 -

Räntekostnader Medelräntan för verksamhetsåret är 3 % och är därmed oförändrad från föregående år. Den budgeterade medelräntan var 3,25 %. Kreditkostnaden uppgår till 0,6 % för kommunens borgensåtagande fr.o.m. den 1 januari 2011. Den totala lånestocken uppgår till 329 mkr. Bolaget påverkas nu i väsentligt högre grad av räntesvängningar än tidigare då låneskulden ökade med ca 100 mkr under åren 2009-2010 efter genomförda investeringar. Pågående nybyggnation samt standardförbättringar kommer öka låneskulden ytterligare med ca 40 mkr under 2015. Ekonomisk utveckling Den ekonomiska utvecklingen för bolaget har varit stabil de senaste sjuton åren med ett balanserat resultat på 37 mkr 2014. Det egna kapitalet uppgår till 91 mkr vilket innebär en soliditet på 19,8 %. Medelvärdet av soliditeten bland SABO-företag var 24,5% för 2013 (företagsstorlek 1000-1999, där STUBO ingår, var soliditeten 15,5%). Skuldsättningsgraden* för verksamhetsåret var 4,0 (riket 3,1) samt belåningsgrad fastigheter** var 74,3 % (riket 73,9). Hyresförhandling Bostadshyran höjdes den 1 april 2014 igenomsnitt med 1,95 %. Hyran för perioden 1 april 2015 t.o.m. 30 mars 2016 är ännu inte fastställd. Hyresförhandling pågår. Den nya lagen om kommunala bostadsaktiebolag Den nya lagen om kommunala bostadsaktiebolag träde i kraft den 1 januari 2011. Lagen innebär bl.a. att företaget måste arbeta efter affärsmässiga principer och ska agera som övriga aktörer på marknaden. Miljöcertifiering Bolaget har ett miljöledningssystem som uppfyller kraven enligt SS-EN ISO 14001:2004 vad gäller förvaltning av bostäder och lokaler. Vårt Miljöcertifikat löper fram till september 2016. Vi granskas av SP. Verksamhetsarbetet En Internkontrollplan, som är en del av bolagets verksamhetssystem, inlämnas årligen till kommunen. *Skuldsättningsgraden: Nyckeltalet talar om hur stora företagets skulder är i förhållande till det egna kapitalet och anger företagets finansiella styrka. Om företaget har en hög skuldsättningsgrad har det också en låg soliditet. **Belåningsgraden fastigheter: Belåningsgraden är hur stor del av en bostads värde som är belånat. - 7 -

Ekonomisk förväntat utfall 2015 Prognosen för 2015 visar på ett nollresultat. Pågående och kommande investeringar för 2015 ryms inom beviljad finansieringsram antagen i trepartialliansens budget 2013 (KS Dnr 2012.0180). Räntans utveckling påverkar resultatet i dess riktning då företaget har ca 40 % av lånen med kort räntebindningstid. Förslag till resultatdisposition Till bolagsstämmans förfogande står följande medel: Balanserat resultat 37 213 574 Årets resultat 1 280 080 Totalt 38 493 654 Styrelsen och verkställande direktören föreslår bolagsstämman att av disponibla vinstmedel 38 493 654 kr dela ut 0 kr till ägaren och att balansera 38 493 654 kr i ny räkning. STUBO bygger två kombohus med fyra våningar och totalt 32 hyreslägenheter i Stadsskogen med inflyttning hösten 2015. - 8 -

RESULTATRÄKNING Belopp i tkr Not 140101 141231 130101 131231 Nettoomsättning Hyresintäkter 1 70 140 69 457 Övriga förvaltningsintäkter 2 1 680 1 343 Summa nettoomsättning 71 820 70 800 Fastighetskostnader Driftskostnader 3, 7 34 800 37 020 Underhållskostnader 4 14 222 11 691 Fastighetsskatt 1 165 907 Avskrivningar enligt plan 5, 6 8 371 8 461 Summa fastighetskostnader 58 558 58 079 Bruttoresultat 13 262 12 721 Central administration 7 1 738 1 640 Rörelseresultat 11 524 11 081 Resultat från finansiella anläggningstillgångar 8 21 42 Ränteintäkter 47 31 Räntekostnader -9 783-9 946 Resultat efter finansiella poster 1 809 1 207 Skatt på årets resultat 9-529 -222 Årets resultat 1 280 985-9 -

