VFT045 Fastighetsekonomi - Lunds Tekniska Högskola Exploateringsmöjligheter i Ängelholms kommun Lund 2008-10-03 Grupp 9: Viktor Bjelvenfeldt Richard Edenhofer Klang Maria Karlsson Cornelia Lindberg Hans Linderberth
Innehållsförteckning Inledning... 3 Statistik... 4 Demografi... 4 Inkomst... 5 Arbetslöshet... 5 Skatt... 6 Pendling... 6 Tobins Q... 7 Ortpris... 7 Utbud framtida planer... 8 Bostäder... 9 Verksamheter... 11 Källor... 13 2
Inledning Ängelholms kommun har 39 000 invånare och har en area på 400 km 2. Kommunen är belägen i nordvästra Skåne och gränsar delvis till havet i väster och Halland i norr (Figur 1). De fem största orterna i kommunen är Ängelholm, Vejbystrand, Hjärnarp, Munka-Ljungby och Strövelstorp. Staden Ängelholm är en småstad med 22 500 invånare. Ängelholm har otroliga möjligheter vad det gäller kommunikation då det finns en flygplats i nordvästra delen av kommunen. E6:an går genom Ängelholm stad och E4:an är belägen bara några få mil därifrån. Dessutom finns bra tågförbindelser. I och med kommunikationsmöjligheterna är det lätt att ta sig till de närbelägna storstäderna som Helsingborg och Malmö. Flygplatsen gör det till och med möjligt att dagpendla till Stockholm. Figur 1: Ängelholms kommuns placering i Skåne Figur 2 nedan visar möjliga områden att exploatera för verksamhet i kommunen. Markerade områden (Munka- Ljungby i öster och ett område norr om Strövelstorp i söder) redovisas i rapporten som figur 12 och 13 på s.12. När det gäller exploatering av bostadsbebyggelse finns ingen färdig ledig mark. Däremot rekommenderar Lars-Gunnar Ludvigsson på Tekniska kontoret i Ängelholms kommun ny bostadsbebyggelse längs norra kustområdet och i utkanten av Ängelholm stad. Figur 2: Markerade områden visar de delar av kommunen där exploatering av verksamhet är möjlig (se figur 12 och 13 på s.12 för mer information) 3
Statistik Demografi Figur 3: Folkmängd i Ängelholms kommun 2007. Källa: SCB Diagrammet (Figur 3) ovan visar folkmängden uttryckt i procent för 2007. Staplarna visar åldersfördelningen i olika intervall och jämför kommunen med ett riksgenomsnitt för landets kommuner. Då man jämför kommunen med övriga landet kan man se att snittet är lägre i åldrarna 20-44 år, medan det i åldrarna 45-80+ är något högre. Kommunens mål är att locka en yngre befolkning, i intervallet 20-44 år, som kan betala skatt och därmed försörja den äldre befolkningen. Figur 4: Könsfördelning i Ängelholms kommun 2007. Källa: SCB Det finns en skillnad mellan antalet män och antalet kvinnor i kommunen. I intervallet 0-64 år kan man se att antalet män är fler, medan det i intervallet 65-80+ är fler kvinnor (Figur 4). 4
Inkomst Figur 5: Inkomst i Ängelholms kommun 2006. Källa: SCB Diagrammet (Figur 5) ovan visar årsinkomsten för kvinnor respektive män i kommunen. Detta jämförs med ett genomsnitt för övriga kommuner i landet. Skillnaderna i kommunen är lite större än snittet i landet, männens lön ligger något över medel medan kvinnornas ligger något under. Arbetslöshet Figur 6: Arbetslöshet i Ängelholms kommun 2007. Källa: SCB Arbetslösheten i kommunen motsvarar Sveriges genomsnittliga värde på 2,9 %. Man kan dock se en viss skillnad mellan kvinnor och män. Arbetslösheten är något högre för kvinnor, medan den för män är något lägre. (Figur 6) 5
Skatt Figur 7: Skatt i Ängelholms kommun 2008. Källa: SCB Kommunens totala skattesats ligger på 29,43 %. Det kan sättas i relation till landets snitt på 31,44 %. Kommunalskatten i Ängelholm ligger på 19,04 %, medan snittet för Sverige ligger på 20,71 %. Detta är ett medvetet val som kommunen gjort eftersom man i kommunen tycker att man har goda förutsättningar då man bedriver en något sparsam politik. Samtidigt som man har en låg kommunalskatt vill man ge god service till de boende i kommunen. (Figur 7) Pendling Figur 8: In- och utpendling i Ängelholms kommun 2006. Källa: SCB Ur diagrammet (Figur 8) går det att utläsa en tydlig utpendling i kommunen. Differensen mellan ut- och inpendling är 2784 personer. Fler män än kvinnor pendlar. Detta kan delvis bero på kommunens placering och goda möjligheter till kommunikation. Ängelholms flygplats är en stor tillgång för kommunen vilket ger stora möjligheter till pendlig. Man kan lätt nå större städer som 6
