Översiktlig genomförandeanalys Väsby Sjöstad 2012-09-14
2012-09-14 2(28) 1 Uppdraget...3 1.1 Omfattning...3 1.2 Uppdragsgivare...3 1.3 Medverkande konsulter...3 1.4 Underlag...3 2 Sammanfattning...4 3 Marknadsanalys och byggrättsvärden...5 3.1 Befolkning och utvecklingstrend...5 3.2 Läge och förutsättningar för Väsby Sjöstad...6 3.3 Analys av efterfrågan...9 3.4 Utbyggnadstakt utifrån befolkningsutveckling...11 3.5 Bedömning av byggrättsvärde...12 4 Bedömda intäkter och kostnader...17 4.1 Bedömda intäkter...17 4.2 Bedömda kostnader...18 5 Slutsatser och kommentarer...25 5.1 Ekonomiskt resultat...25 5.2 Känslighetsanalys...25 5.3 Samarbete mellan berörda markägare...26
20 2012-09-14 3(28) 1 Uppdraget 1.1 Omfattning Uppdraget omfattar marknadsanalys, bedömning av byggrättsvärden samt översiktlig intäkts- och kostnadsbedömning vid en exploatering av området Väsby Sjöstad i Upplands Väsby kommun. Intäkter har bedömts utifrån bedömda byggrättsvärden vid försäljning av detaljplanelagd mark. Kostnader har bedömts för de poster som normalt uppkommer vid en exploatering. NAI Svefas kalkylmetodik bygger på förenklade bedömningar där schablonvärden, erfarenhetstal och genomsnittsvärden från tidigare genomförda exploateringar används. De ekonomiska konsekvenserna har bedömts för området i sin helhet. En vidare kostnads- och intäktsfördelning mellan olika delområden, etapper eller aktörer ingår inte i uppdraget. Marken inom området ägs av fyra aktörer; tre privata fastighetsägare och kommunen. Planer finns på att bebygga området med cirka 3 000 bostäder i form av flerbostadshus, radhus och villor. Därutöver kommer området innehålla lokaler. Utbyggnaden av bostäder och lokaler medför att allmänna anläggningar behöver byggas ut. Resultatet av denna rapport ska inte ses som en beskrivning av utfallet av en framtida exploatering utan som ett underlag för vidare resonemang och beslut om fortsatt inriktning på en exploatering. Stora osäkerhetsfaktorer finns, dels eftersom ytor och anläggningars lokalisering och utformning inte är helt fastlagda, dels eftersom långa utbyggnadstider påverkar nuvärdet av kostnader och intäkter. 1.2 Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Upplands Väsby Kommun; Annika Eriksson. 1.3 Medverkande konsulter Uppdraget har utförts av NAI Svefa; Charlotte Olsson, Kristian Ekbom och Birgit Merecki. Florence Olsson har korrekturläst och deltagit i resonemang och diskussioner. 1.4 Underlag Upplands Väsby kommun har tillhandahållit: Översiktliga skisser över området Områdets areal och avgränsning Kostnad för bussgata Gautsektioner och vägdragningar Antal byggrätter och bostadstyper Samrådshandling FÖP Väsby Sjöstad.
20 2012-09-14 4(28) 2 Sammanfattning I Väsby Sjöstad, som omfattar cirka 57-58 hektar mark, finns tidiga planer på att bygga bostäder och lokaler, vilket medför att allmänna anläggningar behöver byggas ut. Marken inom området ägs i huvudsak av fyra aktörer; tre privata fastighetsägare och kommunen. Den primära målgruppen bedöms vara barnfamiljer och äldre par. Utbyggnadstiden för hela området bedöms vara cirka 19 år om 50 procent av Upplands Väsbys framtida bostäder skapas i Väsby Sjöstad (årlig avsättning om 165 bostäder) och cirka 30 år om 30 procent av Upplands Väsbys framtida bostäder skapas i Väsby Sjöstad (årlig avsättning 100 bostäder). De förväntade byggrättsvärdena inom Väsby Sjöstad med en beräknad direkt byggstart, dvs utifrån den teoretiska förutsättningen att detaljplanen vunnit laga kraft, bedöms i genomsnitt uppgå till: 495 000 kronor för tomt för radhus om 110 kvm BTA (bruttoarea) 635 000 kronor för tomt för villa om 140 kvm BTA (bruttoarea) 2 500 kronor per kvm BTA (bruttoarea) bostadsrätt 1 200 kronor per kvm BTA (bruttoarea) hyresrätt Enligt uppgift från Upplands Väsby kommun kommer området inrymma cirka 3 500 enheter om totalt cirka 350 000 kvadratmeter BTA (bruttoarea). Av enheterna utgörs cirka 3 000 st av bostäder av vilka 2 500 st utgörs av lägenheter i flerbostadshus, 360 st av radhus, och 180 st av villor. Cirka 460 enheter utgörs av lokaler. Antagande har gjorts att 25 % av lägenheterna i flerbostadshusen