ÅRSREDOVISNING 2010 SOLATUM HUS&HEM AB Vår vision: Sollefteå Kommuns bästa hyresvärd www.solatum.se
Något av det som hänt under 2010 Vattenspel vid entré kommunhuset, Sollefteå Monter företagsmässa 2010 Musikunderhållning i samband med glöggafton, Solgården Nyplanterat Djupövägen, Sollefteå Nya gardiner Tullhuset Isformationer Skapa Dig en bra dag! Ventilationsaggregat Solgården Nyanställd förvaltare, Svante Mellberg Del av foton, främst framoch baksida: Michael Engman Övriga foton: Ulla Sehlstedt och Svante Mellberg Tryck: Sollefteå Tryckeri AB, 2011 T.v. Nyårsteckningar gjorda av barn, Helgums skola
Sammandrag 2010 Resultat: redovisad vinst 7 236 kkr. Hyresåterbäring till kommunen 165 kkr, avkastning på gjorda energieffektiviseringsåtgärder. Vakansgrad vid årets ingång 4,6 %. Vakansgrad vid årets utgång 4,5 %. 56 vakanta lägenheter per 101231. Arbetat med Skåneinitiativet = mål att minska energianvändningen med 20 % till år 2016. Minskningen till 101231 = 3,8 %. Skickat ut enkätförfrågan om nöjdhet Hej hyresgäst för andra året. Extra medel 120 kkr till energieffektiviseringsåtgärder inhyrda fastigheter. Beslut om att investera i fastighetsnät. Utredning Graningebyn. Ombyggnad från skola till särskilt boende? Soliditeten per 101231 var 9,7 %. Hej Hyresgäst! INNEHÅLL Sida Sammandrag 2010 1 VD kommenterar 2 Styrelse mm 3 Bolagets syfte, affärsidé, vision, mål mm 3 Årets fastighetsskötare lokalvårdare 3 Hyresförändring 1 januari 4 Antal anställda 4 Energieffektivisering + Skåneinitiativet 4 Faktisk förbrukning - gröna nyckeltal 5 Investeringar 6 Målning tak byggnadsminne 6 Nöjd kund undersökning 7 Femårsöversikt 8 Samordnad fastighetsförvaltning 9 Känslighetsanalys 9 Outhyrt 9 Uppfyllelse av mål 10 Förvaltningsberättelse 10 Resultatdisposition 10 Resultaträkning 11 Balansräkning 12 Kassaflödesanalys 14 Noter till resultaträkning 15 Noter till balansräkning 18 Revisionsberättelse 21 Granskningsrapport 22 Förteckning över företagets fastigheter 23 Förteckning över inhyrda fastigheter 25 Företagets uthyrningsobjekt 26 Fördelning av ytor, lägenhetstyper 28 Hur nöjd är du med Solatum Hus&Hem AB som hyresvärd? Här får du chansen att framföra Din åsikt till oss. Allmänna frågor om Dig som svarar Ålder under 50 år mellan 50 och 70 år över 70 år Har varit hyresgäst hos Solatum Hus&Hem mindre än 2 år mer än 2 år Enmanshushåll ja nej Har tillgång till Internet i lägenheten Mitt postnummer är Fånga dagen nej ja, via mitt fasta telefonabonnemang ja, via mobilt abonnemang ja, via Vidare till Dina åsikter Solatum Hus&Hem AB Organisationsnummer: 556194-2177 Postadress: Kontor: Box 43 Djupövägen 3 881 21 Sollefteå Sollefteå Telefon: 0620-68 28 50 Telefax: 0620-68 28 65 Serviceanmälan: 0620-68 22 22 Uthyrning: 0620-68 28 60 E-post: solatum@solleftea.se Hemsida: www.solatum.se 1
VD kommenterar 2010, Solatum Hus&Hem AB samt den samordnade fastighetsförvaltningens sjunde år. Verksamhetsåret 2010 gav ett resultat som vi är mycket nöjda med. Antalet uthyrda lägenheter är den viktigaste delen av vår verksamhet. Under de senaste åren har vi haft en stabil uthyrningsgrad och det är bara att hoppas att det fortsätter. Ränteuppgången har under 2010 inte stigit i den takt som förväntades, vilket också har en stor resultatpåverkan. Men vädergudarna har inte varit på vår sida vilket innebär att våra förbrukningssiffror dragit iväg. Trots det har vi lyckats klara kostnaderna någorlunda. Beträffande organisationen har inga större förändringar genomförts, men vi har lyckats anställa en förvaltare och det ger en stadga och ökad kompetens för husvärdsområdena. Årets hyresförhandlingar gav efter en långdragen förhandling ett utfall vi är nöjda med. Bolagsledningen och styrelsen har fortsatt sitt arbete med långsiktiga strategiska frågor och har utarbetat en handlingsplan som sträcker sig fram till 2018. Vad som framkommer är att i vissa avseenden kan framtiden uppfattas som besvärande, framför allt i ytterområden. Vidare kommer vi under 2011 att ansluta de flesta lägenheterna till Sollefteå Stadsnät och därigenom kunna erbjuda hyresgästerna ett bättre utbud för TV, möjlighet till bredband och även IP-telefoni. Under 2010 har bolaget avyttrat del av fastighet i Helgum och erhållit likvid för detta avseende tidigare garantiutfästelse från ägaren. I Junsele har olika alternativ för bevarande av byggnad på Gunillavägen 4 diskuterats men fortfarande inget avslut. Bolagets uppdrag utöver förvaltning av egna fastigheter är, att genom ett hyresförhållande med undantag av fritidsfastigheter, på ett effektivt sätt förvalta kommunens fastigheter. För att komma ifatt med det eftersatta underhållet krävs mer resurser. Därför kommer bolaget under 2011 ta fram en prissatt underhållsplan som visar det verkliga underhållsbehovet för inhyrda fastigheter. Ägaren har dock tillskjutit extra pengar till inhyrda fastigheter