Vinnare av E-Prize 2015 Vi tog hem pris för innovativt energiarbete. Läs mer på sidan 17. Samarbete med staden Vi vill vara en aktiv part i övergripande stadsutvecklingsfrågor. Läs mer på sidan 22. Hållbarhetsrapport 2015 Urban Escape lyfter city Arbetet med vårt stora stadsutvecklingsprojekt fortsätter. Läs mer på sidorna 12 13.
HÅLLBARHETSRAPPORT 2015 I AMF FASTIGHETER Nytt år, ny rapport Det här är AMF Fastigheters hållbarhetsrapport för 2015. Här beskriver vi vårt arbete för en hållbar utveckling. Det handlar om ansvarstagande och långsiktighet för oss som företag och om vårt bidrag till en positiv samhällsutveckling. Vår ambition är att ge en relevant, tillgänglig och transparent redovisning av arbete, framsteg, goda exempel och återstående utmaningar. Som ett led i att säkerställa en trovärdig kommunikation följer vi principer och riktlinjer enligt Global Reporting Initiative, GRI, dock utan att tillämpa dessa fullt ut inom ramen för denna rapport. För fullständig redovisning enligt GRIs kriterier hänvisar vi till AMF-koncernens hållbarhetsredovisning*. Trevlig läsning! *www.amf.se/om-amf/finansiell-information/ Innehållsförteckning Det här är AMF Fastigheter...4 Hållbarhet som kommer våra sparare till godo...5 Att tänka hållbart är en investering... 6 7 Hållbarhetsmål... 8 9 Vi skapar stadsrum där människor vill vara...10 2 Teatern där maten spelar huvudrollen...11 Urban Escape ett nytt stadsrum mitt i city... 12 13 Hushållning med energi och resurser... 14 18 Tekniker med fokus på energi...19 Satsning på solceller...19 Att arbeta hos AMF Fastigheter... 20 21 Vikten av en bra dialog... 22 23 Kontakt...24 Genom att följa de förändringar som sker i omvärlden och kontinuerligt värdera våra ställningstaganden mot ökade krav och förväntningar, ser vi till att utvecklas i takt med samtiden. Välkommen MATS HEDEROS, VD PÅ AMF FASTIGHETER till Teatern Den nya matscenen har fått Ringen och Skanstull att leva upp. Läs mer på sidan 11. 3
HÅLLBARHETSRAPPORT 2015 I AMF FASTIGHETER AMF FASTIGHETER I HÅLLBARHETSRAPPORT 2015 Det här är AMF Fastigheter AMF Fastigheter utvecklar och förvaltar kontor och handelsfastigheter i Stockholm. Vi arbetar aktivt för en levande och attraktiv stad med visionen att göra stadsrum där människor vill vara. I nära samarbete med staden och andra fastighetsägare utvecklar vi Stockholm för framtiden. AMF Fastigheter är idag ett av Sveriges största fastighetsbolag med närmare 40 fastigheter i Stockholm och Sundbyberg, merparten i Stockholm city. Det är fastigheter med moderna kontor, citybutiker och hotell, flertalet belägna i kluster i attraktiva lägen. Vi är ett helägt dotterbolag till pensionsbolaget AMF med övergripande uppdrag att bidra till en stabil avkastning för bolagets sparare. Värdet av fastighetsportföljen som AMF Fastigheter förvaltar uppgick vid årsskiftet 2015/2016 till drygt 43 miljarder kronor. Marknadsvärdet fördelade sig geografiskt med 86 procent inom tullarna, varav 59 procent inom CBD, Central Business Uthyrbar area fördelad per lokaltyp Nyckeltal (totalt bestånd) Utfall 2015 (helår) Utfall 2014 (helår) Marknadsvärde, Mkr 43 388 36 741 Intäkter netto, Mkr 2 014 2 198 Direktavkastning 3,3 % 4,3 % Direktavkastning (exklusive projektfastigheter) 4,6 % 4,6 % Totalavkastning 15,4 % 6,7 % Uthyrningsbar area exkl. garage (tusental kvm) 661 676 Areavakans 7,9 % 11,0 % Antal fastigheter 38 38 Antal anställda 95 90 17% 6% 77% Kontor Butik och restaurang Övrigt District och 14 procent utanför tullarna, varav 10 procent i Marievik och 4 procent i centrala Sundbyberg. Den uthyrningsbara arean utgörs av 77 procent kontorslokaler, 17 procent butik och restaurang och 6 procent övrigt. Hållbarhet som kommer våra sparare till godo Vårt uppdrag är att bidra till en stabil avkastning för AMFs pensionssparare. Ett sådant värdeskapande över tid förutsätter en långsiktigt hållbar strategi, där ansvarstagande för människor och miljö är självklara delar. Det vi åstadkommer i form av hållbar stadsutveckling och effektiva energisystem kommer våra sparare till godo och bidrar samtidigt till en positiv samhällsutveckling i ett större perspektiv. 2015 var ett år då hållbar utveckling och ansvarstagande stod i fokus på den politiska agendan och i den allmänna debatten. Flyktingströmmarna i Europa, ett nytt globalt klimatmål och FNs hållbarhetsmål var några av de händelser som aktualiserade de sociala och ekologiska utmaningarna vi står inför. Hos oss på AMF Fastigheter finns samhällsansvar och långsiktighet inbyggt i vår affärsfilosofi redan från början, vilket ger oss en trygg grund. Genom att följa de förändringar som sker i omvärlden och kontinuerligt värdera våra ställningstaganden mot ökade krav och förväntningar, ser vi till att utvecklas i takt med samtiden. I våra stadsutvecklingsprojekt bidrar vi till Stockholms positiva och hållbara utveckling. Vi är med och formar staden i nära dialog med politiker, tjänstemän, nuvarande och framtida hyresgäster, samarbetspartners och andra intressenter. Vår vision är att skapa stadsrum där människor vill vara. Genom att omvandla tidigare bortglömda och slutna kvarter till levande, trygga och attraktiva platser lockar vi stockholmare, besökare och turister att väcka liv i city. Samtidigt ger vi våra hyresgäster de bästa förutsättningarna för innovation, tillväxt och samarbeten. Urban Escape Stockholm, vårt hittills största projekt, är ett exempel på detta. 