HANDLEDNING DATUM DIARIENR SIDA 2014-01-30 1 (14) Handledning avseende Regler och rutiner avseende förvaltning och upplåtelse av exploaterings-, jord- och skogsbruksfastigheter i Huddinge kommun INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. Inledning 2. Syfte och ändamål med exploateringsfastigheterna 3. Upplåtelser 3.1. Nyuthyrning/nyupplåtelse 3.2. Krav på hyresgäst 3.3. Tillträdesbesiktning, avflyttningsbesiktning 4. Begränsningar i upplåtelser 4.1. Besittningsskydd 4.2. Drift och underhåll 5. Principer för hyressättning 5.1. Bostadslägenhet 5.2. Bostadslägenhet för fritidsändamål 5.3. Lokal 6. Principer för ansvar och övriga villkor i upplåtelser 6.1. Avtalet 6.2. Drift 6.3. Underhåll 7. Exploatering och försäljning av objekten 7.1. Evakuering 7.2. Ersättningslägenhet 7.3. Skadestånd 7.4. Försäljning 8. Dokumentation
MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 2 (14) Bilagor: (Under utarbetning) 1. Avtalsformulär bostadslägenhet 2. Avtalsformulär bostadslägenhet för fritidsändamål 3. Avtalsformulär för lokal 4. Särskilda bestämmelser bostadslägenhet 5. Särskilda bestämmelser bostadslägenhet för fritidsändamål 6. Särskilda bestämmelser lokal 7. Gränsdragningslista drift och underhåll bostad 8. Gränsdragningslista drift och underhåll bostad för fritidsändamål 9. Gränsdragningslista drift och underhåll lokal 10. Avstående av besittningsskydd bostad 11. Avstående besittningsskydd lokal 12. Mall för tillträdesbesiktning 13. Mall för avflyttningsbesiktning 14. Struktur underhållsplan
MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 3 (14) 1 Inledning Detta dokument utgör en handledning och fördjupning av regler och rutiner för kommunens hantering och löpande förvaltning av kommunens exploaterings-, jord- och skogsbruksfastigheter, exklusive arrendegårdar. Handledningen följer strukturen för Regler och rutiner och ska ses som ytterligare vägledning, förtydliganden och fördjupning om gälande lagstiftning. 2 Syfte och ändamål med exploaterings-, jord- och skogsbruksfastigheterna 3 Upplåtelser Upplåtelse av lokal eller bostad ska inte ske om det bedöms att syftet eller ändamålet med fastigheten försvåras, äventyras eller det saknas en ekonomisk vinst i upplåtelsen. För att inte syfte eller ändamål med fastigheterna ska äventyras så ska ett avstående av besittningsskyddet träffas. Hyresnämndens godkännande till avstående av besittningsskydd brukar inte lämnas för längre period än 4 år för bostäder och 5 år för lokaler. Om kommunens åtkomstbehov av objektet bedöms till senare ska det övervägas om upplåtelse är lämpligt eftersom det ges mindre möjlighet till ett avstående av besittningsskyddet. Se 4.1. För beräkningen av lönsamhet vid en upplåtelse ska samtliga kostnader och intäkter beräknas för inklusive alternativkalkyl för tomställda ytor. I bedömningen ska bl.a. poster som eventuella skadestånd, ersättningslägenhet/- lokal, underhållsbehov under upplåtelsetiden, driftkostnader. 3.1 Nyuthyrning/nyupplåtelse För upplåtelse av bostäder för fritidsändamål som i fjärde hand avgörs via lottning av inkomna intressenter ska lottningsförfarandet ske med minst två av kommunen anställda tjänstemän. Protokoll upprättas. 3.2 Krav på hyresgäst 3.3 Tillträdesbesiktning, avflyttningsbesiktning Vid såväl tillträdes- som avflyttningsbesiktning anges när senast planerad underhållsåtgärd utfördes om information finns annars antecknas bedömt utförandeår. Skick bedöms och noteras samt synliga brister och skador.
MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 4 (14) Mall för besiktning finns att använda. Vid avflyttningsbesiktning ska kontrolleras att hyresgästen inte försämrat objektet förutom vad som kan anses som normalt slitage. Vid skador och brister utöver ett normalt slitage är hyresgästen skyldig att åtgärda brister och skador alternativt efter bedömning, ersätta värdet av bristen eller skadan. Om objektet vid avflyttning ska rivas utgår kravet på bedömning av skador och brister. 4 Begränsningar i upplåtelser 4.1 Besittningsskydd Det direkta besittningsskyddet En bostadshyresgäst har ett direkt besittningsskydd. Det innebär att hyresavtalet normalt ska löpa vidare även om hyresvärden har sagt upp det. Hyresvärden måste i normalfallet hänskjuta sin uppsägning till hyresnämnden och yrka på att avtalet ska upphöra. Det finns situationer då besittningsskyddet kan brytas, till exempel när hyresgästen inte har betalat hyran eller har betalat hyran för sent när hyresgästen har stört sina grannar när hyresgästen i hög grad har åsidosatt sina förpliktelser när huset ska rivas eller byggas om i stor omfattning när avtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässig uthyrningsverksamhet samt uthyraren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta när den som hyr ut en bostadsrättslägenhet ska bo i den själv eller ska sälja den när det inte strider mot god sed i hyresförhållandet eller av annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör Det är hyresvärden som ska bevisa att det finns skäl för att avtalet ska upphöra. Beträffande lägenhet i en- eller tvåfamiljshus bryts i princip besittningsskyddet om upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Det är inte ovanligt att dessa lägenhetstyper upplåts av ett bolag eller en kommun. Om verksamheten i första hand ingår som ett led i en näringsverksamhet anses det som affärsmässiga former och bestämmelsen är inte tillämplig. Går verksamheten ut på att minska utgifterna, t.ex. vid dubbla bostäder är bestämmelsen tillämplig. Bestämmelsen är tillämplig endast om hyresvärden avser förfoga över hyresobjektet. Med det menas egen bosättning eller försäljning. I ordet skäligen ligger att hyresgästens möjligheter att anskaffa annan bostad ska beaktas. Beaktat detta kan det röra sig om skälig tid för anskaffning av ny bostad vilket kan rendera i uppskov med avflyttning i 1 2 år. I ett rättsfall, RDB 7:84, framgår att ett långvarigt hyresförhållande upplöses endast om hyresgästen anvisas en ersättningslägenhet, om ej andra omständigheter visar på mostatsen. Enligt huvudregeln gäller besittningsskyddet från uthyrningens första dag.
MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 5 (14) Så är fallet i följande situationer: Hyresgästen hyr en lägenhet direkt av den som äger fastigheten (förstahandsuthyrning). Hyresgästen hyr av någon som i sin tur hyr minst tre lägenheter av fastighetsägaren (blockuthyrning). Förstahandshyresgästen kan här till exempel vara en kooperativ hyresrättsförening eller en studentbostadsstiftelse. Hyresgästen hyr ett omöblerat rum direkt av en fastighetsägare (förstahandsuthyrning). Vid en upplåtelse enligt lagen om uthyrning av egen bostad, saknar hyresgästen helt besittningsskydd. En hyresgäst kan genom en separat skriftlig överenskommelse med hyresvärden avstå från besittningsskyddet och har därmed inget besittningsskydd under den tid och i de situationer som överenskommelsen gäller. Vissa sådana överenskommelser gäller bara om de godkänts av hyresnämnden. En hyresgäst som har förverkat sin hyresrätt förlorar besittningsskyddet Det indirekta besittningsskyddet Enligt 56 hyreslagen gäller det s.k. indirekta besittningsskyddet för en lokalhyresgäst som hyrt en lokal under minst nio månader och som inte förverkat sin hyresrätt. Det indirekta besittningsskyddet gäller dock inte för den hyresgäst som i särskilt upprättad handling har avstått från detta, vilket avstående även kan kräva godkännande av hyresnämnden. Det indirekta besittningsskyddet innebär bl.a. att en hyresgäst har rätt till ersättning om han tvingats flytta från en lokal i anledning av uppsägning för avflyttning eller villkorsändring och de krävda villkoren inte är skäliga eller inte överensstämmer med god sed på hyresmarknaden. Ett avstående av besittningsskyddet ska upprättas i en särskild handling utan i övrigt några hyresvillkor för att vid en eventuell domstolsprövning anses giltig. 4.2 Drift och underhåll 5 Principer för hyressättning 5.1 Bostadslägenhet, Bostadslägenhet för fritidsändamål För bostadslägenheter gäller att hyran till beloppet ska vara bestämd i hyresavtalet eller om det finns förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen, i förhandlingsöverenskommelse. Detta gäller inte ersättning för kostnader som omfattar uppvärmning, vatten och avlopp eller elektrisk ström vilka får ha en rörlig ersättningsklausul.
MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 6 (14) Riksdagen har beslutat om nya regler för hyressättning vilka gäller från den 1 januari 2011. Bruksvärdet är även i fortsättningen grunden för hyresnivån men en förändring gäller vid prövning av hyran. Hyran ska vara skälig. Hyran är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för till bruksvärdet likvärdiga lägenheter. Med likvärdiga lägenheter menas i första hand lägenheter vars hyra har bestämts genom förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen. Det saknar betydelse om det är en privat hyresvärd eller en kommunal (allmännyttig) hyresvärd som har ingått förhandlingsöverenskommelserna. En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel. En lägenhet som har en planlösning som gör den lätt att möblera, har till exempel ett högre bruksvärde än en i övrigt likvärdig lägenhet som har en sämre planlösning. Det är hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper som bestämmer dess bruksvärde. Olika individers skilda värderingar och behov påverkar inte bruksvärdet. De egenskaper som bestämmer en lägenhets bruksvärde är bland annat dess: storlek modernitetsgrad planlösning läge inom huset reparationsstandard ljudisolering Förmåner som är knutna till lägenheten kan också inverka på bruksvärdet, till exempel: hiss tvättstuga sopnedkast särskilda förvaringsutrymmen god fastighetsservice garage och biluppställningsplats Också faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet. Eftersatt underhåll kan ha betydelse för bruksvärdet. De övriga hyresvillkoren förutom hyresnivån måste värderas för jämförelseobjekten. Ett större ansvar för drift och underhåll värderas och ska rendera i en lägre hyra. Även villkor som avstående av besittningsskydd påverkar hyresnivån.
MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 7 (14) När hyresvärden inte har förhandlingsordning Hyresvärden har då inte förbundit sig att förhandla om hyran med en hyresgästorganisation. Hyran förhandlas med respektive hyresgäst och om parterna inte kan enas om hyran ska den fastställas av hyresnämnden till skäligt belopp. När hyresvärden har förhandlingsordning Finns det en förhandlingsordning gäller hyresförhandlingslagens regler. Det innebär i princip att hyresvärden inte får ändra hyresvillkoren utan att vara överens med hyresgästföreningen. Om inte annat överenskommits i förhandlingsordningen medför den skyldighet för parterna att på begäran av motparten förhandla följande: hyresvillkoren lägenheternas och husets skick gemensamma anordningar i huset övriga boendeförhållanden som rör hyresgästerna gemensamt Enligt hyreslagen framgår att hyresvärden inte får höja hyran för en lägenhet som omfattas av förhandlingsordning utan att först ha fullgjort sin primära förhandlingsskyldighet. 5.2 Bostadslägenhet för fritidsändamål Som redovisas i regler och rutiner gäller för bostäder upplåtna för fritidsändamål att prövning av hyran för ett objekt med en hyrestid i följd på minst 9 månader omfattas av bruksvärdesbedömning enligt 5.1, och marknadshyra för hyrestid upp till 9 månader. I princip innebär det att hyresvärden det vid en upplåtelse med tillsvidare avtal kan åsätta bostaden en marknadshyra men hyresgästen kan få prövad i hyresnämnden efter att hyresförhållandet varat i mer än 9 månader. Jämförelseobjekten för fritidsboende avseende längre uthyrning är avsevärt färre än för permanentbostäder varvid en jämförelse är svår att göra för såväl hyresvärd som hyresnämnd vid en prövning. 5.3 Lokal För lokaler gäller att hyran till beloppet ska vara bestämd till den del som inte omfattar uppvärmning, vatten och avlopp eller elektrisk ström vilken får ha en rörlig ersättningsklausul.
MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 8 (14) Förbehåll gäller för att hyran ska utgå med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter. Det möter således inget hinder att hyran görs beroende av hyresgästens intäkter och bestäms via s.k. omsättningshyra. Är avtalet träffat för bestämd tid och hyrestiden minst uppgår till tre år gäller att hyran ska utgå med belopp som bestäms enligt annan beräkningsgrund. Det vanligaste sättet att beräkna hyran vid kontraktsförlängning är via indexklausul som anknyter till förändringarna på konsumentprisindex. När hyresvärden säger upp hyresavtalet för villkorsändring gäller att de hyresvillkor hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållandet. Det främsta villkoret i prövningssammanhang avseende skäliga villkor är hyran. För att hyran skall anses vara skälig skall den motsvara marknadshyran. En hyra som överstiger marknadshyran är således oskälig och kan utlösa ersättningsskyldighet. Andra villkor som anses oskäliga vid uppsägning för villkorsändring är hyresvärdens krav på att hyresgästen avstår från det indirekta besittningsskyddet. Marknadshyra innebär en hyra som marknaden är beredd att betala och det värde lokalen betingar på den öppna marknaden. I hyreslagen finns begreppet marknadsmässiga villkor och när hyresnämnden yttrar sig om marknadshyran sätts den med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten ifråga. Innebörden är att butik jämförs med butik, kontor med kontor och så vidare. Lokalerna ska i grova drag vara jämförbara med avseende på lokaltyp, läge, storlek, utformning och standard. Marknadshyra handlar i stor utsträckning om kundens betalningsförmåga. I ett exempel om marknadshyra i ett köpcentrum noteras att butikerna har olika hyresnivåer beroende på läge och därmed intäktsmöjligheter men även olika butiker och handelsinriktning har olika hyresnivåer p.g.a. lönsamhet och betalningsförmåga. Vid upplåtelse till kommunens förvaltningar ska självkostnadsprincipen tillämpas för hyra. I självkostnad ingår samtliga direkta fastighetskostnader samt kostnad för administration, utveckling och omställning Hyra baserat på självkostnad skall täcka samtliga kostnader som drift, underhåll och kapital samt fastighetsförvaltning, ledning och styrning, administration, utveckling. För alla kostnader som skall täckas av hyran skall skälig hänsyn tas till bedömd kostnadsutveckling som inte speglas av KPI.
MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 9 (14) 6 Principer för ansvar och övriga villkor i upplåtelser 6.1 Avtalet Hyresavtal för såväl bostäder (permanentboende och fritidsändamål) som lokaler upprättas avtal enligt nedan och enligt mallstruktur om det inte med hänsyn till upplåtelsen är direkt obehövligt. Avtalsformulär Särskilda bestämmelser Gränsdragningslista för drift och underhåll Ritning Avtal om avstående av besittningsskydd 6.2 Drift Drift delas in i tillsyn, skötsel och mediaförsörjning. Tillsyn avser åtgärder som omfattar observation av en funktion, en inredning eller utrustning och rapportering av eventuella avvikelser (felanmälan). Skötsel avser åtgärder som omfattar en eller flera åtgärder som justering eller vård av objektet, inredning, utrustning, byte eller tillförsel av förbrukningsmaterial. I skötsel ingår även snöröjning, halkbekämpning och rengöring. Mediaförsörjning avser åtgärder som omfattar tillförsel av elenergi, vatten, bränsle, gas, tryckluft, fjärrvärme och fjärrkyla samt tv-, radio-, tele- och datorsignaler. Hyresgästen svarar för driftkostnader till uthyrningsobjektet om inte försörjningen, åtgärden, utrustningen mm betjänar mer än en hyresgäst. Vissa installationer och åtkomst till yttertak kräver såväl speciell utrustning, kompetens och säkerhet vilket också ska undantas hyresgästens ansvar vid en uthyrning. 6.3 Underhåll Underhåll delas upp i felavhjälpande underhåll (reparation/utbyte) och planerat underhåll. Felavhjälpande underhåll avser åtgärder som syftar till att återställa en funktion, utrustning mm. som oförutsett nått en oacceptabel nivå. Planerat underhåll avser åtgärder som syftar till att återställa funktionen hos ett objekt, en inredning eller utrustning som är planerat till tid, art och omfattning. Som vägledning för bedömning av hur ansvarsgränsen bestäms mellan hyresvärd och hyresgäst gäller vägledning enligt mallar för gränsdragningslista.
MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 10 (14) Beakta att funktioner och installationer som betjänar mer än en hyresgäst bör underhållsansvaret åvila hyresvärden. 7 Exploatering och försäljning av objekten 7.1 Evakuering Om exploateringsfastighet hyrs ut som lokal, skall reglerna i JB 12 kap, den så kallade hyreslagen, följas vid uppsägning. Lokalen måste sägas upp för upphörande vid utgången av hyresavtalet, ofta minst 9 månader innan utgången av avtalet. Observera formkraven i uppsägningen gällande skrivning om möjligheten för hyresgästen att hänskjuta till hyresnämnden, för att uppsägningen ska vara giltig. Har lokalhyresgästen hyrt lokalen längre än nio månader har de ett så kallat indirekt besittningsskydd, om inte ett särskilt avstående har gjorts för mindre än fem år sedan vid upphörandetidpunkten. Det innebär att hyresgästen måste avflytta, men att de är berättigade till skadestånd om de inte erbjuds en skälig ersättningslokal (gäller vid rivning). Skadeståndet beror av den ekonomiska skada hyresgästen lider. Det kan vara utebliven vinst för hyresgästen, evakueringskostnader, avvecklingskostnader, flyttkostnader eller annat, men dock lägst en årshyra. För att hyresgästen ska vara berättigad till skadestånd, måste denne ha skickat in ansökan om medling till hyresnämnden inom två månader från det att han tog del av uppsägningen. Gör hyresgästen inte det har de ingen juridisk rätt till skadestånd. Vidare ska hyresgästen stämma kommunen i tingsrätt efter avflytten för att juridisk rätt ska föreligga. Evakuering av lokalhyresgäst Mot bakgrund ovan är rekommendationen att försöka hitta en skälig ersättningslokal åt hyresgästen. Vad som är skälig ersättningslokal skiljer sig utifrån hyresgästens behov, från fall till fall. I första hand bör vi försöka ordna lokal hos någon annan hyresvärd, då kommunens primära roll inte är att vara lokalhyresvärd. I andra hand bör vi se om det finns något annat exploateringshus för ändamålet. Finns inga ersättningslokaler bör man tillsammans med hyresgästen komma fram till en godtagbar ekonomisk ersättning till hyresgästen i en frivillig överenskommelse. I en frivillig uppgörelse bör man inledningsvis starta diskussionen på en relativt låg nivå, max den aktuella årshyran för att känna in hyresgästens reaktioner. Är det fråga om högre belopp än en årshyra, ska expertis tillkallas för bedömning av rimligheten. Har hyresgästen för stora krav, då bör kommunen invänta en juridisk process. Då får man en opartisk bedömning.
MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 11 (14) Evakuering av bostadshyresgäst med besittningsskydd Alla hyresgäster som hyr en bostad avsedd för permanent boende och som inte har ett godkänt avstående av besittningsskydd, har direkt besittningsskydd till den specifika bostad de bor i. För godkänt avstående av besittningsskydd för hyresgäster i exploateringshusen gäller att avståendet ska vara stämplat och godkänt av hyresnämnden, inte vara äldre än fyra år, samt uttryckligen gälla vid rivning. Har hyresgästen direkt besittningsskydd till en bostad kan avtalet ändå sägas upp för avflyttning om det inte är oskäligt för hyresgästen. Två saker måste vara uppfyllda för att avtalet ska kunna sägas upp med hänvisning till rivning. 1. Rivningen ska vara nära förestående. Det kan bäst visas genom beviljat rivningslov för byggnaden. 2. Skälig ersättningsbostad skall erbjudas hyresgästen. Vad som är skälig ersättningsbostad skiljer sig åt utifrån hyresgästens behov. Närmare beskrivning av detta begrepp beskrivs i särskilt PM om skälig ersättningsbostad. Båda ovanstående kriterier ska kunna uppfyllas för att på juridisk väg kunna evakuera en hyresgäst. Observera att för att föra en juridisk process vid evakuering måste den bostad man erbjuder vara trolig att hyresnämnden bedömer skälig. Ibland bör expertkunskap vidtalas för hjälp vid bedömning. Det finns alltid en möjlighet att på frivillig väg komma överens med hyresgästen om en ersättningsbostad. Då finns inga regler för utformning mm, eftersom det är en frivillig överenskommelse. Bostaden som erbjuds måste ändå uppfylla minimikraven på en bostad, gällande kök, badrum och förråd mm. Mer om detta finns i särskilt framtaget PM gällande skälig ersättningsbostad, se Flik 7. Evakuering av bostadshyresgäst utan besittningsskydd Om hyresgästen har ett gällande avstående av besittningsskydd, som inte är äldre än fyra år, ska hyresavtalet sägas upp enligt reglerna i hyresavtalet. Ingen ersättningsbostad behöver erbjudas Uppsägningsförfarandet Kontakt med hyresgästerna bör tas i god tid inför en förestående evakuering. Man bör göra en analys av den boendes situation, önskemål och behov. Kan hyresgästen själv lösa sitt boende ska denne göra det i första hand. Om det inte är möjligt ska kommunen försöka hitta en lämplig ersättningsbostad. Om inte den boende själv initierar flytt så bör hyresavtalet sägas upp för avflyttning, helst i god tid innan planerad tidpunkt för rivning. Uppsägning ska göras till utgången av hyrestiden.
MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 12 (14) Bevakning av att hyresgästen verkligen avflyttar från fastigheten måste ske. Lämpligen bokas en avflyttningsbesiktning in, i anslutning till upphörandet av avtalet. Om hyresgästen inte avflyttar, måste kommunen initiera en rättsprocess för att evakuera hyresgästen och första instans är Hyresnämnden. En ansökan om avhysning kan lämnas in tidigast den dagen hyresgästens avtal upphört att gälla och inte avflyttat. Under hela rättsprocessen måste en alternativ bostad finnas tillgänglig för hyresgästen. 7.2 Ersättningslägenhet Erbjudande om ersättningsbostad I första hand bör ledigt exploateringshus erbjudas för frivillig överenskommelse, förutsatt att ersättningsbostaden kan accepteras i befintligt skick. Varje erbjudande skall dokumenteras skriftligt och det görs lämpligen genom ett brev med svarstalong. På svarstalongen ska hyresgästen svara om denne accepterar föreslagen bostad eller inte, samt innehålla sista svarsdatum. Denna ska efter svar arkiveras och användas i en eventuell kommande rättsprocess. Tackar hyresgästen nej kan nämligen kraven på ersättningsbostaden sänkas ju fler erbjudanden som hyresgästen tackat nej till. Finns inga lediga hus att erbjuda, ska en dialog med Huge fastigheter inledas, för att hitta lämplig lägenhet som ersättningsbostad. Den ska erbjudas på motsvarande sätt i samarbete med Huge fastigheter och dokumenteras. Om hyresgästen tackar nej, bör en rättsprocess inledas om man känner sig trygg med att ersättningsbostaden