FÖRSLAG TILL GATUKOSTNADSUTREDNING

Transkript

1 Jeanette Strandelin Datum Diarienummer Sid /01 1(9) FÖRSLAG TILL GATUKOSTNADSUTREDNING Med förslag till uttag av gatukostnader vid genomförande av detaljplan för bostäder Norr om Brottkärrsvägen, inom stadsdelen Askim i Göteborg. Utställningshandling Göteborgs Stad Fastighetskontoret, dec 2011

2 2(9) INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 BAKGRUND Bakgrund till gatukostnadsutredning Anledning till gatukostnadsuttag Process för gatukostnadsutredning 3 2 FÖRSLAG TILL UTTAG AV GATUKOSTNADER Fördelningsområdets avgränsning Ersättningsskyldiga fastigheter Kostnader som ska fördelas Anläggningar som kommunen har rätt att kräva ersättning för Grunderna för kostnadsfördelning 6 3 BETALNINGSVILLKOR Betalningsvillkor Delbetalning Anstånd Säkerhet Särskilda villkor 8 Bilagor; Karta Samrådsredogörelse Sammanställning av trafikkontorets kostnadsuppgift Sammanställning av park- och naturförvaltningens kostnadsuppgift

3 3(9) 1 BAKGRUND 1.1 Bakgrund En detaljplan ska upprättas inför större förändringar av mark- och vattenanvändningen eller för att reglera utformningen av bebyggelsemiljön. Detaljplanen ska redovisa allmänna platser, kvartersmark och vattenområden. Till grund för detta förslag till gatukostnadsutredning ligger förslag till detaljplan för bostäder Norr om Brottkärrsvägen inom stadsdelen Askim. Detaljplanen sändes ut för samråd under tiden , samtidigt som det preliminära förslaget till gatukostnadsutredning. Brottkärrsvägen ingår inte i denna detaljplan eller gatukostnadsutredning. Syftet med föreslagen detaljplan är att skapa förutsättningar för ny byggnation av bostäder i en attraktiv miljö. Syftet med detaljplanen är också att säkerställa att naturvärden inte går förlorade och att området har en god tillgänglighet med tilltalande stråk och miljöer. Kommunen är huvudman för allmän plats, vilket innebär att kommunen ansvarar för anläggande, drift och underhåll av gator och andra allmänna platser. Planförslaget stämmer överens med kommunens översiktsplan för Göteborg Planförslaget stämmer också överens med Översiktsplan för Göteborg detaljerad för Brottkärr, vilken antogs av kommunfullmäktige I översiktsplanen redovisas hur kommunen ser på mark- och vattenanvändningen och bebyggelsens utveckling inom kommunen. 1.2 Anledning till gatukostnadsuttag Uttag av gatukostnader med anledning av planens genomförande sker i enlighet med bestämmelserna i äldre plan och bygglagen, ÄPBL (1987:10). Enligt 6 kap 31 ÄPBL får kommunen besluta att kostnaderna för gata och annan allmän plats, som är avsedd att tillgodose ett visst områdes behov, ska betalas av fastighetsägarna inom området. För nu aktuella anläggningsarbeten är denna bestämmelse tillämplig. Framtida drift- och underhållskostnader bekostar dock kommunen. Kommunfullmäktige har (H1982/228) uppdragit åt fastighetskontoret att, i förekommande fall, upprätta förslag rörande uttag av gatukostnader. Med anledning av detta har fastighetskontoret upprättat detta förslag till uttag av gatukostnader för Norr om Brottkärrsvägen. 1.3 Process för gatukostnadsutredning Samråd, utställning och antagande av gatukostnadsutredningen kommer att ske parallellt med detaljplaneprocessen. Detta förslag är avsett att utgöra underlag för utställning enligt 6 kap 36 ÄPBL. Under utställningstiden har berörda fastighetsägare möjlighet att yttra sig över förslaget till gatukostnadsutredning. Tidigare inkomna synpunkter under samrådstiden är redovisade i till denna utredning bilagda samrådsredogörelse. Efter avslutad utställning, läggs

4 4(9) förslaget fram inför fastighetsnämnden för godkännande och vidarebefordran till kommunfullmäktige för beslut. Enligt gällande bestämmelser i PBL ska kommunfullmäktige fatta beslut om att uttag av gatukostnader ska ske. Enligt gällande bestämmelser i PBL ska kommunen fatta beslut om att uttag av gatukostnader ska ske. Det som fastställs i kommunfullmäktiges beslut är fördelningsområdet (inom vilket område fördelning ska ske mellan fastighetsägarna), kostnadsunderlaget (vilka kostnader som ska fördelas) samt grunderna för fördelning (delaktighetstal). När gatorna är utbyggda och kan användas för sitt ändamål och när samtliga faktiska kostnader är kända beräknas den slutgiltiga gatukostnaden och därefter sker debitering i enlighet med gatukostnadsutredningen. Härärvinu