är hyresrätter och 75 % bostadsrätter. Värdet för lokaler har inte bedömts i detta skede då det inte är klart vilken typ av verksamheter som kommer att inrymmas i lokalerna. Med förutsättningarna enligt ovan bedöms intäkterna vid utbyggnad av Väsby Sjöstad, utifrån den teoretiska förutsättningen att detaljplanen vunnit laga kraft, uppgå till cirka 800-830 miljoner kronor. De bedömda kostnaderna för detaljplaneläggning och utbyggnad av allmänna anläggningar uppskattas till cirka 270-330 miljoner kronor, varav kostnaden för utbyggnad av gata uppgår till ungefär 70 procent av de totala exploateringskostnaderna. Att andelen är så stor beror bla på att bussgatan utgör en hög kostnad, drygt 25 procent av de totala kostnaderna. Det innebär att en utbyggnad av området skulle medföra en vinst med cirka 470-560 miljoner kronor. Hänsyn är då inte tagen till att kostnader och intäkter fördelas över tiden eller att de kan komma att förändras över tiden. Om kostnaderna fördelas på de 3 000 nya bostadsenheterna innebär det att kostnaden per bostad blir cirka 90 000-110 000 kronor, eller cirka 900-1 100 kronor per kvadratmeter BTA (bruttoarea). Vinsten per bostad uppgår till cirka 150 000-190 000 kronor. Hänsyn inte tagen till byggnader och anläggningar inom kvartersmark, förändringar i driftskostnader eller utbyggnad av taxe- eller avgiftsfinansierade anläggningar såsom vatten och avlopp, fjärrvärme, el m.m. För att genomföra projektet Väsby Sjöstad föreslås fyra sorters genomförandeavtal tecknas för att reglera parternas åtaganden. Avsiktförklaring (inför utställning av FÖP) Principöverenskommelse (i samband med antagande av FÖP) Ramavtal (i samband detaljplaneuppdrag) Exploateringsavtal (i samband med antagande av detaljplaner)
20 2012-09-14 5(28) 3 Marknadsanalys och byggrättsvärden 3.1 Befolkning och utvecklingstrend Upplands Väsbys kommun hade vid årsskiftet (2010/2011) 39 289 invånare, varav 37 594 personer är bosatta i tätorten. Antalet invånare i ålderskategorin 19-30 år uppgår till cirka 5 861 personer, motsvarande cirka 15 procent av det totala invånarantalet. Detta kan jämföras med riket där andelen personer i åldern 19-30 år ligger på cirka 26 procent. Befolkningsutvecklingen har de senaste tio åren legat mellan -0,2 1,6 procent, vilket kan jämföras med rikets utveckling som har legat mellan 0,3 0,9 procent. Den största ökningen under 2000-talet var under 2010 när befolkningen ökade med 1,6 procent. Det som framförallt verkade positivt på befolkningsstatistiken under 2010 var det positiva flyttningsnettot om 428 personer. Mellan 2000-2005 hade dock Upplands Väsby en nettoutflyttning, en trend som nu är bruten. Under 2010 uppgick befolkningsnettot till 648 personer. Antal invånare Befolkningstillväxt 45 000 7% 40 000 6% 5% 35 000 4% 30 000 3% 2% 25 000 20 000 1% 0% -1% 15 000 10 000-2% -3% -4% 5 000-2000 2002 2004 2006 2008 2010 År -5% -6% -7% Upplands Väsby kommun 19-30 år Diagram 1: Befolkningsutveckling 2000-2009 Under det första halvåret 2011 växte befolkningen med 528 invånare och den 30 juni hade kommunen 39 817 invånare. Preliminära siffror för andra halvåret 2011 visar på en befolkning vid årsskiftet 2011/2012 på 40 180 personer vilket ger en befolkningsökning totalt under 2011 på cirka 891 invånare motsvarande 2,3 procent. Upplands Väsby var den fjärde snabbaste växande kommunen i länet under det första halvåret 2011. Upplands Väsby gör varje år befolkningsprognoser och senast 2011 var prognosen för 2015 att antalet invånare i kommunen då ska uppgå till 42 916 personer. Prognosen innebär en ökning med cirka 725 invånare per år i genomsnitt de kommande åren. Den långsiktiga visionen som kommuniceras i översiktsplanen 2005-2020 innebär att den genomsnittliga befolkningsökningen framöver skall vara cirka 435 personer årligen för att kommunen ska nå en befolkning om 44 840 invånare år 2020. Den faktiska befolkningsutvecklingen har dock inte nått upp till nivåerna i prognosen sedan 2005 och om Upplands Väsby skall uppnå en befolkning om 44 840 år 2020, måste befolkningsökningen utifrån den nuvarande och något lägre nivån vara cirka 615 invånare per år.