för energisparåtgärder. Bolaget är anslutet till SABOs Skåneinitiativ - en avsiktsförklaring att minska energiförbrukningen med 20 % fram till 2016. Det arbetet gäller både ägda och inhyrda fastigheter. Samarbetet med vård- och äldreförvaltningen har under året bestått av att projektera för ett nytt särskilt boende i Graningebyn, men än finns inget beslut om utförandet. Hur inriktningen inom äldrevården bedrivs och hur bolagets anläggningar utnyttjas är väsentligt resultatpåverkande. Bolagets framtida resultat kommer att avgöras av hur vi lyckas med uthyrning, kostnadsminskningar, energieffektivisering, upphandling samt engagerad kompetent personal. Ett positivt resultat förutsätter en inte alltför dramatisk räntehöjning och kostnadsökning avseende el, vatten och fjärrvärme. Årets kundenkät visar att kundnöjdheten ligger på en hög nivå, vilket känns väldigt bra och visar att vi gör rätt saker för våra hyresgäster. Avslutningsvis vill jag tacka personalen, styrelsen och ägaren för ett år med gott samarbete. Solatum Hus&Hem AB vill leva upp till visionen: Sollefteå kommuns bästa hyresvärd, där bolaget skall vara det självklara valet för de som vill bo bekymmersfritt i en hyresrätt där trivsel och trygghet råder. Arne Eriksson VD 2
VERKSAMHETSÅRET 2010 styrelse Ordinarie ledamöter Sten Lönn, Sollefteå (s) Björn Kjellström, Sollefteå (s) Inger Eriksson, Junsele (m) Lars Tängdén, Näsåker (c) Bernth Asplund, Långsele (v) Suppleanter Tora Larsson, Junsele (s) Eva-Britt Lundberg, Sollefteå (s) Kjell-Åke Sjöström, Edsele (v) Leif Palmberg, Långsele (fp) Jan Johansson, Ramsele (kd) VD Verkställande direktör Arne Eriksson, Sollefteå ordförande vice ordförande FÖRSÄKRING Bolagets fastigheter och inventarier är försäkrade i försäkringsbolaget Sveland (fordon-trygg-hansa). Bolagets syfte Solatum Hus&Hem AB är ett helägt kommunalt bolag med syfte att med tillämpning av kommunal självkostnadsprincip främja bostadsförsörjningen i kommunen. Bolagets affärsidé Solatums affärsidé är att tillhandahålla ett tryggt boende samt ändamålsenliga lokaler, allt i trivsam miljö inom Sollefteå Kommun. Verksamheten skall kännetecknas av hög kvalité med kundnära service. Bolagets VISION Bolagets vision är att bli Sollefteå Kommuns bästa hyresvärd. Övergripande mål Bolagets långsiktiga och övergripande mål definieras i följande fyra punkter Nöjda kunder Engagerade medarbetare Trivsel och trygghet Stabil ekonomi VD och styrelse REVISORER Ordinarie revisor KPMG AB auktoriserad revisor med huvudansvarig utsedd 19 april 2006 Lars-Eric Forsberg Bertil Falkerby, Sollefteå (m) lekmannarevisor Suppleanter Martin Nilsson, Sollefteå (c) lekmannarevisor ARBETSTAGARREPRESENTANTER Anne-Maj Karlsson, Sollefteå facklig repr. Svenska kommunalarbetarförbundet AKTIEKAPITAL Bolagets aktiekapital uppgår till 41.000.000 kronor. Samtliga aktier ägs av Sollefteå Kommun. ORGANISATIONSANSLUTNING Bolaget är anslutet till: SABO - Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, Fastigo - Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation samt HBV - Husbyggnadsvaror HBV Förening upa. ÅRETS FASTIGHETSSKÖTARE - LOKALVÅRDARE Hyresgästföreningen hjälper till att bland Solatums fastighetsskötare utse Årets fastighetsskötare. För 2010 utsågs Bo Gahlin till Årets fastighets skötare (bild se framsida). Omdömet från hyresgäster var; han är aldrig omöjlig, hjälpsam, glad och trevlig samt pigg. Öppet för möjligheter! Bolaget utnämner också Årets lokalvårdare och där kommer nomineringen från verksamheten. För 2010 utsågs Emelie Westin till Årets lokalvårdare och motiveringen var; hon är positiv - hjälper alltid till och det med ett leende (bild se framsida). 3
HYRESFÖRÄNDRING 1 JANUARI 2010 Höjning för lägenheter from 1 januari 2010. Den 27 november 2009 träffades överenskommelse mellan bolaget och hyresgästföreningen om hyror för 2010. Den uppgörelse som träffades innebar följande; Bostäder i Sollefteå, Långsele höjs med 9 kr/kvm och de utanför Sollefteå, Långsele höjs med 7 kr/kvm. Lägenheter på Långgatan 25 i Sollefteå och Gunillavägen 6 i Junsele, vilka har hushållsel i hyran får en ytterligare höjning med 2 kr/kvm. Oförändrad hyra gäller för lägenheter på Strandvägen 2, 4, 6 i Helgum, Bergelsväg 3 i Ramsele samt Ängsvägen 28, 30, 32 i Näsåker. Studentlägenheter på Långgatan och Prästbordsvägen höjs med 1,4 %. Enbart rum i särskilt boende + 50 kr/månad. ANTAL ANSTÄLLDA Yrkesgrupp Kvinnor Män Totalt Tjänstemän 6 (6) 6 (4) 12 (10) Fastighetsskötare 0 (0) 16 (18) 16 (18) Lokalvårdare 35 (36) 3 (3) 38 (39) Målare 0 (0) 1 (1) 1 (1) Summa 41 (42) 26 (26) 67 (68) 15 Antal personer 12 9 Kvinnor HYRESFÖRÄNDRING 1 JANUARI 2011 Höjning för lägenheter from 1 januari 2011. 