hyresrätten ett temamagasin från ernst rosén Hemma hos Vi besöker tre familjer i hyresrätt Hyresrättens historia från mitten av 1700-talet till idag Ut i världen hur hyr man en bostad i ett annat land? 1
I Sverige bor 4 av 10 svenskar i hyresrätt. Ännu fler har bott eller kommer någon gång att bo i en hyreslägenhet under sitt liv. Boendet har en stor betydelse för de flesta. I denna skrift vill vi berätta om just hyresrätten ur ett lite annorlunda och vardagligt perspektiv. Trevlig läsning! 4 10 Innehåll: Hyresrätten i historien... 4 Från villa till hyresrätt och husbil... 10 14 Boplats... 12 Stadsutveckling & hyresrätt... 14 En sexa för sju... 18 Hyresrätt, bostadsrätt, äganderätt och kooperativ hyresrätt... 20 20 Produktion och idé: Ernst Rosén AB & Sould Reklambyrå Text: Kerstin Nilsson och Christian Zacharoff Tryck: Cela Grafiska AB Utgiven juni 2013 Denna publikation innehåller endast översiktlig information och gör inte anspråk på att vara uttömmande. Reservation görs för eventuella felskrivningar. Att sätta en hyra... 25 Storstadspuls runt hörnet... 26 Ut i världen... 28 Spaningar... 34 18 28 2 3
Det är kanske inte så ofta vi tänker på att endast 21 procent av Svenskarna hade eget badrum och dusch i mitten på 40 talet, eller att den allra första hyreslagen kom redan 1734. Därför backar vi bandet och gör en resa i hyresrättens historia, från mitten av 1700-talet till och med idag. 4 5
1700 1700-talet De boenden som hyrs ut är ofta små trähus med en till tre lägenheter. Hyresvärden är ofta en enskild hantverkare som bygger mindre stugor och hyr ut dem till nyinflyttade stadsbor. Generellt är bostäderna både kalla och trånga. På Pölgatan i Majorna i Göteborg finns ett sådant gammalt hus bevarat. Där har det bott såväl timmermän och skomakare som änkor och pigor. 1734 Industrialiseringen tar fart i Storbritannien och människor flyttar från landet in till städerna. Sveriges stormaktstid är över och det nordiska kriget är slut. I Sverige och Finland skrivs lagstiftningen om. Män har inte längre rätt att aga sin hustru och en hyreslag för bostäder instiftas för första gången. Bland annat regleras besittningsskydd samt uppsägnings- och hyrestid. Men, hyreslagen som kom 1734 gav inte hyresgästerna i närheten av det skydd de har idag. 1800 1800-talets mitt Nu tar den industriella revolutionen full fart i Sverige och städerna börjar växa på allvar. Många människor lämnar landets torp och gårdar och beger sig till städerna för att pröva lyckan. Bostäderna räcker inte till och de stora industrierna upprättade hyreskaserner för att inhysa sin växande arbetsstyrka. Kasernerna är provisoriska, trångbodda och håller låg standard. Konsekvensen blir dålig hygien och stor risk för smittospridning. Initiativ tas för att motverka den dåliga hygienen och bygga bättre bostäder åt de fattiga. Samtidigt växer nya vackra stenhus fram i centrala delar av svenska städer. Vasastaden i Göteborg är ett exempel. Här byggs paradvåningar som hyrs ut till stadens borgerlighet. 1900 1900-talets början Egnahemsröreslen kommer som en motreaktion mot den snabba inflyttningen till städerna. Man slår fast att vanliga människor ska kunna köpa ett eget hus med tillhörande trädgård. Många av de lite mer välbärgade arbetarna lämnar de trånga och smutsiga arbetarbostäderna i staden och flyttade ut i villaförorter. Men det är bara en liten del av invånarna i staden som bor bra. De allra flesta bor trångt och sjukdomar som tuberkulos sprider sig snabbt. Allt fler inser att bostadssituationen har blivit ohållbar. Kommunerna börjar bygga flerbarnshus för fattiga familjer med många barn. 1925 Nu bildas den första hyresgästföreningen som fortfarande finns kvar idag. Den startades av hyresgäster som var missnöjda med Telegrafverkets bostäder. Bostäderna var i dåligt skick, hade varken el eller vatten men däremot råttor och annan ohyra. När värden vägrade ta tag i problemet beslöt sig de boende att gå samman i en hyresgästförening. 1930-talet Det typiska hyreshuset är lamellhuset: ett ofta friliggande hus med maximalt fyra våningar. Hygienen var prioriterad i dessa nya hus. Allt fler lägenheter fick bekvämligheter som rinnande vatten och eget badrum. 1939 Andra världskriget bryter ut och bostadssituationen i Sverige är katastrofal. Det råder rejäl bostadsbrist och Sverige hade Europas lägsta bostadsstandard. Bostäderna på den här tiden ägs främst av privatpersoner, 85 procent. Många av de bostäder som ägs av privatpersoner hyrs ut, helt eller delvis. Resten av bostäderna i Sverige ägs av industrioch handelsföretag, fastighetsbolag eller av stat, kyrka eller kommun. Ungefär 1 procent av alla bostäder i Sverige är bostadsrätter. 1940-talets mitt 21 procent av svenskarna har tillgång till eget badrum och dusch. 1946 Ett slutbetänkande från den bostadssociala utredningen blir grunden till en helt ny bostadspolitik. Den innebär statliga byggnadslån och nya normer för både privata och kommunala byggherrar. Utformning av kök, garderober och arbetsytor regleras. Stora hyresområden uppförs enligt de nya normerna. Guldheden i Göteborg är ett område som är typiskt för den här tiden. 1960 Andelen bostäder som ägs av en privat ägare är ungefär 65 procent. 8 procent ägs av kommunägda bostadsbolag, även kallat allmännyttan, 11 procent av bostads rättsföreningar, 6 procent av stat eller kommun och 11 procent har en annan ägare, exempelvis privata fastighetsbolag eller stiftelser. Andelen som har ett eget badrum och dusch är 53 procent. 