Att bygga för boende gör Stockholm starkare Rapport om bostadsläget för studenter och unga i Stockholm 2011
Innehåll Sammanfattning 2 Extrem bostadsbrist i Stockholmsregionen 3 20 månaders väntetid för en studentlägenhet 3 Vad har byggts? 3 Varför just nu? 4 Politiska förslag för förändring av den negativa utvecklingen 5 En aktiv bostadspolitik kan skapa mer än bostäder 6 Källor 7 1
Sammanfattning Den här rapporten ger med hjälp av färsk statistik från bland annat myndigheter och bostadsbolag en aktuell bild av läget på Stockholms bostadsmarknad och särskilt då det utsatta läge många studenter är i. Rapporten konstaterar bland annat att Stockholm har: 1. En unik befolkningstillväxt 2010 ökade länets befolkning med cirka 36 000 personer och överstiger nu med råge två miljoner. (1) Enligt hyresgästföreningen kommer ca 43 000 unga att vilja flytta hemifrån i Stockholm de närmsta åren. 2. Ytterst få studentbostäder byggs Sedan början på tjugohundratalet har såväl byggandet av studentbostäder som av små hyresrätter minskat kraftigt. Under 2010 påbörjades byggandet av enbart 63 nya studentbostäder och 21 nya studentlägenheter färdigställdes genom ombyggnad. (2) 3. Långa kötider för bostadssökande studenter Den kortaste kötiden för de i dag 46 lediga lägenheterna hos SSSB är cirka 20 månader för ett korridorrum och drygt två år för en etta med pentry. I Stockholms stads bostadsförmedling är kötiden för studentlägenheten med kortast kötid omkring tre år. (3) 4. Brist på högutbildade Enligt regionplanekontoret kommer det till 2030 att råda brist på upp till 73 000 högutbildade. (4) Om byggandet i storleksordningen 13 000 nya lägenheter per år inte kommer igång snabbt kommer staden att få stora problem att rekrytera kvalificerad arbetskraft, vilket ger negativa konsekvenser både för regionens tillväxt och för dess internationella konkurrenskraft. Läget är akut. Den växande befolkningen möts inte med motsvarande nybyggnation av lägenheter. I denna rapport presenterar vi därför även förslag på lösningar som vi hoppas att politikerna tar till sig av. Vi föreslår bland annat: 1. Se över den kommunala fastighetsavgiften Den kommunala fastighetsavgiften är på drygt 1 300 kr per lägenhet och är helt oberoende av storlek och standard. Det gör att en fastighetsägare betalar lika mycket för korridorrummet på Lappis som för representationsvåningen på Strandvägen. Den kommunala fastighetsavgiften slår särskilt hårt mot de aktörer som vill bygga studentbostäder. 2. Förändra reglerna för bostadsbidrag Bostadsbidraget har inte uppdaterats i takt med att förhållandena för studenter förändrats. Till exempel ska ansökan om bostadsbidrag lämnas in i början av varje år och man ska då förutse sin inkomst för resten av året, vilket är svårt då de flesta studenter arbetar oregelbundet. 3. Rättvisa förutsättningar för hyresrätten Avsättningar för underhållskostnader är i dag skattebefriade för andra upplåtelseformer än hyresrätter. Inte heller ROT-avdraget omfattar hyresrätterna. Att avskaffa obalansen mellan olika upplåtelseformer är ett effektivt sätt att göra byggande av hyresrätter mer ekonomiskt. Antalet påbörjade bostäder i relation till befolkningsökningen i Stockholms län 1975-2009 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 Påbörjade lägenheter 600 bostäder/1 000 nya invånare Befolkningsökning 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1975 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2