2015 startade vi arbetet med att utveckla Södermalm. Genom förvärvet av den stora fastigheten Fatburen kan vi skapa ett attraktivt kluster runt Södra station. Samtidigt har vi genomfört en stor ombyggnation i Ringen centrum och öppnat vår nya matscen Teatern. Genom att erbjuda fantastiska matupplevelser i en oväntad miljö har Ringen centrum och hela området runt Skanstull levt upp. Som en av Sveriges största kommersiella fastighetsägare är energi- och resurseffektivitet ett självklart fokusområde för oss. Efter flera års framgångsrikt arbete med energieffektivisering satte vi 2015 ett nytt tufft mål att spara ytterligare 19 procent fram till 2019. Vi satsar också på att öka andelen förnybar energi, två exempel är projektering för en akvifär, energilager, i Brunkebergsåsen och solcellsanläggningar. Att vi belönades med Veckans Affärers E-prize 2015 är ett bevis på att vi ligger i framkant när det gäller energieffektivisering i våra fastigheter. Framåt ser vi bland annat behov av att utveckla våra insatser inom resurseffektivitet. Det handlar om att främja och ta tillvara möjligheter att återanvända och återbruka såväl inventarier som byggmaterial, dela ytor för flera funktioner etc. Vi vill också tillsammans med våra kunder jobba mer med byggtransporter där vi ser en stor potential till samordning och vinster för både människor, miljö och ekonomi. Som vägledning i vårt fortsatta hållbarhetsarbete ska vi under 2016 göra en så kallad väsentlighetsanalys. Syftet är att ytterligare identifiera och prioritera vilka frågor som är de mest relevanta för oss, som underlag för strategi och målsättningar framåt. Mats Hederos, vd på AMF Fastigheter 4 5
AMF FASTIGHETER I HÅLLBARHETSRAPPORT 2015 AMF Fastigheters hållbarhetsarbete Hållbarhetspolicy Hållbarhetsmål Handlingsplaner Hållbarhetsplattformen Kontinuerlig uppföljning och förbättring Att tänka hållbart är en investering Hållbar utveckling för AMF Fastigheter är att ta långsiktigt ansvar när vi utvecklar och förvaltar våra fastigheter, och att ta aktiv del i arbetet för en hållbar och levande stad. Vi vill bidra till en hållbar stadsutveckling med en urban miljö som utgår ifrån människors behov, oavsett om det handlar om handelsplatser, kontor, mötesplatser, gator, tak eller torg. Platser som bidrar till samhällets och Stockholms positiva utveckling. Som en av Sveriges största fastighetsägare har vi ett stort ansvar att utveckla och förvalta våra fastigheter på ett resurseffektivt sätt med hänsyn till både människor och miljö. Vi ser till fastigheternas livscykelperspektiv och anser att hållbarhetsarbetet är en värdehöjande investering snarare än en kostnad. Det handlar om minskad energianvändning och sunda materialval, goda arbetsvillkor och etiska affärsrelationer. Hållbar utveckling är ett perspektiv som integreras i våra medarbetares dagliga arbete. Kompetens, engagemang och en kontinuerlig dialog med våra intressenter är viktiga förutsättningar. Styrning av hållbarhetsarbetet Företagsledningen fastställer årligen övergripande hållbarhetsmål och handlingsplaner för att leva upp till hållbarhetspolicyn. Basen för AMF Fastigheters långsiktiga hållbarhetsarbete utgörs av Hållbarhetsplattformen, ett ledningssystem som beskriver beslutsprocesser, mål och rutiner. För att hållbarhetsarbetet ska vara effektivt och integrerat i verksamheten finns det definierade roller med tydligt ansvar samt ett antal mötesforum där hållbarhetsfrågorna kan lyftas. Årligen sker utbildningar för nyanställda om AMF Fastigheters hållbarhetsarbete. Kontinuerliga utbildningar sker även för att öka kompetensnivån i verksamheten, till exempel inom energiarbete, miljöarbete i projekt etc. Global Compact Sedan 2013 är AMF-koncernen ansluten till FNs Global Compact. Det innebär att vi ingår i ett globalt nätverk med företag som förbundit sig att följa principer för ansvarsfullt företagande inom områdena mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö samt bekämpning av korruption. Några ord om vår hållbarhetspolicy Sedan 2014 har AMF Fastigheter en övergripande hållbarhetspolicy, som fungerar som ett ramverk och grundsten för verksamhetens hållbarhetsarbete. Hållbarhetspolicyn anger att vi ska arbeta för en långsiktigt hållbar utveckling genom att: förvalta våra fastigheter med stor hänsyn till miljön utifrån ett livscykeltänkande beakta hållbarhetsaspekter vid alla investeringsbeslut och leverantörsval Väsentlighetsanalys Arbetet med hållbar utveckling behöver fortsätta utvecklas i takt med förändringar i omvärlden och i vår egen verksamhet. Som vägledning ska vi under 2016 göra en väsentlighetsanalys enligt GRIs riktlinjer. Syftet är att specificera och prioritera vilka frågor och faktorer som är de viktigaste för vårt långsiktiga hållbarhetsarbete. Globala utvecklingsmål och klimatavtal Hållbar utveckling var i fokus på den globala politiska agendan 2015. Antagandet av FNs 17 mål, som definierar en hållbar utveckling, sätter ramar och vägleder både nationer och många företag i arbetet framåt. Målen är satta på 15 års sikt och ska sammantaget leda till att extrem fattigdom utrotas, ojämlikheter och orättvisor minskar, samt att klimatkrisen löses. Ett av målen avser hållbar stadsutveckling. I december i Paris fick världen också ett globalt klimatavtal. Överenskommelsen innebär att den globala temperaturökningen ska hållas väl under 2 grader, samt ökat fokus på lösningar och styrmedel för övergång till förnybar energi och energieffektivitet. ta aktiv del i stadsutvecklingen och skapa platser där människor vill vara vara en medskapande affärspartner till kunder och intressenter samt agera ärligt i alla relationer ta tillvara alla medarbetares kompetens och erbjuda dem utvecklingsmöjligheter i en trivsam arbetsmiljö med lika rättigheter se till att alla medarbetare har kunskap om vårt hållbarhetsarbete, agerar samt förhåller sig till detta 6 7