1965 Trots att det under några år byggs mer än någonsin i Sverige är bostadsbristen i städerna ett faktum. I mitten av 60-talet flyttar den stora fyrtiotalistgenerationen hemifrån och Sverige får en stor babyboom. För att lösa situationen tillsätter man en bostadsbyggnadsutredning och Riksdagen beslutar att en miljon lägenheter ska byggas under tio års tid. Bostadsrevolutionen som kommit att kallas miljonprogrammet tar fart. Projektet subventioneras kraftigt av staten. Storskaliga byggen och industriella processer används för att hålla nere kostnaderna. Bostäderna som tillkommer genom miljonprogrammet är i stort sett jämnt fördelade mellan storskaliga höghusområden, låga flerbostadsområden och villa områden med småhus. 1970 2000 Den hyreslag som gäller idag stiftas men har sedan dess omformulerats och reviderats flera gånger. Andelen bostäder som ägs av en privat ägare är 54 procent. 17 procent ägs av kommunägda bostadsbolag, 14 procent av bostadsrättsföreningar, 5 procent av stat eller kommun och 11 procent har en annan ägare. Andelen som har eget badrum och dusch är 79 procent. 1980-talet Det visar sig nu att de gigantiska förstäder som byggs inom ramen för miljonprogrammet är överdimensionerade. Det finns helt enkelt inte tillräckligt med intresserade hyresgäster som vill bo i dessa nya höghus utanför staden. Nu finns det alltså plötsligt ett överskott på lägenheter. Det resulterade till och med i att det revs hus i några av rekordårens bostadsområden. 1990-talet Lagstiftningen förändras, det blir lättare att omvandla hyresrätter till bostadsrätter och flera kommunägda bostadsbolag säljer delar av sitt bestånd. Under perioden 1990 2007 minskar andelen hyresrätter från 75 procent till 69 procent, medan bostadsrättens andel ökar. 1990 Andelen bostäder som ägs privat är 50 procent, 22 procent ägs av kommunägda bostadsbolag, 17 procent av bostadsrättsföreningar, 1 procent av stat eller kommun och 10 procent har en annan ägare. Andelen som har eget badrum och dusch är nu närmare 100 procent. 1969 Grunden till det hyressättningssystem vi har idag införs. 2011 Andelen bostäder som ägs privat är ungefär 45 procent, 18 procent ägs av kommunägda bostadsbolag, 23 procent av bostadsrättsföreningar och 14 procent har annan ägare varav de flesta är privata fastighetsbolag. 6 7
1930 Ett tidstypiskt funkiskök från 1930-talet. 1900-tal Två generationer möts i köket; ved och gas. Bild: Arkitekurmuseum Bild: Holger Ellgaard Under miljonprogrammet genomgick Vegastaden en nära nog total förnyelse. Bilden visar grundläggning av ett av husen i Nordostpassagen med Jungmansgatan t v. Bild: Holger Ellgaard 1968 Ett kök från miljonprogrammet 1968. Bild: Holger Ellgaard 1955 Ett svenskt standardkök från sena 1950-talet. Bild: Gun Westholm I färdigt skick hade fastigheten i Nordostpassagen vid Jungmansgatan denna för dåtiden närmast futuristiska utformning. 8 9
f r å n v i l l a t i l l h y r e s r ä t t o c h h u s b i l Britt och Johan sålde nyligen sin villa och bor nu i en hyresrätt i Alingsås. Minst varannan helg låser de dörren till lägenheten och rullar söderut i sin husbil. t e x t kerstin nilsson "Det har blivit lite lättare att åka iväg sedan flytten: bara att låsa dörren och sticka" t i l l s a m m a n s m e d h u n da r n a Saga och Fanny bor makarna Johan och Britt Bengtsson i en tre-och-en-halva i centrala Alingsås. Det är drygt tre månader sedan de sålde sin villa och flyttade till en hyresrätt. Tankarna hade funnits där ett tag. Barnen som är 27 och 25 år gamla flyttade ut för några år sedan och övervåningen blev mer som ett förråd än som en del av hemmet. Johan konstaterar: Man har så mycket grejer. Vi har egentligen mer plats nu när förvaringsmöjligheterna är lite mer begränsade. Desto mer plats desto mer skräp samlar man på sig. Vem behöver till exempel tre osthyvlar? Trots att det bara är några månader sedan de flyttade in är allt i ordning in i minsta detalj. Det är Britt som håller i taktpinnen. Hon tycker mycket om heminredning. Dessutom tycker hon om att shoppa och har gjort många fynd. Men det allra bästa köpet är utan tvekan parets husbil. b o r ta bra Minst varannan helg åker makarna Bengtsson på semester i sin husbil oftast till Varberg. Men har de tid på sig åker de gärna lite längre. I somras blev det till exempel en vända till Moseldalen i Tyskland. Men det har också hänt att paret tagit husbilen och övernattat i Göteborg. Det har blivit lite lättare att åka iväg sedan flytten: bara att låsa dörren och sticka. Det är inte så många måsten som i en villa, säger Johan. Husbilen är perfekt för Britt och Johan som trivs bra med att vara hemma. Här finns allt: toalett, dusch, kök och solceller på taket som fixar elförsörjningen. Det fina är att man kan vara hemma och borta samtidigt. Jag är väldigt hemkär. Förr åkte vi på hotellsemestrar varje år men man tröttnar på att alltid behöva gå ut för att äta middag eller ta en kopp kaffe, säger Britt. h e m m a bäs t Trots att Britt och Johan åker bort en del skulle de inte vilja flytta från Alingsås. Det är en lagom stor stad. Här bor en av två söner och de flesta av parets vänner. Några av dem har funnits med länge. Vissa ända sedan Britt och Johan träffades i parken i Alingsås för drygt 30 år sedan. Vi har folk hemma ganska ofta och träffas regelbundet i gäng och spelar spel. Fast sönerna kunde gärna komma lite oftare än de gör, säger Britt. På det stora hela har Britt och Johan hittat en bra balans och ett hem att trivas i. De hinner med sig själva. Nu kan jag gå och lägga mig och sova en timme när jag kommer från jobbet. Det hade jag aldrig tid med i huset, säger Johan. b o r: Centrala Alingsås fa m i l j: Barnen Pontus 27, Niklas 25 och hundarna Saga och Fanny 4 och 5 år. favo r i t r u m: Vardagsrummet 10 11
