OM LÖNSAM ENERGIEFFEKTIVISERING AV FASTIGHETER OCH FJÄRRVÄRMENÄT F E M S T E G S modellen Halvera förbrukningen! Vare sig du siktar på att uppfylla kraven för Green Building eller bara är ute efter att sänka energikostnaden så är Femstegsmodellen definitivt rätt modell för dig. Läs mer på sidan 4. I huvudet på en energijägare För Stefan Martinsson tar energijakten aldrig slut. Hans uppdrag är att minska energiförbrukningen och därmed spara pengar för KTCs kunder. Jakten på energitjuvar får aldrig stanna upp. Läs mer på sidan 3. Läs också om: Intelligent fjärrvärme Femstegsmodellen hos Riksbyggen Lönsam energijakt på Lidingö Liten insats, stor utdelning KTC Control hjälper fastighetsägare och energibolag att spara energi och minska miljöpåverkan genom att få full kontroll över sina energisystem. Vår metod Femstegsmodellen ger omedelbara resultat och lägger grunden för kontinuerliga förbättringar. Läs mer om hur vi hjälpt andra och kan hjälpa dig på www.ktc.se
2 FEMSTEGSMODELLEN Liten insats, hög utdelning. Energibesparing är förmodligen den lönsammaste investering du kan göra för både dina fastigheter och miljön. Insatsen är låg och utdelningen hög den är dessutom både snabb och säker. Trenden är tydlig, det här är verkligen något som allt fler fastighetsägare insett, säger Jonas Almér, VD på KTC Stockholm. När investeringarna i nybyggnation minskade på grund av finanskrisen, fortsatte fastighetsägarna att investera i sina befintliga fastigheter. För KTC innebar lågkonjunkturåret 2009 både ökad omsättning och större marknadsandelar. Det kanske inte är så konstigt, fyller Peter Gustavsson, VD på KTC Göteborg, i. Det vi erbjuder märks väldigt snabbt på sista raden i resultaträkningen. De fastighetsägare som nu satsat på att göra sina hus energieffektiva har dessutom skaffat sig ett bra utgångsläge inför framtiden. För när det gäller energipriserna är det i alla fall en sak som är säker, de kommer inte att sjunka. KTC var tidigt ute med att spara energi genom intelligent fastighetsautomation. Redan på 80-talet introducerades de första styr- och mätsystemen och med Femstegsmodellen tog man steget fullt ut. Det senaste utvecklingssteget är området Energitjänster som erbjuder avancerad driftsoptimering. Miljöcertifiering driver på Att energibesparing gynnar både ekonomin och miljön driver på intresset ytterligare. EUinitiativet GreenBuilding är ett exempel på detta. Fastighetsägare som bygger nytt med 25% lägre energianvändning än Boverkets energikrav eller minskar förbrukningen i befintliga hus med 25% kan bli GreenBuilding Partner och får använda detta i sin kommunikation. Vi har hjälpt ett antal fastighetsägare med detta och det är intressant att se hur väl tankarna sammanfaller med Femstegsmodellen, fortsätter Peter Gustavsson. Den är som klippt och skuren i sammanhanget. Hur ser då framtiden ut? Jonas och Peter är helt eniga om att vi ännu bara sett början på utvecklingen. I takt med att medvetenheten om vad man kan åstadkomma ökar samtidigt som kraven på energisnåla hus också gör det, kommer den här utvecklingen att accelerera, säger de. Alla är ju dessutom vinnare; fastighetsägarna, miljön och hyresgästerna. Vi har en hel del intressanta produkter och tjänster på gång inom den närmaste tiden. Optimeringshjulet Samordning & projektledning. Proaktiv användning av den samlade kunskapen om anläggningen. Mediauppföljning. Att mäta är att veta jämförelse med nyckeltal. Drift & optimering. Direkt systempåverkan på befintliga system. Rondering. Statuskontroll och åtgärder på plats. Larmadministration. Få larm och till rätt person. Femstegsmodellen Mars 2010 KTC Control 08-556 320 70 031-734 19 00 www.ktc.se Produktion: Skooter Reklambyrå & Maria Lycke Form
