2. Lagregler, rättsfall och tillämpningen i kommunen

Transkript

1 Samhällsbyggnadskontoret Dnr KS/2011: Mark- och exploateringsenheten /4 Handläggare Fredrik Granlund Tel Preliminär gatukostnadsutredning avseende förslag till detaljplan för del av Marielund 1:4 m.fl. Jagbacken etapp 2 1. Inledning Strängnäs kommun har upprättat ett förslag till detaljplan för del av Marielund 1:4 m.fl. Jagbacken etapp 2. Detaljplaneförslaget omfattar ett område huvudsakligen avsett för bostäder vid Läggesta station. Jagbacken etapp 1 är under pågående produktion och ansluter till områdets norra delar. Kommunen avser att ta ut gatukostnader av berörda fastighetsägare inom en del av detaljplaneområdet kallat fördelningsområdet, se bilaga 1. I gatukostnader ingår kostnader för anläggning och förbättring av gator inom området. Dessutom ingår kostnader för inlösen av mark för gatuområde samt förrättnings- och administrationskostnader. Beslut om uttag av gatukostnader tas av kommunstyrelsen. Före beslut ska ett förslag till gatukostnadsutredning tas fram som redovisar: 1. Fördelningsområde - vilka ska vara med och betala 2. Kostnadsunderlag - beräknade kostnader för gator och övriga allmänna anläggningar 3. Fördelningsgrund - kostnadernas fördelning på dem som ska betala Berörda fastighetsägare ska innan beslut tas beredas tillfälle att yttra sig över förslaget genom att förslag till gatukostnadsutredning blir föremål för samråd och utställning. 2. Lagregler, rättsfall och tillämpningen i kommunen Enligt Plan- och bygglagen (PBL) 1987:10, 6 kap., har kommunen möjlighet att av fastighetsägare ta ut hela kostnaden för anläggande och förbättringar av gator, parker och andra allmänna platser inom detaljplanelagt område, där kommunen i egenskap av huvudman ska anlägga eller förbättra anläggningarna. Detsamma Strängnäs kommun Nygatan Strängnäs Tel Fax kommunstyrelsen@strangnas.se Bankgiro

2 2/4 gäller kostnader för inlösen av mark för erforderliga gatubyggnadsåtgärder, samt förrättnings- och administrationskostnader. Ett villkor för uttag av gatukostnader är att anläggningarna tillgodoser områdets behov och att de är till nytta för fastigheterna. Kommunfullmäktige i Strängnäs kommun beslutade , 125, att gatukostnader ska tas ut inom förtätnings- och förnyelseområden i enlighet med 6 kapitlet i PBL, se bilaga 2. Vidare beslöts att gatukostnaderna ska tas ut till 100 % inom varje detaljplaneområde eller fördelningsområde, dock med undantag för viss kommunal administration. Huvudregeln i PBL är att gatukostnader enligt 6 kap. 31 fördelas områdesvis mellan ersättningsskyldiga fastighetsägare. Detta är den metod som även kommer att tillämpas i denna utredning. 3. Fördelningsområde Fördelningsområdet för gatukostnader framgår av bilaga 1 och berör fastigheterna Gertre 1:6, 1:7, 1:10, 1:15, 1:17, 1:18 och 1: Kostnadsunderlag Vid uttag av gatukostnader har kommunfullmäktige genom beslut , 125, fastställt att beräknade kostnader ska utgöra kostnadsunderlag. Eventuella faktiska merkostnader som kan uppstå kommer att belasta skattekollektivet. Fördelen att utgå från beräknade kostnader, istället för faktiska kostnader, är att berörda fastighetsägare tidigt får vetskap om gatukostnadsersättningens storlek samt att kommunens administration förenklas. Kommunen får väga risken för att en full kostnadstäckning inte nås mot fördelen av en förenklad administration. Beräkningarna som ligger till grund för kostnadsunderlaget är erfarenhetsbaserade från tidigare projekt enligt angivna sektioner och kan skådas i bilaga 3. I bilaga 4 redovisas en sammanställning av de beräknade kostnaderna för en utbyggnad av området i enlighet med föreliggande detaljplaneförslag, (kostnadsläge februari 2011). I kostnadsunderlaget ingår kostnaden för nyanläggning och förbättring av samtliga gator och gång- och cykelvägar inom fördelningsområdet. I kostnadsunderlaget ingår även kostnader för projektering, tekniska undersökningar, byggledning, inlösen av mark och förrättningskostnader. Inför kommande utställning ska en projektering genomföras för att kunna presentera ackuratare underlag för de faktiska kostnaderna för fastigheterna inom fördelningsområdet.