6 Män Den 8 december 2010 träffades överenskommelse mellan bolaget och hyresgästföreningen om hyror för 2011. Den uppgörelse som träffades innebar följande; Bostäder i Sollefteå höjs med 25 kr/kvm. Bostäder i Långsele, Ramsele, Junsele och Näsåker höjs med 22 kr/kvm. Bostäder i Graninge, Helgum och Edsele, Undrom och Vallänge höjs med 15 kr/kvm. Lägenheter i Sollefteå kommer i samband med att de får ett standardhöjande TV-utbud att få en höjning med 55 kr per månad. Lägenheter på Strandvägen 2, 4, 6 i Helgum, Bergelsväg 3 i Ramsele samt Ängsvägen 28, 30, 32 i Näsåker får dock en lägre höjning 10 kr/kvm. Boende på Gunillavägen 14 A-C får också en lägre höjning = 15 kr/kvm. Studentlägenheter på Långgatan och Prästbordsvägen höjs med 3 %. Enbart rum i särskilt boende + 75 kr/månad. Exempel på höjningar för bostäder i kr/månad; Ort 45 kvm 75 kvm Sollefteå 94 kr (+55) 156 kr (+ 55) Långsele 83 kr 138 kr Ramsele 83 kr 138 kr Junsele 83 kr 138 kr Edsele 56 kr 94 kr Bilplatser med installerade digitala timers - höjs med 20 kr/månad. Uppgörelsen för 2011 innefattar som tidigare år att hyressättningsavgift utgår till hyresgästföreningen med 12 kr/lägenhet och månad. Därutöver har även avtalats om ersättning till boinflytande, fritidsmedel samt lokaler. 3 0 <20år 20-29 30-39 40-49 50-59 >60år ENERGIEFFEKTIVISERING + SKÅNEINITIATIVET År 2010 har varit ett tungt år energimässigt såväl avseende förbrukning som kostnad. Inget år under 2000-talet har varit så kallt. Graddagar Sollefteå för år 2010 blev 5737 (normalår 5280 graddagar). Inget år tidigare under 2000-talet har ens uppgått till normalår gällande graddagar. Under 2008 skrev bolaget under SABO-företagens utmaning det sk Skåneinitiativet, vilket innebär att vi avser att minska energiuttaget med 20 % fram till och med 2016. Om den målsättningen nås av samtliga SABO-företag så kapas nästan 1 % av Sveriges årliga energikonsumtion! Den faktiska förbrukningen på idag ägda fastigheter var år 2007, 19,7 miljoner kwh och målet är att den förbrukningen på samma bestånd för år 2016 skall vara 15,8 miljoner kwh. För bolagets ägda fastigheter innebär en besparing på 20 % att energiförbrukningen skall minska med ca 440.000 kwh per år. Utfallet fram till idag dvs till utgången av 2010 är en minskning med 3,8 %. När man räknar ut gjord besparing så normalårskorrigeras förbrukningen. Det innebär att man tar hänsyn till temperaturen under olika månader dvs om det varit varmt eller kallt. Man gör en korrigering mot ett tänkt normalår och får då jämförbara väderleksår. Det är för oss en stor utmaning, vilken erfordrar energi, engagemang, medel samt uthållighet. Varje åtgärd är viktig och vårt beteende gör skillnad. Eloff Sparström 4
Några av de åtgärder som gjorts i bolaget för att energieffektivisera ägda fastigheter är; Byte av ventilationsaggregat Djupövägen 34, Sollefteå (bostadsdelen) till roterande växlare. Ventilationsutrustning har bytts i lägenheterna och samtidigt har kanaler rensats och luftflöden injusterats. Installation av luftvattenvärmepump på Fridhemsgatan 4 och 6 i Sollefteå. Ombyggnad av belysningsstyrning i alla korridorer på Nipanskolan, Sollefteå. Härmed är all belysning i korridorer närvarostyrd. Fläktbyte samt modernisering av ventilationsutrustning i lägenheter och lokaler har gjorts på Stationsgatan 19, Långsele. Värmesystemet har åtgärdats med tryckstyrd pump och nya radiatortermostater. Tvättstuga på Stationsgatan 19, Långsele har moderniserats och fräschats upp samt fått ett nytt torkskåp. Installation av 9 luftvärmepumpar i småhus med kallhyra i Ramsele, Edsele och Långsele. Injustering av värmesystem Storgatan 4, Ramsele samt att radiatorer har försetts med nya termostater. FAKTISK FÖRBRUKNING - GRÖNA NYCKELTAL Energianvändning och vattenförbrukning totalt i ägda fastigheter siffrorna för 2008 och 2009 är korrigerade för försäljningar etc och avser samma objekt som 2010. Värme 2008 Värme 2009 Värme 2010 Vatten 2008 Vatten 2009 Vatten 2010 14.778.763 kwh 15.763.378 kwh 17.522.820 kwh 102.603 kbm 102.457 kbm 100.596 kbm Uppvärmning i ägda fastigheter sker med följande energislag. Elvärme 18,4 % Eldningsolja 0,6 % Fjärrvärme 81 % Energianvändning och vattenförbrukning totalt i inhyrda (kommunens) fastigheter siffrorna för 2008 och 2009 är korrigerade för försäljningar etc och avser samma objekt som 2010. Värme och el 2008 Värme och el 2009 Värme och el 2010 Vatten 2008 Vatten 2009 Vatten 2010 16.391.007 kwh 16.737.829 kwh 18.073.279 kwh 35.758 kbm 33.782 kbm 33.323 kbm Uppvärmning och el i inhyrda fastigheter sker med följande energislag. Eldningsolja 2,2 % Moderniserad tvättstuga Stationsgatan 19, Långsele Några av de åtgärder som gjorts i bolaget för att energieffektivisera inhyrda fastigheter är; Biträtt vid konvertering till bergvärme på Skedoms förskola. Förslag på ny närvarostyrd belysning i kommunhusets interntrapphus har tagits fram. I gymnastiken på Näsåkers skola och tillhörande utrymmen har närvarostyrd belysning installerats. I västra har motorvärmare på skolor och övriga enheter bytts ut till digitala med klocka. Därmed är alla motorvärmare på inhyrda fastigheter utbytta. Elvärme 50,5 % Fjärrvärme/pellets 47,3 % 5