I huvudet på en energijägare. Uppdragsbeskrivningen är entydig: minska förbrukningen av el, vatten och värme inte bara i år utan också nästa och året därpå. För en energijägare finns inget slutdatum i jakten på energitjuvar. Jag brukar beskriva driftsoptimering som ett hjul som ska hållas rullande, säger Stefan Martinsson, energijägare och ansvarig för Energitjänster hos KTC. Hjulet sätts i rullning genom insamling av objektiva mätdata om mediaförbrukningen från de tekniska systemen. Genom att jämföra med nyckeltal hittar man onormala förbrukare och kan prioritera vad som ska åtgärdas först. Förfina efter hand Utgångspunkten är att få ut maximalt ur de befintliga systemen, vilket gör att det oftast räcker att investera i tid och kanske även i uppgradering av mjukvara. Det är därför som driftsoptimering betalar sig mycket snabbt. Driftsoptimering handlar inte om att utreda vad som skulle ha gjorts eller bör göras, utan om tålmodigt praktiskt arbete, fortsätter Stefan Martinsson. Man börjar med det som verkar enklast att rätta till, kontrollerar resultatet och justerar igen om det behövs. Så håller man på med system efter system, hus efter hus och ökar förfiningsgraden efterhand som kunskapen om fastigheterna ökar. Vad är det då man justerar och var finns de största besparingarna att hämta? Enligt Stefan Martinsson kan det vara nästan var som helst. För höga vattentemperaturer, dålig kontroll på lägenhetstemperaturerna, pumpar och fläktar som går i onödan är exempel på saker som kostar mycket pengar under ett år, säger han. Det är inte bara gamla hus som behöver driftsoptimeras, i nya behöver systemen definitivt trimmas in igen efter ett litet tag. Lönsam energijakt Thomas Lepik, Energiansvarig på Bostadsbolaget i Göteborg, har arbetat med energijägare i tio år, vilket varit mycket lönsamt. För varje investerad 1000-lapp har vi kunnat minska driftskostnaderna med upp till 5 6000 kronor i de berörda fastigheterna, berättar han. Thomas Lepik betonar att en energijägare är en person, inte ett företag. Resultatet beror helt på energijägarens kompetens, erfarenhet och engagemang, fortsätter han. Han eller hon ska hitta felen, kunna åtgärda dem och våga testa nya lösningar. E-rapporten central Den webbaserade E-rapporten från Göteborg Energi är central i sammanhanget. Rapporten ger aktuell information om energi- och resursförbrukningen i fastighetsbeståndet, vilket utgör faktaunderlag för såväl akuta som långsiktiga insatser. Alla har tillgång till E-rapporten, säger Thomas Lepik. Den är inte bara en angelägenhet för driftavdelningen, utan viktig för att skapa förståelse och insikt om energiarbetet hos alla i företaget. Den är också nödvändig för att alla ska utgå från samma faktaunderlag. Hjulet får aldrig stanna Sedan slutet av 2009 är Stefan Martinsson ansvarig för Energitjänster hos KTC, som innefattar just driftsoptimering. Hans bakgrund är ganska typisk för en energijägare med 20 års praktisk energierfarenhet från industrier och fastighetsbolag. Det man vinner på att anlita våra specialister är, förutom de omedelbara besparingarna, tillgång till spetskompetens inom energieffektivisering, menar han. Driftsoptimering är ett lagarbete mellan våra energijägare och kundens driftstekniker. Efterhand som arbetet fortskrider överförs också kunskap som gör att optimeringshjulet kan hållas rullande. För om det stannar, kommer förbrukningen snart att stiga igen, det har jag sett många exempel på genom åren.