HÅLLBARHETSRAPPORT 2015 I AMF FASTIGHETER AMF FASTIGHETER I HÅLLBARHETSRAPPORT 2015 Hållbarhetsmål 2016 Mål Mål 2016 Reducera energianvändningen 2015 2019 med 19 %, vilket motsvarar ett 1,9 % / 106 kwh/m² A temp ** energiprestandamål om 95 kwh/m² A temp *. Andel miljöklassad uthyrningsbar area (exkl. projektfastigheter) - Andel Gröna hyresavtal av uthyrningsbar kontorsarea (exkl. projektfastigheter) - Genomföra samråds- och uppföljningsmöten för gröna hyresavtal tecknade 2015 100 % Andel nya och befintliga leverantörer som har accepterat AMFs 100 % uppförandekod eller gjort motsvarande åtagande Uppföljning av avfall i byggprojekt 100 % Det underrepresenterade könet ska återfinnas bland de tre slutkandidaterna 100 % vid extern rekrytering inom arbetsgrupper med ojämn könsfördelning Nöjd-Kund-Index (NKI) 77 Mål 2015 Utfall 2015 Kommentar 3 % / 114 kwh/m² A ** temp 7,7 % / 108 kwh/m² A ** temp Målet för 2015 överträffades genom systematiskt arbete i fastigheterna med tydliga mål och handlingsplaner. 68 % 67 % Målet för 2015 ej uppnått då fastigheten Marievik 25 certifierades först februari 2016. För återstående ännu ej klassade fastigheter ska lämpligt certifieringssystem utredas under 2016. 55 % 55 % Målet för 2015 uppnåddes. - - Målet är nytt för 2016. 100 % 100 % Målet för 2015 uppnåddes. För 2016 omfattar målet leverantörer med kontraktsvärde på minst 100 000 kr, 2015 var gränsen 40 000 kr. - - Målet är nytt för 2016. 100 % 25 % Målet har ej uppnåtts då vi ej lyckats få tillräcklig bredd av sökande med relevanta kvalifikationer till utlysta tjänster. 76 77 Målet för 2015 överträffades då Nöjd Kund Index (NKI) ökade till index 77 (76). För 2016 är målet att bibehålla NKI 77. * A temp och år exkl. fastigheterna Ångtvätten 22, Marievik 24. Referensvärde är energianvändningen för maj 2013 till och med april 2014. ** A temp och år exkl. fastigheterna Ångtvätten 22, Marievik 24 och projektfastigheterna Urban Escape samt Grävlingen 12. 8 9
HÅLLBARHETSRAPPORT 2015 I AMF FASTIGHETER AMF FASTIGHETER I HÅLLBARHETSRAPPORT 2015 Vi skapar stadsrum där människor vill vara AMF Fastigheter arbetar aktivt för en levande och attraktiv stad. Genom våra stadsutvecklingsprojekt är vi med och formar Stockholm. Stadsutveckling genomsyrar allt vi gör och är därmed ett av de viktigaste områdena i vårt hållbarhetsarbete. Vår vision är att skapa stadsrum där människor vill vara. Det innebär att vi inte bara har våra fastigheter för ögonen, utan ser till helheten och omvandlar hela områden. Med moderna arbetsplatser, inspirerande handelsplatser, nyskapande taklandskap, unika hotell, restauranger, mötesplatser, innovationshus och mycket mer, bidrar vi till människors välmående, kreativitet och innovationsförmåga. Det leder också till ett långsiktigt värdeskapande som är till nytta för AMFs pensionssparare. Genom att satsa på fastigheter i kluster, som i Stockholms city, på Södermalm och i Marievik, kan vi vara med och utveckla hela stadsdelar. Vi kan ta ett helhetsgrepp och därmed öka både trivseln och attraktionskraften för hela området. Vi tror på medskapande och arbetar nära Stockholms stad, andra fastighetsägare, våra hyresgäster och andra samarbetspartners. När vi skapade Mood Stockholm 2012 väckte vi liv i en tidigare anonym del av Stockholms city. Under 2016 tar vi nästa steg och tar ett helhetsgrepp om kvarteren kring Mood. Under året fortsätter också förverkligandet av vårt hittills största stadsutvecklingsprojekt Urban Escape Stockholm. Ett ytterligare exempel är vår nya matscen Teatern i Ringen centrum, som har bidragit till att utveckla hela området runt Skanstull. Satsningen är ett led i vårt kommande arbete för att skapa nytt liv och höja attraktionskraften på Södermalm. Teatern där maten spelar huvudrollen AMF Fastigheter har länge sett en stor efterfrågan på mer och vällagad mat i området kring Skanstull. Nu har utbudet stärkts genom matsatsningen Teatern. Här får Ringens fem miljoner årliga besökare njuta av mat, dryck och umgänge under ett och samma tak. Ett större utvecklingsprojekt har under 2015 pågått i Ringen centrum vid Skanstull på Södermalm. En ny mötesplats med ett helt nytt matkoncept har skapats Teatern. Här samlas för första gången Sveriges främsta kockar och en hyllad konditor på samma matscen för att förverkliga sina matidéer och göra matupplevelser tillgängliga för alla. Mat är en viktig del i AMF Fastigheters ambition att utveckla platser där människor vill vara. Med den nya matscenen har Ringen och hela området runt Skanstull levt upp. Teatern öppnade i december 2015 och omfattar totalt nio kök med olika matinriktningar samt ett patisserie. Bland kockarna finns Magnus Nilsson från Fäviken Magasinet, Adam Dahlberg och Albin Wessman från Adam & Albin Matstudio, Stefano Catenacci från Operakällaren samt konditorn Daniel Roos. Matavfallet tar stockholmarna till jobbet På en stor matscen som Teatern blir det stora mängder avfall att hantera. Med en matavfallskvarn kan den totala sopmängden minska då avfallet istället mals ner och senare blir till biogas. I ett pilotprojekt testar AMF Fastigheter en matavfallskvarn installerad i det gemensamma diskutrymmet. Här samlas matavfall från de nio köken och den mat som gästerna lämnar. I kvarnen mals matavfallet ner till slam som lagras i en tank. Slammet hämtas en gång i månaden och körs till en behandlingsanläggning, där biogas utvinns. År 2020 ska 70 procent av den mat stockholmarna slänger samlas in och omvandlas till biogas, enligt Stockholms stad. Biogas driver bland annat sopbilar och bussar i Stockholm. Ett ton matavfall kan producera lika mycket biogas som 67 liter bensin eller 50 liter diesel. 10 11