Extrem bostadsbrist i Stockholmsregionen Bred kompetens inom alla vetenskapsområden är en förutsättning för tillväxt och utveckling i en internationellt konkurrenskraftig storstadsregion. Detta gör att studiemiljön är avgörande för den långsiktiga kompetensförsörjningen. Ska Stockholmsregionen kunna konkurrera som studieort och akademiskt centra är därför tillgång till boende för studenterna en förutsättning. Den omfattande bristen på små hyresrätter och studentbostäder i Stockholm blir alltmer akut och är ett hinder i vägen för Stockholmsregionens utveckling. I Stockholm saknar nästan hälften av alla mellan 20 och 27 år egen bostad. Bostadsbristen får allvarliga konsekvenser. Människor som inte lyckas hitta en lägenhet i tid kan tvingas tacka nej till studieplatser och arbeten. Andra tvingas in i trångboddhet, långa pendlingsavstånd och en osäker flyttkarusell mellan andra- och tredjehandsboenden. Många bor hemma hos sina föräldrar längre än både vad de själva och föräldrarna vill. Bland gruppen föräldrar i Stockholm med hemmavarande barn i åldern 20 25 år gamla så uppger hela 72 procent att man vill att barnet ska flytta ut. Av föräldrar i Stockholm med hemmavarande barn 15 år 25 år är 57 procent oroliga för att barnet inte ska hitta en bostad när det är dags att flytta hemifrån. (5) Sammantaget skapar bostadskrisen en tröghet på arbetsmarknaden och utgör ett hinder för tillväxt och kompetensförsörjning i Sveriges storstadsregioner. Bostadsbristen kommer inte att försvinna av sig själv, den måste byggas bort. Stockholmsregionens unika befolkningstillväxt matchas inte av byggandet. Tvärtom har byggandet tappat kraftigt i fart samtidigt som befolkningen i länet kraftigt ökat. 2010 var det bostadsbrist i 21 av länets 26 kommuner. Situationen är svårast för unga. 23 av 24 kommuner uppger att ungdomar har det särskilt svårt att få en bostad i kommunen (6). Enligt Regionplanekontoret förväntas länets befolkning att öka med upp till en halv miljon personer till 2030. Bara de tre senaste åren har Stockholms län ökat med över 100 000 invånare. (7) För att matcha befolkningsutvecklingen skulle länets kommuner behöva planera och bygga cirka 13 000 bostäder per år. Enlig Hyresgästföreningen skulle det krävas 36 000 nya prisvärda bostäder i Stockholms län för att möta ungas efterfrågan på en bostad. (8) Detta är långt ifrån den utveckling som sker just nu. Den generella bostadsbristen innebär i sin tur att pressen på studentbostadsmarknaden ökar. Dels efterfrågar allt fler studentbostäder. Men de som redan bor i studentbostäder bor också kvar där allt längre när det blir svårare att få tag på andra lägenheter. 2007 var genomströmningen i Stiftelsen Stockholms Studentbostäders (SSSB) bostadsbestånd 56 procent per år, den hade 2009 sjunkit till 44 procent per år (9). 20 månaders väntetid för en studentlägenhet Det är rekordtufft att hitta en studentbostad i Stockholm. Inget tyder på att utvecklingen kommer att vända i år. För Stockholms ungefär 80 000 studenter finns det ca 12 000 studentbostäder. I skrivande stund finns 46 lägenheter tillgängliga i SSSBs bostadskö. För ett rum i korridor är den kortaste kötiden omkring 20 månader. För en etta med pentry är den kortaste kötiden drygt 25 månader (10). I Stockholms stads bostadsförmedling har kötiderna för studentbostäder under det senaste året varierat mellan drygt ett och tre år. Det förmedlas just nu, vid terminsstart, endast fyra studentlägenheter hos bostadsförmedlingen och kötiden för lägenheten med kortast kötid ser ut att bli omkring tre år. (11) Vad har byggts? De senaste åren har siffrorna på byggandet av studentbostäder och små hyresrätter varit nedslående. Med undantag för två år har antalet nytillkomna studentbostäder varit på en konstant låg nivå under 2000-talet. 2009 påbörjades inga nya projekt med studentbostäder och endast ett fåtal färdigställdes. När bostadsbristen bland studenter i länet slog rekord hösten förra året var det under ett år då byggandet av endast 63 nya studentbostäder påbörjades. Därutöver färdigställdes 21 nya studentlägenheter genom ombyggnad under 2010 (12). 3