4 FEMSTEGSMODELLEN Halvera förbrukningen. Omöjligt? Inte alls. Tar man ett helhetsgrepp och samordnar alla sina system, arbetar metodiskt och involverar de boende når man snabbt förbluffande resultat. Femstegsmodellen bygger på många års samarbete med svenska fastighetsförvaltare och energibolag, säger Per-Ola Büller, försäljningschef på KTC Göteborg. Den är en metod för systematisk energieffektivisering som visat sig vara mycket framgångsrik. Hemligheten ligger i att steg för steg samla in kunskap om sina fastigheters energi status. Genom att systematisera, samordna och analysera informationen avslöjas de onormala energiförbrukarna så att man snabbt kan sätta in effektiva åtgärder. Det är detta som de tre första stegen i Femstegsmodellen går ut på. Steg 1: omfattar mätning och analys. Med hjälp av KTC Analyser blir fakta om energioch resursförbrukningen i såväl enskilda fastigheter som hela beståndet lättillgängligt för olika typer av användare. Steg 2: handlar om att koppla samman de fastighetstekniska installationerna och analysera hur de påverkar varandra för optimal drift. Intelligent styrning av fastighetssystemen ger omedelbara besparingar och underlättar den tekniska förvaltningen. Steg 3: innefattar driftövervakning med KTC Scada, som är ett webbaserat, fabrikats oberoende system. Det innebär att information från fastighetens alla system presenteras via OPC-protokoll på ett enhetligt och lättöverskådligt sätt. De tre första stegen lägger grunden för effektiv driftsoptimering, fortsätter Per-Ola Büller. Man ser snabbt resultat, sporras till att hitta nya besparingsmöjligheter och får på så sätt igång en kontinuerlig förbättringsprocess. Steg 4: individuell mätning och debitering, gör hyresgästerna mer energimedvetna samtidigt som de kan påverka hushållets energikostnad. Att betala för sin egen förbrukning är ett effektivt sätt att få hyresgästen att ändra energibeteende säger Per-Ola Büller. Steg 5: här presenteras förbrukningen i realtid, istället för på fakturan en månad senare vilket ytterligare ökar möjligheten att förändra de boendes energibeteende. Presentationsgränssnitt är webb, TV, mobiltelefon eller lägenhetsskärmen SBox via Manodo Home Arena. Detta är ett öppet gräns snitt som ger möjligheter att erbjuda hyresgästerna en rad service- och trygghetstjänster som porttelefon (inkl.bild), tvättstugebokning, felanmälan, busstid tabeller, väder m.m. De riktigt stora besparingseffekterna uppnås när systemen för fastighetsdrift och individuell mätning samordnas såväl vad gäller data som funktioner. Konkret innebär detta att steg 4 och 5 kopplas samman med steg 1 3. Mätvärden från lägenhetsgivarna ger då kontinuerlig information till det överordnade systemet, som anpassar driften efter data från varje lägenhet. Man får full kontroll över vad som händer i fastigheterna och ser tydligt onormala avvikelser. Det är denna samordning i kombination med att varje hyresgäst får aktuell information om sin förbrukning, som gör Femstegsmodellen så kraftfull. Femstegsmodellen är helt enkelt en helhetslösning som öppnar nya möjligheter att bli verkligt energieffektiv. Den är inte bara för nya och gamla bostadshus utan även för kommersiella fastigheter som vill effektivisera driften och stärka konkurrenskraften, avslutar Per-Ola.
Fastighetsautomation plug and play. Färdigpaketerade styrsystem som levereras direkt till byggplatsen spar inte bara tid och pengar utan ger också bättre funktionalitet och stabilare drift. ett nybygge. Dimensionering, ritningsunderlag, installations- och driftsättningsanvisningar, tekniska specifikationer, underhållsscheman med mera finns färdiga. Det underlättar arbetet för kommande led i kedjan och säker ställer att resultatet blir som man tänkt sig. Systemet är helt klart för anslutning, de ingående komponenterna utprovade tillsam energiuppföljning där JM kan följa upp att I systemet finns även verktygen för mans och kapaciteten anpassad till huset. normkraven för nybyggnation innehålls. JM är ett av de byggföretag som kommit KTCs prefabricerade lösningar ingår i längst med att standardisera de tekniska JMs standard. De är skalbara och innehåller systemen i sina nybyggen. Det innebär att styrning för hela fas tigheten inklusive värme, ventilation, mätning och andra tekniska JMs projektorganisation har ett antal utprovade tekniklösningar att välja bland till installationer. Online-tjänst bättre och billigare än egen webbserver Hur mycket kostar ditt lokala driftövervakningssystem egentligen? Vad blir månadskostnaden om du räknar samman inköp och installation av server, service och uppgradering av programvaror och hårdvaror under en tioårsperiod? Helt säkert betydligt högre än om du istället abonnerar på ett system som KTC Scada Online. Du betalar bara för de tjänster du behöver och programvarorna ligger på KTCs servrar. KTC ansvarar för daglig drift och kontinuerliga uppdateringar av såväl hård- som mjukvara och garanterar hög IT-säkerhet. KTC Scada Online ingår i samma plattform som KTC Analyser. Det är fabrikatsoberoende och kan samla in mätvärden via OPC-protokoll från alla typer av fastighetstekniska system. Driftinformationen är lättillgänglig via webbgränssnitt och lösenord för alla som behöver komma åt den. Låter det intressant? Kontakta oss eller gå in på www.ktc.se så får du veta mer. Begränsa effekten. Dynamisk effektbegränsning jämnar ut topparna och ger dig full kontroll på fjärrvärmecentralen. Läs mer på www.ktc.se