AMF FASTIGHETER I HÅLLBARHETSRAPPORT 2015 Brunkebergstorg får liv igen Brunkebergstorg ska åter bli den livfulla plats torget en gång har varit. Det är en viktig del i konceptet för Urban Escape Stockholm. Tillsammans med Stockholms stad utvecklar vi Brunkebergstorg till en självklar plats att besöka året om. Två nya hotell är en vital del i förverkligandet, livsstilshotellen At Six och Hobo, som öppnar i mars 2017. Hotellen öppnar nya flöden av människor och skapar möten i ett tidigare slutet och ganska livlöst område. Urban Escape ett nytt stadsrum mitt i city Smart planering ger färre transporter Bättre samordning av byggtransporterna minskar antalet direkttransporter till Urban Escape avsevärt. Detta tack vare mellanlagring i ett bygglogistikcenter där transporterna med byggmaterial, verktyg och liknande samordnas och planeras. I många byggprojekt skickas godstransporter direkt till bygget vid beställning av varor. I Urban Escape-projektet är målet att minska antalet transporter till byggarbetsplatsen med hela 70 procent under hela projekttiden, jämfört med om alla transporter hade körts direkt till byggprojektet. Färre transporter medför väsentligt minskade CO ² -utsläpp i Stockholms city. Andra positiva effekter är minskat buller. Urban Escape Stockholm är AMF Fastigheters största stadsutvecklingsprojekt, en konkretisering av vår vision att göra stadsrum där människor vill vara. Ett helt kvarter mitt i Stockholms city, med fem hus, fyra gator, två torg och en galleria, omvandlas till en plats för kreativitet, innovation och utveckling. Här ryms den nya tidens kontor, hotell, handel, restauranger och takmiljöer i ett spännande samspel. Ombyggnationen av kvarteret sker successivt och ska vara klar 2019. Under 2015 har ett flertal hyresgäster kontrakterats och flera olika lanseringar har genomförts inom ramen för projektet. Rooftop Stockholms nya takmiljö En viktig utgångspunkt i Urban Escape är att tänka nytt kring hur vi använder stadens alla ytor. Att ge liv till outnyttjade tak är ett sätt att öppna upp nya platser för möten och idéer. Genom Rooftop öppnas tre tidigare slutna tak för allmänheten och ger platsen nya funktioner. Tre av fem tak knyts ihop med verksamheter inom kultur, träning, välbefinnande och service allt med 360 graders utsikt över Stockholms takåsar. Här ryms också en utomhusterrass för de nya hotellens restaurang. En av förebilderna är The High Line i New York, en gammal järnvägsbro som har förvandlats till ett parklandskap. Gröna ytor ska prägla även Rooftop. Epicenter för innovation AMF Fastigheter upplever av en allt större efterfrågan på nyskapande och innovativa platser i Stockholm. Innovationshuset Epicenter, Stockholms första innovationshus, har varit en del av satsningen på att göra Urban Escape till en plats för kreativitet och innovation. Här har skapats en hub för digital innovation där entreprenörer, tillväxtbolag och storbolag kan utbyta kunskap och utvecklas. Det första innovationshuset på 5 000 kvadratmeter öppnade i januari 2015. Utvecklingen har varit stark och under 2016 öppnar Epicenter ett nytt innovationshus i Stockholms city, i MOOD-kvarteret. Epicenter fick under 2015 utmärkelsen Årets innovationsmiljö 2015 av Vinnova, Veckans Affärer och Women Executive Search. Epicenter har utvecklats i samarbete mellan AMF Fastigheter, SIME och Result AB. Miljöfokus i Urban Escape Alla fastigheter inom kontors- och hotelldelen miljöcertifieras enligt det internationella certifieringssystemet LEED, nivå guld. Certifieringen visar på uppnådda mål inom energi- och vattenanvändning, närmiljö, materialanvändning och inomhusklimat. Prioriterat är att minska antalet byggtransporter till bygget. Ambitionen är att minska antalet leveranser med ca 70 procent under projekttiden. Byggvarubedömningen används vid val av material. För att minska den totala energianvändningen och långsiktigt övergå till förnybar energi installeras solpaneler på taket på fastigheten T 29 på Malmskillnadsgatan 32. En akvifär, ett energilager, projekteras i Brunkebergsåsen under kvarteret. I akvifären säsongslagras värme och kyla och fastigheterna i kvarteret blir till stor del självförsörjande. 12 13
HÅLLBARHETSRAPPORT 2015 I AMF FASTIGHETER Hushållning med energi och resurser Vi arbetar aktivt med energi- och resurseffektivitet i våra fastigheter. Genom att minska energianvändningen, välja miljöanpassade material, förbättra inomhusmiljön och skapa förutsättningar för bra avfallshantering bidrar vi både till en bättre miljö och till långsiktigt ökad avkastning. Vårt uppdrag, att bidra till en stabil avkastning till AMFs pensionssparare, innebär ett ansvar att kontinuerligt underhålla och utveckla våra fastigheter för att öka deras värde. För AMF Fastigheter hänger miljöprestanda och ekonomi alltså nära samman. Värdeskapande energioptimering Energianvändningen är den enskilt största miljöpåverkande faktorn i fastighetsförvaltning. AMF Fastigheter jobbar därför sedan länge systematiskt och målinriktat med att