INVESTERINGAR Bolagets investeringar i fastigheter under året uppgår till 2.563 kkr. En fjärdedel av beloppet närmare bestämt 639 kkr avser nedlagda kostnader för framtagande av underlag och handlingar till pågående byggnadsprojekt. Det avser ombyggnad av Graningebyns tidigare skoldel till lokaler och lägenheter för särskilt boende samt framtagande av några skissförslag på hissinstallation och tillbyggnad på Tuvan, Storgatan 31 i Sollefteå. Så se upp när du passerar huset. Stanna upp en minut och studera det detaljrika arbete som finns på taket. Beakta tinnar, torn, trappstegsgavlar, kreneleringar och toureller. Imponeras av dekorativa järnsmiden i form av spiror och ornament på hörntorn. Se hur takkupor samt räcken spirar upp mot himmelen. Njut av skönheten! Projektplanering uppe på Solgårdens tak Resterande investeringar avser projekt såsom etapp 1 avseende ombyggnad ventilationsaggregat på Solgården i Sollefteå. Där man byter från omoderna energikrävande aggregat med elvärme till roterande växlare med vattenburen uppvärmning. På Fridhemsgatan 4 samt 6 i Sollefteå har konvertering gjorts till våra första luftvatten värmepumpsanläggningar. Övrigt avser sedan mindre ombyggnader, värdehöjande åtgärder i samband med bla hissbyte och låsbyten. Standardhöjande tillval såsom tvättmaskiner/ diskmaskiner/duschkabiner har aktiverats. Avseende inventarier uppgår gjorda investeringar till 298 kkr och det som införskaffats är kontorsmöbler, handdatorer, bilinredningar samt städmaskiner. Denna bild före målning övriga efter målning MÅLNING TAK BYGGNADSMINNE Nu har äntligen taket på Apotekshuset blivit målat, efter många års försök. Det är mycket som skall stämma. Färg och utförande skall vara godkänt när byggnaden är byggnadsminne och har kulturhistorisk status. Därtill gäller att få arbetet utfört till ett överkomligt pris. Takmålningen kom att kosta en halv miljon och nu när den är utförd kom alla vackra detaljer att framträda och till sin rätt. Smidestulpan 6
NÖJD KUND UNDErSÖKNING För andra året i rad har bolaget gjort en nöjd kund undersökning. En enkät med 43 frågor skickades ut till 195 hyresgäster på 12 bostadsområden på olika orter. Svar erhölls från 106 hyresgäster, dvs 54 % svarsfrekvens, vilket vi bedömer väldigt bra. Frågorna avsåg olika områden såsom bemötande från personal, hur nöjd man är med lägenhetens standard och fastighetens skötsel mm. Diagrammen härintill visar på hur de svar man fick fördelat sig mellan alternativen mycket nöjd till mycket missnöjd. Vår tolkning är att det är ett mycket bra utfall, dvs vi har många nöjda kun- der, vilket är ett av våra huvudmål. I Sollefteå, Junsele och Näsåker låg man på 93 % och över i nöjdhet. I Långsele och Ramsele låg man strax under 85 %. Snittet för nöjdheten låg totalt på 92 % och vårt mål är satt till minst 90 %. Hej Hyresgäst! Hur nöjd är du med Solatum Hus&Hem AB som hyresvärd? Här får du chansen att framföra Din åsikt till oss. Allmänna frågor om Dig som svarar Ålder under 50 år mellan 50 och 70 år över 70 år Har varit hyresgäst hos Solatum Hus&Hem mindre än 2 år mer än 2 år Enmanshushåll ja nej Har tillgång till Internet i lägenheten Mitt postnummer är nej ja, via mitt fasta telefonabonnemang ja, via mobilt abonnemang Vidare till Dina åsikter Vi nådde målet under 2010! Helhetsbedömning 150 129 120 108 90 60 34 30 21 4 4 0 Nöjda missnöjda Mycket nöjd Ganska missnöjd Ganska nöjd Mycket missnöjd Varken eller Vet ej Nöjd med fastighetsskötare Nöjd med kontorspersonal Lägenheten 150 200 150 120 130 150 151 120 121 90 75 100 90 83 60 30 25 50 57 60 30 43 24 23 0 7 8 6 0 14 4 6 8 0 11 Åtgärdande av fel, reparationer Tvättstugan Säkerhet och trygghet 60 56 120 114 120 50 48 100 100 101 40 80 73 80 73 30 60 60 45 20 10 0 12 6 16 9 40 20 0 21 13 10 40 20 0 14 7 2 5 7
FEMÅRSÖVERSIKT Ur verksamheten år 2010 2009 2008 2007 2006 Belopp i kkr Soliditet = Eget kapital Totalt kapital Nettoomsättning (ägda) 87.752 87.113 87.165 86.829 85.758 Nettoomsättning (inhyrda) 80.742 83.768 85.401 80.437 84.151 Underhållskostnad (ägda) 11.154 13.579 15.300 15.877 15.687 Finansiell nettokostnad 10.497 12.166 15.148 14.483 14.099 Redovisat resultat 7.236-21.842 1.082 2.459 2.525 Eget kapital 41.270 24.034 43.076 41.994 39.535 Balansomslutning 427.164 426.504 479.712 493.141 499.996 Skulder till kreditinstitut 348.772 363.600 385.246 397.886 411.177 Soliditet 9,7% 5,6% 9,0% 8,5% 7,9% Investeringar 2.861 491 3.190 749 3.587 Vakansgrad per 1231 4,5% 4,6% 5,8% 5,4% 3,5% Antal ägda uthyrningsobjekt Bostäder 1.234 1.243 1.278 1.286 1.269 Lokaler 69 66 72 76 78 Bilspår på nysnö Vakansgrad = Antal vakanta lägenheter Totalt antal uthyrningsbara lägenheter Ytor i kvm - ägda