6 FEMSTEGSMODELLEN Lär dig mer om verktygen Ju mer du kan om produkter och system, desto bättre kan du utnyttja alla möjligheter de erbjuder. Det är precis det som KTCs utbildning går ut på. Kursutbudet omfattar både grundläggande och mer avancerade utbildningar för såväl enstaka produkter som hela system. Innehållet skräddarsys efter deltagarnas behov och genomförs på något av KTCs kontor eller ute hos dig. Efter avslutad kurs har deltagarna alltid tillgång till personlig support. Jönköping Energi är ett av företagen som utnyttjat detta. Våra drifttekniker genomgick Grundkurs DUC för att lära sig mer om styrsystemets alla möjligheter i fjärrvärmeundercentralerna, säger Martin Brage på Jönköping Energi. Om undercentralerna fungerar bra fungerar också vårt nät bra och ju mer vi kan, desto smidigare blir vårt samarbete med fastighetsdriften. Mer om KTCs utbildningsprogram hittar du på www.ktc.se Intelligent fjärrvärme i Nynäshamn. Samordning av fjärrvärmeundercentralerna i ett gemensamt system för drift och övervakning ger dig bättre kontroll över fjärrvärmenätet. Du kan utnyttja energin maximalt och styra om systemet snabbare vid underhållsarbeten och driftstörningar. Det är detta vi menar med intelligent fjärrvärme, säger Ingvar Rindebäck på KTC Göteborg. 2006 installerade vi ett sådant system för Fortum Värme i Nynäshamn och erfarenheterna efter ett antal års drift är mycket goda. Cirka 140 fjärrvärmeundercentraler i fastigheterna styrs och övervakas av ett centralt system med ducar i varje undercentral. Programvaran är placerad hos KTC i Göteborg och kommunicerar med ducarna via gsm-nätet. Data om varje undercentrals förbrukning exporteras från databasen till Fortums centrala system för debitering av fastighetsägarna. Programvarorna som används är KTC Scada och KTC Analyser. Systemet ger ögonblicksbilder av hur fjärrvärmenätet fungerar. Om något inte fungerar som det ska kan Fortum Värme agera snabbt och styra om energiflödet medan felet åtgärdas. Man slipper på så sätt utnyttja reservenergi i form av till exempel olja eller andra mindre miljövänliga alternativ. Systemet ger också bättre underlag för rättvis debitering av de anslutna fastigheterna samt ökade möjligheter till driftsoptimering. Fortum Värme har länge arbetat tillsammans med fastighetsägarna för att trimma systemen kontinuerligt. Nu får man ännu bättre förutsättningar, vilket alla tjänar på. Foto: Erik Gustavsson
Lönsam energijakt på Lidingö. Vi vill att Larsberg ska vara ett föredöme för hyresrätten som boendeform och då kommer energianvändning och miljöpåverkan högt på dagordningen. Vår målbild när det gäller energi är kort och gott lägsta förbrukning. Det säger Jonas Petré, projektchef på fastighetsbolaget John Mattson med anledning av de goda resultaten från det pågående driftoptimeringsprojektet. Under 2009 minskade vi fjärrvärmeförbrukningen med 20 procent, från 172 till 138 kwh/m 2, säger energijägaren Mats Carlqvist på KTC Stockholm. Investeringen begränsade sig till att lägga tid på mätning, analys och uppföljning samt att uppgradera viss mjukvara. Det handlar alltså inte om nya system eller stora ombyggnationer och det är därför som driftsoptimering betalar sig så snabbt. John Mattson är ett familjeägt fastighetsbolag som sedan 40 år tillbaka äger och förvaltar Larsberg på Lidingö i Stockholm. Området består av 30 fastigheter med ca 1400 hyreslägenheter och några kommersiella lokaler. För omkring tio år sedan började man byta ut sina gamla ducar mot KTC-ducar. Därefter har man steg för steg byggt vidare på sitt fastighetssystem med både KTC Scada och KTC Analyser. Det innebär att John Mattson hade de tre första stegen i Femstegsmodellen och kraftfulla verktyg för driftsoptimering, fortsätter Mats. Det handlade bara om att utnyttja all information i systemen för att kunna sätta in åtgärder där de skulle göra störst nytta. Första steget i energijakten var att strukturera all statistik fem år tillbaka så man fick korrekta värden i analysverktyget. Efter detta kunde energitjuvarna kartläggas och felaktigheter i fastigheterna börja rättas till. Till exempel genom att göra fortlöpande förbättringar i ducar och övervakningssystem samt att hitta nya energismarta lösningar och system. Den kanske viktigaste faktorn är kunskapsöverföringen från KTC till vår egen driftspersonal, säger Jonas Petré. Alla är delaktiga i driftsoptimeringen, kan följa utvecklingen och bidra aktivt. För det här är inget tidsavgränsat projekt utan en ständigt pågående process.
