2014 BOSTADSFÖRMEDLINGEN Rekordåret 2014 Aldrig förr har så många lägenheter från både privata och kommunala bostadsbolag förmedlats av Bostadsförmedlingen. Vad styr efterfrågan på hyresrätter? Trots hög bostadsbrist tar ibland en del lägenheter lite tid att hyra ut. Vilka är kriterierna som styr?
VÅR BOSTADSKÖ I SIFFROR ÅLDER 18 24 år > 65 år 55 64 år 16% 8% 11% 17% 45 54 år 27% 21% 25 34 år 35 44 år HUR BOR DU IDAG? 29% Hyresrätt förstahandskontrakt 27% Bostadsrättslägenhet 19% Villa / radhus / kedjehus 10% Inneboende 7% Andrahandskontrakt 3% Studentbostad 5% Annat VILKEN ÄR DIN HUVUDSAKLIGA SYSSELSÄTTNING? Yrkesarbetare 65% Egen företagare 6% Studerande 14% VAR BOR DU IDAG? 16% 18% 44% 22% NÄRFÖRORT MA X 2 MIL FR ÅN INNERSTADEN STOCKHOLMS INNERSTAD Arbetssökande 4% Pensionerad 9% Annat 2% 2 5 MIL FRÅN INNERSTADEN ÖVRIGA LANDET / UTLANDET NÄR I TIDEN TROR DU ATT DU HAR BEHOV AV EN BOSTAD? 17% OMGÅENDE ANTAL I BOSTADSKÖN: 472 086 17% 16% INOM ETT ÅR INOM 1 2 ÅR 2 31 december 2014 ANDEL AKTIVA: 13% = Personer som gör fem intresseanmälningar eller fler per år 18% 22% 1% 9% INOM 2 4 ÅR SENARE BEHÖVER INGEN ANNAN BOSTAD VET EJ/INGEN ÅSIKT Källa: Bostadsförmedlingens undersökning Bostadsköns profil 2014 och Bostadsförmedlingens databas
VIKTIGA HÄNDELSER 2014 18% ökat inflöde av lägenheter Andelen lägenheter från privata fastighetsägare ökade från 41% till 48% Inflödet av lägenheter från nyproduktion ökade med 162% Antalet förmedlade studentlägenheter ökade med 52% Bostadskön växte med 40 942 personer. 13% var aktiva bostadssökande OM BOSTADSFÖRMEDLINGEN Bostadsförmedlingen bildades 1947, och drivs i bolagsform sedan 1999. Vi ägs av Stockholms stad, och ingår i koncernen Stockholms Stadshus AB. Till nytta för både fastighetsägare och bostadssökande i Stockholmsregionen, erbjuder vi en enkel och säker förmedling av hyresrätter. Våra uppdragsgivare är både privata och kommunala fastighetsägare. För dem erbjuder vi också värdefull statistik och analys om hyresrättsmarknaden. Vi förmedlar förstahandskontrakt samt korttidskontrakt, student- och seniorlägenheter och kön är öppen för alla som fyllt 18 år, oavsett bostadsort. Förutom den vanliga förmedlingen svarar vi också för förmedling av förturs-, försöks- och träningslägenheter. 1
2014 ETT REKORDÅR FÖR BOSTADSFÖRMEDLINGEN För några år sedan bröts trenden och nyproduktionen av bostäder tog fart i Stockholmsregionen. Och på Bostadsförmedlingen satte vi en vision för vår verksamhet Att alla når drömmen om sin bostad lite enklare. Sedan dess har visionen varit drivkraft och guide i våra strategiska vägval, med utmaningen att göra det lite enklare för både bostadssökande och fastighetsägare. I denna årsrapport vill vi belysa detta med några olika exempel. Hur vi har utvecklat vårt erbjudande till fastighetsägare och varför några av dessa har valt att lägga all sin uthyrning på Bostadsförmedlingen. Varför en del lägenheter, trots bostadsbrist kanske inte hyrs ut på en gång. Vad som styr det och hur vi agerar på det. Att skapa en mer kundanpassad webbplats ligger också i linje med vår ambition att förenkla och det är också en framtidssäkring av vår IT-miljö. Bostadsförmedlingen är en angelägenhet för stockholmarna och det är viktigt att vi både skapar rätt förväntningar och levererar därefter. Därför har vi också arbetat med att utveckla vår kommunikation, våra tjänster och vårt bemötande. Allt vi både gör och säger kommunicerar vårt varumärke. VI FÖRENKLAR FÖR BÅDA VÅRA KUNDGRUPPER Vårt uppdrag är att hjälpa två kundgrupper att hitta varandra. Med det som utgångspunkt har vi med framgång arbetat för att göra det lite enklare både att söka efter en bra bostad och att hitta rätt hyresgäst. Aldrig förr har så många lägenheter från både privata och kommunala bostadsbolag förmedlats av oss. Nära tolvtusen lägenheter lämnades som förmedlingsuppdrag