Utställning av gatukostnader för Sydöstra Lännersta 2 (Område W), Boo

Transkript

1 , rev (7) TJÄNSTESKRIVELSE KSKF 2005/ Kommunstyrelsen Utställning av gatukostnader för Sydöstra Lännersta 2 (Område W), Boo Förslag till beslut Kommunstyrelsen beslutar att ställa ut gatukostnadsutredningen för Sydöstra Lännersta 2 (område W). Sammanfattning Samråd om gatukostnader pågick för Sydöstra Lännersta 2 mellan 3 maj och 15 juni 2011, parallellt med samråd om förslaget till detaljplan för Sydöstra Lännersta 2. Efter samrådet har gatukostnadsutredningen reviderats med avseende på fördelningsgrund och kostnadsunderlag. Revideringarna är främst en följd av revideringar i detaljplanen och en ny kostnadskalkyl som utförts utifrån projektering av gator och park i området. Kostnadsunderlaget omfattar de anläggningar som fordras för områdets funktion (gator inklusive belysning och avvattning, gångbana, trappled och naturmark mm), projektering, bygg- och projektledning, marklösen mm samt kostnader för administration. De totala kostnaderna har beräknats till kr med justering för kostnadsnivåförändringar, d v s ett index. Kommunen finansierar 100 % av kostnaderna för gångstigar, allmänna parkeringsplatser, strandpromenad, inlösen av mark till strandpromenad, inlösen av mark till kulturreservat, övrig naturmark och 50 % av kostnaderna för gångbanor, lekplats, gångfartsgata och trappled. Den totala kostnaden har beräknats till 19,7mkr. Därutöver föreslås att kommunen bekostar 6,8 mkr genom en generell som tidigare har föreslagits i samrådet av gatukostnader. Totalt föreslås 26,5 mkr finansieras av kommunen. För utbyggnad av strandpromenaden från Djurgårdsvägen till Trappleden krävs ytterligare investeringsbeslut på kr. Överenskommelsen om fastighetsreglering måste vara undertecknad av Gammeludden AB innan antagande av planen för att marklösenkostnaden inte ska öka med 3,7 mkr. POSTADRESS BESÖKSADRESS TELEFON E-POST SMS WEBB ORG.NUMMER Nacka kommun, Nacka Stadshuset, Granitvägen info@nacka.se

2 2 (7) De kostnader som föreslås finansieras genom utdebitering av gatukostnader till fastighetsägarna uppgår till kr. Om de faktiska kostnaderna överstiger de beräknade kostnaderna finansieras merkostnaden av kommunen. Fördelningsområdet innefattar området för detaljplanen för Sydöstra Lännersta 2 (Område W). Kostnaderna fördelas efter andelstal enligt klassificering. Förslaget innebär att en gatukostnadsersättning för en fastighet med andelstal 1,0 (befintlig obebyggd tomt) kr. Gatukostnadsutredningen har utarbetats utifrån förutsättningarna i detaljplanen för Sydöstra Lännersta 2 och i enlighet med gatukostnadspolicyn och praxis. Exploateringsenheten föreslår att gatukostnadsutredningen ställs ut. Ärendet Bakgrund Kommunstyrelsens stadsutvecklingsutskott beslutade beslutade att ärendet skulle återremitteras för omarbetning i enlighet med miljö- och stadsbyggnadsnämndens planförslag samt med uppdrag utifrån gatukostnadspolicyn försöka begränsa kostnaderna för kommunen och för fastighetsägarna. Förslag till detaljplan för Sydöstra Lännersta 2 (Område W) har upprättats. Syftet med detaljplanen är att omvandla området från ett fritidshusområde till ett område som fungerar för permanent boende. Förslaget till detaljplan medger huvudsakligen byggrätter för fristående villor och medger viss förtätning genom delning av befintliga fastigheter. Detta kräver i sin tur att det tekniska försörjningssystemet, såsom gator, gång- och cykelvägar, mm samt vatten- och avloppsanläggningar (VA) byggs ut. I detaljplanen ingår att iordningställa strandpromenaden samt en trappled mellan strandpromenaden och östra änden av Sieverts väg. Nacka kommuns policy är att varje förnyelseområde ska bära de områdesbundna anläggningskostnader som uppkommer i samband med detaljplaneläggning och som är till nytta för planområdet. Det innebär att kostnaderna för nyanläggning och förbättringar av allmänna anläggningar (gator, gång- och cykelvägar, belysning, parkanläggningar och naturmark) fördelas mellan fastighetsägarna inom ett bestämt område. Den ersättning som fastighetsägarna ska betala till kommunen kallas gatukostnader. Kostnader för underhåll och drift av anläggningarna inom området ingår inte i gatukostnaderna, utan finansieras via skattemedel. Gatukostnadsutredningen utarbetas genom en process som ofta löper parallellt med detaljplaneprocessen.