uthyrningsobjekt Bostäder 70.951 71.369 72.832 73.064 72.307 Lokaler 26.697 26.664 27.196 27.466 28.041 Totala ytor 97.648 98.033 100.028 100.530 100.348 varav ytor med kallhyra 5.114 5.272 5.314 5.585 5.481 Ytor i kvm - förvaltningsobjekt Bostäder 1.975 1.975 1.975 1.975 1.975 Ytor i kvm - inhyrda Bostäder 220 220 220 220 220 Lokaler 101.976 101.976 110.489 110.489 111.745 Totala ytor 102.196 102.196 110.709 110.709 111.965 Tillsvidareanställda heltid per 1231 52 53 63 69 76 Tillsvidareanställda deltid per 1231 15 15 13 15 16 Medelantal anställda 64 68 79 84 92 FÖRBRUKNING - verklig avseende ägda fastigheter Trapphuspelargoner Förbrukning Vatten Uppvärmning Övrig el Totalt för kbm kwh kwh 2006 111.615 16.236.851 4.593.253 2007 107.889 16.344.161 4.558.187 2008 103.349 15.051.442 4.471.356 2009 102.619 15.868.819 4.523.443 2010 100.746 17.522.820 4.528.916 Förbrukning gröna nyckeltal se även sid 5 8
SAMORDNAD FASTIGHETSFÖRVALTNING Från januari 2004 förvaltar bolaget via ett hyresavtal kommunens fastigheter såsom skolor, förskolor, brandstationer etc. Gällande avtal benämns 2004-2 och gäller i 5 år from 1 januari 2009 och förlängs 2 år i sänder om inte uppsägning sker. I hyran ingår kostnad för underhåll, vilken för 2010 är beräknad till 79 kr/kvm för skolor samt förskolor och 72 kr/kvm för övriga fastigheter. Denna del av hyran är öronmärkt till respektive fastighets underhåll och är en skuld i den mån de inte nyttjas. Det medför att bolaget inte kan styra resultatet genom att utföra mer eller mindre underhåll. Av avtalet framgår även att förvaltningen av de kommunala fastigheterna inte får innebära någon ekonomisk belastning för bolagets övriga verksamhet. Av den anledningen skall därför intäkter och kostnader redovisas skilt från bolagets övriga verksamhet. Den hyresåterbäring som bolaget kunnat lämna till kommunen för 2009 på 120 kkr har kommunen beslutat att bolaget fått använda till energieffektiviseringsåtgärder. Denna återbäring har använts för att delfinansiera utbyte av motorvärmare i västra. Erhållna medel via hyresåterbäring och energi - effektivisering från åren 2007-2009 = 1.518 kkr, har via satsning i energieffektiviserande åtgärder för år 2010 kunnat ge en återbäring på 165 kkr. Vilken avses att nyttjas till nya energieffektiviseringsåtgärder 2011. KÄNSLIGHETSANALYS Bolagets kostnader samt intäkter är beroende av omvärlden. Befolkningsstruktur och antal innevånare i kommunen påverkar hyresintäkter samt kommunala taxor. Elprisets (kwhpris) utveckling och nivå har stor betydelse för bolagets kostnader samt resultat. För såväl inhyrda som ägda fastigheter har kwhpriset legat på en något lägre nivå än 2009. I snitt har det rena kwhpriset för inhyrda fastigheter legat på 49,65 öre (2009=56,33) och för ägda fastigheter 62,06 öre (2009=70,61). När det gäller räntenivån har den korta räntan legat relativt lågt under 2010. Bolagets snittränta vid årets ingång var 2,74% och vid årets utgång uppgick snitträntan till 3,24%. Den korta räntan har dock under året inte stigit i den takt som befarats - den slutlig räntekostnaden för året kom därför att bli betydligt lägre än ursprunglig beräkning. Känslighetsanalys ägda fastigheter (på helårsbasis). Förändring resultateffekt Vakansgrad +/- 1 % 600 kkr Rörlig ränta +/- 0,45% 600 kkr Snittränta +/- 0,18% 600 kkr Elpris/kWh +/- 8 öre 600 kkr Bränslekostnader +/- 4,5% 600 kkr Kommunala taxor +/- 9% 600 kkr För inhyrda fastigheter är kostnaden per kwh lägre eftersom kostnaden utgörs av ett pris utan moms. En förändring av elpriset med 6,4 öre exkl moms är detsamma som 8 öre inkl moms. Känslighetsanalys inhyrda fastigheter (på helårsbasis). Förändring Elpris/kWh inhyrda + 6,4 öre Löneökning inhyrda +2,5 % Upp eller ner? resultateffekt 580 kkr 375 kkr OUTHYRT Bolagets mål är att komma ner i en rimlig vakansgrad på 4 % dvs 96 % i uthyrning. Vid årets ingång var uthyrningen 95,4% och vid årets utgång var uthyrningen 95,5%. Tabellen nedan visar vakanserna vid årets slut 2010. Orter Antal lägenheter Vakanta *Rum 1 RK 2 RK 3 RK 4 RK+ Andel Sollefteå 554 (554) 4 (4) 1 2 0 0 1 1% Långsele 122 (122) 11 (9) - 8 2 0 1 9% Graninge 7 (7) 0 (0) - 0 0 0 0 0% Helgum 25 (25) 5 (6) - 4 0 1 0 20% Edsele 28 (31) 7 (11) - 2 5 0 0 25% Ramsele 156 (162) 12 (16) - 4 4 4 0 8% Junsele 92 (92) 6 (4) - 0 4 2 0 6% Näsåker 52 (52) 11 (7) - 1 8 2 0 21% Undrom 25 (25) 0 (0) - 0 0 0 0 0% Summa 1 061 (1 070) 56 (57) 1 21 23 9 2 5% Särskilt boende 173 (173) 0 Summa totalt 1 234 (1 243) 56 Totalt per objekttyp 13 375 621 184 41 * Avser studentrum samt elevrum. 9