20 2012-09-14 6(28) 3.2 Läge och förutsättningar för Väsby Sjöstad LÄGESINDELNING BOSTADSHYRESHUS UPPLANDS VÄSBY Upplands Väsbys bedöms ha två A-lägen för bostadshyreshus, se kartan nedan. Ett centralt område begränsat av järnvägen i väster, Mälarvägen i söder, Husarvägen i öster samt Hasselgatan i norr. Det andra området är den sjönära bebyggelsen i Bollstanäs ner mot Norrviken. Den svarta pilen indikerar den tänkta placeringen för Väsby Sjöstad LÄGESBEDÖMNING VÄSBY SJÖSTAD Befintlig bebyggelse i Upplands Väsby kommun intill Mälaren söder om Hamnområdet utgörs av småhus samt fritidshus av småskalig karaktär. Med ett avstånd till centrala Upplands Väsby om cirka 7 km, samt ett sjönära och i övrigt naturskönt läge finns potential för Väsby Sjöstad att etablera sig som ett av de bättre lägena inom kommunen för bostadsbebyggelse. Detta givet att övriga delar som exempelvis kollektivtrafik, service och övrig infrastruktur kommer på plats och fungerar tillfredställande. Ett jämförbart område inom kommunen bedöms vara de sjönära delarna av Bollstanäs. Utifrån försäljningar av bebyggda småhusfastigheter, står sig området kring Norrviken i Bollstanäs bra och betingar högre priser relativt övriga Upplands Väsby. Transaktioner i området noteras med högre köpeskillingar och kvadratmeterpriser, och bedöms vare ett A-läge även för småhusfastigheter.
20 2012-09-14 7(28) HYRESMARKNADEN På hyresmarknaden inom Stockholmsregionen är vakansgraden för bostäder för närvarande näst intill obefintlig och det råder en mycket god efterfrågan på såväl hyresbostäder som mark för uppförande av nya hyresbostäder. Bostadshyrorna i Upplands Väsby bedöms variera, bland annat beroende på bostadens läge, standard och skick, enligt tabellen nedan. Nivåerna motsvarar en byggnad med värdeår från och med 1990 eller motsvarande standard. Min (kr/kvm) Median (kr/kvm) Max (kr/kvm) A-läge 1 050 1 260 1 670 B-läge 1 000 1 185 1 465 C-läge 975 1 100 1 315 Tabell: Hyresnivåer uttryck i kronor per kvadratmeter BOA Investerarnas direktavkastningskrav bedöms variera, bland annat beroende av objektets specifika egenskaper enligt följande: Min % Median % Max % A-läge 3,50 4,00 4,50 B-läge 4,50 4,75 5,25 C-läge 5,00 5,25 5,50 Tabell: Direktavkastningskrav Väsbyhem har nyligen färdigställt nyproducerade lägenheter i det gamla fabriksområdet Messingen med inflyttning under hösten 2011 samt våren 2012. Området ligger mycket centralt beläget i Upplands Väsby, direkt intill buss- och pendeltågstationen, och hyresnivåerna är satta enligt nedan: Storlek Antal kvm Årshyra (kr/kvm) 4 rum och kök 95 1 495 3 rum och kök 74 1 573 2 rum och kök 62 1 623 1 rum och kokvrå (studentboende) 25 1 200 Observera att hyresnivåerna i de mindre lägenheterna avser 36 stycken studentlägenheter. Genomsnittshyran för övriga lägenhetsstorlekar (2-4 rum och kök) uppgår till cirka 1 560 kronor per kvadratmeter uthyrbar bostadsyta. SMÅHUSMARKNADEN Från och med 1990-talets senare del har prisutvecklingen på såväl småhus- som bostadsrättsmarknaden varit mycket stark i Stockholmregionen. Först sommaren 2008 bröts trenden och under hösten 2008 skedde en korrigering på marknaden och en prisnedgång om cirka 5 15 procent noterades för stora delar av Stockholmregionen. Under inledningen av 2009 började bostadspriserna återhämta sig och fortsatte att stiga fram tills 2011, mycket tack vare Riksbankens kraftiga räntesänkningar liksom regeringens expansiva skattepolitik. En avmattning har dock kunnat skönjas på privatbostadsmarknaden under senare tid, delvis till följd av en mer restriktiv utlåning från banker och en ökad finans- och konjunkturoro i omvärlden. Det är i nuläget svårt att uttala sig om den långsiktiga utvecklingen på bostadsmarknaden som är beroende av tillgången och kostnaden för lånat kapital. Dock står det klart att Stockholmsregionen bedöms ha en kraftig befolkningstillväxt framöver och efterfrågan på bostäder kommer vara fortsatt hög.