7822 7687 2012 var andelen annonserade lägenheter från privata värdar 38 procent, annonserade studentlägenheter 8 procent och andelen annonserade allmännyttiga lägenheter 54 procent. 2012 annonserades 7822 lägenheter ut via Boplats och det tecknades 7687 nya kontrakt mellan hyresvärd och hyresgäst. För att ta reda på mer om Boplats träffar vi vd Maria Meyer-Martins över en kopp kaffe en sen eftermiddag. Hon förklarar: Vi erbjuder inga lägenheter själva utan är en marknadsplats för hyresrätter med förstahandskontrakt. Genom oss kan man enkelt få en överblick över utbudet och det är också via Boplats man söker lägenhet. p o p u l ä r pl at s Boplats samlar nästan alla lediga hyreslägenheter i Göteborg med omnejd. För den som söker bostad kan det knappast finnas ett bättre ställe att leta på. Boplats finns både på sajten Boplats.se och på Rosenlundsplatsen 1, bredvid Feskekôrkan i Göteborg. På båda ställena är det ständig aktivitet. Att ha en besöksadress gör det möjligt för Boplats att erbjuda service ansikte mot ansikte. Boplats t e x t kerstin nilsson Varje dag kommer ungefär 100 personer till lokalen på Rosenlundsplatsen. De som kommer till oss kan till exempel få hjälp att registrera sig eller få svar på frågor. Den absolut vanligaste frågan handlar om hur lång tid det tar att få en lägenhet. Det kan vi inte svara på men vi kan visa statistik och berätta hur det brukar se ut. Några kommer förbi bara för att prata, säger Maria. Boplats arrangerar också temadagar. Ibland kommer fastighetsägare för att berätta om nybyggnationer. På Bobytardagen får de som vill byta lägenhet tillfälle att mötas och mingla. Till våren planeras en stor Regiondag. Boplats har avtal med vissa hyresvärdar även i kranskommunerna. Regiondagen blir ett tillfälle för dem att visa upp sig. Trots alla aktiviteter på Rosenlundsplatsen är det på nätet det mesta händer. Hemsidan uppdateras dagligen och har nästan 200 000 unika besök i veckan, säger Maria. s å börja d e det För de allra flesta yngre Göteborgare är Boplats en självklarhet. Men bolaget har bara funnits sedan första hälften av 90-talet. Lagar och regler förändrades vilket gjorde att den tidigare bostadsförmedlingen lades ner. Därefter bildades Boplats Göteborg AB som samlar både kommunägda bostadsbolags och privata Maria Meyer-Martins hyresvärdars bostäder. Ägare är Göteborgs Stad, tre kommunala bostadsbolag och privata fastighets ägare genom branschföreningen Fastighetsägarna GFR. När Boplats.se lanserades blev den lite av en föregångare i sitt slag. Vi var bland de första som startade en användarvänlig hemsida med sökbara lägenheter, konstaterar Maria. s å funkar det Fastighetsägarna lägger ut sina lediga lägenheter på Boplats. För att det ska gå att matcha ihop en lägenhet med en potentiell hyresgästs behov beskrivs lägenheterna genom ett antal parametrar. Några exempel är storlek, hyra, antal rum och huruvida de har balkong. På Boplats är dessa parametrar sökbara för den som är på jakt efter en lägenhet på en egen användarsida kan du som är registrerad se vilka lägenheter som matchar dina önskemål. Genom Boplats sajt anmäler bostads sökande intresse för en lägenhet. När intresseanmälningarna är registrerade får fastighetsägaren en sammanställning av de sökande och kan ta kontakt. f ö r ä n d r i n ga r seda n 2012 År 2012 beslutade kommunfullmäktige i Göteborg att de kommunala bostadsbolagen ska erbjuda lediga lägenheter till de sökande som varit registrerade längst på Boplats. För de kommunägda bostadsbolagens lägenheter fungerar Boplats alltså numera som en vanlig kommunal bostadskö. Det ska också bli tydligare vilka kriterier som gäller för att få en specifik lägenhet och hur valet går till. Under 2013 kommer Boplats.se att få en rejäl make-over, dels för att möta förändringarna och dels för att bli ännu enklare att använda. 36 procent tackar ja när de får ett erbjudande om en lägenhet Boplats har 150 000 registrerade varav 57 000 är aktiva i sitt bostadssökande 60 % av de registrerade på Boplats är under 30 år och 13 % är över 50. Vem kan registrera sig? Det är gratis att vara med på Boplats och alla som är över 17 år kan registrera sig. För att söka lägenhet måste man ha fyllt 18 år. Minst var sjätte månad ska man spara om sina uppgifter för att finnas kvar i databasen. 12 13
Bild: Arkitekterna Krook & Tjäder Stadsutveckling & hyresrätt År 2021 firar Göteborg 400 år som stad. Inför jubileet finns det en samlad vilja att utveckla staden. Man pratar om en tätare och mer levande stad med fler mötesplatser. Man vill bygga ihop och brygga över, skapa ett levande älvrum och göra det lättare att leva klimatanpassat. Göteborg ska vara attraktiv och trivsam - en stad för alla. 14 15
Här byggs det bostäder i Göteborg Tuve Just nu byggs 50 hyreslägenheter. Totalt 170 bostäder förväntas byggas på Wieselgrensgatan. Västra Tuve Totalt förväntas 190 bostäder byggas, varav 51 hyresrätter redan färdigställts. Härlanda Just nu byggs 35 hyresrätter och 68 bostadsrätter på träkilsgatan. Östra Kvillebäcken, Kvillebäcken och Brämaregården Just nu byggs eller färdigställs 104 hyresrätter och 156 bostadsrätter. Totalt förväntas 1600 lägenheter byggas i området. Sannegården Projektet innehåller 50 hyresrätter och 300 bostadsrätter i Sannegårdshamnen. Järnbrott Just nu byggs 109 hyresrätter, 146 bostadsrätter och 26 villor/småhus. Källa: Goteborg.se (Listan är inte heltäckande) Bild: Arkitekterna Krook & Tjäder De senaste hundra åren har städerna vuxit med en rasande fart. Idag bor mer än hälften av människorna på jorden i en stad. s ta d i s ta d e n Många människor vill bo centralt och idag är mycket nybyggnation förtätning. Alltså att det byggs nytt i den befintliga staden, i stället för