under 2014. En ökning med 18 procent. Den största ökningen stod den privata sektorn för. Ett resultat av utvecklingen är ett tydligt ökat förtroende från fastighetsägarna med ett ökat antal lägenheter till bostadskön som direkt följd. KÖN VÄXER MEN EFTERFRÅGAN STYRS AV OLIKA BEHOV Vid årsskiftet närmade sig antalet kunder i bostadskön en halv miljon. Trots en växande kö är antalet aktiva bostadssökande relativt konstant. Och för första gången på länge ökade inte den genomsnittliga kötiden. Förklaringarna är flera. De allra flesta (87%) betalar sin årsavgift för en plats i kön trots att de inte aktivt söker en lägenhet. Många betalar avgiften som en slags försäkring för att någon gång senare i livet stå långt fram i kön med goda möjligheter att få precis den lägenhet de drömt om. Ytterligare en förklaring är den ökade nyproduktionen. Efterfrågan styrs främst av läge och hyra. Men allt som produceras hyrs ut även om det i vissa fall på grund av tillfällig mättnad på en lokal marknad, kan ta lite tid. De högre hyresnivåerna på nyproducerade lägenheter driver också efterfrågan på de begagnade bestånden. Alla dessa faktorer påverkar den genomsnittliga kötiden. PÅ EN SVÅR MARKNAD GÖR VI DET LITE ENKLARE Bostadsbyggandet ökar, regionen växer geografiskt och allt fler vill flytta till Stockholm. Med vårt kö- och förmedlingssystem kan vi samla allt mer av utbud och efterfrågan på en och samma plats. Det gör det lite enklare för både bostadssökande och fastighetsägare. Vi arbetar därför vidare med vårt erbjudande och vår kommunikation så att både fler fastighetsägare och bostadssökande över hela regionen väljer att använda oss. Förmedling av hyresrätter är vår kärnverksamhet, men genom vår volym har vi också unik statistik och analys att erbjuda fastighetsägarna. Och vi ser att kombinationen fungerar. Allt fler av de medelstora och större bolagen i regionen anlitar oss och många har redan lagt delar av, eller hela sin uthyrning på oss. 2015 OCH FRAMÅT Rekordåret 2014 har passerat och vi är i skrivande stund en bra bit in i 2015. Vi har en stark vision och ett engagerande uppdrag. Vårt utvecklingsarbete har gett ett motiverande resultat, bra verktyg och engagerade medarbetare som alla vill vara med och bidra. Kort sagt är vi väl förberedda att fortsätta bidra till visionen om en stad i världsklass. På en svår bostadsmarknad är det vår utmaning att göra det lite enklare för bostadssökare och fastighetsbolag att söka och hitta varandra. LENA LARSSON DAAG VD, BOSTADSFÖRMEDLINGEN I STOCKHOLM AB 2
3
ENKLARE ATT LETA LÄGENHET På Bostadsförmedlingen arbetar vi ständigt för att förenkla för våra kunder. Det är fortfarande svårt att få en hyresrätt i Stockholm, men genom att samla regionens utbud och efterfrågan under samma tak blir det allt enklare att söka. www.bostad.stockholm.se är ryggraden i vår tjänst. Här ställer sig mer än 30 000 personer varje år i kö. Man anmäler sig med några knapptryckningar på webbplatsen och betalar sedan 210 kr per år. De allra flesta söker inte aktivt efter en hyresrätt utan står i kön tills det blir aktuellt att flytta. Men med nära 30 000 besök på webbplatsen varje dag, utgör bostadskön en stor kundbas för alla de fastighetsägare som väljer att samarbeta med oss. WEBBPLATSEN SOM ETT NAV FÖR REGIONENS HYRESRÄTTSUTBUD Här finns alla lediga lägenheter med uppgifter om hyra, storlek, läge, hyresvärdens krav med mera. Här finns också information om hur många som ställt sig i kön för den lägenhet man är intresserad av och vilken plats i just den kön man har. Det är kötid som avgör köplatsen. Har man en rimlig chans att få lägenheten klickar man i en intresseanmälan. Cirka 30 35 personer får en inbjudan till visning. Efter visningen bör man vara beredd att tacka ja eller nej. Utöver kötid ska man också uppfylla hyresvärdens krav som bland annat rör inkomst. Blir