20 2012-09-14 8(28) Småhus byggda år 2000 och framåt Detaljanalys av genomförda småhusaffärer i Upplands Väsby under 2011, med utgångspunkt att bebyggelsen ska vara uppförd år 2000 eller senare, visar att det totalt har sålts cirka 20 småhusfastigheter inklusive radhus och kedjehus. Objekten har sålts till priser som varierar i intervallet 21 500 51 220 kronor per kvadratmeter med ett genomsnitt om cirka 31 450 kronor per kvadratmeter med ett genomsnittpris på cirka 5,25 miljoner kronor. Prisutvecklingen gällande småhusmarknaden för hus byggda år 2000 eller senare i Upplands Väsby har under perioden 2005-2011 varit positiv med en genomsnittlig årlig prisutveckling om tre till fyra procent sett till en genomsnittlig köpesumma i totalt belopp samt även i kronor per kvadratmeter. De högsta prisnivåerna hittills, räknat som kronor per kvadratmeter, har noterats under 2011. 60 000 50 000 Kr/kvm 40 000 30 000 20 000 Högsta köpesumma (kr/kvm) Genomsnittlig köpesumma (kr/kvm) 10 000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diagram: Prisutveckling år 2005-2011 (Kr/kvm) År Småhus i Bollstanäs år 2000 och framåt I Bollstanäs i området kring Norrviken har det under 2011 noterats 14 köp av småhus byggda år 2000 eller senare. Objekten har sålts till priser som varierar i intervallet om cirka 2 495 000 10 200 000 kronor motsvarande 20 500 51 220 kronor per kvadratmeter med ett genomsnitt om cirka 33 720 kronor per kvadratmeter. BOSTADSRÄTTSMARKNADEN Sett till den senaste 12-månadersperioden har bostadsrättspriserna i Storstockholm sjunkit med cirka fem procent. En bostadsrätt i Stockholms län kostar i februari 2012 i genomsnitt 33 037 kronor per kvadratmeter, medan en bostadsrätt i centrala Stockholm i genomsnitt kostar 55 336 kronor per kvadratmeter. Medelpriset för en bostadsrätt i Upplands Väsby kommun under det fjärde kvartalet 2011 uppgick enligt Mäklarstatistik till 16 605 kronor per kvadratmeter eller 1 139 000 kronor. Antalet försäljningar uppgår till 65 stycken under perioden. Genomsnittspriset för helåret 2011 uppgår enligt statistiken till cirka 17 614 kronor per kvadratmeter. Prisutvecklingen för bostadsrätter i Upplands Väsby under 2010 och 2011 framgår av diagrammet nedan.
20 2012-09-14 9(28) Källa: Mäklarstatistik. Bostadsrätter byggda år 2000 eller senare Detaljanalys av genomförda bostadsrättsaffärer under 2011, med utgångspunkt att lägenheten ska vara byggd 2000 eller senare, visar att det totalt har sålts 25 bostadsrätter som uppfyller detta kriterium. Objekten har sålts till insatser som i huvudsak varierar i intervallet om cirka 14 400 27 270 kronor per kvadratmeter med ett genomsnitt om cirka 20 680 kronor per kvadratmeter vilket motsvarar en genomsnittsinsats på 1 500 000 kronor. Schablonmässigt omräknat till totalt kapital, där bostadsrättsföreningens belåning är inkluderad, med en bedömd drift- och underhållskostnad om 280 kronor per kvadratmeter och en genomsnittlig låneränta om 4,0 procent ger jämförelsematerialet priser i huvudsak i intervallet om cirka 19 380 39 790 kronor per kvadratmeter med ett genomsnitt om cirka 31 800 kronor per kvadratmeter. Bostadsrätter i A-Läge I centrala Upplands Väsby bedömt som ett A-läge, har det under 2011 noterats 15 köp av bostadsrätter byggda år 2000 eller senare, aktuella köp är inringade på kartan nedan. Objekten har sålts till insatser som varierar i intervallet om cirka 19 200 27 275 kronor per kvadratmeter med en genomsnittlig insats om cirka 22 650 kronor per kvadratmeter. Schablonmässigt omräknat till totalt kapital med en bedömd drift- och underhållskostnad om 280 kronor per kvadratmeter och en genomsnittlig låneränta om 4,0 procent ger jämförelsematerialet priser i huvudsak i intervallet om cirka 28 950 39 800 kronor per kvadratmeter med ett genomsnitt om cirka 33 620 kronor per kvadratmeter. 3.3 Analys av efterfrågan Som underlag för analysen har mäklare vid tre olika mäklarbyråer i Upplands Väsby intervjuats. De frågor som har ställts avser att beskriva den generella efterfrågan på bostäder i det befintliga beståndet och i nyproduktion, vem som efterfrågar ett boende i nyproducerade bostäder i Upplands Väsby och Väsby Sjöstad, vad som efterfrågas och hur stor betalningsviljan är. Detta kapitel utgörs således av dessa mäklares bedömning.av marknadsläget i Upplands Väsby