utanför. På så sätt blir stadskärnan tätare samtidigt som den utvecklas. Ett miljöargument som lyfts för förtätning är det faktum att nybyggnationen placeras vid redan befintliga kollektivtrafikstråk. s t r äva n efter hållbarhet Att bygga hållbart är ett ideal idag. Begreppet är inte glasklart: det finns olika dimensioner av en hållbar stad. Men kort handlar det om långsiktighet: social, ekonomisk och ekologisk. Att skapa en hållbar stad kan inkludera både förtätning och att bygga blandstad. d e n h ä r v i s i o n e n o m g öt e b o r g är ett svar på en utmaning som ligger i tiden: hur ska vi hantera ett samhälle där befolkningen centreras till ett fåtal urbana områden. De senaste hundra åren har städerna vuxit med en rasande fart. Idag bor mer än hälften av människorna på jorden i en stad. Den historiska 50-procentsgränsen passerades 2008 och om 40 år förväntas populationen i städerna uppgå till 70 procent. Samtidigt ökar hela tiden den totala folkmängden i världen. Det finns idag mer än dubbelt så många människor som 1960. När Göteborg firade jubileum förra gången, år 1921, hade staden drygt 200 000 invånare. Idag finns det över en halv miljon göteborgare och det tillkommer ungefär 5 000 varje år. Staden behöver växa och anpassas, men hur? Hur kommer staden att se ut framöver? bygga bl andat De allra flesta är överens om att blandstad är värt att eftersträva och begreppet är flitigt använt i samtal om stadsutveckling. Blandstad kan betyda lite olika saker: en blandning av lokaler och bostäder, en blandning av olika människor, en blandning av byggnadstyper och boendeformer. Det handlar helt enkelt om en stadsmiljö med en god mix av funktion, människor och hus. o l i k a behov Bostadsbehoven ser olika ut genom livet. Människor flyttar för att det dyker upp ett jobb någon annanstans, familjebildning och barn kräver större bostad, det är dags att börja studera, listan på orsaker att flytta är oändlig. För att skapa en attraktiv stad måste det därför finnas en variation som gör att alla kan få sina behov uppfyllda. Vi behöver både flerbostadshus och villor i form av olika upplåtelseformer såsom bostadsrätter, hyresrätter och äganderätter. För att skapa förutsättningar för en dynamisk arbetsmarknad behöver vi också ha en rörlighet på bostadsmarknaden. 16 17
en se xa för sj u Sju personer i sex rum och kök. Johanna Wallentins familj är stor, men hemma i lägenheten får alla plats. I väntan på fredagsmys. Crilles musikerbakgrund gör sig påmind överallt i lägenheten. t e x t kerstin nilsson johanna oc h hennes familj bor i en hyresrätt i Lunden i Göteborg. Det är fredag eftermiddag och tvillingarna Anton och Victor har just kommit hem från skolan, där de går i andra klass. Det bubblar i killarna: de har så många bra bus och upptåg att berätta om. Lillebror Ted är bara 7 veckor, men när han blir stor ska de lära honom allt de kan. s to r fa m i l j Familjen består av sju personer. Det är Johanna och sambon Crille; Ted, parets gemensamma barn; Anton och Victor, Johannas söner; Denise, Crilles dotter och Andreas, Johannas bror. När Johannas och Andreas mamma gick bort för fyra år sedan kändes de naturligt för syskonen att bo tillsammans. Samtidigt hade Johanna träffat Crille och i mars 2010 bestämde de sig för att flytta ihop och bilda en stor familj tillsammans. n ä r a till allt Innan flytten hade Johanna inte så bra koll på Lunden men det har visat sig vara helt perfekt. Det är väldigt mysigt, lite som en småstad fast centralt. Victor och Anton har gångavstånd till skolan och man träffar ofta någon bekant. Det är väldigt bra stämning och gemytlig känsla, säger Johanna. Johanna är föräldraledig med lille Ted och dagarna går fort. Lite hemmafixande och en promenad är allt som hinns med innan killarna kommer hem från skolan. Just idag har Crille och Andreas varit och köpt en bil till Andreas som snart ska ta körkort. Senare i eftermiddag kommer Denise. När hela familjen väl är samlad blir det tacopizza, chips och Gladiatorerna. På fredagar, när barnen är hemma, blir det oftast tacos eller hemgjord pizza, idag bli det tacopizza som är ett mellanting, säger Johanna. all a hjälps åt Familjens favoritställe i området är Elefantparken ett grönområde bakom skolan. Här finns det en lekplats och ytor som är bra både för brännboll och pulkaåkning. Varför det heter Elefantparken vet inte Johanna. Hon frågar Anton som kommit in i köket för att mysa med Ted, men han vet inte heller. Familjen tycker om att vara ute. Om somrarna är Delsjön ett populärt utflyktsmål. Det är naturskönt, nära och man kan bada. På kvällarna blir det ofta en film, antingen på bio eller hemma. Ingen minns vad de såg senast. Men det kan kvitta, så länge man gör det tillsammans! b o r: Lunden i Göteborg fa m i l j: Sambon Crille, barnen Ted 7 veckor, Anton och Victor 8 år och Crilles dotter Denise 14 år, brodern Andreas 20 år favo r i t r u m: Vardagsrummet 18 19
Det finns flera sätt att bo på: man kan bo i hyresrätt, kooperativ hyresrätt, bostadsrätt eller äganderätt. Men vad är egentligen skillnaden? Att äga eller inte äga, är det så enkelt? t e x t kerstin nilsson Boendeform och upplåtelseform är två olika saker. Om bostaden är en lägenhet eller villa säger inte allt om huruvida det är en äganderätt, bostadsrätt eller hyresrätt. Det finns radhus som fungerar som hyresrätter och det finns flerbostadshus med ägarlägenheter. Det kan verka lite snårigt. Men på nästa uppslag kan du som är nyfiken läsa om de olika upplåtelseformerna. 20 21