man erbjuden lägenheten lotsar kontaktpersonen på förmedlingsavdelningen processen vidare. Enklare kan det inte bli. KUNDSERVICE HAR SVAR PÅ DE FLESTA FRÅGOR Även om webbplatsen är enkel att använda så kan det ibland behövas lite personlig hjälp. Kundservice svarar både på telefon och mejl. Och vi har även en kundmottagning på Fleminggatan i Stockholm. Där kan man antingen själv, i lugn och ro, söka på webbplatsen med hjälp av kunddatorerna eller få hjälp av personalen på plats. Frågorna till Kundservice varierar stort. De vanligaste frågorna handlar om kötid, hur man ligger till i processen, om avgiften och om hjälp med inloggning. LIKA ENKELT FÖR FASTIGHETSÄGAREN När en fastighetsägare vill lämna in lägenheter för förmedling finns det två vägar att gå. Större fastighetsägare, som mer frekvent använder Bostadsförmedlingen, har sina system direkt kopplade till vår Lägenhetstjänst. Där kan de med ett klick lämna in den aktuella lägenheten. När processen är klar skickar vi tillbaka ett hyresgästförslag direkt till fastighetsägarens eget system. Övriga fastighetsägare utnyttjar istället webbplatsens Fastighetsägarportal. Där laddar man upp sin lägenhet med bilder, information, planritning och annan information. Därefter tar våra förmedlingshandläggare över arbetet. I bägge fallen tar vi hand om annonsering, visning, samlar in nödvändig information om de som anmält sitt intresse, och slutligen själva förmedlingen. I portalen är det sedan lätt att följa arbetet och slutligen hämta hyresgästförslaget. Och allt detta utan kostnad. MADS OCH LOTTA HITTADE SIN NYA LÄGENHET PÅ BOSTAD.STOCKHOLM.SE Det var Lotta som hade varit smart nog att ställa sig i kön för många år sedan, berättar Mads Poulsen. Ingen av oss hade en tanke på att använda den förrän vi bestämde oss för att sälja vår bostadsrätt som ett led i vår plan att segla jorden runt om några år. Helt plötsligt behövde vi en hyresrätt. Lotta gick in på Bostadsförmedlingens sajt och ganska snart hittade vi en nyproducerad trea i Annedal. Lotta hade rätt kötid. Vi fick erbjudandet, tackade ja och så var det klart. Processen var väldigt snabb och enkel. Vi hade nog trott att det skulle vara lite mer byråkrati. 4
5
5,2 1,8 SIGTUNA MEDELKÖTID, ANTAL ÅR HYRESRÄTTER 3,2 UPPSALA MEDELKÖTID, ANTAL ÅR NYPRODUCERADE HYRESRÄTTER 6,9 4,3 UPPLANDS VÄSBY VALLENTUNA 6,6 UPPLANDS BRO 7,4 4,9 JÄRFÄLLA 7,3 Spånga-Tensta 7,7 3,3 Hässelby-Vällingby 4,9 Barkarbystaden 8,7 SOLLENTUNA 8,3 Rinkeby-Kista 7,9 Annedal 5,5 SUNDBYBERG 10,9 SOLNA TÄBY DANDERYD EKERÖ 8,7 7,9 Bromma 9,8 6,0 STOCKHOLM 8,9 Skärholmen 10,9 6,3 Hägersten-Liljeholmen 7,9 HUDDINGE 9,5 Älvsjö 8,8 Enskede-Årsta-Vantör 11,0 Skarpnäck 9,8 Farsta SALEM 4,5 SÖDERTÄLJE 7,2 BOTKYRKA 6
5,4 Norra Djurgårdsstaden 15,8 Norrmalm 10,7 Kungsholmen 12,8 Östermalm ÖSTERÅKER 15,4 9,6 Södermalm 6,0 VAXHOLM 9,7 Hammarby Sjöstad 7,7 LIDINGÖ 7,8 VÄRMDÖ 7,3 NACKA EFTERFRÅGAN VARIERAR I REGIONEN Kötiderna till en hyresrätt i Stockholm kan variera stort beroende på hyra och område. Även inom ett specifikt område kan vi se stora skillnader. På kartan redovisas genomsnittlig kötid per område för 2014. TYRESÖ Nyproducerade lägenheter har oftast kortare kötid. Därför särredovisas kötiden för nyproduktion i kartan. 6,5 2,4 HANINGE Källa: Bostadsförmedlingen i Stockholm AB:s databas 2014 Stadskartan 7