Malmö, Lund och Helsingborg via tåg och buss. Närheten till E6:an gör det även möjligt till pendling längs västkusten mot Göteborg. Tobins Q Tobins Q är ett värde på en fastighet där marknadsvärdet divideras med produktionskostnaden. Om värdet är över 1 betyder det att det lönar sig att bygga nytt. Det genomsnittliga Tobins Q i Sverige är 1,05 och i Ängelholm är det 1,17. (Uppsala Universitet, 2008) Ortpris I Tabell 1 visas statistik för förvärvade fastigheter i Ängelholms kommun under den senast tiden. Anledningen till de olika årtalen är att det inte gjorts tillräckligt många förvärv. Tabell 1: Ortprisstatistik från Ljungquist. Typ Tidpunkt Antal Medelköpesumma (tkr) Medelköpesumma/ areal Medel- K/T-värde Regressionskoefficient per månad baserat på K/T-värde Regressionskoefficient per månad baserat på kr/kvm Småhus 2007-464 1 2056 2,14 +0,0025 Hyreshus 1988-180 2 9842 5431 1,65-0,0002 Tomtmark för småhus Tomtmark för hyreshus Tomtmark för industri (Ljungquist, 2008) 2000-380 423 430 2,74 +6,72 1990-10 3 2316 538 2,50-2,76 2000-19 677 135 3,90-0,98 1 Av 500 efter borttagande av köp med avvikande K/T-värde. 2 Av 181 efter borttagande av köp med avvikande K/T-värde. 3 Av 11 efter borttagande av köp med avvikande K/T-värde. 7
Utbud framtida planer Denna del syftar till att ge information om befintlig, pågående, planerad och möjlig framtida bebyggelse i Ängelholms kommun. Som redan nämnt i inledningen har Ängelholms kommun fem huvudorter; Ängelholm, Vejbystrand, Hjärnarp, Munka-Ljungby och Strövelstorp. Här finns större delen av kommunens befolkning och verksamhet. Orternas lokalisering i kommunen framgår av figur 9 till höger. Idag är Ängelholm, som tidigare nämnts, något av en bostadskommun då nästan 3 000 personer fler pendlar från än till Ängelholm för att arbeta. Kommunen har som mål att växa och har idag planer på att skapa både nya bostadsoch verksamhetsområden för framtiden. Riktlinjerna för detta finns i kommunens översiktsplan/plankarta från 2004. Figur 9: Huvudorter i Ängelholms kommun. Källa: Ludvigsson. Figur 10: Plankarta över Ängelholms kommun 2004 (se s.12 angående större exemplar) 8
Kommunen driver ingen tydlig markpolitik. Under 80- och 90-talet styrde en Centerpartistisk och Socialdemokratisk koalition. Numera har kommunen en tydlig borgerlig majoritet. Exploatörer tillåts att köpa mark och har i praktiken stort inflytande i kommunens exploatering. Kommunen hänvisas således till stor del till byggbolagens byggtakt och projekt. I Ängelholm stad, Vejbystrand och Hjärnarp finns möjlighet att anslutas till fjärrvärme, medan det i Munka-Ljungby och Strövelstorp finns möjligheter att ansluta sig till gas. Bostäder Många av Ängelholms 39 000 invånare bor i kommunen just för det trevliga boendet. Det finns alltid efterfrågan på bostäder i kommunen. Befolkningen ökar med ca 300 personer per år och har gjort det sedan 1960-talet. Enligt Ludvigsson beror det bl.a. på den låga kommunalskatten, men också på att det finns villatomter till förmånliga priser. Det har inte funnits några tomma hyreslägenheter på tio år och kommunen skulle med stor sannolikhet kunna växa snabbare än den gör. Kommunen vill dock ha balans i utvecklingen. I de fyra orterna Vejbystrand, Hjärnarp, Munka-Ljungby och Strövelstorp finns villor, hyreshus, banker, livsmedelsbutiker mm. Här är marken, enligt Ludvigsson, nästan lika dyr som i Ängelholm stad, men efterfrågan är mindre. Villor finns i hela kommunen och ses enligt Ludvigsson som nyckeln till omsättningen av människor i kommunen. Hyresrätterna är viktiga då ungdomar och äldre flyttar dit. Bland annat finns äldre hyresrätter i centrala Ängelholm. Det kan dock sägas att kommunen har ett tapp på personer 20-30 år, främst studenter, men att man satsar på att de ska flytta tillbaka efter studierna och vara kapabla att betala skatt. Bostadsrättslägenheter förekommer i olika områden i