effektivisera energianvändningen och vi har åstadkommit mycket goda resultat. Under åren 2009 2014 investerades totalt 35 miljoner kronor i energikartläggningar, effektiviseringar och olika energibesparande åtgärder. Åtgärderna ledde till en reducerad energianvändning med 100 GWh, vilket motsvarar 34,6 procent i de fastigheter som innehades under hela tidsperioden, exklusive projektfastigheter. Vi har fortsatt fokus på energieffektiviseringar och har under 2015 investerat ytterligare 5 miljoner kronor. Den reducerade energianvändningen uppgår till 2 GWh, vilket motsvarar 7,7 procent (exklusive projektfastigheter). Den reducerade energin är normalårskorrigerad. De minskade energikostnaderna påverkar fastigheternas mark nadsvärde positivt då energikostnaden är en viktig kostnads post vid såväl marknadsvärderingar som vid transaktioner. För perioden 2015 2019 är målet en minskning med totalt 19 procent, vilket motsvarar energiprestanda 95 kwh/m 2 för hela fastighetsbeståndet. En viktig framgångsfaktor är den kompetens och det engagemang som finns bland våra tekniker, som hela tiden utvecklar och optimerar styrningen av fastigheterna. Andra fram gångsfaktorer är satsningar på nya energieffektiva lösningar och fokus på förnybar energi. För att underlätta våra hyresgästers arbete med att reducera sin egen verksamhetsel finns ett webbaserat verktyg framtaget som visualiserar energianvändningen. Men hjälp av webbportalen, som erbjuds hyresgäster med Gröna hyres avtal, kan energianvändning och miljöpåverkan lätt följas upp och effektiva lönsamma åtgärder identifieras. Livscykelperspektiv vid ny- och ombyggnad En fastighet påverkar miljön under hela livscykeln, från bygge till förvaltning, drift och ombyggnad. Vid ny- och ombyggnad tänker vi långsiktigt och tar hänsyn till alla faser. Livscykelkostnadsberäkningar görs för exempelvis investeringar i större installationer, för att bedöma vad som är det mest fördelaktiga alternativet på längre sikt. En större initial investering kan till exempel motiveras av att den på några års sikt betalar sig genom lägre energikostnader. Framåt behöver vi bli ännu bättre på att hushålla med alla typer av resurser och material under fastigheternas livscykel, och sträva mot ett mer utvecklat kretsloppstänkande. Miljögranskning vid förvärv Inför förvärv av fastigheter genomförs en miljöbesiktning, EDD-Environmental Due Diligence, med syfte att identifiera miljörelaterade risker. Under 2015 förvärvades fastigheten Fatburssjön 10. EDD-processen visade att fastigheten ej har några negativa miljöskulder. Certifiering enligt LEED Existing Building pågår och väntas vara klar under 2016. Målet är att uppnå LEED-gold. 14 15
HÅLLBARHETSRAPPORT 2015 I AMF FASTIGHETER AMF FASTIGHETER I HÅLLBARHETSRAPPORT 2015 Utmanande energimål Fjärrvärme långt under genomsnittet Minskad klimatpåverkan Energiprestandamål, kwh/m² 150 Specifik energianvändning, kwh/m² 200 Koldioxidutsläpp 4000 5,0 120 160 3500 3000 4,5 4,0 90 60 120 80 2500 2000 1500 3,5 3,0 2,5 30 40 1000 500 2,0 1,5 0 2015 2016 2017 2018 2019 0 Riksgenomsnittet AMF Fastigheter 2015 0 2013 2014 2015 1,0 Referensår Mål Utfall Under 2015 var målet att minska energianvändningen i befintligt fastighetsbestånd med 3 procent till energiprestanda 114 kwh/m 2 A temp. Målet överträffades, minskningen blev 7,7 procent, vilket motsvarar 108 kwh/m 2 A temp. Fastighetsel Fjärrkyla Fjärrvärme Under 2015 låg AMF Fastigheters förbrukning av fjärrvärme ungefär 54 procent under riksgenomsnittet. I riksgenomsnittet för fjärrkyla ingår enbart komfortkyla. Den specifika fjärrkyleanvändningen för AMF Fastigheter innehåller både komfort- och processkyla. Källa: Energistatistik för lokaler 2014, Energimyndigheten. Koldioxidutsläpp totalt, kg CO ² /kvm Koldioxidutsläpp totalt, ton CO ² I takt med successivt minskad energianvändning har även CO ² - belastningen minskat. Under 2015 var dock CO ² -belastningen marginellt högre beroende på att huvudleverantören av fjärrvärme hade något högre utsläppsvärde (gc0 2 e/kwh). Satsning på förnybar energi Sedan 2009 köper AMF-koncernen endast förnybar elenergi märkt Bra Miljöval till fastigheterna. Den största delen av fjärrvärmen kommer också från förnybara energikällor, och för den resterande delen sker klimatkompensation genom FN-reglerade CDM-projekt i utvecklingsländer. Investeringar görs också för egen produktion av förnybar energi. På åtta fastigheter planeras för solceller under 2016. Projekteringsarbete pågår också för att anlägga en så kallad akvifär i den rullstensås, Brunkebergsåsen, som ligger under kvarteret Urban Escape Stockholm. Genom att använda rullstensåsen som ett stort energilager, där värme och kyla lagras och växlas i vatten, kan 130 000 m 2 kontors- och I akvifären säsongslagras värme och kyla. butiksyta i Urban Escape bli i princip självförsörjande med värme och kyla. Under 2015 var andelen förnybar energi 94 procent av den totala energianvändningen, vilket är i paritet med föregående år. Energikartläggningar som lönar sig Energikartläggningar av fastigheter kan leda till stora energibesparingar. Under våren 2015 slutförde AMF Fastigheter tre kartläggningar med bidragsstöd från Energimyndighetens beställargrupp för lokaler, BELOK. Syftet var att identifiera energiåtgärder som visar vägen till en halverad energianvändning. Handlingsplaner för att realisera åtgärderna tas nu fram för de tre kartlagda fastigheterna: Tobaksmonopolet 6, Marievik 25 och Marievik 26. Minskad klimatpåverkan Årligen