20 2012-09-14 10(28) GENERELL EFTERFRÅGAN Vid samtal med mäklare framgår att efterfrågan på bostäder i Upplands Väsby generellt är god. Utbudet är för närvarande stort och det tar generellt längre tid att sälja bostäder än tidigare. Köpare har även blivit mer priskänsliga vilket leder till att specifikt dyrare objekt är mer svårsålda. Ur det perspektivet anses Upplands Väsby vara bra då den genomsnittliga bostaden är betydligt billigare än Stockholms kranskommuner eller i innerstaden. Det som främst efterfrågas är billiga lägenheter och radhus. Villor tar generellt längre tid att sälja. EFTERFRÅGAN PÅ NYPRODUCERADE BOSTÄDER Nyproduktionen upplevs ha tagit fart under 2010 dock finns ett uppdämt behov av bostäder och en kommande brist på radhus och villor förväntas uppstå. De projekt som ligger ute nu bedöms kunna säljas men det tar längre tid än tidigare och det krävs mer arbete för att sälja bostäderna. Efterfrågan på nyproduktion uppges i huvudsak komma från barnfamiljer och äldre par som letar boende i norra Stockholm. POTENTIELLA MÅLGRUPPER I VÄSBY SJÖSTAD Väsby Sjöstad benämns av en mäklare som ett suveränt läge för bostäder där köpare är villigare att betala mer än genomsnittet för sin bostad. Flertalet kunder till intervjuade mäklare känner till och pratar positivt om projektet Väsby Sjöstad. Området bedöms jämförbart och i viss mån bättre än Bollstanäs, med direkt närhet till Mälaren och västläge mot solen. Även för Väsby Sjöstad utpekas barnfamiljer och äldre par som en tydlig målgrupp. Tabellen nedan visar en generaliserad indelning gällande ett flertal potentiella kundkategorier. Skalan 1-5 ska ses som en subjektiv bedömning där 1 betyder Sannolikt inte intresserad av projektet och 5 betyder Sannolik mycket intresserad av projektet. Störst efterfrågan bedöms, enligt ovan, komma från barnfamiljer och äldre par. Yngre Medelålder Äldre Ensamstående 1 1 2 Par 2 4 5 Familjer 4 5 5 Tabell: Målgrupper En grupp som även nämndes, och som är en värdefull målgrupp för nyproduktion, är villasäljare som ofta kan vara just äldre par med utflyttade barn eller barnfamiljer med äldre barn. Denna målgrupp bedöms som köpstark och nybyggnadsprojekt vänder sig ofta till denna målgrupp. UPPLÅTELSEFORM OCH BOSTADSTYPER Utifrån områdets karaktär och med utgångspunkt från den totala målgruppsanalysen bedömdes produktefterfrågan vara följande (numrering enligt ovan där en låg siffra indikerar svagare efterfrågan och en hög siffra indikerar en god efterfrågan): Lgh (45-65 kvm) Lgh (66-90 kvm) Lgh (91-120 kvm) Radhus Friliggande villa Bostadsrätt 3 4 4 4 1 Äganderätt 2 2 2 5 4 Tabell: Uppskattad efterfrågan: Bostadstyper och upplåtelseform
20 2012-09-14 11(28) 3.4 Utbyggnadstakt utifrån befolkningsutveckling Upplands Väsbys har en tilltagande trend när det gäller befolkningsökningen. De senaste fem åren har haft en genomsnittlig ökning på cirka 470 invånare och under de senaste tre åren cirka 650 invånare årligen. I nedanstående tabell redovisas ett kalkylerat behov av tillskott av bostäder, utifrån olika scenarion. Det första scenariot bygger på den faktiska befolkningsutvecklingen i Upplands Väsby under de senaste 5 åren (2007 tom 2011), inklusive preliminära siffror för 2011, med en beräknat genomsnittlig ökning per år Det andra scenariot bygger på den faktiska befolkningsutvecklingen i Upplands Väsby under de senaste 3 åren (2009 tom 2011), inklusive preliminära siffror för 2011, med en beräknat genomsnittlig ökning per år Det tredje och sista utgår utifrån Länsstyrelsens rapport 2011:21, Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2011. Det fjärde och sista utgår från kommunens egen befolkningsprognos Förutsättning för kalkylen är en boendetäthet om 2,2 invånare per bostad. Kalkylen tar inte hänsyn till eventuell obalans på marknaden idag. Befolkningsprognos/ Kalkylerat bostadsbehov 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Faktisk (snitt senaste 5 års utveckling) 40 664 41 134 