BALANSRÄKNING Belopp i tkr Not 2014-12-31 2013-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 10 442 272 424 886 Inventarier 11 569 575 Pågående om- och nybyggnationer 12 15 254 7 550 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar 13 346 336 Summa anläggningstillgångar 458 441 433 347 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar 561 540 Fordringar på koncernbolag 19 15 Övriga fordringar 716 719 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 725 605 Summa kortfristiga fordringar 2 021 1 879 Kassa och bank 2 8 Summa omsättningstillgångar 2 023 1 887 SUMMA TILLGÅNGAR 460 464 435 234-10 -

BALANSRÄKNING Belopp i tkr Not 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER 15 Bundet eget kapital Aktiekapital 2 500 2 500 Reservfond 50 029 50 029 Fritt eget kapital Balanserat resultat 37 214 36 258 Årets resultat 1 280 985 SUMMA EGET KAPITAL 91 023 89 772 Uppskjuten skatteskuld 16 2 028 1 524 SKULDER Långfristiga skulder Skulder till Ulricehamns kommun 17 329 200 281 200 Skulder till kreditinstitut 17 0 48 750 Summa långfristiga skulder 329 200 329 950 Kortfristiga skulder Skulder till Ulricehamns kommun 18 10 887 72 Leverantörsskulder 16 106 4 742 Skatteskulder 134 108 Övriga skulder 19 820 690 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 8 171 6 838 Skulder till koncernbolag 2 095 1 538 Summa kortfristiga skulder 38 213 13 988 SUMMA SKULDER 367 413 343 938 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 460 464 435 234 Ställda panter Fastighetsinteckningar 74 809 74 809 Varav i eget förvar 51 961 51 961 Ansvarsförbindelser Fastigo 118 115-11 -

KASSAFLÖDESANALYS Belopp i tkr Den löpande verksamheten 2014-01-01-2014-12-31 2013-01-01-2013-12-31 Resultat efter finansiella poster 1 809 1 207 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m. 8 346 8 287 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 10 155 9 494 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-) / Minskning(+)av bränslelager 0 0 Ökning(-) / Minskning(+)av rörelsefordringar -142-853 Ökning(+) / Minskning(-) av rörelseskulder 13 410 179 Kassaflöde från den löpande verksamheten 23 423 8 820 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -33 704-3 566 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 250-49 Investeringar i finansiella tillgångar -10-29 Avyttring/minskning av finansiella tillgångar 0 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -33 464-3 644 Finansieringsverksamheten Upptagning lån 10 065 0 Amortering av låneskuld 0-5 174 Utbetald utdelning -30 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 10 035-5 174 Årets kassaflöde 6-2 Likvida medel vid årets början 8 6 Likvida medel vid årets slut 2 8 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Belopp i tkr Betalda räntor och erhållen utdelning 2014-01-01-2014-12-31 2013-01-01-2013-12-31 Erhållen utdelning 21 42 Erhållen ränta 47 31 Erlagd ränta -9 783-9 946 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm Av- och nedskrivningar, utrangeringar av tillgångar 8 221 8 238 Rearesultat försäljning av anläggningstillgångar 125 49 Övriga avsättningar 0 0 8 346 8 287 Likvida medel Följande komponent ingår i likvida medel: Kassa och bank 2 8 Ej utnyttjade krediter 12 113 22 928-12 -