Kooperativ hyresrätt Hyresrätt En hyresgäst äger inte sin bostad utan betalar en hyra till fastighets ägaren för att i gengäld få nyttja bostaden. Hyresgäster tar därför inte någon ekonomisk risk. De kan när som helst, utan att varken vinna eller förlora pengar, säga upp sin bostad med maximalt tre månaders uppsägningstid. Det är fastighetsägaren som ansvarar för underhåll, både interiört och exteriört. Går köksfläkten sönder ringer man hyresvärden, är balkongdörren trög ringer man hyresvärden det ingår service i hyran. Hyresgästen, i sin tur, ansvarar för att ta hand om sin bostad och för att betala hyran. Hyresmarknaden är reglerad och hyrorna baseras bland annat på bruksvärdet. Bruksvärdet är det praktiska värde hyresrätten har för hyresgästen. Det betyder att egenskaper som bostadens storlek, planlösning, läge i huset, standard och modernitet har betydelse för hyresnivån. Andra exempel på parametrar som spelar in är var huset ligger och kvalitén på fastighetsservicen. Bostadsrätt Att skaffa sig en bostadsrätt kallas vanligtvis för att köpa en lägenhet. Men egentligen är det inte lägenheten som är till försäljning, utan rätten att bo där samt en ägarandel i den ekonomiska föreningen (bostadsrättsföreningen) som i sin tur äger fastigheten. Den som köper en bostadsrätt blir medlem i bostads rättsföreningen som äger fastigheten. Indirekt ansvarar medlemmarna för föreningens ekonomi. Den månadsavgift som medlemmarna betalar till bostadsrättsföreningen ska täcka föreningens kostnader. Enskilt har köparen nyttjanderätt till sin bostad. Den som äger en bostadsrätt kan göra i princip vad som helst inne i sitt eget hem så länge det inte påverkar fastigheten eller grannarna. Det är fritt fram att riva en innervägg, byta golv eller sätta in en jazzuci. Bostadsrätter köps och säljs på bostadsmarknaden och utbud och efterfrågan styr priserna. Det finns en chans att värdet ökar över tid men det är ingen riskfri investering. Parametrar som ofta spelar roll för en bostadsrätts marknadsvärde är: läget, månadsavgiftens storlek, föreningens ekonomiska ställning och hur modern eller omodern bostaden är. 22 Sedan 2002 finns en särskild lag om kooperativa hyresrätter. Upplåtelseformen kan beskrivas som ett mellanting mellan vanlig hyresrätt och bostadsrätt. Precis som bostadsrättsinnehavare tillhör kooperativa hyresgäster en ekonomisk förening. Det är föreningen som bestämmer vilken hyra som skall gälla för medlemmarna. Hus med kooperativa hyresrätter kan ägas på två olika sätt. Det första alternativet är att den kooperativa hyresrättsföreningen själv äger fastigheten ägarmodellen. Det innebär en stor frihet för föreningen att själv fatta beslut om fastigheten. Alternativ två är hyresmodellen. Här hyr den kooperativa hyresrättsföreningen huset av ägaren till fastigheten och därefter hyrs de olika lägenheterna ut till medlemmarna. Villkoren för uthyrningen av huset bestäms genom avtal mellan föreningen och fastighetsägaren. I avtalet kommer man bland annat överens om hur mycket skötsel och underhåll som föreningen själv ska ta hand om. Hyran som föreningen betalar till fastighetsägaren regleras av bruksvärdesprincipen, precis som för vanliga hyresrätter. Vid inflyttning betalas en deposition en insats. Vid utflyttning lämnas samma summa tillbaka till hyresgästen och bostaden lämnas tillbaka till föreningen. Idén bakom kooperativa hyresrätter är att underlätta för människor som tillsammans vill skapa ett drömboende. Det kan vara ett boende med miljöprofil, ett seniorboende eller kollektiv. Dessutom kan kooperativa hyresrätter hjälpa till att få till stånd nybyggnation. Genom att sätta upplåtelseinsatsen förhållandevis högt bidrar medlemmarna som sedan ska bo i huset till finansieringen av bygget. Men upplåtelseformen är fortfarande ganska ovanlig i Sverige. Idag har vi ungefär 8000 kooperativa hyresrätter runt om i landet. Äganderätt Äganderätt innebär att man själv äger sin bostad, inte bara rätten att bo där. Det vanligaste äganderätterna är villor, småhus och radhus men sedan 2009 är det möjligt att bygga flerbostadshus med ägarlägenheter. Ägarlägenheter kan beskrivas som radhus på höjden. Varje lägenhet ägs av enskilda individer medan gemensamma delar av fastigheten ägs och förvaltas gemensamt genom en samfällighetsförening. Några exempel är trapphus, ventilation, trädgård och fasad. Den som har en ägarlägenhet kan välja att renovera, pantsätta, sälja eller hyra ut bostaden utan godkännande från samfällighetsföreningen. Precis som en bostadsrätt kan en äganderätt vara en god investering men det finns inga garantier. 23
hyresrätt kooperativ hyresrätt bostadsrätt äganderätt Systemet för hyressättning i Sverige baseras på det så kallade bruksvärdesystemet. Idén med bruksvärdessystemet är att hyran ska bestämmas utifrån ett bruksvärde till en skälig nivå. En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den Vem beslutar om ändringar i planlösningen? Vem står för att byta ett kylskåp? Hyresvärden Hyresvärden Kooperativa hyresrättsföreningen/ annan fastighetsägare Kooperativa hyresrättsföreningen Bostadsrättsinnehavaren Bostadsrättsinnehavaren Äganderättsinnehavaren Äganderättsinnehavaren har ur hyresgästens synvinkel. Det är hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper som bestämmer dess bruksvärde, inte den enskilde hyresgästen. Vad som är skäligt bestäms genom att jämföra hyresrätter som är likvärdiga i sådant som till exempel standard, läge, skick, utemiljö eller kvalitet på förvaltningen. Den här typen av egenskaper hos en lägenhet är det som kallas bruksvärde. Vem beslutar om andrahandsuthyrning? krävs Hyresvärdens samtycke, ev. beslutar hyresnämnden Kooperativa hyresrättsföreningen Bostadsrättsföreningen Äganderättsinnehavaren Kan man som boende självständigt sälja bostaden? Nej Nej, man säger upp bostaden