41 604 42 074 42 544 43 014 43 484 43 954 44 424 Årligt behov bostäder 214 214 214 214 214 214 214 214 214 Faktisk(snitt senaste 3 års utveckling) 40 844 41 494 42 144 42 794 43 444 44 094 44 744 45 394 46 044 Årligt behov bostäder 295 295 295 295 295 295 295 295 295 Länsstyrelsen Läget i länet 40 050 40 575 41 100 41 625 42 150 42 675 43 200 43 725 44 250 Årligt behov bostäder 239 239 239 239 239 239 239 239 239 Kommunens egen prognos 40 840 41 428 42 144 42 916 43 641 44 367 45 092 45 818 46 543 Årligt behov bostäder 355 267 325 351 330 330 330 330 330 VÄSBY SJÖSTAD UTBYGGNADSTID Om kommunens egen prognos med en genomsnittlig ökning på 725 personer årligen anses realistisk, behövs ett tillskott om 330 bostäder årligen i Upplands Väsby, givet en boendetäthet om 2,2 invånare per bostad. En uppskattning att 50 procent av dessa bostäder skapas i området Väsby Sjöstad, samt att det planeras för en utbyggnad av totalt cirka 3 000 bostäder, ger en årlig avsättning om 165 bostäder och en total utbyggnadstid om cirka 19 år för scenario 4. De olika scenarierna ger följande avsättningstid med antagandet ovan: Scenario 1 utifrån faktisk befolkningsutveckling mellan 2007-2011, cirka 28 år Scenario 2 utifrån faktisk befolkningsutveckling mellan 2009-2011, cirka 21 år Scenario 3 utifrån Länsstyrelsens prognos, cirka 25 år Scenario 4 utifrån Kommunens egna befolkningsprognos, cirka 19 år Givet att endast 30 procent av Upplands Väsbys framtida bostäder skapas i Väsby Sjöstad fås en avsättningstakt om cirka 100 bostäder årligen och en total utbyggnadstid, för scenario 4, om 30 år.
20 2012-09-14 12(28) 3.5 Bedömning av byggrättsvärde METOD OCH SÄRSKILDA FÖRUTSÄTTNINGAR Vid bedömning av byggrättsvärden, dvs. markens värde efter att den har detaljplanelagts, har en indirekt ortsprismetod (exploateringskalkyl) använts där slutsatser om värdet efter en färdigställd exploatering minskas med beräknade återstående exploateringskostnader, försäljningsomkostnader etc. BYGGRÄTTSVÄRDEN Bedömningen är att Väsby Sjöstad troligen blir ett attraktivt läge för bostäder inom kommunen, där efterfrågan och betalningsviljan är hög relativt övriga områden i kommunen. Mot detta kan ställas en marknad där köpare är mer priskänsliga och mäklare upplever det allt mer komplicerat och tidskrävande att sälja objekt i det övre prissegmentet. Trots detta bedöms prisnivån för färdigställda småhus och flerbostadshus i Väsby Sjöstad på sikt kunna variera i det övre segmentet i kommunen. Ett frågetecken finns dock gällande den framtida prisutvecklingen på bostadsmarknaden som i dagsläget är svår att förutsäga. Framtida bostadspriserna beror av ett stort antal faktorer; Hushållens inkomster, sysselsättningen, befolkningsutvecklingen, som alla varierar över tiden. Höjda bolåneräntor och åtstramade finansieringsförutsättningar (som bolånetaket och eventuellt ökande amorteringskrav) är exempel på faktorer som påverkar hushållens betalningsförmåga. Att bedöma hur betalningsviljan för bostäder ser ut på lång sikt är således behäftat med stor osäkerhet. Därtill finns ett frågetecken kring hur den lokala marknaden påverkas av tillskottet av bostäder som planeras inom diverse projekt inom kommunen och i angränsande kommuner. Indirekt ortsprismetod Utförda exploateringskalkyler avser att ge en indikation på byggrättsvärde för olika bostadsändamål i området Väsby Sjöstad. Kalkylens intäktssida utgörs av projektvärdet efter färdigställande. Kostnaderna avser byggkostnader samt kostnader för iordningställande av mark inom kvartersmark. Kostnader enligt exploateringsavtal eller motsvarande ingår inte. Exploateringskostnaderna är schablonmässigt bedömda med ledning av statistik från Bygganalys och erfarenhetstal. Prisanalysen för småhus, villkorat att det skall vara uppförd år 2000 eller senare samt sålt under 2011, visar på ett genomsnittligt pris om cirka 5 miljoner kronor motsvarande cirka 31 450 kronor per kvadratmeter för hela kommunen samt ett pris i A-läge runt 33 720 kronor per kvadratmeter. Nyproduktion för äganderätt i B-läge ligger ute till försäljning för knappt 30 000 kronor per kvadratmeter. Långsiktigt så bedöms