5 5(9) 2 FÖRSLAG TILL UTTAG AV GATUKOSTNADER (enligt 6 kap 31 ÄPBL 1987:10) 2.1 Fördelningsområdets avgränsning Fördelningsområdet omfattar ovan nämnda detaljplaneförslag, med undantag av tre områden. Undantagen avser nyckelbiotop i den sydöstra delen, natur i den nordvästra delen av planområdet samt parkmark utmed gamla Säröbanan. Undantaget av parkmarken var inte undantaget i det preliminära förslaget till gatukostnadsutredning. Skälet till undantagen är att områdena inte bedöms ha den renodlade anknytning till Brottkärr som, enligt PBL, är en förutsättning för uttag av gatukostnader. Fördelningsområdets avgränsning framgår av bilagd karta. 2.2 Ersättningsskyldiga fastigheter Ersättningsskyldiga fastigheter inom fördelningsområdet är 271 stycken friliggande villor (befintliga och tillkommande) och 15 lägenheter i flerbostadshus. 2.3 Kostnader som ska fördelas Utredningen baseras på bedömda kostnader beräknade i 2011 års penningvärde, sammanställda av trafikkontoret utifrån vägutredning utförd av Norconsult (tidigare GF Konsult AB), reviderad , samt av park- och naturförvaltningen, se bilagor. Dessa förvaltningar svarar för plangenomförandet vad avser allmänna platser. Utredningen baseras vidare på bedömda markkostnader avseende kommunens förvärv av allmän platsmark samt kostnader för nödvändig lantmäteriförrättning. Debitering av gatukostnader kommer att ske med verkliga/faktiska kostnader som grund. Detta innebär att de faktiska kostnaderna kan bli såväl högre som lägre jämfört med de bedömda kostnaderna som redovisas i denna gatukostnadsutredning. Moms utgår ej på gatukostnader. 2.4 Anläggningar som kommunen har rätt att kräva ersättning för Planen medför rättighet/skyldighet för kommunen att lösa in markområden för allmän plats som ägs av andra fastighetsägare i planområdet. I kostnadsunderlaget ingår de kostnader som enligt PBL får tas ut för allmän plats; anläggning av gator, gångvägar, gcvägar, belysning, natur/park med lekplats samt för dessa områden nödvändiga markförvärv och förrättningskostnader. Förslaget innebär att gatukostnadsuttaget baseras endast på kostnader av detta slag som kan knytas till fördelningsområdet. Beräknade kostnader för kommunen; Anläggande av gator m m kr Anläggande av natur- och parkmark kr Kostnad för markförvärv kr (inklusive förrättningskostnader) Kostnader att fördela kr

6 6(9) 2.5 Grunderna för kostnadsfördelning Redovisade kostnader ska enligt PBL fördelas mellan fastighetsägarna efter skälig och rättvis grund. Vid fördelningen har hänsyn tagits till att olika bebyggelsekategorier inte har samma nytta av föreslagna åtgärder. Som ett uttryck för detta fördelas kostnaderna efter olika delaktighetstal. Detaljplanen tillåter friliggande enfamiljsvillor, parhus samt flerbostadshus. Delaktighetstalen har förändrats i detta förslag till gatukostnadsutredning sedan det preliminära förslaget till gatukostnadsutredning. Villor Fördelningsområdet redovisar totalt 272 stycken friliggande villor. Av de 272 friliggande villorna är 107 stycken redan bebyggda i enlighet med i planförslaget medgivet användningssätt. Som bebyggd fastighet betraktas, i detta avseende, sådan fastighet som är bebyggd för permanent boende. Dessa sedan tidigare, i överensstämmelse med detaljplanen, bebyggda fastigheterna får anses ha mindre nytta av de i detaljplanen föreslagna åtgärderna än de fastigheter som blir möjliga att bebygga genom detaljplanen. De före planläggningen bebyggda villafastigheterna ges därför delaktighetstalet 0,5, medan nytillkommande villafastigheter ges delaktighetstalet 2,0. Parhus Del av parhus ges delaktighetstalet 1,5. Flerbostadshus Lägenhet i flerbostadshus ges delaktighetstalet 0,8. För att kunna bedöma antal lägenheter antas en lägenhet motsvara 100 m²/bta (Bruttoarea). Del av Brottkärr 63:1 Detaljplanen medger en flexibel byggrätt för del av fastigheten Brottkärr 63:1 vid ängsmarken mellan Matildehemsvägen och Brottkärrs byväg samt mellan Brottkärrs byväg och Ryttarstigen. Inom dessa delområden har fastighetsägaren möjlighet att uppföra både friliggande villa, parhus samt flerbostadshus. För att kunna beräkna ett delaktighetstal för den delen av fastigheten har en sammanvägd bedömning gjorts att den flexibla byggrätten bedöms motsvara 39 friliggande villor med delaktighetstal om 2,0 vardera, varav 5 av dessa bedöms få utfart via ga. Brottkärr 75:8 Detaljplanen redovisar en omfattande ny byggrätt för fastigheten Brottkärr 75:8. Byggrätten bedöms motsvara 5 radhus med ett delaktighetstal om 1,2 vardera. Härtill kommer den befintliga villafastigheten. Sammanlagt ges fastigheten Brottkärr 75:8 delaktighetstalet 6,5. Utfart via gemensamhetsanläggning En gemensamhetsanläggning, ga, inrättas genom en lantmäteriförrättning och är en anläggning som hör till flera fastigheter gemensamt. Inom fördelningsområdet finns ett antal fastigheter som har utfart till gata via en gemensamhetsanläggning, med gatustandard, inom kvartersmark. Fastigheterna får, utöver delaktighet i gatukostnader, även bekosta gemensamhetsanläggningarna samt stå för drift och underhåll av dessa.