UPPFYLLELSE AV MÅL Dessa utgör en del i kommunens övergripande mål; = Målet är uppfyllt = Målet är delvis uppfyllt = Målet är inte uppfyllt MEDBORGARE/BRUKARE målområde målvärde Utfall Måluppfyllelse Kundnöjdhet 90 % 92 % Serviceuppföljning 4,3 (av max 5), minst 108 st 4,59, 109 st UTVECKLING/FÖRNYELSE målområde målvärde Utfall Måluppfyllelse Energieffektivisering Budget ägda >1.500 kkr Nedlagt 1.767 kkr Förse fler hus med hiss 1 tillbyggnad Ingen Anpassa till efterfrågan Minska vakanser Rivningsbeslut MEDARBETARE EKONOMI målområde målvärde Utfall Måluppfyllelse Erbjuda företagshälsovård 80 % går på hälsokontroll 81 % Informationsträffar Minst 2 ggr/år Uppfyllt Personalaktivitet Minst 2 ggr/år Uppfyllt målområde målvärde Utfall Måluppfyllelse Uthyrningsgrad 96 % 95,3 % Soliditet Sträva mot 10 % 9,7 % Underhåll Minst 108 kr/kvm 114 kr/kvm Energieffektivisera Minskat 20 % till 2016 T o m 2010 3,8 % I snitt 440.000 kwh/år Ej nått 2010. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Solatum Hus&Hem AB får härmed avgiva följande förvaltningsberättelse för 2010 års verksamhet. Skolverksamheten i Graningebyn har upphört. Beslut finns om att fylla dessa tomma lokaler med annan kommunal verksamhet. Bolaget har i samråd med den politiska ledningen framtagit förslag och ritningar för anpassning av lokalen till särskilt boende. Framtaget förslag rymmer 13 boendeplatser se skiss sid 29. Vision för kvarteret Tuvan, Storgatan 25-31 i Sollefteå har framtagits. Det handlar om att förse en av byggnaderna med hissar, göra större balkonger samt glasa in dessa. Idag framtagen skiss se sid 29. Beslut har sedan tagits, att bolaget under 2011 skall investera i ett fastighetsnät. Detta skall komplettera tidigare dragit nät för TV. Det nya fastighetsnätet skall användas för data och telefoni. Fastigheterna ansluts till Sollefteå Stadsnät. Beslut om avveckling av Torggatan 7, Ramsele har tagits. Fastigheten är i stort behov av underhåll/reparation. 10 Detta tillsammans med antalet vakanta lägenheter på orten gör att ansökan om rivning inlämnats. När det gäller hyresavtal tecknade med kommunen för större enheter såsom servicehus och skolor är överenskommelsen att dessa objekt är speciellt anpassade för sitt ändamål. Sägs avtalet upp innan investeringen är avskriven, måste detta lösas mellan parterna. Denna överenskommelse medför att bolaget undantar dessa objekt när det gäller prövning av nedskrivningsbehov som i vanliga fall uppstår vid en förestående uppsägning och osäker framtid. Under året har följande fastigheter avyttrats; Ödsgård 14:75, Villavägen 18, Edsele Ödsgård 14:81, Villavägen 10, Edsele Del av Östergransjö 3:42, Centrumvägen 30, Helgum Inga fastigheter har förvärvats. RESULTATDISPOSITION Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående medel 270.065 kr överföres i ny räkning.
RESULTATRÄKNING (belopp i kkr) Not 2010 2009 Hyresintäkter ägda 1 87 348 86 814 Övriga förvaltningsintäkter 2 404 299 Nettoomsättning 87 752 87 113 Fastighetskostnader Driftskostnader 3, 7-44 889-45 071 Underhållskostnader - 11 154-13 579 Fastighetsskatt - 455-631 Driftnetto ägda 31 254 27 832 Hyresintäkter inhyrda 4 80 742 83 768 Nettoomsättning 80 742 83 768 Fastighetskostnader Driftskostnader 4, 7-72 535-74 199 Underhållskostnader 4-6 412-8 267 Driftnetto inhyrda 1 795 1 302 Avskrivningar 5-12 522-12 389 Nedskrivningar 8-1 300-24 500 Bruttoresultat 19 227-7 755 Centrala adminstrationskostnader ägda - 1 337-1 321 Centrala administrationskostnader inhyrda 4-680 - 680 Övriga rörelseintäkter 6 4 046 3 841 Övriga rörelsekostnader - 3 523-3 761 Rörelseresultat 17 733-9 676 Ränteintäkter 123 141 Räntebidrag 77 136 Räntekostnader och liknande resultatposter - 10 697-12 443 Årets resultat 7 236-21 842 11
BALANSRÄKNING (belopp i kkr) TILLGÅNGAR Not 10-12-31 09-12-31 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och Mark 8 396 789 408 739 Inventarier 9 1 059 1 100 Pågående ny- och ombyggnader 10 639 - Finansiella anläggningstillgångar Andel i HBV 40 40 Summa anläggningstillgångar 398 527 409 879 Omsättningstillgångar Varulager mm Förnödenheter - olja 498 407 Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar 270 199 Fordran Sollefteå Kommun 26 524 10 657 Övriga fordringar 191 3 087 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 792 863 Kassa och bank 12 362 1 412 Summa omsättningstillgångar 28 637 16 625 SUMMA TILLGÅNGAR 427 164 426 504 12
BALANSRÄKNING (belopp i kkr) EGET KAPITAL OCH SKULDER Not 10-12-31 09-12-31 13 Bundet eget kapital Aktiekapital 410.000 aktier 41 000 41 000 Fritt eget kapital / Ansamlad förlust Balanserat resultat - 16 966 2 076 Aktieägartillskott 10 000 2 800 Årets resultat 7 236-21 842 Summa eget kapital 41 270 24 034 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 14 336 772 351 600 Summa långfristiga skulder 336 772 351 600 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 000 12 000 Leverantörskulder 13 508 14 009 Övriga kortfristiga skulder 1 167 812 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 15 22 447 24 049 Summa kortfristiga skulder 49 122 50 870 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 427 164 426 504 Ställda säkerheter för egna förpliktelser 16 Fastighetsinteckningar 39 566 39 566 Övriga ställda panter Ansvarsförbindelser Garantiförbindelse Fastigo 369 403 13