kommunen, främst i Ängelholm stad. Bostadsrätter har haft låg status fram till 2000-talet, med undantag för attraktiva lägen. Fortfarande finns bostadsrätter att få tag i till priser mellan 400 000 och 600 000 kr med en månadsavgift på ca 3 000 kr. Någon av dessa är veckovis till salu. Idag planeras bostadsrätter för 2,5-4,5 miljoner kr i insats, och enligt Ludvigsson också förmodligen höga månadskostnader, precis vid ån i norra delen av Ängelholm centrum. Då skolan i Hjärnarp tappat elever de senaste åren ska det kommunala bostadsbolaget bygga 22 nya hyreslägenheter i orten. Här kan ny befolkning flytta in, men man kan också tänka sig att villorna frigörs för barnfamiljer om äldre par lämnar sina villor för att flytta in i hyresrätterna, vilket då skulle öka elevantalet. PEAB har köpt marken väster om gamla F10, som man redan äger (se kapitlet Verksamheter). Där är bostadsbebyggelse möjlig då marken ligger tillräckligt långt ifrån flygplatsen. Området kommer förmodligen att bli exklusivt då det ligger relativt nära havet. PEAB har byggt en gymnasieskola för byggelever i området och planerar också för en sporthall. Dessutom planeras en pågatågstation i området, vilket kommer att öka kommunikationsmöjligheterna. 9
Det dyraste området i kommunen är Havsbaden. Det ligger i nordvästra delen av Ängelholm stad, precis vid havet. Söder om Havsbaden finns ett skogsområde som länge varit ett objekt för diskussioner. Sveaskog, som äger större delen av marken, har intresse av att sköta området som skogsmark. Även ä ngelholmsborna har intresse i bevarandet av området eftersom man i övrigt saknar denna typ av skogsområden. Den nordvästra delen av skogsområdet är uppköpt av Naturområden i Skåne och kommer förmodligen att bli naturreservat. För ett par år sedan fanns planer på att bygga en golfbana i södra delen av skogsområdet, något som stoppades av regeringen. I sydvästra delen av Ängelholm stad jobbar kommunen och Skanska. Där byggs ett par hundra bostäder, men på sikt kan det komma att bli flera tusen. Beträffande ny bostadsbebyggelse står bl.a. följande i kommunens översiktsplan från 2004: Tillkommande bostadsbebyggelse föreslås lokaliseras till platser med hög tillgänglighet till bland annat kollektivtrafik, andra människor (socialt kapital), offentlig infrastruktur såsom trafiksäkra vägar, avlopp, vatten, skola, bibliotek, övrig service, gatubelysning, cykelvägar etc. för att utnyttja redan gjorda investeringar på ett resurseffektivt sätt. Behovet av kostsamma och resurskrävande nyinvesteringar kan på så sätt minimeras. Samtidigt ökar underlaget / möjligheterna för befintlig service. Genom att undvika att exploatera områden med höga natur och kulturvärden kan dessa bevaras och öka boendekvalitén i kommunen. Det är viktigt att åtgärder ej tillåts i, eller i närheten av, utbyggnadsområdena som kan försvåra exploatering av områdena. Av denna anledning bör så kallade områdesbestämmelser övervägas för utbyggnadsområdena. Det är viktigt att främja en bebyggelseutveckling som innebär en integrering av boende, service och arbetsplatser. I bebyggelsemiljöer som är befolkade hela dygnet finns större möjlighet att känna trygghet. Dessutom ger befolkade boendemiljöer ökat underlag för service. Förbjudna områden för exploatering av bostäder är den zon som markerats på plankartan (rödstreckad linje) med tanke på den höga bullernivån från flyget samt det skogsområde som ligger sydväst om Ängelholm stad, vid havet. Enligt Ludvigsson finns inga områden som ligger färdiga att köpa för omfattande bostadsbebyggelse, utan det krävs detektivarbete och markförhandlingar för att kunna köpa mark, vilket också ofta tar lång tid. Ludvigsson skulle dock rekommendera bostadsbebyggelse längs kusten samt i utkanten av Ängelholm stad. Man kan väldigt grovt säga att det skulle kunna handla om de rödmarkerade områdena i figur 11. Observera att stora delar av denna mark idag inte ägs av kommunen. Figur 11: Rödmarkerade områden är i grova drag rekommenderade områden för exploatering av bostäder. Källa: Ludvigsson. 10