NYPRODUKTIONEN MINSKAR KÖTIDERNA Fortsatt stor folkökning har inneburit långa kötider för hyresrätter i både inner- och ytterstad. Nu sker stor nyproduktion i både befintliga och nya stadsdelar och områden i regionen. Under 2014 mer än fördubblade vi antalet förmedlingar av nyproducerade lägenheter. En förändring som också inneburit nya utmaningar för oss på Bostadsförmedlingen. Utbudet av nyproducerade hyresrätter ökar hela tiden och enligt en undersökning av Bostadsförmedlingens kö kan 71% tänka sig att bo i en nyproducerad bostad. Kötiderna, som en måttstock på efterfrågan, visar dock att nyproducerade hyresrätter än så länge är mindre populära än lägenheter i befintliga bestånd. Den genomsnittliga kötiden för en nyproducerad lägenhet är 5,2 år och för en successionslägenhet 7,7 år. Orsaken är främst den generellt högre hyran. Men ett tillfälligt utbudsöverskott kan också mätta marknaden på enskilda platser och minska kötiden. För oss på Bostadsförmedlingen har ett ökat inflöde av nyproduktion inneburit några nya utmaningar. Med ett större inflöde av lägenheter har vi utökat vår förmedlingsorganisation och vi har också skapat en grupp som är specialiserad på just nyproduktion och de särskilda krav som ställs. Den ökade volymen nyproduktion har också krävt en ökad servicenivå i förmedlingsuppdragen, samt i samverkan med fastighetsägarna. Ett exempel på det är lägenhetsvisningar. Varje visning planeras och genomförs gemensamt utifrån våra olika roller. Vi har också fått en ny kundgrupp i kategorin byggande bolag. Sedan tidigare har vi förmedlat nyproduktion åt de fastighetsägare som i huvudsak förvaltar ett eget bestånd och då och då bygger nytt. Nu har vi i allt högre utsträckning också fått uppdrag från bolag vars kärnverksamhet är att utveckla bostadsbestånd åt andra att förvalta. Behöver en bostad omgående Behöver en bostad inom ett år Behöver en bostad inom 1-2 år Behöver en bostad inom 2-4 år Behöver en bostad senare Behöver ingen annan bostad 1 När i tiden tror du att du har behov av en bostad? (Bas alla respondenter) 18 17 19 20 24 0 50 100 % 8
JOHN MATTSON SATSAR PÅ NYPRODUKTION OCH FLYTTAR SIN BOSTADSKÖ Att lägga över den egna bostadskön till Bostadsförmedlingen är ett sätt att effektivisera sin uthyrningsverksamhet. Allt fler utökar sitt samarbete med Bostadsförmedlingen. John Mattson Fastighets AB på Lidingö är det senaste exemplet. John Mattson, som firar 50-årsjubileum i år, är ett av alla de fastighetsbolag som nu tar del i regionens ambition att öka bostadsbyggandet. John Mattson har en flerårig plan på nyproduktion i området kring Larsberg på Lidingö där man också har sina rötter i ett stort bestånd av äldre hyresrätter. Under 2014 beslutade John Mattson att det var kärnverksamheten man skulle fokusera på. Det man var bäst på. Man beslutade att lägga över sin egen bostadskö till Bostadsförmedlingen. Varför? Vd, Siv Malmgren berättar: Vi började få upp mot 20 000 personer i vår egen kö. Och det blev allt svårare att administrera och kommunicera med kön på ett bra sätt. Vi förstod ju också att vår planerade expansion knappast skulle förenkla den situationen och vår ambition var ju den motsatta. Så vi insåg att vi behövde ta hjälp för att öka servicen och säkerheten i kösystemet. BF: Hur gick det till när ni väl tog beslutet att administrera er kö utanför huset? SM: Vi sökte upp Bostadsförmedlingen och gick igenom våra behov tillsammans. I våra diskussioner upplevde vi dem som väldigt proffsiga och kom ganska fort fram till ett beslut att samarbeta med dem och hur det skulle gå till. Dialogen var enkel och det var tydligt att de hade både erfarenhet och resurser att lösa problemet. BF: En av de viktigaste frågorna att lösa var hur ni skulle fasa över den egna kön in i Bostadsförmedlingens kö och kommunikationen kring detta. Hur löste ni det? SM: Vi startade tidigt i processen en planering tillsammans med Bostadsförmedlingen kring överflyttningen av kön och hur vår kö skulle reagera på det. Slutligen valde vi att göra det i fyra faser. År ett kan vår egen kö söka 75% av vårt utbud, år två är det 50%, år tre, 25% och till slut år fyra går all förmedling via Bostadsförmedlingen. De allra flesta av våra hyresgäster accepterade detta. Kommunikationen var viktig och den fungerade. Och nu är vi alltså igång i den första fasen. BF: Det har gått ganska kort tid. Kan du ändå