KASSAFLÖDESANALYS (belopp i kkr) Den löpande verksamheten 2010 2009 Röreleseresultat 17 733-9 676 Av- och nedskrivningar som belastat resultatet 14 161 46 602 Reavinst -49-12 Reaförlust 11 - Strukturkostnader - -10 461 Pensionskostnader - - Erhållna räntor och räntebidrag 211 289 Betalda räntor och liknande -10 754-12 529 21 313 14 213 Utbetald inkomstskatt - - Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 21 313 14 213 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/minskning(+) av förråd -91 185 Ökning(-)/minskning(+) av rörelsefordringar -2 982 6 132 Ökning(+)/minskning(-) av rörelseskulder -1 692-1 974 Kassaflöde från den löpande verksamheten 16 548 18 556 Investeringsverksamheten Utbetalningar för ombyggnad av fastigheter -2 563-433 Utbetalningar för förvärv av inventarier - 298-58 Inbetalningar till (-) från(+) finansiell tillgång - 2 843 Inbetalningar från försäljning 91 12 Kassaflöde från investeringsverksamhet - 2 770 2 364 Finansieringsverksamheten Lösen av långfristiga lån - 2 800-10 000 Amortering av långfristiga lån - 12 028-11 646 Kassaflöde från finansieringsverksamheten - 14 828-21 646 Årets kassaflöde - 1 050-726 Likvida medel vid årets början 1 412 2 138 Summa likvida medel vid årets slut (se not 12) 362 1 412 14
BOKSLUTSKOMMENTAR Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Redovisningen är upprättad i kkr, där annat ej är angivet. Värderingsprinciper Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan. Prövning av nedskrivningsbehov på fastigheter Bolaget har prövat nedskrivningsbehov på de fastigheter där kommunen inte är huvudsaklig hyresgäst (Kommunen ses som huvudsaklig hyresgäst i servicehus, särskilt boende samt skolor). I avvaktan på Bokföringsnämndens vägledning om nedskrivningar har SABOs rekommendation om nedskrivning av fastigheter tillämpats. Denna prövning av nedskrivningsbehovet innebär att framtida betalningsöverskott diskonteras. Bolaget har värderat samtliga fastigheter var för sig samt i kollektivt geografiska driftenheter (dvs en kollektiv geografisk värdering per ort). Styrelse och VD anser att bolagets fastigheter kan värderas ortsvis då de består av liknande byggnader med ett betydande samband samt förenade med likvärdiga risker. Varje fastighets intäkter och kostnader har använts. Därtill har följande antaganden gjorts; Inflation 2 %. Utveckling av hyresnivå samt driftkostnader + 2 %. Underhåll för byggnader med värdeår före 1985 har satts till 120 kr/kvm och efter till 85 kr/kvm. Reparationskostnaden har justerats till 15 kr/kvm. Vakansgraden i Sollefteå har antagits till 2 % och på övriga orter 4 %. Beräkningar har gjorts utifrån kalkylränta på 6,3 % respektive 8 %. Direktavkastningskrav ligger på 4,3 % respektive 6 %. Båda beräkningarna indikerar att värdet per ort överstiger det bokförda värdet. Inkomstskatter Uppskjutna skattefordringar i avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Bolaget har både temporära skillnader och underskottsavdrag. Med hänvisning till ovanstående förutsättningar har något värde av skattefordran inte redovisats i årets bokslut. Varulager Varulagret värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet enligt den sk först-in först-ut principen respektive verkliga värdet. Inkuransrisk har därvid beaktats. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och bedömd kvarstående nyttjandetid. Avskrivning enligt plan har beräknats enligt följande: Tillgångsslag Procent Byggnader, kvarvarande nyttjandetid >50 år 1 % Byggnader, kvarvarande nyttjandetid 30-50 år 2 % Byggnader, kvarvarande nyttjandetid <30 år 3,33 % Lokaldelar i servicehus och skolor 3 % Om- /tillbyggnad utförd efter år 2005 2 % Markanläggningar 5 % Standardförbättring = tillval 10 % Värdehöjande åtgärder 4 %-7 % Anslutningsavgifter 20 % Inventarier 10 %-30 % Genomsnittlig avskrivning fastigheter 1,9 %. Säkring av bolagets räntebindning Avtal om en så kallad ränteswap skyddar bolaget mot ränteförändringar. Eventuell ränteskillnad som ska erhållas eller erläggas på grund av en ränteswap, redovisas i posten Räntekostnader och liknande resultatposter och periodiseras över avtalstiden. Noter till resultaträkning NOT 1 -Hyresintäkter ägda 2010 2009 Bostäder 59 757 59 014 Lokaler 26 228 26 590 Garage 724 728 Parkeringsplatser 639 482 87 348 86 814 15