mäts den mängd koldioxidutsläpp (CO ² ) som energianvändningen i fastigheterna ger upphov till. I takt med successivt minskad energianvändning har även CO ² - belastningen minskat. Miljösmarta material Svenska fastighetsägare och byggherrar har gått samman och tagit fram en standard för miljöbedömning av byggvaror Byggvarubedömningen. Med en gemensam standard och ett lättanvänt systemstöd för att söka godkända byggvaror är ambitionen att fastigheter ska byggas med enbart miljöbedömda och miljögodkända produkter. Vid nybyggnad, ombyggnad och tillbyggnader är AMF Fastigheters ambition att använda varor som rekommenderas eller accepteras enligt Byggvarubedömningen. En manual finns framtagen för att hantera Byggvarubedömningen på ett standardiserat sätt i alla AMF Fastigheters projekt. Det hållbara kontoret Under året har arbetet fortsatt med att skapa en kontorsstandard för materialval vid hyresgästanpassningar. Riktlinjerna är framtagna utifrån att AMF Fastigheters kontor ska vara hållbara sett till såväl kvalitet som ekonomi och miljö. Enkla och effektiva upphandlingar, kort projekteringstid, bra Stolt vinnare av E-Prize AMF Fastigheter vann 2015 års E-prize i kategorin Fastigheter och offentlig sektor. E-Prize är en utmärkelse för innovativt arbete med energieffektivisering som också skapar bra affärer. Arrangörer är Veckans Affärer och E.ON. Vi är otroligt stolta och glada över att uppmärksammas för vårt långsiktiga arbete med energieffektivisering. Utan våra tekniker skulle jag inte stå här idag, sa Michael Eskils, hållbarhetschef på AMF Fastigheter, när han tog emot priset. produktkvalitet och miljöprestanda samt tidlös design vid val av inredning är några av parametrarna som ingår. Avfall Inom fastighetssektorn uppstår stora mängder avfall. Inom AMF Fastigheters verksamhet uppstår avfall från byggprojekt (exempelvis från ombyggnad eller rivningar) och från fastighetsdriften (reservdelar, kemikalierester etc), samt från hyresgästernas verksamheter. Under 2015 har statistik samlats in för det avfall som hanteras i förvaltningen genom AMF Fastigheter, I motiveringen betonas både miljövinsterna och affärsnyttan, liksom den tydliga målstyrningen. AMF Fastigheter satte år 2009 ett tufft mål att minska energianvändningen i fastigheterna med 25 procent till och med 2014. Redan vid årsskiftet 2012/2013 uppnåddes målet för att under 2014 förbättras ytterligare och slutligen landa på 35 procent. 16 17
HÅLLBARHETSRAPPORT 2015 I AMF FASTIGHETER Under året har AMF Fastigheter tecknat Gröna hyresavtal med flera kontorshyresgäster. Målet för 2015 var 55 procent Gröna hyresavtal av uthyrningsbar kontorsarea. Målet uppnåddes. 2014 2015 25% lägre energianvändning alltså avfall från hyresgästers verksamhet och från driften av fastigheterna. Av drygt 2 100 ton avfall utgjordes 800 ton av material som går till materialåtervinning, som wellpapp, papper, metallskrot, textil och trä. 1 300 ton var sopor som innefattar hushållssopor, grovavfall och annat brännbart avfall, samt avfall som går till deponi. Under 2016 är målet att följa upp avfall även i våra byggprojekt. Vid rivning i samband med hyresgästanpassningar ska brukbart byggmaterial återvinnas och återanvändas i största möjliga mån. Av entreprenörer krävs att de sorterar och hanterar avfall enligt riktlinjer från Sveriges Byggindustrier. Stor andel miljöcertifierade fastigheter Miljöklassning av byggnader bidrar till en hållbar bygg- och fastighetssektor. Klassningssystemen kan användas som verktyg för att effektivisera energihushållningen, förbättra inomhusmiljön och minska användningen av skadliga ämnen. En stor del av våra fastigheter är certifierade, 67 procent av totalarean vid utgången av 2015. AMF Fastigheter fokuserar på det svenska klassningssystemet Miljöbyggnad, där energianvändning, materialval och inomhusmiljö för fastigheten är viktiga delar. Miljöklassningen är ett bra styrmedel även vid ombyggnader. I de fall AMF Fastigheter avser att certifiera enligt ett internationellt klassningssystem ska LEED i första hand användas. Alla kontorsfastigheter inom projektet Urban Escape Stockholm kommer att certifieras med LEED. För 2016 är avsikten att utreda ett lämpligt certifieringssystem för ännu ej klassade fastigheter i beståndet, merparten handelsfastigheter. Gröna hyresavtal Det Gröna hyresavtalet är en överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgäst om konkreta åtgärder som syftar till att förbättra eller behålla lokalens miljöprestanda. I avtalet beskrivs parternas respektive ansvar och vad som är gemensamt ansvar. Det kan handla om att minska lokalens energianvändning, öka mängden återvunnet avfall, materialval och transporter. Under året har AMF Fastigheter tecknat Gröna hyresavtal med flera kontorshyresgäster. Målet för 2015 var 55 procent Gröna hyresavtal av uthyrningsbar kontorsarea. Målet uppnåddes. Vi behöver dock bli bättre på att säkerställa den årliga uppföljningen av avtalen. Fokus för 2016 är att genomföra uppföljningsmöten för avtal tecknade under 2015. 