summera samarbetet nu efter några månader? SM: Hittills har det fungerat väldigt bra och vi har redan fått en del nya insikter. Vi har till exempel lärt oss vikten av att informera så mycket som möjligt i samband med att vi annonserar ut en lägenhet, för att få effektiva visningar. Av 30 35 kallade kommer 20 25 och det tycker vi är bra. Jag måste säga att min bild av Bostadsförmedlingen har förändrats mycket under senare år. Från att tänka på en lite stel organisation med myndighetsstämpel till en upplevelse av en professionell mäklare, men med samhällsansvar. Det är enkelt att arbeta med dem och ett mervärde är all den statistik och de analyser vi kan få som hjälper oss i våra etableringsbeslut. Jag är jättenöjd. 9
Business Arena, september 2014 Business Arena, september 2014 I SAMVERKAN MED FASTIGHETSÄGARE Sedan flera år möts medarbetare från fastighetsägare och Bostadsförmedlingen på den årliga Kun(d)skapsträffen. Som namnet antyder är syftet att utbyta värdefull erfarenhet och kunskap som kan bidra till att förenkla för bättre kundnytta. Vid årets träff deltog cirka 200 representanter från våra fastighetsägare, och delade erfarenheter och kunskap kring bland annat lägenhetsvisningar. Stockholm Bygger, som Bostadsförmedlingen projektleder, är ett samarbetsprojekt med syfte att stimulera till en strategisk och resultatinriktad dialog mellan staden och bygg- och fastighetssektorn. Stockholm Bygger har också till syfte att underlätta och stimulera pågående och framtida stadsutveckling, och ordnar populära frukostmöten där branschen och företrädare för staden och politiken möts och samtalar. Stockholm Bygger, Kulturhuset, 2014
Kun(d)skapsträffen, november 2014 FEM BRA SKÄL FÖR FASTIGHETS- ÄGARE ATT ANVÄNDA OSS Bostadsförmedlingens ambition är att samla regionens efterfrågan och utbud av hyresrätter under ett tak. Det finns ingen annan aktör som har så stor erfarenhet och kunskap om förmedling av hyresrätter och vi har en kundbas på nästan en halv miljon människor. Kun(d)skapsträffen, november 2014 1 BRA SERVICE Effektiv förmedlingsprocess och professionell kundservice. 2 3 4 ÖPPET OCH TYDLIGT Att lämna uppdrag till oss innebär en enkel, tydlig och transparent förmedlingsprocess. Student, september 2014 KUNSKAP Vi erbjuder analys och statistik om regionens hyresmarknad. 5 VÄLBESÖKT MARKNADSPLATS Med nära 30 000 besök på webbplatsen per dag når man många bostadssökande. SAMHÄLLSNYTTA Ett samlat utbud av lediga bostäder innebär en god service till de som söker bostad. Seniormässan, oktober 2014 11
VAD STYR EFTERFRÅGAN? Trots bostadsbrist tar ibland en del lägenheter lite tid att hyra ut. Vilka är kriterierna som styr och gäller det alla objekt? Det finns inget enkelt svar på det. Behov och förutsättningar styr önskemål och val av lägenhet. Och behoven är många och olika beroende på vem man frågar. Hyra, läge, bostadsstorlek, kommunikationer och utbud är olika pusselbitar som styr efterfrågan. Precis som för bostadsrätter kan vi mäta efterfrågan, men för hyresrätter är det kötid istället för kvadratmeterpris som är vårt mätverktyg. Hyran skiljer sig en hel del mellan nyproduktion och succession. Med lägre hyresnivå på successionslägenheter är också dessa hyresrätter mer efterfrågade, och trots ett större utbud är kötiden därmed längre än för nyproducerat. Den som behöver en hyresrätt relativt snabbt och har ekonomisk möjlighet, har en bättre chans om man letar bland nyproducerade lägenheter. LÄGET LIKA VIKTIGT SOM HYRAN? Nästa parameter som styr efterfrågan är läge. Ofta är det lika viktigt som hyran, men preferenserna skiljer sig mellan olika grupper. I olika stadier av livet har vi olika behov och önskemål. Generellt är dock avståndet till city en avgörande faktor för kötiden. I innerstaden förmedlar vi framförallt successionslägenheter. Med centralt läge och lägre hyror, är