Verksamheter Trots att verksamheter bedrivs i kommunen har man idag en tydlig bostadsprofil. Tidigare fanns stora industrier med gott om arbetstillfällen. Nu har dessa lagts ner eller flyttat. Det finns idag en hel del småföretag i kommunen, men bara ett fåtal med över 100 anställda. Den kommunala verksamheten består till stor del av skola och sjukvård. I övrigt består verksamheten i kommunen till stor del av handel, distribution, lagerhållning, konsultfirmor, kontor och åkerier. Skånska flygflottiljen, F10, låg tidigare strax väster om Ängelholms flygplats. Nedläggningen av F10 år 2002 har bl.a. inneburit att bullernivån från flyg minskat avsevärt i och med försvarsplanens frånvaro, vilket innebär att byggnation nu är möjlig närmare flygplatsen. Marken där F10 låg köptes först av Vasallen, ett statligt fastighetsutvecklingsbolag som bl.a. omvandlar och utvecklar nedlagda regementen. P.g.a. meningsskiljaktigheter valde kommunen att inte köpa marken. År 2006 köpte istället PEAB marken, som idag heter Valhall park och omfattar ca 160 ha. Området ligger för nära flygplatsen för bostadsbebyggelse (se plankartan; den rödstreckade linjen runt flygplatsen visar hur nära flygplatsen bostadsbebyggelse är tillåten). Istället ska PEAB, bl.a. tillsammans med kommunen, utveckla området för näringsliv, utbildning och logistik. I kommunens översiktsplan från 2004 står bl.a. följande: Till Planerade service och verksamhetskvarter bör främst lokaliseras sådan service och verksamhet som ej är lämplig att integrera med bostäder. Exempelvis ytkrävande verksamheter med låg persontäthet, transportintensiva verksamheter eller särskilt störande verksamheter. Övrig service och verksamheter bör om möjligt integreras med bostäder. Inom eller i närheten av Planerade service och verksamhetskvarter bör ej tillåtas sådana åtgärder som kan försvåra en exploatering av området. Kommunen har de senaste åren avsatt mark för ny verksamhet i östra delen av Ängelholm stad, i södra Munka-Ljungby samt norr om Strövelstorp. Dessutom har kommunen mark för framtida verksamhet i Hjärnarp för ca 50 år framåt. Marken i östra delen av Ängelholm stad är redan bebyggd. Däremot finns idag ca 15 ha obebyggd kommunal tomtmark i sydvästra Munka-Ljungby (Figur 12), vilket enligt Ludvigsson vid markköp främst borde handla om lokal verksamhet. Det finns också möjlighet att köpa mark på en ca 40 ha stor kommunal tomtmark norr om Strövelstorp (Figur 13). Denna mark, som ligger vid E6:an och inte heller långt från E4:an har kommunen försökt sälja i två år utan resultat. 11
Figur 12: Området inom den svarta ellipsen är möjligt exploateringsområde i sydvästra Munka- Ljungby. Källa: Översiktsplanen Figur 13: Det rödmarkerade är möjligt exploateringsområde norr om Strövelstorp. Källa: Översiktsplanen Kommunen vill erbjuda mark till de som vill köpa för att driva verksamheter. Kommunen utövar enligt Ludvigsson sällan expropriation, utan väljer i första hand andra utvägar. Man har stor respekt för markägarnas intressen och väljer istället att exploatera i mindre konfliktomgärdade områden. Efterfrågan på lediga områden är mycket konjunkturberoende. P.g.a. detta vill man inte låta upprätta alltför många verksamhetsområden alltför snabbt eftersom detta med ovan nämnd anledning kan ge en rekyleffekt med många tomma lokaler dvs. icke använda verksamhetsområden. De gröna prickarna på kartan (Figur 14) till höger visar de livsmedelsbutiker som fanns i Ängelholms kommun år 2004. För vidare information: se Ängelholms kommuns hemsida www.engelholm.se» Byggande och stadsplanering» Översiktlig planering» Översiktsplan 2004 Grupp 9 tillhandahåller också en stor plankarta och en karta över kommunägd mark. Figur 14: Gröna markeringar visar livsmedelsbutiker i Ängelholms kommun 2004. Källa: Översiktsplanen 12
Källor Ludvigsson Lars-Gunnar, Tekniska kontoret i Ängelholm. Statistiska Centralbyrån, 2008-10-01, www.scb.se. Uppsala Universitet, 2008-10-01, Institutet för bostads- och urbanforskning, http://www.byggahus.se/artiklar/tobins-q-kommun-kommun Översiktsplan Ängelholms kommun från 2004. 13