och återfår insatsen Ja, man säljer rätten att bo samt en ägarandel i bostadsrättsföreningen Ja Har du möjlighet att belåna bostaden? Vem står för kostnader för fastighetsskötsel? Kan bostaden gå i arv? Hur/av vem bestäms månadshyran/avgiften? Till vilket belopp får du hyra ut din bostad? Nej Hyresvärden Nej, men kontraktet kan ev. tas över Genom överenskommelse mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Befintlig hyra samt påslag för möblering Hushållens fördelning efter upplåtelseform Nej Kooperativa hyresrättsföreningen/ annan fastighetsägare Nej Kooperativa hyresrättsföreningen Befintlig hyra samt påslag för möblering Ja Bostadsrättsföreningen Ja Bostadsrättsföreningen månadsavgift, kapitalkostnad samt påslag för möblering Ja Äganderättsinnehavaren Ja samfällighetsföreningen, för gemensamma kostnader Till skäligt belopp Genom överenskommelse mellan Hyresgästföreningen och branschorganisationen Fastighetsägarna sätts hyresnivån för de flesta hyreslägenheter. Hyresgästföreningen sköter hyresförhandlingar för i princip alla hyresgäster, även de som inte är medlemmar. För detta betalar hyresgästerna en liten del av hyran till Hyresgästföreningen varje månad. Alla som bor i hyresrätt kan gå med i Hyresgästföreningen. Det har över en halv miljon svenska hushåll gjort. Som medlem kan du få rådgivning om det som rör ditt boende: det kan handla om vilka villkor som gäller för andrahandsuthyrning eller hjälp i kontakten med hyresvärden. Oftast är hyresgästen och fastighetsägaren överens och det mesta löser sig genom dialog dem emellan, antingen med eller utan hjälp från intresseorganisationerna. Men skulle det uppstå en tvist kan ofta Hyresnämnden medla eller fatta beslut. Hyresnämnden är sammansatt av en ordförande som är jurist och två intresseledamöter som är väl insatta i fastighetsförvaltning respektive hyresgästers förhållanden. källa: scb hyresrätt: 40,3% Äganderätt: 36,0% Övriga boendeformer: 4,7% bostadsrätt: 18,9% Fastighetsägarna representerar drygt 17 000 medlemmar i hela landet, såväl stora börsnoterade företag som små enskilda fastighetsägare och bostadsrättsföreningar. Fastighetsägarna erbjuder sina medlemmar flera olika tjänster för att stödja deras förvaltning och verksamhet. Tre exempel är; hyresförhandling, hjälp att minska energianvändningen och juridisk rådgivning i frågor som rör fastigheten eller relationen med hyresgästerna. 24 25
"Vi kommer inte att flytta så länge vi bor kvar i Göteborg, det vågar jag lova" Storstadspuls runt hörnet Med hyresrätten i Vasastaden som bas upptäcker Ylva Eriksson och Calle Menninge Göteborg. Och det finns alltid något att göra. t e x t kerstin nilsson d e t ä r t i d i g t en fredagsmorgon i mars som vi knackar på hos Ylva Eriksson och Calle Menninge. Vi får en rundtur i lägenheten, om fyra rum och kök, innan vi slår oss ner i soffan med en kopp kaffe. Paret flyttade från Jönköping till Göteborg i somras. För Calle, som har hela regionen som arbetsplats, spelar det mindre roll om hemmabasen ligger i Jönköping eller Göteborg. Men för Ylva, som var sugen på nytt jobb och som ursprungligen är från Stockholm, var flytten efterlängtad. Storstadspulsen fanns inte riktigt i Jönköping och paret utnyttjar gärna storstadsutbudet. Det blir en hel del utekvällar och restaurangbesök. Vi har ett häfte med rabatt på olika restauranger och kaféer. På så sätt upptäcker vi nya ställen, säger Ylva. Men, att bara vara hemma är inte heller så dumt. Favoritrummet är matsalen. De dukar gärna med levande ljus, äter en god middag eller tar långfrukost på helgerna. Matsalen fungerar också som kontor för Calle som jobbar hemifrån någon dag i veckan. Calle och Ylva är både civilekonomer i grunden, men utbildningen har tagit dem åt delvis olika håll. Calle är regionchef på ett modeföretag och Ylva arbetar med marknadsföring inom utbildningssektorn. a l lt inom gå n gavs tå n d Ofta har paret ett ganska fullt schema både på veckor och helger; jobbet tar mycket tid och de får ofta besök av vänner och familj. Calles arbete innebär ungefär tre resdagar i veckan. När man är borta så pass mycket är det skönt att komma hem till en centralt belägen hyreslägenhet. Då och då njuter de av att ha en helt oplanerad helg bara gå hemifrån och låta staden bestämma vad som ska hända. Det är bara att gå ut så finns allt. Man kan gå precis överallt: till Slottskogen, Feskekôrkan och Avenyn. Jag har bara åkt spårvagn en gång sedan vi flyttade hit, säger Calle. ta r det som det ko m m e r Det är snart ett år sedan Ylva och Calle bestämde sig för att packa väskorna och dra till Göteborg. Om paret kommer att bli göteborgare på sikt är inte riktigt bestämt. Men några år blir det i alla fall minst. Sedan finns det flera olika idéer. Calle vill gärna bo i närheten av familjen i Nybro utanför Kalmar. Det blir inte Stockholm om han får bestämma. Ylva bor däremot gärna i Stockholm; Nybro är helt klart för litet. Centrala Kalmar är en kompromiss som kan fungera. Ännu är inget bestämt men en sak är i alla fall säker: så länge paret bor i Göteborg kommer de ha kvar sin hyreslägenhet i Vasastaden. Vi kommer inte att flytta så länge vi bor kvar i Göteborg. Det vågar jag lova, säger Calle. 26 27
UT I VÄRLDEN Hur hyr man en bostad i ett annat land? Vi är många som drömmer om att någon gång släppa allt, flytta till en annan stad för att arbeta eller kanske studera. Om man går runt i de här tankebanorna blir en av de första frågorna som dyker upp i huvudet var ska jag bo? Vi har tittat närmare på några spännande städer för att ta reda på hur man går tillväga för att hyra ett boende, vad det kostar och vad man måste tänka på innan man tar steget. Vi börjar vår resa i Berlin, en stad som är känd för att ha god tillgång på hyresrätter. New York London Oslo Berlin 28 29