det här som kötiden är längst. Önskemål om bostad styrs också av vilken fas i livet man är i. Det är stor skillnad i vad som efterfrågas av exempelvis studenter, seniorer, unga barnfamiljer, tonårsfamiljer och singlar. Alla har olika behov och önskemål. Och olika om- råden har varierande bestånd och utbud. Där det finns få ettor blir kötiden längre för dessa, och vice versa. Men efterfrågan inom ett område varierar också utifrån områdets läge, karaktär och serviceutbud. Kötiden varierar alltså med bostadsstorlek men också med vilken kategori av hyresgäster området och det befintliga beståndets sammansättning attraherar. ALLA VILL HA BRA KOMMUNIKATIONER Gemensamt för alla grupper är att man vill ha bra kommunikationer. T-bana, pendeltåg eller bussar som enkelt förflyttar oss mellan arbete och bostad minskar behovet av bil. Att bo nära city är än så länge också viktigt för många. I en analys av Bostadsförmedlingens förmedlingsdata ser vi till exempel att ett halverat avstånd till T-centralen kan öka kötiden med nästan 400 dagar. Att snabbt kunna ta sig till T-centralen, givet samma avstånd, ger också stora utslag. TILLFÄLLIGA UTBUDSÖVERSKOTT Den sista pusselbiten är tillfälliga utbudsöverskott som kan uppstå när många lägenheter kommer ut på marknaden samtidigt. Lokalt kan det därför hända att marknaden tillfälligt mättas tills nya flyttströmmar har genererat ett behov. 12
SÅ HÄR VILL VI BO VIKTIGASTE EGENSKAPER FÖR DIN BOSTAD NÄR DU VÄLJER BOSTADSOMRÅDE Diagrammet visar antal poäng per alternativ. Endast tre alternativ var möjliga och högsta antal poäng visar det som värdesätts högst. NÄRA TILL ALLMÄNNA KOMMUNIKATIONER 5 519 NÄRA TILL KOMMERSIELL SERVICE (AFFÄRER, POST, BANK ETC) 2 995 INTE NÄRA HÖGT TRAFIKERADE VÄGAR OCH/ELLER STÖRS AV BULLER 2 097 NÄRA TILL NATUROMRÅDEN 1 409 HAR TILLGÅNG TILL PARKERING/GARAGE 929 NÄRA TILL SKOLA/BARNOMSORG 718 LIGGER I ETT BARNVÄNLIGT OMRÅDE 694 NÄRA VATTEN 646 ANNAT 189 Källa: Bostadsförmedlingens undersökning Bostadsköns profil 2014 VILKEN STORLEK PÅ LÄGENHET SÖKER DU? VAR VILL DU BO? 32% 31% 7% 1% 5% 41% 46% NÄRFÖRORT MAX 2 MIL FRÅN INNERSTADEN 10% 13% 4% 10% STOCKHOLMS INNERSTAD 2 5 MIL FRÅN INNERSTADEN 1 rum och kök 2 rum och kök 3 rum och kök 4 rum och kök 5 rum och kök Vet ej / ingen åsikt ANNAT VET EJ / INGEN ÅSIKT Källa: Bostadsförmedlingens undersökning Bostadsköns profil 2014 Källa: Bostadsförmedlingens undersökning Bostadsköns profil 2014 ÄR DET VIKTIGT FÖR DIG ATT NYBYGGDA HUS HAR NÅGON FORM AV MILJÖMÄRKNING, T EX SVANEN? VILKEN TYCKER DU ÄR DEN BÄSTA STORLEKEN PÅ EN LÄGENHET SOM ÄR TRE RUM OCH KÖK? 37% 3% Över 95 kvm 13% 25% 19% 6% 7% 91 95 kvm 15% 86 90 kvm 21% 81 85 kvm 27% 76 80 kvm 15% 71 75 kvm 7% 65 70 kvm Inte alls viktigt Inte så viktigt Ganska viktigt Mycket viktigt Vet ej 2% Under 65 kvm 3% Vet ej/ingen åsikt Källa: Bostadsförmedlingens kundpanel Källa: Bostadsförmedlingens kundpanel 13
BOSTADSKÖN ENKEL FÖRMEDLING PÅ EN SVÅR BOSTADSMARKNAD Stockholms bostadskö har funnits sedan 1947. Den kom till för att förenkla för bostadssökanden i en situation där man till och med avrådde folk från att flytta till Stockholm på grund av bostadsbristen. Under åren har bostadskön utvecklats efter situation och behov. Och idag är det en väl fungerande förmedlingstjänst på en regional hyresmarknad. Ett system baserat på lång erfarenhet av bostadssökande och fastighetsägares behov. Bostadskön är vad den heter ett kösystem där den som stått längst i kön också står närmast ett erbjudande. Kön finns på webbplatsen enkelt och helt transparent. Trots detta finns fortfarande en rad myter om kön. Den vanligaste är att det är omöjligt att få en lägenhet utan att ha stått i kön i 15 20 år. BOSTADSSNABBEN LÄGENHET UTAN KÖTID Det går att få en lägenhet utan kötid! Bostadssnabben är en särskild del på webbplatsen för lägenheter som av olika skäl kräver snabb eller särskild hantering för att bli uthyrda i tid. Här gäller först till kvarn och inte kötid. Den som först anmäler intresse för bostaden och uppfyller hyresvärdens krav föreslås som hyresgäst. Ytterligare en finess är att den som svarar ja till en bostad som annonserats i Bostadssnabben alltid behåller sin kötid i bostadskön. 