3 3/4 Lokalgatorna planeras att bestå av en belagd körbana med en bredd om 5 meter. Den totala bredden för lokalgatorna uppgår till 9,5 meter. Gång- och cykelvägarna planeras bestå av en belagd körbana med en bredd om 4,5 meter. Samtliga gator och gång- och cykelvägar är planerade att förses med belysning. 5. Fördelningsgrund De beräknade gatukostnaderna som enligt bilaga 4 ska fördelas uppgår sammanlagt till kr. Dessa kostnader föreslår utredningen att fördela i överensstämmelse med kommunens gatukostnadsreglemente, se bilaga 5, enligt nedanstående principer. 5.1 Byggrätt/tomtarea För äldre villaområden med stora tomtytor är fastighetens värde till största del beroende av fastighetens byggrätt, vilket innebär att tomtytans storlek ofta är av underordnad betydelse. Med bakgrund av detta är kommunens förslag att gatukostnaderna fördelas med 85 % på byggrätt och 15 % på tomtarea. 5.2 Bebyggda fastigheter/tillkommande byggrätter Vid fördelning av de kostnader som hänförs till byggrätt föreslås att befintliga byggrätter belastas med 25 % av kostnaden för motsvarande ny byggrätt. Bakgrunden till denna fördelning är att nyttan för befintliga fastigheter som redan har tillgång till väg är mindre än nyttan för tillkommande byggrätter. Dessutom antas att kostnaderna för de äldre anläggningarna har belastas ägarna av de befintliga fastigheterna. 6. Betalning av gatukostnader Ägare av fastighet debiteras gatukostnader då den anläggning som ersättningen avser kan användas för avsett ändamål. Gatukostnader är inte momsbelagda. Jämkning av betalningsvillkoren kan medgivas i enlighet med PBL 6 kap. 35 om kostnaden kan anses betungande. Jämkningen kan bestå av visst anstånd med betalningen eller genom avbetalning under viss tid. I enlighet med PBL 6 kap. 35 har kommunfullmäktige , 125, godkänt regler för avbetalning eller anstånd med betalning av gatukostnader, se bilaga 5.

4 4/4 7. Besvärsrätt Om en fastighetsägare inte är nöjd med föreslagen gatukostnadsutredning gäller följande besvärsordning: 1. Om man inte är nöjd med föreslagen gatukostnadsutredning vid samråd och utställning kan synpunkterna framföras skriftligen till Strängnäs kommun. 2. Om man därefter inte är nöjd med kommunstyrelsens beslut om antagande av gatukostnadsutredning kan detta överklagas till länsrätten. 3. Om man anser att gatukostnadsavgiften eller betalningsvillkoren är oskäliga kan detta överklagas till fastighetsdomstolen. Bilagor: 1. Fördelningsområdet 2. Beslut kommunfullmäktige angående gatukostnadsreglemente 3. Gatukostnadsberäkning 4. Kostnadsfördelning 5. Gatukostnadsreglemente för Strängnäs kommun

5 Fördelningsområdet Bilaga 1

6 Bilaga 2

7 Bilaga 3 Kostnadsberäkning för Jagbacken etapp 2 Beräkning entreprenadskostnad exkl. VA-system Gata Längd (m) Kostnad (kr/m) Totalt (kr) G:a Mariefredsvägen norra delen (lokalgata6) Länk västerut för gc-trafik (lokalgata 4b) G:a Mariefredsvägen södra delen (lokalgata 4) Länk österut (lokalgata 4) Total entreprenad Beräknad kostnad per m 2 uppbyggd hårdgjord yta 1500 kr/m 2 Beräknad kostnad per m kantsten 800 kr/m Påslag för oförutsedda kostnader inkluderat i ovan 15 % Projektering Byggledning kr kr

8 Bilaga 3 Lokalgata 4: Körbana = 4,5 m, stödremsa = 0,5 m och dike = 1,5 m. Lokalgata 4b: Körbana = 3,5 m, stödremsa = 0,5 m och dike = 1,5 m. Lokalgata 6: Körbana = 5 m, gc-väg = 2,5 m, stödremsa = 0,5 m och dike = 1,5 m.