7 7(9) Med hänsyn härtill reduceras dessa fastigheters delaktighetstal med 25 procent. Befintliga villor i denna grupp ges således delaktighetstalet 0,375, nya villor ges delaktighetstalet 1,5 och parhus ges delaktighetstalet 1,125. Kostnaderna fördelas därefter på det sammanlagda antalet andelar. Med tillämpning av angivna fördelningsgrunder blir kostnadsuttaget följande; Kategori Antal Delaktighetstal Antal andelar Befintliga villor 86 0, Befintliga villor (utfart via ga) 21 0,375 7,875 Nya villor 146 2, ,0 Nya villor (utfart via ga) 18 1,500 27,0 Del av parhus 0 1,500 0 Del av parhus (utfart via ga) 0 1,125 0 Lägenheter 15 0, Brottkärr 75:8 1 6,500 6,5 Summa andelar 388,375 Beräknad kostnad/andel = kr Det ger för; Kategori Delaktighetstal Beräknad kostnad (kr) Befintliga villor 0,500 x Befintliga villor(utfart via ga) 0,375 x Nya villor 2,000 x Nya villor (utfart via ga) 1,500 x Del av parhus 1,500 x Del av parhus (utfart via ga) 1,125 x Lägenheter 0,800 x Brottkärr 75:8 6,500 x

8 8(9) 3 BETALNINGSVILLKOR 3.1 Betalningsvillkor Enligt 6 kap 35 ÄPBL (1987:10) inträder skyldighet för en fastighetsägare att ersätta kommunen för utgifterna för gator och andra allmänna platser när den anläggning som ersättningen avser kan användas av fastigheten för avsett ändamål. Debitering av gatukostnader sker efter anläggningsarbetenas färdigställande och med verkliga anläggningskostnader (inkl.projektering m m) som beräkningsgrund. Detta innebär att de verkliga kostnaderna kan bli såväl högre som lägre jämfört med de beräknade kostnaderna som redovisas i detta förslag till gatukostnadsutredning. Vid debiteringstillfället kommer eventuella förändringar i antal fastigheter att beaktas. Kommunfullmäktige har (1988/464) bl. a. beslutat om vissa betalningsvillkor. Dessa villkor innebär i korthet; 3.2 Delbetalning Enligt 6 kap 35 ÄPBL kan fastighetsägaren om ersättningsbeloppet är betungande med hänsyn till fastighetens ekonomiska bärkraft eller andra omständigheter medges erlägga gatukostnader genom delbetalningar. Avbetalning ska ske med minst en tiondel årligen. På obetalt belopp ska ränta betalas enligt 5 räntelagen, d v s referensränta plus två procentenheter. 3.3 Anstånd Om betalningsvillkoren, även med delbetalningar, är alltför betungande för fastighetsägare med små ekonomiska resurser kan anstånd medges efter ansökan. Anstånd medges dock längst intill dess fastigheten säljs, eller i förekommande fall bebyggs.vid anstånd betalas ingen ränta. Ersättningsbeloppet räknas istället vid betalningstillfället upp med konsumentprisindex. För delbara tomter medger kommunen anstånd med betalningen till dess att fastighetsbildning sker. Ersättningen räknas då upp med konsumentprisindex. 3.4 Säkerhet I de fall där anstånd medgivits, med hänsyn till att betalningsvillkoren kan anses betungande, ska säkerhet ställas i form av godtagbart pantbrev på obetalt belopp. 3.5 Särskilda villkor 1982 kom en ny lagstiftning gällande gatukostnader. För att förhindra att personer som var bosatta på sin fastighet före 1982 drabbas hårdare än med tidigare regler för gatukostnadsuttag fattade kommunfullmäktige i Göteborg beslut om att särskilda villkor ska gälla för dessa fastigheter. Beslutet innebär att uttaget av gatukostnader begränsas för fastigheter som var bebyggda före med småhus för permanentboende och som fortfarande har samma ägare. De fastighetsägare som är berättigade till särskilda villkor ska ansöka om detta.

9 9(9) I detta preliminära förslag till gatukostnadsutredning för Norr om Brottkärrsvägen beräknas kostnaden bli kronor för fastigheterna som har direktutfart och kronor för fastigheterna som har utfart via ga. Kostnaden kan dock bli såväl högre som lägre, eftersom även detta belopp ska baseras på verkliga kostnader. Reduceringen för dessa fastigheter regleras vid betalningstillfället. GÖTEBORGS FASTIGHETSKONTOR Exploateringsavdelningen Ulf Edgren Avdelningschef Exploateringsavdelningen Charlotta Cedergren Distriktschef Exploateringsavdelningen