2014 förmedlade vi 90 hyresrätter via Bostadssnabben. Bra för både fastighetsägare och bostadssökande. KORTTIDSKONTRAKT MED BIBEHÅLLEN KÖTID I samband med att en fastighet ska renoveras händer det att lägenheter blir lediga i väntan på ombyggnation. Ibland väljer då fastighetsägaren att hyra ut lägenheter under den tiden istället för att den ska stå tom. Hyresgästen får då ett korttidskontrakt på en viss tid och utan besittningsrätt. Det kan vara allt från någon månad till några år. Korttidskontrakt annonseras ut på Bostadsförmedlingens vanliga webbplats och som vanligt gäller att den som har längst kötid står också längst fram. Den som väljer ett korttidskontrakt har alltid kvar sin plats i bostadskön. KÖTID EN INVESTERING FÖR MÅNGA, MEN HINDRAR DET ANDRA I KÖN? Förutsatt betalningsförmåga är det alltid kötid och fastighetsägarens krav som styr. Kötiden styrs av efterfrågan som varierar beroende på hyra, läge och utbud. För den som stått länge i bostadskön ökar möjligheten att välja och få just den lägenhet man vill ha. Därför väljer många att stå i kön som en slags försäkring om ett bra framtida boende. Men så länge den kötiden inte används hindrar den inte heller någon annan med kortare kötid. För varje lägenhet som blir ledig skapas en liten kö av de som anmält intresse. Den med längst kötid står visserligen längst fram, men kanske väljer att avstå. Och då går möjligheten vidare till nummer två i kön, osv. 14
15
BOSTADSFÖRMEDLINGENS SÄRSKILDA UPPDRAG Bostadskön är i grunden en enda kö, men med några olika kategorier. Ungdomar, studenter och äldre kan söka bostad med lite andra möjligheter. Bostadsförmedlingen har också uppdraget att administrera delar av stadens bostadssociala verksamhet. EN FÖRSTA LÄGENHET För unga människor är bostaden en viktig del i processen att bygga ett eget liv. Många fastighetsägare lägger därför ut speciella ungdomslägenheter i bostadskön. Vanligtvis en mindre och relativt billig lägenhet. Alla mellan 18 och 25 år som står i bostadskön kan söka sådana lägenheter. Lika många lägenheter förmedlas till 19-åringar osv som för 25-åringar. Men som vanligt gäller att längst tid i bostadskön står längst fram. Under 2014 förmedlade vi 794 ungdomslägenheter jämfört med 746 året innan. SENIORER I BOSTADSKÖN För äldre i bostadskön finns det seniorlägenheter märkta 55+ eller 65+. Även här gäller som vanligt längst kötid, men ålderskravet måste vara uppfyllt när man anmäler intresse för lägenheten. Under 2014 förmedlade Bostadsförmedlingen 280 seniorlägenheter och 94 trygghetsboenden. FLER STUDENTER TILL STOCKHOLM Bostadssituationen i regionen innebär en risk för att studenter väljer bort våra universitet och högskolor till förmån för andra lärosäten i Sverige och världen, där det är lättare att få en bostad. Studentboenden är därför en viktig del av det arbete som pågår med att skapa nya bostäder i regionen. Bostadsförmedlingen har uppdraget att förmedla studentbostäder för alla som studerar vid universitets- eller högskoleutbildningar. Under 2014 förmedlade vi 1 367 studentbostäder. Medelkötiden för det enklaste studentboendet var 2014 2,6 år. FÖRTUR I BOSTADSKÖN Som ett led i Stockholms stads bostadssociala verksamhet har Bostadsförmedlingen uppdraget att administrera ansökningar om förtur i bostadskön. Huvuddelen av de drygt 250 ärenden per år som beviljas förtur är av medicinska skäl. Det vanligaste förtursärendet är en äldre person som behöver ett boende med tillgång till hiss. Vi har också uppdraget att förmedla försöks- och träningslägenheter samt en ny kategori Bostad Först. Dessa lägenheter förmedlas till förvaltningar i staden, som efter biståndsbeslut, hyr ut dem till vuxna i behov av särskilt stöd i boendet. 16