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Miljöklassade fastigheter Utfall 2015 Miljöbyggnad Guld Miljöbyggnad Silver Miljöbyggnad Brons Green Building BREEAM in use Till och med 2015 är 29 fastigheter miljöklassade*, motsvarande 67 procent av uthyrningsbar area, exklusive projektfastigheter. *En fastighet, Pelarbacken Mindre 23, är dubbelt klassad, både enligt Green Building och Miljöbyggnad. Tekniker med fokus på energi I samband med förvärvet av fastigheten Mentorn år 2014 i Stockholm city gjordes bedömningen att det fanns goda möjligheter att spara energi. Husets fastighetstekniker fick i uppgift att jobba med fastigheten utifrån ett energioptimeringsperspektiv, något som gett mycket goda resultat. Det har bland annat handlat om att optimera och behovsanpassa ventilation- och kylsystem. Åtgärderna har lett till reducerad energianvändning med hela 25 procent på ett år. Satsning på solceller Intresset för förnybara energislag som solenergi har ökat de senaste åren i såväl Sverige som globalt. Det har medfört en teknikutveckling och lägre priser på solceller, vilket gör dem mer lönsamma än tidigare. 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 Total energianvändning i fastigheten Mentorn, kwh/månad Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec 2015 2014 För att fortsätta minska energianvändningen och långsiktigt övergå till förnybar energi planerar AMF Fastigheter att genomföra en större satsning på solceller. Paneler installeras preliminärt på åtta fastigheter, vilket ger en beräknad energiproduktion på 320 000 kwh. Den egenproducerade solenergin kommer att användas till bland annat belysning och hissar. Projektet finansieras med stöd av Naturskyddsföreningens Energieffektiviseringsfond. 18 19
HÅLLBARHETSRAPPORT 2015 I AMF FASTIGHETER AMF FASTIGHETER I HÅLLBARHETSRAPPORT 2015 Att arbeta hos AMF Fastigheter På AMF Fastigheter vill vi leva och driva förändring och utveckla stadsrum där människor vill vara. Kunniga och engagerade medarbetare är nyckeln och varje enskild medarbetare är viktig för vår framgång. JÄMSTÄLLDHET 2015 Sammansättning av styrelse, Kvinnor Män Upp till 29 år 30 49 år 50 år eller äldre Totalt ledning och övrig personal Styrelse 43 % 57 % 0 % 14 % 86 % 100 % Företagsledning 50 % 50 % 0 % 75 % 25 % 100 % Övriga chefer 54 % 46 % 0 % 77 % 23 % 100 % Övriga medarbetare 47 % 53 % 10 % 67 % 23 % 100 % Lönejämförelse Kvinnors snittlön som andel Antal personer av männens snittlön Kvinnor Män Företagsledning inklusive vd 80 % 2 2 Övriga chefer 86 % 7 6 Övriga medarbetare 106 % 37 41 Samtliga 101 % 46 49 Det är våra medarbetares samlade kunskap och välbefinnande som bygger ett innovativt och framgångsrikt företag. Ett av våra ledord är medskapande. Att lyssna, vara nyfiken och förstå andras drivkrafter ger insikter och energi för att tillgodose våra kunders behov och vara en medskapande affärspartner. Den årliga medarbetarundersökningen är ett verktyg för att styra och utveckla verksamheten och oss som arbetsgivare. Mätningen för 2015 visade på ett mycket högt engagemang i bolaget även om betyget har sjunkit något Nyckeltal medarbetare 2015 2014 Totalt antal medarbetare 95 89 Genomsnittlig ålder 43 43 Personalomsättning 11 % 8 % jämfört med tidigare mätning. Organisationsindex (vilket är ett genomsnitt och omfattar centrala frågeområden som engagemang, individuella mål, information, samarbete och ledarskap) uppgick till 77 (82). Viktiga utvecklingsområden berör samarbete inom och mellan enheter, arbetsrutiner samt tillgång till övergripande företagsinformation. Kompetensutveckling Under 2015 har fokus varit på att utveckla ledarskapet i bolaget. En större utbildningssatsning har gjorts i affärsutvecklande ledarskap. En annan satsning har varit utbildning inom entreprenadjuridik för samtliga fastighetstekniker. Grunden för kompetensutvecklingen är det grunden för kompetensutvecklingen det årliga medarbetarsamtalet där chef och medarbetare gemensamt fastställer en utvecklingsplan med individuellt uppsatta mål. Attrahera nya medarbetare Fastighetsbranschen är en bransch i förändring med ökad insikt kring omvärldens krav på service, tjänster och kommunikation. Det ställer krav på medarbetare med många olika kompetenser. På tekniksidan ökar behovet av kompetens kring de allt mer avancerade tekniska systemen, styr- och reglersystem, som finns i fastigheterna. För att säkra vårt behov av fastighetstekniker och fastighetsförvaltare arbetar vi för att få fler ungdomar att utbilda sig inom fastighetsteknik. Vi samarbetar bland annat med Återväxten, ett nätverk för olika aktörer i fastighets- och energibranschen. För att möta framtidens talanger medverkar vi även på arbetsmarknadsdagar som LAVA på KTH. Vi är även måna om att kunna erbjuda studenter praktikplatser, eftersom vi tycker det är viktigt att kunna visa vilka möjligheter som finns hos AMF Fastigheter. Under det senaste året har vi tagit emot åtta praktikanter inom fastighetsteknik, handel och ekonomi samt tio sommarjobbare. Fokus på jämställdhet En jämställd arbetsplats är ett viktigt fokusområde. Jämställdhet ska råda vid exempelvis rekrytering, personalutveckling och lönesättning. All bedömning ska ske utifrån sakliga skäl som kompetens och lämplighet. För att utjämna obalanser ska hänsyn tas till könsfördelning vid rekrytering. Under 2015 införde AMF-koncernen kravet att minst en av de tre slutkandidaterna ska vara av det underrepresenterade könet, vid extern rekrytering till en arbetsgrupp med ojämn könsfördelning. Målet har ej uppnåtts då vi ej lyckats få tillräcklig bredd av sökande med relevanta kvalifikationer. Vid slutet av året var könsfördelningen ojämn i tre av åtta arbetsgrupper (med fler än fem personer). En tydlig mansdominans finns inom yrkesgrupperna fastighetstekniker och tekniska förvaltare. I stort är dock könsfördelningen förhållandevis jämn inom AMF Fastigheter. 48 procent av de anställda är kvinnor och 52 procent män. Genomsnittsåldern är 43 år. Lika löner Kvinnors snittlön är lägre än männens i företagsledningen och gruppen övriga chefer. I bolaget som helhet är kvinnors snittlön något högre än männens. Nyanställningar och personalomsättning AMF Fastigheter har under 2015 fortsatt att växa med fler fastigheter och därmed fler medarbetare. Detta som en följd av moderbolagets strategi om ökad investeringsandel i fastigheter. Under året nyanställdes 17 personer, vilket är 18 procent av det totala antalet anställda. Personalomsättningen ökade och uppgick till 11 (8) procent. Vid årsskiftet 2015/2016 hade AMF Fastigheter totalt 95 (89) medarbetare. 20 21