Påbörjat Färdigställt 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 Hyresrätter (ettor) påbörjade och färdigställda 2000 2009 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 170 627 1188 53 490 430 520 105 131 37 310 26 1446 369 121 320 250 432 341 169 Under 2002 och 2007 färdigställdes stora projekt som Studentskrapan samt Embla och Frigg Sickla, bägge i Hammarby sjöstad. Exempel som visar på att det är möjligt att satsa på byggandet av studentbostäder. I valrörelsen 2010 såg vi hur partierna tävlade med varandra om att lova flest studentbostäder. Den sittande majoriteten lovade att det skulle byggas 4 600 bostäder i Stockholms län och 4 100 i Stockholms stad. Detta tillsammans med löften om 6 000 nya hyresrätter, ser vi som ett steg i rätt riktning (13). Nu väntar stockholmsstudenterna på att projekten ska påbörjas och löftena bli mer än prat. Påbörjat Färdigställt 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 Studentlägenheter påbörjade och färdigställda nybyggnation och ombyggnad 2002 2010 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 1213 38 223 897 353 0 7 21 63 1427 128 103 313 31 1118 139 0 21 Varför just nu? Den akuta bostadsbristen bland unga och studenter i Stockholm är ett resultat av den snabbt växande befolkning i länet och ett bostadsbestånd som inte ens är nära att utvecklas i takt med efterfrågan. 2010 ökade länets befolkning med cirka 36 000 personer och översteg för andra året i rad två miljoner. (14) Allmännyttans utbud av hyresrätter med låga hyror har minskat i och med bostadsrättsombildningarna och när det har byggts nya lägenheter har det ofta varit kostsamma projekt som unga och studenter sällan har råd att bo i. Ungdomskullen som är redo för att flytta hemifrån är rekordstor, 43 000 unga kommer enligt Hyresgästföreningen vilja flytta hemifrån i Stockholm de närmsta åren. (15) Även antalet studerande är historiskt stort vilket resulterat i ett stort tryck på det fåtal lägenheter som unga och studenter kan finansiera med sina ofta begränsade tillgångar. Många gånger möter vi argumentet att det är farligt att bygga för mycket då vi befinner oss på den stora ungdomskullens puckel och att antalet personer under 25 kommer att minska. Men siffror visar att antalet personer som kommer att befinna sig i åldern 20-29 i Sverige under de kommande 30 åren kommer vara konstant. I SSSB:s studentbostäder är medianhyresgästen 26,1 år. Behovet av studentbostäder och små hyresrätter är alltså inte enbart kopplat till de under 25 utan i minst lika hög utsträckning till personer mellan 25 och 30. Lägger vi dessutom till att Stockholm har ett behov 4
av att växa med i storleksordning ett Göteborg de kommande 20 åren och att behovet av högutbildade är stort, är vår bedömning att risken för vakanser i nybyggda studentbostäder under kommande decennier kommer vara mycket låg. Detta särskilt då det fortfarande finns goda möjligheter att bygga både relativt nära lärosätena och kollektivtrafiknära och vakansgraden redan i dag är i princip noll. (16) (17) 1800000 1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 Antal personer i åldern 20 29 år i Sverige de kommande 30 åren 20-24 år 25-29 år Totalt 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 Politiska förslag för förändring av den negativa utvecklingen De beslut som fattas om bostadsbyggande i dag avgör hur framtidens samhälle kommer att se ut och hur människor kommer att leva. Samtidigt som vi måste hantera dagens akuta brist måste vi ha i åtanke hur