17
EN ORGANISATION MED FOKUS PÅ KUNDNYTTA Vi har ett viktigt samhällsuppdrag. Det kräver god förståelse för både den privata och den kommunala fastighetssektorn, såväl som för alla de som söker en bostad och deras olika behov och förutsättningar. Vår strategi för organisationens utveckling speglar den inriktningen. EN ORGANISATION SOM VÄXER I TAKT MED UTVECKLINGEN Vårt strategiska förändringsarbete har resulterat i ett ökat inflöde av lägenheter. En konsekvens är en förstärkning av organisationen främst på förmedlings- och marknadsavdelningen. Förmedlingsavdelningen består därför nu av fyra grupper. Förutom gruppen för förmedlingsstöd, ansvarar grupperna för de kommunala, respektive privata fastighetsbolag samt för förtursärenden. Uppdelningen i ansvarsområden har skapat större effektivitet och ett ökat medvetande om nyttan av samverkan. Marknadsavdelningen har under 2014 lyft in kommunikationsgruppen från staben och också förstärkt kompetensen med en tjänst som ansvarar för webbplatsen. EN ALLT MER DIGITALISERAD VERKSAMHET IT är idag en nyckelfaktor för både förvaltning och utveckling av verksamheten. När nu den helt övervägande delen av verksamheten sker digitalt blir det allt viktigare att följa samhällets utveckling och förväntningar på säkerhet, tillgänglighet och förenkling. Digitaliseringen är inte längre bara teknik utan ett sätt att tänka och agera på och det ställer stora krav på vår IT-verksamhet. Under de senare åren har vår IT-verksamhet därför utvecklats från att ha varit en mindre enhet med ett större konsultstöd till en avdelning med tio anställda IT-specialister. Avdelningen har stort fokus på fortsatt utveckling av vår webbplats, närmast med en mobil anpassning, och att framtidssäkra våra verksamhetssystem. EN VÄRDEDRIVEN KULTUR En stark kultur är avgörande för genomförandet av strategierna och hur väl vi levererar på vårt varumärkeslöfte. Som ett led i arbetet med att utveckla verksamheten och varumärket, har vi lagt kraft på att förstå och utveckla den interna kulturen så att den stöttar verksamheten optimalt. Varje år gör vi därför en mätning av vilka värderingar som medarbetare och chefer anser är styrande för den interna kulturen samt vilka värderingar man önskar ska vara styrande i det dagliga arbetet. Resultatet diskuteras i hela organisationen. Det ger en ökad medvetenhet om vårt beteende och vilken påverkan det har både internt och externt. Vi ser också tydligt att kulturen förändras och allt bättre stöttar verksamheten och den strategiska utvecklingen. Att mäta och förstå kulturen är alltså en viktig del också i själva förändringsarbetet, men vi gör också direkta aktiviteter för utvecklingen av den värdegrund vi arbetar med. En intern ambassadörsgrupp träffas regelbundet för att dela erfarenheter och skapa och kommunicera storytelling inom organisationen. Gruppen ansvarar också för en månatlig Tyck Till -fråga på intranätet. EN HÄLSOSAM ARBETSPLATS I vårt strategiska utvecklingsarbete är samverkan en nyckelfaktor. Vi har därför bland annat byggt om våra lokaler för en större öppenhet. Stor omsorg har samtidigt lagts på att förbättra arbetsmiljön och under 2014 gjordes en rad insatser för till exempel förbättrad akustik, ergonomi och tysta rum. Vi har periodvis högre sjuktal och förebyggande åtgärder är därför prioriterade. Förutom att ta hjälp av ergonomer och företagshälsovård, har vi satsat på att stimulera ett ökat ansvar för den egna hälsan. Extra friskvårdsinsatser med pausgympa, föreläsningar och friskvårdstimme är exempel på det. Och genom att höja och aktivt kommunicera friskvårdsbidraget har vi stimulerat många att utnyttja det. 18