3 3 (7) Samrådsmöte om gatukostnadsutredningen och detaljplanen hölls 17 maj 2011 och samrådet pågick mellan den 3 maj till 15 juni Under samrådstiden har skrivelser med synpunkter inkommit och de redovisas i en samrådsredogörelse. Som följd av synpunkterna har förslaget reviderats med avseende på fördelningsgrund och kostnadsunderlag. Fritidshus som var permanentboende har klassificerats till 0,7 istället för 0,8 enligt gatukostnadspolicyn. Kostnadsunderlaget har reviderats. En projektering med tillhörande kostnadskalkyl har utförts vilket medfört att kostnadsunderlaget har förändrats. Förslag till fördelning av gatukostnader Kommunen ska besluta om kostnadsunderlaget, fördelningsområdet och fördelningsgrunden. Underlaget för beslut om uttag av gatukostnader utgörs av gatukostnadsutredningen, som förslås ställas ut för granskning av berörda fastighetsägare. Utställningen planeras pågå under april Kostnadsunderlag Kostnadsunderlaget omfattar de anläggningar som fordras för områdets funktion (gator inklusive belysning och avvattning, gångbana, trappled och naturmark mm), projektering, bygg- och projektledning, marklösen mm samt kostnader för administration. En överenskommelse om fastighetsreglering mellan kommunen och Gammeludden AB är framtagen. Överenskommelsen innebär att Gammeludden får ett flertal byggrätter på sin fastighet. Kommunen löser in den allmänna platsmarken på fastigheten Lännersta 11:162 utan ersättning. Överenskommelsen måste vara undertecknad av bägge parter före antagandet av detaljplanen. De totala kostnaderna har beräknats till kr, med justering för kostnadsnivåförändringar, index. Kommunen finansierar 100 % av kostnaderna för gångstigar, allmänna parkeringsplatser, strandpromenader, inlösen av mark till strandpromenad, inlösen av mark till kulturreservat, övrig naturmark och 50 % av kostnaderna för gångbanor, lekplats, gångfartsgata och trappled. Den totala kostnaden för dessa anläggningar har beräknats till kr. Därutöver föreslås att kommunen bekostar kr genom en generell som tidigare har föreslagits i samrådet av gatukostnader. Totalt föreslås kr finansieras av kommunen. För utbyggnad av strandpromenaden från Djurgårdsvägen till Trappleden krävs ytterligare investeringsbeslut på kr. De kostnader som föreslås finansieras genom debitering av gatukostnader till fastighetsägarna uppgår till kr. Om de faktiska kostnaderna överstiger de beräknade kostnaderna finansieras merkostnaden av kommunen.

4 4 (7) Kostnadspost Kr Kr Utbyggnad av gator, gc-vägar inklusive projektering, byggledning, dagvattenavledning mm Utbyggnad av gångbanor inklusive projektering, byggledning, dagvattenavledning mm Belysning: Gata, gc-väg, lekbollplan Marklösen/släntanpassning Parkanläggning, samt naturmark Administration Summa kostnader Avgår, samordningsvinst VA Gångstigar % av gångbanorna % av lekplats % av gångfartsgatan intill strandpromenad % av trappled Fyra allmänna parkeringsplatser till naturreservatet Lännersta strandpromenad, strandskoning Inlösen mark till kulturreservat Inlösen av mark till strandpromenad Summa avgår SUMMA Avgår, generell gata Avgår, generell park SUMMA, att fördela på berörda fastighetsägare Fördelningsområde Fördelningsområdet omfattar samma område som förslaget till detaljplan för Sydöstra Lännersta 2. I fördelningsområdet ingår åtta fastigheter som har betalat gatukostnader i ett annat fördelningsområde. Fördelningsgrund Kostnader för park och parkanläggningar fördelas lika på antalet befintliga och tillkommande bostäder. Kostnaderna, exklusive park och natur, fördelas efter andelstal grundade på föreslagen klassificering som grundar sig på klassificeringen vid tidpunkt för start PM.