NOT 2 - Övriga förvaltningsintäkter Återvunna kundförluster, kraversättningar 33 71 Övrigt 371 228 404 299 NOT 3 - Driftskostnader Fastighetsskötsel 11 129 11 333 Fora premiereduktioner - 59-104 Reparationer 1 829 2 089 Bränslekostnader 13 316 12 604 Sopor 2 066 2 020 Vatten 4 580 4 486 Fastighetsel 5 756 6 147 Försäkring 580 523 Hyresförluster 100 129 Administration 5 469 5 678 Del av ovan som beräknas tillhöra central administration - 1 337-1 321 Kabeltv, hyresgästföreningen, övrigt 1 460 1 487 44 889 45 071 Uppgifter om personal samt ersättningar till styrelse och revisorer Medelantalet anställda Antal anställda 64 68 varav män 26 26 Redovisning av könsfördelning i företagsledning Styrelsen 10 10 Varav kvinnor 3 3 Övriga ledande befattningshavare 1 1 Varav kvinnor 0 0 Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid 4,1 % 6,8 % Andel av den totala sjukfrånvaron som avser sammanhängande sjukfrånvaro på 60 dagar eller mer = långtidssjukfrånvaro 48 % 76 % Sjukfrånvaro fördelad efter kön (sammanlagd frånvaro/ sammanlagd ordinarie arbetstid) - sjukfrånvaro för män 4,3 % 8,1 % - sjukfrånvaro för kvinnor 3,9 % 5,8 % Sjukfrånvaro fördelad efter ålderskategori (sammanlagd frånvaro/ sammanlagd ordinarie arbetstid) - 29 år eller yngre 0,2 % 2,1 % - 30-49 år 2,3 % 5,2 % - 50 år eller äldre 5,4 % 8,1 % Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelse och VD 852 795 Övriga anställda 17 153 17 759 Summa 18 005 18 554 Sociala kostnader 6 983 7 765 (varav pensionskostnader) (1 513) (2 123) Av bolagets pensionskostnader avser 421 kkr (380 kkr) styrelse och VD samt tidigare VD. 16
Avgångsersättning För nuvarande VD gäller vid uppsägning från bolagets sida, 12 månaders uppsägningstid. Utöver lön under uppsägningstiden är VD berättigad till en ersättning uppgående till en årslön. Ersättning till revisorer KPMG -Revisorer Revisionsuppdrag 99 97 Andra uppdrag 7 - Lekmannarevisorer Revisionsuppdrag 10 42 NOT 4 - Avtal med kommunen inhyrda fastigheter Bolaget förvaltar via hyresavtal benämnt 2004-2 kommunens skolor, förskolor, brandstationer etc. Bolaget kallhyr kommunens fastigheter - se specifikation sid 25. Kommunen återhyr sedan nämnda lokaler med underhåll, media, fastighetsskötsel, lokalvård etc. I hyresavtal 2004-2 är en del av hyran öronmärkt för underhåll. Har erhållen hyra för underhåll inte använts för underhåll under året - skall detta belopp skuldföras och nyttjas kommande år. Ovan innebär att bolaget ej kan påverka sitt resultat genom att utföra mer eller mindre underhåll på kommunens fastigheter. Inhyrda kommunala lokaler Hyresintäkt drift 62 512 63 450 Hyresåterbäring -165-120 Hyresintäkt för underhåll 6 412 8 267 Ersättning för lokalvårdstjänster 11 983 12 171 80 742 83 768 Fastighetsskötsel, lokalvård 20 307 20 582 Fora premiereduktioner - 136-168 Reparationer 1 991 1 766 Bränslekostnader och el 14 351 14 253 Sopor 1 176 1 156 Vatten 1 257 1 294 Administration, avskrivningar 3 134 3 295 Del av ovan som beräknas tillhöra central administration - 680-680 Övrigt larm, självrisk 284 253 Hyreskostnad kommunen 30 851 32 448 72 535 74 199 Underhållskostnader -nedlagd kostnad 7 386 8 560 Underhållskostnader -förändring skuld (ökning(+)/minskning (-)) - 974-293 6 412 8 267 Sammanställning resultat inhyrda fastigheter Hyresintäkter 80 742 83 768 Driftskostnader exkl jämförelsestörande poster -72 671-74 367 Underhåll - 6 412-8 267 Driftnetto exkl jämförelsestörande poster 1 659 1 134 Centrala administrationskostnader - 680-680 Resultat 979 454 Jämförelsestörande poster: premiereduktioner FORA 136 168 Resultat 1 115 622 17
NOT 5 - Avskrivningar Av avskrivning på totalt 12.861 kkr (12.802 kkr) redovisas 232 kkr (301 kkr) under fastighetsskötsel och 107 kkr (112 kkr) under administration. Materiella anläggningstillgångar Byggnader och Mark Byggnader 11 704 11 572 Markanläggningar 800 799 Anslutningsavgifter 18 18 Summa avskrivningar 12 522 12 389 NOT 6 - Övriga rörelseintäkter Avser utförda tjänster, lokalvård i ej inhyrda lokaler samt vaktmästeri utöver fastighetsskötsel. NOT 7 - Leasingavgifter avseende operationell leasing Tillgångar som innehavs via operationell leasing inga inga Räkenskapsårets leasingkostnader exkl lokalhyror 372 419 Noter till balansräkning Not 8- Byggnader och Mark 101231 091231 Ingående ack. anskaffningsvärden 654 490 666 047 Nyanskaffningar under året 1 924 433 Försäljningar, rivningar - 2 438-13 530 Omklassificeringar (från pågående ny- och ombyggnader) - 1 540 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 653 976 654 490 Ingående ack avskrivningar enligt plan för byggnader 180 077 170 561 Försäljningar, rivningar - 649-2 873 Årets avskrivningar enligt plan på anskaffningsvärden 12 522 12 389 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan 191 950 180 077 Ingående ack nedskrivningar på anskaffningsvärdet 65 674 42 531 Avgår: Ack nedskrivning på avyttrad tillgång - 1 737-10 657 Återföring av tidigare nedskrivningar - 2 100 Årets nedskrivningar (anskaffningsvärde) 1 300 35 900 Utgående ackumulerade nedskrivningar (anskaffningsvärde) 65 237 65 674 Utgående bokfört restvärde 396 789 408 739 Totala taxeringsvärden 157 389 154 329 därav taxeringsvärde tomtmark 21 710 19 661 Specifikation per fastighet se sidorna 23-25. 18