NOTER MED REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER Övergripande upplysningar om redovisningsprinciper mm STUBO AB har nu valt att övergå till att tillämpa regelverket K3. Företaget har kalenderåret som räkenskapsår och tillämpar K3-reglerna från och med 1 januari 2014. Företaget tillämpar den lättnadsregel som innebär att mindre företag inte behöver räkna om jämförelseåret i samband med övergången (K3 35.7). Företaget övergång till K3 medför inte några värderingsmässiga effekter. Den funktionsindelade resultaträkningen har branschanpassats till fastighetsföretag utifrån FAR:s uppställningsschema. Den branschanpassade uppställningen skiljer sig från FAR:s på följande punkter: Posten Kostnad sålda varor har branschanpassats till Fastighetskostnader. Posterna Försäljningskostnader och Administrationskostnader har ersatts med posten Lokal administration under Fastighetskostnader. Enligt Årsredovisningslagen är detta tillåtet om posterna är av ringa betydelse med hänsyn till kravet på rättvisande bild. Försäljningskostnader och Administrationskostnader har bedömts vara av ringa betydelse i STUBOs fall. Denna anpassning har också förordats av branschorganisationen SABO. Från och med räkenskapsåret 2014 upprättas årsredovisningen med tillämpning av årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Tidigare tillämpades årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008:1 (K2) och BFNAR 2012:1 (K3). Övergången har gjorts i enlighet med föreskrifterna i K3s kapitel 35. I tillämpliga fall följs även rekommendationer från SABO. Värderingsprinciper Tillgångar har värderats till anskaffningsvärdet och skulder till nominellt belopp om inget annat anges. Fordringar har tagits upp till de belopp varmed de förväntas inflyta. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningen när de på basis av tillgänglig information är sannolikt att den framtida ekonomiska nyttan som är förknippad med innehavet tillfaller företaget och att anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet till den del de ekonomiska fördelarna kommer att tillfalla bolaget i framtiden. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Posten Byggnadsarvode ingår häri om eget arbete har lagts ned. Beloppet beräknas utifrån nedlagd tid och lönekostnad. Pågående arbeten Kostnader för nyproduktion och större om- och tillbyggnader aktiveras i balansräkningen som tillgång. Projekt som ej fullföljs kostnadsförs omgående då detta fastställts. - 13 -

Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar Byggnader Övergången till komponentavskrivning har lett till att avskrivningar enligt plan på byggnader baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och ackumulerade avskrivningar fördelats på komponent. Individuell bedömning av komponentens återstående ekonomiska livslängd har bestämt avskrivningstakten på byggnaden. I resultaträkningen belastas rörelseresultatet med avskrivningar enligt plan. Avskrivning sker linjärt över komponentens beräknade nyttjandeperiod. Bolaget har valt att dela in byggnader i olika komponentklasser med tillhörande underkomponenter. Avskrivningen av komponenter i komponentklassen varierar därför beroende på vilken komponent som avses. Av denna anledning framkommer livslängdsintervall på komponentklasserna medan underliggande komponent har en fast avskrivningstid baserad på teknisk livslängd. När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras med en ny avskrivningsplan. Övriga materiella anläggningstillgångar För maskiner och Inventarier sker avskrivning enligt plan, beräknat på ursprungliga anskaffningsvärden och baseras på tillgångarnas bedömda nyttjandeperiod. Avskrivningar Följande avskrivningstider tillämpas (linjär avskrivning) fr.o.m. räkenskapsåret 2014: Byggnader Markanläggningar Inventarier 15-100 år 10 och 20 år 3-5 år Fastighetsvärdering Bolaget gör en årlig individuell värdering av fastigheterna baserat på en kassaflödesanalys med marknadsanpassade direktavkastningskrav, se not 10. Nedskrivning fastigheter När en fastighets marknadsvärde understiger det bokförda värdet med mer än 10 % skall nedskrivning ske. Vid bedömning av om en investering skall ske i nyproduktion av en fastighet eller ej, genomförs en beräkning av fastighetens lönsamhet i en s.k. nuvärdeskalkyl. Enligt Lagen om allmännyttiga bostadsbolag måste alla investeringar göras efter s.k. affärsmässiga principer. Detta innebär att investeringar skall bli lönsamma på lång sikt. För att möjliggöra nyproduktion och för att följa lagen är det rimligt att kalkylen vid en nyproduktion visar att fastigheten är lönsam efter sju år. Nedskrivning görs efter denna prövning med erforderligt belopp. Tidigare nedskrivningar prövas vid varje bokslut. Om behov finns återförs tidigare gjorda nedskrivningar över resultaträkningen. Inkomstskatter Företaget tillämpar Bokföringsnämndes allmänna råd om redovisning av inkomstskatter, BFNAR 2001:1. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. - 14 -