5 5 (7) Preliminär gatukostnadsersättning för Sydöstra Lännersta 2 (Område W) Andelstal Andel park Kr Befintlig fastighet, permanenthus 0, Befintlig fastighet, fritidshus permanent vid 0,7 1 tidpunkt för start PM Befintlig fastighet, fritidshus 0, Befintlig fastighet, obebyggd 1, Ny, tillkommande tomt 2, Special förskoletomt 4, Special befintligt sjukhem 7, Gatukostnadsersättningen Förslaget innebär att en gatukostnadsersättning för en fastighet med andelstal 1,0 (befintlig obebyggd tomt) uppgår till kr. Gatukostnadsutredningen har utarbetats utifrån förutsättningarna i detaljplanen för Sydöstra Lännersta 2 och i enlighet med gatukostnadspolicyn och praxis. Motiv för generell i samrådsskedet Gatukostnadsersättningen har jämkats i gatukostnadsutredningar i Nacka kommun sedan 2006 då kommunstyrelsen fattade beslut om av gatukostnaderna på Älgö. Gatukostnadspolicyn innehåller ingen reglering av eventuell generell av gatukostnader inom kommunen. Bedömningen är därför att det är möjligt och rimligt att helt avstå från generella ar i kommande gatukostnadsutredningar. När gatukostnadsutredningen för område W togs fram inför samrådet fanns en praxis, som saknade stöd i gatukostnadspolicyn, att jämka gatukostnaderna. Denna praxis var föranledd av kommunstyrelsen beslut av en generell av gatukostnaderna på Älgö. Förhållanden för Sydöstra Lännersta 2 (Område W) är främst att jämföra med Älgö, Lilla Björknäs 2 och Enbacken/Gösta Ekmans väg (Område I). Gatukostnader för Område W Den beräknade gatukostnadsersättningen redovisades inklusive andel av parkkostnader. Förslaget innebar att en gatukostnadsersättning för en fastighet med andelstal 1,0 (befintlig obebyggd tomt) uppgick till 231tkr. Preliminär gatukostnadsersättning för Sydöstra Lännersta 2 (Område W) vid samrådet Andelstal Kr, före Kr, efter Befintlig fastighet, permanenthus 0,

6 6 (7) Befintlig fastighet, fritidshus 0, Befintlig fastighet, obebyggd 1, Ny, tillkommande tomt 2, Special förskoletomt 4, Special befintligt sjukhem 3, Preliminär gatukostnadsersättning för Sydöstra Lännersta 2 (Område W) vid utställningen/granskningen Andelstal Kr, före Kr, efter Befintlig fastighet, permanenthus 0, Befintlig fastighet, fritidshus 0, Befintlig fastighet, obebyggd 1, Ny, tillkommande tomt 2, Special förskoletomt 4, Special befintligt sjukhem 7, Ökade kostnader i utställningsskedet för område W Eftersom takpriset bestäms i granskningsskedet av gatukostnadsutredningen genomfördes en projektering med tillhörande kalkyl efter samrådet. Detta underlag har gett säkrare kalkyler som ligger till underlag för gatukostnadsutredningen. Även en värdering av markinlösen har genomförts. Kostnaderna för kommunen i samband med gatukostnadsutredningen mellan samrådet och granskningen har ökat med ca 7 mkr. Gatukostnadsersättningen med generell Detta innebär en ökning av gatukostnader för en fastighet med 1,0 (befintlig obebyggd tomt) som andelstal från samrådet 231 tkr till utställningen 294 tkr Samrådsförslaget innehöll en generell av gatukostnaden. Kostnadsunderlaget jämkas nu till en nivå som är lägre än i samrådsskedet. I förslaget till gatukostnadsutredning i granskningsskedet föreslås en generell med 6,8 mkr istället för 12,8 mkr som under i samrådsskedet. Gatukostnadsersättning utan generell Om den generella en tas bort minskas kommunens kostnader med 6,8 mkr. Dessa kostnader fördelas då på fastighetsägarna. Förslaget till gatukostnadsutredningen utan generell innebär att gatukostnadsersättningen för en fastighet med andelstal 1,0 (befintlig obebyggd tomt) uppgår till 343 tkr.

7 7 (7) Bilagor Gatukostnadsutredning Bilaga 1, omfattningsbeskrivning Bilaga 2, fördelning av gatukostnader per fastighet Bilaga 3, betalningsvillkor Exploateringsenheten Ulf Crichton Exploateringschef Björn Bandmann Exploateringsingenjör