vi bygger en attraktiv framtid. Bostadsbristen kommer inte att försvinna av sig själv, den måste byggas bort. Ska den kunna byggas bort måste bostadsbyggande stimuleras på politisk väg och fastighetsägande måste göras mer lönsamt. Förändra den kommunala fastighetsavgiften Den kommunala fastighetsavgiften som infördes efter avskaffandet av fastighetsskatten är utformad så att alla som äger bostadslägenheter betalar cirka 1 300 kronor i avgift per lägenhet och år. Summan är helt oberoende av storlek och standard och avser därmed såväl korridorrummet på Lappis som representationsvåningen på Strandvägen. Den kommunala fastighetsavgiften fyller därför funktionen av en regressiv skatt, ju mer du har råd att lägga på ditt boende, ju mindre andel behöver du betala i skatt. Det gör att den slår oproportionerligt hårt mot aktörerna på studentbostadsmarknaden. Vi vill avskaffa den kommunala fastighetsavgiften. I andra hand bör den förändras så att den speglar lägenheters storlek och standard. Likställa de ekonomiska villkoren oavsett upplåtelseform Även momsen för bostadshyror är orättvis. I dag betalar fastighetsägare moms på i princip alla varor och tjänster. Momssatsen på 25 procent driver upp både hyrorna och kostnaderna för nyproduktion. Vi skulle liksom Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och SABO gärna se att momsen istället läggs på hyrorna. Det skulle innebära att fastighetsägarna skulle kunna göra avdrag för ingående moms vilket markant skulle minska kostnaderna för fastighetsägarna och göra hyresrätter mer lönsamt jämfört med andra upplåtelseformer (18). Även om detta förslag längre fram i tiden, då momsen regleras på EU-nivå i direktivet om gemensamt system för mervärdesskatt, har bedömningen gjorts bland annat i rapporten Balanserade ekonomiska villkor en skattereform för hyresrätten att en förändring längre fram inte är osannolik och därmed också värd för Sveriges regering att arbeta för redan nu (19). Ett annat sätt att få ekonomi i att bygga hyresrätter generellt och särskilt då studentbostäder vore att minska underhållskostnaderna för fastighetsägarna. I dag finns en uppenbar obalans mellan olika upplåtelseformer. Egnahemsägare och bostadsrättsföreningar kan göra avsättningar för framtida periodiska underhållskostnader skattefritt. Detta innebär alltså att underhåll blir väsentligt billigare för andra upplåtelseformer än just hyresrätten, något som bör uppmärksammas inte minst med anledning av de rapporter om slumvärdar som inte underhåller sitt bostadsbestånd som figurerat i media den senaste tiden (20). Samma sak gäller ROT-avdraget, som innebär att bostadsrättsföreningar och egnahemsägare får skattereduktion för reparation, underhåll och om- och tillbyggnader. Att införa möjligheten till skattefria avsättningar för underhåll även för bostadsföretagen och införa ROT-avdrag även för hyreshus skulle skapa en bättre och rättvisare balans mellan olika upplåtelseformer på bostadsmarknaden. Lärosätenas nya ansvar och Albano För att stimulera nybyggnation vill vi också se direkta investeringar i studentbostäder. Att bygga i anslutning till Campus, som nu till exempel planeras 5