9 Fördelning av gatukostnader Total gatukostnad: Fastighetsbeteckning Tomtarea Byggrätter Gatukostnad Enligt förslag till detaljplan Befintliga Nya Viktade Tomtarea Byggrätt Totalt Gertre 1: Gertre 1: Gertre 1: Gertre 1: Gertre 1: Gertre 1: Gertre 1: Summa Bilaga 4

10 Bilaga 5 Gatukostnadsreglemente för Strängnäs kommun 1 Allmänna bestämmelser Strängnäs kommun skall ta ut gatukostnader enligt plan- och bygglagen (PBL) 1987:10, 6 kap, när detaljplan upprättas och kommunen i egenskap av huvudman skall anlägga eller förbättra gator och andra allmänna anläggningar och när inget exploateringsavtal tecknas. När kommunen i egenskap av huvudman skall anlägga eller förbättra gator och andra allmänna platser, betalas kostnaderna härför av fastigheterna inom området med stöd av 6 kap. 31 plan- och bygglagen. 2 Utredningsuppdrag Kommunstyrelsen har uppdraget att enligt 6 kap. 36 första stycket plan- och bygglagen låta utreda frågan om uttag av gatukostnader samt upprätta det förslag till gatukostnadsutredning som utredningen föranleder. 3 Samråd om gatukostnadsuttag Kommunstyrelsen skall besluta om samråd för gatukostnadsutredning enligt 6 kap. 36 plan- och bygglagen. 4 Utställning av gatukostnadsförslaget Kommunstyrelsen skall besluta om utställning av gatukostnadsutredningen enligt bestämmelsen i 6 kap. 36 plan- och bygglagen. Under utställningstiden skall förslaget åtföljas av samrådsredogörelse. 5 Beslut om gatukostnadsuttag Kommunfullmäktige fattar beslut om godkännande av gatukostnadsutredningen i samband med att detaljplanen antas. 6 Samordning Samråd och utställning av gatukostnadsutredningen enligt 3 och 4 skall ske samordnat med samråd respektive utställning av detaljplan. 7 Kostnadsberäkning Till grund för ersättningen skall kostnaden för anläggandet av gator och andra allmänna platser beräknas. Vid samrådet av gatukostnadsutredningen utgör erfarenhetsberäkningar grunden för ersättningens storlek. Vid utställningen av gatukostnadsutredningen skall en förprojektering med kalkyl ligga till grund för beräkning av ersättningens storlek.

11 8 Kostnadstäckning Full kostnadstäckning eftersträvas i beräkningen av ersättningens storlek i gatukostnadsutredningen. I gatukostnaden skall inräknas kostnader för gator, gång- och cykelvägar, belysning, dagvattenlösningar för gator, parker, parkeringar och eventuella bullerskydd och liknande anläggningar av allmän karaktär. Projektering och byggledarskap ingår i kostnadsunderlaget liksom eventuella marklösenkostnader av enskild fastighet och administrativa kostnader samt lantmäterikostnader. Samfällt ägd mark som i detaljplanen avses bli allmän platsmark överlåts utan vederlag till kommunen Om de beräknade kostnaderna överskridits vid anläggandet av de allmänna anläggningarna genomförande bär kommunen merkostnaden. Om de beräknade kostnaderna underskrids sker ingen återbetalning av ersättningen. Den återstående ersättningen skall investeras i den allmänna platsmarken inom fördelningsområdet, t ex lekplatser, planteringar eller bryggor. 9 Kostnadsfördelning Gatukostnader skall i enlighet med plan- och bygglagen fördelas mellan fastigheterna inom fördelningsområdet efter skälig och rättvis grund. Befintliga fastigheter som planläggs för friliggande småhus erlägger 25 % av kostnaderna jämfört med nytillkommande fastigheter. Med befintliga fastigheter avses enligt detta reglemente fastigheter enligt den fastighetsindelning som föreligger vid tidpunkten för beslut om detaljplanens utställande. Med nytillkommande fastigheter avses fastigheter som kan tillkomma genom fastighetsbildning inom detaljplaneområdet. Beräknade kostnader som ligger till grund för gatukostnadsuttaget skall, om inte kommunstyrelsen beslutar om annat i enskilda fall, fördelas med 85 % på byggrätt och med 15 % på tomtarea. Tomtskaft skall inte ingå i fördelningsunderlaget för tomtarean. 10 Debitering Ägare av fastighet debiteras gatukostnader då den anläggning som ersättningen avser kan användas för avsett ändamål. För nytillkommande fastigheter kan uppskov med erläggandet av ersättningen medges om fastighetsbildningen ej är klar men fastighetsägaren kan uppvisa till fastighetsbildningsmyndigheten inskickad ansökan om fastighetsbildning. I detta fall skall ersättningen erläggas då fastighetsbildning skett. Gatukostnadsersättning för nytillkommande fastigheter uppräknas med konsumentprisindex från och med tidpunkten för kommunfullmäktiges beslut om