den genomsnittliga prisnivån på nyproducerade småhus i Väsby Sjöstad till 33 000 kronor per kvadratmeter bostadsyta. Genomförd prisanalys visar att en bostadsrätt, villkorat att den skall vara uppförd år 2000 eller senare samt såld under 2011, betingar ett genomsnittligt pris om cirka 31 800 kronor per kvadratmeter för hela kommunen samt ett pris i A-läge runt 33 620 kronor per kvadratmeter. Nyproduktion för bostadsrätt i A-läge visar på priser upp mot 37 200 kronor per kvadratmeter. Långsiktigt så bedöms den genomsnittliga prisnivån på nyproducerade bostadsrätter i Väsby Sjöstad till 32 000 kronor per kvadratmeter bostadsyta inklusive föreningens belåning. Efterfrågan på hyresrätter i Väsby Sjöstad bedöms som god för nyproducerade hyresfastigheter i området. Hyresnivåerna bedöms i genomsnitt till 1 600 kronor per kvadratmeter uthyrbar bostadsyta. Givet dessa nivåer beräknas ett förväntat genomsnittligt byggrättsvärde för Väsby Sjöstad enligt följande: Tomt för radhus vid en antagen storlek om 110 kvm BTA Tomt för villa vid en antagen storlek om 140 kvm BTA Byggrättsvärde per kvm BTA för bostadsrätt Byggrättsvärde per kvm BTA för hyresrätt
20 2012-09-14 13(28) Slutsatser kring byggrättsvärdet Beräkningen av värdet i detta skede är förenklad och tar ingen hänsyn planrisk och osäkerheter kring om och när och även hur Väsby Sjöstad området exploateras. Att det inte finns någon färdig detaljplan innebär således att det finns en risk i projektet rörande om och när byggnation kan bli möjligt, samt hur stor eventuell byggnation kan komma att bli. Detta leder till att osäkerhetsintervallet i värdeuppskattningen är stort detta skede. Dessutom är byggstart för projektet beräknad till tidigast om fem år och förutsättningarna kan då ha förändrats. Givet är att byggrättsvärdena kommer variera inom området och bero av vilka investeringar som görs i infrastruktur, park och grönområden, båthamnar med mera. Den största värdepåverkande faktorn kommer troligtvis vara sjöutsikten. Flertalet bostäder inom området uppskattas ha närhet till vatten och med viss sjöutsikt. De förväntade byggrättsvärdena inom Väsby Sjöstad med en beräknad utbyggnadstid om 19 år och med en kalkylränta från byggstart om 5 %, bedöms i genomsnitt uppgå till: 310 000 kronor för tomt för radhus om 110 kvm BTA 400 000 kronor för tomt för villa om 140 kvm BTA 1 550 kronor per kvm BTA bostadsrätt 750 kronor per kvm BTA hyresrätt De förväntade byggrättsvärdena inom Väsby Sjöstad med en beräknad direkt byggstart, dvs utifrån den teoretiska förutsättningen att detaljplanen vunnit laga kraft, bedöms i genomsnitt uppgå till: 495 000 kronor för tomt för radhus om 110 kvm BTA 635 000 kronor för tomt för villa om 140 kvm BTA 2500 kronor per kvm BTA bostadsrätt 1200 kronor per kvm BTA hyresrätt
20 2012-09-14 14(28) Tomt för radhus och villa vid en antagen storlek om 110 kvm respektive 140 kvm Radhus Villa Marknadsvärde färdigt småhus (kr/tomt inkl. byggnad) 3 630 000 4 620 000 Markkostnader, anläggningar inom kvartersmark (kr/tomt) 150 000 150 000 Plan- och fastighetsbildningskostnader (kr/tomt) 150 000 150 000 Entreprenad- och byggherrekostnader (kr/kvm BTA) 2 205 000 2 895 000 Marknadsföring/försäljning (kr/tomt inkl. byggnad) 75 000 75 000 Summa produktionskostnader (kr/tomt inkl. byggnad) 2 580 000 3 270 000 Netto (kr/tomt inkl. byggnad) 1 050 000 1 350 000 Projektvinst / risk (kr/tomt inkl. byggnad) 556 500 715 500 Byggrättsvärde (kr/tomt inkl. byggnad) 493 500 634 500 Byggrätt (antal tomter) 1 1 Tid fram till exploatering påbörjas (år) 9,5 9,5 Real kalkylränta (%) 5,0% 5,0% Nuvärde (kr/kvm BTA) 310 448 399 147 Bedömt värde (kr) 310 448 399 147 Bedömt byggrättsvärde (kr/tomt) 310 448 399 147 Omräkningstalet mellan BOA (boarea) och BTA (bruttoarea) för småhus är 1,0. Projektvinst / risk (kr/tomt inkl. byggnad) är beräknad utifrån tre olika nyckeltal, för att i så stor utsträckning som möjligt fånga upp byggherrens perspektiv och deras sätt att kalkylera vinst i ett projekt. De tre nyckeltalen är projektvinst/risk (procentuell andel av netto), procentuell andel av byggkostnad samt procentuell andel av projektvärde.