i det område mellan KTH och Stockholms universitet som heter Albano, skapar både levande campusområden och bättre studiemiljöer samtidigt som de boende får nära till undervisningslokalerna. Enligt ett nytt regeringsbeslut har nu också lärosätena själva möjlighet att investera i studentbostäder och bland annat Karolinska Institutets universitetsdirektör Karin Röding har uttalat sig positivt till att anlägga studentbostäder inom eller i direkt anslutning till KI:s campusområden (21). Vi vill att lärosätena tar detta ansvar de fått från regeringen och ser gärna att flera lärosäten inspireras av de initiativ som är på gång. Men ytterst faller ansvaret på politikerna, inte lärosätena. I de byggprojekt som redan planeras måste politikerna också våga prioritera studentbostäder. I Albano, området mellan KTH och Stockholms universitet, kommer prioriteringsordningen ställas på sin spets. Möjligheten finns att bygga 800 studentbostäder i urban atmosfär i utmärkt läge mellan två av stadens största lärosäten, kanske det viktigaste projektet av de som planeras just nu. Vi förväntar oss att Stockholms Stads politiker tar den här möjligheten att skapa bostäder för studenter och lätta på trycket på bostadsmarknaden. Politisk vilja, bostadsförsörjningsansvar och allmännyttan Även på kommunal nivå finns stora möjligheter att genomföra reformer skulle kunna leda till ett ökat bostadsbyggande. Kommuner bör i större utsträckning använda sina allmännyttiga bolag som bostadspolitiska instrument och ge dem uppgiften att bygga för unga och studenter. Man kan också sänka tomträttsavgälden för små, yteffektiva lägenheter i flerbostadshus vilket skulle innebära att aktivt ge incitament åt de privata bolag och stiftelser som väljer att bygga för unga och studenter. Kommunerna måste börja ta sitt bostadsförsörjningsansvar på allvar. I dag är det studenternas bostadsbolag (SSSB) som bäst har tagit ansvar för bostadsförsörjningen för studenter med 8 000 av 12 000 bostäder, inte kommunerna. Det är viktigare för Stockholms studenter att bo kollektivtrafiknära än centralt, så inte bara de kommuner som själva har lärosäten borde se detta som en möjlighet. Gör bostadsbidraget tillgängligt för studenter Hyran är den största enskilda utgiften för studenter och bostadsbidrag därmed en väsentlig del av studenters trygghetssystem. Men i dag omfattas långt ifrån alla studenter av systemet, bara studenter som befinner sig i åldersgruppen 18-29 år samt studenter med barn har överhuvudtaget möjlighet att söka bostadsbidrag (22). Åldergränsen gör att en tredjedel av studenterna från början är bortdefinierade från denna del av trygghetssystemet. Bostadsbidraget har inte uppdaterats i takt med att förhållandena för studenter förändrats. Extraarbete är ofta en förutsättning för att få ekonomin att gå runt, men arbetar man blir möjligheterna att få bostadsbidrag små. Marginaleffekterna slår helt enkelt hårt mot studenter. (23) Inte heller kan studenter förutse hur det drabbar deras ekonomi. Ansökan om bostadsbidrag lämnas in i början av varje år. I ansökan ska inkomsten för året förutses, vilket kan vara väldigt svårt många studenter då de flesta arbetar oregelbundet. Detta resulterar i att en tredjedel av alla studenter blir återbetalningsskyldiga efter att ha tagit bostadsbidrag (24). Ett höjt eller utvidgat bostadsbidrag för studenter skulle också öka studenternas köpkraft och därmed kunna stimulera byggande av studentbostäder. Trygghetssystem får inte förvandlas till fasader. Ska vi ha bostadsbidrag i Sverige bör systemet omarbetas så att de faktiskt ger det stöd som är avsett. En trygg andrahandsförmedling När bostadsbristen drabbat stockholmsstudenterna som värst, som till exempel i samband med hösten 2010 då studenter tvingades tälta på Campus, har det visat sig att även förmedlingen av andrahandslägenheter kan förbättras. Först när SSCO gick ut och vädjade till allmänheten om att ställa upp med ett rum eller en plats på en soffa kunde den mest akuta bostadsbristen lösas. I brist på en kommunal andrahandsförmedling planerar vi nu själva som organisation att starta en andrahandsförmedling för stockholmsstudenterna. Men vi hoppas på politikernas stöd för att förbättra den här nödlösningen för