kan antas som skälig i förhållande till hyresgästens objektiva behov. Gällande den bedömningen bör någon sakkunnig rådfrågas. Inga exploateringshus bör användas som ersättningsbostad om rättslig prövning måste göras, dels för att det kan uppkomma renoveringsbehov, som kan vara kostsamma utifrån hyresnämndens bedömning, dels ska inte ett hus stå tomt upp till ett år som en rättsprocess kan ta. 7.3 Skadestånd En förutsättning för att hyresvärden skall kunna åläggas ersättningsskyldighet är att hyresgästen verkligen flyttar från den uppsagda lokalen samt att hyresgästen hänskjutit uppsägningen till nämnden för medling inom stipulerade två månader. Vid uppsägning med förlängningsvägran har hyresgästen alltid rätt till ersättning till minst en årshyra utan någon beloppsgräns. Överstiger den ekonomiska förlusten eller den faktiska skadan minimiskadeståndet har hyresgästen rätt till ersättning för sådan skada. Om förlusten har samband med en ändring av lokalen som bekostats av hyresgästen, ersätts förlusten endast om hyresvärden
MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 13 (14) samtyckt till ändringen eller hyresgästen tecknat avtal under förutsättning att ändringen skulle få komma till stånd. Årshyran skall bestämmas med utgångspunkt i den hyra som utgått för den senaste tolvmånadersperioden före hyrestidens utgång. Med hyra avses total hyra, d.v.s. all den ersättning som hyresgästen betalar till hyresvärden och även eventuella tillägg för värme, varmvatten, el, vatten, index m.m. samt engångsbelopp. Skulle hyran ha satts lägre till följd av att hyresgästen skall utföra arbeten eller tjänster som normalt ingår i hyresvärdens åtaganden skall värdet av dessa räknas in i hyran. Ersättning kan i första hand utgå för 1. flyttningskostnader, 2. värdeminskning på hyresgästens egendom, 3. förlust av kvarvarande värdet av vissa ändringsarbeten, 4. skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som gästen bedriver (substansvärdemetoden, likvidationsvärdemetoden, avkastningsvärdemetoden (tre till fem gånger förlusten ) och marknadsvärdemetoden). Beroende av kundtillströmning, lönsam verksamhet, hög goodwill osv Undantag från ersättningsskyldighet Enligt 57 hyreslagen kan en hyresgäst även förlora sin rätt till ersättning under följande omständigheter. 1) Hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i sådan hög grad att det inte skäligen kan krävas av hyresvärden att han förlänger hyresförhållandet, 2) huset skall rivas och värden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst (ett avstående från det indirekta besittningsskyddet), 3) huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst (ett avstående från det indirekta besittningsskyddet) eller 4) hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet Som sakligt skäl eller befogad anledning enligt punkt 4 ovan kan även räknas att hyresvärden behöver visst utrymme för fastighetens skötsel eller att annan hyresgäst eller hyresvärden själv har för avsikt att utvidga sin verksamhet. Det är dock inte tillräckligt att sakligt skäl för uppsägningen föreligger. Hyresvärden skall även ha ett intresse som är starkare än hyresgästens. Vid bedömningen av hyresgästens intresse beaktas exempelvis hyresgästens behov av lokalen,
MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 14 (14) möjligheten att erhålla annan lämplig lokal, den tid hyresgästen bedrivit sin verksamhet i lokalen och verksamhetens art samt beroendet av viss kundkrets och visst läge. Om hyresvärden erbjuder hyresgästen ekonomisk kompensation eller anvisar annan lokal kan det räknas hyresvärden till godo. Vidare kan det som avhandlats vid avtalets ingående vara av betydelse och om det då varit diskuterat en framtida tänkbar ändring av verksamheten. Högsta domstolen har i tidigare rättsfall exempelvis funnit att en bostadsrättsförenings intresse av att kunna upplåta parkeringsplatser till bostadsrättshavare och hyresgäster vägde tyngre än ett parkeringsbolags intresse av att behålla parkeringsplatserna. 7.4 Försäljning 8 Dokumentation