Berlin London Så här söker du lägenhet: För att få tag i ett permanent boende i Berlin rekommenderas att man till en början bokar ett tillfälligt boende på exempelvis airbnb. com. Där kan du hitta rum eller lägenhet för en natt upp till en månad i olika prisklasser. När du väl är på plats kan du åka runt och titta på de lägenheter som du har hittat på någon av de söksidor för bostäder som finns i Berlin. Den största internetsidan för sökning efter permanent hyreslägenhet är immobilienscout24.de. Det finns flera sökalternativ som exempelvis behandlar hyra, storlek och stadsdel. Andra bra sidor att söka hyreslägenhet på är immonet.de och exflat.berliner.net som båda finns på engelska. I Berlin är det ganska lätt att få tag i en hyreslägenhet, det finns ett stort utbud i olika stadsdelar och i olika storlekar. Bra att veta: Ska du stanna under en längre period i Berlin behöver du registrera dig på Bürgeramt som är ett slags medborgarkontor. När du är registrerad får du ett bevis (Meldesbescheinigung), det beviset används när du ska teckna olika former av abonnemang eller öppna bankkonton. Beroende på vilken livssituation du befinner dig i finns det olika alternativ till boende i Berlin. Antingen kan du välja att bo i ett kollektiv med andra personer (Wohngemenischaft) eller så väljer du att bo i egen lägenhet. Kollektivt boende hittas enklast på internetsidan wg-gesucht.de. De flesta hyresvärdar vill se intyg på att du har en inkomst för att betala hyran. Hyresnivå: Hyrorna skiljer sig åt i Berlins olika stadsdelar, en lägenhet med två rum och kök i centrala Berlin kostar i genomsnitt 5 500 SEK per månad. I utkanten av Berlin kostar motsvarande lägenhet cirka 3 300 SEK per månad. Så här söker du lägenhet: I London är det också enklast att hitta en lägenhet när du är på plats. Standarden på lägenheter kan skifta kraftigt därför är det alltid bra att se bostaden innan du skriver på kontraktet. Boka några nätter på hotell eller hostel och åk runt och titta på olika alternativ. Internetsidorna foxtons.com och rightmove.com är båda bra ställen att börja din sökning på. Där kan du med några få musklick göra inställningar för hyresnivå, boendeform, stadsdel och storlek. Bra att veta: London skiljer sig en del mot Sverige. De flesta kontrakten skrivs på 6-12 månader och oftast krävs en depositionsavgift i samband med att första hyran betalas. Planerar du att stanna en längre period bör du skaffa ett NI-nummer. Det är ett personligt kort som bevisar att du har laglig rätt att jobba i Storbritannien och att du betalar rätt skatt. Det går dock bra att skriva hyreskontrakt innan du skaffar ett NI-nummer och startar bankonto. Hyresnivå: I London finns det många olika former av boende. För att hålla nere hyran väljer många att vara inneboende hos en familj eller att bo i kollektiv. Hyran är beroende av olika faktorer som stadsdel, avstånd till centrumkärna, storlek och standard. I London betalas hyran ofta veckovis. Ett rum kan kosta från 3 000 SEK per vecka och då kan externa avgifter som el, vatten och gas tillkomma. Var noga med att kontrollera vad som ingår i hyran innan du skriver på hyreskontraktet. Från London reser vi vidare till New York; städernas stad. Är det överhuvudtaget möjligt att få tag i ett boende i New York? Från Berlin reser vi västerut och tar oss en titt på boendemöjligheterna i staden som det bor cirka 40 000 svenskar i; London. Källor: http://www.londonportalen.se/lagenhat-i-london/ http://londonsvenskar.com/boende-och-hotell/flytta-hit-2/moveflat.co.uk Källa: 30 http://berlinbiten.se/byrakrati/ 31
New York Oslo Så här söker du lägenhet: När du söker boende i New York finns det många bra söktjänster på internet. En populär sida är nyhabitat.com som funnits i över 20 år. Där kan du göra olika sökningar genom att välja område och storlek på lägenhet. När du hittat ett intressant objekt får du hjälp av en personlig handläggare som hjälper dig komma vidare hela vägen till ett undertecknat hyreskontrakt. Två andra bra sidor för att hyra lägenhet är hyrboende.se och airbnb.se. Bra att veta: Vill du stanna i New York längre än 90 dagar krävs ett Green Card vilket är mycket svårt att få. Det är ett permanent uppehållsvisum för USA. Ett Green Card ger dig rätt att arbeta och bo lagligt i USA. Majoriteten av lägenheterna som hyrs ut i New York är privatägda, hyran styrs av utbud och efterfrågan. Hyresnivå: En enrumslägenhet i New York kostar i genomsnitt över 20 000 svenska kronor per månad via en privat hyresvärd. Hyrorna är som högst i stadsdelarna Soho och Tribeca, lägsta hyrorna finns i Harlem. För att få ner månadskostnaderna kan ett tips vara att dela bostad, vilket är vanligt i New York. Källa: http://www.alltomnewyork.se/hyra-lagenhet-i-new-york/ Efter New York vänder vi hemåt mot norden igen och tar en titt på huvudstaden i vårt grannland Norge. Många svenskar flyttar till Norge för jobb, hur ser det ut, går hela lönen åt till hyran? Så här söker du lägenhet: Precis som i de flesta städer i världen är det i Oslo enklast att hitta en bostad via internet. Det finns flera bra internetsidor med kontaktuppgifter till olika hyresvärdar. hybel.no är ett bra exempel på en sådan sida, portalen har funnits sedan år 2 000 med syftet att arrangera kontakt mellan hyresvärd och hyresgäst. cribsnorge.se är en annonsplats för bostäder i Norge där du enkelt kan filtrera din sökning till att endast visa objekt från Oslo. Svenska Föreningen i Norge erbjuder boende i centrala Oslo för svenska ungdomar i åldrarna 18-28. På deras hemsida