Redovisning av intäkter Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3 Intäkter. Som Inkomst redovisar bolaget det verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer att erhållas. Leasing Bolaget redovisar alla leasingkontrakt som operationella. Pensionsplaner Bolaget redovisar samtliga pensionsplaner som avgiftsbestämda. Det innebär att premierna kostnadsförs löpande. Kassaflödesanalys Är upprättad enligt den indirekta metoden. Koncernuppgifter STUBO AB ingår i en koncern där moderbolaget Ulricehamns Stadshus AB (org.nr. 556803-9175) upprättar koncernredovisning. Av koncernens totala inköp och försäljning mätt i kronor från andra företag inom koncernen tillhör inköpen 50 % av posten Driftkostnader samt försäljningen 2 % av posten Hyresintäkter lokaler och 22 % av posten Sålda tjänster. NOT 1. Hyresintäkter Bostäder 2014 2013 Totalhyra 64 617 63 595 Outhyrt -2 275-2 113 Rabatter -273-212 Nettohyra 62 068 61 270 Lokaler 2014 2013 Totalhyra 8 373 8 500 Outhyrt -1 175-1 196 Nettohyra 7 198 7 304 Lokalkontraktens förfallostruktur fördelat på antal i % som belastas inom 1 år är 58 % samt inom 1-5 år är 42 %. Bilplatser 2014 2013 Totalhyra 1 172 1 167 Outhyrt -298-284 Nettohyra 874 883 NOT 2. Övriga förvaltningsintäkter 2014 2013 Ersättningar från hyresgäster 125 95 Sålda tjänster fastighetsskötsel 115 111 Återbetald fastighetsskatt och moms 405 306 Sålda tjänster miljösamordnare och adm. 646 649 Avyttring inventarier och fastigheter 209 0 Övriga förvaltningsintäkter 180 181 Summa 1 680 1 343 Posten övriga intäkter avser ersättning från hyresgäster samt övriga förvaltningsintäkter. - 15 -

NOT 3. Driftskostnader 2014 2013 Fastighetsskötsel och städning 9 189 9 493 Reparationer 1 223 1 674 Taxebundna kostnader 8 466 8 589 Uppvärmning 8 163 8 849 Lokal administration 4 600 5 251 Övriga driftskostnader 3 159 3 164 Summa 34 800 37 020 Kostnaderna för revisionsarvode, Ernst & Young, har uppgått till 127 tkr varav 33 tkr avser andra uppdrag än revisionsuppdrag. NOT 4. Underhållskostnader 2014 2013 Lägenhets- och lokalunderhåll 10 031 8 069 Yttre underhåll och utemiljö 1 469 661 Gemensamma ytor och anläggningar 2 722 2 961 Summa 14 222 11 691 NOT 5. Avskrivningar enligt plan Materiella anläggningstillgångar 2014 2013 Byggnader 7 780 8 237 Markanläggningar 396 327 Inventarier 195 224 Summa 8 371 8 461 NOT 6. Nedskrivning Nedskrivning görs vid förväntad bestående värdeminskning. Fastigheterna har inte skrivits ned under 2014. NOT 7. Personalkostnader 2014 2013 Medelantalet anställda 19 19 Kvinnor 5 5 Män 14 14 Totalt 19 19 Styrelse Kvinnor 1 2 Män 4 3 Totalt 5 5 Ledningsgrupp Kvinnor 1 1 Män 3 3 Totalt 4 4 Löner och ersättningar Styrelse och VD 933 754 Övriga anställda 6 254 5 568 Totalt 7 187 6 322 Sociala kostnader Styrelse och VD 482 433 Övriga anställda 2 302 2 022 Totalt 2 784 2 455 Varav pensionskostn. Styrelse och VD 188 196 Varav pensionskostn. Övriga anställda 370 362-16 -