studenterna. Andrahandsboende är nämligen en nödlösning, inte en lösning. Den politiska lösningen får inte vara att tränga ihop allt fler människor i det redan befintliga bostadsbeståndet när offensiv nybyggnation är det som behövs. En aktiv bostadspolitik skapar mer än bostäder Den dåliga bostadssituationen kan få negativa konsekvenser för samhällsekonomin i stort. Matchas inte antalet utbildningsplatser med bostadsbyggande riskerar Sverige att förlora en del av den konkurrensfördel vi har i dag i form av en välutbildad befolkning. I den här rapporten presenteras aktuella siffror kring studenters situation men också en rad förslag på hur bostadssituationen skulle kunna underlättas. Vår förhoppning är att politikerna ska klara av att se bortom partipolitiska låsningar och börja leverera resultat. Det är viktigt att något händer, och det måste hända nu. 6
Källor 1. SCB, siffror från december 2010. http://www.scb.se/ (20110118). 2. USK AB i januari 2011 3. SSSB:s bostadskö och Stockholms bostadsförmedling (20110124) 4. Regional utvecklingsplan för Stockholmsregionen RUFS 2010, (Regionplane- och trafikkontoret). http://www.regionplanekontoret.sll.se/global/rufs2010/dokument/antagen_i_lf_rufs2010.pdf (20100816) 5. Undersökning genomförd av Novus Opinion på uppdrag av Hyresgästföreningen. Intervjuerna har genomförts inom ramen för Novus Opinion webbpanel under perioden 13 23 november 2009. http://www. hyresgastforeningen.se/om_oss/ladda_hem/rapporter/documents/0038_storstadsforaldrar_om_bostader_20091130.pdf (20110124) 6. Rapport 2010:04 Länsstyrelsen i Stockholms län: Bostadsmarknadsenkäten 7. SCB, siffror från december 2010 (20110118). 8. http://www.hyresgastforeningen.se/om_oss/ladda_hem/rapporter/documents/0040_ungas_boende_2001-2009_stockholm.pdf (20110118) 9. SSSBs årsredovisning 2009 http://www.sssb.se/uploads/file/sssb/sssb09_09%20web.pdf (20110120) 10. SSSB:s bostadskö, (20110124). SSSB är den största studentbostadsaktören i Stockholms län. http:// www.sssb.se/ 11. Stockholms bostadsförmedling, http://bokabostad.stockholm.se/ (20110124) 12. USK AB 13. http://www.dn.se/debatt/stockholmsdebatt/vi-lovar-50-procent-fler-studentbostader-an-s- (20110124) 14. SCB, siffror från december 2010 (20110118). 15. Unga vuxnas boende i Stockholms län 2001-2009. Rapport från Hyresgästföreningen http://www.hyresgastforeningen.se/om_oss/ladda_hem/rapporter/documents/0040_ungas_boende_2001-2009_stockholm.pdf (20110120) 16. Regional utvecklingsplan för Stockholmsregionen RUFS 2010. Regionplane- och trafikkontoret. http://www.regionplanekontoret.sll.se/global/rufs2010/dokument/antagen_i_lf_rufs2010.pdf (20100816) 17. SSSBs årsredovisning 2009 http://www.sssb.se/uploads/file/sssb/sssb09_09%20web.pdf (20110120) 18. Balanserade ekonomiska villkor en skattereform för hyresrätten. Rapport från Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och SABO (2010). http://www.fastighetsagarna.se/mediabinaryloader.axd?mediaarchive_ FileID=0838588e-9d21-4dbd-9162-34648e5f6f9c&MediaArchive_ForceDownload=true 19. Dito 20. Husen förfaller när slumvärdarna tar över, http://www.svd.se/naringsliv/nyheter/husen-forfaller-narslumvardar-tar-over_5874821.svd (20110123) 21. Medicor, nr 4 2010, s 10 22. Försäkringskassans hemsida http://www.forsakringskassan.se/privatpers/foralder/hjalp_hyran/bostadsbidrag (20110120) 23. Utbildning straffbart? En rapport om studenter och trygghetssystem (2010). SACO Studentråd m.fl. http://www.saco.se/upload/dokumentarkiv/studentr%c3%a5det/rapporter/2010_utbildning_straffbart_.pdf 24. http://www.sr.se/cgi-bin/p3/nyhetssidor/artikel.asp?programid=1646&artikel=1951390 rapport om bostadsläget för studenter och unga i Stockholm 2011