20 2012-09-14 15(28) Lägenhet i Flerbostadshus Bostadsrätt Insats (kr/kvm BRA) 32 000 Föreningens lån (kr/kvm BRA) 9 000 M arknadsvärde efter (kr/kvm BRA) 41 000 Omräkningstal BRA/BTA 1,25 Projektvärde efter (kr/kvm BTA) 32 800 Anläggningar inom kvartersmark (kr/kvm BTA) 200 Plan- och fastighetsbildningskostnader (kr/kvm BTA) 200 Entreprenad- och byggherrekostnader (kr/kvm BTA) 25 000 M arknadsföring/försäljning/uthyrning (kr/kvm BTA) 100 S umma produktionskostnader (kr/kvm BTA) 25 500 Netto (kr/kvm BTA) 7 300 Projektvinst / risk (kr/kvm BTA) 4 818 Byggrättsvärde (kr/kvm BTA) 2 482 Byggrätt (kvm BTA) 1 Tid fram till exploatering påbörjas (år) 9,5 Real kalkylränta (%) 5,0% Nuvärde (kr/kvm BTA) 1 561 Bedömt byggrättsvärde (kr) 1 561 Bedömt byggrättsvärde (kr/kvm BTA) 1 561 Omräkningstalet mellan BOA (boarea) och BTA (bruttoarea) är 1,25 för flerbostadshus, hyresrätt och bostadsrätt. Projektvinst / risk (kr/kvm BTA) är beräknad utifrån tre olika nyckeltal, för att i så stor utsträckning som möjligt fånga upp byggherrens perspektiv och deras sätt att kalkylera vinst i ett projekt. De tre nyckeltalen är projektvinst/risk (procentuell andel av netto), procentuell andel av byggkostnad samt procentuell andel av projektvärde.
20 2012-09-14 16(28) Lägenhet i Flerbostadshus Hyresrätt Hyra (kr/kvm BRA) 1 600 Vakans/hyresrisk (%) 1,0% D&U (kr/kvm BRA) 325 Fastighetsskatt (kr/kvm BRA) 25 Direktavkastningskrav (%) 4,50% M arknadsvärde efter (kr/kvm BRA) 27 422 Omräkningstal BRA/BTA 1,25 Projektvärde efter (kr/kvm BTA) 21 938 Anläggningar inom kvartersmark (kr/kvm BTA) 200 Plan- och fastighetsbildningskostnader (kr/tomt) 200 Entreprenad- och byggherrekostnader (kr/kvm BTA) 18 000 M arknadsföring/försäljning/uthyrning (kr/kvm BTA) 100 S umma produktionskostnader (kr/kvm BTA) 18 580 Netto (kr/kvm BTA) 3 358 Projektvinst / risk (kr/kvm BTA) 2 183 Byggrättsvärde (kr/kvm BTA) 1 175 Byggrätt (kvm BTA) 1 Tid fram till exploatering påbörjas (år) 9,5 Real kalkylränta (%) 5% Nuvärde (kr/kvm BTA) 739 Bedömt byggrättsvärde (kr) 739 Bedömt byggrättsvärde (kr/kvm BTA) 739 Omräkningstalet mellan BOA (boarea) och BTA (bruttoarea) är 1,25 för flerbostadshus, hyresrätt och bostadsrätt. Projektvinst / risk (kr/kvm BTA) är beräknad utifrån tre olika nyckeltal, för att i så stor utsträckning som möjligt fånga upp byggherrens perspektiv och deras sätt att kalkylera vinst i ett projekt. De tre nyckeltalen är projektvinst/risk (procentuell andel av netto), procentuell andel av byggkostnad samt procentuell andel av projektvärde.