HÅLLBARHETSRAPPORT 2015 I AMF FASTIGHETER AMF FASTIGHETER I HÅLLBARHETSRAPPORT 2015 Vikten av en bra dialog En kontinuerlig dialog med våra intressenter är en avgörande del i AMF Fastigheters hållbarhetsarbete. De viktigaste intressenterna är hyresgäster, medarbetare, ägare, politiker och kommunala tjänstemän, bransch- och intresseorganisationer och samarbetspartners. Intressentdialogen är en viktig del för att vi ska kunna förstå och utvecklas i takt med vår omvärld. Den ger oss samtidigt kunskap om vilka krav och förväntningar som finns på oss och på vårt hållbarhetsarbete. Samarbete med staden och branschen Under 2015 har förts kontinuerlig intressentdialog med Stockholms stad kring stadsutvecklingsfrågor, bland annat inom projektet Urban Escape Stockholm. AMF Fastigheter arbetar för att vara en aktiv och konstruktiv part i den allmänna diskussionen om övergripande stadsutvecklingsfrågor för ett levande city. AMF Fastigheter deltar i flera olika nätverk och branschorgan som arbetar för att påverka och utveckla miljö- och hållbarhetsarbetet i bygg- och fastighetsbranschen. Viktiga frågor är exempelvis miljöklassning av byggnader och energieffektivitet. Nöjda kunder AMF Fastigheter har de senaste åren intensifierat arbetet med att hålla en hög servicegrad och vara en bra affärspartner till kunderna. Som del i uppföljningen genomförs varje år en egen kundundersökning bland hyresgäster, som i kombination med personliga möten mellan hyresgäster och förvaltnings- och driftpersonal ger en bild av hur AMF Fastigheter uppfattas. NKI-index 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Kundnöjdhet 2013 2014 2015 Resultatet av kundundersökningen hos kontorshyresgäster 2015 visar att Nöjd Kund Index (NKI) har fortsatt att öka, till index 77 (76). Branschindex i den årliga undersökningen Fastighetsbarometern, som genomförs av Fastighetsägarna Sverige tillsammans med CFI Group, uppgick för 2015 till NKI 75. Utvecklande leverantörsrelationer Våra leverantörer ses som en förlängning av AMF Fastigheters egen verksamhet. Vi eftersträvar långsiktiga och utvecklande leverantörsrelationer där ansvar för människor och miljö är en viktig del. De största inköpskategorierna är konsulttjänster, entreprenad- och förvaltningstjänster samt energi och värme. AMF Fastigheter hade under 2015 totalt 1 272 leverantörer och av dessa stod de tio största för cirka 62 procent av inköpsvolymen. Majoriteten av leverantörerna är svenska företag. Uppförandekod för alla leverantörer AMFs uppförandekod för leverantörer är en viktig del i vårt hållbarhetsarbete. 2015 sattes målet att alla leverantörer, Dialog med intressenter Styrelsemöten Täta avstämningar i daglig verksamhet Studiebesök projekt Löpande rapportering Årsredovisning Hållbarhetsredovisning Ägare Förvaltnings- och driftmöten Kundservice Årlig kundundersökning Uppföljning Gröna hyresavtal Hyresgäster Kontinuerlig dialog i t ex planprocesser Politiker, tjänstemän Branschorgan/ Intresseorganiationer med ett kontraktsvärde på mer än 40 000 kronor per år, skulle acceptera AMFs uppförandekod eller göra motsvarande åtagande. Målet gällde både befintliga och nya leverantörer. Efter ett intensivt arbete med tydliga krav, information och uppmaning till leverantörerna, har målet uppnåtts, vilket motsvarar cirka 700 leverantörsavtal. Uppförandekoden anger att leverantörerna ska acceptera och agera enligt grundprinciperna i FN Global Compact, som omfattar områdena mänskliga rättigheter, arbetsrätt, affärsetik och miljö. Det innebär exempelvis att respektera FNs deklaration för mänskliga rättigheter, FNs barnkonvention och ILOs riktlinjer. En leverantör som inte accepterar och agerar i överensstämmelse med AMFs uppförandekod eller arbetar med åtgärder för att uppfylla principerna i Global Compact, ska väljas bort. AMF Fastigheter ska löpande följa upp leverantörer och efterlevnaden av uppförandekoden. Under 2016 inleds arbetet med uppföljande revisioner för ett begränsat urval leverantörer med ett kontraktsvärde på mer än 100 000 kronor. Medarbetare Leverantörer, Samarbetspartners Medarbetarundersökningar Utvecklingssamtal Whistle blower Samarbete fackföreningar Informationsmöten Utvärdering och uppföljning av leverantörerna gentemot uppförandekoden Fastighetsägarforum Sweden Green Building AMF Fastigheters Nöjd-Kund-Index fortsatte att öka något under 2015 till index 77 (76). För 2016 är AMF Fastigheters mål att bibehålla NKI 77. City i samverkan Council (SGBC) Stockholms stads forum för Byggvarubedömningen hållbara fastigheter Svensk Handel Fastighetsägarna Sverige Belok 22 och Stockholm 23 AMF Fastigheter
Grafisk form: F&B Factory 2015 Tryck: EO Grafiska 2016 Kontakta AMF Fastigheter Michael Eskils Hållbarhetschef AMF Fastigheter Växel: 08-696 31 00 michael.eskils@amffastigheter.se Adress AMF Fastigheter 113 88 Stockholm Besök Regeringsgatan 59