Riksbyggen-premiär för Femstegsmodellen Att bestämma sig för hela Femstegsmodellen var inte svårt när vi förstod vilka möjligheter att åstadkomma verkligt energieffektiva hus, som öppnade sig Det som avgjorde var den smidiga samordningen mellan det individuella mätsystemet och fastigheternas drift- och övervakningssystem. På så sätt får vi ett integrerat system som ger oss full kontroll på energianvändningen. Det säger Gert Lönnroth på Riksbyggen i Göteborg med anledning av att man nu för första gången använder Femstegsmodellen fullt ut. Det handlar om tre åttavånings punkthus på Högsbogatan i Göteborg med tillsammans 93 lägenheter. Första inflyttning sker våren 2010. Husen är projekterade för ett uppvärmningsbehov på ca 80 kwh/kvm/år och värms av bergvärme och vindkraft i kombination med direktverkande el. Stommen är värmetrög och betongväggarna tjockare än normalt för att hålla kvar värmen längre. Individuell mätning och debitering var självskrivet, fortsätter Gert Lönnroth. Men vi ville bättra på de boendes möjligheter att påverka sin förbrukning. Därför bestämde vi oss för att ta ytterligare ett steg genom boendekommunikation i form av Manodo SBox. På en liten terminal i hallen kan man se exakt hur mycket el och värme som används i lägenheterna för tillfället. I SBox-terminalen finns även en rad andra nytto- och trygghetsfunktioner så som bildporttelefon, felanmälan, tidtabeller för kollektivtrafiken med mera. Individuell mätning och boendekommunikation hjälper de boende att göra något åt sin energianvändning, säger Gert Lönnroth Men den riktigt stora fördelen, som gjorde att vi fastnade för Femstegs modellen, är sammankopplingen av varje lägenhets mätsystem med fastighetens överordnade driftsystem. Mätvärden från lägenhetsgivarna ger kontinuerlig information till det överordnade systemet som anpassar driften efter data från varje lägenhet. Det underlättar driften och ger oss bra kontroll på vad som händer i fastigheterna eftersom onormala avvikelser av energiförbrukningen syns tydligt. KTC Partner. KTC har egna support-, service- och entreprenadbolag i Göteborg och Stockholm. I övriga landet och i Norge samarbetar man med partners. Dessa är certifierade enligt KTCs utbildningsprogram och står därför för en hög kunskaps- och kvalitetsnivå. En KTC Partner fungerar som vår förlängda arm ute i landet, säger Ingvar Rindebäck, ansvarig för KTC Partner. Beroende på de lokala förutsättningarna arbetar man med hela eller utvalda delar av Femstegsmodellen. Som KTC Partner har man kvalificerad uppbackning samt tillgång till hela KTCs produktsortiment och affärsmodell. En KTC Partner erbjuder samma kvalitativa systemlösningar som KTC-bolagen, vilket både partner och slutkunder tjänar på. Vi märker att våra KTC Partner upp skattar möjligheterna till stöd i form av teknisk förädling av våra produkter och system, fortsätter Ingvar Rindebäck. Vi kan till exempel hjälpa till med skåpskonstruktion, DUC-programmering och även driftsättning om så önskas. Med partnerskapet följer många mervärden på köpet. Man samarbetar med en organisation som inte bara är produktleverantör, utan också har daglig erfarenhet från partnerns verklighet. Vi förstår de utmaningar och möjligheter de arbetar med och kan lätt anpassa oss till deras verksamhet, slutar Ingvar Rindebäck. Lista över KTC Partner finns på www.ktc.se Är du själv intresserad av att bli partner, kontakta Ingvar Rindebäck.