NOT 8. Resultat från finansiella anläggningstillgångar Specifikation Typ Händelse Antal Belopp Resultat HBV Insatskap. Utdelning 1 40 tkr 11 Swedbank Aktier Utdelning 1 000 10 Summa 21 NOT 9. Skatt på årets resultat Skatt på årets resultat 2014 2013 Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -429-548 Uppskjuten skatteintäkt i aktiverat skattevärde i -75 326 underskottsavdrag Aktuell skatt 0 0 Skattekostnad, realisationsvinst fastigheter -25 0 Total redovisad skattekostnad -529-222 NOT 10. Byggnader och mark 2014 2013 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Byggnader 487 269 484 926 Markanläggningar 8 064 8 064 Mark 43 303 43 303 Nyanskaffningar Byggnader 21 881 2 596 Markanläggningar 2 511 0 Mark 1 420 0 Avyttringar/Utrangeringar Byggnader -298-253 Mark -43 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 564 107 538 636 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Byggnader 99 643 91 936 Markanläggningar 4 994 4 667 Årets avskrivning enligt plan Byggnader 7 780 7 911 Markanläggningar 396 327 Avyttringar/Utrangeringar Byggnader -85-204 Utgående ackumulerade avskrivningar 112 728 104 637 Ingående ackumulerade nedskrivningar 9 113 9 113 Avyttring byggnader -6 0 Utgående ackumulerade nedskrivningar 9 107 9 113 Utgående planenligt restvärde/bokfört värde 442 272 424 886 Beräknat marknadsvärde, förvaltningsfastigheter 637 250 621 800 Taxeringsvärden 353 036 353 613 Byggnader 285 633 286 065 Mark 67 403 67 548 Efter införandet av det nya regelverket K3 har bolaget 15 olika komponentklasser med underkomponenter. STUBO kommet inte att särredovisa byggnadskomponenterna i bokföringen då dessa särredovisas i bolagets anläggningsregister. Byggnader och tekniska installationer redovisas gemensamt under posten byggnader from 2014. Marknadsvärderingen har utförts externt av Mastin AB Fastighetskonsult. - 17 -

NOT 11. Inventarier 2014 2013 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 3 835 4 756 Nyanskaffningar 188 338 Utrangering 0-814 Sålda -249-445 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 3 774 3 835 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan 3 260 4 295 Årets avskrivning enligt plan 194 224 Utrangering 0-814 Sålda -249-445 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan 3 205 3 260 Utgående planenligt restvärde/bokfört värde 569 575 NOT 12. Pågående byggnationer Pågående arbete 2014 Stadsskogen, Skogslönnen 1, nybyggnation 14 022 Hemrydsgatan, projektering 147 Langes väg, Gällstad, projektering 15 Stockrosvägen, projektering 70 Hemrydsgatan 2, Kvarnryd 3, komponentbyte energi 1 000 Utgående balans 2014 15 254 NOT 13. Aktier och andelar Företag Antal Bokfört värde Bostadsrätter Riksbyggen 1 12 HBV 1 245 Länsförsäkringar 6 2 Östra Kinds Elkraft 456 23 Swedbank 1 000 64 Summa 346 Under 2014 var insatskapitalet i HBV 40 tkr. Skillnaden mellan det bokförda värdet och insatskapitalet är innestående återbäring. NOT 14. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2014 2013 Förutbetalda kostnader 575 455 Skattefordran 150 150 Summa 725 605 NOT 15. Förändring av eget kapital Aktiekapital Reservfond Balanserat res. Årets resultat Vid årets början 2 500 50 029 36 259 985 Resultatdisposition 985-985 Utdelning -30 Årets resultat 1 280 Vid årets slut 2 500 50 029 37 214 1 280 Aktiekapitalet består av 250 aktier à 10 tkr. Samtliga aktier innehas av Ulricehamns kommun. - 18 -

NOT 16. Uppskjuten skatteskuld Belopp vid årets ingång Redovisat över resultaträkningen Belopp vid årets utgång Byggnader och mark -3 450-429 -3 879 Utnyttjande av 1 926-75 1 851 underskottsavdrag Totalt -1 524-504 -2 028 Förändring mellan åren har redovisats som uppskjuten skattekostnad. NOT 17. Lånestruktur och räntebindningstid Räntebindning till Lånebelopp Medelränta Andel av lån 90 dagar 329 200 3 % 100 % Summa 329 200 Bolagets samliga lån är avtalade med Ulricehamns kommun. Kommun har rätt att teckna ränteswapar för STUBO AB för totalt 192 mkr. För bolaget gäller säkringsredovisning. Följande swapar har tecknats av kommunen; 50 mkr till 3,49 % med slutdag 11 mars 2020, 92 mkr till 2,1 % med slutdag 30 september 2019 samt 50 mkr till 1,97 % med slutdag 28 december 2015. Swaparna är bundna till tre månader stibor och är knutna till reverserna. Övriga lån är bundna till tre månader stibor. Kapitalbindningens löptid är inom ett år 50 mkr, inom fem år 229,2 mkr samt därutöver 50 mkr. NOT 18. Skulder till Ulricehamns kommun Koncernkredit med beviljad limit 23 000 tkr. NOT 19. Övriga kortfristiga skulder 2014 2013 Personalens källskatt 180 177 Momsskuld 425 311 Övriga skulder, skatter och avgifter 215 202 Summa 820 690 NOT 20. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2014 2013 Upplupna räntekostnader 178 385 Förskottsinbetalda hyror 5 915 4 777 Upplupna lönekostnader inkl. soc. avgifter 859 856 Upplupen uttagsskatt 212 187 Övriga upplupna kostnader 1 007 633 Summa 8 171 6 838-19 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -

FASTIGHETER Fastighet Färdig/ ansk. Antal Antal Bostad Lokal Total Ansk. Tax. Bokfört Belopp i tkr. år Lgh lokaler Yta Yta Yta värde värde värde Bäckryd 2 1992 22 1 1 560 95 1 693 12 134 9 061 8 997 Kvarnryd 3 1991 54 4 2 842 344 3 244 24 695 17 540 17 496 Kvarnryd 4 1956 51 4 2 991 274 3 265 31 232 14 302 27 677 Bergryd 9 1960 28 2 1 831 89 1 919 6 981 8 887 5 334 Sydafrika 8 1962, 1969 44 2 2 917 292 3 209 16 588 17 453 12 012 Öresten 1,2 1968, 1967 52 3 397 3 397 12 069 16 286 8 999 Öresten 3, Opensten 1 1978, 1966 50 1 3 227 100 3 262 18 063 15 684 13 968 Vätersholm 1 2011 31 3 2 303 105 2 408 45 798 18 446 41 847 Vätersholm 2 1965, 1997 30 2 223 2 223 12 643 10 905 9 536 Karlslätt 5,2 1971, 1973 33 2 224 2 224 8 378 11 154 5 813 Karlslätt 4,3 1972, 1972 58 3 292 3 292 10 780 16 697 8 203 Karlslätt 9,6 1974, 1974 33 2 243 2 243 5 902 11 154 4 306 Karlslätt 8,7 1976, 1976 39 2 875 2 875 7 969 14 253 5 894 Karlslätt 1 (garage) 1980 3 701 781 2 309 Stockrosen 1 1980, 1992 112 7 7 288 1 052 8 380 81 374 46 933 58 338 Stockrosen 1* 1998 60 1 2 023 2 550 4 573 35 242 0 28 077 Hagtornet 1 2010 24 1 616 1 616 33 913 13 729 31 839 Norra Amerika 1 1986, 1994 15 3 773 768 1 541 23 883 10 505 18 092 Sanatorieskogen 1:31* 1998 1 230 230 1 269 0 931 Skogslönnen 1, mark 2014 1 420 1 420-23 -

Fastighet Färdig/ ansk. Antal Antal Bostad Lokal Total Ansk. Tax. Bokfört Belopp i tkr. år Lgh lokaler Yta Yta Yta värde värde värde Duvan 8 2006 5 518 518 10 757 3 788 9 368 Björnen 6* 2005 1 775 375 1 772 Krämaren 4 1978 3 1 549 1 549 7 954 2 030 6 297 Krämaren 4 (Kullen) 1994 70 6 3 847 990 4 837 45 110 34 181 42 264 Karlslund 17 (Riddarbacken)* 1962 1 360 240 1 803 1 690 Marbäck 13:30 1970, 1991 17 1 1 068 33 1 101 4 294 2 534 3 177 Vegby 4:174 1969 10 2 637 103 740 2 331 1 186 1 904 Vegby 4:152 1963 20 1 379 1 379 7 266 3 111 5 744 Gällstad 1:51 1964, 1971 31 1 2 011 130 2 141 6 260 6 225 4 667 Gällstad 1:150 1981,86,90 29 3 1 898 784 2 682 17 529 9 152 12 553 Holmared 1:77* 1978 16 51 15 Timmele 4:7 1965 15 3 1 053 268 1 321 5 108 2 428 3 923 Lena 1:114 1982 12 876 876 3 483 1 640 2 313 Timmele 4:3 (Garage) 1980 58 Lena 11:22 1971 11 3 662 68 730 1 662 1 634 1 265 Vedåsla 17:12 1968 18 4 1 110 56 1 216 3 522 2 581 2 847 Vedåsla 17:12 1983, 1996 14 3 932 1 048 1 980 4 930 4 900 3 611 Vedåsla 17:43 1981, 2002 1 432 432 916 430 688 Vedåsla 17:16 1972 8 422 422 584 1 064 483-24 -