svenskaforeningen.no finns ett formulär för att göra en boendeansökan. Bra att veta: Det finns en rad olika alternativ för att hyra bostad i Oslo. Du kan välja att hyra ett enfamiljshus, en lägenhet i ett hyreshus, eller ett bofellesskap (delas med andra). Som hyresgäst kan du också hyra i en privat bostad eller i ett hybelhus, som är ett hus med hyresrum. I Oslo är det vanligt att hyresgästen betalar en depositionsavgift och att det finns ett hyreskontrakt som tydligt anger hyresvillkoren. Utkast för ett standardhyreskontrakt hittar du på norska konsumentverket hemsida. Ska du stanna längre än sex månader måste du folkbokföra dig i Norge. Hyresnivå: Hyrorna i Oslo är till stor del marknadsstyrda. Genomsnitthyran för två rum och kök i centrala Oslo är ungefär 13 500 SEK och i förorterna 10 000 SEK per månad. Källa: - http://www.norden.org/sv/norden-foer-dig/flytta-inom-eller-till-norden/ flytta-till-norge/folkbokfoering-i-norge 32 33
Spaningar Hur kommer man bygga nu och framöver och vilka faktorer är det som påverkar? Vilka trender finns inom fastighetsbranschen? Det är väldigt svårt att sia in i framtiden samtidigt som vi redan idag måste börja fundera över och planera för morgondagens behov: Människor blir äldre, människors behov förändras och miljön spelar en allt större roll. 2000-talets elchock Prylar som drar elektricitet har ökat lavinartat i hemmen. I slutet på 50-talet var det generellt ett kylskåp med frysfack en radiogrammofon och belysning. Idag är listan över elektriska apparater lång: TV-apparater, datorer, mikrovågsugnar och kaffebryggare. Det som är självklart idag var inte självklart igår, när man bygger nytt måste man ha morgondagen för ögonen. Barnfamiljer i centrum Fler och fler väljer att bo kvar i centrala staden även efter familjebildning och barn. Det är en utveckling som tagit rejäl fart de senaste tio åren. Resultatet är att fler upplever ett behov av större lägenheter i city. Efterfrågan på tystare boenden och bullerskydd i utomhusmiljön har ökat i samma veva. Kanske, tvättstugor byggs fortfarande, men allt fler nybyggda hyreshus har istället tvättutrustning i lägenheterna. Visste du att vi svenskar duschar nästa dubbelt så ofta idag som vi gjorde på 70-talet, i snitt 5,5 gånger i veckan. Men det var inte förrän på slutet av 80-talet som regler och krav hann i kapp utvecklingen. Numer är fuktspärrar i badrummen helt självklart vid nybyggnationer. Äldre blir yngre Medellivslängden har ökat stadigt sedan mitten av 1800-talet och det finns inget som tyder på att den utvecklingen kommer att avta. Kort och gott: 70 är det nya 60. Som ett svar på detta ser vi fler och fler livsstilsboenden som riktar sig till människor som är 70 år och uppåt. Det handlar om helt vanliga lägenheter som är genomtänkta och planerade för att åldras i. Det betyder att bostaden är byggd så att det går smidigt att ta sig fram även för personer med begränsad rörelseförmåga. Ofta betyder det också att det finns gemensamma utrymmen och trygghet i form av någon slags verksamhet i huset. Passiva hus aktiva energisparare Vid nyproduktion höjs kraven succesivt på att bygga energieffektiva hus. Om man bygger ett passivhus uppfyller man byggnormen mer än väl. Passivhus är hus som läcker väldigt lite värme genom väggar och fönster och som på så sätt sparar mycket energi. Ett Passivhus behöver ungefär cirka 20 kwh, eller mindre, per kvadratmeter och år för att värmas upp. Ett hus som är byggt före 1940 har generellt en förbrukning som är åtta gånger så hög. Grönare miljöer I takt med högre krav på miljöanpassat byggande ser vi nya spännande idéer när nya bostadsområden etableras. Ett exempel är att träd och vegetation planteras innan bygget sätts igång. På så sätt hinner det gröna växa till sig innan huset är klart. Vilka växter som planteras beror inte bara på hur tjusiga de är utan på tydliga målsättningar. Är det mycket trafik väljs vegetation som effektivt renar luft. Vi har också sett nya lösningar för dagvatten. Traditionellt leds dagvattnet bort i brunnar under jorden men det finns alternativa sätt där vattnet istället leds mellan husen ovan jord och på så sätt blir en trevlig del av boendemiljön. Människan i fokus Fastighetsägare har mer och mer gått ifrån att fokusera på teknisk förvaltning av fastigheter till att fokusera på människorna och det som kallas mjuka värden. Att förvalta fastigheter idag handlar mer om relationer med hyresgäster än om material och teknik. P för parkeringsnorm Det är kommunen som bestämmer hur många parkeringsplatser som ska upplåtas vid nybyggnation. Detta kallas parkeringsnorm och att uppfylla normen är en förutsättning för att få bygglov. Hur kraven ser ut är olika beroende på vilket område som är aktuellt. I centrala Göteborg är parkeringsnormen lägre än i områden längre ifrån city. Parkeringsplatser kostar ganska mycket. Att bygga en enda garageplats kostar lika mycket som att köpa en ny bil. Kanske kommer vi framöver få se fler flexibla lösningar och alternativ till parkeringsplatser. Exempelvis bilpooler och cykelparkeringar. Är öppna planlösningar fortfarande inne? De senaste tio åren har vi sett mycket öppna planlösningar, både vid ombyggnationer och nybyggnationer. Lösningen har flera fördelar, först och främst möter den öppna planlösningen många människors önskan om ett luftigt hem, men det blir också billigare att bygga eftersom färre väggar innebär mindre kostnader. Så ja, öppen planlösning är fortfarande modernt och kommer troligtvis att dominera ny- och ombyggnationer också en tid framöver. 34 35
box 135, 401 22 göteborg besöksadress: stampgatan 20 telefon: 031-80 60 80 e-post: info@ernstrosen.se www.ernstrosen.se