12 gatukostnadsuttag för fördelningsområdet fram till registreringsdatum för fastighetsbildning. 11 Betalningsvillkor Fastighetsägarens ersättningsskyldighet för gatukostnader skall fullgöras vid anfordran. Betalningsskyldig är den som är lagfaren ägare vid debiteringstillfället. På obetalt belopp skall betalas ränta enligt 6 räntelagen (1975:635) från förfallodagen. Om gatukostnader är för betungande kan fastighetsägare till befintlig fastighet ansöka om antingen avbetalning eller anstånd enligt 12 respektive 13. Dessa alternativ kan ej kombineras. Ägare till nytillkommande fastighet kan ej ansöka om avbetalning eller anstånd. 12 Avbetalning I enlighet med PBL, 6 kap 35 kan kommunen medge avbetalning av gatukostnadsersättningen. En ansökan från fastighetsägaren om avbetalning av gatukostnader måste inges till kommunen senast den dag som angetts som förfallodag för fakturan på hela gatukostnaden för fastigheten. Avbetalning skall ske med minst en tiondel årligen. På obetalt belopp skall betalas ränta enligt 5 räntelagen i enlighet med vad som anges i 6 kap. 35 tredje stycket PBL. Den period inom vilka avbetalningarna skall ske beräknas från och med den dag som angetts som förfallodag för fakturan på hela gatukostnaden för fastigheten. Den första avbetalningen skall erläggas senast 30 dagar efter denna förfallodag. Avbetalning kan endast medges om godtagbar säkerhet ställs i form av pantbrev inom fastighetens taxeringsvärde. Säkerheten skall inges till kommunen senast den dag som angetts som förfallodag för fakturan på hela gatukostnaden för fastigheten. Annan fullgod säkerhet kan i vissa fall godtas. 13 Anstånd Anstånd med betalningen kan medges om fastighetsägaren är arbetslös eller pensionär och hushållets sammanlagda årliga inkomst understiger 3 basbelopp. En ansökan från fastighetsägaren om anstånd med betalning av gatukostnader måste inges till kommunen senast den dag som angetts som förfallodag för fakturan på hela gatukostnaden för fastigheten. Anståndet upphör och gatukostnaderna förfaller till omedelbar betalning om: bygglov avseende bostad söks fastigheten överlåts, eller avstyckning sker Om särskilda skäl föreligger kan om anståndet upphört på den grund att bygglov sökts nytt anstånd meddelas.

13 Anstånd med betalning av gatukostnad kan medges för en tid om maximalt 15 år från det att detaljplan vunnit laga kraft. Ytterligare anstånd kan undantagsvis ske efter enskild prövning. På obetalt belopp skall fastighetsägaren betala ränta enligt 5 räntelagen (1975:653) från gatukostnadsfakturans förfallodag. Den skall betalas kvartalsvis. Årlig ränta kan ackumuleras tills dess att hela skuldbeloppet skall erläggas om fastighetsägare ansöker om det. Ansökan om detta måste inges till kommunen senast den dag som angetts som förfallodag för fakturan på hela gatukostnaden för fastigheten. Anstånd kan endast medges om godtagbar säkerhet ställs i form av pantbrev inom fastighetens taxeringsvärde. Säkerheten skall inges till kommunen senast den dag som angetts som förfallodag för fakturan på hela gatukostnaden för fastigheten. Annan fullgod säkerhet kan i vissa fall godtas.